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對硅谷的屋主或投資者來說，從2012年以來應該是房價、房租的豐收期，享受房價增長，坐收高房租，賣屋不愁被砍價，牢實的賣家市場。對於租房者或是想住入灣區的人，卻可能是無奈與痛苦，面對高漲的租金和高企的房價，好像永遠賺不夠錢，連工程師都會說：“別以為我在硅谷很好過！”

先來說說好消息。這幾年雖然房市火熱，但有漲就有跌，尤其經歷過2007年以來的次貸風暴，不少人心裡確實有一個聲音：“漲那麼多，是不是會出現房市泡沫呢？”

川普帶來硅谷房市的興榮

據KPIX 5報導，灣區房地產公司DeLeon Realty，首席執行官Michael Repka認為，去年秋天，美國大選之前他們也很擔心房市的動蕩，不過隨著川普的當選，印證了一件事，灣區房市繼續欣榮。

2016年DeLeon Realty銷售了135戶住房，獲得4.05億美元的銷售收入，然而在下半年的房市才有實質性的增長出現。以往DeLeon Realty有很多來自中國的買家，這些買家多持有大筆現金攻買豪房，但自2016、2017年中國對現金外彙控制趨嚴，使得中國買家大幅縮水。

中國的中產階級難以在美國買房，Repka表示，這確實打擊到75萬至150萬的房市。減少了中國買家，DeLeon Realty的業績卻沒有衰退，原因是“在川普執政下，市場正在快速發展。”Repka說。

從川普當選，到2017年的秋天，DeLeon Realty預計會賣出20%帕洛阿圖（Palo Alto）和阿瑟頓（Atherton）的房產。

房價持續高漲 對灣區未必好

據網絡媒體BISNOW報導，灣區房市的泡沫確實不存在，但專家擔憂人民住房的負擔能力持續下滑，如果灣區持續讓底層收入的群眾離開灣區，這將面臨大量基礎工作缺人的窘境，例如交通業、服務業、醫療業等等，缺少這些人社會結構將會失衡。

USC Lusk房地產總監理查德·格林（Richard Green）統計，加州的多戶型住宅（Multifamily）的自然空置率約為5%，如果房貸利率超過這個水平，租金將會開始下降。但是，當前加州每個主要城市的空置率都在3%以下，也就是說，當空置率低、利率升高的情況下，租金則無法下降。盡管灣區租金今年略有下滑，但由於空置率很低，房租租金可能會上漲，並繼續上漲。

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格林說，聖馬刁縣（San Mateo）為了減少住房需求，甚至考慮犧牲商業發展，以降低就業率。格林認為，在舊金山灣區的新建築如此之少，是因為金融和監管環境的阻礙，直接影響住房的供給量。

租金太過昂貴，導致無家可歸的人大增。據“蘋果日報”報導，兩年一度的露宿者人口普查，今年聖塔克拉拉縣（Santa Clara）記錄有7,394人露宿，這個數字比兩年前增長了13%；露宿人口中有2,530人，是25歲以下的青年，或是沒父母陪伴的孩童，比起2015年升幅達185%。這些露宿者大多是因為租金太貴，租不起房而流落街頭？

興建住宅的難題

因此，格林不認為有房市泡沫的問題，他卻認為，關於泡沫的問題不在於房地產本身，而是在房地產的用戶身上。因為這些屋主、用戶有多少錢，才是房市的根基，所以他們有多“堅實”才是重點。以目前來看，大多數的“用戶”確實口袋不淺，但地區有旺盛的住房需求。

FivePoint首席執行官埃米爾·哈達德（Emile Haddad）認為，在灣區市場非常有活力，有金融、能源、衛生、科技等行業。即使科技業集中，但是也有很多跟傳統行業連結，如Uber和Airbnb。這裡比紐約市更加多樣化，大約有80%到加州進行風險投資的人，都會去灣區。

在美國房地產市場中，舊金山灣區沒有其他對手，即便是紐約。哈達德表示，唯一的困難是前期開發過程，開發商很難拿到許可。Jay Paul Co.首席投資官麥特·裡塔奇（Matt Lituchy）表示，灣區在創造住房比例方面做得不好，在聖克拉拉縣、聖馬刁縣或整個半島區根本沒有足夠的住房量，每天通勤的人數有幾十萬人，他們無法真正居住在灣區。

裡塔奇認為，我們現在確實蓋了比較多的房子，但是需求量猶如水庫般巨大，建造的速度卻只是涓滴之流。

灣區總能吸引高技術、高階人才進入，這已經無庸置疑，現在擔心的卻是基層民眾的動向。USC Luck副主席維特（Witte）表示，舊金山約有12%的就業人士接受食物救助，如果這些人無法待在舊金山，那麼甚至影響到科技業。

Shorenstein物業副主席格倫·夏農（Glenn Shannon）打趣說，在舊金山機場和PG＆E工作，或許不如在Facebook和Google那麼有吸引力，但是我很難想像，缺少這些工作人員，灣區要如何發展。夏農也支持灣區要努力保護醫護人員，例如護士和保健專業人員來到灣區進行培訓，但是如果他們缺乏負擔能力，灣區將無法留住他們。

住在舊金山灣區會令人很開心，這裡有數一數二的氣候，數一數二的知名大學和科技公司，還有數一數二的多元群族，大家都可以來到這裡尋找夢想，但前提是你要負擔得起住房開銷，這是“財庫”也是“殘酷”的問題。

互聯網資訊綜合整理

美國房市去年下半年銷情偏弱，分析料豪宅銷情會受影響，但曼哈頓第二季交易宗數仍增長15%至3,153宗，平均房價創出新高升至219萬美元，按年上升8%。

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多層式住宅需求增加繼續帶領房價上漲，平均漲幅達13%至312萬美元。市場雖曾憂慮新建多層式住宅供應過剩，但其銷情卻令人滿意，平均售價上漲7%至470萬美元。

（據星島日報）

鳳凰iMarkets編譯自ZeroHedGE網站，SRSrocco Report網頁的所有者史蒂夫-聖安吉洛（Steve St. Angelo）近日表示，眼下的經濟繁榮是完全建立在一個虛假的基礎之上的。

史蒂夫-聖安吉洛是一位能源專業的學生，他表示目前全球範圍內人均能源價格正處於穩步下跌的狀態，由此導致的結果是該價格即使在未來有所回升，但幅度也會十分有限。

他還強調，過去數十年以來所謂的經濟增長並不是因為淨能源供給有盈余，而更多是因為舉債。這種經濟增長的方式正是“寅吃牟糧”，對經濟發展反而會產生負面作用。

史蒂夫-聖安吉洛認為一旦下一次經濟或金融危機來臨的話，過度膨脹的資產價格或將會“一瀉千裡”，跌幅高達50%至75%。

他表示，我們正處於一個基於大量債務的市場。事實上，能源領域的發展並沒有使得經濟領域出現積極的增幅。實體經濟沒有出現實質性的增長，卻出現了經濟和資產價值被誇大的增長假像。

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20世紀70年代期間，美國國內對於能源投資的回報有所下降，由此美國大力發展制造業以延續國家經濟生命。值得注意的是，鑒於目前美國對於石油投資所獲得的回報情況，制造業已經成為美國經濟無力承擔的項目。

經濟增長的趨勢正向世界上其他勞動力成本較低的地方轉移。美國人開始購買更多的房產、商品以及員工，為此人們債台高築，事實上這正是美國次級經濟領域裡所謂“水蛭與花”之間關系擴大的結果。

就表面價值而言，上述經濟發展態勢轉移的情況正在持續之中。人們向美國以外的地區轉移，購買大大小小不同的商品，許多人還在全世界各國之間旅行，這些所有的消費行為都建立於借債的基礎之上。當債務泡沫破裂時，經濟發展的真相將會無情的展現在所有美國人面前，而實際上並沒有多少人為此做好應對准備。

當經濟增長放緩之時，也正是資產大幅貶值的時候。沒有人能夠猜出貶值的幅度，但有觀點指出屆時出現的跌幅可能會高達50%。上述跌幅也不會是在一天之內發生的，當市場真正開始崩盤時，首波影響將發生在房地產市場，屆時地產價值或下跌三到五成。

有分析人士指出，美國資產價格將經歷大幅貶值—艱難回漲—進一步貶值的循環之中，他還預計未來五到十年之中，美國房地產價值或將縮水75%甚至更多。

屆時股市和債券市場也會受到相似的影響。如果經濟崩盤的速度加快，股票市場、債券市場以及房地產市場的價值也會出現實質性下跌，跌幅可能會超出人們的預期。

（據鳳凰國際iMarkets）