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達1149個單位 新加坡房價下滑促使私宅銷量去年回升

受房價下滑推動，有地私宅的銷量去年回升至2013年的水平。儘管如此，分析師認為，較低價格不會使需求顯著增加，今年的需求大致上會和去年持平。那新加坡房產多少錢？

根據市區重建局的數據，有地私宅的價格去年下滑了4.4％，銷量則在同一時期增加了將近兩成。

市建局房地產資訊系統（REALIS）的數據顯示，去年共有1149個有地私宅單位售出，比前年的962個單位多。

2013年，售出的有地私宅單位共計1389個。

過去10年來，有地私宅的銷量從來沒有少過2000個單位，直到2013年政府實施總償債率（TDSR）限制房貸後，銷量才首次跌破這個界線，更在前年跌至少過1000個單位，唯有在去年才稍有起色。

有些發展商在市場稍有起色之際，準備順勢推出幾個項目。例如，加冷發展（Kallang Development）準備在5月開始，陸續推出排屋項目水鄉（The Springside）第11至第13階段的114單位，價格從270萬元起跳。該項目位於三巴旺一帶，發展商說，前10個階段的單位已經售罄。

凱德集團（CapitaLand）早前發佈業績時說，有地私宅項目Victoria Park Villas預計可在上半年推出。該項目位於加冕路，共有106棟半獨立式洋房與三棟獨立式洋房。

萬國公司（Bukit Sembawang）也考慮在下半年推出位於宏茂橋的有地私宅項目豪景山（Luxus Hills）第八階段的30至40個單位。

該項目發展商說，目前正在售賣的第七階段單位，已售出超過六成。這個階段包括28間排屋與四棟半獨立式洋房，價格從282萬元起跳。

根據統計，去年有地私宅買家普遍購買的房子多數介於300萬元至400萬元。

購買第10區（阿摩、武吉知馬、荷蘭路、東陵）豪宅的買家，則願意付500萬元以上的價錢。數據顯示，以私宅地址註冊的買家所買的101個第10區單位中，有76個單位的價格在500萬元以上。

買家仍相當謹慎

需求不會顯著增加

智信研究與諮詢總監王伽勝受訪時說：「合理的價格水平已經出現，但我認為這不會顯著增加需求。買家仍然相當謹慎，而且市面上有很多選擇。」

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮說，房貸限制仍然是抑制市場的主要因素。此外，他注意到，一些銀行的估價師的態度越來越保守，對有地私宅的估價有所調低，以致可借貸的款項隨之降低。

他說：「這意味著銀行不喜歡這種風險，願意借的錢不多。房地產市場是靠銀行貸款來運作，銀行的這種想法會影響市場的估價。」

 

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（據聯合早報）

2016年新加坡私宅房地產稅下調至20%

從2016年1月1日起，在新加坡，93%的房屋屋主繳交較低的房地產稅。

新加坡國內稅務局昨天發文告說，配合市場租金的下跌，住屋的年值（annual value）也將有所下調，讓更多屋主明年繳交較低的房地產稅。那麼新加坡房產交易稅是多少呢？

當局說，住在一房式、二房式和約2萬8200個三房式組屋自住屋主（owner-occupier）無需繳交房地產稅，其餘三房式、四房式和公寓式組屋的房地產稅下調的幅度介於9%至24%。

稅務局每年會定期評估住屋的年值，主要根據住屋的潛在全年租金來計算。這已是組屋屋主連續第三年繳交較低的房地產稅。

調整後，須繳交房地產稅的三房式組屋自住屋主可省下1元6角至12元，四房式組屋自住屋主可省下14元4角，五房式組屋和公寓式組屋（不包括執行共管公寓）自住屋主則可省下16元8角。

逾八成新加坡私宅房地產稅將下調3%至20%

另一方面，在繳交較低房地產稅的私宅屋主中，超過八成屋主的房地產稅將下調3%至20%。

房地產業研究專家智信研究與諮詢總監王伽勝認為，當局下調住屋年值完全是預料中的事情。

王伽勝說：「私宅出租方面有不少問題。新建成的私宅從2013年的1萬3150個單位增加到2014年的1萬9941個單位和2015年的1萬9000 個，預計在2016年完成的私宅單位會有2萬2000個。建成的房子增加，但發展商和屋主卻無法把房子租出，全島各地的房屋空置率因此上升。當局應該是認 為發展商和房主需要援助，才會下調住屋年值，可說是採取了善解人意的措施。」

明年市場仍趨軟住屋年值會持續下滑

另外，王伽勝預測無論是組屋或私宅，明年的整體市場仍會持續趨軟，之後的租金估計會因為房屋空置率攀升而相應下滑，住屋年值也會持續下滑。

另一方面，欣樂國際執行董事麥俊榮則說：「當局下調住屋年值是好事，有些發展商和屋主會從中受益，但我認為這不會給房地產市場帶來大的影響。住屋年值和房地產稅每年都會改變，往後的發展和走向也難以估計。」

稅務局已向所有屋主發出房地產稅通知。屋主須在明年1月底前繳交房地產稅，未及時繳稅者會面對相當於應繳稅金額5%的罰款。

 

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（聯合早報網）

新加坡房產稅：引入年值「劫富濟貧」

以低稅率聞名的新加坡，其稅制設計相當完善。很多在中國仍有爭議的稅目，新加坡很早就有了明確的法律規定，房地產稅就是如此。在新加坡，房地產稅是政府財政收入的一個重要來源，但與其說它給民眾增加了經濟負擔，不如說它是「劫富濟貧」的工具。那新加坡房產交易稅是多少？

新加坡房產稅的計算基礎是房屋的年值。所謂年值，是業主出租一個房間(不是一整套)一年所獲得的租金收入，再減去物業管理等開銷所得的純利潤。年值由稅務局每年根據各地的平均租金回報率計算，通常會低於租房的利潤。

新加坡政府對於年值超過8000新元(1新元約合4.5元人民幣)的自住房徵收4%-16%不等的房產稅，非自住房屋稅率則沒有起征點，從10%至20%不等。如果自住房年值低於8000新元，無需繳納房產稅;如果不是自住用房，就必須每年繳納最高800新元的房產稅。這一政策體現出政府對小戶型和低收入家庭的關懷。

 

隨著房產年值提高，所要繳納的稅款也水漲船高。以一個年值3萬新元的房屋為例，如果是自住用房，每年的房產稅為房屋年值(30000—8000)×4%，即880新元;如果出租，則為30000×10%，即3000新元。這一差額會隨著年值的增加而拉大，如果房屋的年值達到10萬，自住的業主需要繳納9200新元的房產稅，而非自住的業主則要承擔2萬新元的稅款。除此之外，自住用房的購房者每年會得到各種名目的優惠和抵扣，最終需要繳納的數目幾乎可以忽略不計，而非自住用房則必須全額繳付。

這一稅制的設計，與政府組屋的政策相互作用，讓寸土寸金的新加坡沒有出現惡意炒房的現象。在新加坡，9成居民生活在組屋裡，組屋由政府統一規劃，按照居民承受力而非市場價格定價，其標準是新加坡中低收入家庭4至5年的收入之和，或者20年至30年可用於住房消費的公積金之和——能夠購買一套組屋。對於海外人士來說，他們唯一的選擇是購買價格高昂的公寓，其房價不僅是組屋的幾倍，更需要交付不菲的物業費等費用。

總的來講，新加坡約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的，這一比例同樣反映在房產上。政府把從富人身上征的稅，拿來補貼組屋購買者，實現國民財富的重新分配。2011年和2013年，新加坡曾兩次對房地產稅進行改革，其基本思想仍是進一步傾向弱勢群體，讓高端住宅業主尤其是房產投資客繳更多稅。對於這一制度，記者在新加坡很少聽到抱怨聲。基本上能買公寓的，大多不差那點錢，而買組屋的中低收入者在各種補貼下，實際稅負幾乎為零。

 

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（據環球時報）

受供求差距的影響 私宅空置率攀升租金卻連續下滑

因為新竣工私宅單位越來越多，外來人員的增長卻跟不上腳步，使得市場出現供過於求的現象，造成整體私宅的空置率從2013年開始攀升，而與此同時租金則連續下滑。

根據市區重建局房地產資訊系統的數據，私宅在2010年的空置率是5％，2013年卻增至6.2％，到去年已達8.1％。那麼新加坡房產交易稅是多少呢？新加坡房產多少錢呢？

新需求的增長比新供應增長的速度慢，而外勞政策收緊是新需求增長放緩的原因

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不過，不同地區的空置率有所不同。截至去年第四季，西部的空置率最低，為3.1％，而東部的空置率最高，達10.4％。東北部也好不了多少，空置率為10.3％。

租金與空置率的關係如同蹺蹺板，一上一下。隨著空置率上揚，郊區私宅租金也從2013年開始下滑，而高檔和中檔私宅則從2014年起下滑。郊區私宅在2015年的租金跌幅最大，下挫5.6％。

出租市場疲弱，屋主如何避免獨守「空房」？分析師建議投資者採取不同策略，包括減低租金、制定較有伸縮性的租約和出租一些臥房，讓房子可以繼續出租，賺取租金來償還房貸。

對於空置率近年來不斷升高，分析師認為，這主要是供求失衡所造成。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，新需求的增長比新供應增長的速度慢，而外勞政策收緊是新需求增長放緩的原因。

他表示，由於外勞佔租金需求相當大的部分，因此當外勞數目下滑，對房地產的需求也會跟著收窄。

不僅如此，新竣工私宅的大量增加，也進一步加劇了供應超過需求增長的問題。

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳指出，在2011年大選以前，外勞的年度增長率是9.4％，之後卻跌至2014年的2.2％。相比之下，2014年第四季竣工單位的增長卻達6.7％。

智信研究與諮詢總監王伽勝指出，新竣工單位逐年增加，2013年有1萬3150個，2014年激增至1萬9941個，2015年稍減至1萬8971個，但今年全年預料將有2萬1905個竣工。

王伽勝認為，租金競爭激烈，使得好些屋主租不出房子，以及一些屋主不願意「紆尊降貴」而降低租金，擔心吸引到自己不想要的租戶，都是房子空置的一些原因。

最終供過於求也進一步打擊了租金市場。麥俊榮說：「新供應和新需求的失衡對房屋價格和租金形成下跌壓力，使得目前的住宅市場成了租戶市場，租戶具有主導權。

出租市場疲弱，屋主要如何避免成為「空屋」屋主？以下綜合了各分析師提出的意見：

一、爭取現有租戶續約。儘可能迎合租戶的要求，包括減租或幫忙進行維修。

二、若房子空置，則應削減租金叫價。對價格敏感的潛在租戶來說，這一招最為有效。

三、儘量讓房子顯得與眾不同，可以通過裝修和裝潢來達到這個效果，但也不要花太多錢，以免得不償失。

四、制定較有伸縮性的租約，例如10個月租期，而非一年或兩年。

五、考慮出租一些臥房，總比讓整個房子空置來得好。但值得注意的是，屋主仍然得為整個房子交付房地產稅，因為房地產稅是以整個房子的市場租金計算。

六、配合租戶的一些特別需求作出調整。例如，對一些時常需要出國公幹的租戶，屋主可考慮幫他支付水電費，或者根據租戶出國時間的長短給予租金折扣等。

七、時間是關鍵因素，不要獨守「空房」太久，否則競爭者越來越多，屋主將失去先行者優勢。

八、尋求專業有經驗豐富的房屋經紀的協助，以更快租出房子。

 

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（據聯合早報）

分析師：新加坡今年更多新私宅將減價集體出售

根據仲量聯行的計算，未售出的新高檔私宅單位將從2013年的600多個，增至今年的800多個。受QC條例影響的高檔私宅單位，也從2013年的200多個，增至2014年的近600個。儘管這個數字在去年稍微下滑至近500個，但在今年又回彈至約550個。

由於一系列房地產降溫措施和相關條例在今年產生更大效應，市場分析師認為我國今年將出現更多減價集體出售的新私宅買賣。

新加坡今年更多新私宅將減價集體出售
新加坡今年更多新私宅將減價集體出售

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根據仲量聯行（JLL）昨天發佈的2016年新加坡房地產市場展望報告，相對過去三年，今年將有更多未售出的新高檔私宅單位，預計會有更多這類私宅以減價集體出售方式轉手。

根據發展商合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則將面對高額的延長費。

這類延長費是按地段地皮價和未售出單位佔比計算，第一年、第二年和第三年的延長費分別是未售出單位地皮價的8％、16％和24％。在這種情況下，上市發展商可以選擇私有化，成為新加坡公司，也可以減價集體出售單位，以避免支付這筆延長費。

根據仲量聯行的計算，未售出的新高檔私宅單位將從2013年的600多個，增至今年的800多個。受QC條例影響的高檔私宅單位，也從2013年的200多個，增至2014年的近600個。儘管這個數字在去年稍微下滑至近500個，但在今年又回彈至約550個。

與此同時，找尋單一買家集體購買單位的發展商也逐年增加。以這種方式招徠買家的新高檔私宅單位，從2013年的不到50個，增至2014年的200個，今年預計多達500個。

發展商集體出售單位時，一般會給予買家很顯著優惠。過去一年半，集體出售的六個新高檔私宅項目，優惠高達15％至35％。

仲量聯行指出，本地高檔私宅價格如今比其他國際城市低了40％至50％，比倫敦和紐約便宜約80％至90％，比中國香港便宜160％。

另一方面，額外買家印花稅（ABSD）也將影響發展商。政府在2011底推出該措施，規定發展商須在五年內完成私宅項目並將所有單位賣出。若期限後仍有賣不出的單位，發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％，ABSD在2013年初又上調至15％。

從2011年底算起，今年底將有第一批私宅期滿，發展商將面臨支付額ABSD情況。與QC條例不同的是，就算項目只有一個未售出單位，發展商也須支付額外買家印花稅。

仲量聯行預計，本地整體高檔和大眾私宅價格會在今年繼續下滑5％至10％，並預計明年觸底。該行認為，本地住宅的可負擔性，已接近2003年經濟萎縮時的水平。這是因為國人收入在2003年至2015年增長90％，同期的高檔和大眾住宅價格則增長70％至80％。

 

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（據新加坡早報）

降溫措施雖暫未松綁 分析師看好新加坡房地產板塊

儘管當地政府現階段不打算放寬降溫措施，新加坡私宅價格仍可能進一步下調，但分析師認為最壞的時期已過，看好房地產板塊。

儘管新加坡私宅價格可能進一步下調，但分析師依然看好房地產板塊

新加坡財政部最近向媒體表示，現階段沒有必要延長私宅必須在五年內完工的期限，令房地產發展商對大選後降溫措施鬆綁的期待落空。證券分析師認為，隨著更多單位推出市場，發展商將會讓步削價；但整體而言，房地產板塊仍受看好，特別是凱德集團（Capitaland）和城市發展（City Development）。

根據發展商合格證書條例，凡有外國股東的發展商（包括所有上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目；並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內，賣出所有單位，否則得繳付罰金。

房價可能進一步下調

一旦逾期沒有“清貨”，所有未售出單位將按比率來繳付罰金，第一年的延長費相等於土地價格的8％、第二年提高至16％、第三年則高達24％。

馬來亞銀行金英證券分析師王致浩表示，2013年額外買方印花稅（Additional Buyer Stamp Duty）實施以來，在政府售地計畫（GLS）推出的項目，在2016年第四季逾期未售的私宅單位預料會有32個，到了2017年會激增至3022個。因此，房價有進一步下調的可能，尤其是大眾私宅市場。

王致浩表示：“我們預測2016年政府還是會放寬降溫措施，雖然銷量不會馬上回彈，但對發展商來說是去掉肩上的一個重擔。”

他認為發展商已挨過降溫措施的最壞時期，因此給予“加磅”評級；但僅給予華聯企業“持守”評級，目標價為1.92元，昨天閉市價是1.795元。被多名分析師建議“加磅”的房地產股包括凱德集團、城市發展和永泰控股。

大華繼顯分析師預測，在最壞的情況下，私宅單位因滯銷而必須繳付罰金，大型發展商的賬面價值將減少2％至7％，如凱德集團和城市發展的賬面價值會減少5％。中型和小型發展商則承受較大風險，賬面價值可損失13％至21％，如喜敦控股（Heeton Holding）和星控股（Sing Holdings）分別會損失20.7％和20.5％的賬面價值。

分析師認為，大型發展商有足夠“銀彈”來承擔可能面對的罰金。目前的房地產股價，其實也已經將這些負面因素考慮在內，因此維持“加磅”評級。

星展唯高達分析師陳偉祥認為，發展商營收相當穩定，因為發展商都要“清貨”，而且商業項目做得不錯；只是辦公樓和零售方面業務表現疲弱，可能會拉低盈利。

陳偉祥認為房地產股還是相當有吸引力，因為這個板塊的股價資產淨值比（P/NAV）的0.72倍，接近股價重估淨資產淨比 （P/RNAV）的0.6倍。

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（互聯網資訊綜合整理）

新加坡非有地私宅價格 連續七個季度下跌

儘管交易量回彈，新加坡非有地私宅價格連續第七個季度下跌。這是過去13年以來，私宅價格持續下滑最久的一次。從2013年第三季的高峰算起，私宅價格已累計下跌近7％。

新加坡非有地私宅價格 連續七個季度下跌

分析師指出，房地產降溫措施和貸款限制沒變，再加上私宅供應飽和、人口增長放緩，因此私宅價格持跌是「毫無懸念」，但令人稍感意外的是，大眾化私宅價格跌幅正在擴大。

根據市區重建局昨天公佈的預估數據，私宅價格在今年第二季環比下跌0.9％，跌幅略小於第一季的1.0％，上半年累計下跌1.9％。

分析師認為，私宅價格接下來會繼續適度下跌，全年整體跌幅介於4％至6％，自市場高點算起的跌幅介於9％至11％。

高力國際研究諮詢部主管謝岫君認為，私宅目前的累計價格跌幅適中，可視為「軟著陸」。世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振倫卻認為，未來幾個月政府放寬降溫措施的可能性會提高。

我國私宅價格上一次如此下跌是在2000年至2002年。受互聯網泡沫破滅影響，私宅價格當年連跌八個季度。

此次的預估數據顯示，各類型非有地私宅價格在第二季都下跌。其中，大眾私宅（中央區以外，簡稱OCR）下跌1.2％，大於第一季的1.1％、去年第四季的0.8％，以及去年第三季的0.4％跌幅。

高 檔私宅（核心中央區，簡稱CCR）下跌0.5％，略大於第一季的0.4％跌幅，但顯著少於此前三個季度的0.8％至1.5％跌幅。中檔私宅（其他中央區， 簡稱RCR）則下跌0.5％，顯著小於第一季的1.7％跌幅。也就是說，大眾私宅價格跌得更快、中高檔私宅的跌勢則有所收縮。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝解釋說，55％大眾私宅買家是組屋提升者，轉售組屋的價格滑落得比大眾私宅更快，擴大了兩種住房的距離，減少提升者購買私宅的興趣。

ERA產業主要執行員林東榮說：「大眾私宅下跌幅度最大，一部分原因是中央區以外的地區擁有大量沒賣出的項目，與轉售市場一起爭奪買家。」

智信研究與諮詢總監王伽勝說：「大眾私宅的投資者找租戶困難，有更多會考慮脫售單位。買家看到單位空置，會質疑單位的投資潛能，因此積極地討價還價。」

但從累計價格跌幅來看，大眾私宅的跌幅，其實比中高檔私宅小。沈振倫指出，自2013年市場高點以來，中高檔私宅價格累計下跌7.4％，大眾化私宅則下跌5.3％。

他說：「中高檔私宅的累計價格跌幅較大，主要是中央區有大量舊單位以較低價格轉售，拉低了該區的價格指數。中央區以外，以較高價格出售的大眾私宅新單位，在前幾個季度有強勁的銷量，放緩了該區的下跌情況。」

謝岫君也指出，中高檔私宅跌價後，買家對這些私宅的興趣略有上升，在第二季為中高檔私宅的價格帶來支撐力。

在私宅交易量方面，王德輝指第二季的非有地私宅買賣禁令（caveats）有2912個，環比增長49％，也比去年的平均季度交易量略高，顯示私宅交易量有所回穩。

謝岫君指出，現在至2019年的私宅供應可觀，截至今年3月，共有1萬9359個私宅單位未售出，這包括那些已推出的項目，和那些符合銷售要求但仍未推出的項目。

她認為，買家在今年下半年仍會採取觀望態度，發展商也會謹慎推出新項目，但不管是發展商還是轉售單位的賣家，仍然有一定的持有力。

新加坡5月份非有地私宅轉售價下跌0.6％

新加坡整體非有地私宅轉售價格繼續下跌，5月份私宅轉售價格，相比4月下跌0.6％。

根據出爐的國大房地產價格指數（SRPI），除了3月份短暫上揚0.2％外，該指數今年以來的其他月份都處於下跌狀態，而且5月份的整體私宅轉售價跌幅擴大，從4月的0.3％擴大至0.6％。

新加坡5月份非有地私宅轉售價下跌0.6％

分析師表示，私宅轉售價下行將是本地樓市下來的「新常態」，不過從每月轉售價格波動不超過1％的情況來看，轉售價預料會趨向穩定。

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳說：「除非市場出現一些重大變化，例如政府放寬降溫措施條例等，造成市場的『反射性反應』（knee-jerk reaction），否則私宅轉售價只會保持在現有水平或稍微下跌。」

根據國大房地產價格指數，中央區和非中央區的私宅轉售價格在5月都下滑，前者跌1％，後者則微跌0.1％。

智信研究與諮詢總監王伽勝表示，5月的私宅轉售價微跌，一方面顯示農曆新年後在3月掀起的買氣難以持續下去，另一方面也是因一些反應熱烈的項目在4月推出後，市場又恢復到淡靜局面。

4月份有兩個新項目推出，即位於巴特禮地鐵站附近的綠盛邨（Botanique＠Bartley），以及位於義順地鐵站旁的北園公寓（North Park Residences）。這兩個項目反應熱烈，促使該月份的新私宅銷量月比激增83％。

李乃佳認為，如果只是單個月份，私宅轉售價變動並不大，但若從較長期走勢來看，轉售價明顯呈下行趨勢，特別是中央區。

中央區私宅轉售價格指數去年5月處於150點左右水平，現在卻跌至133.4點，一年跌幅為11％。

李乃佳說：「明顯地，中央區一些私宅業主基於不同原因，例如不想再繼續等樓市回彈，或是想脫售資產去投資其他項目等，如今更願意以較低價格把私宅單位賣出。」

另一方面，面積不超過506平方英呎的小型公寓，其轉售價則由升轉跌，從4月份的上揚0.4％，在5月份轉而下跌1.3％。

對此，王伽勝認為，這說明4月份小型公寓轉售價上揚，純粹是偶然情況。

事實上，由於自去年起有更多小型單位竣工，小型公寓這個私宅市場的競爭已越來越激烈。

展望未來，王伽勝預計小型公寓轉售市場將繼續疲弱，而整體私宅轉售價今年估計會下跌高達6％。

2015年4月新加坡房價趨勢報告

4月份新加坡房地產市場繼續降溫，由於缺乏利好消息刺激轉售私宅市場，加上受降溫措施的持續影響，是導致4月份轉售私宅價格繼續面對下行壓力的原因。
　　
但他們也表示，轉售私宅價格接下來應不會有大幅波動，所以期待轉售私宅價格大跌的買家，將很難尋得符合他們預期價位的私宅項目。


私人公寓市場

新加坡私人公寓市場4月份的銷售每尺均價為1246 psf，相較3月的1206 psf 上升了3.3%。與去年同期相比略微下降0.7%。

銷售交易總量為944宗，相比3月份的912宗略微增加了3.5%，但與去年同期相比則下降了15.3%。


租賃市場

新加坡私人公寓市場4月份的出租每尺均價為3.67 psf，相較3月的3.57 psf 上升了2.8%.相較去年同期的3.84psf則下降了4.4%。

銷售交易總量為5365宗，相比3月份的5250宗增加了21.9%。相較去年同期的4809宗也增加了11.6%。

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新加坡：相對於非面海單位 海景公寓溢價大縮水

一向令買房者趨之若鶩的海景公寓，近兩年來的吸引力已大不如前。據分析師統計，有海景的私宅單位過去一年交易量極少。此外，面海單位過去數年的投資回報並沒有高於非面海單位，這類單位相對非面海單位的溢價已出現大縮水。

新加坡：相對於非面海單位 海景公寓溢價大縮水

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智信研究與諮詢（R’ST Research）總監王伽勝以第4郵區吉寶灣的瀕海公寓為例說明，當地的面海單位溢價已從2012年前的8％至10％，跌至如今的3％至5％。

由於華人一般認為「水能生財」，瀕海公寓向來是華人買房者追捧的一種私宅。此外，在擁擠大都會中擁有一間可遙看大海的單位，不僅能提高本身的生活享受，也能凸顯社會地位。

仲量聯行（JLL）東南亞研究部主管蔡炎亮說：「海景也是出租賣點，有海景的投資單位更容易出租，租金也可更高。」

新加坡四周環海，可供住宅用途的瀕海地段卻不多。瀕海公寓主要分佈在六個區域，包括第15郵區至第16郵區的東海岸、第5郵區的西海岸、東北部第17郵區至第18郵區的白沙和羅央、南部第4郵區的聖淘沙升濤灣、同區的吉寶灣，以及第1郵區至第2郵區市中心內的濱海灣。

王伽勝說，2000年至2008年是海景公寓全盛期，許多買家不惜支付高昂的溢價來買一間面海公寓。據蔡炎亮計算，即使是同個地區、同個項目或同座大樓，面海公寓過去十年的平均售價，比非面海公寓售價高出5％至20％。

以東海岸的私宅為例子，碧灣路的旭日灣（Costa del Sol）是本地較知名的瀕海私宅項目，落成於2004年，正前方是大海且無高樓遮擋，單位也有落地窗，凡12樓以上單位，都可遙望大海。其正後方的翠灣園 （The Bayshore）落成於1997年，視野被旭日灣擋住。蔡炎亮指出，旭日灣面海單位售價比翠灣園高20％至30％，但這必須把落成年份不同考慮在內。

西海岸海皇園（Blue Horizon，2005年落成）面海單位的售價，分別比後方西灣公寓（West Bay Condominium，1993年落成）和西海灣度假公寓（Westcove，1998年落成）單位高出15％至25％。

在東北部，白沙項目漣漪灣（Ripple Bay）的面海單位售價，比同項目非面海單位高3％至10％。此外，同區的執行共管公寓項目Sea Horizon和水彩苑（Watercolours），前者的面海單位售價，也會比後者面積相似的非面海單位高10％至13％。

市場淡靜　面海公寓交易低

不 過，戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳受詢時指出，樓市一片大好時，面海公寓售價的確會比非面海公寓高10％至15％，「但如今市場淡靜，近年來面海 公寓很少交易，因為買賣雙方在價格方面存有很大分歧。一方面屋主想借海景推高價格，另一方面在總償債率框架（TDSR）和額外買家印花稅（ABSD）措施 下，買家更不情願多付一分錢」。

李乃佳以第4郵區吉寶灣映水苑（Reflections at Keppel Bay）項目為例說，這個剛落成兩年的項目在去年下半年，僅有兩間面海單位轉售。同樣的，位於聖淘沙升濤灣的泊寧軒（The Berth by the Cove）項目，從去年下半年至今，僅一間面海單位轉售。

王伽勝直言，打著「瀕海生活」旗幟做賣點的私宅項目已經落伍。本地在2008年之後有更多新私宅項目湧現，許多靠近地鐵站，給予買家和租房者更多選擇。相比之下，許多瀕海公寓則地點偏僻，也不靠近地鐵站。

所處地區影響房價

此外，舊的面海公寓落成已有一段時間，公眾對其缺點也開始有一定認識，也削弱了面海公寓原有的賣點。譬如，瀕海公寓較潮濕且鹽分高。李乃佳說，瀕海公寓維修保養成本較高、窗口正對大海的單位到了晚上，視野幾乎是漆黑一片。