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韩国济州岛最近又火了。这个在韩国人心中类似于我们国家海南岛的旅游胜地，先是不久前数万游客滞留济州岛机场引发关注，接着韩国政府公布的去年房价数据更是让济州岛稳坐头条，济州岛地价房价涨幅之巨远超寸土寸金的首尔，有韩媒戏称拥有休眠火山汉拿山的济州岛已经是“火山爆发”。

据《韩国日报》近日报道，土生土长的济州岛居民姜女士表示，最近她放弃了拥有一栋自己的房子的梦想。她2年前相中的一栋别墅，当时只要1亿多韩元（约合人民币60万元）就可以买到，但现在连3亿韩元都拿不下来。姜女士感叹：“比起房价，我现在更担心我的房租，比以前足足翻了一倍”，“济州岛的地价只能用疯狂来形容了”。

去年济州房价涨幅最高，达到8.08%，涨幅是首尔（4.60%）和京畿道（4.47%）地区的近2倍

 

韩国鉴定院1月3日发布的全国房价调查结果显示，去年韩国住宅交易量预计达到120万套，是2006年（108万套）以来的最高值。 其中，济州房价涨幅最高，达到8.08%，涨幅是首尔（4.60%）和京畿道（4.47%）地区的近2倍。

济州岛房地产业的狂飙突进，从韩国政府部门公布的主要数据指标也可一探究竟。

住宅交易量大：《济州之音》2月17日援引韩国鉴定院及国土交通部数据报道，2015年济州全年住宅交易量近2万套，相当于日均成交55次，同比增长24.6%。2006年，济州住宅年交易总量仅4千余套，10年间涨了5倍。 其中，成交住宅中，公寓占43.4%，独栋别墅占23.4%。

成交总价格高：以2015年12月末数据为基准，平均住宅成交总价为1亿8887万韩元（约合人民币100万元），和2014年同期相比涨幅达3成。而公寓成交均价更是达到2亿2835万元（约合人民币121万），同比上涨近5成，涨幅是韩国全国同期8.8%涨幅的近6倍。而据《韩国日报》报道，以2016年1月1日价格为基准，济州岛独栋别墅成交价格是一年前的3.7倍。

地价高企不下：据韩国国土交通部本月22日发布的公告，济州岛公示地价涨幅和去年同期相比翻了超过一番，达到19.35%，创下全国历史记录，而同时期全国公示地价平均涨幅为4.47%。在济州岛内多个地区，地价涨幅甚至超过40%。

济州岛房地产这两年为什么会异常火爆？在韩媒看来，“中国人买入”、“韩国内陆人口流入”以及“投机需要”是关键词。

济州岛地方媒体分析说，济州岛房产市场销售火爆的原因之一就是韩国掀起的迁居济州岛的热潮，引发旺盛的购房需求，再加上当地市区改造及第二机场即将开建带来的利好，吸引了诸多投资者关注。

而《韩国日报》称，追究地价房价暴涨的原因，很多韩国人把主要原因归结于“中国人效应”。“前几年往往只集中精力购买公寓的中国人，最近把投资范围扩大到了中小型酒店、商店甚至饭店，而且从单纯的资金投资发展到直接参与运营，而这一趋势也与越来越多的中国游客赴济州岛有关。”

报道说，去年底发布的济州第二机场建设规划也成为地价上涨的重要诱因之一。第二机场规划区域附近沈某表示，“以前一坪（3.3平方米）土地80万韩元，宣布要建新机场以后，房地产商最少要花200万到300万韩元才能拿到一坪土地。”

报道还分析说，不断增加的外来人口流入也刺激了房地产市场水涨船高。李孝利、朴智星等韩国演艺、体育界明星接连移居济州岛，梦想过上梦幻海岛田园生活的韩国内陆人不断流入济州岛安居，刺激了对房产的需求。济州岛从2010年净流入人口数量回到正值，2014年年净流入人口首次突破1万人大关，仅仅一年之后2015年又达到了1万4千人，再次创下历史记录。2015年济州平均住宅成交价格（1亿8887万）和2013年相比增长33.2%，是全国5.1%增幅的6倍以上。

5千个普通家庭中，有超过40%的家庭认为一年后房价会涨。

 

其实，不仅在济州岛，大部分韩国民众都是是高房价的亲历者。首尔等发达地区早已达到高房价区间，涨幅有限，尽管住房需求不减，但很多居民在高房价背景下持币观望，或者根本放弃购房计划，2月份韩国全国房价也迎来了一年多以来第一次微跌0.01%，但普通韩国人多数还是不看好高价时代会过去。

韩国住宅金融公社2016年2月18日发布的一项调查结果显示，每10名韩国人中有4人认为1年后房价会上升。

据报道，韩国住宅金融公社住宅金融研究院从2015年8月至2016年1月，对韩国全国7千个家庭为对象做调查后发现，5千个普通家庭中，有超过40%的家庭认为一年后房价会涨。年龄和阶层分布为，20多岁人群56.6%，无房家庭44.8%，首尔居民40.3%。而38%的居民认为房价会维持现状。

房价预期，2013年至今年年看涨

韩媒称，济州道当地政府正采取措施为房地产市场降温。有韩国房地产业内人士提醒，“今年济州岛依然会是房地产投资者热衷的地区，但并不是说高需求一定会带来高房价”，“地产泡沫正在泛起，不熟悉济州岛的外地人应明确购买目标，尤其进行投资时须格外留意。”

（据新华网）

如果你认为济州岛只是一个悠闲的度假胜地或是打渔和种植橘子的地方，那你就要再认真看看啦。

在过去的五年中，由于长达30天的免签入境政策及韩国通俗文化的流行，这座以风景秀丽的海滩和火山景观闻名的南部度假胜地吸引了大量中国游客涌入，

2010年济州自治道出台政策，凡在济州岛投资5亿韩元（折合433,699美元）以上购置房产，并在此居住五年以上的投资者便可获得永久居住权。这一政策使得济州岛广受付现交易的中国投资者的欢迎，成为他们的投资热点。

2010年济州自治道出台政策，凡在济州岛投资5亿韩元（折合433,699美元）以上购置房产，并在此居住五年以上的投资者便可获得永久居住权

 

济州岛总面积为1,848平方公里，人口60万。随着一系列大型项目的兴建，济州岛吸引了来自当地投资者的资金涌入，这些投资者在低利率的环境下寻求地产投资的磁石。
据韩国土地基础设施及交通部数据显示：济州岛的土地价格去年上升了19.35%，最高时达到了全国土地均价的4.4倍。

据该省政府数据显示，截至12月底外国投资者共投资了2,430座建筑，建筑面积达356，669平方米，投资者中94%为中国人。到9月为止，济州政府共为1,580个家庭共颁发了1,285张居住签证，吸引投资19500亿韩元，其中大多数为中国人。

“中国人目前拥有世界上最大的投资资金，由于开放的签证政策，他们的投资推动提升了当地房地产市场，” 济州国际自由城市发展中心（JDC）的公关官员金东瀚（Kim Dong han）说，JDC是国土资源部的下一个投资机构。“工业园区和国际校园也吸引了国内投资者的注意，在不久的将来需要更多的房屋来容纳越来越多的新居民和员工。”

目前，济州岛很多大型开发项目都是由中国企业或者中国人参与的合资公司在推动。

南洋最大的赌场运营商-云顶新加坡有限公司与在中国香港上市的中国地产公司-蓝鼎国际发展有限公司共同投资2万亿美元建设一个包括外国人赌场、购物中心和主题公园在内的度假村。

名为“世界度假胜地-济州岛”第一阶段项目预计明年开业，整体开发工程预计于2018年全部完成。

目前，济州岛很多大型开发项目都是由中国企业或者中国人参与的合资公司在推动

 

韩国政府12月份批准中国国有房地产开发商-绿地集团建设韩国第一个针对外国人的盈利性医院，目前该项目在南海岸的西归浦市在建中。

有家总部位于上海的公司计划投入778亿韩元来开发一个包括公寓、美容院及先进的医疗服务的项目，该项目主要面向客户群体为中国富人。

绿地集团也准备投入7,000亿韩元与韩国Lotte Tour开发公司合作建设济州岛最大的建筑“梦幻塔”。

该建筑由中国最大的建筑公司-之一-中国建筑工程总公司进行建设，建筑共38层，有赌场、免税商店及机场附近的奢华公寓。

工程预计5月开工，2019年年初完工。

“未来五年济州岛房价会持续上升。中国投资者开价比市场价格高出很多，他们想要什么就买什么，并且都是现金付款，就像这只是小事一桩，”西归浦市一房产经理Chun Myung-jin说到，“对当地居民来说卖房是不错的选择，拿着在本地卖房的钱，可去别的地方买几套房产。”

促使他们进行重新安置的另一个原因是精英学校的吸引，在精英学校里所有课程均由母语为英语的老师来教授。

目前，在济州岛的“济州英语教育城”内已有三所中小学国际学校-济州韩国国际学校(Korea International School Jeju)、济州北伦敦学校(North London Collegiate School Jeju)、加拿大的加拿大布兰克森山学院霍尔国际学校(Branksome Hall)，另有一所美国私立寄宿学校-圣约翰斯堡高中(St. Johnsbury Academy)国际学校将明年九月开学。

韩国国内投资者主要是购买公寓和住宅，而中国投资者更感兴趣的则是单身公寓和度假村

 

今年二月，位于济州市政厅附近的一套133平方米高档公寓在出售，售价高达8.5亿韩元，标志着当地住宅的最高价，该价格甚至高出了首尔西部同样面积的房子价格，其交易价格在7-8亿万韩元之间。

韩国国内投资者主要是购买公寓和住宅，而中国投资者更感兴趣的则是单身公寓和度假村。

“我去济州岛旅游过几次，现在想投资一些由中国开发商开发的公寓。” 一位住在中国开发商经营酒店里的上海游客说， “济州岛的房产价格比内地便宜很多，而且有一个韩国的居住性签证也很不错。”

为了应对越来越多的游客和居民，济州岛政府计划在城山日出峰的南部的东海岸建立第二个机场，以缓解南海岸机场现有的交通压力。交通运输部说，济洲岛国际机场的旅客数量从2005年的1,130万人次增加到了去年的2,320万人次。

交通部计划最早于2018年开始建设，目标是在2025年开通新机场，预计届时旅客人数将达4,000万人次。

但并不是所有的人都欢迎中国资金和新的就业机会的流入，尤其是那些担心房地产价格上涨和岛上原始自然环境遭到破坏的原住居民。遍布整个岛屿的熔岩洞和因日出而著名的城山日出峰被联合国教科文组织列为世界自然遗产。

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（据YONHAP NEWS）

 

根据济州岛观光协会报道，过去的2015年济州岛总游客数量达到了1360万名，比2014年的1227万名增加了11%，现在的济州岛已经无淡旺季之分，冬季的济州更有汉拿山的雪景为伴，其他季节每日有近3万名的游客降落济州。莫大的旅游资源及美丽的环境无时无刻不吸引着全世界的旅行者们。加之第二机场，神话历史公园，江汀观光美港，济州新港等4大设施在紧锣密鼓的规划建设中，日后济州岛的旅游业将成为东亚地区的焦点。
        
正因此，济州岛的房价也因独特的环境及旅游优势，年年上涨，2015年又是大量韩国本地人口“归乡，归田”人数最多的一年，公寓供不应求反而成为了常态。（韩币对人民币汇率）

济州岛各大区域地理位置

 

我们先来分析一下济州岛各地块的优势：

1.济州市区的吾罗洞，老衡洞，海岸洞，该地区周边20分钟以内是学校分布区、医院，大型超市区，且老衡洞有开发中的38层“梦想大厦”济州最高项目，故这3处地段房价一直会呈上升趋势。

2.涯月邑的召吉里一带位居西海岸，亦是避风港，大量的度假村，别墅，家庭旅馆建立于此，周边海边为旅游名胜地，年轻人比较活跃，故此处为度假，养老的首选地区。

3.西归浦的城山邑，因济州第二机场规划于此处，该地区地价激增，新机场腹地表善面及旧左邑一带的土地经常性的创造出“天价”。一块位于表善面5722㎡的土地，以高出竞标价51万人民币4.2倍的价格，215万人民币中标；而另一块旧左邑终达里1179㎡的土地以高于竞标价13万1千人民币4.7倍的价格，最终以62万人民币夺标。

4.城山日出峰对面的牛岛同样如此，因新机场的开发，以此会带动大量的游客登录牛岛观光，届时投资收益不容小觑，此时的牛岛正当投资最佳时机。

5.西归浦的江汀洞因开发军民综合性观光美港而得有利位置，地价上浮为西归浦市区周边地价首位。

6.另一处西归浦革新都市是当时卢武铉政府促进开发的以“产，学，联，关”为主，促使地方均衡发展的经济据点城市，故该地区符合政策发展需要，西归浦西胡洞一带地价涨幅颇大。

7.神话历史公园的开工，因占地面积相当庞大，附带经济及旅游产业的无限发展潜力，西归浦安德面一带的土地属于很有投资价值的未来型土地。

再来看看各大主要联排住宅及公寓的价格增长趋势

济州岛联排公寓市场价格

 

靠近西海岸的翰林，涯月，及旧济州市朝天邑靠近海水浴场一侧地段是各类联排公寓（一般不高于4层）的首选地域，此类以度假及养老为主的房屋主要位居海边且挑选避风侧一带海域附近建筑，更体现出该类联排住宅的优势，大户型更适合全家居住，故翰林，涯月，大静，安德，朝天一带房屋价格颇高，但未来增值仍有无限潜力。

济州岛高层公寓市场价格

 

大部分高层公寓仍建设在人口密度分别较大的老衡洞一带，因交通便利，周边生活、教育、医疗等设施配套极为完善，单价超过2万元人民币的公寓非常普遍，且此类房产在居住环境，社区物业，品牌价值，及日后增值中均占据有利位置，由此可见济州市区内的房产仍然是有极大竞争力的。

济州岛是一个魅力及诱惑力很大的岛屿，旅游业带动经济发展的同时也刺激着房价的增值，故合理的投资济州岛任何一处不动产均会带来意想不到的投资效果。

（互联网综合整理）