浅析美国税改可能如何影响房地产投资
2017年9月27日，美国政府和国会公布了从特朗普竞选总统时就开始被广为讨论的税收改革计划框架。对于美国公民，如果税改法案在2018纳税年度就开始实施，2017年和2018年的税负也可能存在显著差异。计划移民美国以及考虑在美国投资置业的人士也即将受到本次税改的影响。而这次美国税改对房地产投资将会有哪些看点，接下来重点关注哪些方面的实施细则，我们可以就这个话题简单聊下。【阅读原文】
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菲律宾博弈特区 房市镀金 | 菲律宾
菲律宾在消费信心上扬丶劳动就业改善下，个人消费与投资双双成长，带动菲国全年GDP成长达6.8%，不仅居东盟之冠，更超越中国，菲律宾人民平均所得超过3,000美元，平均房价年涨10%至12% ，近年也吸引海外企业和年轻人，来此创业发展找机会。
来自中国台湾的亚太国际地产执行董事秦启松表示，菲律宾总统杜特蒂上任後已批准17个项目提升菲律宾基础建设，这些投资占经济成长比重5.5%。菲国房地产从2007年开始上涨，首都马尼拉超过1.200万居民，随着住宅丶 办公室和零售店铺需求激增，滨海的房地产现在是最畅销的商品。
此外，菲律宾的外包业务丶广告业丶建筑业和网路零售业蓬勃发展，房地产市场不仅有内需买盘强力支撑，还有外来的长驻者及投资者。
秦启松指出，马尼拉大都会区的商务区“马卡蒂Makati”丶Bonifacio 环球城 (BGC)，以及博彩特区，三者组成目前菲律宾最繁华的区块。而博彩特区位在吕宋岛马尼拉湾东岸，租屋行情每坪约504人民币。
秦启松表示，博彩特区有IT中心丶商务流程外包中心丶全菲律宾最大的购物中心丶以及豪华的赌场和度假中心，生活机能便利，加上许多跨国企业进驻，使得特区内的豪华住宅大楼成为炙手可热的抢手货。区内的办公室闲置率只有1%到3%，房价年涨14%，超越了中国香港及东京。
亚太国际地产菲律宾营运处总监张嘉琪说，博彩特区目前已经有美国太阳城Solaire 丶中国澳门赌王之子何犹龙投资的赌城City of Dreams，斥资10亿美元打造；日本Okada集团投资的Tiger City也将开幕；中国香港云顶集团也抢进在此投资赌场盖度假村。庞大的博弈事业，预估到2020年收入将突破70亿美元，其周边事业，可增加10万个工作机会。由赌场经济带动房市，涨势潜力无穷。
来源：《经济日报》
责任编辑：Zoe Chan
谷歌”智能社区”正式落户多伦多| 加拿大
本周二10月17日，Alphabet投资的城市创新实验室 Sidewalk Labs 和多伦多湖滨开发公司（Waterfront Toronto）正式宣布合作开发Quayside地区，并将这个项目命名为“Sidewalk Toronto”，标志着全球瞩目的“谷歌的未来智能社区”正式在多伦多落户。这个集全球最尖端的智能生活科技于一身的社区一旦落成，无疑将对多伦多市中心的文化、经济，以及房地产行业带来巨大的影响。
据本地英文媒体CBC报导，Sidewalk Labs由谷歌母公司Alphabet于2015年创建，目标是改善城市生活质量，并专注于开发围绕城市生活的技术，例如如何使出行更高效便利以及如何减少能源消耗，而“Sidewalk Toronto”将是该实验室第一个将技术理论应用于实践的“实验田”。
“Sidewalk Toronto”，直译可称“多伦多人行道”，简单地说，它就是一个以智能科技为主概念的社区，今天很多只能停留在人们想像中的“未来产品”，如自动驾驶汽车、自动感应行人的交通信号灯、模块化的房子都将在这个社区里成为可能。
这个社区的另一大亮点是完全智能和立体的公路交通。社区内将禁止私人车辆，取而代之的是自动驾驶的公共汽车、冬天可以加热的自行车道。为了利用竞争提高用户体验，社区还将测试各种类型的自动驾驶汽车。
除了地面上的公路以外，交通系统还有集合包括电缆、水管、运货机器人行走的通道等。通过地下管道来运送货物的机器人，这一从前在电影和小说中出现的场景，将在多伦多变成现实。
为了给项目提供技术支持，Alphabet将转移300多名员工到多伦多新址，其中包括由人工智能先驱辛顿（Geoffrey Hinton）领导的Google Brain团队。
联邦总理小杜鲁多、安省省长韦恩、多伦多市长庄德利，以及Alphabet Inc（Google和Sidewalk Labs的母公司）运行董事长埃里克·施密特（Eric Schmidt）共同出席，凸显加拿大三级政府和Alphabet Inc高层对这一项目的重视。
联邦总理小杜鲁多表示，“Sidewalk Toronto” 将是一个新技术的试验摇篮，将帮助建设更清洁、更智慧和更绿色的城市。它无疑会将占地12英亩的Quayside地区改变成为一个繁荣的创新中心，并为加拿大人创造高收入的工作。
Alphabet Inc运行董事长施密特说，多伦多的多元文化，以及加拿大的移民政策，是他们选择这里开展项目的主要原因。
图五：Sidewalk Lab 对于未来零售业态的想象图之一
对他们的公司而言，赢得这个项目也意味著有机会在现实世界中尝试新技术和新方法。“Sidewalk Toronto”这个项目不是一个随机的活动，而是将过去近十年来对“技术该如何改善人们生活”这一问题的思考，应用到实际中。
Sidewalk Labs的CEO董德融（Dan Doctoroff）则对项目更加看好。他认为，“Sidewalk Toronto”将会成功，而且令技术更加完善，并将技术销售给更多的城市。
据悉，Sidewalk方面则已经承诺5000万美元的初始资金，用于联合规划和试点项目测试，不过目前该项目的具体花费仍不清楚。据美国媒体方面的估算，整个项目的花费可能将超过10亿美元。
不过“Sidewalk Toronto”也面临很多挑战，例如Sidewalk Lab在竞标书中表示，如果要成功建设智能社区，多伦多将需要改变许多现行法规，如建筑规范、交通运输和能源等。
智能社区需要收集庞大的数据，从而提高运行效率，但是这会引发隐私保护方面的担忧。
此外，业内专家也担心，智能社区出现可能会带来“科技的黑暗面”，包括带来失业、利益分配不公平，使低收入居民更加处于弱势等。国际资本的涌入，将导致房价更加不可抑制，而在多伦多，住房已经成了包括学生在内的低收入人士的一个主要问题。
居外小提示：
上海-多伦多飞行时长：14小时
北京-多伦多飞行时长：12小时45分钟
广州-多伦多飞行时长：15小时
参考信息源：
1. https://beta.theglobeandmail.com/news/toronto/google-sidewalk-toronto-waterfront/article36612387/?ref=http://www.theglobeandmail.com&
2. 加国无忧
责任编辑：Shelly Du
光大证券：房价创十年新高 但春天还远未结束 | 美国
美国房价已超危机前高点， 接下来是危机再现还是继续勇往直前？ 房地产行业占美国 GDP 的 18%左右，对美国经济与货币政策至关重要。2016 年初在市场对美国楼市忧心忡忡时， 我们就认为美国楼市还有很大空间， 这个判断已经得到印证。 从那时到现在，楼价又涨了 10%，往前看， 美国楼市是春红褪去，还是春去夏来？ 从多方面来看，我们认为，美国楼市总体并无过热风险，仍有上行空间。
与危机前不同， 当前美国房贷总体上风险无虞。 居民杠杆危机后大幅下滑，相当于 2000 年左右的水平。 投机情绪也不浓厚， 居民平均支付能力明显高于平均房价， 断供比例持续下滑， 止赎房屋数量达到十年低位。 银行对按揭态度仍然比较谨慎， 尽管当前房贷的平均信用点要求从高点 760 左右下降至 730 点左右， 但仍比次债危机前高 10 个点，房屋空置率持续下行，房屋租售比明显高于危机之前， 均表明整体楼市尚无过热风险。
美国国内的千禧一代需求开始释放， 加上海外需求较多， 总体需求仍然旺盛。 受国内工资收入提高以及美房贷利率预期上升影响， 美自有住房率由 2016 的 63%触底反弹至当前 63.7%，但仍处于 30 年的低位。占总人口 20%的千禧一代成为购房主力军， 而占全美楼市 8%的国际买家需求不减。根据万得数据， 其中美国之外的华人买家对美地产投资依然独占鳌头，年年增长，近四年半累积达到 1200 亿美元左右。
建筑技术工人短缺加上房屋许可受限，房屋供应不足，尤其是中低户型。 当前美国建筑业从业人员与危机前相比仍有 70 万缺口，技术工人短缺问题依然严重。 同时对中低户型的开工许可限制导致获批私人住宅数甚至低于 2000 年水平。 成屋库存也从危机时的 10 个月，下降到4 个月左右的水平， 成屋库存过剩缓冲区已经消失， 新屋供与成屋销售之比为 10%左右，远低于危机前 18%的平均水平。
局部地区楼市有风险，但总体仍有上行空间，为美国经济复苏、货币紧缩奠定了基础。 部分海外买家集中的城市， 出现高端房地产市场过热的风险。 比如， 近几年部分纽约高端地产价格下滑近 30%， 而商业地产销售量下滑近 50%。 同时住房贷款的提供机构（ 房地美和房利美）的改革路线模糊也一定程度上给楼市的发展带来不确定性。 但总体而言， 美国房地产市场需求旺盛但供给仍受限制， 未来 1-2 年仍有 5%以上的年增速。 这种情况下，美国金融周期继续上行，经济复苏趋势仍在，货币紧缩也有坚实的基础。 美元反弹，美债收益上行不可避免，时间点近期关注今年底和明年一季度。
作者：光大证券宏观首席分析师 张文朗
责任编辑：Shelly DU
全球发达城市房产泡沫初现 中资“炒房客”转战东南亚
中资海外购房回暖
今年以来，在国家外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下，中资海外购房一度潮歇；然而，从8月开始，再次潮起。从《21世纪经济报道》记者最新采访了解的情况来看，由于中国买家需求依然强烈，包括地产商、贷款机构、地产中介、律师等多方正努力填补当前资金空缺的商机，积极为中国买家提供海外购房的一条龙服务，交易正逐渐回暖。
据瑞银财富管理9月28日发布的“2017年瑞银全球房地产泡沫指数”显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、中国香港和阿姆斯特丹。
来自四大洲、16个国家的60名房产中介，多个专长于海外投资移民的律师和移民留学中介，几乎构成了一条完整的海外置业产业链，这是记者在9月举行的居外网海外房产峰会上见到的景象。记者在现场遇到了一家特别的公司，这是一家来自澳大利亚的贷款中介机构，主营业务是对接放贷机构和借贷者，这家公司来中国寻找商机，源于澳大利亚当地的房产调控政策。
“自从澳大利亚当地银行停止对海外买家的贷款业务后，我们在其中发现了填补资金空缺的商机。我们和多家有能力、有产品但缺乏销售渠道的贷款机构合作，成立了一个中英双语的团队接待海外客户。我们和多个国家的客户和介绍人合作，但中国客户是主要的，因为他们对澳大利亚房产兴趣浓厚。我们为海外客户提供一条龙服务，包括寻找资金、保险和房产管理。”这家公司的海外业务主管对记者透露。
加拿大、澳大利亚多地出台政策打击外来需求
据悉，自去年上半年起，澳大利亚当地银行陆续开始收紧对外国人的购房贷款政策，海外收入的购房者几乎无法在当地银行取得贷款。澳大利亚政府大部分获批的外来投资申请都是期房投资，据了解，上述政策让许多海外收入的购房者措手不及，他们无法按时交割，甚至出现了中国买家被迫违约放弃首付的案例。
“我们有一个客户受到这个政策的影响，在政策出台之前，这个客户顺利地在当地银行获得了贷款，在澳大利亚买了第一套房子。到了今年年初，客户在购买第二套房子时遇到了麻烦，原本有一家银行已谈妥，但对方突然就说不做了，不是收紧贷款条件，而是完全不做了。客户当时非常着急，但不想失去10%的首付，我们就帮忙介绍了一些贷款中介。”9月13日，居外网中国区业务总监吴光慧对记者表示。
据了解，在澳大利亚当地银行停止贷款后，当地非银行金融机构和外资银行以及当地一部分开发商，试图填补资金的空缺。
以澳大利亚最大公寓开发商Meriton为例，据该公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亚媒体采访时称，截至目前已累计向中国购房者贷出了2亿澳元（约合人民币10.3亿元），未来或将进一步增长至4亿澳元（约合人民币20.6亿元），“我不想成为一个银行家，但我不得不做，因为我们的银行停止贷款了。”他对媒体表示。
《21世纪经济报道》记者向Meriton发送了采访申请，但该公司以CEO行程紧张为由，拒绝了采访。根据该公司官网信息显示，无论是澳大利亚还是非澳大利亚居民、投资客还是自住者，该公司都可以为其提供二年期的固定利息的抵押贷款，最高可达房款的八成，不可展期，不同项目的利息有所不同，一般在4%-6%之间，在申请贷款时需要缴纳一笔1500澳元的申请费。
“确实有当地开发商可以为购房者提供贷款，但形式不同，比如说，我之前一个别墅客户就是由开发商提供了半年期的无息贷款。”10月11日，上海一家澳大利亚房产中介人士对《21世纪经济报道记者》表示，但她补充道，当地开发商大多数还是较为谨慎的。
除了当地银行停止贷款之外，澳大利亚的维多利亚州、新南威尔士州在2016年上调了针对海外购房者的印花税，昆士兰州在去年10月推出了针对海外购房者的转让税，联邦政府层面也推出了一些针对非澳居民的调控政策。
除了澳大利亚外，过去几年受到中国买家青睐的国家是加拿大，尤其是加拿大的多伦多和温哥华。去年，大温哥华地区针对外国购房者推出了15%的转让税，今年4月多伦多所属的渥太华省在部分地区，推出了包括外国购房者15%转让税等系列政策。据渥太华省政府9月公布的数据显示，政策实施后，外国买家的交易有所下降。
全球多个城市房价出现泡沫风险
红色为泡沫风险，黄色为房价高估，绿色为房价公允，灰色为房价低估）
这些市场纷纷推出针对海外购房者的政策的逻辑不难理解，即政府希望通过抑制海外需求，来调控过热的楼市。
据瑞银财富管理9月28日发布的2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、中国香港和阿姆斯特丹。在亚太地区，中国香港和悉尼的房地产泡沫风险较去年上升。新加坡楼市估值依然公允，风险持续下降，而东京楼市估值过高的情况在2017年越发明显。
但报告指出，这些泡沫背后的一大推手是过去十年以来的低利率环境。在欧洲城市，尽管自2007年以来，实际房价已上涨了30%，但公寓的使用成本（即抵押贷款支付的利息和分期付款）仍然低于十年平均水平。在加拿大和澳大利亚也出现了同样的情况，令人难以负担的高企房价的一大支撑因素便是低利率。
报告还指出，在全球房地产市场中渐渐形成了“超级明星城市”效应，市场参与者认为这些最具吸引力城市的房产将长期以最快速度升值，比如中国香港、伦敦和旧金山等。大家的直觉是全球和全球的富裕家庭会对顶级房产产生源源不断的需求，只要供应速度快速增长，那么这些“超级明星城市”的房价可以与租金、收入及全球均价脱节。报告还指出，过去几年来，这样的效应还引发了国际需求的激增，尤其是来自中国的需求，使当地市场获得额外的推动力，还将当地购房者逐渐挤出市场。
“大背景是全球长期的低利率环境，像多伦多、悉尼和中国香港等都是中国大买家最为青睐的目的地，出于教育、分散资产配置、移民或居住等需求，我们把这些城市称为‘超级明星城市’，这些城市对外来投资和移民持开放态度，其房产买家不仅仅是当地收入人群，还吸引了来自全球的需求。过去三年中，这些城市的房价平均涨幅为20%，多伦多、中国香港去年涨了20%，悉尼涨了10%，这些城市也是中国投资者最为青睐的城市。”10月13日，瑞银财富管理大中华区首席投资总监及中国首席经济学家胡一帆在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。
不仅仅是当地，国内政策也在收紧当中。自去年底国内外汇政策收紧以来，业界纷纷预计海外房产将出现降温。今年年初起实施的《个人购汇申请表》明确提示，购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定，人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币，当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。这意味着，此前资金出境惯用的“蚂蚁搬家”几乎不再可行。
“现在好多人打电话来咨询的第一句话就问是否可以解决资金出境问题。不过 ‘蚂蚁搬家’现象还是存在的，银行人工柜台是越来越难了，但据说网银可行。另外就是灰色渠道（地下钱庄），手续费从0.8%上涨到了3%。不过我们不参与资金出境的过程。七月的时候确实降温了，我都开始担心生意做不下去了。不过，八月开始又回暖了。”上海一家日本房产中介对21世纪经济报道记者透露。
居外网CEO罗雪欣向21世纪经济报道记者表示，和去年上半年相比，该平台上的海外房源询盘量同比增长了8.7%，但今年迄今，询盘的平均价从2016年的35.55万美元下降到了28.9万美元。澳大利亚的询问量同比下降9.7了%，美国下降了18.4%，泰国增长了154.9%，马来西亚增长了132.8%。
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与此同时，中国购房者关注的目的地也发生了变化。2015年和2016年，最受中国人欢迎的目的地为美国、澳大利亚、加拿大和英国，而今年排名前四的国家依次为美国、澳大利亚、泰国和加拿大，泰国在2015年和2016年排名第六。
“2012年开始，中国人开始去泰国买房，越来越多，主要还是投资为主，他们青睐人流量密集或有升值空间的楼盘投资，价格区间为100-500万泰铢（约合人民币20-100万）。不过去年外汇管制收紧后，确实下降了。”泰国芭提雅一家开发商人士对21世纪经济报道记者表示。
对于资金问题，该人士透露，中国人去泰国买房刷银联卡付首付，“但收款方不能是开发商。有中国香港账户的人，会从中国香港账户转账。”
“相对于之前的冷门，中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。一方面是随着‘一带一路’倡议的推进，另一方面是这些地方的房价较低，还拥有很多旅游资源。但同时也存在政治、经济、汇率波动等不确定性因素，预计看不到大规模的需求增长。主要需求还是会集中在那些发达市场的‘超级明星城市’，因为那里拥有优质的求学、就业、生活、文化等环境。但鉴于目前的对外投资政策，预计会出现放缓。”胡一帆说。
在胡一帆看来，鉴于目前的市场情况，投资海外房产，面临着一些风险，投资者需保持警觉。“基于基本面，也就是房价、租金、供给及抵押贷款和GDP的比例等数据，我们制定了这个指数，其中四分之三的城市已处于泡沫或估值过高的状态，还面临着多个潜在风险。一个是利率水平正常化是个长期趋势；我们的研究还显示，就房价收入比而言，在全球九大城市（中国香港、伦敦、纽约、温哥华、悉尼等），一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限都超过了10年，这是第二个风险；第三个风险是情绪的变化；另外来自中国内地的需求由于资本管制政策相对放缓，这对于那些目的地来说，也是一个风险。建议投资者保持冷静、谨慎的态度。”胡一帆说。
（ 21世纪经济报道）
责任编辑：shelly
中国香港旧房改造—内地房产投资的下一个香饽饽？
2017年6月2日，内地房企龙头之一碧桂园迈出了进军中国香港地产市场的第一步。碧桂园出资6.1亿收购了宏辉集团旗下Plan Link公司，公司持有九龙城贾炳达道142号至154号的旧楼重建项目，地盘面积约9100平方尺。
中资房企纷纷南下中国香港抢地已经不是新闻，但是不同于中海航等公司高价拍下土地，碧桂园选择旧楼收购作为进军中国香港市场的切入口。那么目前投资中国香港旧楼改造都有哪些程序，中国香港旧楼改造的可行性和利润又如何，未来中国香港旧房改造项目会不会成为内房企投资浪潮的下一个风口，本文将一一分析。
（一）
中国香港旧楼改造程序面面观
部分收购“落钉”旧楼
土地资源资源稀缺，人口密度大，外来资金涌入，中国香港具备旧楼改造市场发展的土壤。但是，真正催生中国香港旧楼改造浪潮的还是《土地（为重新发展而强制售卖）条例》。于2010年新修订的强拍条例规定，对于楼龄50年以上楼宇，集齐楼宇80%以上业权的人可以向政府申请强制售卖该楼宇。根据强拍条例，只要拥有百分之二十以上的业权就能在旧楼改造强制拍卖中拥有很大的影响力。中国香港本地一些中小型房地产财团或者个人常常使用这种“落钉”的方法收购旧楼的部分产权，进而促进自身收购整栋旧楼或者交易给其他有意收购整栋旧楼的企业赚取差价。值得一提的是，由于中国香港政府近期推出的楼市辣招，以公司名义收购的旧楼需要交纳3成辣招税。所以近期的旧楼交易出现多宗以公司高层个人名义进行的旧楼交易。九龙建业柯式家族和前太古主席简基富最近都活跃于中国香港旧楼交易市场。
虽然旧楼重建项目需时较长，但收购成本远低于直接购买土地，对于一些财力雄厚的大型财团已经将整栋收购旧楼改造作为提升盈利能力的突破口。如果采用整栋收购的方式进行旧楼收购，集团需先收购超过80%的业权，在申请强拍令通过后于公开拍卖中收购剩余旧楼业权，即可获得大楼全部业权。中国香港恒基地产是中国香港发展商中拥有旧楼重建项目最多的，旗下项目集中分布于红磡、大角咀、土瓜湾、长沙湾。其中恒地目前最大的收购计划位于红磡，横跨机利士南路、黄埔街、宝其利街和必嘉街。2016年11月7日，恒地便以底价17.39亿元拍得收购了七年的马头围大厦，为九龙价格第二大强拍案例。目前恒地已完成80%业权收购项目土地面积超过9万平方尺，预计可重建楼面面积超过83万平方尺。如果包含正在收购中的旧楼，红磡项目最终土地面积超过11.5万平方尺，可重建楼面面积超过103万平方尺，重建单位超过2500个。
大型房企瞄准旧楼改造市场的原因是旧楼收购成本低，项目获利空间较一般市区项目高，如西半山晓誉毛利率高达53%。同时，旧楼集中区域发展相对成熟，商铺及小单位需求庞大。如恒地收购重心红磡黄浦街范围地铺个别成交尺价达2万，而恒地2011年通过中国香港小轮公司收购的宝其利街地块项目售价达1.6万元/尺。
由于直接收购旧楼耗时长，申请强拍程序繁琐，企业还可以选择收购旧楼并购公司已经收购完成的项目。前文提到的碧桂园旧楼改造项目便是购自宏辉集团。以宏辉集团（前称田生公司）为代表的旧楼并购集团主要从事旧楼并购，然后把并购完成的地盘售予发展商或自己发展。
对于新进军中国香港市场的内地房企或者初次涉足中国香港旧房改造市场的企业，委托中国香港旧房并购公司进行旧房收购是一条捷径。委托或直接收购并购公司项目的好处是省略了逐间收购业权以及申请强制拍卖的手续和时间，极大程度避免了收购纠纷和中间产生的各项法律程序，开发周期大大缩短。直接收购旧楼及申请强制拍卖的时间约为7年以上，而委托并购公司收购的项目从收购到楼盘建成周期仅为6年左右。
联手政府，投标市建局项目
中国香港市区重建局是中国香港专门负责处理楼宇重建及复修的法定机构，也是中国香港旧楼改造的绝对主力。中国香港市建局目前侧重于“旧区重建”，在旧区内集中进行大型重建项目。2007年市建局启动观塘市中心重建项目，是中国香港历史上最大规模的市区重建项目，占地57万平方尺，分5期项目，于2021年前分阶段落成。大部分项目由信和置业投得，但是第二第三期招标时内地房企龙头万科也派代表到场交意向书。2016年市建局启动九龙城庇利街/荣光街项目重建，是继观塘项目后最大规模重建计划。项目地盘面积8042平方米，重建后提供1150个住宅单位，楼面总面积66600平方米，预计投资116亿元，2025-2026年落成。此外，市建局正在积极推进三个大型重建计划为土瓜湾、九龙城马头围道、九龙城道。
投标市建局项目也是企业参与旧楼改造的其中一个重要渠道。参与市建局项目约束条款更多，但是也有政策便利优势。中海外于2010年曾投得西营盘第三街/余乐里/正街项目，地盘面积2150平方米，楼面面积16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜湾北帝街重建项目，地盘面积771平方米，楼面面积6945平方米。两个楼盘均于2016年中落成。无论是独栋的旧楼重建或者是大规模的旧区重建，市建局通常会邀请发展商进行投标和政府合作合作开发。
（二）
中国香港旧楼改造可行性及盈利分析
相关政策影响：冰火两重天
强拍条例是中国香港旧楼改造得以实施的基础。中国香港政府在1999年制定的强拍条例中规定，对于楼龄五十年以上楼宇，任何人集齐同一地段90%或以上业权，即可申请土地审裁处发出强制售卖令。2010年，政府修订法例，为了提高“落钉”投机者成本，将比例降至80%。值得一提的是，法例修订的提出者正是现任中国香港行政特首（时任发展局局长）林郑月娥。比例的降低在减少“落钉”投机的同时却也增加了财团整栋收购的机会。所以，现今中国香港旧楼改造市场主要以市建局整片区域改造计划和大型财团整栋收购重建为主，旧楼改造市场入场门槛更高，也更加集中化和规模化。
中国香港旧楼改造浪潮的兴盛正是缘起土地供应不足，因此中国香港政府卖地计划也影响着发展商投资旧房改造的步伐。2010年起中国香港政府引入“政府主动卖地机制”，2015-2016年度第二季度再次对卖地安排进行优化，视乎情况在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供应目标仍旧逐渐下调，2016-2017年降低至18000个单位，五年来新低，同时17-18年度维持不变。
中国香港政府最近推出的楼市辣招对旧楼改造市场也造成一定影响。截止2016年11月4日政府更新的楼市辣招，在通过“一契多伙”方式一次性购买多个住宅时征收印花税15%，同时无论个人或者公司购买都需要缴新税率。此次楼市辣招大大增高了旧楼收购成本，使得中国香港旧楼改造市场的发展放缓。与之相反，政府每年批出旧楼改造项目呈现逐渐上升的趋势，且私人重建项目逐渐取代市建局成为旧楼改造的主力。预计在土地供应收缩和政府批出旧楼改造项目增加会促进旧楼改造市场的发展。
旧楼收购完成后，旧楼改造的过程也受到一些政策的影响。中国香港很多早年出的政府地契有房屋的发展限制，如注明“不可超过一间房屋”，而过去一直不需要补地价即可重建增高。但是自启德发展新区启动引发九龙城旧楼改造浪潮，地政总署收到许多宗房屋重建图纸争议。因应最新的法院判决，2016年8月5日地政总署公布有关地契的最新处理方法，对于与兴建地契要求不符合的房屋，需要经过改契和补地价的程序，才能开展重建。不少位于九龙城、土瓜湾、深水埗的旧区楼盘涉及此类发展限制契约，重建成本会大增，预计并购活动和市区重建步伐会因此减缓。
旧楼改造区位分布：中西九龙最吸睛
旧楼改造的成本和前景很大程度取决于项目所在区位。从市建局旧楼改造项目的区位分布情况来看，旧楼改造项目集中的区域总共分两类。
第一类是以中西区和湾仔尖沙咀一带为代表的中国香港发展成熟的中心商业区，项目一般为独栋小盘，收购成本较大，最后售价也高。值得一提的是，中西区从旧楼改造出现伊始便一直是热门区域。最新消息显示，2017年6月29日，中西区般咸道旧楼般咸台被新鸿基地产旗下集团以3.8亿收购7成业权，平均尺价1.7万。连同该公司早前收购的隔壁崇华大厦，两项目合并占地1.2万平方尺，可重建楼面超过11万平方尺，是最近中西区最大的重建项目之一。
第二类是以观塘土瓜湾为代表的旧区，由于整区楼宇普遍老旧且收购成本不高，项目一般为整街甚至整区重建。值得一提的是，受到启德发展区建造带动，土瓜湾旧楼改造项目未来前景受到看好。2017年7月3日市建局收购土瓜湾的三个项目时平均尺价达到15383元，是九龙历史最高。
旧楼收购战， 你的弹药充足吗？
中国香港法例规定的旧楼收购价以周边楼盘均价为底线，预测重建后价值为上限，保证了买卖双方的利益，同时也使得旧楼收购价与所处地段价格挂钩。如港岛地区旧楼改造热门区域中西区，近期旧楼大宗收购均价均超过17000元每尺，最高价超过两万，逼近同地段新盘开盘价格。而九龙地区收购均价则刚刚站上15000元关口。此外，受楼市辣招影响，公司还需额外缴纳15%印花税，九龙地区的项目可能因为地契原因面临补地价。2016年初根据中国香港上诉法庭的一个新案例，小业主在强拍申请诉讼中被定义为强迫参与，因此在土地审裁处进行抗辩的讼费无论输赢都由发展商支付。因此，各项法律费用也是旧楼收购的重要支出。
同时，针对旧楼收购投机性强，风险大的特点，旧楼收购的按揭也更加严格。针对旧楼，银行基本采用“80减”法则，即五十年以上楼龄单位按揭年限为80减单位楼龄，所以对于50年楼龄单位年限最多为30年，越老旧楼龄按揭年限越短。旧楼收购按揭比例目前约为50%-70%，普遍为60%。同时，较偏远地区的旧楼按揭银行未必会受理。中国香港银行按揭分为H按（按照中国香港银行同业拆息利率计算，每月波动，此类型按揭市场占比94%）和P按（按照中国香港最优惠利率计算，基本稳定，此类型按揭市场占比2.1%）。按照H按计算旧楼按揭年利率目前为1.76%（H+1.40%），按照P按计算旧楼按揭年利率目前为2.25%（P-3.00%）。中国香港最优惠利率自2008年以来一直维持在5.25%区间，按月波动的中国香港银行同业拆息利率今年波动幅度也很轻微，因此利率波动因素对旧楼按揭影响很轻微。
所以旧楼收购存在一定的门槛，需要对市场未来楼价走势有准确的判断以及准备好充足的资金。
（三）
旧楼改造案例分析
前文对中国香港旧改市场的操作程序和可行性进行了详细的介绍，接下来通过三个具有代表性的案例可以透析中国香港旧改项目在实际操作中的现状，
中心区项目表现良好
星钻位于中国香港中西区西营盘，原为中国香港市建局西营盘第三街的旧改项目，后由内地房企中海外于2010年投得。星钻重建后共提供255个实用面积365-855平方尺的单位，户型大多为两房，目标客户瞄准年轻置业人群。楼盘于2015年1月中旬销售，2016年8月30日全部售罄，售价由第一批的1.93万元每尺一路攀上至2.7-3万元每尺。对比同区楼价，5年楼龄的缙城峰二手平均尺价19857元，懿山一手尺价17088-26793元，星钻售价略高于同区水平。售出后星钻平均租金也由60元每尺一路上升至70元，高于西营盘平均租金60元。
同样位于西环的另一个楼盘翰林峰于2017年5月16日首次公开发售，销售情况良好。翰林峰共发售268伙，开售前累积收得4580张入票，超额认购16倍。第一日楼盘销售超过220个单位，80%以上单位售出，平均尺价2.6万元，相比周边房价溢价10%-40%。最贵成交单位为顶层特色户，尺价43001元。翰林峰是由恒基地产于2014年11月以29.57亿元透过强制拍卖购得，平均收购尺价为1.97万元，而整个项目投资额约45亿。
星钻项目改造周期和销售周期短于其他旧改项目，同时销售情况良好，其主要优势有以下两点。一是项目为市建局项目，在投标前已经完成前期工作，建造和销售周期相对短，只用承担一些保育业务，无论是相比直接投标土地还是从头开始旧楼收购都更节省时间和金钱。其次，项目区位优势突出。项目位于西营盘，收益于港岛线交通优势，中西区房价一路上扬。星钻项目的操作模式也可以给其他有意向进军中国香港旧改市场的内地房企参考。
翰林峰是中国香港最大金额的单一强拍项目，也是强制拍卖方式获得旧楼改造项目的典型案例。45亿的总投资额对于位于西环稀缺地段的项目并不大，但是恒基地产前期收购所花周期较长。翰林峰投资的优势也在于区位优势突出，可以通过提高销售溢价来赚取更大毛利弥补较长收购周期的时间成本。所以，在进行整栋收购的时候，要谨慎权衡毛利率和旧改周期。
非中心区旧楼改造项目投资需谨慎
誉都位于筲箕湾，地处港岛线终点站，并非中国香港中心商业区。2008年新鸿基地产以1.845亿元购入地皮，2011年开盘。由于项目定位为中高端豪宅，平均实用尺价1.8万元，逼近中西区水平，远超同区水平。由于当时开盘时处于中国香港楼市高峰期，117个单位首日便售出100个。但是随后随着中国香港楼市放缓，誉都的买家遭受重大亏损，历史录得13宗二手买卖中12宗为亏本转让，跌幅1.8%-19.9%，仅有一宗升值转让仅升值0.7%。
非中心区旧楼改造项目收购成本自然远低于中心区，且周边一手住宅供应量相对充足，不具备不可取代性。因此，在中国香港房地产市场逐渐趋于冷静的大背景下，筲箕湾等非中心地区项目无论从售价和交易表现均不如中心商业区。未来企业在投资此类地段的项目时要格外谨慎。
结 语
从1999年强拍条例生效至今，中国香港旧改市场已经走过18年。相较由政府主导的内地旧改项目，中国香港旧改项目更市场化，相关程序和法律也趋于完善。在土地供应不足和旧区唐楼老化不可逆转的大背景下，旧楼改造市场前景依旧乐观。其中，中心商业区的旧改项目毛利可观，而非中心商业区的旧改预计会区域化，一体化。通过专业的地产代理整栋收购或者投标市建局项目也会成为最主要的参与中国香港旧改的途径。但是，复杂的收购程序，逐渐提高的收购成本，较长的改造周期，未来房价走势的不确定，都是参与中国香港旧改项目需要重点考虑的方面。中国香港旧改市场的前景还有待市场的进一步检验。
来源：hexun.com
责任编辑：Shelly Du
中国香港房价有多贵？挣得最多的年轻人也要合租
在这个世界上房价最高的城市中国香港，选择合租的人越来越多，年轻的金融行业工作者也搬进“宿舍式”的住处，多人蜗居在一起。
营销经理Cynthia Cheung指出，在中国香港南部一个名为“迷你海洋公园车站”的高档住宅区，有很多出租房间，有一些投资银行家和银行实习生住在这里。在中国香港的另一处，营销经理、33岁的Nicole Ho将搬新家，这意味着在以后的一段时间内她会有9个室友。
伴随着来自纽约、伦敦和上海等城市的年轻人努力应对房价的攀升，中国香港极高的住房成本助推合租变成了一种迅速蔓延至全市甚至全球的趋势。统计数据显示，中国香港至少有6栋现有以及2015年开始破土动工但尚未竣工的合租住宅楼。
开发合租办公室和合租住宅的Synergy Biz Group Ltd的联合创始人Keith Wong表示，“对于较年轻一代而言，能承担得起的住房选择非常有限。合租的生活方式适合那些刚毕业的学生，以及那些渴望有集体感的人。”
此前，中国香港政府公布了最新的中国香港人收入统计数据，按照各大地区的家庭收入中位数以及职业来划分。2016年中国香港家庭每月收入中位数为2.5万港元，较十年前上升了45%。
以地区来分，家庭月收入最多的是湾仔区，这里包括了中半山、山顶等传统富人区，家庭平均月入达3.8万港元，紧接是中西区3.6万港元，以及西工区3.2万港元。而家庭月收入最低的，则是深水埗、以及观塘区，只有2万港元。看完家庭月收入，再来看看个人，到底月入多少才能达到平均线呢？2016年中国香港人均收入的中位数为1.5万港元，在374万统计人口中，有25.6%的人月收入低于1万港元。39.1%的人月收入介于1-2万港元之间；22.5%月收入介于2-3万港元之间，而12.8%的人月收入在4万港元以上。
中国香港的房屋租赁市场比较发达，房屋空置率极低。中国香港的房屋租金收益率最近几年由于房价上涨不断下降，目前在2%-3%左右，这和新加坡2.5% 相当，但是低于伦敦的3%，日本的3%-5%，美国的5%。此外，中国香港的房屋租赁市场高度分散，供应主要由个人投资者提供，且分散在不同居民住宅楼;中国香港房屋租赁中介遍布大街小巷，中介人员专注于自己熟悉片区的房屋，是连接房东和租客的纽带。这种房屋租赁市场，比较适合人口密集的大城市。
伴随着合租越来越受欢迎，中国香港在适应这种趋势的道路上却被包括伦敦和阿姆斯特丹在内的一些城市甩在后面。Keith Wong补充说，在伦敦和阿姆斯特丹，有适用于不同年龄段，或者有些时候专门针对专业人士而非仅针对年轻人的合租住宅项目。
“迷你海洋公园车站”的前身是位于寿臣山地区一个高档住宅区的18栋高端公寓楼。菲律宾富豪Lucio Tan麾下Eton Properties斥资将这些公寓楼改造成270套合租房，每套房子的面积介于80-100平方英尺（1平方英尺=0.092903平方米）之间——比正规停车场小——每月租金8500港元。公寓一楼设有公用设施，比如说快餐贩卖机、洗衣机和长椅。
Cynthia Cheung透露，最初住进合租房的多数都是大学生。对于刚毕业的学生来说，想一人独住一套房，几乎是不可能的事情。所以，他们必须面对的现实，只有两个选择：要么找一个室友分租，要么就租一个比厕所隔间大一点点的房中房、甚至床位。
Nicole Ho将搬进位于九龙油麻地一栋有50年历史的老楼。这栋楼名为“藏书楼（Bibliotheque）”已经被Synergy Biz改造，现在每套面积大约为400平方英尺的房子可能要睡10个人。房内有公用区域，用来做饭、洗澡和聊天交流。每月租价介于3500港元至5500港元。
Keith Wong，现有已有400人申请了“藏书楼”的120个床位。第四季度，“藏书楼”将正式开放。Nicole Ho想要结识相信朋友，而且并不畏惧和多人共用一个房间。她说，在日本留学期间她就曾经和别人合租过。现在，在自己家里她也是和姐姐睡同一个房间。
“主要我有个属于自己的私人空间，就已经相当好了，”她说。
根据美国市场研究机构Demographia今年年初公布的2017年度国际房价负担能力调查，中国香港已经连续第七年居于房价最难负担城市之首。该调查显示，去年中国香港房价的中位数为家庭年收入（税前）中位数的18.1倍，为全球最高，但较去年的19倍有所好转。去年该数值创下Demographia调查十二年来的纪录。
英国谘询机构牛津经济研究院的研究同样成为中国香港房价“难以承受”的例证之一。该研究院曾在报告中指出，在中国香港、孟买等全球房价“最为昂贵”的亚洲城市，若要购买一套90平方米的公寓，家庭年收入处于中位数水平的购房者需要储蓄30年以上。另据统计，一个普通中国香港家庭需要不吃不喝十七年才可以负担中国香港的楼价。
从今年来看，根据截止6月底最新公布的数字，今年5月中国香港整体私人住宅的售价指数已经升至333.1，同比涨幅达20.8%，这也是自去年10月以来连续8个月创下新高，今年首5个月的累计升幅则已经达到8.4%。公开资料显示，自2003年以来，中国香港的房价已经暴涨了364%。
中国香港房价高、居民压力大已经成为了众所周知的事实。
责任编辑：Shelly Du
来源：彭博新闻社
日本东京三热区房市有投资潜力
时序进入秋天，是日本旅游旺季，东京因为距离近，且有许多寓教於乐的景点，常是亲子旅游的首选，许多父母也会藉此顺道看看当地的置产机会。市调显示，包括品川都更区丶东京港区及中央区，都有不错的投资标的。
品川是从羽田机场进出都心的门户，位於车站附近的品川水族馆（Aqua Park），是东京都内超人气旅游去处。
>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费
东京信义业务统括室部长李旭镇表示，最受瞩目的中央磁浮新干线以品川站作为起始点，加上羽田机场的国际航班增加，品川站的交通枢纽地位将更为重要，而由品川车站向周边延伸发展的都更地区，都是具有未来发展性的潜力据点。
以靠近临海区的塔型住宅大楼为例，格局涵盖一房到四房，售价介於3,900万至1.5亿日圆之间（约229万至881万人民币），因具有区域指标意义，一推出便引起登记购买旋风。
而去年开幕之後便掀起参观热潮的史努比博物馆，就位在拥有东京铁塔丶六本木之丘丶东京中城等重要地标的港区，相当适合阖家前往。
港区除了是商业观光重镇，更是很受欢迎的住宅区，着名的烫金门牌地段3A－青山（Aoyama）丶麻布（Azabu）及等同高级住宅区代名词的白金台都在此。
日本不动产经济研究所的统计也显示，1亿日圆以上的住宅，在港区一直维持良好销售，足见港区难以被取代的尊荣地位。据了解下半年将有平均每坪价格上看1,000万日圆（约58.7万人民币）的顶级豪宅物件推出，值得关注。
中央区是东京都心另一个具代表观光地，位於银座的全新大型商业设施东急PLAZA银座及GINZA SIX陆续开幕，还有将转型搬迁的筑地市场，都值得一游。
以未来性而言，广达23公顷的筑地市场原址丶相当於五个东京巨蛋的土地，日後的开发运用将会是中央区新的发展潜力。
目前（2017年10月），中央区每平方公尺公告地价为551万日圆（约32.4万人民币），是日本全国最高，与前一年度相较仍有8%以上的涨幅。
至於中古大楼平均价格为每坪305万日圆（约17.9万人民币），在日本全国不动产价格比较中，最划算地区排名是东京23区首位，具备保值与高CP值两项投资优势，是置产的绝佳选择之一。
（据经济日报）
责任编辑：Zoe Chan
2017年2季度欧洲住宅市场——冰岛房价涨幅全球最高，雅典房价连跌近10年 | 海外
2017 年 2 季度，在已经发表数据的 22 个欧洲住房市场中，18 个国家和地区房价实现同比上涨，10 个市场涨幅高于去年同期。其中，冰岛与爱尔兰房价同比增长均达到两位数，在2017年2季度的全球房市表现中也名列前茅。另一方面，俄罗斯住宅市场跌幅正在缩小，希腊雅典得住宅价格也很有可能在今年迎来连续下跌的第十个年头。
表现强势
冰岛是2017年2季度全球房价同比增幅最快的国家。21.28%的增幅不仅高于全球其他市场，也远高于去年同期 6.34% 的涨幅，这也是自 2005 年 4 季度以来的最高同比涨幅。
冰岛住房市场从2002 至 2007 年经历了一波上涨行情，价格飙升达到 73%以上。但从 2008 年初到 2010 年，由于该国经济受到全球经济危机的重创，导致房价大跌 32.5%，在接下来的 3 年时间里，住房市场涨幅总计仅为 5%，近乎停滞状态。 随后，冰岛开始进入强劲的上涨通道，2014 年涨 5.18%，2015 年涨6.93%，2016 年涨 12.53%。这样的现象部分归功于强大的市场需求和有限的住房供应，特别是在首都雷克雅维克。近年来持续增长的游客数量是刺激冰岛房市需求的一个重要因素。冰岛旅游局的数据显示，2016年冰岛游客人数接近180万，比2015年增长39%。2017年前7个月的游客数量较去年同期再次大幅度增长33.1%。
国际货币基金组织(IMF)的数据显示，该国经济在 2016 年的增长幅度达到了 7.2%，也是自 2007 年以来的最高涨幅。冰岛统计局的数据显示，该国经济在 2017 年 1 季度涨幅为 7.6%。鉴于个人消费能力走强，固定投资总量不断增加，预计该国经济在 2017 年全年将实现 6% 的喜人结果。
爱尔兰住宅价格在2017年2季度同比增涨 13.52%，在欧洲表现仅次于冰岛。爱尔兰房价前几个季度的同比增幅分别为：2017 年 1 季度 8.91%，2016 年 4 季度涨 8.15%，2016 年 3 季度涨 7.68%，2016 年 2 季度涨 4.57%，2016 年 1 季度涨 5.84%。目前都柏林市中心公寓每平米单价大约为2345欧元，可获得7%左右的较高出租回报率。
爱尔兰的经济紧缩政策取得了良好的成果，被视为欧洲的明星国家。该国政府的报告显示，该国在危机早期实施的结构性改革，现在已进入了收获成果的阶段。爱尔兰中央银行的数据显示，爱尔兰去年的经济涨幅为 5.2%，比 2015 年不可思议的 26.3%（很显然在统计学上存在问题）相比更加健康。前几年的数据分别为：2014 年 8.5%，2013年 1.1%。尽管英国退欧以及美国未来税收和贸易政策存在不确定性，但该国经济预计在今年保持稳健状态。爱尔兰央行估计该国今年的 GDP 涨幅为 4.5%。
德国房市继续表现强劲的上涨趋势。2017年2季度德国公寓均价环比显著上涨4.86%，同比则上升6.96%，高于前两个季度的同比增幅。德国三大城市中，目前房价最高的是慕尼黑。慕尼黑市中心120平公寓需花费约94万欧元，类似住宅在柏林与法兰克福的价格普遍在50至60万欧元之间。德国大城市租金回报率普遍不算高，法兰克福市中心公寓拥有三大城市中最高的租金回报率，约3.7%。 2017年2季度新住宅准建批准数量约为9万个单位，同比减少7.9%。德国目前的低利率环境与较低的新建住宅数量将市场维持在卖家市场区间，对房价继续产生抬升作用。
2季度德国经济年化增长2.5%，虽然低于1季度2.9%的增幅，不过仍然高于欧元区2.3%的平均水平。稳定的经济增长要得益于强势的民众消费与政府支出。
葡萄牙房价在2017年2季度同比上涨3.47%，目前里斯本市公寓每平米房价约2542欧元，租金回报率则在5.6%左右。全球金融危机后，葡萄牙房价经历了连续13个季度的同比下跌，一直到2014年4季度才开始企稳回升。2017年葡萄牙经济预期将增长1.1%，与去年基本持平。2015年之前的15年间，葡萄牙经济持续低迷，平均年增幅只有0.2%。
基本持平
西班牙房价在2017年2季度同比上涨0.85%，扭转了上季度同比下跌1.29%的局面。2017年2季度西班牙当地房市需求在金融危机之后首次超过10万个单位。同时，受到英国退欧影响，西班牙房产更加受到海外投资者青睐。2季度海外投资者对西班牙房产需求同比上涨了8.1%。最受海外投资者（特别是欧洲投资者）青睐的目的地是巴塞罗那与太阳海岸区域。目前巴塞罗那市中心120平米公寓售价约57万欧元，租金回报率则在4.5%左右。马德里房价较巴塞罗那低一些，回报率也可以达到4.7%。2017年西班牙经济预期将增长2.8%，失业率有望降低至15.9%。近期加泰罗尼亚地区因为独立公投仍与西班牙政府僵持不下。此次事件的最终解决方案料将对西班牙特别是巴塞罗那的房价产生较大短期影响。
英国平均房价在2017年2季度名义同比增长2.8%，但如果将通胀考虑在内，则与去年同期保持持平。另一方面，市场供给继续保持紧缺。在退欧与大选之后，英国房市观望情绪明显，新增售卖房源数量不断创下新低。伦敦房价增速进一步缩小明显，部分高端房产价格继续下跌，主要房价增长区域集中在伦敦外围。东安格利亚地区房价2017年2季度同比增长5%，涨幅在大伦敦地区名列前茅。整体来看目前英国经济不稳，退欧提案也尚未获得实质性进展，加之已经突破天价的伦敦房价，投资用房产价格继续走弱可能性较大。
危机重重
虽然俄罗斯房价表现已经连续多个季度排在欧洲最后一名，但当地市场的情况正在好转。2017 年 2 季度，俄罗斯全国住宅市场价格同比跌幅为 7.58%，虽然跌幅仍然显著，不过这已经是自 2014 年 4 季度以来最小的同比跌幅。俄罗斯的通胀指数曾出现一段飙升期，但近期稳健的货币政策有效稳定了通胀。 俄罗斯联邦统计局的数据显示，2017 年 8 月，俄罗斯的名义通胀率放缓至 3.3%，也是前苏联解体后的最低水平。
从海外置业者的角度来看，俄罗斯房价的下跌幅度还要大得多。在仅仅 3 年的时间中，卢布对美元的汇率就大跌了近 61%，从 2013 年 1 月的1 美元兑换 30.231 卢布跌至2016 年 1 月的 1 美元兑换 77.175 卢布。但是在过去的 18 个月时间里，这种现象得到了有效遏制，卢比对美元价格在 2017 年 8 月为 1 美元 59.409 卢布，升值幅度近30%。
俄罗斯经济正在大幅走好。2017 年 2 季度的年化 GDP 涨幅为 2.5%，较 2017 年 1 季度的 0.5% 和 2016 年 4 季度 0.3% 低迷有明显好转。也终结了从2015 年 1 季度到 2016 年 3 季度连续 7 个季度年比下跌的局面。但是在 2017 年 7 月，原油价格保持在每桶 48.48 美元的水平，较 2014 年 6 月 111.8 美元的峰值仍然差 56.6%。弱势油价料将对俄罗斯经济产生一定影响。俄罗斯经济今年预计增长 2.1%。
希腊延续十多年的地产低迷状态仍未结束。2017 年 2 季度，希腊平均住宅价格同比下跌 2.53%，环比下跌了 1.58%。在希腊首都雅典，房价自 2008 年以来就一直处于下跌状态。目前雅典公寓单价约为每平方米2846欧元，租金回报率为4.2%左右。希腊经济在 2015 年的涨幅为 0.2%， 2016 年几乎接近零。不过这样的势头有望在今年得到缓解：欧盟预计希腊经济今年将增长 2.1%，2018 年涨幅达到 2.5%。
作者：Adam yang
责任编辑：Zoe Chan
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居外看点：加独运动暂停 专家认为西班牙房市长期走势仍会稳定 | 海外
最近朋友圈被刷屏，说什么加泰罗尼亚闹着要独立。小编地理学的不好，压根就不知道加泰罗尼亚在哪，何况向来愚钝不谙政事，也就没放在心上，反正我的愿望是世界和平。
想到巴萨与皇马的国家德比以后可能会不复存在，梅罗（梅西C罗）大战也难以再现，铁杆球迷小编坐不住了，赶紧查新闻看是怎么回事儿。
当地时间时间十月十日（本周二），西班牙加泰罗尼亚自治区（加区）领导人普伊格蒙特在巴塞罗那表示“将搁置独立宣言数周，首先寻求与西班牙政府谈判。通过合理的对话进行调解”，而不再坚持早前的“独立”立场。
据统计，加泰罗尼亚共有合法选民531万，其中近229万人参与此次投票，投票率为43.03%。其中赞成票达204万张、约占得票率92.01%而获得通过。此结果并未包括警方强行没收的选票。公投结果显示，独立提案获得通过，超过90%已投票选民赞成独立，仅8%已投票选民反对，但西班牙政府不承认此次公投的合法性。
独立公投结果公布之后，西班牙全国各地发生大规模示威，抗议此次“加独”公投。示威者要求当局采取行动解决这场政治危机，并指责西班牙中央政府软弱无能。在加泰罗尼亚当地也有数十万民众参加了反独立游行。
作为世界上最受欢迎的旅游胜地之一，西班牙每年都会吸引成千上万的各国游客，仅2016年，西班牙就迎接了7600万游客，在全球最受欢迎的旅游目的地排行中名列第三。值得一提的是，去年前往西班牙的中国游客同比增长了77%。难怪最近几年，西班牙房地产市场日趋火热。要知道国人在国外旅游时，往往会顺带物色房产投资的好机会。
众所周知，巴塞罗那是西班牙最大的城市之一，同时也是中国房地产投资者的首选地。此事事件发生，多少会对西班牙房地产市场造成波动，会有什么影响呢？
继2016年中国和西班牙开通4条直航以后，今年3月，上海也开通直飞巴塞罗那的航线。2016年全年中国人出境游热潮爆发时，到西班牙旅游的中国游客同比增长46%，高到58万人次。 2008年经济危机后南欧各国开始利用“黄金签证“吸引外来投资的策略时，西班牙的”黄金签证“吸引力要低于葡萄牙和希腊的”黄金签证“，直到2015年西班牙政府允许”黄金签证“持有者在西班牙工作，申请者家人亦可受惠于该签证持有者权益，该国“黄金签证”吸引力才得以提升，但从居住权升级为公民权，西班牙仍然要求黄金签证持有者要居住满十年才可。
居外网的调查显示，在所有发放“黄金签证”的南欧国家中，对西班牙感兴趣的华人占比59%，对葡萄牙与希腊分别为18%及16%。
选择移居西班牙的欧洲人士大多来自中西欧等国家，如德国、瑞士、挪威以及英国，这些地区的老人们都在寻求气候温暖的南欧国家安度晚年，西班牙相对较低的居住成本和安逸的生活方式自然成为主要卖点。这也促使西班牙房地产业在08年经济危机后迅速回暖。
表二： 2008年-2016年西班牙房价同比变化（通胀调整后）
为进一步了解此次政治事件对西班牙房地产市场的可能影响，居外网采访了巴塞罗那的全案房产投资承包商兼黄金签证申请代理服务商维尔纳资本(Werner Capital)，采访如下：
W: 在当下政治局势之前，西班牙国民经济以及房地产市场都开始复苏，国内外的房地产商都跃跃欲试。总体来看，西班牙的房地产市场非常活跃，已经走出了08年危机的阴影。此外，旅游业的发展也带动了房地产市场的增长。西班牙在旅游市场的主要竞争国家是希腊、意大利、葡萄牙和土耳其。但在这些国家中，西班牙的经济无疑是最稳定的，这也是西班牙最大的竞争优势。
在西班牙人看来，中国人工作非常努力，而且总是能提供物美价廉的商品。不过目前中国移民在西班牙的外来移民里占比仍低，西班牙对中国人还缺乏深入了解。
西班牙是一个开放包容的国家，从前几年大量俄罗斯人涌入西班牙就能看出来。而且越来越多的中国人来到西班牙，仅去年就有800多位中国人得到了西班牙的黄金签证，可以预见，在不久的将来会有更多的中国人移民西班牙。
至于目前的政治动荡会如何影响西班牙房地产市场， 我们认为房地产市场应该会陷入一段困难的时期，但我们相信不久就会趋向正常。而且我们坚信，这次公投不会导致西班牙分裂，理智终将战胜一切，西班牙仍然会是个统一独立的国家。拿英国脱欧作为参考——脱欧之后，英国的房地产市场依然火热，虽然脱欧初期确实会有一些小的波动，但最后还是会回归正常。
截止到本周五（10月13日），加泰罗尼亚政府与西班牙政府的谈判结果尚不清晰。但周二双方宣布进入谈判以后， 西班牙股市走势开始趋于稳定，本周西班牙股市指数上扬0.9%，相对于十月初，下降了1%。 由欧洲18国大中型企业固定600支股票组成的欧洲600指数Stoxx Europe在周四收盘时指数平稳，相对于周三回调0.03%。 10月以来房地产市场的处境目前还很难断定。不过，西班牙房市很可能像之前英国脱欧一样，受政治不确定性影响会有小幅波动，再趋向正常。
表三：2017Q2 城市中心公寓（120平米为例）出租回报率：巴塞罗那 vs 马德里
作者：Leo Li
编辑：Helena Yu
视觉总监： Yuan Wu
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