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伦敦将延长西南部有轨电车带动沿线房产升值 | 英国

除了伦敦四通八达、让每一位伦敦人都引以为豪的地铁系统之外，很少有人知道的是，伦敦的有轨电车系统（tram）也曾经是欧洲最大的的城市有轨电车系统。

但是，自从1952年以来，因为种种原因，伦敦的tram系统就停止了发展，而最近的新增tram轨道仅仅是在Croydon的一条小线路。

当前伦敦有轨电车线路：

在经过了半个世纪的沉寂之后…

最近，伦敦交通集团（Transport for London）承诺将投资7000万英镑来加长Croydon这条轨道系统：

新增的延长线路将以South Wimbledon为起点，途径Morden和Sutton，集中在伦敦西南。

这7000万英镑的预算是TfL价值5.5亿英镑的发展基金的一部分，此项基金也是TfL专门为了伦敦公共交通还不算特别完善的区域所设置的，旨在改善伦敦整体的共同交通系统。

对此，TfL的发言人表示：

“这次的延长线计划的目的就是加强该区域的通达性以带动就业人口，将有超过1万套新建住房在此区域落成，包括Morden、Sutton中心城区和St. Helier地区在内的公共交通系统将更为完善。”

追溯这次延长线计划的历史，最初是由伦敦上任市长Boris Johnson所提出的，最初的建议投资额为1亿英镑，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暂时搁置，理由是该投资并不是“优先级”。

而最近在Khan市长的交通建设计划中，又将这一项目重新启动，一旦施行，将会大大改善南部地区的公共交通系统。

这项延长计划最多将耗费3.5亿英镑，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府来提供资金。

对此Corydon的议员Steve O’Connell表示：

“现在是到了这几个区域的政府将这个问题严肃对待的时候了，我们希望所有人将这个项目重视起来。”

对于这个延长线项目，TfL和O’Connell先生都相信，该项目会大大提升Wandle 河谷区域的价值。

Wandle河流经Carshalton、Hackbridge和Morden，之后在Wandsworth汇入泰晤士河。

延长线南端以Sutton为起点，与伦敦地铁北线 (Northern Line)的Morden站相连，届时，通勤到伦敦的时间将会大大减少。

房产中介公司Foxtons位于Sutton的地区经理William Campbell认为，这次基础设施的升级将会吸引更多对此区域有兴趣的买家，从而推动房价的增长：

“现在，Sutton区域已经接受了从South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，这些地区的房价高涨，两居室的均价高达50万英镑。对于首次购房者来说，这个价格可以在Sutton买到一套足够大的房子，配有停车位和花园。”

现在Sutton地区的三居室价格在42.5万英镑左右，而四居室的价格在47.5万英镑左右。

Sutton的有些地方现在环境还是不尽人意，商业配套设施也比较缺乏。

然而，石油公司Subsea7的新总部大厦的落成已经促进了该区域价值5000万英镑的重建计划的落地。

一个新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外将有100万英镑投资到该区域旧电影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改变这里的面貌。

另外，延长线的开通也将带动周边区域的发展，例如Sutton附近Carshalton地区作为一个安静但又交通方便的区域，预计将受到较大提升。

另外，距离Sutton三英里以外的Hackbridge的房价也比较合理，平均房价为316,473英镑。而该区域也正在经历一个价值1500万的重建计划，目的是打造伦敦第一个可持续性的远郊区域。

总结：

交通对于一个地方房产市场的重要性想必大家已经非常明确，而新的交通线路的的建成更是对一个区域的房价会带来根本性的影响。

今天提到的tram延长线的区域内的房地产市场值得投资者的密切关注，在tram线路建成之后将会带动整个区域房地产市场的发展。

来源：英伦房产圈

责任编辑：Shelly Du

美业内人士看好二级城市多户住宅投资而非纽约旧金山 | 美国

由于高净值人士（HNW）投资者和家族办公室（为富裕家族管理财富的私人机构）希望增加房地产的投资组合，美国的多户住宅（multifamily）楼盘将继续提供有吸引力的投资机会。高净值投资者要求从核心物业获得可预测的现金流，或重建项目中获取增值收益，多户住宅的市场板块能够达到他们的这些目标。在这种情况下，有什么市场机会可以帮助高净值投资者掌握符合投资组合目标回报的机会？

多单元房屋投资的风险和回报

旧金山和纽约市等门户市场具有吸引力，这些市场也经历了重大的多单元住宅发展。这种新供应会抑制租金增长，并且考虑到门户市场进入成本高，当租金增长停滞时，回报反响更为迅速。相反，像盐湖城和丹佛这样的二级市场，虽然人口和就业人数都很强劲，但新开发项目相对较少。我们认为这些二级市场能为高净值投资者提供更可预测的回报和更有吸引力的选择。

千禧一代人对租赁住房的需求加大，开发商也正在以设计和设施响应，为他们可预测的行为提供服务。城市小单位开发的增加就是其中的一个例子。也就是说，当某些市场上的这种产品太多时，投资者需要小心谨慎。像他们之前几代人一样，美国的千禧一代最终也将会寻求在好的学区为他们的家庭购买房屋，并且可能趋向郊区。

另外，越来越多的老年租房者想要更高质量的成屋和设施。许多资产，即使是房龄只10年的资产，也不能吸引这些租客，这为精明的投资者创造了实行重建策略的机会。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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如何提升多单元房屋投资的投资回报率？

多单元住宅可以为高净值投资者提供长期的战略性投资机会，但在实现收益方面有一些重要的事情需要注意。位置，资产质量和强劲的市场基本面必须符合投资策略和良好的承销。资产的管理也是成功的关键。

对房屋装修，设施和技术的进行升级，包括包裹管理，智能恒温器和安全系统，是有效增加价值和提高回报的附加手段。例如，节能升级可以降低运营成本，并在使用代理债务时节省经费。

包裹管理是租户需求转变的另一个例子。随着电子商务的日益普及，租户的收入远远高于几年前，成功的社区能有效地管理这种交付流量。提供针对包裹盗窃问题开发创新解决方案的第三方供应商对在线购物的租户有很高的吸引力。

避免多单元住宅投资的失误

您的目标投资市场是否充斥着过多资本？如果是这样，不切实际的租金增长假设或低估运营费用的增加将影响估值的完整性。回报率能否维持？在回报率下降到4％以下的市场，误差幅度有所放大。在超低回报率环境下评估风险时，准确度是必须的条件。

资本成本的充分承保是另一个需要谨慎的地方。面对租户偏好的变化，特别是在考虑跟上科技发展的成本时，每单位250美元资本储备的旧标准可能无法适用。

结论

我们相信，在合适的公寓市场上，有多种因素会为高净值人士和家庭理财办公室投资者增加机会。随着建设贷款人控制新贷款和股权投资者变得更加谨慎，我们预计现有的发展渠道将会缩窄。结合租房者不断变化的需求，我们认为，增加现有公寓资产和获得有吸引力的回报的机会越来越多。

相关专栏文章：【选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因】

作者：Robert Brunswick，美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文发表日期：2017年10月12日

责任编辑：Zoe Chan

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居外看点：海外房产投资新视角 | 海外

浅析美国税改可能如何影响房地产投资

2017年9月27日，美国政府和国会公布了从特朗普竞选总统时就开始被广为讨论的税收改革计划框架。对于美国公民，如果税改法案在2018纳税年度就开始实施，2017年和2018年的税负也可能存在显著差异。计划移民美国以及考虑在美国投资置业的人士也即将受到本次税改的影响。而这次美国税改对房地产投资将会有哪些看点，接下来重点关注哪些方面的实施细则，我们可以就这个话题简单聊下。【阅读原文】

浅析税改可能如何影响房地产投资 | 美国

2017年9月27日，美国政府和国会公布了从特朗普竞选总统时就开始被广为讨论的税收改革计划框架。10月16日在参议院进行投票。由于当下共和党同时占据了白宫以及国会参众两院的多数席位，本轮对个人及企业税收的深度改革最终通过并立法的可能性已较大。

那么，除了美国公民，计划移民美国以及考虑在美国投资置业的人士也即将受到本次税改的影响。而对于绿卡持有者或已经居住在美国的纳税居民而言，如果税改法案在2018纳税年度就开始实施，2017年和2018年的税负也可能存在显著差异。

这次美国税改对房地产投资将会有哪些看点，接下来重点关注哪些方面的实施细则，我们可以就这个话题简单聊下。

房地产投资实体税负可能降低

美国税法中规定了一些类别的实体在税务上可以做“透明”的处理，比如房地产投资经常采用的合伙企业。这种实体在税务上被视为“不存在”，其应税收入和税前扣除项目通常直接归属其合伙人。如果合伙人为个人，我们知道，美国个人所得税按现行联邦税法可高达39.6%，按税改框架最高一档为35%。而本次税改提出对中小型透明实体所产生的主动收入可适用25%的税率。主动收入在税法上是较被动收入而言的，一般包括经营活动所得，而被动收入主要包括股息，利息，特许权使用费等。值得联想的是，假设一个采用合伙形式的房地产投资实体，哪些收入将符合主动经营收入，比如，租金收入？此外，如果房地产投资实体层面已按照25%的税率纳税，其合伙人又该如何纳税？可以预计，关于这一改革的实施细则将显著影响房地产投资主体以及投资人本身的税务处理。

符合条件的资本收益给予50%的免税额

“符合条件的收益”在美国税法中主要指一些长期性的资本利得及其他被动收入。税改方案拟给予这类收益50%的免税额。虽然实施细则尚未出台，比如哪些类别的房产资本收益可以“符合条件”，可是房地产投资者仍然可以期待资本类收益的实际税率大幅降低。

房产折旧和利息扣除

利息通常可理解为是伴随房地产投资周期的一项永久性税收扣除项目，而折旧可被视为房地产投资的一项暂时性税收扣除项目。由于房地产投资标的金额相对较大，税法上可允许扣除的利息金额以及折旧年限就会对房地产投资者的每年的净收益，现金流，以及投资决策产生重要影响。折旧方面，税改框架允许在2017年9月27日起新增的资本支出，在不少于5年的期间内，完全费用化并进行税前扣除。利息方面，对于公司的利息支出可能会有所限制，而个人的房贷按揭利息依然在可允许扣除的范围。

个人遗产税被废除？

此外，还有一个关注点是，税改框架将废除遗产税和跨代传递遗产税，但也有一种说法是将使用资本利得税取代遗产税。所以最终的效果可能是税率或税收的降低，以吸引高净值个人留在美国，但并非很多人理解的完全免税。

聊到这里，其实美国税改就房地产投资还有很多其他方面的影响值得探讨。我们期待，随着税改的推进，随着各项实施细则的落实，居外网还会持续关注这一话题。

居外澳新大区高级业务发展经理Wendy Zhai专栏全集

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光大证券：房价创十年新高但春天还远未结束 | 美国

美国房价已超危机前高点，接下来是危机再现还是继续勇往直前？房地产行业占美国 GDP 的 18%左右，对美国经济与货币政策至关重要。2016 年初在市场对美国楼市忧心忡忡时，我们就认为美国楼市还有很大空间，这个判断已经得到印证。从那时到现在，楼价又涨了 10%，往前看，美国楼市是春红褪去，还是春去夏来？从多方面来看，我们认为，美国楼市总体并无过热风险，仍有上行空间。

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与危机前不同，当前美国房贷总体上风险无虞。居民杠杆危机后大幅下滑，相当于 2000 年左右的水平。投机情绪也不浓厚，居民平均支付能力明显高于平均房价，断供比例持续下滑，止赎房屋数量达到十年低位。银行对按揭态度仍然比较谨慎，尽管当前房贷的平均信用点要求从高点 760 左右下降至 730 点左右，但仍比次债危机前高 10 个点，房屋空置率持续下行，房屋租售比明显高于危机之前，均表明整体楼市尚无过热风险。

美国国内的千禧一代需求开始释放，加上海外需求较多，总体需求仍然旺盛。受国内工资收入提高以及美房贷利率预期上升影响，美自有住房率由 2016 的 63%触底反弹至当前 63.7%，但仍处于 30 年的低位。占总人口 20%的千禧一代成为购房主力军，而占全美楼市 8%的国际买家需求不减。根据万得数据，其中美国之外的华人买家对美地产投资依然独占鳌头，年年增长，近四年半累积达到 1200 亿美元左右。

建筑技术工人短缺加上房屋许可受限，房屋供应不足，尤其是中低户型。当前美国建筑业从业人员与危机前相比仍有 70 万缺口，技术工人短缺问题依然严重。同时对中低户型的开工许可限制导致获批私人住宅数甚至低于 2000 年水平。成屋库存也从危机时的 10 个月，下降到4 个月左右的水平，成屋库存过剩缓冲区已经消失，新屋供与成屋销售之比为 10%左右，远低于危机前 18%的平均水平。

局部地区楼市有风险，但总体仍有上行空间，为美国经济复苏、货币紧缩奠定了基础。部分海外买家集中的城市，出现高端房地产市场过热的风险。比如，近几年部分纽约高端地产价格下滑近 30%，而商业地产销售量下滑近 50%。同时住房贷款的提供机构（房地美和房利美）的改革路线模糊也一定程度上给楼市的发展带来不确定性。但总体而言，美国房地产市场需求旺盛但供给仍受限制，未来 1-2 年仍有 5%以上的年增速。这种情况下，美国金融周期继续上行，经济复苏趋势仍在，货币紧缩也有坚实的基础。美元反弹，美债收益上行不可避免，时间点近期关注今年底和明年一季度。

相关资讯：美国豪宅市场疲软但是洛杉矶房价还在蹭蹭涨

作者：光大证券宏观首席分析师张文朗

责任编辑：Shelly DU

全球发达城市房产泡沫初现中资“炒房客”转战东南亚

中资海外购房回暖

今年以来，在国家外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下，中资海外购房一度潮歇；然而，从8月开始，再次潮起。从《21世纪经济报道》记者最新采访了解的情况来看，由于中国买家需求依然强烈，包括地产商、贷款机构、地产中介、律师等多方正努力填补当前资金空缺的商机，积极为中国买家提供海外购房的一条龙服务，交易正逐渐回暖。

据瑞银财富管理9月28日发布的“2017年瑞银全球房地产泡沫指数”显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、中国香港和阿姆斯特丹。

来自四大洲、16个国家的60名房产中介，多个专长于海外投资移民的律师和移民留学中介，几乎构成了一条完整的海外置业产业链，这是记者在9月举行的居外网海外房产峰会上见到的景象。记者在现场遇到了一家特别的公司，这是一家来自澳大利亚的贷款中介机构，主营业务是对接放贷机构和借贷者，这家公司来中国寻找商机，源于澳大利亚当地的房产调控政策。

“自从澳大利亚当地银行停止对海外买家的贷款业务后，我们在其中发现了填补资金空缺的商机。我们和多家有能力、有产品但缺乏销售渠道的贷款机构合作，成立了一个中英双语的团队接待海外客户。我们和多个国家的客户和介绍人合作，但中国客户是主要的，因为他们对澳大利亚房产兴趣浓厚。我们为海外客户提供一条龙服务，包括寻找资金、保险和房产管理。”这家公司的海外业务主管对记者透露。

加拿大、澳大利亚多地出台政策打击外来需求

据悉，自去年上半年起，澳大利亚当地银行陆续开始收紧对外国人的购房贷款政策，海外收入的购房者几乎无法在当地银行取得贷款。澳大利亚政府大部分获批的外来投资申请都是期房投资，据了解，上述政策让许多海外收入的购房者措手不及，他们无法按时交割，甚至出现了中国买家被迫违约放弃首付的案例。

“我们有一个客户受到这个政策的影响，在政策出台之前，这个客户顺利地在当地银行获得了贷款，在澳大利亚买了第一套房子。到了今年年初，客户在购买第二套房子时遇到了麻烦，原本有一家银行已谈妥，但对方突然就说不做了，不是收紧贷款条件，而是完全不做了。客户当时非常着急，但不想失去10%的首付，我们就帮忙介绍了一些贷款中介。”9月13日，居外网中国区业务总监吴光慧对记者表示。

据了解，在澳大利亚当地银行停止贷款后，当地非银行金融机构和外资银行以及当地一部分开发商，试图填补资金的空缺。

以澳大利亚最大公寓开发商Meriton为例，据该公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亚媒体采访时称，截至目前已累计向中国购房者贷出了2亿澳元（约合人民币10.3亿元），未来或将进一步增长至4亿澳元（约合人民币20.6亿元），“我不想成为一个银行家，但我不得不做，因为我们的银行停止贷款了。”他对媒体表示。

《21世纪经济报道》记者向Meriton发送了采访申请，但该公司以CEO行程紧张为由，拒绝了采访。根据该公司官网信息显示，无论是澳大利亚还是非澳大利亚居民、投资客还是自住者，该公司都可以为其提供二年期的固定利息的抵押贷款，最高可达房款的八成，不可展期，不同项目的利息有所不同，一般在4%-6%之间，在申请贷款时需要缴纳一笔1500澳元的申请费。

“确实有当地开发商可以为购房者提供贷款，但形式不同，比如说，我之前一个别墅客户就是由开发商提供了半年期的无息贷款。”10月11日，上海一家澳大利亚房产中介人士对《21世纪经济报道记者》表示，但她补充道，当地开发商大多数还是较为谨慎的。

除了当地银行停止贷款之外，澳大利亚的维多利亚州、新南威尔士州在2016年上调了针对海外购房者的印花税，昆士兰州在去年10月推出了针对海外购房者的转让税，联邦政府层面也推出了一些针对非澳居民的调控政策。

除了澳大利亚外，过去几年受到中国买家青睐的国家是加拿大，尤其是加拿大的多伦多和温哥华。去年，大温哥华地区针对外国购房者推出了15%的转让税，今年4月多伦多所属的渥太华省在部分地区，推出了包括外国购房者15%转让税等系列政策。据渥太华省政府9月公布的数据显示，政策实施后，外国买家的交易有所下降。

全球多个城市房价出现泡沫风险

全球多个城市出现楼市泡沫风险中资海外购房日益青睐东南亚 | 海外 — （瑞士银行：2017年全球城市房产泡沫指数
红色为泡沫风险，黄色为房价高估，绿色为房价公允，灰色为房价低估）

这些市场纷纷推出针对海外购房者的政策的逻辑不难理解，即政府希望通过抑制海外需求，来调控过热的楼市。

据瑞银财富管理9月28日发布的2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、中国香港和阿姆斯特丹。在亚太地区，中国香港和悉尼的房地产泡沫风险较去年上升。新加坡楼市估值依然公允，风险持续下降，而东京楼市估值过高的情况在2017年越发明显。

但报告指出，这些泡沫背后的一大推手是过去十年以来的低利率环境。在欧洲城市，尽管自2007年以来，实际房价已上涨了30%，但公寓的使用成本（即抵押贷款支付的利息和分期付款）仍然低于十年平均水平。在加拿大和澳大利亚也出现了同样的情况，令人难以负担的高企房价的一大支撑因素便是低利率。

报告还指出，在全球房地产市场中渐渐形成了“超级明星城市”效应，市场参与者认为这些最具吸引力城市的房产将长期以最快速度升值，比如中国香港、伦敦和旧金山等。大家的直觉是全球和全球的富裕家庭会对顶级房产产生源源不断的需求，只要供应速度快速增长，那么这些“超级明星城市”的房价可以与租金、收入及全球均价脱节。报告还指出，过去几年来，这样的效应还引发了国际需求的激增，尤其是来自中国的需求，使当地市场获得额外的推动力，还将当地购房者逐渐挤出市场。

“大背景是全球长期的低利率环境，像多伦多、悉尼和中国香港等都是中国大买家最为青睐的目的地，出于教育、分散资产配置、移民或居住等需求，我们把这些城市称为‘超级明星城市’，这些城市对外来投资和移民持开放态度，其房产买家不仅仅是当地收入人群，还吸引了来自全球的需求。过去三年中，这些城市的房价平均涨幅为20%，多伦多、中国香港去年涨了20%，悉尼涨了10%，这些城市也是中国投资者最为青睐的城市。”10月13日，瑞银财富管理大中华区首席投资总监及中国首席经济学家胡一帆在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。

不仅仅是当地，国内政策也在收紧当中。自去年底国内外汇政策收紧以来，业界纷纷预计海外房产将出现降温。今年年初起实施的《个人购汇申请表》明确提示，购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定，人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币，当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。这意味着，此前资金出境惯用的“蚂蚁搬家”几乎不再可行。

“现在好多人打电话来咨询的第一句话就问是否可以解决资金出境问题。不过 ‘蚂蚁搬家’现象还是存在的，银行人工柜台是越来越难了，但据说网银可行。另外就是灰色渠道（地下钱庄），手续费从0.8%上涨到了3%。不过我们不参与资金出境的过程。七月的时候确实降温了，我都开始担心生意做不下去了。不过，八月开始又回暖了。”上海一家日本房产中介对21世纪经济报道记者透露。

泰国、马来西亚等东南亚房产走热

居外网CEO罗雪欣向21世纪经济报道记者表示，和去年上半年相比，该平台上的海外房源询盘量同比增长了8.7%，但今年迄今，询盘的平均价从2016年的35.55万美元下降到了28.9万美元。澳大利亚的询问量同比下降9.7了%，美国下降了18.4%，泰国增长了154.9%，马来西亚增长了132.8%。

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与此同时，中国购房者关注的目的地也发生了变化。2015年和2016年，最受中国人欢迎的目的地为美国、澳大利亚、加拿大和英国，而今年排名前四的国家依次为美国、澳大利亚、泰国和加拿大，泰国在2015年和2016年排名第六。

“2012年开始，中国人开始去泰国买房，越来越多，主要还是投资为主，他们青睐人流量密集或有升值空间的楼盘投资，价格区间为100-500万泰铢（约合人民币20-100万）。不过去年外汇管制收紧后，确实下降了。”泰国芭提雅一家开发商人士对21世纪经济报道记者表示。

对于资金问题，该人士透露，中国人去泰国买房刷银联卡付首付，“但收款方不能是开发商。有中国香港账户的人，会从中国香港账户转账。”

“相对于之前的冷门，中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。一方面是随着‘一带一路’倡议的推进，另一方面是这些地方的房价较低，还拥有很多旅游资源。但同时也存在政治、经济、汇率波动等不确定性因素，预计看不到大规模的需求增长。主要需求还是会集中在那些发达市场的‘超级明星城市’，因为那里拥有优质的求学、就业、生活、文化等环境。但鉴于目前的对外投资政策，预计会出现放缓。”胡一帆说。

在胡一帆看来，鉴于目前的市场情况，投资海外房产，面临着一些风险，投资者需保持警觉。“基于基本面，也就是房价、租金、供给及抵押贷款和GDP的比例等数据，我们制定了这个指数，其中四分之三的城市已处于泡沫或估值过高的状态，还面临着多个潜在风险。一个是利率水平正常化是个长期趋势；我们的研究还显示，就房价收入比而言，在全球九大城市（中国香港、伦敦、纽约、温哥华、悉尼等），一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限都超过了10年，这是第二个风险；第三个风险是情绪的变化；另外来自中国内地的需求由于资本管制政策相对放缓，这对于那些目的地来说，也是一个风险。建议投资者保持冷静、谨慎的态度。”胡一帆说。

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（ 21世纪经济报道）

责任编辑：shelly

人口缩水加剧日本房产投资是否面临更大风险？| 日本

人口缩水加剧日本房产投资是否面临更大风险？日本房产泡沫经历是否会重现？中国人对于日本的关注一直是复杂而热烈的。从历史纠葛、地缘政治、到文化生活，中国大众与媒体手中的这盏聚光灯似乎从来没有从日本身上移开过。

2015年起，随着日元贬值与华人海外房产投资热潮的兴起，日本房产也成为了一个火热的话题。几年时间过去了，这个话题不但没有冷却的趋势，更是随着2020年东京奥运会的日益临近继续升温。

2017年1至8月，居外网收到关于日本房产问询数量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。与此同时，日本总务省统计局的数据显示，2016年日本人口减少了近31万人，是有记载以来人口减少速度最快的一年。面对潜在的劳动力不足与严重的人口老龄化，我们不禁要问现在还要投资日本房产风险是不是面临更大的风险？

让我们先来看看为什么日本房产最近备受投资者青睐。虽然日本房产对于投资者而言并不像泰国、越南等地那么便宜，但是却有着许多独特的优势。

首先，外国人在日本可以直接购买带有土地所有权的住宅，而泰国与新加坡等地是不允许外国人拥有土地产权的。其次，日本目前对外国购房者没有任何附加限制。反观加拿大、澳大利亚与新加坡等地则对外国人征收超过10%附加印花税，为当地房价降温。最后，由于日本央行的负利率政策，使得日元成为全球融资成本最低的货币之一，加上日元流动性良好，日元货币与资产都成为良好的避险投资选择。在当前国际经济前景不明，美朝局势紧张的情况下，购置日本资产在全球资产配置中有着重要意义。

图一：日本房价指数走势

图标：公寓；全部住宅；住宅用土地；别墅

从2014年12月至2017年4月，日本住宅综合房价指数连续29个月实现同比增长。2017年前4个月的同比涨幅均高于3%，高于往年同期，增幅主要驱动力来自公寓楼盘板块。日本全国公寓房价指数在近几年持续攀升，2015年开始，几乎每个月的同比增幅都在6%到8%之间，涨势惊人。反观别墅房价则涨势较为平缓，与物价通胀处于同一水平。公寓市场的火爆，来源于日本经济增长带来的内部需求与外来投资者对日本房产的青睐。同别墅相比，适合小家庭或者单身人士的公寓总价更便宜，地理位置与配套设施更为便利，无论对于刚需购房者还是投资者都是很好的选择。开发商们也紧紧抓住了“总价低，位置好”对投资者的吸引力，推出平均面积越来越小的公寓户型。2017年以来，东京地区新公寓平均面积均低于70平方米，而同时期大阪的新公寓平均面积更小，在55至65平方米之间。2017年东京新公寓的清盘率在70%左右，较前两年无明显变化。由于2016年，东京的新建公寓供给整体较2015年减少，使得东京新公寓连年大幅增加的情况有所缓解，并在7月出现了32个月以来首次库存下跌的情况。在大阪，2017年新公寓清盘率则在73%至80%的范围内，待售库存也在最近连续四个月同比下降，火热程度依旧。

那么日本房价涨势还会持续多久？现在投资日本房产又有哪些风险需要考量呢？

目前，日本经济发展势头与负利率政策对于购房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP环比增长0.6%，是经济连续增长的第6个月，已经创下2006年以来最长的GDP连续增长期。与其同时，日本的失业率低于3%，就业情况十分乐观，特定行业甚至出现了劳动力供不应求的情况。这样的就业行情与物价水平的稳定保证了居民可支配收入的健康增长。持续增长的私人消费，正体现了日本民众的消费水平与消费意愿正在持续增长。除此之外，日本长期以来实行的量化宽松政策，降低了房贷利率，保持日元的弱势，同时刺激着日本当地与海外投资者的购房需求。

图二：2010年至2060年日本人口及各年龄段人口数据及预测

然而相对于目前稳健的房市基本面，日本并没有摆脱长期人口减少与社会老龄化带来的潜在经济发展挑战。根据日本法务省预测，日本人口将在未来40年内减少三分之一。这其中，就业适龄人口（15-64岁）将减少46%，而65岁以上人口反而将增加18.5%。这意味着日本社会将同时面临两大挑战：劳动力不足与老龄化加剧。不管是劳动者不够还是老龄人口过多，对于日本长期经济发展来看都是巨大的潜在危机。这是投资者在购买日本房产之前不得不了解清楚的。

但是，这并不代表日本房产会失去长期投资的潜力。

首先，日本人口的流失在地域分布上是不均匀的。从日本不同城市人口同比变化图中我们可以看出，近年来东京一直吸引着更多地人口，并且人口增长速度在2013年之后越来越快。神奈川县（主要城市为横滨）与爱知县（主要城市为名古屋）在近些年也同样吸引越来越多人口涌入。反观大阪、京都与北海道则正在面临人口流失的困境。

图三：2001年-2015年日本各区域人口同比变化

其次，虽然日本的移民政策相对其他发达经济体要保守许多，不过面临人口迅速减少的问题，移民似乎是政府不得不打的一张牌。2017年3月开始，在日外籍专业人才最短可以在一年之内拿到永久居民的身份，显示了日本政府想要留住更多高技术外籍人士的决心。2016年，外国籍日本居民已经占总日本人口的1.8%。虽然这个比例不高，但是绝对数量也有将近230万人，是1990年的2.6倍，这部分人群的租房购房需求已经成为市场上不可忽视的一股力量。除此之外，在日外籍人口的国籍构成也有了非常大的变化。1990年以前，在日居住的外国人以韩国人为主，中国人还占不到10%。到了2016年，中国人已经占全部在日外籍居民的将近40%，而韩国人只占20%多一点。与此同时，来自菲律宾和越南的在日居民占比也明显增加。而这些外籍居民居住的地点也很有特点，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在东京都会区，大概10%居住在大阪与爱知县。来自不同国家的居民在购房时偏好的位置、户型、社区等都有所不同。这些是投资者在购房时需要考虑的因素。

图四：1970至2016在日外籍居民比例分布

综合以上，日本房产投资者们在目前情况下应当将眼光放在人口增长城市中外籍人口密集的区域，明确自己的投资目标是租金回报还是长期土地增值，然后选择相应情况下高需求的社区与户型进行投资。虽然人口问题将会给日本带来不小的麻烦，但在经济形势良好的情况下，这个问题应该还属于政府可以调整的范畴。毕竟相对于经济增长率常年低位徘徊，失业率居高不下的国家，只要选对标的，投资日本房产的直接风险还是可控的。

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德国图林根珍贵城堡：拥有大自然的绝美环境、用途广泛值得独家收藏 | 德国

图林根位于德国中部，绿色植被覆盖良好，被称作“德国的绿色心脏”。这里有连绵起伏的绿色山脉，有风景如画的森林小径，是个亲近自然又远离喧嚣的人间天堂。萨尔费尔德是一个德国中东部城市，地处图林根林山东北麓、萨勒河畔，当地有得天独厚的环境让人放下疲惫，呼吸纯净的空气。在这里，一座美丽的城堡正在出售，它不仅占据德国心脏的绝佳位置，并且具有独一无二的收藏价值，值得细细品鉴。

独特历史韵味耐人寻味，漂亮自然景观令人惊叹

这座充满韵味的城堡建于12世纪，蕴含着丰富而颇具价值的历史，拥有它，等于拥有了一段珍贵的历史。城堡位置私密，坐落在一个岩石路的尽头，这里无人打扰、远离喧嚣，将为您带来非常特别的体验。城堡周围有漂亮的自然景观，郁郁葱葱的环境让人身心愉悦，呼吸着纯净的空气，能感受到大自然馈赠给我们的宝贵财富。

德国图林根珍贵城堡：拥有大自然的绝美环境、用途广泛值得独家收藏 | 海外 — 图林根位于德国中部，绿色植被覆盖良好，被称作“德国的绿色心脏”

图林根州是德国的一个联邦州，以其美不胜收的自然景观和绿化环境深受人们喜爱。图林根最著名的地貌是位于州内西南部的图林根森林，在图林根的南部有一条狭长的山脉，它从西北向东南延伸，著名的图林根森林就分布于此，茂密的森林占据了全州面积的1/3。图林根除了富有魅力的自然景色外，它的许多中世纪的城镇称得上是名副其实的文化圣地。老城区内的贵族住宅、教堂和修道院鳞次栉比，堪称建筑艺术的露天博物馆。在德国，图林根也被誉为音乐之乡，这里有众多的剧院、歌剧院。

今天，图林根是热门的徒步旅行和文化之旅的目的地。如果你暂时放下手中的地图，让自己沉醉在慢节奏中，那么图林根会给你带来很多意外的惊喜。城堡所在的地方——萨尔费尔德，是位于德国中心的一个小镇。这里有茂密的树林，宽大的草坪以及宁静的生活氛围。

用途广泛具有很大开发潜力，气质非凡拥有独特艺术价值

整个出售物业包括城堡本身、3个附属建筑、城堡内的池塘和一个美丽的自有森林。这里将是您独特打造的理想家园，把户外美景与室内空间完美融合，再加上独一无二的历史痕迹，更具收藏价值。这个城堡和3个附属建筑都非常宽大，购入之后新业主可以根据使用情况来进行调整，将这里打造成符合自己生活方式的居住地。这里目前已经经过了一些整修，包括在城堡的整个屋顶进行了施工，外屋顶表面进行了广泛的装修。此外还安装了新的废水系统和污水连接系统。城堡的一些细节都经过了改善，与它本来的风格和气质非常吻合。

走进这座城堡，您一定会被它的独特气氛所迷住。比如说，城堡带有中世纪文艺复兴时期的手工打造的门，它的价值非同一般，带有原始风情，也拥有很高艺术品位。整个城堡的生活空间可分为约13个住宅单位，可以被用于不同的功能，也非常适合几代人大家庭居住。底层的主楼部分已经经过了翻新，包括建有一个坚实的跨拱顶、一个带地板采暖系统的新浴室和一个非常漂亮的冬季花园。

您可以在城堡欣赏到全方位的大自然全景——森林、草地、花园，所有一切都让人全身心的感受到大自然的美妙，忘却紧张的生活节奏和一切烦扰。如此美妙的城堡除了居住用途，也很适合用作公司、公寓大楼或豪华私人住宅的总部或者办公室。总之，它的用途非常广泛，可以根据新业主需求来打造，也拥有很大的潜力。

它同时也是一座具有非凡投资价值的物业，因为其稀缺性而带有很大的升值前景。这座城堡正在寻觅最为合适的主人，将它的珍贵历史和美好过去得以保留，继续其非凡的发展。如今这个城堡目前的实际所有者是一个贵族家庭，我们正在寻找独具品位的你，为这座城堡带来新的气息，焕发更新的生命力。

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（本文内容资料由客户提供）

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美国置业热门城市_美国投资热点

美国作为海外置业和移民的最热门国家，其各个城市多少都受到一定的关注度，就让居外网来介绍美国那些置业热门城市吧。

美国五大热门城市房源紧缺投资需果断 | 美国

作为全球最受瞩目的房产投资市场之一，美国房市表现出了强劲的增长态势，房价房租普遍上涨。根据美国最大的房地产数据平台Zillow的资料，今年8月份，全美房价指数为20.19万美元，相比去年同期增长6.9%，房屋租金指数则增长了1.9%，达1430美元。

据媒体报导，近年来，美国房市的买家激增，但美国新建房屋数量却远远跟不上需求，库存低成为房价上涨的主要推手之一。洛杉矶、迈阿密、纽约、旧金山和波士顿等房市更是供不应求，异常火爆。

Zillow的数据显示，房价方面，今年8月份，美国房价指数同比增长6.9%，达到20.19万美元。房租方面，8月份，美国租金指数上涨1.9%，达到每月1430美元，预计至2018年8月份，租金还将上涨1.8%。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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美国房屋库存紧张，是促使房价不断上涨的原因之一。数据显示，2017 年美国市场上的新增待售房屋数量仍维持在与房市复苏期相同的低水平。CoreLogic 首席经纪学家 Frank Nothaft 博士也表示，2017年第二季度，美国待售房屋库存量占总房屋数量的1.9%，这是30年以来的最低水平。

房屋数量短缺和接近白热化的购房需求，造就了火热的美国房市，房价不断走高，百万豪宅区越来越多。所谓百万豪宅社区，就是该社区内有10%的房屋价格超过百万美元。据 Zillow 公布的数据，2014~2017年3年间，美国新增了346个百万豪宅社区，截至目前，美国一共有1280个百万豪宅社区。

值得一提的是，在近三年新增的百万豪宅区中，纽约新增的数量最多，有53个，其次是旧金山36个。此外，仅在过去一年里，在洛杉矶市区就增加了13个百万豪宅社区。这些中心城市经济繁荣，生活、工作、教育条件优越，吸引着源源不断的自住人士和投资人士，房屋需求旺盛，毋庸置疑，未来房价将进一步走高。

投资者最偏爱的五个美国城市，各有各的魅力

根据某房地产线上销售平台公布的数据，未来一年内，国内投资者最偏爱的五个美国置业热门城市，分别是洛杉矶、迈阿密、纽约、旧金山和波士顿。据悉，优质的教育资源和极具升值潜力的房产，是投资者青睐上述城市的主要原因。

洛杉矶是美国第二大城市，仅次于纽约。工业、金融业和大众娱乐产业发达，且名校众多，有加州理工学院，加州大学洛杉矶分校，南加州大学，加州州立大学等知名学府。洛杉矶曾获评全球房地产投资最佳城市榜首，Zillow的数据显示，洛杉矶8月房价指数为61.24万美元，相比去年同期增长6%。

迈阿密是佛州南部的城市，空气质量良好、绿化率高、风景优美，被评为“美国最干净的城市”，非常宜居。同时也被视为“美国南部的华尔街”，众多拉美富豪、跨国公司聚集于此，迈阿密大学也吸引了大批留学生前来求学。近年来，迈阿密房产以其超高性价比，成为投资客的“新宠”。Zillow的数据显示，迈阿密8月房价指数仅为25.61万美元，相比去年同期增长6.5%。

作为美国乃至世界的经济金融中心，纽约一直全球最火热、最稳定的房市之一。华尔街所在的曼哈顿，汇集了众多500强公司，来自世界各地的精英和富豪都将此视为价值宝地。纽约也是世界顶尖大学和高中的聚集地，拥有哥伦比亚大学、纽约大学、福特汉姆大学等。Zillow的数据显示，纽约8月房价指数42.73万美元，相比去年同期增长8.7%。

旧金山气候宜人，依山傍海，经济增长强劲，是美国西海岸华人最为聚集的区域。旧金山湾区也是硅谷的所在地，高科技产业发达，吸引了大量投资者的关注。在硅谷经济的推动下，旧金山的房价高居不下，Zillow的数据显示，旧金山8月房价指数为86.43万美元，相比去年同期增长6.5%。

波士顿被誉为“美国雅典”，堪称美国艺术、教育、医疗、科技的集大成者。哈佛大学、麻省理工学院、波士顿大学、伯克利音乐学院等闻名世界的学府均坐落于此。近年来，波士顿的国际知名度与日俱增，越多越多财富人士到此投资房产，空置率低，租金回报率高是置业波士顿的优势之一。Zillow的数据显示，波士顿8月房价指数为43.02万美元，相比去年同期增长7.6%。

美国房产吸引力的背后是其社会运作的体系令人更有安全感

近年来，越来越多高净值人士热衷海外置业，以寻求资产的保值增值。“子女教育、财富保值是人们赴美购房的主要驱动因素。在美国，拥有顶级教育资源，周边就业机会丰富，交通便捷的房产尤受海外人士欢迎，” 居外网分析师Adam Yang 指出。

此外，美国经济复苏，法律制度相对健全。现阶段，美国房屋库存紧缺，住房需求旺盛，房价正处于上涨周期，种种迹象表明，投资美国房产需要果断的判断力和行动力。

责任编辑：Shelly Du