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今年3月份和4月份的發展商私宅銷售情況良好，使得5月份私宅價格攀高

根據新加坡房地產聯合交易網（SRX）6月14日發布的數據，新加坡5月份整體非有地轉售私宅價格和交易量連續三個月上揚。其中，整體價格比4月份高出0.4％，而交易量也大漲35.7％。

分析師認為，今年3月份和4月份的發展商私宅銷售情況良好，對5月份的轉售私宅產生溢出效應（spillover effect），使得私宅價格攀高。

此外，私宅轉售價格目前已下跌到讓人比較負擔得起的價位，所以吸引買家進場。不過，分析師也提醒，5月份量價齊升的情況，不能確定為房地產市場已復蘇。

SRX數據顯示，各地區私宅價格一律走高，並以代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）私宅增幅最大，上漲0.5％。代表高檔私宅地區的核心中央區（CCR）私宅價格增加0.4％，代表中檔私宅地區的其他中央區（RCR）的價格上揚0.3％。

轉售量環比大增35.7％

與去年同期相比，5月份私宅價格微增0.2％。個別地區私宅方面，核心中央區和其他中央區分別上揚4.7％和0.6％，而中央區以外則下滑2％。

相較於2014年的高峰，5月份私宅價格已下滑6.7％。

另一方面，5月份共有840個非有地私宅轉售交易，環比大漲35.7％，同比也走高35.3％。

其中，推出延遲付款計劃刺激銷量的華聯企業的雙峰（Twin Peaks）公寓，對轉售量的貢獻最大。此外，阿摩園一帶已竣工的Ardmore Three也推動了轉售交易量。由於這些項目已竣工，因此有關私宅的交易被歸納為轉售交易。

跟2010年4月的高峰相比，私宅轉售量已下挫59％。

分析師：未能確定市場已復蘇

分析師認為，雖然5月份轉售私宅的價格和交易量雙雙上揚，但還無法確定房地產市場已復蘇。

ERA產業主要執行員林東榮認為，由於這只是月份報告所提供的數據，若要說房地產市場已復蘇，目前還言之過早。

智信研究與咨詢總監王伽勝認為，除非連續四五個月出現至少平均0.5％的環比增幅，才能確定轉售價已恢復。3月份和4月份的價格環比增幅分別是0.2％和0.6％。

分析師認為，除了私宅轉售價格目前已跌到讓人比較負擔得起的價位，轉售私宅的一些特征也是吸引買家進場的原因。

王伽勝指出，竣工私宅擁有各類面積和設計，讓買家有更多選擇。此外，一些買家也比較喜歡空間比較寬敞的舊私宅。

展望接下來轉售市場，林東榮認為，5月份轉售價格同比僅微增0.2％，顯示私宅轉售市場目前已相當穩定。預料在沒有任何外來震蕩或市場振興因素的情況下，這個趨勢會持續下去。

（據聯合早報）

根據戴德梁行最新研究報告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外國私宅買家，在今年第一季購買的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共買了591個私宅單位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外國買家則購買了236個單位，比之前一季增加5.4％。

盡管本地私宅整體交易量下滑，但一些新推出的項目卻吸引不少外國買家，使到這些人購買的私宅數量有所增加。

根據戴德梁行（DTZ）最新研究報告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外國私宅買家，在今年第一季購買的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共買了591個私宅單位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外國買家則購買了236個單位，比之前一季增加5.4％。

在不同項目裡，最受外國買家歡迎的項目是位於烏節路的禧悅閣（Cairnhill Nine），共買了52個單位；最受新加坡永久居民歡迎的項目則為位於武吉知馬上段的山景碧苑（Kingsford Hillview Peak），共買了28個單位。

就不同國籍買家而言，中國買家仍占較多數，占了外國買家的23％；其次則為馬來西亞買家，占比為19％。不過，這兩個國籍買家購買的私宅數量下跌15％至20％，分別從去年第四季的253個和192個單位，在今年第一季減少至200個和163個單位。

反觀印度尼西亞國籍買家卻增加了12.5％，從64個單位增加至72個。

新加坡私宅的外國買家占比及最受暢銷項目

對此，戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳認為，這與禧悅閣的成功銷售不無關系。

根據研究報告，這個於3月份推出的高檔私宅項目，深受印尼買家歡迎。這也使得印尼買家成為高檔私宅市場（第9郵區至第11郵區）的最大外國買家。

李乃佳說：“印尼買家在第9、10和11郵區所購買的私宅數量，從去年第四季的23個單位，在今年第一季增加至41個單位，增幅接近八成。這是因為印尼買家，特別是一些預算較小的買家，都被禧悅閣這一項目所吸引。”

禧悅閣在第一季共賣出了171個單位，銷售尺價約2441元，雖比該地區平均尺價2221元高，但項目超過八成為面積較小的一臥房和二臥房單位，總價相對較低。

談到私宅買家的購買趨勢，李乃佳表示，受到農歷新年等季節性因素影響，第一季私宅交易量環比下滑12.5％，只有2830個單位。

然而，如果跟去年同期相比，私宅交易量私宅上揚27.4％，特別是新私宅的銷量，更比去年同期增加了近一半，顯示市場有逐漸回暖、交易活動更活躍的跡像。

李乃佳表示，許多外國買家可能被其他城市的房地產項目所提供的更好收益和資本回報所吸引，但隨著一些城市提高對外國買家的征稅，部分外國買家可能因此把注意力轉移回新加坡市場。

他舉例說，澳大利亞維多利亞州將從明年7月1日起，將外國買家繳交的印花稅從3％增加至7％。另外，非英國居民所擁有的英國房地產，將須繳付遺產稅。

至於本地買家購買情況，李乃佳表示，本地買家雖仍占整體買家的六成以上，他們購買的私宅數量比之前一季下跌了近兩成。

新加坡買家購買最多的單位，來自紫義苑（The Wisteria）這項目，在第一季共買了92個單位。

李乃佳表示，這個位於義順的項目會受本地買家歡迎，主要是該項目單位一般較小，總價低於100萬元以下，是較多人能負擔的價位。

對於接下來的私宅銷售情況，李乃佳認為，新加坡經濟放緩和國外經濟環境不確定因素，將導致私宅需求往下行。不過，私宅銷售活動預計維持活躍，尤其是新項目較小單位需求會強勁些。

此外，李乃佳認為，一些買家可能會擴大購買目標，尋求更物有所值的項目，所以一些較早前推出的項目，也將受到買家注意。

（據聯合早報）

隨著私有化中等入息公寓順福雅苑（Shunfu Ville）5月成功集體出售，第20郵區順福路一帶老私宅的屋主似乎也躍躍欲試，探討他們的項目是否也有機會集體出售。

智信研究與咨詢總監王伽勝受詢時指出，順福雅苑附近的幾個私宅項目都有一定屋齡，有潛力重新發展為嶄新且時髦的新項目，順福雅苑售出可喚起附近碧山和瑪麗蒙私宅屋主對集體出售的興趣。

位於湯申路上段、靠近瑪麗蒙地鐵站的99年地契項目Lakeview Estate，同樣也是私有化中等入息公寓，建於1977年，迄今已有40年屋齡。

柏民賓通道（Pemimpin Drive）的永久地契項目Marymount View則建於1992年，約有24年屋齡；同街99年地契項目佳季園（Seasons View）有16年屋齡。

瑪麗蒙台永久地契項目Boonview有13年屋齡，碧山21街的99年地契項目Rafflesia則有14年屋齡。

王伽勝指出，那些預計新加坡房地產市場可在明年下半年復蘇的發展商應該會對碧山、瑪麗蒙和湯申等市區邊緣地段更感興趣。

這一帶的環境幽靜，既毗鄰麥裡芝蓄水池，又靠近眾多飲食場所和購物中心，周圍有萊佛士書院和公教中學等名校。公共交通也十分方便，有瑪麗蒙站、碧山站和未來的湯申路上段地鐵站。

但王伽勝也說，該區老私宅屋主對集體出售的興趣，目前只停留在初步階段。一個原因是樓市依舊低迷，不達這些屋主的高要求。上月底，順福雅苑以6億3800萬元集體出售時，每個單位屋主平均可獲得178萬元，比個別單位的售價高將近50％。

第二個原因是這些老房子多數寬敞，屋主多舍不得賣。王伽勝說：“若在轉售市場個別出售，這些房子依然能吸引到欣賞它們的買家，因為它們地點便利且設計寬敞。”

根據市區重建局數據，靠近順福雅苑的八個私宅項目，過去一年有近40宗轉手交易。最暢銷的是佳季園（Seasons View）和Rafflesia，各有約10個單位轉手。碧山8（Bishan 8）和Lakeview Estate各有約五個單位轉手；其余四個項目的轉售記錄則介於一至三個（見制圖）。

順福路和瑪麗蒙路地圖及私宅近期交易

在租金方面，這一帶私宅絕大多數是自住型住宅。根據市建局數據，截至今年第一季，永久地契瑪麗蒙台項目Tresalveo的中位月租是每平方英尺3.23元。

（據聯合早報）

由於不少買家選擇在拍賣會進行前後購買原本供拍賣的私宅，今年敲錘成交的情況似乎有放緩跡像。

經濟放緩打擊到一些屋主的飯碗，影響他們償還房貸的能力，受訪的新加坡房地產拍賣行表示，私宅抵押逼售都有所增加。

與此同時，為了減緩房價可能繼續下滑的衝擊，以及減少須繳付的定金款項，不少買家因此選擇在拍賣會進行前後購買原本供拍賣的私宅，這使得敲錘成交的情況似乎有放緩跡像。

《聯合早報》是在向多家房地產拍賣行詢問後，得知以上情況。

本地目前共有四家房地產拍賣行，但只有三家拍賣行，即仲量聯行、戴德梁行和高力國際願意提供第一季或今年以來在拍賣會上推出的私宅數量，以及抵押逼售和順利成交的數據。

必須說明的是，不少屋主會在不同拍賣行拍賣自己的房地產。因此，在所有拍賣行進行拍賣的實際私宅的總數，會比單純把各個拍賣行的數據相加來得低。

其中，首次登場的拍賣私宅總數在各個拍賣行都有所下滑。戴德梁行第一季有45個私宅，去年同期為54個（去年全年則有200個）。仲量聯行今年首五個月則有23個（去年同期數據不詳）。

高力國際沒有把首次登場和重復登場的拍賣私宅區分開來，只能提供整體數據。該拍賣行表示，在今年首五個月，進行拍賣的私宅為189個，比去年的215個少。

至於首次登場的抵押逼售，戴德梁行第一季有18個，去年同期為17個（去年全年為75個）。仲量聯行今年首五個月有25個（包括重復登場數據），去年同期18個。

高力國際首次登場和重復登場的抵押逼售，在今年首五個月有88個，比去年同期的75個來得多。

拍賣行認為，抵押逼售有所上揚，主要是基於國內外的經濟局勢和金融市場的不利因素，以及疲弱的房地產市場所造成的。

房地產服務公司高力國際副董事經理黃黎明指出，抵押逼售的上揚趨勢，顯示同時擁有多個房地產的屋主在支付每月房貸方面面對越來越大的困難。

她說：“這個情況相信會加劇，主要因目前經濟不明朗、中國經濟放緩、進一步加息的風險、股市震蕩、失業風險和淡靜的房地產市場情況。”

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳指出，經濟重組和裁員，加上疲弱的租金市場，加劇了一些屋主的經濟困境。

另一方面，今年在拍賣會成交的房地產數量似乎不多或者出現下滑。戴德梁行表示成功賣出的新登場私宅數量下滑，但未提供具體數據。仲量聯行表示今年首五個月在拍賣會賣出三個私宅（包括重復登場私宅），跟去年同期不相上下。

高力國際今年首五個月的成交私宅（包括重復登場私宅）有八個。相比之下，去年同期有14個。

對此，拍賣行認為，經濟情況放緩和房價走低，造成買家更加謹慎。

黃黎明指出，由於私宅價格持續走軟，加上即將出現的潛在房屋供應，促使買家采取觀望態度，只有在看到價格比預期或一般售價便宜時才會出手。

李乃佳說：“由於經濟低迷，買家一般上更加謹慎和挑剔，寧可在拍賣會後才洽談。”

此外，許多謹慎的買家不在拍賣會上競標，卻選擇在拍賣會前後購買原本供拍賣的房地產，除了基於可洽談較低售價，也因為買家通過私下協議購買的私宅，所須繳付的定金比拍賣私宅低了許多。

黃黎明表示，銀行進行拍賣的房地產的保留價（最低售價），通常都是定在估價左右。許多買家會在拍賣會後洽談較低價格。

定金方面，在拍賣會上購買的房地產定金是售價的5％或10％，而通過私下協議購買的私宅定金則是售價的1％。

根據仲量聯行（JLL）拍賣部主管莫思思的觀察，多數原本供拍賣的私宅，都是在拍賣會前後通過私下協議出售，但公司目前沒有具體數據。

她說：“買家在購買房地產時仍然相當謹慎，除非拍賣會的競爭激烈或價格適合，否則他們寧可進行私下協議，洽談價格。”

（據聯合早報）

房地產分析師指出，新加坡政府如果放寬私宅短期出租條例，中央區私宅價格將應聲上升。

他們也預測，盡管住家出租平台目前對本地酒店的影響還微不足道，但在未來的四年裡，通過住家出租平台招租的本地民宿將急速增加，份額可占整體客房的15％。

新加坡政府如果放寬私宅短期出租條例，中央區私宅價格將應聲上升。

近年來，隨著住家出租平台，如Airbnb、Roomorama、Wimdu等的興起，不少屋主已開始使用這類平台招徠短期租客，如游客、外派人員，以及有短期住宿需求的本地人，這種租賃活動多以日租形式交易。

根據仲量聯行（JLL）資本市場研究與咨詢部新加坡董事林若君的最新研究，一些歐美成熟國際大都市的住家出租平台民宿目前占當地所有客房的約25％，其銷售份額則占當地整體酒店業的約10％，並有望在2020年進一步提高至15％。

相比之下，Airbnb民宿目前僅占本地所有客房的約5％，其銷售份額則更小，只占本地整體酒店業的約2％。這是因為根據市區重建局現有條例，私宅單位的租約不能少於六個月，組屋的最短租約同樣也是六個月。

然而，林若君預測，本地民宿占所有客房的比率可在2020年達到15％，占本地整體酒店業的銷售份額則可提高至5％。這主要是因為本地酒店客房價格和住家租金之間仍有很大距離。

在最高檔15％房地產物業類別當中，酒店房間每月可帶來超過5000美元（約6880新元）的收入，一般長期出租的住宅可帶來超過4500美元（約6200新元）的收入，而短期出租的民宿則只能帶來3500美元（約4820新元）的收入。

她說：“Airbnb民宿每月平均營收之所以會比一般長期出租的住宅低，是因為民宿的入住率較低，約20％左右，而一般長期出租住宅的入住率則有90％。”

（據聯合早報）