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倫敦將延長西南部有軌電車帶動沿線房產升值 | 英國

除了倫敦四通八達、讓每一位倫敦人都引以為豪的地鐵系統之外，很少有人知道的是，倫敦的有軌電車系統（tram）也曾經是歐洲最大的的城市有軌電車系統。

但是，自從1952年以來，因為種種原因，倫敦的tram系統就停止了發展，而最近的新增tram軌道僅僅是在Croydon的一條小線路。

當前倫敦有軌電車線路：

在經過了半個世紀的沉寂之後…

最近，倫敦交通集團（Transport for London）承諾將投資7000萬英鎊來加長Croydon這條軌道系統：

新增的延長線路將以South Wimbledon為起點，途徑Morden和Sutton，集中在倫敦西南。

這7000萬英鎊的預算是TfL價值5.5億英鎊的發展基金的一部分，此項基金也是TfL專門為了倫敦公共交通還不算特別完善的區域所設置的，旨在改善倫敦整體的共同交通系統。

對此，TfL的發言人表示：

“這次的延長線計畫的目的就是加強該區域的通達性以帶動就業人口，將有超過1萬套新建住房在此區域落成，包括Morden、Sutton中心城區和St. Helier地區在內的公共交通系統將更為完善。”

追溯這次延長線計畫的歷史，最初是由倫敦上任市長Boris Johnson所提出的，最初的建議投資額為1億英鎊，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暫時擱置，理由是該投資並不是“優先級”。

而最近在Khan市長的交通建設計畫中，又將這一項目重新啟動，一旦施行，將會大大改善南部地區的公共交通系統。

這項延長計畫最多將耗費3.5億英鎊，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府來提供資金。

對此Corydon的議員Steve O’Connell表示：

“現在是到了這幾個區域的政府將這個問題嚴肅對待的時候了，我們希望所有人將這個項目重視起來。”

對於這個延長線項目，TfL和O’Connell先生都相信，該項目會大大提升Wandle 河谷區域的價值。

Wandle河流經Carshalton、Hackbridge和Morden，之後在Wandsworth匯入泰晤士河。

延長線南端起點為Sutton, 將與倫敦地鐵北線(Northern Line)的Morden站相連，屆時，通勤到倫敦的時間將會大大減少。

Foxtons位於Sutton的地區經理William Campbell認為，這次基礎設施的升級將會吸引更多對此區域有興趣的買家，從而推動房價的增長：

“現在，Sutton區域已經接受了從South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，這些地區的房價高漲，兩居室的均價高達50萬英鎊。對於首次購房者來說，這個價格可以在Sutton買到一套足夠大的房子，配有停車位和花園。”

現在Sutton地區的三居室價格在42.5萬英鎊左右，而四居室的價格在47.5萬英鎊左右。

Sutton的有些地方現在環境還是不盡人意，商業配套設施也比較缺乏。

然而，石油公司Subsea7的新總部大廈的落成已經促進了該區域價值5000萬英鎊的重建計畫的落地。

一個新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外將有100萬英鎊投資到該區域舊電影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改變這裡的面貌。

另外，延長線的開通也將帶動周邊區域的發展，例如Sutton附近Carshalton地區作為一個安靜但又交通方便的區域，預計將受到較大提升。

另外，距離Sutton三英里以外的Hackbridge的房價也比較合理，平均房價為316,473英鎊。而該區域也正在經歷一個價值1500萬的重建計畫，目的是打造倫敦第一個可持續性的遠郊區域。

總結：

交通對於一個地方房產市場的重要性想必大家已經非常明確，而新的交通線路的的建成更是對一個區域的房價會帶來根本性的影響。

今天提到的tram延長線的區域內的房地產市場值得投資者的密切關注，在tram線路建成之後將會帶動整個區域房地產市場的發展。

來源：英倫房產圈

責任編輯：Shelly Du

美業內人士看好二級城市多戶住宅投資而非紐約旧金山 | 美國

由於高淨值人士（HNW）投資者和家族理財室（為富裕家族管理財富的私人機構）希望增加房地產的投資組合，美國的多單元住宅（multifamily）將繼續提供有吸引力的投資機會。高淨值投資者要求從核心物業獲得可預測的現金流，或重建項目中獲取增值收益，多戶住宅的市場板塊能夠達到他們的這些目標。在這種情況下，有什麼市場線索可以幫助高淨值投資者掌握符合投資組合目標回報的機會？

多單元房屋投資的風險和回報

舊金山和紐約市等門戶市場具有吸引力，這些市場也經歷了重大的多單元住宅發展。這種新供應會抑制租金增長，並且考慮到門戶市場進入成本高，當租金增長停滯時，回報反響更為迅速。相反，像鹽湖城和丹佛這樣的二級市場，雖然人口和就業人數都很強勁，但新開發項目相對較少。我們認為這些市場能為高淨值投資者提供更可預測的回報和更有吸引力的選擇。

千禧一代人對租賃住房的需求加大，開發商也正在以設計和設施響應，為他們可預測的行為提供服務。城市小單位開發的增加就是其中的一個例子。也就是說，當某些市場上的這種產品太多時，投資者需要小心謹慎。像他們之前幾代人一樣，千禧一代最終將會尋求在好的學區為他們的家庭購買房屋，並且可能趨向郊區。

另外，越來越多的老年租房者想要更高質量的成屋和設施。許多資產，即使是10年的資產，也不能滿足這些租客的偏好，這為精明的投資者創造了實行重建策略的機會。

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如何提升多單元房屋投資的投資回報率？

多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會，但在實現收益方面有一些重要的事情需要注意。位置，資產質量和強勁的市場基本面必須符合投資策略和良好的承銷。資產的管理也是成功的關鍵。

對房屋裝修，設施和技術的進行升級，包括包裹管理，智能恆溫器和安全系統，是有效增加價值和提高回報的附加手段。例如，節能升級可以降低運營成本，並在使用代理債務時節省經費。

包裹管理是租戶需求轉變的另一個例子。隨著電子商務的日益普及，租戶的收入遠遠高於幾年前，成功的社區能有效地管理這種交付流量。提供針對包裹盜竊問題開發創新解決方案的第三方供應商對在線購物的租戶有很高的吸引力。

避免多單元住宅投資的失誤

您的目標投資市場是否充斥著過多資本？如果是這樣，不切實際的租金增長假設或低估運營費用的增加將影響估值的完整性。回報率能否維持？在回報率下降到4％以下的市場，誤差幅度有所放大。在超低回報率環境下評估風險時，准確度是必須的條件。

資本成本的充分承保是另一個需要謹慎的地方。面對租戶偏好的變化，特別是在考慮跟上科技發展的成本時，每單位250美元資本儲備的舊標准可能無法適用。

結論

我們相信，在合適的公寓市場上，有多種因素會為高淨值人士和家庭理財辦公室投資者增加機會。隨著建設貸款人控制新貸款和股權投資者變得更加謹慎，我們預計現有的發展渠道將會縮窄。結合租房者不斷變化的需求，我們認為，增加現有公寓資產和獲得有吸引力的回報的機會越來越多。

相關專欄文章：【選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因】

作者：Robert Brunswick，美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文發表日期：2017年10月12日

責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外看點：海外房產投資新視角 | 海外

淺析美國稅改可能如何影響房地產投資

2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。對於美國公民，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。【閱讀原文】

淺析稅改可能如何影響房地產投資 | 美國

2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。10月16日在參議院進行投票。由於當下共和黨同時占據了白宮以及國會參眾兩院的多數席位，本輪對個人及企業稅收的深度改革最終通過並立法的可能性已較大。

那麼，除了美國公民，計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而對於綠卡持有者或已經居住在美國的納稅居民而言，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。

這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。

房地產投資實體稅負可能降低

美國稅法中規定了一些類別的實體在稅務上可以做“透明”的處理，比如房地產投資經常采用的合伙企業。這種實體在稅務上被視為“不存在”，其應稅收入和稅前扣除項目通常直接歸屬其合伙人。如果合伙人為個人，我們知道，美國個人所得稅按現行聯邦稅法可高達39.6%，按稅改框架最高一檔為35%。而本次稅改提出對中小型透明實體所產生的主動收入可適用25%的稅率。主動收入在稅法上是較被動收入而言的，一般包括經營活動所得，而被動收入主要包括股息，利息，特許權使用費等。值得聯想的是，假設一個采用合伙形式的房地產投資實體，哪些收入將符合主動經營收入，比如，租金收入？此外，如果房地產投資實體層面已按照25%的稅率納稅，其合伙人又該如何納稅？可以預計，關於這一改革的實施細則將顯著影響房地產投資主體以及投資人本身的稅務處理。

符合條件的資本收益給予50%的免稅額

“符合條件的收益”在美國稅法中主要指一些長期性的資本利得及其他被動收入。稅改方案擬給予這類收益50%的免稅額。雖然實施細則尚未出台，比如哪些類別的房產資本收益可以“符合條件”，可是房地產投資者仍然可以期待資本類收益的實際稅率大幅降低。

房產折舊和利息扣除

利息通常可理解為是伴隨房地產投資周期的一項永久性稅收扣除項目，而折舊可被視為房地產投資的一項暫時性稅收扣除項目。由於房地產投資標的金額相對較大，稅法上可允許扣除的利息金額以及折舊年限就會對房地產投資者的每年的淨收益，現金流，以及投資決策產生重要影響。折舊方面，稅改框架允許在2017年9月27日起新增的資本支出，在不少於5年的期間內，完全費用化並進行稅前扣除。利息方面，對於公司的利息支出可能會有所限制，而個人的房貸按揭利息依然在可允許扣除的範圍。

個人遺產稅被廢除？

此外，還有一個關注點是，稅改框架將廢除遺產稅和跨代傳遞遺產稅，但也有一種說法是將使用資本利得稅取代遺產稅。所以最終的效果可能是稅率或稅收的降低，以吸引高淨值個人留在美國，但並非很多人理解的完全免稅。

聊到這裡，其實美國稅改就房地產投資還有很多其他方面的影響值得探討。我們期待，隨著稅改的推進，隨著各項實施細則的落實，居外網還會持續關注這一話題。

居外澳新大區高級業務發展經理Wendy Zhai專欄全集

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光大证券：房價創十年新高但春天還遠未結束 | 美國

美國房價已超危機前高點，接下來是危機再現還是繼續勇往直前？房地產行業佔美國 GDP 的 18%左右，對美國經濟與貨幣政策至關重要。2016 年初在市場對美國樓市憂心忡忡時，我們就認為美國樓市還有很大空間，這個判斷已經得到印證。從那時到現在，樓價又漲了 10%，往前看，美國樓市是春紅褪去，還是春去夏來？從多方面來看，我們認為，美國樓市總體並無過熱風險，仍有上行空間。

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與危機前不同，當前美國房貸總體上風險無虞。居民槓桿危機後大幅下滑，相當於 2000 年左右的水平。投機情緒也不濃厚，居民平均支付能力明顯高於平均房價，斷供比例持續下滑，止贖房屋數量達到十年低位。銀行對按揭態度仍然比較謹慎，儘管當前房貸的平均信用點要求從高點 760 左右下降至 730 點左右，但仍比次債危機前高 10 個點，房屋空置率持續下行，房屋租售比明顯高於危機之前，均表明整體樓市尚無過熱風險。

美國國內的千禧一代需求開始釋放，加上海外需求較多，總體需求仍然旺盛。受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響，美自有住房率由 2016 的 63%觸底反彈至當前 63.7%，但仍處於 30 年的低位。佔總人口 20%的千禧一代成為購房主力軍，而佔全美樓市 8%的國際買家需求不減。根據萬得數據，其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭，年年增長，近四年半累積達到 1200 億美元左右。

建築技術工人短缺加上房屋許可受限，房屋供應不足，尤其是中低戶型。當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有 70 萬缺口，技術工人短缺問題依然嚴重。同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於 2000 年水平。成屋庫存也從危機時的 10 個月，下降到4 個月左右的水平，成屋庫存過剩緩衝區已經消失，新屋供與成屋銷售之比為 10%左右，遠低於危機前 18%的平均水平。

局部地區樓市有風險，但總體仍有上行空間，為美國經濟復甦、貨幣緊縮奠定了基礎。部分海外買家集中的城市，出現高端房地產市場過熱的風險。比如，近幾年部分紐約高端地產價格下滑近 30%，而商業地產銷售量下滑近 50%。同時住房貸款的提供機構（房地美和房利美）的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。但總體而言，美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制，未來 1-2 年仍有 5%以上的年增速。這種情況下，美國金融週期繼續上行，經濟復甦趨勢仍在，貨幣緊縮也有堅實的基礎。美元反彈，美債收益上行不可避免，時間點近期關注今年底和明年一季度。

相關資訊：美國豪宅市場疲軟但是洛杉磯房價還在蹭蹭漲

（来源：光大证券）

責任編輯：Shelly DU

全球發達城市房產泡沫初現中資“炒房客”轉戰東南亞

中資海外購房回暖

今年以來，在國家外匯管制收緊和加拿大、澳大利亞等國家收緊外資購房政策的雙重影響下，中資海外購房一度潮歇；然而，從8月開始，再次潮起。從《21世紀經濟報導》記者最新採訪瞭解的情況來看，由於中國買家需求依然強烈，包括地產商、貸款機構、地產中介、律師等多方正努力填補當前資金空缺的商機，積極為中國買家提供海外購房的一條龍服務，交易正逐漸回暖。

據瑞銀財富管理9月28日發佈的2017年“瑞銀全球房地產泡沫指數”顯示，就全球範圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、中國香港和阿姆斯特丹。

來自四大洲、16個國家的60名房產中介，多個專長於海外投資移民的律師和移民留學中介，幾乎構成了一條完整的海外置業產業鏈，這是《21世紀經濟報導記者》在9月舉行的居外網海外房產峰會上見到的景象。記者在現場遇到了一家特別的公司，這是一家來自澳大利亞的貸款中介機構，主營業務是對接放貸機構和借貸者，這家公司來中國尋找商機，源於澳大利亞當地的一個房產調控政策。

“自從澳大利亞當地銀行停止對海外買家的貸款業務後，我們在其中發現了填補資金空缺的商機。我們和多家有能力、有產品但缺乏銷售渠道的貸款機構合作，成立了一個中英雙語的團隊接待海外客戶。我們和多個國家的客戶和介紹人合作，但中國客戶是主要的，因為他們對澳大利亞房產興趣濃厚。我們為海外客戶提供一條龍服務，包括尋找資金、保險和房產管理。”這家公司的海外業務主管對21世紀經濟報導記者透露。

加拿大、澳大利亞多地出台政策打擊外來需求

據悉，自去年上半年起，澳大利亞當地銀行陸續開始收緊對外國人的購房貸款政策，海外收入的購房者幾乎無法在當地銀行取得貸款。澳大利亞政府大部分獲批的外來投資申請都是期房投資，據瞭解，上述政策讓許多海外收入的購房者措手不及，他們無法按時交割，甚至出現了中國買家被迫違約放棄首付的案例。

“我們有一個客戶受到這個政策的影響，在政策出台之前，這個客戶順利地在當地銀行獲得了貸款，在澳大利亞買了第一套房子。到了今年年初，客戶在購買第二套房子時遇到了麻煩，原本有一家銀行已談妥，但對方突然就說不做了，不是收緊貸款條件，而是完全不做了。客戶當時非常著急，但不想失去10%的首付，我們就幫忙介紹了一些貸款中介。”9月13日，中文國際房源平台居外網中國區業務總監吳光慧對21世紀經濟報導記者表示。

據瞭解，在澳大利亞當地銀行停止貸款後，當地非銀行金融機構和外資銀行以及當地一部分開發商，試圖填補資金的空缺。

以澳大利亞最大公寓開發商Meriton為例，據該公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亞媒體採訪時稱，截至目前已累計向中國購房者貸出了2億澳元（約合人民幣10.3億元），未來或將進一步增長至4億澳元（約合人民幣20.6億元），“我不想成為一個銀行家，但我不得不做，因為我們的銀行停止貸款了。”他對媒體表示。

21世紀經濟報導記者向Meriton發送了採訪申請，但該公司以CEO行程緊張為由，拒絕了採訪。根據該公司官網信息顯示，無論是澳大利亞還是非澳大利亞居民、投資客還是自住者，該公司都可以為其提供二年期的固定利息的抵押貸款，最高可達房款的八成，不可展期，不同項目的利息有所不同，一般在4%-6%之間，在申請貸款時需要繳納一筆1500澳元的申請費。

“確實有當地開發商可以為購房者提供貸款，但形式不同，比如說，我之前一個別墅客戶就是由開發商提供了半年期的無息貸款。”10月11日，上海一家澳大利亞房產中介人士對21世紀經濟報導記者表示，但她補充道，當地開發商大多數還是較為謹慎的。

除了當地銀行停止貸款之外，澳大利亞的維多利亞州、新南威爾士州在2016年上調了針對海外購房者的印花稅，昆士蘭州在去年10月推出了針對海外購房者的轉讓稅，聯邦政府層面也推出了一些針對非澳居民的調控政策。

除了澳大利亞外，過去幾年受到中國買家青睞的國家是加拿大，尤其是加拿大的多倫多和溫哥華。去年，大溫哥華地區針對外國購房者推出了15%的轉讓稅，今年4月多倫多所屬的渥太華省在部分地區，推出了包括外國購房者15%轉讓稅等系列政策。據渥太華省政府9月公佈的數據顯示，政策實施後，外國買家的交易有所下降。

全球多個城市房價出現泡沫風險

全球多個城市出現樓市泡沫風險中資海外購房日益青睞東南亞 | 海外 — （瑞士銀行：2017年全球城市房產泡沫指數
紅色為泡沫風險，黃色為房價高估，綠色為房價公允，灰色為房價低估）

這些市場紛紛推出針對海外購房者的政策的邏輯不難理解，即政府希望通過抑制海外需求，來調控過熱的樓市。

據瑞銀財富管理9月28日發佈的2017年“瑞銀全球房地產泡沫指數”顯示，就全球範圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、中國香港和阿姆斯特丹。在亞太地區，中國香港和悉尼的房地產泡沫風險較去年上升。新加坡樓市估值依然公允，風險持續下降，而東京樓市估值過高的情況在2017年越發明顯。

但報告指出，這些泡沫背後的一大推手是過去十年以來的低利率環境。在歐洲城市，儘管自2007年以來，實際房價已上漲了30%，但公寓的使用成本（即抵押貸款支付的利息和分期付款）仍然低於十年平均水平。在加拿大和澳大利亞也出現了同樣的情況，令人難以負擔的高企房價的一大支撐因素便是低利率。

報告還指出，在全球房地產市場中漸漸形成了“超級明星城市”效應，市場參與者認為這些最具吸引力城市的房產將長期以最快速度升值，比如中國香港、倫敦和舊金山等。大家的直覺是全球和全球的富裕家庭會對頂級房產產生源源不斷的需求，只要供應速度快速增長，那麼這些“超級明星城市”的房價可以與租金、收入及全球均價脫節。報告還指出，過去幾年來，這樣的效應還引發了國際需求的激增，尤其是來自中國的需求，使當地市場獲得額外的推動力，還將當地購房者逐漸擠出市場。

“大背景是全球長期的低利率環境，像多倫多、悉尼和中國香港等都是中國大買家最為青睞的目的地，出於教育、分散資產配置、移民或居住等需求，我們把這些城市稱為‘超級明星城市’，這些城市對外來投資和移民持開放態度，其房產買家不僅僅是當地收入人群，還吸引了來自全球的需求。過去三年中，這些城市的房價平均漲幅為20%，多倫多、中國香港去年漲了20%，悉尼漲了10%，這些城市也是中國投資者最為青睞的城市。”10月13日，瑞銀財富管理大中華區首席投資總監及中國首席經濟學家胡一帆在接受21世紀經濟報導記者電話採訪時表示。

不僅僅是當地，國內政策也在收緊當中。自去年底國內外匯政策收緊以來，業界紛紛預計海外房產將出現降溫。今年年初起實施的《個人購匯申請表》明確提示，購匯不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。7月1日起實施的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》規定，人民幣計價的大額跨境交易報告標準定為20萬元人民幣，當日單筆或累計交易也從以前的20萬人民幣下降到單日的5萬人民幣。這意味著，此前資金出境慣用的“螞蟻搬家”幾乎不再可行。

“現在好多人打電話來諮詢的第一句話就問是否可以解決資金出境問題。不過 ‘螞蟻搬家’現象還是存在的，銀行人工櫃檯是越來越難了，但據說網銀可行。另外就是灰色渠道（地下錢莊），手續費從0.8%上漲到了3%。不過我們不參與資金出境的過程。七月的時候確實降溫了，我都開始擔心生意做不下去了。不過，八月開始又回暖了。”上海一家日本房產中介對記者透露。

泰國、馬來西亞等東南亞房產走熱

居外網CEO羅雪欣向21世紀經濟報導記者表示，和去年上半年相比，該平台上的海外房源詢盤量同比增長了8.7%，但今年迄今，詢盤的平均價從2016年的35.55萬美元下降到了28.9萬美元。澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%，美國下降了18.4%，泰國增長了154.9%，馬來西亞增長了132.8%。

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與此同時，中國購房者關注的目的地也發生了變化。2015年和2016年，最受中國人歡迎的目的地為美國、澳大利亞、加拿大和英國，而今年排名前四的國家依次為美國、澳大利亞、泰國和加拿大，泰國在2015年和2016年排名第六。

“2012年開始，中國人開始去泰國買房，越來越多，主要還是投資為主，他們青睞人流量密集或有升值空間的樓盤投資，價格區間為100-500萬泰銖（約合人民幣20-100萬）。不過去年外匯管制收緊後，確實下降了。”泰國芭提雅一家開發商人士對21世紀經濟報導記者表示。

對於資金問題，該人士透露，中國人去泰國買房刷銀聯卡付首付，“但收款方不能是開發商。有中國香港賬戶的人，會從中國香港賬戶轉賬。”

“相對於之前的冷門，中國購房者對於東南亞國家樓市的興趣正在上升。一方面是隨著‘一帶一路’倡議的推進，另一方面是這些地方的房價較低，還擁有很多旅遊資源。但同時也存在政治、經濟、匯率波動等不確定性因素，預計看不到大規模的需求增長。主要需求還是會集中在那些發達市場的‘超級明星城市’，因為那裡擁有優質的求學、就業、生活、文化等環境。但鑑於目前的對外投資政策，預計會出現放緩。”胡一帆說。

在胡一帆看來，鑑於目前的市場情況，投資海外房產，面臨著一些風險，投資者需保持警覺。“基於基本面，也就是房價、租金、供給及抵押貸款和GDP的比例等數據，我們制定了這個指數，其中四分之三的城市已處於泡沫或估值過高的狀態，還面臨著多個潛在風險。一個是利率水平正常化是個長期趨勢；我們的研究還顯示，就房價收入比而言，在全球九大城市（中國香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等），一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限都超過了10年，這是第二個風險；第三個風險是情緒的變化；另外來自中國內地的需求由於資本管制政策相對放緩，這對於那些目的地來說，也是一個風險。建議投資者保持冷靜、謹慎的態度。”胡一帆說。

相關資訊：東南亞房市受寵柬埔寨泰國最受青睞

來源： 21世紀經濟報導

責任編輯：Shelly Du

人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？| 日本

人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？日本房產泡沫經歷是否會重現？中國人對於日本的關注一直是複雜而熱烈的。從歷史糾葛、地緣政治、到文化生活，中國大眾與媒體手中的這盞聚光燈似乎從來沒有從日本身上移開過。

2015年起，隨著日元貶值與華人海外房產投資熱潮的興起，日本房產也成為了一個火熱的話題。幾年時間過去了，這個話題不但沒有冷卻的趨勢，更是隨著2020年東京奧運會的日益臨近繼續升溫。

2017年1至8月，居外網收到關於日本房產問詢數量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。與此同時，日本總務省統計局的數據顯示，2016年日本人口減少了近31萬人，是有記載以來人口減少速度最快的一年。面對潛在的勞動力不足與嚴重的人口老齡化，我們不禁要問現在還要投資日本房產風險是不是面臨更大的風險？

讓我們先來看看為什麼日本房產最近備受投資者青睞。雖然日本房產對於投資者而言並不像泰國、越南等地那麼便宜，但是卻有著許多獨特的優勢。

首先，外國人在日本可以直接購買帶有土地所有權的住宅，而泰國與新加坡等地是不允許外國人擁有土地產權的。其次，日本目前對外國購房者沒有任何附加限制。反觀加拿大、澳大利亞與新加坡等地則對外國人徵收超過10%附加印花稅，為當地房價降溫。最後，由於日本央行的負利率政策，使得日元成為全球融資成本最低的貨幣之一，加上日元流動性良好，日元貨幣與資產都成為良好的避險投資選擇。在當前國際經濟前景不明，美朝局勢緊張的情況下，購置日本資產在全球資產配置中有著重要意義。

圖一：日本房價指數走勢

圖標：公寓；全部住宅；住宅用土地；別墅

從2014年12月至2017年4月，日本住宅綜合房價指數連續29個月實現同比增長。2017年前4個月的同比漲幅均高於3%，高於往年同期，增幅主要驅動力來自公寓樓盤板塊。日本全國公寓房價指數在近幾年持續攀升，2015年開始，幾乎每個月的同比增幅都在6%到8%之間，漲勢驚人。反觀別墅房價則漲勢較為平緩，與物價通脹處於同一水平。公寓市場的火爆，來源於日本經濟增長帶來的內部需求與外來投資者對日本房產的青睞。同別墅相比，適合小家庭或者單身人士的公寓總價更便宜，地理位置與配套設施更為便利，無論對於剛需購房者還是投資者都是很好的選擇。開發商們也緊緊抓住了“總價低，位置好”對投資者的吸引力，推出平均面積越來越小的公寓戶型。2017年以來，東京地區新公寓平均面積均低於70平方米，而同時期大阪的新公寓平均面積更小，在55至65平方米之間。2017年東京新公寓的清盤率在70%左右，較前兩年無明顯變化。由於2016年，東京的新建公寓供給整體較2015年減少，使得東京新公寓連年大幅增加的情況有所緩解，並在7月出現了32個月以來首次庫存下跌的情況。在大阪，2017年新公寓清盤率則在73%至80%的範圍內，待售庫存也在最近連續四個月同比下降，火熱程度依舊。

那麼日本房價漲勢還會持續多久？現在投資日本房產又有哪些風險需要考量呢？

目前，日本經濟發展勢頭與負利率政策對於購房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP環比增長0.6%，是經濟連續增長的第6個月，已經創下2006年以來最長的GDP連續增長期。與其同時，日本的失業率低於3%，就業情況十分樂觀，特定行業甚至出現了勞動力供不應求的情況。這樣的就業行情與物價水平的穩定保證了居民可支配收入的健康增長。持續增長的私人消費，正體現了日本民眾的消費水平與消費意願正在持續增長。除此之外，日本長期以來實行的量化寬鬆政策，降低了房貸利率，保持日元的弱勢，同時刺激著日本當地與海外投資者的購房需求。

圖二：2010年至2060年日本人口及各年齡段人口數據及預測

然而相對於目前穩健的房市基本面，日本並沒有擺脫長期人口減少與社會老齡化帶來的潛在經濟發展挑戰。根據日本法務省預測，日本人口將在未來40年內減少三分之一。這其中，就業適齡人口（15-64歲）將減少46%，而65歲以上人口反而將增加18.5%。這意味著日本社會將同時面臨兩大挑戰：勞動力不足與老齡化加劇。不管是勞動者不夠還是老齡人口過多，對於日本長期經濟發展來看都是巨大的潛在危機。這是投資者在購買日本房產之前不得不瞭解清楚的。

但是，這並不代表日本房產會失去長期投資的潛力。

首先，日本人口的流失在地域分佈上是不均勻的。從日本不同城市人口同比變化圖中我們可以看出，近年來東京一直吸引著更多地人口，並且人口增長速度在2013年之後越來越快。神奈川縣（主要城市為橫濱）與愛知縣（主要城市為名古屋）在近些年也同樣吸引越來越多人口湧入。反觀大阪、京都與北海道則正在面臨人口流失的困境。

圖三：2001年-2015年日本各區域人口同比變化

其次，雖然日本的移民政策相對其他發達經濟體要保守許多，不過面臨人口迅速減少的問題，移民似乎是政府不得不打的一張牌。2017年3月開始，在日外籍專業人才最短可以在一年之內拿到永久居民的身份，顯示了日本政府想要留住更多高技術外籍人士的決心。2016年，外國籍日本居民已經佔總日本人口的1.8%。雖然這個比例不高，但是絕對數量也有將近230萬人，是1990年的2.6倍，這部分人群的租房購房需求已經成為市場上不可忽視的一股力量。除此之外，在日外籍人口的國籍構成也有了非常大的變化。1990年以前，在日居住的外國人以韓國人為主，中國人還佔不到10%。到了2016年，中國人已經佔全部在日外籍居民的將近40%，而韓國人只佔20%多一點。與此同時，來自菲律賓和越南的在日居民佔比也明顯增加。而這些外籍居民居住的地點也很有特點，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在東京都會區，大概10%居住在大阪與愛知縣。來自不同國家的居民在購房時偏好的位置、戶型、社區等都有所不同。這些是投資者在購房時需要考慮的因素。

圖四：1970至2016在日外籍居民比例分佈

綜合以上，日本房產投資者們在目前情況下應當將眼光放在人口增長城市中外籍人口密集的區域，明確自己的投資目標是租金回報還是長期土地增值，然後選擇相應情況下高需求的社區與戶型進行投資。雖然人口問題將會給日本帶來不小的麻煩，但在經濟形勢良好的情況下，這個問題應該還屬於政府可以調整的範疇。畢竟相對於經濟增長率常年低位徘徊，失業率居高不下的國家，只要選對標的，投資日本房產的直接風險還是可控的。

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德國圖林根珍貴城堡：擁有大自然的絕美環境、用途廣泛值得獨家收藏 | 德國

圖林根位於德國中部，綠色植被覆蓋良好，被稱作“德國的綠色心臟”。這裡有連綿起伏的綠色山脈，有風景如畫的森林小徑，是個親近自然又遠離喧囂的人間天堂。薩爾費爾德是一個德國中東部城市，地處圖林根林山東北麓、薩勒河畔，當地有得天獨厚的環境讓人放下疲憊，呼吸純淨的空氣。在這裡，一座美麗的城堡正在出售，它不僅佔據德國心臟的絕佳位置，並且具有獨一無二的收藏價值，值得細細品鑑。

獨特歷史韻味耐人尋味，漂亮自然景觀令人驚嘆

這座充滿韻味的城堡建於12世紀，蘊含著豐富而頗具價值的歷史，擁有它，等於擁有了一段珍貴的歷史。城堡位置私密，坐落在一個岩石路的盡頭，這裡無人打擾、遠離喧囂，將為您帶來非常特別的體驗。城堡周圍有漂亮的自然景觀，鬱鬱蔥蔥的環境讓人身心愉悅，呼吸著純淨的空氣，能感受到大自然餽贈給我們的寶貴財富。

德國圖林根珍貴城堡：擁有大自然的絕美環境、用途廣泛值得獨家收藏 | 海外 — 圖林根位於德國中部，綠色植被覆蓋良好，被稱作“德國的綠色心臟”

圖林根州是德國的一個聯邦州，以其美不勝收的自然景觀和綠化環境深受人們喜愛。圖林根最著名的地貌是位於州內西南部的圖林根森林，在圖林根的南部有一條狹長的山脈，它從西北向東南延伸，著名的圖林根森林就分佈於此，茂密的森林佔據了全州面積的1/3。圖林根除了富有魅力的自然景色外，它的許多中世紀的城鎮稱得上是名副其實的文化聖地。老城區內的貴族住宅、教堂和修道院鱗次櫛比，堪稱建築藝術的露天博物館。在德國，圖林根也被譽為音樂之鄉，這裡有眾多的劇院、歌劇院。

今天，圖林根是熱門的徒步旅行和文化之旅的目的地。如果你暫時放下手中的地圖，讓自己沉醉在慢節奏中，那麼圖林根會給你帶來很多意外的驚喜。城堡所在的地方——薩爾費爾德，是位於德國中心的一個小鎮。這裡有茂密的樹林，寬大的草坪以及寧靜的生活氛圍。

用途廣泛具有很大開發潛力，氣質非凡擁有獨特藝術價值

整個出售物業包括城堡本身、3個附屬建築、城堡內的池塘和一個美麗的自有森林。這裡將是您獨特打造的理想家園，把戶外美景與室內空間完美融合，再加上獨一無二的歷史痕跡，更具收藏價值。這個城堡和3個附屬建築都非常寬大，購入之後新業主可以根據使用情況來進行調整，將這裡打造成符合自己生活方式的居住地。這裡目前已經經過了一些整修，包括在城堡的整個屋頂進行了施工，外屋頂表面進行了廣泛的裝修。此外還安裝了新的廢水系統和污水連接系統。城堡的一些細節都經過了改善，與它本來的風格和氣質非常吻合。

走進這座城堡，您一定會被它的獨特氣氛所迷住。比如說，城堡帶有中世紀文藝復興時期的手工打造的門，它的價值非同一般，帶有原始風情，也擁有很高藝術品位。整個城堡的生活空間可分為約13個住宅單位，可以被用於不同的功能，也非常適合幾代人大家庭居住。底層的主樓部分已經經過了翻新，包括建有一個堅實的跨拱頂、一個帶地板采暖系統的新浴室和一個非常漂亮的冬季花園。

您可以在城堡欣賞到全方位的大自然全景——森林、草地、花園，所有一切都讓人全身心的感受到大自然的美妙，忘卻緊張的生活節奏和一切煩擾。如此美妙的城堡除了居住用途，也很適合用作公司、公寓大樓或豪華私人住宅的總部或者辦公室。總之，它的用途非常廣泛，可以根據新業主需求來打造，也擁有很大的潛力。

它同時也是一座具有非凡投資價值的物業，因為其稀缺性而帶有很大的升值前景。這座城堡正在尋覓最為合適的主人，將它的珍貴歷史和美好過去得以保留，繼續其非凡的發展。如今這個城堡目前的實際所有者是一個貴族家庭，我們正在尋找獨具品位的你，為這座城堡帶來新的氣息，煥發更新的生命力。

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責任編輯：shelly

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美國置業熱門城市_美國投資熱點

美國作為海外置業和移民的最熱門國家，其各個城市多少都受到一定的關注度，就讓居外網來介紹美國那些置業熱門城市吧。

美國五大熱門城市房源緊缺投資需果斷 | 美國

作為全球最受矚目的房產投資市場之一，美國房市表現出了強勁的增長態勢，房價房租普遍上漲。根據美國最大的房地產數據平台Zillow的資料，今年8月份，全美房價指數為20.19萬美元，相比去年同期增長6.9%，房屋租金指數則增長了1.9%，達1430美元。

據媒體報導，近年來，美國房市的買家激增，但美國新建房屋數量卻遠遠跟不上需求，庫存低成為房價上漲的主要推手之一。洛杉磯、邁阿密、紐約、舊金山和波士頓等房市更是供不應求，異常火爆。

Zillow的數據顯示，房價方面，今年8月份，美國房價指數同比增長6.9%，達到20.19萬美元。房租方面，8月份，美國租金指數上漲1.9%，達到每月1430美元，預計至2018年8月份，租金還將上漲1.8%。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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美國房屋庫存緊張，是促使房價不斷上漲的原因之一。數據顯示，2017 年美國市場上的新增待售房屋數量仍維持在與房市復甦期相同的低水平。CoreLogic 首席經紀學家 Frank Nothaft 博士也表示，2017年第二季度，美國待售房屋庫存量佔總房屋數量的1.9%，這是30年以來的最低水平。

房屋數量短缺和接近白熱化的購房需求，造就了火熱的美國房市，房價不斷走高，百萬豪宅區越來越多。所謂百萬豪宅社區，就是該社區內有10%的房屋價格超過百萬美元。據 Zillow 公佈的數據，2014~2017年3年間，美國新增了346個百萬豪宅社區，截至目前，美國一共有1280個百萬豪宅社區。

值得一提的是，在近三年新增的百萬豪宅區中，紐約新增的數量最多，有53個，其次是舊金山36個。此外，僅在過去一年裡，在洛杉磯市區就增加了13個百萬豪宅社區。這些中心城市經濟繁榮，生活、工作、教育條件優越，吸引著源源不斷的自住人士和投資人士，房屋需求旺盛，毋庸置疑，未來房價將進一步走高。

投資者最偏愛的五個美國城市，各有各的魅力

根據某房地產線上銷售平台公佈的數據，未來一年內，國內投資者最偏愛的五個美國置業熱門城市，分別是洛杉磯、邁阿密、紐約、舊金山和波士頓。據悉，優質的教育資源和極具升值潛力的房產，是投資者青睞上述城市的主要原因。

洛杉磯是美國第二大城市，僅次於紐約。工業、金融業和大眾娛樂產業發達，且名校眾多，有加州理工學院，加州大學洛杉磯分校，南加州大學，加州州立大學等知名學府。洛杉磯曾獲評全球房地產投資最佳城市榜首，Zillow的數據顯示，洛杉磯8月房價指數為61.24萬美元，相比去年同期增長6%。

邁阿密是佛州南部的城市，空氣質量良好、綠化率高、風景優美，被評為“美國最乾淨的城市”，非常宜居。同時也被視為“美國南部的華爾街”，眾多拉美富豪、跨國公司聚集於此，邁阿密大學也吸引了大批留學生前來求學。近年來，邁阿密房產以其超高性價比，成為投資客的“新寵”。Zillow的數據顯示，邁阿密8月房價指數僅為25.61萬美元，相比去年同期增長6.5%。

作為美國乃至世界的經濟金融中心，紐約一直全球最火熱、最穩定的房市之一。華爾街所在的曼哈頓，彙集了眾多500強公司，來自世界各地的精英和富豪都將此視為價值寶地。紐約也是世界頂尖大學和高中的聚集地，擁有哥倫比亞大學、紐約大學、福特漢姆大學等。Zillow的數據顯示，紐約8月房價指數42.73萬美元，相比去年同期增長8.7%。

舊金山氣候宜人，依山傍海，經濟增長強勁，是美國西海岸華人最為聚集的區域。舊金山灣區也是硅谷的所在地，高科技產業發達，吸引了大量投資者的關注。在硅谷經濟的推動下，舊金山的房價高居不下，Zillow的數據顯示，舊金山8月房價指數為86.43萬美元，相比去年同期增長6.5%。

波士頓被譽為“美國雅典”，堪稱美國藝術、教育、醫療、科技的集大成者。哈佛大學、麻省理工學院、波士頓大學、伯克利音樂學院等聞名世界的學府均坐落於此。近年來，波士頓的國際知名度與日俱增，越多越多財富人士到此投資房產，空置率低，租金回報率高是置業波士頓的優勢之一。Zillow的數據顯示，波士頓8月房價指數為43.02萬美元，相比去年同期增長7.6%。

美國房產吸引力的背後是其社會運作的體系令人更有安全感

近年來，越來越多高淨值人士熱衷海外置業，以尋求資產的保值增值。其中，美國被視為海外置業的首選目的地之一。“子女教育、財富保值是人們赴美購房的主要驅動因素。在美國，擁有頂級教育資源，周邊就業機會豐富，交通便捷的房產尤受海外人士歡迎。”居外網房產分析師Adam Yang 指出。

此外，美國經濟增長強勁，美元強勢；美國房市法律制度健全，置業安全度高；房產永久產權、質量好；租金回報穩定……基於此，美國房產是海外置業的絕佳之選。現階段，美國房屋庫存緊缺，住房需求旺盛，房價正處於上漲週期，種種跡象表明，投資美國房產需果斷的判斷力和行動力。

責任編輯： Shelly Du