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国内房地产暴利阶段已经过去海外地产吸引投资者 | 海外

北京时间3月14日，全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长在接受媒体采访时表示，“中国房地产市场已经迎来了拐点。投资房地产获得暴利的阶段已经过去了，认为房价永远不会下跌的观念要扭转了。”

考虑到杨成长的职业背景，这段话被解读为中国地产的投资热潮行将退去，但撤出中国地产市场的资金将何去何从呢？其他投资领域消化资金的能力远远不如房地产。所以业内预测，很大一部分征战中国房地产市场的资金将化整为零扬帆出海。

尽管在过去几个月里，有关中国限制资金外流的新闻不绝于耳，但通常政府高度关注并重点解决的问题基本都是无解。资金外流的问题也不例外。

资金如水，流向价值洼地，谋取利润最大化是天然属资金、金融资金、实业资金各有偏好属性，大多数情况下也不会越界捞金。所以中国地产市场一旦拐点确认，溢出的资金势必要在全球范围内寻找价值洼地投资，而投资主线就是过去中国富裕阶层的移民路径。

根据这个理论，加拿大的温哥华、多伦多；澳大利亚的悉尼、墨尔本；美国的旧金山、洛杉矶等城市都将是2018年受益于中国资金的地产市场。

尽管BC省NDP政府出台了比自由党政府更严厉的限制海外买家措施，但普通的海外买家和有组织的产业资金完全是两个概念。有组织的产业资金会化妆成各种形式，比如投资公司、基金、信托、债券等，然后从不同渠道进入目标市场。

有组织的产业资金绝不会满足于存量房产的炒买炒卖，他们的一个显著特征是开发炒作。一定要在增量上做文章。以BC省为例，温哥华、列治文、本拿比等华人集中的城市，新开发项目越来越大盘化、亚洲化就说明了产业资金和个人投资的操作区别。

对大资金来说，只有炒热增量才能悄悄进入顺利退出，只在存量里打滚，很容易解放了散户困住了自己。

地产评论员黄三水指出，全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长先生的预测绝不是一时兴起空穴来风。背后一定有团队投研的数据支撑和对政经时局的精准分析，所以作为重要的全球地产市场组成部分，大温地产要做好承接资金转移的准备，这对本地住房市场也许是短期冲击，但如果消化得当将是大温迎来城市新面貌发展经济的绝好时机。

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建筑面积： 265平方米

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来源：加拿大乐活网

责编&排版：Shelly Du

高力国际：中国去年投资海外房地产达2500亿人民币，逾半在欧洲

很多人士有到海外买房投资意愿，但苦于对海外市场不了解，难以抉择，退休投资房产去哪里？那么中国人海外投资热衷哪里呢？根据高力国际掌握的数据，2017年，中国在海外的房地产投资依然录得395亿美元（约2,502亿元人民币），创历史新高，较2016年增长8%。中国在亚洲的房地产投资同比攀升34%，至125亿美元（约792亿元人民币），主要集中于中国香港、日本和新加坡。

有业内人士认为，由于中国政府实施严格的资本管控，预计接下来，中国投资者对于海外有些国家和地区的地产投资或有萎缩。事实上，万达等企业也正在着手处理一些海外地产资产。

高力国际预测，2018年中国对亚洲其他国家房地产市场的投资金额将下降10%，至112亿美元（708.4亿元人民币）。但展望2019年-2020年，高力国际认为由于“一带一路”沿线国家对资产的需求开始发力，中国对亚洲其他房地产市场的投资总额将保持增长。

欧洲物业资产投资额剧增

与2016年相比，2017年中国海外房地产投资的构成发生了很大的变化。

中国在美国、欧洲和亚洲的房地产投资（十亿美元）

据高力国际统计，2017年，中国对美国物业资产的投资额同比下降64%，为59亿美元（约373.4亿元人民币）。而中国对亚洲物业资产的投资额同比上升34%，达125亿美元（约792亿元人民币）。

莱坊中国区国际投资部副董事程怿向《证券日报》记者表示，根据调查结果显示，美国、澳大利亚、英国和中国香港毫无意外占据了主要份额。投资大幅下滑情况不止出现在美国，澳大利亚同比下滑60%、韩国锐减91%、加拿大较2016年投资下滑84%。

更重要的是，高力国际表示，中国对欧洲物业资产的投资飙升336%至187亿美元（约1184亿元人民币），其中包括中投（CIC）144亿美元（约911亿元人民币）收购黑石的Logicor物流业务，若剔除该交易，则中国对欧洲的房地产投资保持平稳。高力国际认为，这些变化侧面反映了中国经济的增长势头和人民币的强劲表现。

中国企业去年海外买房地产以欧洲为重心，但万达集团卖房还贷还未止血，旗下的万达酒店发展以作价3,560万英镑（约人民币3.15亿元）出售英国伦敦的万达One Nine Elms 60%的股权，买家为富力地产

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程怿认为，在英国投资的强劲增长之下，欧洲其他地区的投资增长并不令人意外。过往以来，英国（伦敦）通常是欧洲以外国际投资者的投资首选地。2017年英国房地产交易总额以102亿美元跃升至第二位，较2016年同比大涨574%。

此外，高力国际研究发现，2017年中国在亚洲的房地产投资主要集中在比较安全的“门户”市场，其中排名前三的分别为中国香港（69亿美元、436.4亿元人民币）、日本（23亿美元、145.5亿元人民币）和新加坡（21亿美元、133亿元人民币），占总投资额的90%以上。

而中国香港所吸引的中国内地房地产投资资金就占到总投资额的55%，部分原因在于对未开发土地的投资较大。鉴于中国政府近期收紧国有企业对“一带一路”倡议相关投资之外的海外投资，因而高力国际认为“一带一路”投资有望得到提升。

新加坡成投资目的地

据高力国际研究发现，2017年，中国对东南亚和南亚的房地产投资达25亿美元（超158亿元人民币），是2016年的4倍，创下历史次高（仅次于2013年的41亿美元，260亿元人民币）。

中国对东南亚和南亚的房地产投资（十亿美元）

值得一提的是，新加坡成为中国投资者最青睐的投资目的地，吸引了21亿美元的投资额，占比高达84%。马来西亚和印度尼西亚分列第二和第三位，投资额非别为2.46亿美元（15.6亿元人民币）和1.69亿美元（10.7亿元人民币）。

莱坊新加坡研究与咨询部门主管陈姳潓也向《证券日报》记者表示，从2017年5月份起，新加坡的集体销售市场热度迅速上升，共达成25笔集体销售交易，销售额达79亿新元。在此之前的两个季度，未售出库存仅为17,500套，创历史新低，房地产开发商争相补充土地储备，使价格高于预期，进一步加剧了投资销售的波动。由于地价走高，新加坡私人住宅价格预计将持续回升，预计到2018年第四季度，私人住宅的价格涨幅将在3%到7%之间。

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正如高力国际认为，在门户城市市场中，中国投资者对新加坡的投资热情将保持高涨，主要原因在于新加坡的写字楼和住宅市场已经进入将持续数年的上升期。2018年，中国内地投资者对香港的投资兴趣有望保持平稳，而对于新加坡，投资热情则会持续高涨。新加坡仍为亚洲资本市场最为青睐的投资目的地之一。

而关于投资标的，高力国际认为，对于中国企业而言，未开发地块是主要的投资物业类型，尤其是计划建造公寓的房企。而写字楼和工业物业的占比也很大，2016年为73%，2017年降为50%。高品质存量物业的稀缺表明，与当地合作伙伴共同开发项目将普遍成为进入当地市场的最有效方式。

印度尼西亚、菲律宾房地产市场颇具吸引力

高力国际在近日发布的《中国“一带一路”倡议——龙腾亚洲》的报告中指出：未来五年，在中国整体经济和人民币保持强劲的大背景下，中国的“一带一路”宏伟计划将推动中国资本流向新兴的东南亚和南亚市场，面向中亚国家的大规模投资将紧随其后。

“一带一路”投资主要为由国有集团主导的大型基建项目，此类项目应有助于带动所在经济走廊沿线城市和地区的经济增长，进一步强化现有投资机会。多数东南亚国家的房地产市场颇具吸引力，尤其是在具有长期经济增长潜力的印度尼西亚和开发机遇广阔的菲律宾。

延伸阅读：居外【跟随一带一路去看房】专题

来源：证券日报
责编：Zoe Chan

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买 | 马来西亚

生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢？关键词就在你如何多样化房产的使用，才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。（马来西亚楼价）

仿效《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它应用在房产领域，从而发展出“房地产投资四分法”。罗伯特清崎的ESBI分别是：工作、企业、专业、及投资；而我的四分法包括了四种房产投资策略，分别是“买”（Buy）、“卖”（Sell）、“用”（租）（Use）和“借”（Borrow）。

首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。

1、提供“先租后买”配套

近年来，马来西亚政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施，来帮助人民买房，并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。投资者也能仿效政府的做法，为有意购买本身房产但目前未有足够金钱的买家，提供先租后买的计划。

在此计划下，投资者可用较高的租金出租给有兴趣的买家，而这当中的一部分可以累积以换买家以后买房的头期。这么一来，买家也有足够的时间去加强自己的财力和银行借贷能力，也可免了搬迁的烦恼。投资者可省略寻找新租客的功夫，也能确保房产在买家那得到“照顾”。这种方法适用于任何类型的物业，且能为业主和买家达成双赢局面。

2、结合群众的力量

房产投资向来都是一个非常“个人”的事情，最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担，投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。往日的老虎单独行动，如今需要学习像狮子般的群体出击。投资者也该认真分析群众筹资的利与弊。

多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入，也能提供更多的担保人，从而降低借贷风险，因此会比较受到银行欢迎。而且，几个身份不同的非住宅物业买家结合，也能够在申报消费税时，得到一些益处和弹性空间。

当然，想要享有这些好处，投资者必须在正式的文件中，明文规定应对重要决策等时候的方针。

若想要更深一步用群众筹资来投资，投资者可以向正规的群众筹资多了解。与陌生人一起投资，不再是不可能任务了。

3、善用不同的名义买房

随着马来西亚法律的修改，投资者如今可通过不同的名义来买房，包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙，甚至信托公司等名义。

这让投资者有更多的选择来规划自己的物业投资。有限合伙企业（LLP）混合了普遍的合伙人法律和吸纳了有限责任的效益；而私人有限公司法允许常年大会上可只有单一股东和单一董事。这个改变让马来西亚企业和新新时代的距离拉近，也提高人民的竞争力以吸引更多投资。

这些不同的名义，给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是，有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合伙企业（LLP），所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整，来应对不同的情况。

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4、多元化投资组合

“别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言，提醒着投资者应将投资组合多元化。多元化的组合有利于投资者，组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。

大部分投资者一开始都从住宅房产着手，然后再进军到其他非住宅物业，但切记不要以为所有物业都是一样的，因为住宅房屋是所有物业类型当中，最基础和简单的。

此外，在你多元化投资组合的同时，建议你也同步提高本身的财力。

5、考虑竞标法拍屋

法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机，但这种方式相当复杂，因为银行只想要卖掉房子以收回账款，且买家会面临各种不同的复杂问题，所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。

通过这个方式买房的管道之一，就是原定在2017年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋，目前已被展延推介。

6、流动现金比资本增值重要

目前，我们正处于“回酬率低，实际回报高”的房地产投资环境。从上两个年代的12%年回酬，目前我们能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已，尤其是在马来西亚的大城市的房产投资。从房产增值表现来看，增长率比10年前来得更慢。

因此，投资者在置产时必须谨慎选择，确保在流动现金不受影响的情况下，继续在市场上立足。

责任编辑：Zoe Chan

大马法律界骄子陈佐彬专栏全集

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未获“海外投资法”同意华人买新西兰豪宅被罚款 | 新西兰

日前，新西兰奥克兰高等法院作出裁决，判定奥克兰Glendowie地区一栋山顶豪宅的多名华人前业主违规交易，罚款84.7万纽币。这些华人业主们被罚的原因，是转手交易该物业前未能满足新西兰海外投资法（Overseas Investment Act）的规定。

根据新西兰海外投资法，Wenbing Tang被定义为海外人士，他于2013年购买了此物业。随后Tang将此物业转给了另三位华人，这些业主再卖掉此物业时赚了100多万纽币。

新西兰土地信息管理局（LINZ）透露，不论是第一次还是第二次交易，都没有通过海外投资法的批准程序。海外投资办公室（OIO）负责政策和海外投资的副执行长Lisa Barrett说道：“高等法院的判决及时提醒海外人士，如果想在新西兰购买敏感土地，必须获得海外投资法的同意。法官Lang说道，被告应该知道在新西兰购买房产时的限制。”

该判决表示，2013年6月，Tang以513万纽币的价格签署购买协议，购买了位于679 Riddell Road, Glendowie的物业。公开信息显示，这栋物业位于奥克兰Glendowie靠海的高处，总占地面积约4,500平方米。根据海外投资法的规定，面积超过0.4公顷的敏感土地交易，需要得到海外投资办公室的批准。

有关海外人士在新西兰投资购买土地，新西兰政府有一整套规定，并推出简化版的中文指南*：

同年8月，Tang与另外三名被告Xianghua Huang、Binyan Zhou以及Binzhi Ouyang签订协议，转让了此物业。8月28日，该物业所有权转让登记在Huang、Zhou和Ouyang名下。四名被告都是中国公民，不常住新西兰。法庭认为，这四人在没有获得批准的情况下购买了敏感物业，已经触犯了新西兰的海外投资法。

判决表示：“Tang的罪责在于他的鼓励导致了违规事件的发生。他之前在新西兰有购买土地的经验，在中国和新西兰都有相当的经商经验。”不过LINZ接受了Tang没有故意违反海外投资法的辩解，认为后者只是“忽视了”，而且Tang也没有从此案中获得明确的收益。

法庭认定，这次转手中真正获利的，是后来加入的Huang、Zhou和Ouyang。他们被认定以513万纽币的价格购买了此物业，之后以615万纽币的价格将其出售，合计收益总额达到102万纽币，净收益为806,360.42纽币。由于是三人共享此物业，所以人均收益在26.9万纽币以内。Tang被罚款11万纽币，Huang和Ouyang被罚款22.95万纽币，Zhou被罚款24.3万纽币。

*注：新西兰《海外投资法》中文买地指南，可以点击这里下载。更多有关在新西兰购买或租赁土地的规定，请点击这里查阅。

参考来源：新西兰先驱报中文网
责编：Zoe Chan

英国三大房产投资热点城市在这 | 英国

根据IP Global最新发布的《全球房地产展望报告》中称，英格兰北部地区的三个主要城市曼彻斯特，利兹和利物浦，被列为全球主要的房产投资热点。退休投资房产这三个城市值得考虑。

1.曼彻斯特

其中，曼彻斯特仍是英格兰北部地区最热门的投资城市。

去年曼彻斯特房价指数涨势惊人，达到了平均8.6%的房价涨幅。而根据现下状态及计算通膨率之后的预测，曼城在2018-2020年期间收获16.5%的租金涨幅。

并且2017年5.6%的租金回报率可以算得上是英格兰所有城市中租金回报率最高的几个城市之一，所以国际投资人对曼彻斯特也是抱有足够的信心。

曼彻斯特房市的强劲表现，主要得益于当地庞大的就业人口，以及该地区10万名大学生。据调查显示，大曼彻斯特地区毕业生的滞留率为51%，每年为当地的市场和经济提供了源源不断的新鲜血液。

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2.利物浦

得益于大量来自国内外的资金，利物浦是近年来英国经济发展最快的城市。

数据显示从2015年至今，利物浦的房价上涨了14%，而该地的租金回报率比曼彻斯特还要略高一些，达到了6.2%。

未来3年的租金增长率预计可达17.6%。是很有投资潜力的一座城市。

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3.利兹

不论是房产还是其它方面的投资，投资人首先关注的总是当地的经济发展。而据《全球房地产展望报告》称，利兹是英格兰国除伦敦外最大的经济体，在吸引投资方面无疑会加分不少。

利兹今年来的房价指数增长表现得没有前两个城市那样强劲，但未来3年的租金增长水平的预期却是最高，达到了 18.8%。

此外，当地的经济发展前景是利兹的主要亮点，也是推动未来房市的动力之一。当地65,000的学生人群和诸多成长型企业正是利兹经济保持稳定发展的基石所在。

推动利兹房租租金升高的另一大诱因是大量的外来人口和国际学生使得住房供不应求。预计到2021年，利兹的出租房屋缺口将达到9万套。

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4.纽卡斯尔

位于东北英格兰的纽卡斯尔虽然目前还未出现在房产投资热点的榜单中，但报告介绍纽卡斯尔在房地产投资方面同样具有相当大的潜力。未来很有可能和位于美国西北部的西雅图一同登上榜单。

过去13年中，纽卡斯尔租房市场上的房屋数量增加了60%。纽卡斯尔的经济发展主要依赖于当地蓬勃发展的数码制造业。就业人口的增多使得租房市场呈现供不应求之态。当比例达到一个阀值那么纽卡斯尔将成为继曼彻斯特，利兹和利物浦之后第四个英格兰的房产投资热点。

结尾提示：

英格兰北部城市的崛起得益于北方重振计划（Northern Powerhouse）。政府为消除南北经济和发展上的差异，为北部地区注入大量资金。使得北方几大城市发展迅速。

房市的变化总是和当地经济的发展直接挂钩。如今诸如提到的曼城，利兹，利物浦等城市房地产市场的崛起已初现端倪，未来势必还有更大的增长空间。

来源：英伦房产圈

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在英国当房东需要哪些执照？ | 英国

自从去年的秋季预算案之后，英国政府针对市场上出现的数量不少的违规出租房，以及少数的“流氓房东”，出台了一系列新的规章制度。

当然，各项章程至今还在完善当中，今天主要讲的，是和许多房东的利益切身相关的执照问题。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

原本出租房房东所需要办理的执照仅限Mandatory Licensing一项，也算是大型房屋HMO的正轨执照。

但随着政府对房东监管的加强，两项新增的执照开始在英国许多地方出台。

新增的两项执照并非全国范围内的硬性规定，而是由当地市/区政府决定房东是否应该申请执照。

目前英国针对于房东的三项执照如下：

1、Mandatory Licensing

这算是目前房东们最熟悉的一项，也是很多小型出租房房东们一直忽略的一项。Mandatory Licensing仅针对大房型的HMO出租房（3层楼高，5个或以上没有血缘关系的人居住）。就是说在达到3层楼高，且房间里有5个以上单人租户的情况下要改变房屋布局，则需要申请这个执照。对小型住房而言不适用。

然而从今年4月开始，Mandatory Licensing的覆盖范围将变得更广。凡是出租房里有共用卫生间（Sheared Bathroom）的HMO房型，或是有共用卫生间，打算做改变现有布局的，都需要注册Mandatory Licensing。

2、Additional Licensing（新增）

这项 Additional Licensing 并不是所有地方都有的，由当地政府自行追加。同样是针对HMO房型的。

英国2004年颁布的《住房法案》中规定，当地政府有权推行更强硬的手段和措施监管HMO出租房中的不规范现象。Additional Licensing 即是用作此途的执照。

当然，Additional Licensing在各个市/区政府管辖之下所涉及的规章相差很大。但一般都需要房东支付500-600英镑的申请费用。

3、Selective Licensing

沙特财团将大举投资伦敦物业这项执照并非针对HMO的出租房，如果市/区政府有相印规定，那么该管辖区域的每个房东都应申请该项执照。

Selective Licensing的颁发意在证明房东是一个“正经而可靠的人”，往往会伴随一些政府人员的调查和提问。有时候也需要申请人填写一份章程。

一般申请Selective Licensing需要房东支付500-600英镑的费用。

在如下情况中，房东可以不申请Selective Licensing。

◆已经申请并且颁发了Mandatory Licensing的房东
◆政府或慈善等机构提供的出租房
◆假期短租
◆商业租赁

凡是上述涉及到HMO的执照，在当地政府的相关要求下，如房东不经申请私自改造房屋，或者不按照执照规范改造房屋，将被处5,000到20,000英镑的罚款。具体罚款额度试当地情况而定，最高可罚30,000英镑。

来源：互联网

责编&排版：Shelly Du

跟随一带一路去看房（二）泰国：从最热旅游目的地到海外买房好去处

最新数据显示，2017年赴泰旅游的中国游客数量超过980万人次，泰国已成为中国人境外游的首选目的地。同时，价格低、租金回报高的泰国房产也成了越来越多中国买家的目标，一带一路、泛亚铁路等重大利好因素不断吸引国内买家前来。…

梦露故乡的社区商业中心，“独家生意”，考虑一下？| 美国

要说美国的各个州中，名气最大的是哪一个，加州（加利福利亚州）如若称不上数一数二，也一定可以进入前三的候选名单。

你看呐！在绵长的美国西海岸，分布着洛杉矶、旧金山、圣何塞等诸多的现代都市，这些城市也通过自己的地缘优势，以不同的符号向世界传递着美国的文化。

洛杉矶郊外的好莱坞，依山傍水，是当之无愧的世界电影之都；旧金山凭借着顶级的教育资源，吸引着全世界的学子求学；而圣何塞，是美国的IT重镇，更是公认的“硅谷之心”。

这些非凡的人文特色，成为了加州吸引游客们前来造访的资本，更让加州成为发达与现代的代表。而加州是不是只有这些人文特色，而没有美国“与生俱来”的自然景观呢？

有，当然有。加州棕榈泉，是造访加州绝对不可错过的地方。

走进棕榈泉

棕榈泉距离洛杉矶约200公里，车程2个小时左右，位于科罗拉多沙漠的 Coachella 山谷以内，是沙漠旁的绿洲城市。值得一提的是，棕榈泉每年有350天阳光充足的日子。

红褐色的山脉、清澈的湖水、茵茵的草地、成群的棕榈树，成为棕榈泉别具一格的符号。在这片沙漠包裹的蛮荒之地，居然如此的焕发生机，就像它的英文名“Palm Spring”表达的一样，这里既是泉水，也是春天。

换个时节，棕榈泉百花齐放，姹紫嫣红，你敢相信这里是沙漠中心吗？

凭借着他处难觅的反差景致，虽不及西海岸大都市般繁华璀璨，但棕榈泉依然吸引着大都市里的大人物们前来造访。

这里曾是猫王与新婚妻子的蜜月度假地，他们于1967年5月1日在这里渡过新婚蜜月的第一夜，棕榈泉也因此被称为猫王蜜月的隐匿处。

棕榈泉星光大道，则像是好莱坞大道的微缩版，只不过增添了更强烈的日照，来参观今日及昨日的明星，从市长桑尼．波浓、索非亚．罗兰到鲍勃．赫伯，您都可以在这里发现他们的足迹。这里还是“美艳与性感的化身”玛丽莲梦露的故乡。

梦露故乡，这篇文章是旅游指南吗？

当然不是，这只是一个开始。

The Springs，棕榈泉的社区商业中心

在棕榈泉，有一处叫做“The Springs”的社区商业中心。

The Springs位于南加利福尼亚棕榈泉市，是一个刚刚建成，总占地面积约36.5亩的社区商业中心，拥有402,684平方英尺的净可租面积，毗邻棕榈泉国际机场，还紧挨棕榈泉另一著名游乐场所——水上乐园，地理位置绝佳。

The Springs虽然是一个新建社区商业中心，但已与多家优秀零售租户建立合作关系，出租率已高达96%，这些租户阵容可谓非常强大，包括5个投资级租户，8个《财富》500强租户，11个已上市租户，所有租户的市场总值超过7,750亿美元。主要租户有家得宝（Home Depot）、奥乐齐（Aldi）、 Ross Dress for Less、Ulta Beauty、马歇尔百货（Marshalls）、Burlington、Bed Bath & Beyond、派对城（Party City）、美元树（Dollar Tree）、Hibbett Sports、富国银行（Wells Fargo）、玩偶匣（Jack in the Box）、Massage Envy以及熊猫快车（Panda Express）等主要国内品牌！

The Springs的主要投资优势

优势1：投资安全且稳定

The Springs的95.3％租金收入来自企业租赁，这些企业均获得全国及区域认可，投资顾虑更少；

优势2：零售领域中心地段

The Springs吸引的的租户包括加利福尼亚南部前三家盈利能力最强的Aldi连锁超市，它们与整个商业中心的其他商户相互影响，形成了棕榈泉的零售中心；

优势3：人流量、车流量大

每天有超过6万辆车会从The Springs周围的道路经过，而棕榈泉从2017年-2022年的预期年均人口增长率为1.24%，同时期内预期年家庭收入增长率为1.21%；

优势4：棕榈泉经济迎来复苏

目前在棕榈泉有13个在建地产项目，这些项目将会带来2,531户新家庭入住以及每年超过1.34亿美元的家庭收入，这些收入中会有相当一部分将为棕榈泉的经济提供活力——预计居民们每年的消费总额会超过7,500万美元，这对于投资The Springs来说无疑是个重大好消息；

优势5：几乎没有竞争

在棕榈泉方圆8英里内，没有第二家像The Springs规模的商业中心，做“独家生意”，生意能不好吗？

在The Springs附近还有棕榈泉高中，教育环境也十分出色，加上环境舒适、交通便利、银行饭店一应俱全，这样的商业中心，投资价值不言而喻。

一切准备就绪，只等您的前来。

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注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约Cushman & Wakefield房产经纪人Dixie Walker提供

文字：Leo Li
排版 & 责编：Zoe Chan

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中国投资者的过节新方式：出国看房

越来越喜欢出境游的中国人能把任何节日变成假期，一小撮投资者们也玩出新花样：不止旅游，顺便看看当地的房子，寻找更多投资机会。

房产搜索平台Juwai.com近日发布一份《2018出国旅游调查》，调查发现在有海外房源搜索行为的群体中，有92%的人计划在2018年出国旅行，而有购置物业打算的人占到77%。在有购房计划的群体中，60%打算在度假目的地购买。而在刚刚过去的春节长假中，可能就有25%的受访者已经实践了看房计划。另有受访者表示，他们将在夏季或国庆黄金周出国看房。

就像旅行需要提前做好攻略一样，顺便看房也得早早安排。调查发现，计划海外购房者中，49%将会安排约见国外经纪人，大部分计划约上两个或两个以上的代理商看房。他们看房的目的也并非全为了投资。如果孩子在海外留学，父母们为毕业后子女安居乐业而早做打算，看房也就在情理之中了。

在目的地选择上，美国仍是最受欢迎的国家。26%的受访者打算在这里看房，其次澳大利亚。值得关注的是，亚洲国家也在主流看房序列之中。

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假期出国看房并不是新鲜事儿。从2008年美国经历次贷危机，紧接着欧洲经济普遍不景气之后，海外房产就一直被是做低估的价值标的。在这十年里，一线海外经纪人们也感受到中国投资者的热情。他们在试着学会适应中国买家的需求和习惯。

过节看房的中国买家

计划看房的中国买家通常会提前1-2个月与当地经纪人联系。他们会将时间安排得较为紧凑。“大多数人可能还要去观光购物，时间有限。”美国兰登湾地产公司总裁Mike Lovullo对界面新闻说。在Lovullo看来，春节看房现象从十几年前就开始了。

看房者通常是为在附近上学的孩子来物色房产。“离学校近、又安全的两居室是他们最喜欢的户型。”Lovullo说。

加拿大的经纪人也证实了这点。“有时家庭也会改变看房计划，他们会选择在夏季来看房。主要时机很大程度上取决于买方孩子的上学计划。”加拿大Engel & Völkers Toronto Central公司经纪人及销售顾问Jennifer Chan评论。

学区房的位置是看房者最在意的关注点，其次是房屋类型。据Chan介绍，加拿大高等教育资源分布使得买家会多关注在西部大学、滑铁卢大学、多伦多大学和约克大学附近的物业。而当子女开始找工作之后，看房者的偏好也相应变化。“对于刚上学的孩子，父母会购买新的公寓房。许多家庭决定让孩子毕业后留下来，导致他们选择联排别墅和独立屋。”

Lovullo发现，首次看房者数量不少，占五成以上。“这几年人数有所增加，可能是因为留学生数量越来越多。”

除了为孩子看房，投资也是看房者的目的之一。这在东南亚看房者中尤为明显。

2013年因为看好泰国房产市场，刘炜去芭堤雅创办乐思置业房产经纪公司。这四年里，他发现中国买家多为投资性客户，少数人买房用于自住以及养老。

他们在假期看房时，也会选择热点楼盘、市区以及中心区域项目。“30平左右的一室一卫户型最受欢迎，大多数人都比较关注收益率。”因为中国买家对泰国房产市场兴趣渐长，经纪公司还会提供接送机服务。

风水、户型和朝向的执念还在

从业已经43年的Joyce Rey是美国豪宅销售圈里的“老司机”，她曾在2010年就在北京与一家艺术画廊合作，兜售位于比佛利山庄的豪宅。“我大约12年前第一次注意到中国买家，这是一个非常重要的市场。”在Rey看来，每到新年期间，看房的中国买家数量就会增加。而且，他们还有一些特殊偏好。

“中国人喜欢新建筑，最好是能拎包入住，因为他们没有时间或专业知识去接受房屋改造的挑战。”Rey还发现，中国买家会很注意数字，包括地址和门牌号，风水大师经常被邀请到现场，判断房屋的能量流。

这些对房子的“执念”偶尔超出经纪人们的想像。英国世嘉置业创始人Sally Wang从2013年开始接触国内买家，她发现如果按照传统中国人对房屋的偏好，要在伦敦寻得一处合适的物业太难。伦敦有些旧宅是三角型，而中国买家会更喜欢方方正正的户型。

朝向问题也很令人头疼。伦敦纬度高，在夏天，日照时间最久的是朝西的房屋，而在中国买家眼中，坐北朝南的房型才算完美。另一些执念也与“迷信”沾边。一位买家曾因得知所看物业门口有一座二战纪念碑取消了看房预约。“这是当时伦敦最好的项目，但买家们觉得很不吉利，我们甚至连车都没停，直接开走看下一处楼盘了。”Wang对界面新闻说。

在对房屋执念上，Chan总结了中国买家的一些心态，她认为：如果物业仅被买来作为一种投资，那么买家往往会放弃这些风水迷信；但如果是用于自住，这些“迷信”仍然适用，它会间接影响买家的居住体验。

买不买？说不准

对看房者而言，过节看房所需做的功课并不少。但即便假期再长，也不会超过两周以上。看完房要不要出手，也面临不确定因素。Lovullo发现，有些买家下决定很快，但仍有一些看完房后需要更长时间做决定。各地不同的市场状况和限制性政策也将决策过程拉长。

美国并没有限制海外购房者的政策，但复杂的交易流程时长困扰Rey：“我们常在细节问题上来回沟通，或许这个领域还需要更多对文化差异更懂行的专家。”

而在加拿大，大温地区和多伦多的政策令海外买家望而却步。Chan认为：“买家经常抽假期来检查房屋和看房，但因为他们大多数人都是第一次购房，而外国人税又高达15%，这影响了许多购房者的最终预算。”

在泰国，目前对海外买家的政策限制主要集中在土地和别墅购买，以及贷款不便上。刘炜认为，最终买家是否能做决定，除了对物业满意程度和自身情况考虑，还取决于买卖双方的信任感。

“通常，立即买房的客户很多是国内已经做了‘功课’，假期过来对楼做进一步考察确认；或者是老客户推荐，信任基础比较好。观望者则一般与我们的前期沟通并不多，也在货比三家。”

Wang曾发现，一些开发商和经纪人为了促成交易，竟告诉买家在英国买房的印花税只有5英镑。“这种现象真的存在，也需要改善。”

从资产价值来看，买房非小事。对看房者而言，无论是节假日看房，还是在国内做“功课”，充分瞭解信息是前提。

来源：界面新闻

责编&排版：Shelly Du

楼市进入新一轮上涨周期现在是新加坡买房置业良机 | 新加坡

青建地产（南洋）集团副总经理张丽缘引述资料指出，从1975年至2011年，本地平均每个房价周期为26个季度，其中有17.6个季度上行，8.4个季度下行。“现在我们已经经历了15.4个季度的下行周期，远长于平均值。这就像一个被压进水里的球，压得越猛，反弹力越大。”

新加坡本地楼市已进入新一轮上涨周期，现在就是进场的最好时机。

青建地产（南洋）集团副总经理张丽缘上周六在《联合早报》2018年经济展望暨投资讲座上，从供需两方面展望本地楼市前景，分析如何在楼市复苏之际把握投资良机。

张丽缘指出，本地楼市沉寂近四年后，终于在去年迎来拐点。全岛私宅需求显著提高，无论是中央区的中高档私宅或中央区以外的大众私宅，都在2017年第二季后出现显著价格上涨。

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本地新私宅（包括执行共管公寓EC）销售量去年超过1万4500个单位，比全年推出的新私宅单位多了近一倍。张丽缘说，这是因为房价下行周期延续时间过长，投资者购买需求积压已久，看到楼市回暖的信号后纷纷进场。

她引述资料指出，从1975年至2011年，本地平均每个房价周期为26个季度，其中有17.6个季度上行，8.4个季度下行。“现在我们已经经历了15.4个季度的下行周期，远长于平均值。这就像一个被压进水里的球，压得越猛，反弹力越大。”

买家需求旺盛，发展商也积极填补地库，准备加大供应量。去年每轮政府售地都吸引至少七方出手，竞标价一再刷新纪录，数十个老旧私宅项目也接连集体出售。张丽缘认为，这股标地热潮抬高了土地价格，今明两年推出的新私宅价格也会随之上扬。

她说：“去年共有32个项目集体出售，3000多户人家要重新买房子，私宅价格一定会上涨。”

展望未来房价上涨空间，张丽缘说，如果房价每年上涨1％，上涨趋势能维持到2022年；若每年上扬5％，能维持到2020年；每年上扬高达13.5％，则能维持到2019年。

尽管政府最近调高了房价超过100万元的买方印花税，但张丽缘认为这对市场影响有限，不足以撼动投资者进场的决心。

来源：联合早报

排版&责编：Shelly Du