房产 – Page 27

倫敦將延長西南部有軌電車帶動沿線房產升值 | 英國

除了倫敦四通八達、讓每一位倫敦人都引以為豪的地鐵系統之外，很少有人知道的是，倫敦的有軌電車系統（tram）也曾經是歐洲最大的的城市有軌電車系統。

但是，自從1952年以來，因為種種原因，倫敦的tram系統就停止了發展，而最近的新增tram軌道僅僅是在Croydon的一條小線路。

當前倫敦有軌電車線路：

在經過了半個世紀的沉寂之後…

最近，倫敦交通集團（Transport for London）承諾將投資7000萬英鎊來加長Croydon這條軌道系統：

新增的延長線路將以South Wimbledon為起點，途徑Morden和Sutton，集中在倫敦西南。

這7000萬英鎊的預算是TfL價值5.5億英鎊的發展基金的一部分，此項基金也是TfL專門為了倫敦公共交通還不算特別完善的區域所設置的，旨在改善倫敦整體的共同交通系統。

對此，TfL的發言人表示：

“這次的延長線計畫的目的就是加強該區域的通達性以帶動就業人口，將有超過1萬套新建住房在此區域落成，包括Morden、Sutton中心城區和St. Helier地區在內的公共交通系統將更為完善。”

追溯這次延長線計畫的歷史，最初是由倫敦上任市長Boris Johnson所提出的，最初的建議投資額為1億英鎊，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暫時擱置，理由是該投資並不是“優先級”。

而最近在Khan市長的交通建設計畫中，又將這一項目重新啟動，一旦施行，將會大大改善南部地區的公共交通系統。

這項延長計畫最多將耗費3.5億英鎊，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府來提供資金。

對此Corydon的議員Steve O’Connell表示：

“現在是到了這幾個區域的政府將這個問題嚴肅對待的時候了，我們希望所有人將這個項目重視起來。”

對於這個延長線項目，TfL和O’Connell先生都相信，該項目會大大提升Wandle 河谷區域的價值。

Wandle河流經Carshalton、Hackbridge和Morden，之後在Wandsworth匯入泰晤士河。

延長線南端起點為Sutton, 將與倫敦地鐵北線(Northern Line)的Morden站相連，屆時，通勤到倫敦的時間將會大大減少。

Foxtons位於Sutton的地區經理William Campbell認為，這次基礎設施的升級將會吸引更多對此區域有興趣的買家，從而推動房價的增長：

“現在，Sutton區域已經接受了從South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，這些地區的房價高漲，兩居室的均價高達50萬英鎊。對於首次購房者來說，這個價格可以在Sutton買到一套足夠大的房子，配有停車位和花園。”

現在Sutton地區的三居室價格在42.5萬英鎊左右，而四居室的價格在47.5萬英鎊左右。

Sutton的有些地方現在環境還是不盡人意，商業配套設施也比較缺乏。

然而，石油公司Subsea7的新總部大廈的落成已經促進了該區域價值5000萬英鎊的重建計畫的落地。

一個新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外將有100萬英鎊投資到該區域舊電影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改變這裡的面貌。

另外，延長線的開通也將帶動周邊區域的發展，例如Sutton附近Carshalton地區作為一個安靜但又交通方便的區域，預計將受到較大提升。

另外，距離Sutton三英里以外的Hackbridge的房價也比較合理，平均房價為316,473英鎊。而該區域也正在經歷一個價值1500萬的重建計畫，目的是打造倫敦第一個可持續性的遠郊區域。

總結：

交通對於一個地方房產市場的重要性想必大家已經非常明確，而新的交通線路的的建成更是對一個區域的房價會帶來根本性的影響。

今天提到的tram延長線的區域內的房地產市場值得投資者的密切關注，在tram線路建成之後將會帶動整個區域房地產市場的發展。

來源：英倫房產圈

責任編輯：Shelly Du

10月租金上漲領跑者休閒之都維多利亞 | 加拿大

根據房屋網站PadMapper的加拿大分部10月中旬發佈的最新租房數據，10月份加拿大25個城市裡，有15個城市的房租上漲，7個下降，3個城市沒有變化。

租金最高的幾個城市在排行榜裡基本沒有變化，租金中低區間的城市變動較大。

與去年同期相比，前十位的城市租金上漲劇烈，下面一起看看您所在的城市有哪些動向。

加拿大房屋（一室戶）租金前十城市排名：

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最貴的5個租房市場

1. 卑詩省溫哥華市，仍然是全國租金最貴的城市，本月一居室租金增速位列全國第二，比上月增長5%，達到 $2,120。兩居室租金增速平緩，上升了1.3%，達到$3,200。

2. 安省多倫多市，一居室租金接近$2,000，比上月略漲0.5%，達到$1,940。兩居室租金下降0.4%，達到 $2,430。

3. 安省巴裡市，一居室租金上升4.2%，達到$1,250；兩居室租金上升4.8%達到 $1,520。

4. 魁省蒙特利爾市，一居室租金月升3.4% 達到 $1,230；兩居室租金上升3.3% 達到$1,570。

5. 卑詩省維多利亞市，一居室租金上漲速度全國最快，飆升5.2% 至 $1,210；兩居室租金月升幅 4.7% 達到 $1,560。

本月的顯著變化：

上升的地區

哈利法克斯：排位上升一位，進入前十個租金最貴的城市，與漢密爾頓不分上下，一居室租金上漲2% 至 $1,020。兩居室月租金上升4.5%至 $1,170。

漢密爾頓：與哈利法克斯相仿，也位居第十位。一居室月租漲 2% 至 $1,020 ；兩居室月租金上升4.2% 至 $1,250。

安省 St. Catharines：一居室租金增速位列第三，月租上漲4.7%至$900，位列排行榜第16位，兩居室月租上漲0.8% 至 $1,260。

下降的地區

安省奧沙瓦市，下降一位，成為全國第九貴城市，一居室月租下降1.9% 至$1,030，兩居室價格上升3.3% 至 $1,250。

薩省裡賈納市，下降三位，位列排行榜第13，一居室月租下降 3% 至 $980。

安省金士頓市，一居室月租比上月下降的幅度最大，降幅達 5.1%, 至 $940，位列全國第14；兩居室價格也下降5% 至 $1,130。

PadMapper的數據取自加拿大數十萬的房租要價，按照計算得出的中位數排列出25個人口最多的城市，反映租房行情。該報告數據不涵蓋短租和Airbnb的租金數據。

相關資訊：9月多倫多房市速遞：總體漲幅放緩，Condo漲勢驚人！

來源：加國無憂

責任編輯：Shelly Du

居外看點：海外房產投資新視角 | 海外

淺析美國稅改可能如何影響房地產投資

2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。對於美國公民，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。【閱讀原文】

人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？| 日本

人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？日本房產泡沫經歷是否會重現？中國人對於日本的關注一直是複雜而熱烈的。從歷史糾葛、地緣政治、到文化生活，中國大眾與媒體手中的這盞聚光燈似乎從來沒有從日本身上移開過。

2015年起，隨著日元貶值與華人海外房產投資熱潮的興起，日本房產也成為了一個火熱的話題。幾年時間過去了，這個話題不但沒有冷卻的趨勢，更是隨著2020年東京奧運會的日益臨近繼續升溫。

2017年1至8月，居外網收到關於日本房產問詢數量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。與此同時，日本總務省統計局的數據顯示，2016年日本人口減少了近31萬人，是有記載以來人口減少速度最快的一年。面對潛在的勞動力不足與嚴重的人口老齡化，我們不禁要問現在還要投資日本房產風險是不是面臨更大的風險？

讓我們先來看看為什麼日本房產最近備受投資者青睞。雖然日本房產對於投資者而言並不像泰國、越南等地那麼便宜，但是卻有著許多獨特的優勢。

首先，外國人在日本可以直接購買帶有土地所有權的住宅，而泰國與新加坡等地是不允許外國人擁有土地產權的。其次，日本目前對外國購房者沒有任何附加限制。反觀加拿大、澳大利亞與新加坡等地則對外國人徵收超過10%附加印花稅，為當地房價降溫。最後，由於日本央行的負利率政策，使得日元成為全球融資成本最低的貨幣之一，加上日元流動性良好，日元貨幣與資產都成為良好的避險投資選擇。在當前國際經濟前景不明，美朝局勢緊張的情況下，購置日本資產在全球資產配置中有著重要意義。

圖一：日本房價指數走勢

圖標：公寓；全部住宅；住宅用土地；別墅

從2014年12月至2017年4月，日本住宅綜合房價指數連續29個月實現同比增長。2017年前4個月的同比漲幅均高於3%，高於往年同期，增幅主要驅動力來自公寓樓盤板塊。日本全國公寓房價指數在近幾年持續攀升，2015年開始，幾乎每個月的同比增幅都在6%到8%之間，漲勢驚人。反觀別墅房價則漲勢較為平緩，與物價通脹處於同一水平。公寓市場的火爆，來源於日本經濟增長帶來的內部需求與外來投資者對日本房產的青睞。同別墅相比，適合小家庭或者單身人士的公寓總價更便宜，地理位置與配套設施更為便利，無論對於剛需購房者還是投資者都是很好的選擇。開發商們也緊緊抓住了“總價低，位置好”對投資者的吸引力，推出平均面積越來越小的公寓戶型。2017年以來，東京地區新公寓平均面積均低於70平方米，而同時期大阪的新公寓平均面積更小，在55至65平方米之間。2017年東京新公寓的清盤率在70%左右，較前兩年無明顯變化。由於2016年，東京的新建公寓供給整體較2015年減少，使得東京新公寓連年大幅增加的情況有所緩解，並在7月出現了32個月以來首次庫存下跌的情況。在大阪，2017年新公寓清盤率則在73%至80%的範圍內，待售庫存也在最近連續四個月同比下降，火熱程度依舊。

那麼日本房價漲勢還會持續多久？現在投資日本房產又有哪些風險需要考量呢？

目前，日本經濟發展勢頭與負利率政策對於購房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP環比增長0.6%，是經濟連續增長的第6個月，已經創下2006年以來最長的GDP連續增長期。與其同時，日本的失業率低於3%，就業情況十分樂觀，特定行業甚至出現了勞動力供不應求的情況。這樣的就業行情與物價水平的穩定保證了居民可支配收入的健康增長。持續增長的私人消費，正體現了日本民眾的消費水平與消費意願正在持續增長。除此之外，日本長期以來實行的量化寬鬆政策，降低了房貸利率，保持日元的弱勢，同時刺激著日本當地與海外投資者的購房需求。

圖二：2010年至2060年日本人口及各年齡段人口數據及預測

然而相對於目前穩健的房市基本面，日本並沒有擺脫長期人口減少與社會老齡化帶來的潛在經濟發展挑戰。根據日本法務省預測，日本人口將在未來40年內減少三分之一。這其中，就業適齡人口（15-64歲）將減少46%，而65歲以上人口反而將增加18.5%。這意味著日本社會將同時面臨兩大挑戰：勞動力不足與老齡化加劇。不管是勞動者不夠還是老齡人口過多，對於日本長期經濟發展來看都是巨大的潛在危機。這是投資者在購買日本房產之前不得不瞭解清楚的。

但是，這並不代表日本房產會失去長期投資的潛力。

首先，日本人口的流失在地域分佈上是不均勻的。從日本不同城市人口同比變化圖中我們可以看出，近年來東京一直吸引著更多地人口，並且人口增長速度在2013年之後越來越快。神奈川縣（主要城市為橫濱）與愛知縣（主要城市為名古屋）在近些年也同樣吸引越來越多人口湧入。反觀大阪、京都與北海道則正在面臨人口流失的困境。

圖三：2001年-2015年日本各區域人口同比變化

其次，雖然日本的移民政策相對其他發達經濟體要保守許多，不過面臨人口迅速減少的問題，移民似乎是政府不得不打的一張牌。2017年3月開始，在日外籍專業人才最短可以在一年之內拿到永久居民的身份，顯示了日本政府想要留住更多高技術外籍人士的決心。2016年，外國籍日本居民已經佔總日本人口的1.8%。雖然這個比例不高，但是絕對數量也有將近230萬人，是1990年的2.6倍，這部分人群的租房購房需求已經成為市場上不可忽視的一股力量。除此之外，在日外籍人口的國籍構成也有了非常大的變化。1990年以前，在日居住的外國人以韓國人為主，中國人還佔不到10%。到了2016年，中國人已經佔全部在日外籍居民的將近40%，而韓國人只佔20%多一點。與此同時，來自菲律賓和越南的在日居民佔比也明顯增加。而這些外籍居民居住的地點也很有特點，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在東京都會區，大概10%居住在大阪與愛知縣。來自不同國家的居民在購房時偏好的位置、戶型、社區等都有所不同。這些是投資者在購房時需要考慮的因素。

圖四：1970至2016在日外籍居民比例分佈

綜合以上，日本房產投資者們在目前情況下應當將眼光放在人口增長城市中外籍人口密集的區域，明確自己的投資目標是租金回報還是長期土地增值，然後選擇相應情況下高需求的社區與戶型進行投資。雖然人口問題將會給日本帶來不小的麻煩，但在經濟形勢良好的情況下，這個問題應該還屬於政府可以調整的範疇。畢竟相對於經濟增長率常年低位徘徊，失業率居高不下的國家，只要選對標的，投資日本房產的直接風險還是可控的。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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中國香港舊房改造—內地房產投資的下一個香餑餑？

2017年6月2日，內地房企龍頭之一碧桂園邁出了進軍中國香港地產市場的第一步。碧桂園出資6.1億收購了宏輝集團旗下Plan Link公司，公司持有九龍城賈炳達道142號至154號的舊樓重建項目，地盤面積約9100平方尺。

中資房企紛紛南下中國香港搶地已經不是新聞，但是不同於中海航等公司高價拍下土地，碧桂園選擇舊樓收購作為進軍中國香港市場的切入口。那麼目前投資中國香港舊樓改造都有哪些程序，中國香港舊樓改造的可行性和利潤又如何，未來中國香港舊房改造項目會不會成為內房企投資浪潮的下一個風口，本文將一一分析。

（一）

中國香港舊樓改造程序面面觀

部分收購“落釘”舊樓

土地資源資源稀缺，人口密度大，外來資金湧入，中國香港具備舊樓改造市場發展的土壤。但是，真正催生中國香港舊樓改造浪潮的還是《土地（為重新發展而強制售賣）條例》。於2010年新修訂的強拍條例規定，對於樓齡50年以上樓宇，集齊樓宇80%以上業權的人可以向政府申請強制售賣該樓宇。根據強拍條例，只要擁有百分之二十以上的業權就能在舊樓改造強制拍賣中擁有很大的影響力。中國香港本地一些中小型房地產財團或者個人常常使用這種“落釘”的方法收購舊樓的部分產權，進而促進自身收購整棟舊樓或者交易給其他有意收購整棟舊樓的企業賺取差價。值得一提的是，由於中國香港政府近期推出的樓市辣招，以公司名義收購的舊樓需要交納3成辣招稅。所以近期的舊樓交易出現多宗以公司高層個人名義進行的舊樓交易。九龍建業柯式家族和前太古主席簡基富最近都活躍於中國香港舊樓交易市場。

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大型財團整片收購，接盤併購公司項目成舊樓改造捷徑

雖然舊樓重建項目需時較長，但收購成本遠低於直接購買土地，對於一些財力雄厚的大型財團已經將整棟收購舊樓改造作為提升盈利能力的突破口。如果採用整棟收購的方式進行舊樓收購，集團需先收購超過80%的業權，在申請強拍令通過後於公開拍賣中收購剩餘舊樓業權，即可獲得大樓全部業權。中國香港恆基地產是中國香港發展商中擁有舊樓重建項目最多的，旗下項目集中分佈於紅磡、大角咀、土瓜灣、長沙灣。其中恆地目前最大的收購計畫位於紅磡，橫跨機利士南路、黃埔街、寶其利街和必嘉街。2016年11月7日，恆地便以底價17.39億元拍得收購了七年的馬頭圍大廈，為九龍價格第二大強拍案例。目前恆地已完成80%業權收購項目土地面積超過9萬平方尺，預計可重建樓面面積超過83萬平方尺。如果包含正在收購中的舊樓，紅磡項目最終土地面積超過11.5萬平方尺，可重建樓面面積超過103萬平方尺，重建單位超過2500個。

大型房企瞄準舊樓改造市場的原因是舊樓收購成本低，項目獲利空間較一般市區項目高，如西半山曉譽毛利率高達53%。同時，舊樓集中區域發展相對成熟，商舖及小單位需求龐大。如恆地收購重心紅磡黃浦街範圍地鋪個別成交尺價達2萬，而恆地2011年通過中國香港小輪公司收購的寶其利街地塊項目售價達1.6萬元/尺。

由於直接收購舊樓耗時長，申請強拍程序繁瑣，企業還可以選擇收購舊樓併購公司已經收購完成的項目。前文提到的碧桂園舊樓改造項目便是購自宏輝集團。以宏輝集團（前稱田生公司）為代表的舊樓併購集團主要從事舊樓併購，然後把併購完成的地盤售予發展商或自己發展。

對於新進軍中國香港市場的內地房企或者初次涉足中國香港舊房改造市場的企業，委託中國香港舊房併購公司進行舊房收購是一條捷徑。委託或直接收購併購公司項目的好處是省略了逐間收購業權以及申請強制拍賣的手續和時間，極大程度避免了收購糾紛和中間產生的各項法律程序，開發週期大大縮短。直接收購舊樓及申請強制拍賣的時間約為7年以上，而委託併購公司收購的項目從收購到樓盤建成週期僅為6年左右。

聯手政府，投標市建局項目

中國香港市區重建局是中國香港專門負責處理樓宇重建及復修的法定機構，也是中國香港舊樓改造的絕對主力。中國香港市建局目前側重於“舊區重建”，在舊區內集中進行大型重建項目。2007年市建局啟動觀塘市中心重建項目，是中國香港歷史上最大規模的市區重建項目，佔地57萬平方尺，分5期項目，於2021年前分階段落成。大部分項目由信和置業投得，但是第二第三期招標時內地房企龍頭萬科也派代表到場交意向書。2016年市建局啟動九龍城庇利街/榮光街項目重建，是繼觀塘項目後最大規模重建計畫。項目地盤面積8042平方米，重建後提供1150個住宅單位，樓面總面積66600平方米，預計投資116億元，2025-2026年落成。此外，市建局正在積極推進三個大型重建計畫為土瓜灣、九龍城馬頭圍道、九龍城道。

投標市建局項目也是企業參與舊樓改造的其中一個重要渠道。參與市建局項目約束條款更多，但是也有政策便利優勢。中海外於2010年曾投得西營盤第三街/余樂裡/正街項目，地盤面積2150平方米，樓面面積16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜灣北帝街重建項目，地盤面積771平方米，樓面面積6945平方米。兩個樓盤均於2016年中落成。無論是獨棟的舊樓重建或者是大規模的舊區重建，市建局通常會邀請發展商進行投標和政府合作合作開發。

（二）

中國香港舊樓改造可行性及盈利分析

相關政策影響：冰火兩重天

強拍條例是中國香港舊樓改造得以實施的基礎。中國香港政府在1999年制定的強拍條例中規定，對於樓齡五十年以上樓宇，任何人集齊同一地段90%或以上業權，即可申請土地審裁處發出強制售賣令。2010年，政府修訂法例，為了提高“落釘”投機者成本，將比例降至80%。值得一提的是，法例修訂的提出者正是現任中國香港行政特首（時任發展局局長）林鄭月娥。比例的降低在減少“落釘”投機的同時卻也增加了財團整棟收購的機會。所以，現今中國香港舊樓改造市場主要以市建局整片區域改造計畫和大型財團整棟收購重建為主，舊樓改造市場入場門檻更高，也更加集中化和規模化。

中國香港舊樓改造浪潮的興盛正是緣起土地供應不足，因此中國香港政府賣地計畫也影響著發展商投資舊房改造的步伐。2010年起中國香港政府引入“政府主動賣地機制”，2015-2016年度第二季度再次對賣地安排進行優化，視乎情況在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供應目標仍舊逐漸下調，2016-2017年降低至18000個單位，五年來新低，同時17-18年度維持不變。

中國香港政府最近推出的樓市辣招對舊樓改造市場也造成一定影響。截止2016年11月4日政府更新的樓市辣招，在通過“一契多伙”方式一次性購買多個住宅時徵收印花稅15%，同時無論個人或者公司購買都需要繳新稅率。此次樓市辣招大大增高了舊樓收購成本，使得中國香港舊樓改造市場的發展放緩。與之相反，政府每年批出舊樓改造項目呈現逐漸上升的趨勢，且私人重建項目逐漸取代市建局成為舊樓改造的主力。預計在土地供應收縮和政府批出舊樓改造項目增加會促進舊樓改造市場的發展。

舊樓收購完成後，舊樓改造的過程也受到一些政策的影響。中國香港很多早年出的政府地契有房屋的發展限制，如註明“不可超過一間房屋”，而過去一直不需要補地價即可重建增高。但是自啟德發展新區啟動引發九龍城舊樓改造浪潮，地政總署收到許多宗房屋重建圖紙爭議。因應最新的法院判決，2016年8月5日地政總署公佈有關地契的最新處理方法，對於與興建地契要求不符合的房屋，需要經過改契和補地價的程序，才能開展重建。不少位於九龍城、土瓜灣、深水埗的舊區樓盤涉及此類發展限制契約，重建成本會大增，預計併購活動和市區重建步伐會因此減緩。

舊樓改造區位分佈：中西九龍最吸睛

舊樓改造的成本和前景很大程度取決於項目所在區位。從市建局舊樓改造項目的區位分佈情況來看，舊樓改造項目集中的區域總共分兩類。

第一類是以中西區和灣仔尖沙咀一帶為代表的中國香港發展成熟的中心商業區，項目一般為獨棟小盤，收購成本較大，最後售價也高。值得一提的是，中西區從舊樓改造出現伊始便一直是熱門區域。最新消息顯示，2017年6月29日，中西區般咸道舊樓般咸台被新鴻基地產旗下集團以3.8億收購7成業權，平均尺價1.7萬。連同該公司早前收購的隔壁崇華大廈，兩項目合併佔地1.2萬平方尺，可重建樓面超過11萬平方尺，是最近中西區最大的重建項目之一。

第二類是以觀塘土瓜灣為代表的舊區，由於整區樓宇普遍老舊且收購成本不高，項目一般為整街甚至整區重建。值得一提的是，受到啟德發展區建造帶動，土瓜灣舊樓改造項目未來前景受到看好。2017年7月3日市建局收購土瓜灣的三個項目時平均尺價達到15383元，是九龍歷史最高。

倫敦房市三季度：300萬鎊以下房產熱銷 | 英國

炎熱的夏季已經結束，房市步入“金九銀十”。倫敦高端房產中介Maskells為您總結今年夏季倫敦房市的情況。

Maskells中介認為，今年夏季房產市場如同“氣流”一樣上下起伏，因為沒有任何值得關注的消息引領房市。英國脫歐進程緩慢，英國在許多問題上作出讓步，在移民問題上采用強硬立場。這些不確定性對於房產銷售沒有益處。

300萬鎊是臨界點

盡管房產市場還在交易，但是房產價值的不同意味著房市活躍程度不同。大部分房產交易的價值都在300萬鎊以下。

原因包括如下兩點：1. 印花稅上漲；2. 這個價格範圍的買主增加了。買房者對於價格調整感到緊張，如果需要貸款買房，他們還擔心幾年後房子的價值會如何變化，尤其是英國央行將取消定期融資項目（Term Funding Scheme），這個項目的取消意味著廉價的貸款將會消失。

要價與成交價有差距

今年夏季，房產市場的要價和實際成交價格也有一定的差距。Maskells表示，他們經手的一部分房產交易最終的成交價比原先的要價要低。

其它中介則表示，許多房子干脆被賣主撤下，不繼續掛牌出售了。比如，Lonres報告說今年夏季與去年夏季相比，被撤下的房產增加了82%。

大倫敦地區掛牌出售的公寓增加了68%。一些房產的成交價甚至比原先的要價低了一成多，這讓中介感到擔憂，因為近期許多房產的要價已經經過了調整。

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Clermont Hall帶有宏偉的花園和4個禮堂，堪稱完美住宅的典範，現售275萬鎊

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給賣家的建議

Maskells表示，夏季通常都不能顯示出房市整體的走向，而未來三、四個月的趨勢則更具說服力。但是他們給賣主的建議不變，那就是同等價位房產中，房子狀態最好、價格最合理、給人留下最好印像的房產仍然是最先被買走的。

那麼怎樣才能給買家留下最好的印像呢？清潔、整潔、簡潔。這可能意味著賣主需要多付出努力，但是站在買主的角度考慮一下，就會覺得這些努力不會白費了。

500萬鎊以上房產

價格介於300萬至500萬鎊的房產，仍有市場，但是還是那句話，同等價位中最好的房子最先被買走。

而價格超過500萬鎊的房子，房主們需要注意了。這樣的房子現在不好出手，所以不少房主們考慮出租。

Maskells計算了一下，價值700萬鎊的房子，印花稅是75.3萬鎊。如果把這775.3萬鎊用於投資，收益率是4%的話，房主一年可以得到的收益是17萬鎊。而這筆錢變成了房子，一年的房租可以得到18.2萬鎊（沒有計入房產維護成本的話）。所以跟投資相比，買房意味著房主一個月損失了1,000鎊。所以夏季期間，周租金超過3,000鎊的出租房產不少被房主撤回了。

Maskells建議手中有超過500萬鎊房產的房主，在房子沒有售出之前不妨通過出租來降低成本，同時在租房合同中加上中斷條款，這樣一旦有人有興趣買房，可以較快成交。

買主觀望

Maskells還注意到，買房者從倫敦向周邊地區遷移的趨勢放緩了。原因有二：其一，人們擔心，如果就這樣搬走了，可能再也無法在倫敦買房子了；其二，倫敦周邊的通勤區有許多房產待售，買主考慮房價可能會繼續停滯甚至下降，因此仍持觀望態度。

賣主不宜過於樂觀

不要過於樂觀，盡管公布的房屋價格指數可能顯示房價的上漲速度仍是兩位數，但是這是已經成交的房產的價格。

而且，有房產售出並不意味著方圓20英裡的類似房產也能以同樣的價格售出，因為買主沒有那麼多。所以，要聽取中介的建議，他們最了解行情。

（互聯網資訊綜合整理）

責任編輯：Zoe Chan

蘇富比國際房地產全球觸角無可匹敵攬盡各地頂尖豪宅

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深度 | 海外投資新寵兒！為什麼泰國買房能在國內成為潮流？ | 海外

曼谷的地價近年來爆漲了好幾倍，投資泰國房產已炙手可熱。在泰國買房包含了精裝修，房子按使用面積計算。曼谷是泰國城市的核心，軌道交通發展迅速、人口紅利、醫療教育豐富等許多諸多原因，去泰國置業成為海外投資新潮流!

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中國和泰國的房產，存在兩點差異

1、中國出售的房子大多數是毛坯房;中國的房子面積都是按照建築面積計算;在泰國，所有出售的房子幾乎都是精裝修，房子面積是按照實際使用面積計算

2、中國房產是有年限的限制，一般是70年，期滿需續費或面臨收回問題;泰國房產是永久產權，是可以繼承給子孫後代的。

那麼，中國房子的建築面積和泰國房子的使用面積相差多少呢?一般是相差20%-30%。也就是說，在泰國買60平方米的房子，相當於在中國買了八九十平方米的概念。這也意味著，泰國的房價要比中國每平米便宜幾千甚至更多。泰國社區基本都配有免費的車位、泳池、健身房等設施。如果是在北上廣，一個車位都能賣出幾十萬!還必須搶著買。

泰國規定開發的房屋，大多都在精裝修完畢以後出售或者出租，這樣一來，就意味著泰國的房價是包含精裝修以後的房價，而在中國的許多房價，還只是毛坯房的價格。精裝修後的房價和毛坯房的房價，差距有多少呢?如果按照通常的3室1廳的裝修標準來計算的話，大概這一差價可能高達幾十萬元人民幣。

曼谷是泰國首都。曼谷的城市核心區，是以沿線BTS輕軌為主發展的。軌道交通的發展不僅改變了曼谷居民的生活、工作和娛樂方式，還對泰國房地產市場帶來了深遠的影響。在曼谷選擇好項目有一個非常簡單的方法，就是沿著地鐵線、天鐵線來選擇。交通對於曼谷這樣一個繁華的大都市來說，重要性不言而喻，甚至直接會影響房子的升值空間、租金高低。這就像在北京一樣，越是繁華的地段路網越發達，都會有地鐵站來連接四周，附近的樓盤均價、房租也在不斷的攀升。而且一旦有新的線路即將開通，沿線的房價會瞬間上揚。Makkasan機場快線區域至Sukhvmvit On nut之內的BTS沿線城區，還有從湄南河岸沿線至Rama9 CBD的繁華地帶都是核心區域，這些城區就相當於北京的三環以內。

為什麼曼谷的房子如此熱賣起來?

1、曼谷商業用地伴隨土地價格上升。不少公司紛紛建造酒店和各種商場，促使曼谷的商業土地價格上升，帶動了住宅土地價格的上升。

2、曼谷交通規劃。隨著政府對曼谷的交通規劃路線的操作，曼谷房價會隨各要線的規劃開發而繼續上漲，這就讓很多人看到了商機，紛紛買房投資。

3、中國人在內的外國人，在泰國購買房產已成風潮。尤其是中國人在泰國的購房率年年攀升，引發一輪輪購買熱潮。

進一步以整個國家發展現況來看，我們可以用宏觀、中觀、微觀的角度還衡量整個投資價值判斷，曉實先以宏觀的角度來看。

從GDP來看，GDP是衡量一個國家經濟發展水平的最重要指標，也直接反映了各行各業的繁榮程度，對房價有直接影響。2016年泰國GDP總量為3987億美元，世界排名27，遠超新加坡、馬來西亞、菲律賓，是東南亞國家第二大經濟體，人均GDP位列前三。其中曼谷GDP佔泰國總量的49%，金融經濟、工商業、旅遊綜合發展，躋身世界一流旅遊城市行列，是活躍在世界舞台的國際大都市。

人口來看，由於醫療與衛生科技的發展，人口年齡比以往更長，老年人口日益增多，日本、中國、泰國等很多國家都面臨這樣的社會難題。但是近幾年來泰國人口總量出現高增長，加之嬰兒潮的出現，未來泰國人口的基數將進一步增大，人口紅利巨大，購房需求日趨強勁。

泰國總人口6886萬，除了本土人口，每年有大量外來人口湧入泰國，在泰國退休養老的幾十萬外國人、四萬多名外國留學生、世界500強企業的外派常駐員工等。而泰國憑藉其發達的旅遊業、國際優質的教育資源及不斷擴招外國留學生、政府鼓勵外來投資，使得每年赴泰的人口數量呈上升趨勢。

曼谷現有人口1500多萬，約是第二大城市清邁154萬的十倍，並且每年以30萬人口數量增長，且80%的富人都集中在曼谷，失業率極低，更多的就業機會都使得赴泰的絕大部分人選擇曼谷，這對曼谷未來樓市的發展形成了強有力的支撐。

從貨幣政策來看，今年泰國央行國家貨幣政策委員會繼續維持政策性年利率1.50%的水平不變，意味著1.5%的低利率對平和的泰國房地產市場是一個極大的支持，寬鬆的貨幣政策將刺激更多購房者投資的意願;針對泰國本土人士的貸款利率也維持在1.4左右，對泰國房價是一個積極的信號。

從匯率來看，人民幣兌美元匯率下跌貶值時，泰銖依然堅挺，保持良好的上升勢頭。過去5年中，人民幣兌換泰銖的匯率增長了19%，投資泰國也更保值。在泰國經濟保持穩定增長的同時，國際資本流入泰國，推昇泰銖匯率的同時也使泰國房價快速上升。雖然短期人民幣升值兇猛，但長期看來還是貶值趨勢。

從土地價格來看，，從2016年1月1日-2019年12月31日泰國國家財政部統計，曼谷BTS沿線地價上漲100%-150%，其他交通沿線也將上漲25%-50%，泰國整體地價平均將上漲15%。而在過去的5年間，曼谷市內土地的價格整體漲幅達37.1%。由於人們對曼谷中心公寓的需求量大(大約85%來自泰國)，曼谷地區尤其是CBD區域的黃金地段的土地日益稀缺，價格將會再創新高，土地成本的增加也會間接推高房價。

從公共資源來看，一個城市的基礎設施配套能否匹配這個城市的房價?曼谷房價雖然比不上北上廣深，但是城市基礎設施卻不差，先來看幾組數據：

醫療 – 泰國約1200家醫療機構，曼谷佔比70%
教育 – 泰國約800家教育機構，曼谷佔比60%
交通 – 曼谷擁有兩大國際機場，鐵路，公路，水運，地鐵，交通發達
外貿 – 曼谷港口數量和運載能力在泰國佔比90%

曼谷是個國際知名旅遊城市，休閒娛樂產業發達，購物方便。城市配套與房價的匹配度高，在曼谷居住、投資性價比高。

微觀因素主要考慮買房者本身需求目地，以日常生活中做為微觀考察因素，進行各指標評比，依個人需求重要性進行評估。

交通，新建地鐵、輕軌，是否可以直達市中心等考慮?公共交通沿線物業的升值速度是最快的，曼谷在建的地鐵橙色線、粉色線、藍色線沿線區域就推出許多樓盤。
是否是學區房?正如北京一樣，學習是孩子成長的關鍵，學區房的價格也比一般地段的房子更貴。曼谷的教育機構眾多，且大部分國際留學生都需要到校外租房住，他們有能力有需求，曼谷的學區房同樣搶手。
項目附近有沒有商場、超市、娛樂場所，菜市場等。這會直接影響生活的便利度。
物業售後服務，泰國的公寓後期物業服務普遍比國內更完善、更專業、更全能。可別小看物業服務不重要，好的物業服務值10-20%的房價。
附近或同區域有無高檔小區或人口組成成分。高檔住宅有利於推高區域房價。
項目的規劃定位、戶型設計、小區配套、指標性項目等也會一定程度影響項目價格。

世邦魏理仕全球生活報告:生活指南顯示，泰國房價居全球低點。然而從2010年至2016年，短短六年內泰國房價呈跳躍式增長，漲幅約51%，其首都曼谷更是憑藉17.18%的房價漲幅，成功擠下台北、中國香港、上海、東京、新加坡，躍居亞洲第一，泰國房產增值潛力不可估量!

根據《全球房地產指南》2016年公佈的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，泰國房產平均租金回報率達5.13%，遠超中國大陸2.66%、中國香港2.82%和中國台北1.57%。若將所購房產用於出租，所得租金收入將十分可觀。不只賺了房價，別人還幫你養房。正可謂近可攻，退可守。

（據大河網）

深度 | 越南房子居然得比中國還要熱？ | 海外

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無論是在河內，還是在下龍，窄長條建築是越南的獨特街景，沿途一路可見種種苗條房，房屋門面寬度在4米以內，長約20米，高3至5層。造成此種現象的原因，一是越南土地有限，政府給民眾批地建房時，要求他們只能建限度在四米寬、二十米長的房子。二是政府按房屋所佔路面寬度加以計算徵收地價稅，門面土地橫幅售價相當昂貴，縱深相對便宜所致。

越南的窄長條建築，最讓人佩服的是，它外立面雖小，但建築風格毫不遷就，不是那種圖省事的千篇一律，它們擅長標新立異，紛呈個性。從河內到下龍，隔著汽車的玻璃窗，一路都是讓人看了，哇塞不斷的房子。拍這些特色房，能讓你把相機舉到手軟。

越南曾被法國殖民一百多年，越南境內有許多法屬時期，留存下來的建築物，河內的那些老黃色的，門口有衛兵把守的法式建築，大多是政府機構，頗顯貴族氣勢。民居，則多採納歐陸西洋風格，為了讓房子打開視野，強化立體感，它們運用了許多配角素材：景觀陽台，圓柱欄杆，鋼花圍欄，拱頂結構，斜坡屋頂，斑斕色彩。這些漂亮的樓房，有些建在茂盛的植被中，追求色調韻律格式，無比嫵媚；有些是東方禪意與北歐極簡風格的調和，從豔麗到幽蘭，展示清秀可人。有些建在街道邊，襯托喧囂下的靜默，雖被亂拉亂扯的電線，礙了眼，破了相，但依然明晃晃地提供著品相。

近年來，隨著越來越多的製造業向越南轉移，隨著TPP協議的簽署，越南部分出口產業可以享受零關稅，越南的GDP開始騰飛。越南人開始熱衷於炒作這些天庭不飽滿，地閣不方圓的房。據報導：從2005年開始，越南的兩大城市，河內市和胡志明市的房價步步上揚，到2012年，中檔房屋的價格達到2000-3000美元/平米，高檔房屋4000-6000美元/平米。2013年房地產市場泡沫被引爆，房價比巔峰期下跌30%，但低迷的時間有限，從2014年始，經過逐步修復和調整，到如今房價又恢復至歷史高位。另，2015年越南頒布新法律，允許外國人在越南買房，這在一定程度上，也刺激了當地房價的進一步上揚。

不過越南政府，對外國人購房有限制。越南本國人購房，享有永久產權，外國人購房則為50年產權，到期可免費續約一次，實際上是100年產權。此外產權限制規定，外國人如果想買二手房，只能向外國人買，如果想賣二手房，可以賣給當地人和外國人，外國人買房不能在銀行貸款，外國人不得在越南境內買賣土地。

暴利是暴漲的推手，暴漲又是暴利的結局。越南房價，近10年來，長了10多倍。越南的房價收入比（住房價格與居民家庭年收入之比）曾高企到26.6倍，這是啥概念？我們可以通過比較，清晰它的高度。2014年，在我國，位居房價收入比榜首的北京，當時的數值只有19.1倍。而此時，越南一線城市的人均收入，只有中國一線城市人均收入的四分之一。按照國際慣例，房價收入比在3-6倍的區間，才算是較為合理的價格範疇。

越南的這些外立面善長造勢的房子，值得我們學習之處在於，它們在整體框架大致相似的狀況下，追求差異化存在。它們，傍著綠樹，掩映在長青裡，追求不過時的和諧美。它們展示著越南人的歲月，蹉跎在誰比誰的房子美。它們印刻著越南人的語錄“把家世代相傳在這裡”，“值得翻閱的路書”，“把經典設計植入家中”，“俘虜眼睛”。這些底氣十足的房子，是典型性“民富國窮”樣板房。貨比貨效應，明顯。越南，正因為有了這樣的一些房，讓遊人坐在車內，不再沿途茫然，而是記住了那裡的路，那一路又一路，房屋的風光。

（據越南丈母娘 ToBon大奔）