房价 – Page 102

英各地售房差异大桑德兰最难卖 | 英国

据《每日邮报》报道，根据房产中介HouseSimple.com最新的一份研究报告，桑德兰、米德尔斯堡和伍尔弗汉普顿是全英国卖房难度最大的地区。

报告对Rightmove上发布的售房广告进行了分析，发现在以上三个城市中出售的房屋挂牌时间超过英国其他地方。一年之后仍然未卖出的房产比例为全英最高。

而在挂牌后6个月未卖出的房产比例更高。像是伍尔弗汉普顿、布拉特福德和利物浦这三个地方挂牌6个月未成交的房产超过了25%。

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英各地售房差异大桑德兰最难卖 | 英国 — 桑德兰、米德尔斯堡和伍尔弗汉普顿是全英国卖房难度最大的地区

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虽然有报告表示伦敦房产市场已经开始放缓，但这一报告也指出了房产市场上存在着明显的南北差异。

该报告发现，挂牌后一年未成交房产比例最高的10个城镇中有7个位于英格兰北部。

在10个房产成交速度最慢的城镇中，只有一个是位于英格兰南部的伯恩茅斯，该地有7.3%的房产挂牌时间超过1年。

而英国房产销售最快的城镇为北安普顿，没有一套房子的挂牌时间超过1年，只有4.2%的房产挂牌时间超过6个月。

其他房产成交速度慢的城镇包括了桑德兰和纽卡斯尔，两地房产挂牌时间超过1年的比例分别为15%和8%。

报告发现，挂牌时间最长的房产为一套位于博尔顿的2居室公寓，其在2008年12月就登出了广告。

伦敦地区售出速度最慢的四个地区为Tower Hamlets、the City of Westminster、Southwark和Newham，挂牌时间超过6个月的房产比例分别为21%、22.6%、20.2%和20.7%。

该网站的首席执行官格斯林（Alex Gosling）表示，这些地区房产出售情况不佳可能有很多原因，比如价格过高或者估价过高。

他建议卖家需要公正地定价来吸引买家。买家可以很容易地查看同一个街区之前房屋的出售价格，来了解卖家是否定价过高。此外，如果想要尽快出售，卖家要做好与买家讨价还价的准备，有时候值得为了售出一套房，而牺牲数千镑。

HouseSimple数据是根据Rightmove的月度挂牌价报告制作的。根据这一数据，从卖家的乐观态度来看，米德兰地区是英国最热的房产市场。

此外，根据国家统计办公室的一份最新报告，1月份房屋成交价上升了0.8%。基于土地注册局销售数据的平均房价在过去12个月中上升了6.2%，近13000镑。

（据英中时报）

要与时间赛跑？英国买房租房差距减小，只因买房成本增加太快 | 英国

Halifax最新报告指出英国首次购房者购房月支出与租房月租金差距缩小，只因购房成本增加太快。专家称房价增涨太快购房越早承担的成本压力越小。所以如今购房每月还贷£705 vs租房每月付租金£759，您准备选哪个？

对于英国人来说，到底是买房还是先租房是一个永恒的问题，愿景与现实间的纠结总是会带给两边各自不同的理由。但目前来看，在英国购买首套房的月支出是实惠于在外租房的，这点显而易见，只不过大部分英国人凑不足买房的首付。

截至目前为止，首次购房者在英购买三居室房产每月需要支出的花费约为705英镑，而如果租一套三居室则要花费759英镑的月租金。虽然买房仍然比租房划算，但目前二者月差距也不到60英镑，每年算下来约650英镑，年差额与去年数据相比减少约230英镑。大家来看看2008年到2016年二者之间差距的变化：

也就是说，由上表数据来看，2008年金融危机过后政府为鼓励经济恢复以及解决住房问题，廉租房数量明显增多，那个时候倒2009年基本是租房比买房便宜。不过情况在短短两年内发生了变化，2010年起买房的花费开始接近最后低于租房，到2011－2013年买房支出要比租房年花费少约1,000英镑。之后这一差距再次减小。

就地区来看，目前伦敦地区租房买房支出差距最明显，也就是说能买房最好尽快买房，一年可以节省近2,000英镑；富人区较多气候较好的英格兰西南地区紧随其后，买房花费也能比租房一年节省近1,000英镑。只有东安格利亚和约克地区二者差距较小。

虽然目前购房贷款利率已经为历年新低，但是每月需要支付的费用仍然逐步升高，Halifax将这归结于房价上涨过快，与5年前相比首次购房者不得不支付更多房款，对支付的比例达45%。

Halifax首席住房经济研究员Martin Ellis表示，在购房月支出方面，我们除了考量月还款数额，还将房产的地租，物业费，维修护理费，以及保险花费算入其中。但即使加总了这些，现在仍然是买房比租房划算，这点是毋庸置疑的。

目前对于首次购房者来说三居室房产首付均价为3.1万英镑，最便宜的北爱尔兰地区1.6万英镑，最贵伦敦地区约11万英镑，但英国家庭的平均资产却呈现下降趋势。根据英国最大保险集团Aviva本周公布的家庭资产报告，目前英国有25%的家庭月收入少于1,500英镑，即低收入家庭；而高收入家庭（月收入超过5,000英镑）占比则不到8%。平均存款和投资金额从去年夏天最高水平的4426镑下降到了3134镑，为2015年夏天3116镑以来的最低水平。

研究还显示，英国家庭拥有自己房产的比例（64%）为4年来最低水平。其中低收入家庭拥有自己房产的比例最低，为41%，而一年前该比为43%。而另一方面，高收入家庭拥有房产的比例为90%，高于2015/16年的88%。这可能是因为首次购房者难以获得房贷，或者低收入家庭被银行认为非“优质”借款人，因此在购房的道路上陷入“死循环”。

Aviva UK负责人Paul Brencher表示，虽然房贷利率为历史低位，但低收入家庭要符合贷款要求和存够首付仍然困难重重。由于收入增长停滞，很多人可能越来越难攒够购房首付，因此政府必须快速采取行动来根除这一波不平等的风潮。

2016年共有33.9万人加入首房购买大军，为2008年以来最多。为今看来，想要尽可能守住自己的钱包只能不断与时间赛跑，与同样准备买房的购房大军赛跑。而这样仍不知能否跑过购房成本的上涨…

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2017年西班牙房市报告：海外买家在西班牙投资买房的原因 | 海外

西班牙的生活方式难以企及，既轻松随意，又安全，适合儿童居住。该地的气候可满足所有人的喜好，一年四季分明，冬天里北方白雪皑皑，南方则是亚热带气候区，西班牙最南部的安达卢西亚地中海沿岸地区冬天气温是欧洲大陆最好的。西班牙海滩和码头获得的蓝旗奖（符合欧共体有关标准、授予海滨游览胜地的奖项）数量比北半球其他任何国家都要多，共有679个。至于文化旅游顾客，西班牙共有45处被联合国教科文组织列为世界文化遗产的景点，数量之高列居全球第三位，仅次于意大利（51）和中国（47）。按地区划分，安达卢西亚的世界文化遗产景点最多，高达7处，到2018年可能是增加到8处，因科尔多瓦郊外麦地那阿沙哈拉宫已被提名为西班牙下一个候选遗产景点。

在西班牙享受良好的生活并不昂贵，根据欧盟统计局数据显示，这里食物和饮料价格低于欧盟平均水平，而且西班牙还享有世界第一流的美食。在过去十年西班牙餐厅5次被列为世界前50名餐厅首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐馆位列世界前十名的国家。运动和户外运动爱好者也能在这里找到众多活动选项：高尔夫、网球、马术、滑雪、风帆冲浪板、山地自行车运动、攀岩、徒步旅行、钓鱼——选择之多不胜枚举。总结而言，西班牙生活质量是其他地区难以匹敌的，气候、美食和户外生活方式，西班牙人平均寿命是欧洲最高，同时是全球第二高，仅次于日本。

从投资的角度来看，我相信黄金地段的房价已经收复在2008年至2014年之间丢失的一半失地，那个时候即使是最好的地段，房价也平均下降40%。所以，在我看来，相对短期内仍有高达20%的资本增长潜力，直至房价重回之前的水平，从这一点来看，毫无疑问，房价将会继续上涨至新高。2016年租金收益率再一次表现强劲，黄金地段最优质且装修豪华的房产旺季入住率高达100%，考虑到2016年西班牙海外旅客数据突飞猛增，这不难理解。数据显示，2016年西班牙海外旅客人数飙升并首次突破7000万关口，在2016年年底前达到7530万人次，甚至超过了最乐观的预测，较2015年上涨10%。据西班牙旅游部数据显示，65%的西班牙游客选择入住酒店，另外35%却没有。显然，其中一部分人将会与家人和朋友住在一起，一部分人会拥有自己的房子，但很多人私下仍然对出租房非常感兴趣。按粗略的估算，如果旺季周内短期度假租赁房全部入住，总收益率在5%以上是可以实现的，全年的长期租赁总收益率也跟这差不多。

实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁，关注旺季短期度假租赁的同时，其他时候还要关注较长期的租赁，西班牙一些地区享受真正12个月的旺季，这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区，我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区，这里就是阳光海岸（Costa del Sol），也是高尔夫海岸（Costa del Golf），具体而言是在马贝拉（Marbella ）和圣佩德罗（San Pedro）之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率，其中约有5% 以上来源旺季周，另外3%以上是来源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应，收益率应上涨，即使房价上涨，因为租金价格也在增加，而且不用说，租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。

当我为要求可靠租金收入的客户工作时，我将目标锁定在特定区域，寻找某一种类型房产，拒绝考虑其他。若是地段不好，即是只是隔几公里，收入也可能会减半。在特定地区找到正确地段的同时，需要找到合适的地区，因为一些地区迫于强势酒店压力以及当地人的不满立法反对短期假期租赁。在城市中心尤其如此，比如巴塞罗那（Barcelona）和马德里（Madrid），一些地方的假期租赁超出了当地人的负荷。所以，如果租金收入是你购买计划的要求，你需要查看检查所处地段的自治区立法，因为各个地方有立法差异。

因此，随着价格继续上涨，对于购房出租的投资者和非居民业主而言，这里的房产都有优质的租金收益潜力，加上难以企及的生活质量，海外买家涌向西班牙的数量创历史记录有很多原因。但是如果想在不住的时候出租出去，这样房产不会长时间空置，并帮助弥补运营成本，在当地法院留下一串钥匙并祈祷不会有紧急事件发生的日子已经过去了，你需要作的就是准备好租赁。

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次贷危机十周年：美国楼市回归危机前高点 | 美国

从2007年的美国次贷危机爆发至今，已经十周年。本届博鳌论坛也特意举办了主题为“次贷危机十周年”的分论坛。在全球经济初现复苏迹象的当下，健忘的市场只有不忘危机的教训，才能更好地把握未来。

“我们预计，截至今年3月末，美国平均地产价格将回升至危机前的水平，预计未来仍将面临上行风险。”美国最大的房地产数据平台Zillow集团高级经济学家特拉萨斯（Aaron Terrazas）在接受第一财经记者专访时表示，“当年很多人都忽视了美国房地产的风险，包括时任美联储主席伯南克。如今，首付比例较当年大大提高，平均在20%，危机前一度降至接近0的水平；美国的住房拥有率为63.5%，如今更多人选择租房，而此前则超过了70%。预计未来美国房地产仍将持续温和复苏。”

史无前例的大危机

2007年，美国次贷危机爆发。当时，美国居民几乎每天一醒来就会发现房价又跌了一截。随后，这场因为房价泡沫叠加衍生品滥用的局部危机，以野火燎原之势演化成了一场罕见的全球金融危机，全球潜在经济增速也因此永久性地下了一个台阶，至今未能恢复。

但早在2006年初，还有不少在美国的华人为没有及时买房而懊恼不已，因为一套此前60万美元的别墅涨到了150万美元。

好景不长，美国房市在极度火爆过后急转直下。

“然而，美联储前主席伯南克在2007年5月金融危机序幕拉开时，仍称美国房价全国性的下跌是不可能的，但其实新世纪金融公司已经倒闭，因此监管部门对危机并没有充分的认识。”厦门国金首席经济学家郭杰群对第一财经记者表示，监管失利助推了危机的发生和扩大。

追本溯源，之所以美国房地产会出现危机前的空前大繁荣，这与低利率环境、监管失利、衍生品滥用都不无关系。

据当时的外媒报道，2006年的美国次级贷款高达6400亿美元，约为3年前的两倍，次贷占到了美国全国房贷市场总规模的20%；金融公司、对冲基金手中以次贷抵押的债券总值达到了1万亿美元。据统计，当时13%的次级贷款已形成了坏账。

也就在2007年的春天，美国次贷行业开始全面崩溃，超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。

所谓次贷，就是发放给信用较低的贷款者的贷款。与普通的按揭贷款不同，次级房贷的简单过程如下：信用较低的人从次级放贷机构获得贷款；放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行，用收益进行再贷款；投资银行则将债权重新包装成债券，在资本市场发行。相比优质贷款，次级贷款利率高、收益大，但风险也大。

衍生品滥用引爆系统性风险

如果仅仅是房地产价格的下跌还不足以引发一场全球金融危机，是结构化产品的滥用才导致了危机的蔓延。

资产证券化是指，在美国，个人向银行等放贷机构申请住房抵押贷款，放贷机构再将住房抵押贷款作为一种资产“卖给”房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）等机构。后者将各种住房抵押贷款打包成“资产支持证券”（ABS），经由标准普尔等评级公司评级，然后再出售给保险公司、养老金、对冲基金等投资者。

当MBS（住房抵押贷款证券化）被卖完，银行家发明了风险较大的担保债务凭证（CDO），然后又发明了CDO的CDO，风险不断升级。一层套一层，直到人们可以对不属于自己的资产下注，然后再也没有人能说清基础资产的风险到底有多大。

CDO指投资银行通过特殊目的实体（SPV）收购了一批金融资产（大多为房屋抵押贷款），然后由SPV发行多种不同清偿顺序和利率的债券。风险承受度低的就购买清偿优先的债券，风险承受度高、要求回报高的就购买清偿顺序靠后、利率更高的债券。

而信用违约掉期（CDS）当时则成为了为CDO上的保险。如果债务违约，CDS卖方则需要向买方支付赔偿金；反之，CDS买方则需要支付保费。当各界都认为房价会涨时，持有CDS就变成了一个稳赚保费而不会亏损的买卖。

简单而言，B银行持有A银行的CDS，而C银行又向B银行买这个CDS，B银行得以换得流动性。此后，CDS在市场上不断被炒作、转手，最终持有者可能已为G银行。据公开资料，危机前CDS的市场总值已经抬高到了逾60万亿美元。

此时，高得离谱的房价终于涨不上去了，买房者不再愿意支付次级贷款的高额利息，房子最终被抛回了银行，违约就此发生。此时A银行已经有了B银行做保险，而其实B银行已经将保险卖给了C银行，这一环节不断推进，最终CDS是在G银行手中，然而当消息来临时，G银行尚未来得及转手，而这批CDS已被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1%~ 2%的违约率。

粗略计算，如果每个违约要支付50亿美元的保险金，总共支出达1000亿美元。减去G银行收到的这500亿美元保险金，加上300亿美元CDS收购费，G银行的亏损总计达800亿美元，G银行由此濒临倒闭。而如果G银行倒闭，那么为A银行承担保险责任的一方便不复存在，A银行也将立即面对资不抵债的破产风险。这种循环也加速了危机的蔓延。

“2015年开始，我当时所在的对冲基金以十倍杠杆做空MBS，到2016年末转为做空银行，因为银行的资产负债表在我们看来已经糟糕到一无是处。公司在两年内通过做空赚了将近2亿美元。”一名对冲基金经理对第一财经记者表示。

然而，这只是一场由流动性支持的“虚假盛宴”。

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十年转瞬即逝，危机后近乎严苛的监管已经让金融体系的风险大大下降，再度引发次贷危机或金融危机的可能性极小

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事实上，时任美联储主席格林斯潘也看到了泡沫的迹象，因此从2003年~2006年，美联储为抑制通胀连续17次加息，将基准利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，房贷违约不断出现，这进一步加速了美国房市泡沫的破裂。

当宽松的利率环境不再、房价高涨的预期渐灭，越来越多的次贷购房者因为房价下跌而拒绝偿还贷款，损失开始弥漫，最终波及到全球持有次贷的各类投资者。

美国楼市稳步复苏

为了避免美国陷入萧条，此后美国政府和美联储的强力救市政策接二连三地出台。

2008年3月14日，贝尔斯登股价较前一个交易日暴跌45.9%；3月16日，为防止金融市场出现灾难性暴跌，在美国财政部和美联储极力撮合下，贝尔斯登以每股2美元的“跳楼价”卖给了摩根大通，最终价格提高至10美元。美联储则为这笔并购案提供了大约300亿美元的担保。

随后，“两房”亏损达到了140亿美元，股价在一年内也暴跌了约90%。2008年9月7日，美国政府再度出手，出资2000亿美元接管“两房”；2008年9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布破产。

同年9月19日，时任美国财长保尔森公布了金融7000亿美元的“问题资产救助计划（TARP）。此后，美联储为了支持经济也就此展开了量化宽松（QE）购债计划，在第一轮QE期间共购买了1.725万亿美元资产，截至第三轮，美联储的资产负债表也已经扩张至4.15万亿美元。救市政策稳住了经济，也使得美国摇摇欲坠的房地产市场企稳。

“我们在2012年预计，当时房地产市场已经真正见底，并开始复苏。事实证明的确是如此。” 特拉萨斯对第一财经记者表示。

在他看来，“毕竟房子首先是用来住的，投资属性并非首要。如今我们也创设了一个住房抵押贷款指数（mortgage index），这是用来监测获得贷款的难易程度。该指数显示，2012年获得贷款较难，而到了2014年和2015年就很容易了，可见各界对于房地产的信心开始恢复。”

就Zillow观测，美国房价仍在上升通道，且未来可能会因库存不足而面临上行风险。特拉萨斯告诉记者：“危机后，长期租房的年轻人在这几年渐渐成了首次购房者，推高了购房需求。反而现在开发商都觉得造房子很贵，一方面因为库存下降，另一方面也可能因为监管因素推高了建设成本。”

十年转瞬即逝。虽然危机后近乎严苛的监管已经让金融体系的风险大大下降，再度引发次贷危机或金融危机的可能性极小，但今年唯一的变数是特朗普政府的“去监管”议程。如何微调《多德—弗兰克法案》，既降低监管成本又持续防止危机重现，并激发经济活力，这或许是眼下最大的挑战。

（据第一财经日报）

英国中部崛起房价领先其他地区 | 英国

据《每日电讯报》，随着先前房市热点地区房屋需求减弱，英国中部有动力成为房价增长领先地区。

房地产门户网站Rightmove表示，3月份，中东部和中西部房产要价增长了2.1%。英国3月平均增长1.3%，但每年房价仅平均增长2.3%。在中东部，平均年增长率是5.7%。

在市场不景气的背景下，这个信号使房价增长略有上升。Rightmove主管Miles Shipside表示:“十年以来，3月房价平均增长一直是0.9%，因此本月的1.3%是许多地区适销房产短缺的迹象。”

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英国中部崛起房价领先其他地区 | 英国 — 3月份，中东部和中西部房产要价增长了2.1%。英国3月平均增长1.3%，但每年房价仅平均增长2.3%。在中东部，平均年增长率是5.7%

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在2016年4月印花税上调3%前，当购房出租交易的激增人为推动市场时，房价均增长也与2016年一样。Rightmove指数记录要价不是售价，可能会导致更不稳定的读数。

英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors）公布了数月来创历史新低的股票出售。在大伦敦区，3月要价上升1.4%，超过年度增长0.9%，平均日售数量也从在71降至64。

最近中部地区房市的崛起是由于伦敦和东南部地区购买力紧缩，经济不稳定和印花税问题。

Shipside补充道:“房价增长领先地区已经改变。房市不再是富裕的南部市郊，包括具有国际吸引力的伦敦所掌控，也不是由低房价的北部地区所掌控。随着其他地区房市的成熟和价格增长泡沫的耗尽，中部地区脱颖而出。英国中部地区十分便利，平均房价约为20万英镑，属中档和相对可承受的价格，同时还展现了当地经济的广度和强度。随着英国其他地区遭受不同因素如高压负担力、情绪变化和增强的经济不确定性，中部地区是当前房价增长的主要动力。”

（据英中网）

中部地区房价猛增成英国最热的房产市场 | 英国

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据《每日邮报》报道，一份报告显示，英国中部地区的房地产市场，已成为目前英国最热门的地区，因为该地区的房价在三月份涨幅最大。

房地产门户网站Rightmove的资料显示，3月份，英国平均房价增长1.3%，但中东部和中西部房价增长了2.1%。

尽管英国中部地区房价月增长和年增长的速度快于英国其他地区，然而，英格兰中部地区的房价仍然比西南部，东南部，英格兰东部和伦敦便宜得多。

西米德兰兹的平均房价为212,798英镑，而在东米德兰兹，平均房价为200,620英镑。相比之下，东南部的平均房价为413,059英磅，英格兰东部房价为339,721英镑。东米德兰（East Midlands）地区平均房价突破200，000英镑升至200，620英镑这一历史最高。

英国三月的平均房价涨幅为1.3％，与去年同期相同。在税收压制之前，这是一个购房投资者们急于抢占房地产的时期。

这意味着，在过去一个月里，卖方推向市场的房价增加了近4,000英镑，英国的平均房价高达310,108英镑。然而，房价是否能够持续积极地上涨仍有待观察。

根据Rightmove房价指数，自2007年以来，英国房地产市场仅有一次涨幅超过今年三月。

英国房价的年增长率下降到2.3%，明显低于2016年3月时7.6%的增幅。

Rightmove主管Miles Shipside表示：“十年以来，每年3月房价平均增长皆为1.3%，这表明许多地区缺少适合被销售的房产。”

在英格兰和威尔士的平均房价约为当地居民年收入的7.6倍，国家统计局（ONS）表示，这意味着，如今购买房子比过去20年中任何时候都更难负担得起。

这个数据是基于房产成本215，000英镑，以及平均工资收入为28,336英镑来计算的。进一步突显出房屋所有权已经遥不可及。

国家统计局在20年前开始收集这些数据时，房价是工资收人的3.6倍，员工平均收人16,885英镑，平均房价成本为59,950英镑。

在2007年，房地产市场崩溃之前,买家将支付他们收入的7.2倍在房产上。但之后房价的强劲复苏和工资增长的停滞，意味着房价工资比在2015年超过了这个数字，达到7.4倍。

英国国家统计局表示,尽管英格兰和威尔士的房子平均价格从1997年到2016年之间增加了259%,，但年均收入仅增长了68%。

（据英中时报）

ABS：首府城市房价2016年上涨7.7% | 澳洲

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）公布最新数据显示受第4季度房价提振影响，澳洲首府城市平均房价2016年全年涨幅达7.7%。

据澳联社报道，澳洲统计局公布最新住宅价格指数（Residential Property Price Index），显示2016年第4季度澳洲首府城市平均房价656,800澳元，较上一季度增长25,400澳元，季度涨幅达4.1%。其中墨尔本及悉尼房价季度涨幅分别达到6.0%及6.1%，领先于其他首府城市。

与此同时，澳洲首府城市平均房价2016年全年涨幅达到7.7%。墨尔本中位房价全年涨幅10.8%，排在澳洲各首府城市首位。悉尼中位房价全年涨幅10.3%，候巴特涨幅8.8%，而阿得雷德涨幅4.1%。达尔文房地产市场表现最差，房价全年下跌7%。

澳洲统计局数据显示截止2016年第4季度澳洲住宅数量达到980万套，价值6.4万亿澳元，季度增长2,740亿澳元。

受到利率处于历史最低水平影响，房地产投资者需求高涨，住宅拍卖清盘率连续数月保持高位。

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（据澳洲新快网）

涨！大多伦多房价又疯涨暴力拉起全加拿大房价 | 加拿大

加拿大房地产协会（CREA）3月15日称，加拿大平均房价在2月份上涨3.5%，为519,521元（加元，下同），该数据还是继续受全国最大、交易最活跃的多伦多市场的影响，被不实地抬高。

多伦多目前独立屋的均价已超过150万元。在周边地区，独立屋的均价也已超过100万元。在过去一年里，大多伦多（GTA）的独立屋均价增长了26%，公寓价格增长了近19%，周边城市均价更是暴涨30%。

CREA表示，加拿大全国房屋均价，继续受到大温哥华地区及大多伦多地区（GTA）两地房市的影响被抬高。大温哥华地区过去一年中销售大幅减少，对全国均价的影响比过去减小。

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涨！大多伦多房价又疯涨暴力拉起全加拿大房价 | 加拿大 — 多伦多目前独立屋的均价已超过150万元，在周边地区，独立屋的均价也已超过100万元

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如果不算多伦多及温哥华两个城市，全国房屋均价会下降超过15万元，为369,728元。

2月份不是房屋销售旺季，但CREA称，全加拿大2月份的房屋销量比1月份上升70%。同样，该数据也是受GTA房市销售强劲的推升。

GTA房市火爆，但在加拿大其它地方并非如此，潜在买家间的竞争没那么激烈，因此他们卖房需更长时间。

据CBC报道， CREA首席经济学家克拉姆（Gregory Klump）称，由于房源短缺，在多伦多及周边地区，那些想换房的人，发现自己在竞价战中屡屡失利，索性就不再换房。他们不卖旧房，这导致市场房源更少，这造成恶性循环，也使首次购房者及想换房的人面临无房可买的局面。

GTA房价上涨23%

CREA称，在安省主要都市地带的金马蹄地区，房市火爆异常，房市出现了史无前例的供不应求现象。在多伦多地区，房价在过去12个月飙升了23%，达到727,300元。

满地可银行经济学家卡夫契奇（Robert Kavcic）表示，在多伦多，现在可以说是过去至少30年以来，售房的最好时机。几乎所有新上市的房屋都在当月内出手，表明房屋供应量远远不足。

多伦多市周边地区的房市表现更为突出，像安省的贵湖（Guelph）、伦敦和巴里（Barrie）这些城市在过去一年里，房价暴涨了30%。

从总体看，周三CREA公布的住房数据显示，加拿大的房市在同时上演着两出戏，一出在多伦多上演，一出是在全国其它地方上演。

卡夫契奇称，虽然每个房市都不同，但目前最紧迫的问题，是安省（不仅是多伦多）的房价涨速的问题。

国家银行房屋价综合指数

根据据最新公布的国家银行房屋价综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index，CHPI）显示，2月份的加拿大房价出现18年以来该月度的最大涨幅，主要是受到多伦多市场的影响。

多伦多市的CHPI涨幅引领全国，为1.9%，温哥华为1.4%。在受调查的全国其它城市中，有7个出现下滑，哈利法克斯下滑1.9%，卡尔加里1.3%，蒙特利尔为0.2%。

多伦多市居民住房承受力问题

最新价格综合指数引发人们对大多地区火爆房市的担忧。国家银行高级经济师宾索诺（Marc Pinsonneault）称，多伦多面临的问题最大。

宾索诺称，多市公寓少，只占房屋销售的26%，而其它类型住宅价格高昂，民众的承受力已经成为一个严重的问题。

上周，安省财长苏善民（Charles Sousa）公开表明，为冷却GTA房市，将考虑效仿温哥华，采取对海外买家额外征税的措施。

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（据加拿大家园）

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——马林县 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是旧金山北湾的马林县（Marin County）。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在马林县区域内的房地产市场包括下列地区：贝尔韦代雷、科特马德拉、费尔法克斯、葛兰布易、肯特菲尔德、拉卡斯伯、米尔山谷、诺瓦托、罗斯、圣安塞尔莫、圣拉斐尔、索萨利托以及蒂伯龙。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度下跌4.2%

太平洋联合公司季度报告：2016年第4季度——马林县 | 美国 — 马林县房产房价一年趋势

房产储量自2015年第四季度减少5.9%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为61天

房产售价与要价的百分比为100.31%

线下交易的房源百分比为76.32%

今年秋天，马林县房产市场活动进展减缓，到第四季度末期重新恢复，年同比略有提升。但是，马林县2015年整体房产销量低迷。特别是售价100万美元以下和300万美元以上的房产受到挑战。低价位房产的储量不足限制了销售量，而大部分买家对高价位房产仍然保持谨慎态度。

愿意竞价高于要价的买家数量逐渐减少——特别是对高价位房产——与前几个季度相比，竞标大战越来越少见。总体来说，只有售价低于100万美元的房产保持了个位数的增值率。

可售房产的数量仍然紧张，特别是相对实惠的房产。经历了今年早期的增长之后，售价高于200万美元的房产储量保持稳定。但是，由于高价位房产的销售速度放缓，房产储量每月的供应量稳定增长。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在马林县销售房价中位数接近$1,137,500的一套房产。

330 Ridgewood Avenue, Mill Valley, CA 94941
4室/3浴/1,712平方英尺
售价：$1,135,000

高端房产

太平洋联合公司第四季度在马林县售价最高的一处房产。

600 Seminary Drive, Mill Valley, CA 94941
5室/6浴/5,738平方英尺
售价：$5,374,500

前景预期

最近抵押贷款利率提高以及新一届政府施政的不确定因素可能会在第一季度制约马林县的房产市场活动。随着新一届政府对旧金山湾区经济影响的明朗化，未来几个季度的销量有望增加。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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机智应对2017年美国房地产市场 | 美国

海外投资人在新的一年正陆陆续续涌进美国房地产。据美国全国房地产经纪人协会的数据，美国房产的挂牌价格平均同比上涨10%。此外，协会还指出，待售房产数量创历史新低。这些情况都暗示投资者应该紧紧抓住时机，趁着目前较低的利率条件大胆买卖。

与日俱增的购房需求

今年年初，美国各大房地产机构就开始对2017年美国房地产形势作出相关预测。着名房地产网站Redfin就表示，与2016年相比，2017年美国房价的中位数将上涨5.3%。该公司的首席经济学家认为，尽管销售额增速放缓，但房价仍会平稳增长。这主要得益於购房者与日俱增的购房需求。

逐渐明朗的房产市场给了投资者极大信心。据相关调查显示，41%的房地产公司高管计划在2017年对房地产的有机增长进行重大投资，包括产品开发，定价策略和地域扩张。毕马威会计师事务所表示，美国经济不断增长，房地产基础良好，融资和资本投入较多，都给房产大佬们一个积极乐观的市场信号。此外，美国房产业对外界投资持欢迎态度，他们期望看到大量新老投资者的涌入。

另外，随着千禧一代步入职场，租房需求大大上升。据美国哈佛大学数据显示，近40%的租房者为年龄在35岁以下，年收入低於25,000美元的人群。该类人群的逐渐庞大促使对城市出租房的需求增加，租金价格也将相应上升。如果房产投资者将运营成本保持在低水平，那麽今年投资可能会有更大的收益。

然而，纽约证券交易所仍提醒投资者在投资任何项目之前要一再谨慎，仔细阅读相关条例并且在必要时要求公司出示相关文件证明。尽管2017美国房地产市场发展态势喜人，但对於投资者来说，保底投资才是稳中求胜的不二法宝。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

房地产市场将持续升温

2017年人民币一路贬值，进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。在各类海外投资产品中，美国地产投资备受投资者追捧，不但拥有强势美元货币作为支撑，而且在持续复苏的市场基础上，产生安全稳健的投资回报。

专家预测，美国房地产市场在去年表现不俗，2017年将持续呈现上行趋势，是投资者配置美国房地产资产的良好时机。此外，美国全国房地产经纪人协会，抵押贷款银行协会，房利美和房地美等行业机构都预测2017年美国的房屋价格和销量都将持续升温。根据房地产经纪人网站（Realor.com）最新预测，虽然购房者今年会面对一些不利因素，但美国房市整体发展前景仍然光明。

首次购房者将占大半

在人口及经济稳定增长的基础上，首次购房者的数量将增加。预计首次购房者将在2017年进入房屋市场并占据整体购房者一半以上。调查显示，去年计划置业的潜在购房者中有33%为首次购房者，今年则上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平後，今年将略微上升稳定在63.5%的水平。由於房屋市场的复苏持续加速及住宅需求的增加，新屋销售量预期将上升10%。新屋开工量将适度上升3%，但仍低於正常水平，当中独栋别墅及公寓房总兴建量达126.5万。

千禧一代进入30岁，开始组建家庭安顿下来，婴儿潮一代中60多岁人群到了退休年龄，开始考虑搬迁，这两代人将进军房屋市场。分析预计，千禧一代和婴儿潮一代将分别构成2017年置业大军的33%和30%，并带动房屋市场未来10年的房屋需求。

房屋库存减少，房屋售出时间缩短

Realtor.com分析，当前美国首100大都会区市场的房屋库存量年同比平均下降11%，预测今年房屋供应将持续紧缺。这些市场的房屋在市面上的平均售出时间仅为68天，较全美平均水平短11天。

房屋负担能力及借贷资格预期将取代库存短缺，成为置业的最大障碍。

2016年，40%的置业人士表示库存紧缺是他们置业的最大障碍，但根据Realtor.com预期，该障碍今年将可能被房屋负担能力及借贷资格问题所取代，原因是今年更多首次置业人士将进入房屋市场。去年9月的首次置业人士春季购房调查显示，37%的受访人士表明最大的置业障碍是首付问题，另有30%受访人士则称很难在预算范围内找到合适的房屋。美国房地产经纪人协会（NAR）预计贷款利率今年将继续攀升，年底前上升至4.6%。

郊区将受购房者追捧

由於市区居住人口的高度密集，加上千禧一代开始生儿育女，郊区已成为首次购房者的首选居住地。事实上，Realtor.com的受访者中有50%表示郊区会是他们的首选居住地。原因是一些理想的郊区离市区较近，社区安全性高，居住空间也较大，且提供众多工作机会和大众运输，非常适阖家庭居住。婴儿潮一代选择郊区一部分原因是他们希望与子女或朋友居住得近一点。

（据发现新闻）