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澳洲 | SQM：悉尼房价估值超高40% 或在后年硬着陆

悉尼房地产分析机构SQM Research预测悉尼和墨尔本房价在未来一年增幅将维持两位数，从而加重了2018年房地产泡沫爆破的风险。

机构预测悉尼和墨尔本房价将在2017年保持两位数升幅

据澳洲广播公司报道，机构负责人克里斯托弗（Louis Christopher）发布2017年年度房地产展望报告，解释了澳洲储备银行（Reserve Bank）最近为什么将悉尼和墨尔本房地产市场增长描述从“稳健”调整至“过快”。

他说：“我们在最近几周留意到房地产市场增长加快，尤其在悉尼。我们认为这种增速应该会持续到2017年。”

SQM预测，在2017年，悉尼房价增幅可达11%-16%，而墨尔本可达10%-15%。

克里斯托弗表示，尽管增幅不太可能达到悉尼在2015年中的最高峰19%，但目前市场已经明显估值过高。他警告：“我们认为悉尼估值超高40%，墨尔本的比例差不多，而且墨尔本的比例达到了历史最高位。增幅维持下去的话会在2017年下半年成为澳储行头疼的问题。”

SQM预设情景是澳储行及澳洲审慎监管局（APRA）并不会采取行动。过去18个月，澳洲审慎监管局曾收紧一系列借贷标准，尤其针对投资者。

不过，克里斯托弗表示，不采取行动本身就是危险的行动。他提议：“尽早采取行动较为明智。我认为可能要对买房者增加存款要求，更坏的情况下可能还要加息。如果不采取行动，拖到2018年就会变成大问题，到时可能出现硬着陆。”

其他首府城市预计不会达到悉尼或墨尔本的增幅，过度估值比例也没那么高。不过，国际评级机构标准普尔（Standard & Poor）本周曾警告，悉尼和墨尔本的房价一旦显著下跌，将波及全国市场。

克里斯托弗表示情况并非如此悲观。他预测，柏斯和达尔文受矿业萎缩拖累的房价将在2017年止住跌势，阿得雷德、布里斯班和堪培拉的房价会稳健上升，侯巴特可能出现两位数升幅。

尽管早前多次出现墨尔本住房过剩的警告，SQM认为由于人口增速全国最高，墨尔本足以消化新住房供应。机构预测，人口增速不变的前提下，在2017年，墨尔本住房需求量将增加35,000套，而新落成住房数量仅有34,000套；到2018年，新落成住房供应将略微过剩3,000套。悉尼也会出现类似情况：2017年过剩4,000套，2018年过剩9,000套。不过，SQM的模型并未考虑住房库存量，意味着并未计算目前是否存在供应不足的情况。

据预测，布里斯班到2017年将过剩8,000套，2018年将过剩9,000套；由于布里斯班市场规模不及悉尼或墨尔本，因此面临更大威胁。

SQM提醒投资者提高警惕，尤其针对墨尔本内城及布里斯班公寓。报告指出：“布里斯班CBD和墨尔本CBD都可能出现显著过剩。这些地区的潜在买家应该等到2018年后再出手。我们认为，两地CBD公寓价格将在未来两年内暴跌25%。”

（据澳洲新快网）

英国 | 伦敦黄金一区房价下调海外买家下手最佳时机

数据显示，英国脱欧投票之后，伦敦市中心最昂贵的地区房产价格出现明显下调趋势。虽然市场在整个伦敦的房产市场依然处于上涨趋势，但在脱欧公投后的三个月内，伦敦一区和二区的部分地区平均价格下降了100,131英镑。根据物业分析师LonRes的分析，在去年同一时期，这一数字为59,573英镑。

在伦敦“黄金三角区”的Kensington，Knightsbridge和Mayfair这三个区域，在6月23日的脱欧投票的三个月后，下降幅度由脱欧初期的150,120英镑的价格至171,321英镑。

例如，伊顿广场上的一栋三房公寓，一月份的售价为635万英镑。这个月，它则以599.5万英镑新价格从新挂牌出售。同样的，在位于菲茨罗维亚区的一栋新建住宅（汉威花园附近）的一套两居室公寓，在脱欧公投前的市场价格为170万，脱欧公投后，其价格在7月被削减到160万英镑，这个月，这一公寓再次被减至155万英镑。

汉威花园附近一栋三房公寓

据LonRes的调查显示，自脱欧公投以来，几乎接近一半的（46%）出售中的伦敦市中心房屋的价格需要在找到买家之前进行“调整”。相比之下，2015年同期的数据为36％。LonRes的部门主管Marcus Dixon也指出，这些已经被降低的价格还仍然只是要价，买卖双方在达成协议之前可以进行进一步谈判。直到谈成双方都满意的价格才能在真正的意义上达成协议。这些数字说明了一个现象—— 离开欧盟的决定在短期范围内严厉打击了伦敦市中心房产市场。前不久的印花税上涨政策让许多本地及海外买家望而却步，而伦敦市中心房产的持续走低现象使得这一区从印花税上涨中脱颖而出。

在线代理eMoov.co.uk的创始人兼首席执行官Russell Quirk表示，许多供应商仍然没有从过去一年里市场的深刻变化中清醒过来。他说：“伦敦市中心的市场已经受到重创，但个别房主却依然不肯减低自己房产的出售价格。由于针对buy-to-let的印花税政策的出台，伦敦总体的房地产市场依然能够在脱欧公投后保持稳定。但是，放眼伦敦最昂贵的几个区域，房价的下跌可以说是买家的福音。尤其对于海外买家来说，现在则可以以更实惠的价格在伦敦的黄金地段拥有自己的住宅。

总部位于伦敦的Fraser＆Co的总经理罗伯特·弗雷泽（Robert Fraser）专门从事新建筑的销售，他说：“由于英国政策上的变动，这一时段对于买家来说非常有利。如果某套公寓售价在210万英镑或220万英镑，那么买家有可能以低于要加10%的价格完成交易。而在过去，即使在房产市场低迷的阶段，买家也仅仅只能以低于要加3% – 4%的价格购入房产。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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新西兰 | 上海“金领”海外购房记新西兰楼市最近1年猛涨

就在10月初，江忠刚落定了人生中第一笔海外“收购”，花了120万新西兰元（折合人民币约600万元）买了一套奥克兰市的独栋别墅。“占地一亩，5房2卫，带游泳池。”他边扭头往窗外望去边说：“600万元人民币在上海市内环最多只能买60平方米的两房。”

坐在记者面前的江忠，今年三十而立，是个海归，在上海从事金融业，目前个人资产有数千万元人民币。混迹金融投资领域的他，早在2014年就觉得应该把部分资金投向海外市场，今年开始试水新西兰楼市。

新西兰 | 上海“金领”海外购房记新西兰楼市最近1年猛涨 — 据新西兰政府相关统计显示，自2007年至今，奥克兰的平均房价涨了86%，但今年以来有加速上涨趋势

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有“风帆之都”美誉的奥克兰是新西兰最大的城市。据新西兰政府相关统计显示，自2007年至今，奥克兰的平均房价涨了86%，但今年以来有加速上涨趋势。

今年7月，奥克兰市出台了统一规划，大幅提高土地利用效率，通过调整土地分割标准来释放出更多的土地，以缓解奥克兰房源短缺和房价上涨过快等问题。同时奥克兰还出台了一系列新的政策，包括将购房首付比例提高到40%。该消息对市场偏空，加之8月新西兰天气较冷，非旅游旺季，江忠一下觉得机会来了。“7月底我立马前往奥克兰。”江忠抿一口咖啡说。

在新西兰买房通常有三种方式：一种是通过拍卖获得；一种是通过议价成交；还有一种是暗标竞得。

江忠说，他参加了几次拍卖，发现在拍卖中心参与拍卖的都是华人“火拼”，叫到后面房屋价格都非常夸张。“有一次，一套中区的豪宅拍卖，一位来自中国的女孩在整个拍卖过程中完全不考虑价格，只要有对手出价，她立马跟进，势在必得，最后这套豪宅以320万新西兰元成交。”江忠说完摇了摇头。

江忠不是富二代，所以他不想跟这些富家子弟在海外火拼。他决定直接从外国人手里购房。

8月13日江忠发现了“猎物”。一套位于Torbay，建于上世纪70年代，水泥纤维板结构的“4+1”独栋别墅被拍到101万新西兰元，因未达卖家预期而没有成交。“我看过房子之后觉得房价确实偏低了，这个房子未来肯定有潜力，于是决定出手。”

“ 4+1的户型，既可以是一家人住，也可以拆成2套来出租，还附带一个游泳池。现在在附近拍块空地也要100多万新西兰元，这房子买下就可以出租，所以性价比非常高。”江忠如是说。

次日，江忠立即让他的中介经纪人替他与卖家沟通，开价105万新西兰元。经过几轮讨价还价，从下午谈到晚上，最终确定了一个双方接受的价格——111.8万新西兰元。

可就在这时，半路杀出一个程咬金。

卖家中介经纪人说还有一个买家可能要出价，让江忠再等等。江忠非常吃惊：“因为一旦有两个买家出价，就会变成多项选择，由卖家来做选择。万一对方是现金买家，或者对方愿意多出2万新西兰元，那我的购房成本就得增加10万元人民币。”

在长时间的等待和催促后，卖方最终确认江忠为该房屋的第一购买人身份。之后就是完成和银行的确认评估和贷款。8月18日，银行方面确认江忠的银行贷款条件达到，随后江忠的律师给卖家发信，确认了10月6日为房屋交割日。

至此，江忠奥克兰淘房尘埃落定。

江忠此次下手并非一时冲动。他此前曾详细调查了奥克兰楼市，发现房间多的别墅涨幅较大，其中5房的别墅涨幅最大。“配置海外资产，还需要考虑可持续回报问题。这房子不仅本身会涨价，而且出租方便，租金也高。”江忠盯着记者认真地说，别看很多富二代或者民营企业家都出来四处购置资产，如果配置不对，比把钱留在国内还惨。据说，一些国内土豪在欧美买了些油田，后来勘探发现都是贫矿！

（据上海证券报）

美国 | 荣景现裂痕美国房地产泡沫阴影浮现

美国大多数主要城市的房价在8月和9月持续上涨。这对屋主而言是个好消息，但他们也不能太乐观，因为房地产市场的荣景已经出现裂痕。虽然可能不会出现另一个类似10年前的泡沫，但专家提醒，房地产市场依旧让人担忧。

这波最新的房地产泡沫忧虑来自两家被认为是住宅市场景气指标的公司——家电巨头惠而浦（Whirlpool）和油漆制造商Sherwin-Williams。这两家公司11月1日发布了令人失望的营利预测。消息传出后，两家公司的股价暴跌11%。

惠而浦执行长Jeff Fettig称商业环境“具挑战性”，而运营长Marc Bitzer补充说，北美市场“疲软”。

Sherwin-Williams在其报告中指出，对消费者和商业客户的油漆销售不如一年前。

虽然美国可能不会出现另一个类似10年前的房地产泡沫，但专家提醒，房地产市场依旧让人担忧。

华尔街认为，这对家电业和其他家居装修产品业是个坏消息，导致大型建筑商Lennar、KB Home和Pulte的股票在周二下跌。家庭装修零售商家“家得宝”（Home Depot）、Lowe’s、西尔斯（Sears）和百思买（Best Buy）等公司股价也下跌。

但是对于房产市场是否再次过热的问题，部分专家不太确定。

Voya Global市场策略师Douglas Coté和Karyn Cavanaugh在近日的一份报告中写道，“住房业情况不是太糟”，因为市场上库存有限，而且房价已经连续55个月上涨，许多首次购房者难以负担。

换句话说，如果市场开始冷却，也不是什么坏事。

Point72资产管理公司经济学家Dean Maki补充说，单家庭住房房开工率，现有房屋销售仍然低于2005年的峰值水平。

这是另一个房产市场不是个巨大泡沫的迹象。Maki预计房屋销售并新屋开工率等数据将“持续波动”，但在可预见的未来将“呈现逐步上升的趋势”。

联邦商务部周三公布，新屋销售数量比一年前增加，价格也上涨了近2%。

值得注意的是，房贷利率仍然较低，这有助于提高住房需求。

美联储预计在12月提高利率，并且可能在2017年多次提高利率。如果这推高了长期债券收益率，那么房贷利率很快就会随之上升。

互联网资讯综合整理

澳洲 | 专家指若再降息悉尼房价3年将暴跌20%

据《澳洲金融评论报》报道，德意志银行（Deutsche Bank）称，将官方利率下调至许多投资者视为正常的水平将会使悉尼的房价暴跌20%，就像全球爆发金融危机后，现金利率在2011年达到峰值4.75%一样。

德意志银行（Deutsche Bank）称，将官方利率下调至许多投资者视为正常的水平将会使悉尼的房价暴跌20%

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另外，联邦政府在未来几年会越来越依赖“等级攀升”或不断上升的所得税修复预算，届时，很多家庭也将会发现面临巨大的痛苦，就像20世纪80年代的遇到的情况一样。

德意志银行的分析师鲍顿（Adam Boyton）绘制了两种模拟场景，主要用来说明未来官息上调可能存在的限制因素。这项研究非常具有及时性，因为近来金融市场上都在关注全球利率是否已经达到一个转折点。

基于美国和中国商品价格的提高和经济增长将结束多年低通胀的猜测，世界各地的收益率已开始从历史低利率中爬升。不过，澳储行（Reserve Bank of Australia）还是有可能在未来一年再次削减现金利率。

鲍顿的场景模型还假定，官息到2018和2019年或上升100个基点，到2020年或增加125个基点。他还预计悉尼的房价在经过多年的火热增长后，将在3年内下降20%。从这些结果来看，他认为，现金利率是不可能再回到全球爆发金融危机后的高峰值水平。

倘若税收总额占收入的份额回到过去30年的平均水平，那总家庭“财政承担”（financial obligations，一种征收利息和税收的措施）将会大幅上升。

根据情景模拟和结合现金利率4.75%来看，很多家庭到2020年将会面临“高压力利率环境”，情况和20世纪80年代一样。

鲍顿亦指出为什么超低利率已成为澳洲和全球经济的常态。他说：“历史表明，当前事态的发展或会最终迎来某种形式的冲击。无论冲击以何种形式到来，创历史记录的低利率仍有可能继续维持。”

（据澳洲新快网）

英国 | 60%的城市买房比租房划算

根据房产网站Zoopla的分析，在买房比租房划算的英国城市中格拉斯哥位列榜首。

该网站比较了50个城市的两室居室的平均出租要价和以10%的首付购买类似大小房产每月所需支付的还贷费用。研究发现在60%的城市中，买房要比租房更划算。这一比例自4月份以来有所增加，当时买房比租房合算的城市比例只有48%。

英国 | 60%的城市买房比租房划算 — 研究发现在60%的城市中，买房要比租房更划算。这一比例自4月份以来有所增加，当时买房比租房合算的城市比例只有48%

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比起租房客来说，格拉斯哥居民买房更加划算。格拉斯哥的月平均还贷金额为450镑，而月平均租房费用为596镑，差额高达146镑。

邓迪（Dundee）的平均房贷费用为448镑，比平均租金526镑少78镑。但研究也发现在阿伯丁租房比买房更加合算，平均房贷费用为925镑，而租房只需要726镑。

研究表明，在伦敦租房的月租比还房贷要少得多。

Zoopla的发言人浩尔（Lawrence Hall）表示，买房是一个花费大量金钱的过程，但一旦支付了最初的费用后，从每个月支出的角度来看可能更加划算。

“虽然对于那些想要购买第一套房产或者想要置换到更大房产的人来说，英国的大部分地区的房价仍然难以企及，但这些最新的数据仍然给了大家希望。”

“在4月份的时候还只有一半不到的英国城市月还贷费用低于房租费用，如今已近有近2/3的城市的数据显示买房更为划算。”

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（据英中时报）

澳洲 | 澳公寓市场下滑 9月份营建许可下降超预期

周三，澳洲统计局公布的季调营建许可数据显示，9月份由于计划新建公寓的数量下降至近一年来的最低水平，营建许可数量下降了8.7％，超出预期。

9月份由于计划新建公寓的数量下降至近一年来的最低水平，营建许可数量下降了8.7％

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据《澳洲金融评论报》报道，数据显示，9月份住宅营建许可总数从8月的2.0746万套下降至1.8945万套。

其中独立屋的新批准数量增加了1.7％至9711套，也是继前3个月连续下降后的首次增长。而联排别墅和半独立屋比8月份的1.1194万套下降了17.5％，是自去年12月以来最少的一个月。

公寓的审批量在三大州都有所下降。新州月同比下降了20％，是一年来最大的降幅。维州下跌30％，从8月的2951套下降到2065套。昆州下降了27.8％至1745套，是一年以来最少的。

9月份住宅营建许可总数从8月的2.0746万套下降至1.8945万套

瑞银经济学家Scott Haslem表示，“前瞻性的数字还是较为乐观的，前期已批准的大量项目以及其动工都将使住宅市场的强劲态势持续至下一年。”

上个月，瑞银集团基于7月和8月强劲的营建许可率，提高了对住房建筑前景的评级，而周三Haslem重申了这一观点。

Haslem说，“许多经济学家预计房价的上涨将在明年放缓，公寓的推出可能起到抑制作用，尤其是在布里斯本和墨尔本。”

“现在我们只有大约50％的高层建筑，但空置率已经上升至十年高点，租金增长下降至十年低点，这很可能意味着2017年价格上涨会放缓。”

但是Haslem强调，“悉尼不太可能受到影响，我们几乎看不到悉尼的房价有疲软的迹象。”

“9月份商业营建许可的价值翻了一倍，达到55亿澳元的7年高点，这表明非矿业投资支出的疲软正在‘褪减’。”

在新州，虽然新公寓的批准出现月下跌，但是年度总数却上升到4.6590万套的新高，超过了同期2.8884万套新独立屋的批准量。而维州和昆州新公寓的年度批准量都在下降。

（据AFR）

澳洲 | 2016年三季度澳洲房价继续上涨2.7% 悉墨堪三市领涨

据澳洲广播公司报道，澳洲东海岸各大城市房价仍继续增长。最新的CoreLogic数据指出，上个月全澳的房价平均上涨0.5%。这就意味着房价季度性增长达2.7%，比去年全年的房价高出7.5%。

CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，今年前10个月首都的房价上涨幅度超过9%，凸显出近期房价再次加速增长的情况。两大物业城市悉尼与墨尔本促进了房价的加速增长，堪培拉也将步入加速增长行列。

最新的CoreLogic数据指出，上个月全澳的房价平均上涨0.5%

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劳利斯表示：“在过去8周里，悉尼只有1周的清盘率略低于80%。在较低现金利率和贷款利率的背景下，房屋市场已经复苏。”

大部分首府城市中，独立式住宅是价格增长最快的物业，而很多城市公寓市场出现供过于求，令人担忧。悉尼两种房屋市场的差距不大，对于公寓市场供过于求问题的担忧也比较小。

房价升高的主要因素是出售房屋数量减少。悉尼出售的房屋数量与一年前相比减少了16.5%。墨尔本减少了4.6%。虽然两市物业都能卖出创纪录的高价，但卖家在同个市场购买物业时也必须支付同样的高价。

劳利斯表示交易成本也出现明显升高。他说：“例如悉尼市场的住宅价格自2009年以来已经上升了95%，这就意味着包含印花税、（房地产）中介费、安置成本等等在内的买卖成本也明显提高。”

他表示，去年7月悉尼房价年增长率达到近19%的顶峰，当前房价虽然飙升，但已经是明显放缓后的结果。

澳储行收紧借贷政策，使由于今年两次降息而火热的房地产市场有所降温。该行在昨天下午2:30（澳大利亚东部夏令时间 (AEDT)）宣布最新的利率，但只有少数分析师认为今年可能会再降息。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 澳储行：利率不变房价升势不会长久

澳洲储备银行（Reserve Bank）今天宣布，1.5%的低利率目前维持不变。

澳储行今天宣布维持利率不变。

据澳洲广播公司报道，今天，澳储行自8月以来第3个月宣布利率维持不变，符合大部分经济学家预期。60名经济学家此前接受采访，其中只有5名认为本月将会降息。

澳洲 | 澳储行：利率不变房价升势不会长久 — 澳洲储备银行（Reserve Bank11月1日宣布，1.5%的低利率目前维持不变

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澳洲储备银行曾在今年8月将现金利率从1.75%降至1.5%，创历史新低。

11月曾是澳储行较多动作的一个月份。2006年到2011年间，澳储行连续6年在墨尔本杯日（Melbourne Cup Day）宣布调整利率。

过去数月，澳储行反复尝试压制悉尼和墨尔本房价增长，显示住房市场重新成为澳储行的首要考虑。澳储行新任行长洛伊（Philip Lowe）在会后声明中表示：“过去一年，房地产市场收入和住房贷款增长有所放缓。与去年相比，住房价格升幅有所下降。不过，最近几个月，部分市场的价格又出现显著上升。”

房地产分析机构CoreLogic今天上午发布的最新房价数据显示，10月全国住房价格上升0.5%，年增幅为7.5%，悉尼、墨尔本和堪培拉升幅最为明显。

劳伊同时警告房地产投资者，这种增长趋势并不长久。他说：“未来几年内，推出市场的公寓数量将相当可观，尤其是在东部的首府城市。”澳储行曾多次警告部分地区将出现供过于求，导致房价下跌。“未来数十年间，租金增长将会非常缓慢。”

部分分析师认为，澳储行声明提到“银行认为这次会议决定保持利率不变，符合经济可持续增长现状，有利于实现通胀目标”，暗示利率已经触底。

澳洲联邦证券（CommSec）首席经济学家詹姆斯（Craig James）发表评论指：“澳洲储备银行对目前现金利率水平明确表示满意，意味着目前不太可能考虑降息。利率可能已经触底，但这不代表明年不会加息。”

这种观点得到多数分析师赞同，其中甚至包括曾预测进一步降息的凯投宏观（Capital Economics）。

凯投宏观首席经济学家戴尔斯（Paul Dales）指出：“未来进一步降息的可能性不大，但这不代表澳储行已经解决了通胀过低的问题。”不过，戴尔斯仍坚持认为会再有两次降息。“如果下半年通胀上升水平没能达到澳储行预期，利率可能会降到1%。”

西太银行（Westpac）首席经济学家埃文斯（Bill Evans）表示，除非澳洲经济出现重大问题，否则不可能出现进一步降息。他在分析中指出：“2016年的政策都在针对早前出现的通胀低迷，目前政策开始重新关注实体经济。我们预测明年就业率增长达到1.6%，带动经济增长达到3.3%。在这个情况下，应该不需要降低利率。不过，如果明年通胀增长真的触碰到了2%-3%的目标底线，就有可能严重影响经济，尤其是就业市场。我们并不预期、但必须承认，如果2017年发生利率调整，降息的可能性多于加息。”

消息公布后，澳元汇率升至76.5美分。

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（据澳洲新快网）

中国香港 | 人们疯了?停车位卖出480万港元破房地产新纪录

英国《金融时报》网站10月28日发表了题为《中国香港停车位卖得62万美元》的报导称，一个中国香港停车位卖出了62万美元（约合419万元人民币——本网注），创下了这个世界上最难以负担的房地产市场的新纪录。

中国香港是世界上人口居住密度最高的城市之一，在过去十年间，因新增供应短缺以及当地人和内地人的强劲需求，导致价格被推高。

中国香港 | 人们疯了?停车位卖出480万港元破房地产新纪录 — 一个中国香港停车位卖出了62万美元（约合419万元人民币——本网注），创下了这个世界上最难以负担的房地产市场的新纪录

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去年，因为担忧中国香港和中国内地的经济增长放缓，房地产价格开始下跌。但是，因为港元汇率同美元挂钩，所以近几个月来，这一市场出现反弹。这是因为人们预期美联储将在较长时间内保持低利率。

根据中国香港土地注册处的文件，这个位于半山区干德道55号“璈珀”楼盘的停车位本周以480万港元（约合62万美元）的价格售出。

这使得该停车位成为世界上最贵的停车位之一。这一价格相当于乘坐出租车从该公寓到市中心12万次的费用，也相当于245年中每个工作日乘坐公共交通工具通勤两次的费用。

中原地产公司的研究员黄良升说：“对停车位的需求推高了价格。并不是因为人们疯了。”

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（据参考消息）