本篇文章是居外網《USA地產大亨》系列文章的最後一篇，為您介紹波士頓地產市場。本文由波士頓吉布森蘇富比國際地產公司的老板Larry Rideout先生撰寫，吉布森蘇富比為波士頓房地產市場服務了53年， 在過去三年中，年銷售額均達到10億美元，是波士頓排名第2的最佳房地產公司。
Larry Rideout，總裁
吉布森蘇富比國際地產公司
電子郵箱：larryr@gibsonsir.com
波士頓是塞薩諸塞州的首府，也是最大的城市。這裡有著名的哈佛大學（Harvard University）、新鮮的龍蝦和美國建國時期悠久的歷史。它是個生機勃勃的大都市，擁有許多知識分子、新建企業和多元文化。波士頓人口810萬，是美國第六大城市。
波士頓傾茶事件——涉及到從中國廈門來的載滿茶葉的船——是美國獨立戰爭的導火線。從此與中國結下交情……哈佛大學和麻省理工學院（MIT）與北京大學和清華大學都有交流項目，使兩國的精英學者結下了個人和專業交情。波士頓的唐人街位於市中心，是新英格蘭（New England）地區唯一幸存的歷史性華人聚集區。
波士頓近年來經濟增長迅速，失業率低，房價達到歷史的最高水平。新建企業和各種創新在波士頓尤為顯著，這裡的專利申報率比美國其他地方高出120%。這些歸功於波士頓頂級的學府，不僅有哈佛大學和麻省理工學院，還有波士頓大學（Boston University）、美國東北大學（Northeastern University）、布蘭迪斯大學（Brandeis University）、波士頓學院（Boston College）、塔夫茨大學（Tufts University）等。波士頓人才輩出，高學位的人比美國其他地方多36%以上。波士頓的工業非常強大，包括科技，生物技術，醫療保健和金融服務等。
中國人也在波士頓參與了一些重大項目，這說明波士頓對國際投資者的重要性。皮爾斯波士頓（Pierce Boston）是芬威（Fenway）附近的30層豪華公寓塔樓，由史蒂夫·塞繆爾斯（Steve Samuels）和中國朗詩集團共同建造。中國伙伴致力於引入資金、設計及幫助銷售109所豪華公寓。兩家中國大型保險公司也與鐵獅門（Tishman Speyer）合作，重新發展位於海港區（Seaport District）碼頭、投資5億美金的頂級混合用途項目。其他項目還包括海港廣場（Seaport Square）項目和千禧大廈（Millennium Tower）的豪華公寓。
波士頓是美國頂尖的商業、企業、文化和歷史型城市，被很多中國人熟知。下面一些投資市場是特別值得中國投資者重視的。
劍橋（Cambridge）
劍橋有世界上最著名的大學，包括麻省理工學院和哈佛大學。幾十年來，這裡一些獨特的區域已經眾所周知，如哈佛廣場（Harvard Square）、波特廣場（Porter Square）和中央廣場（Central Square）。近期，肯德爾廣場（Kendall Square）成為像谷歌和微軟這樣的科技公司的首選地。地鐵（紅色線）和公共汽車使這裡的交通更加便利；餐廳，音樂廳，影院和博物館使這裡成為文化寶地。標志性的查爾斯河劃船賽（Head of the Charles Regatta）吸引了許多國際運動員和粉絲前來查爾斯河（Charles River）觀摩。
後灣（Back Bay）
後灣是波士頓最有優勢的地方。漫步於紐伯裡街（Newbury Street）會令人想起巴黎的香榭麗舍大街（Champs Elysee）。這裡有許多的精品店和形式多樣的藝術展覽。觀賞完高級時裝後，游客能在波士頓最知名的餐廳享用美食。萬寶路街（Marlborough Street）兩旁排列著優雅的住宅，行人還能觀賞綠樹、雕塑和宏美的聯邦大道購物中心（Commonwealth Avenue Mall）建築。後灣還有公共花園（Public Gardens）、波士頓公園（Boston Common）、查爾斯河濱大道（Charles River Esplanade）和歷史悠久的波士頓公共圖書館（Boston Public Library）。
南端（South End）
南端聚集了全國最多的維多利亞時期磚石排屋。過去十年裡，這個區域成為波士頓最受歡迎的地方。在這裡有商店、高檔餐廳、藝術館和考爾德伍德劇院（Calderwood Theater）。這裡聚集了很多藝術家，也有很大的夏季戶外活動市場。維多利亞式住宅位於歷史悠久的聯合公園附近，而現代化建築則集中在喧鬧的華盛頓街（Washington Street）上。特裡蒙特街（Tremont Street）有時尚餐廳，亦有古樸的咖啡廳和家庭式百貨店。
燈塔山（Beacon Hill）
燈塔山是波士頓最具代表性區域之一，有著名的鵝卵石街道和歷史性磚石排屋。這裡離波士頓市中心、波士頓公園和公共花園都很近。這裡有波士頓最好的建築和風景，如路易斯堡廣場（Louisburg Square）。山頂上的圓形州議會大廈（State House）讓人眼前一亮。位於“平坦山區”的查爾斯街（Charles Street）十分繁忙，隨處可見行人、魅力四射的精品店、古董店和各式餐廳。
波士頓南區（South Boston）
波士頓南區是頗具歷史性的區域。這裡有數英裡長的海灘和濱海公園。被譽為海上珍珠的城堡島（Castle Island）又被稱作“糖罐”，居民和游客可以在這裡漫步，欣賞獨立戰爭時期的碉堡，享用蘇利文（Sullivans）餐廳的小吃，垂釣或衝浪。這裡的住宅大多是三層式和排屋式，但也有許多美麗的單戶家庭式住宅。波士頓南區的百老彙街道（Broadway Street）還有各式各樣的酒吧、餐廳和精品店。
海港區（Seaport）
海港區又被稱為創新區，在過去的十年裡興旺發展。閣樓住宅和公寓增長迅速，高檔餐廳處處皆是。小型和大型的商業和公司在最新建造的商務塔樓裡成立，例如近期遷來的通用電氣（General Electric）。這裡還有當代藝術學院（Institute of Contemporary Art）和新建的波士頓會展中心（Boston Convention and Exhibition Center）。這個區域能觀賞到波士頓港（Boston Harbor）的秀美景色，能便利地到達金融區（Financial District）和濱水社區。
濱水區（Waterfront）
濱水區是坐落在北端（North End）和波士頓港之間的古雅區域。這裡聚集了碼頭建築、閣樓和能觀賞到城市最美麗海港景色的豪華公寓。這裡距金融區和海港區很近，還有很多豪華的酒店，包括波士頓洲際酒店（Intercontinental Boston）和伯特利碼頭酒店（Battery Wharf）。
北端（North End）
北端有名的是歷史、風景和隨處可見的高品質意大利餐廳。波士頓最具歷史性的名勝都在這裡。自由之路（Freedom Trail）沿著漢諾威街（Hanover Street）直到保羅列維爾之家（Paul Revere’s House）。坐落在賽勒姆街（Salem Street）上的老北教堂（The Old North Church）是波士頓最神聖的古跡。每年很多游客慕名而來，這裡夏季幾乎每個周末都有節日。近期建造的中層建築能觀賞到整個海港，而原有的建築也保持著本身的魅力。這裡離法尼爾廳（Faneuil Hall）、濱水區和金融區都很近。
中城（Midtown）
中城是波士頓的心髒地帶，鄰近後灣、燈塔山和北端／濱水區。除波士頓市政廳廣場（Boston City Hall Plaza）外，這裡還有許多公司和機構的總部。這個區域每個工作日的正午非常熱鬧，有數千名公司員工和其他的城市雇員在這裡用餐休息。這裡還有法尼爾廳和昆西市場（Quincy Market Place），波士頓最著名的兩個旅游景點。中城邊緣的羅斯·肯尼迪綠道（Rose Kennedy Greenway）是美麗的綠色地帶，有噴泉和巡回藝術展。
芬威（Fenway）
芬威是波士頓紅襪棒球隊（Boston Red Sox）的主場。這個區域有很多綠色植被，屬於翡翠項鏈區（Emerald Necklace）的一部分，由弗雷德裡克·勞·奧姆斯特德（Frederick Law Olmsted）設計建造。許多大學的校園建在此處，還有波士頓美術館（Museum of Fine Arts）和伊莎貝拉嘉納藝術博物館（Isabella Gardner Museum）。這個區域靠近馬薩諸塞州高速公路（Massachusetts Turnpike）和後灣。芬威有很多大學生和青年專業人士。鄰近芬威公園（Fenway Park）的蘭斯當街（Lansdowne street）上有很多著名的酒吧和餐廳，在球賽當天總是很熱鬧。
查爾斯頓（Charlestown）
查爾斯頓迷人的煤氣燈街道和邦克山紀念碑（Bunker Hill Monument）源於17和18世紀。今天，這裡既有長期居民，也有年輕的職業人士。這個區域接近北端和波士頓市中心，能通過地鐵（橘色線）輕松到達城市任何一處。這裡的建築有標志性磚石排屋、木板屋和新建的閣樓式公寓——許多是由俯瞰海港的歷史性建築精心改建而成。
西端（West End）
西端坐落在查爾斯河沿岸，在燈塔山和北端之間。19世紀50年代，它是大範圍城市翻新工程的一部分。現在這裡有著名的麻省總醫院（Massachusetts General Hospital）和其他備受推崇的醫療場所。很多醫生、研究者和在市中心工作的職員在這裡居住。
波士頓東區（East Boston）
波士頓東區經過大型整修成為波士頓最新“發現”的區域。這裡有洛根將軍國際機場（Logan Airport）、流行的餐廳、數個別具一格的社區和欣賞波士頓天際線的最佳視角。傑弗裡斯龐特（Jeffries Point）聚集了幾個新發展項目；其他幾個社區也有翻新項目，如老鷹山莊（Eagle Hill）和東方角（Orient Point）。波士頓東區許多古老的住宅都被翻修或重建。同樣，許多三層多戶建築也被重建成公寓。麻薩諸塞海灣交通管理處（MBTA）近期增設了機場地鐵站（藍線）和從波士頓東區通往市中心的船只。
多切斯特（Dorchester）
多切斯特是波士頓最大、最古老的區域，它建立於波士頓成立前的幾個月。這裡有許多獨樹一幟的社區，每個社區都有自己特點和建築風格。從原本為波士頓精英人士建造的奢華維多利亞式住宅到後期的三層住宅，多切斯特是個豐富多彩的多元化區域。這裡也是麻州大學波士頓分校（Boston campus of the University of Massachusetts）和肯尼迪圖書館（John F. Kennedy Library）的所在地。
投資語錄
波士頓在智力資源和醫療中心方面極佳的聲譽源於這裡的教育和科研地位。大波士頓地區有100多所大學和學院，僅波士頓和劍橋地區的大學就有超過25萬名在校學生。——《福布斯》
美國最聰明的城市（2014年）。——《福布斯》
全球最適於生活和工作的科技城市第五名（2016年）。——Expert Market
美國最有利於創業發展和創新的城市（2016年）。——美國商會基金會
關於本書
BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。
本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。
從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！
《USA地產大亨》連載文章：
- 新書：中國大老板已成為美國新地主（一）——為什麼投資美國房地產
- 《USA地產大亨》連載（二）——如何選擇地理位置
- 《USA地產大亨》連載（三）——獨棟別墅物業
- 《USA地產大亨》連載（四）——達成交易
- 《USA地產大亨》連載（五）——紐約市
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微型公寓英國走俏 僅比監獄大一平米 | 英國
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近日由消費者組織Which? 調查的數據顯示，如今英國微型公寓的數量正大幅增加，僅去年就上升了40%。
微型公寓是只比一般經濟型酒店房間稍微大一點的房型設計，通常比傳統房型便宜，但Which? 組織也提醒買家購買微型公寓較難獲得抵押貸款的機會。
英行業專家將此擴展現象原因歸結於住房短缺及首次買房者所面對的經濟壓力，調查發現一個小於28平方米的微型公寓，也就是Travelodge酒店房間的平均大小，在倫敦售價已經高達45萬英鎊。而最小的微型公寓則位於布倫特（Brent），只有8平方米，僅比監獄牢房大一平方米。
Which？公司的抵押顧問大衛•布萊克（David Blake）表示，隨著倫敦房價地上漲，微型公寓平均房價為279,000鎊，從現實角度出發，此類微型公寓給不少首次購房者提供了一項新的選擇，但同時也比較難申請貸款。
過去三年，小於37平方米的房屋價值上漲了6.9％，而一般類型的房屋則上漲了8.7%。
去年微型公寓新建了7，800間，相比2015年增加了2，195間。自2013年開發商也開始將市中心的辦公大樓轉換為微型公寓。
根據Which? 的調查，包括Barnet House，有三分之二位於倫敦的微型公寓只提供16平方米的空間。
不過微型房屋並不僅在擁緊的倫敦房屋市場興起，過去三年來，已經有數百間在萊斯特、利物浦及伯明翰等城市建成。Which? 的調查顯示，在萊斯特的房屋的單位面積為22平方米，售價為7萬英鎊。如今英國的房屋面積小於歐洲平均值，平均為76平方米，相反的，丹麥物業平均規模為137平方米。
根據Find Me A Floor發佈的2014年研究報告，微型房屋的定義通常小於37平方米，也就是政府規定中最小的Studio戶型。
全英房屋聯合會負責人Alistair Smyth表示，小型住宅可以應對缺乏住房的情況，也給買房新手一個比較低價位房屋的選擇。畢竟在英國，對許多人來說買房是一個不可能實現的願望。
同時，政府也表示將會審查空間標準，以確保有更好的住房環境，也避免同業的不當競爭。
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（據英中時報）
多倫多房市泡沫已破？專家如是說 | 加拿大
多倫多房市泡沫已破？市場何去何從專家如是說：
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多倫多的房地產場是否進入了泡沫期?依現時情況而言，泡沫是否已經破裂?在經歷了房市今年的大起大落之後，各界對於上述問題的回答似乎更加莫衷一是。滿地可銀行金融集團首席經學家、總經理(chief economist and managing director)波特(Doug Porter)週五接受CBC電台訪問時指，目前泡沫已經爆開，多倫多房市未來會經歷一段相當長的調整期。
波特指多倫多的房市在今年初無疑陷入了泡沫期。“對此仍持有疑問的人，我不知道還有什麼事可以說服他們。以任何傳統定義而言，多市今年早期的房市都可以說被一個吹得滿滿的大泡沫所控制。在大多倫多地區，平均房價在過去短短15個月內上漲了40%，瘋狂競價帶給許多人憤怒情緒。除了1980年代末房市泡沫之前，人們很少見到這樣的漲幅。”
波特認為現時泡沫已經破裂。“儘管有不同因素同時出現，安省政府今年4月宣佈的抑制房價政策，對擊破大多區房市泡沫起到關鍵作用，令市場的心理產生巨大改變。”
波特指房市急速冷卻對於那些在今年初高峰點購房的人打擊最大，對於一年、兩年甚至更長時間以前買房的人，情況仍可接受。
波特相信即將入市買房的人是房市冷卻的大贏家，對他們而言未來的日子要好過許多。雖然獨立屋的均價仍要百萬元上下，房屋的可負擔指數沒有根本改變，但至少買家不用再受競價戰折磨，可以在平和的心理之下從容看房，做出理性的買房決定，亦不必被迫放棄驗屋條件。這些都是向健康方向邁進。
波特相信這一波房市的調整可能會經歷一段時間，在近期內則可以看到房價進一步放軟，然後在相當一段時間內保持穩定，令房市進入一個完全的買方市場，而且人們不必期望幾個月內可快速反彈。
他指央行近期已經宣佈加息，而且預期加息的腳步不會停止，總體趨勢是保持“溫和的高息”。這種情況會降低人們的支付能力，令市場進一步冷卻。
（據加拿大家園）
居外研究：蒙特利爾，下一個加拿大房產投資者新寵？ | 加拿大
2017年7月，多倫多房市繼續受15%外國投資者附加稅影響，銷量同比下跌四成，市場均價連續第三個月下滑。溫哥華房市銷量也較上月縮緊，不過價格也在公寓市場帶領下繼續攀升。這兩地的7月新增房源數量也都出現同比上升，退場情緒有所增加。
溫哥華：去年8月實施的外國人附加稅已經為溫哥華房市帶來新格局。獨棟別墅已經進入供求平衡的市場，房價重新回覆之前大幅增長的可能性不大。但公寓與聯排別墅市場仍供不應求，房價有望繼續攀升。
多倫多：連續幾個月的迅速降溫，對受投資者青睞的獨棟別墅市場影響最大，隨著銷量急劇萎縮，預料多倫多的獨棟別墅市場將像溫哥華一樣，很快跌出賣家市場。
蒙特利爾：相對於兩大熱門城市，蒙特利爾都會區則經歷了8年來最火熱的7月房市，銷量同比上升16%。儘管房源待售天數仍遠高於多倫多與溫哥華，蒙特利爾的新增房源數量則比去年同期下降8%， 顯示市場已經開始從向供求平衡的方向前進。推進蒙特利爾房市的主力房型是獨棟與聯排別墅，目前已經衝出買家市場，進入供求相對平衡的區域。如果市場需求持續增長，這一波別墅行情有望帶給蒙特利爾更大的房價上升空間。
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中國政府收緊資金外流 昆士蘭州房市損失慘重 | 澳洲
據澳洲房地產網站Realestate報導，中國政府對離岸投資進行打擊以遏制資本外流、禁止賭場投資後，布里斯班的房產交易正面臨崩潰，大量投資房地產市場的人不得不面對巨大風險。
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不久前，中國國務院發文限制房地產投資和禁止任何新賭場的投資，擔憂私營公司身上正背負太多債務。新措施還包括禁止交易額在100億美元以上的對外投資交易；在中國投資者核心業務以外的、10億美元以上的併購交易；以及國有企業不准投資10億美元以上的境外房地產項目。
受此影響，位於皇后碼頭（Queens Wharf）價值30億澳元的賭場項目（合資夥伴是周大福集團）和中國香港億萬富翁馮永祥（Tony Fung）在昆州東海岸投資建設的酒店和賭場項目也將面臨挑戰，不知何去何從。
不過，馮永祥的發言人表示，“這些新規定不適用於中國香港，因此不會對Aquis的澳洲戰略產生任何影響”。
據中介機構稱，一大批中國投資者希望以折扣價出售新開發項目，這對當地居民來說是一件好事，因為他們可以從降價和減少競爭中獲利。比如，有些現金拮据的中國買家雖然早前支付了10%的首付，但他們願意拿僅收回三分之一的首付來放棄交易。
預計布里斯班在新開發項目這一塊損失尤其慘重。根據Realestate先前數據，昆州十大最受中國買家矚目的城市有卡林戴爾（Carindale）、聖盧西亞（St Lucia）、因杜魯皮利（Indooroopilly）、希望島（Hope Island）、卡拉馬威（Calamvale）、陽光銀行（Sunnybank）、南方港（Southport）新利班山（Sunnybank Hills）、凱恩斯（Cairns）和八里坪（Eight Mile Plains）。
據瞭解，中國買家去年時才蜂擁前往布里斯班看房，現在需求卻急劇下降。Yong Real Estate專門和中國買家打交道的房產代理湯姆張（Tom Zhang）表示，這些變化給中國投資者帶來嚴重威脅。“一開始，他們很難借錢買房，很多人也看得很開，因為還可以用現金買。但現在他們連使用現金也受到限制。”
相關資訊：別讓繁瑣購房流程搞暈你，找房產律師解煩惱！| 澳洲
（據澳洲新快網）
印度經濟崛起房價攀升 孟買房價衝至7年來最高 | 海外
印度的房地產市場正在從去年的低迷中開始復蘇，當時印度政府突然實施貨幣改革來打擊影子經濟。
根據房地產諮詢公司 Liases Foras Real Estate Rating＆Research Pvt 的評估與統計，第二季度，孟買 (Mumbai) 的房市銷售情況創下 7 年來最佳。調查遍及印度的 8 個主要城市，銷售額比上一季度成長了 6％。
孟買的房市銷售情況創下 7 年來最佳 根據 Liases Foras 的數據顯示，價格低於 500 萬盧比的房屋 (78000 美元) 占了銷售額的一半以上。價格低於 250 萬盧比的房屋，占銷售額的 17％。在 8 個城市中，孟買的這一類型房屋之銷售比例最大，為 24%。
同時庫存量也開始下滑，清理庫存的時間從前一季度的 47 個月下降至 44 個月。即使政府對開發商發布了更嚴格的規定，包括對預售屋的限制，以及向監管機構注冊的要求，銷售額依然持續上漲。
Liases Foras 的創辦人 Pankaj Kapoor 表示，盡管新法規實施後，房地產市場陷於艱難環境，但銷售額卻有所上升。 在嚴格的法規下，仍然看到銷售額增加，這對市場來說是很好的現像。
（據鉅亨網）
你拉後腿了嗎？加拿大房奴人均房貸這麼多 | 加拿大
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加拿大房奴數量和房貸負擔都在上升 加拿大房奴人均房貸20萬
過去幾年加拿大幾個主要城市房價飛漲的後果是加拿大房奴們背負越來越重的房貸負擔，不過房奴們似乎還有能力支付每個月的房貸月供。
據加拿大廣播公司記者Pete Evans的報導，從星期二發佈的加拿大信用記錄公司TransUnion的報告來看，加拿大人現在的房貸負擔創了有記錄以來的最高紀錄，但交不起房貸供款的加拿大人的數量卻在減少。
這算是好壞參半的消息。
TransUnion的報告說，到今年6月底為止，加拿大房奴們平均背負的房屋貸款餘額是19萬8千7百81加元，這比一年前增加了差不多5%。
不但房奴們的平均房貸負擔更加沉重，而且房奴們的數量也增加了1.2%，達到6百萬戶。
不過房奴們的表現似乎還不錯，漏付房貸月供超過兩個月的人數在今年第二季度下降了0.56%，而且這已經是連續第三個季度下降。
但房奴們努力支付房貸月供似乎也導致加拿大人借債消費的數額明顯增加。
根據TransUnion的統計數字，不包括房屋貸款債務，今年6月底加拿大人平均負債2萬2千1百54加元，比一年前增加了2.7%。
加拿大人非房貸債務主要是汽車貸款、大件商品的分期付款和信用卡債務。加拿大人均信用卡欠款是2千8百40加元。
（RCI with CBC）
居外研究：美國人更喜歡買房還是租房？美國2017年6月房市速遞 | 美國
2017年6月，美國房價繼續穩定上漲，市場成交速度加快，待售天數再創新低，可銷售的活躍房源也迅速減少。與此同時，6月份進入市場的新增房源卻與前些年同期持平，這說明市場活躍度高主要是由於需求十分強勁。另一方面，租金指數同比僅上漲1.1%，租金漲幅似乎已經接近飽和。12個大都會區出現租金同比下跌，其中匹茲堡、休士頓等地區租金跌幅明顯，邁阿密，聖何塞與舊金山也出現租金同比下跌。
為什麼相比與租房，現在的美國人更喜歡買房呢？根本原因是美國信貸危機與全球經融危機期間，公司破產，很多人買不起房子，租房需求大增，房租也隨之瘋漲，導致目前城市的房租已經超過了可負擔水平。相反，由於房市崩盤，美國房價已經經歷了一次大跌，到現在也沒有完全復甦到危機前水平。另外，美聯儲已經實行了將近十年的零利率（或超低利率）刺激政策，目前美國的房貸利率也處於歷史低點，房貸的可負擔性是較為良好的。 美國房地產經紀人協會的一項研究表明，全美目前的月租金收入比接近30%，而房貸月供收入比僅為15%左右。 居外網特別幫大家挑出了中國投資者熟知的幾個美國城市，我們可以發現這些城市當前的房貸可負擔性也都要好於租金可負擔性。所以當前美國買房與租房市場呈現截然不同的兩種態勢，也就不足為奇了。
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
居外研究：堪培拉房價漲幅超越悉尼 澳洲2017年7月房市速遞 | 澳洲
美國房地產仍具長期投資價值 | 美國
美國的房子貴嗎？美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進，未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。
今年以來，經濟學家和一些投資了美國房地產或者房地產信託基金的國內朋友開始擔心，經過了幾年的持續性復甦，是不是該到市場拐點的時候了？
擔心房地產市場崩潰的理由主要有幾個方面：第一，很多美國城市的房價已經達到或者超過了2008金融危機前的高度。甚至部分地區的上漲趨勢仍在加速，比如矽谷和西雅圖。第二，美聯儲今年計畫加息四次。這將大幅增加購房者的貸款成本，減少潛在購房者。第三，隨著價格的上漲，部分地區的房產交易量開始萎縮。這被很多相信技術指標的投資者認為是趨勢反轉前的信號。
這種推理在很多方面得到了驗證，甚至看起來現在就像極了2007年房地產次貸危機前的場景。如果對房地產信託基金（REITS）的價格曲線稍作分析就可以發現，其名義價格確實已經達到了2008年的高度。2015年和2016年的兩次美聯儲突然改變政策方向的加息對市場形成了巨大的波動。且今年以來的數次美聯儲議息會議都對價格指數構成干擾。二季度幾個月的建築開工許可證發放明顯減少，可以認為是交易量萎縮的重要標誌。
但是如果我們更近距離的觀察美國房地產市場，又會發現那麼多的本質不同。
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美國房地產仍具長期投資價值 從房屋實際價格來看，其實比2008年的高度還是有很大差距的。在比較價格時，我們應當充分考慮到貨幣因素。在應對危機的這10年時間裡，為壓低長端利率，美聯儲進行了數次量化寬鬆操作。巨量貨幣對市場的衝擊，難免造成名義價格的失真。華爾街投行進行了價格指數調整後再進行對比。他們發現即使房價再增長20%左右，總體價格仍然處在較為健康的區間，還談不上泡沫化。
從房屋擁有率來看，現在是64%，處於美國歷史上最低的時期，進一步拋盤的可能性不高。而且目前最低的住房擁有率還伴隨著美國歷史上最低的空房率。這說明由於財務實力的原因，很多美國人不得不選擇租房，而不是買房。如果結合金融危機以來美國較高的失業率，這就很容易理解。
這一點在美國的年輕人“千禧一代”中表現得特別明顯。由於工作機會向新興市場國家轉移，很多大學生畢業後馬上陷入失業。為了應付隨即而來的學生貸款催繳，他們常常到了成人的年紀卻無法獨立。現在這個族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子裡，甚至還得伸手向他們要生活費。但隨著一部分跨國企業重新回到美國和就業市場的快速改善，他們最終還是會走向職場，最終成為房地產市場的新買家。
從房地產貸款質量來看，銀行的放貸標準其實過於謹慎，貸款違約率不斷下降，不像危機前的逐步上升。當前接近1%左右的房貸違約率得益於奧巴馬政府執政的8年時間裡通過的Dodd-Frank法案。這份法案對銀行借貸進行了非常嚴格的規定，並對違規的華爾街投行動輒幾十億美元的高額罰款。為了規避合規風險，很多銀行現在大幅縮減了房貸業務。即使從事該業務的銀行，對購房首付的要求提高，對購房者的背景審核和信用記錄也極其詳盡。甚至很多本該合格的購房者卻因為很小的瑕疵而被拒發貸款。
Dodd-Frank法案還對擴大金融危機的複雜金融產品進行了嚴格的限制。比如，通過槓桿放大房地產支持債券（MBS）的分級CDO產品，美聯儲對承銷券商進行了極高的風險準備金要求。以至於很多投資銀行被迫退出了這項業務。這類產品的交易量也大幅度萎縮，已經沒有可能再興風作浪了。
從租金房價比來看，較高的租金對房價形成有效支撐。回顧次貸危機中的群體性拋盤行為，我們可以發現，很多房主要麼是因為失業，要麼是無力承擔升息造成的月供上漲，被迫強制平倉。和危機前不同的是，目前的租金收益平均超過6%，在某些區域甚至達到15%。即使房主偶然失業，頂多也就是把自己的房子出租。他們可以用租金就可以覆蓋月供和地產稅，完全沒有必要像危機前一樣扎堆拋盤了。而且失業群體越多，租房群體越大，租金收益越高，對房價就形成越強有力的支撐。
超高的租金收益率在美國也形成了“以租養房”的群體。經濟條件不錯的房主常常會通過借貸，購買好幾套房子專門拿來出租。租客不但相當於幫房主還貸，甚至還可以覆蓋一部分房屋維修和更新的成本。這樣相對穩健的投資方式吸引了很多國外資金，對市場形成進一步支撐。
如果我們由此就得出可以全面看多美國房地產市場的結論，可能又顯得過於輕率。我們還應該看到其他的一些風險因素。
除了美聯儲的加息，下半年即將到來的還有縮表，會對市場形成直接打擊。加息能夠改變的只是3個月的聯邦基金利率，對長端利率的提升作用相對還比較間接。但不要忘了，為了緩解次貸危機，美聯儲曾經購買了大約市場上40%的房地產支持債券。如果為了縮減資產負債表而把這部分債券重新投放回市場，就會對房產借貸利率形成直接提升，當然也就提升了大部分購房者的持有成本。在這種情況下，我們就要更仔細的觀察美聯儲縮表的節奏和力度。
國際資本對美國房地產市場形成的干擾在加大。與次貸危機前不同的是，中國資本在美國房地產市場的影響力大幅度提升。一部分原因是由於國內房價的快速上漲導致高淨值階層把國內資本進行了分散化投資。另一部分就是一些國內房地產企業或者投資機構更看好美國市場。國內政策的變化，比如外匯管控，也會跨越太平洋，影響美國房地產的供需平衡。但是國內資本更偏重於投資中心城市丶華人社區和房屋持有成本較低的社區，其體量並不對整體市場造成太大的擾動。
綜合考慮，我們基本上可以認為，美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進，未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。雖然和科技股的短期高速成長無法媲美，但低利率條件下，美國房地產目前仍然不失為一個較為穩健的長期投資渠道。
（據新浪財經）
