青春丶稳健丶亲商 柬埔寨市场潜力巨大

柬埔寨的经济增长强劲,从2011年至2019年,年增长一直维持在至少7%。根据柬埔寨国家银行,该国去年的海外直接投资(FDI)增长12%至36亿美元,其中来自新加坡的投资额占6%。柬埔寨虽具备亲商环境,但法律和条规正处于形成的过程,有些现有条规的局限性也高。因此,进军柬埔寨的外国企业,大多寻找可信赖的当地伙伴进行合作。

金边独立碑前的回旋处车水马龙。(图片来源:联合早报 – 林泽锐摄)

柬埔寨首都金边是湄公河畔的城市,这条历经了壮阔历史的河流曾经目睹这个国家的苦难,但现在也正在见证它开始稳步地发展,以及新与旧的迅速交替。

随着外来直接投资逐年上扬和旅游业的日益兴盛,柬埔寨房地产发展领域也相应活跃。单在2018年,获批准的建筑项目有2867个,总值52亿美元。 

正因为柬埔寨的这股城市发展势头,让勇于尝试的新加坡建筑事务所Create Architecture,有机会走出国门大展拳脚,接下他们在本地没有机会承接的大规模项目。

该公司打从2015年成立就一直放眼海外,积极进行行销,隔年因接下金边的服务公寓兼酒店项目Lumiere Residence的设计工作,而打入柬埔寨市场。该项目从2016年动工,去年初竣工,有166个单位。

Create Architecture合伙人许乃彦接受《联合早报》访问时指出,金边具有庞大潜能,提供了公司很多不同的机会,包括有机会参与一些在新加坡或许比较难承接到的项目。

另一名合伙人陈炳辉则指出,项目刚开始时,公司三名合伙人也有点担心到底可不可以做到,后来项目顺利完成,这提振了大家的信心。他说:“一旦你冲破了界限,就会追寻更高目标,我们扩大了自己的疆界,开始去探索未知的领域。”

公司通过密切的合作关系建立信任,但也须说服当地客户接受自己前卫的设计理念。

去年中,公司也完成了第一个商业厂房项目。该项目占地3.7公顷,位于未来的新机场附近。

由于获得好口碑,Create Architecture陆续接到多个新项目,包括拥有1680个单位的一个住宅项目、一个服务公寓,以及两个酒店项目。目前,合伙人每一两个星期都会到柬埔寨视察。他们计划于今年内在当地设立办事处。

负责缅甸、泰国、柬埔寨及老挝市场的新加坡企业发展局区域主管梁清玲认为,柬埔寨具备让外商进驻的潜力。首先,柬埔寨拥有亲商环境,新加坡企业对当地的兴趣提高,部分也是基于这个因素。

外国人可持公司100%股权 也可避免双重征税

例如,当地政策允许公司的所有权可以100%由外国人持有。此外,新加坡同柬埔寨也有避免双重征税协定。

其次,柬埔寨政府正在探讨推动经济增长的多元化。过去推动国家经济发展的行业主要是服装业和旅游业,但当地政府如今把更多精力投入发展包括服务和数码领域。例如,柬埔寨已宣布,打算在2023年之前转型为数码经济体,企业可以掌握机会和先行者优势。

此外,柬埔寨拥有庞大的年轻消费市场,1600万人口的平均年龄是24岁。

东南亚区域,柬埔寨是城市化速度最快的经济体之一。随着金边等地发展,对能源管理和城市方案等将有需求。

梁清玲说:“由于海外市场的运作环境不同,寻求海外发展的公司应该做好功课和做好充足准备…… 企业应该同懂得驾驭商业环境的当地伙伴合作。”

新加坡发展商豪利控股(Oxley Holdings)就因为结识了柬埔寨的商业伙伴,才决定在2014年进军当地市场。

豪利控股执行主席兼总裁陈积光接受《联合早报》访问时说,他于2013年中到柬埔寨暹粒,原本为参与慈善工作,却认识了柬埔寨房地产巨头Worldbridge集团主席礼德谢(Oknha Rithy Sear)和新加坡商人,他们在当地都拥有土地。

之后,陈积光利用半年时间观察柬埔寨市场,看到金边许多烂尾楼,不免感到担心。

年轻人口庞大 且具消费能力

不过,他也发现当地市场的潜力。“柬埔寨的有庞大的年轻人口,他们现在大多数也会讲英语了,也会讲一点华语。我也看到很多中国大陆的商人和游客,一些国际和新加坡品牌也入驻当地。”

有意思的是,堵塞的交通让他察觉到路上有不少新款汽车。这一切证明“柬埔寨有一定的消费者和房地产投资者。

公司的第一个大型综合项目The Bridge在2017年竣工。当中有居家办公SOHO单位,也有公寓住宅单位,已全售罄。

第二个大型综合项目The Peak则还在兴建中。该项目共有55层楼、高230米,一旦竣工预计会稳坐金边最高建筑的宝座。项目包括两座住宅大楼和一座商业大楼,不仅将迎来香格里拉酒店,商场也将由首次进驻当地的凯德集团管理。

豪利控股在金边发展的第三个项目是有地住宅The Palms,销量不俗。

The Peak项目现正在居外网上出售。永久产权,设有豪华住客会所,建筑面积65平方米的1卧1卫,只售约¥ 180万(点图查看项目详情)

谈到在柬埔寨所取得的成功,陈积光认为当地伙伴扮演重要角色,除了向当地富裕人士说明豪利强项,也努力推售项目。他有感而发:“出外靠朋友,在别人的国家,最重要的是找到真正跟你有同感、期望也一致的伙伴。”

不过,陈积光已意识到市场有供过于求的迹象,因此将会放缓在当地发展第四个项目的计划。

尽管柬埔寨今年的经济增长可能放缓至6.9%,但它仍是东南亚最快速增长的经济体之一。不过,可能对经济增长构成下行风险的一个因素是,柬埔寨主要出口伙伴欧盟,可能撤销对它的贸易准入优惠。

柬埔寨有许多年轻人,1600万人口的平均年龄是24岁。(图片来源:联合早报 – 林泽锐摄)

开银行也为专业操守立标准

经济发展和中产阶层崛起,带动对银行服务的需求,促使本地企业进驻当地推展业务。

总部设在金边的辉立银行(Phillip Bank),服务对象多数是柬埔寨人,它是新加坡辉立资本旗下的公司。

银行2009年投入运作,此后以收购和投资活动加强银行业务。它最近刚获得柬埔寨政府的批准,同当地一家微型贷款公司KREDIT Microfinance合并,分行从六个增加至89个,成为在柬埔寨分行网络第三大的商业银行。它也经营一般保险和人寿保险业务。

辉立银行董事兼股东代表王重奋接受《联合早报》访问时说,合并后银行拥有广泛的贷款客户,最低的是个人贷款每月约2000美元,最高的贷款是七至八位数美元。贷款者的类型广泛,有微型企业、中小企业和大型企业。

谈到该银行的缘起,辉立资本执行主席林华铭当年到柬埔寨考察,对于微型贷款既能做好事,又能是一门能够做得好的生意感到乐观,因而进入当地市场。

王重奋认为,亲商环境、“不完美的市场”、年轻人口,以及稳定的政治,有利于该银行的业务发展。

至于在柬埔寨经商的挑战,他认为有些条规可能过于局限,但表示可以理解当局为了要达到较高审慎标准的需要。

另一项挑战是当地人的专长,还追不上经济和银行领域的快速发展,使得辉立银行必须聘请外来人才。

王重奋也对不良风气进行整顿,在接管银行的两年内开除六七名对贷款收取佣金的员工。“我们必须为当地员工树新标准,让他们了解哪些是不可接受的行为。”

推进金融科技提供虚拟银行服务

接下来,公司将为零售客户重新启动移动银行服务,以及预计在一年内推出面向企业的互联网银行业务。

另一方面,新加坡一家小型金融科技公司,也通过提供科技服务,在当地金融市场寻求发展机会。

该公司的专长是提供科技方案和服务,包括数码识别、生物识别和图像处理、支付解决方案、自动化、数据分析和智能卡。

Adera Global集团总裁王瑞隆受访时说,公司为柬埔寨国内最大银行爱喜利达银行(Acleda Bank)提供虚拟柜员机(virtual teller machine)和定期存款机,第一阶段会先设置超过50台机器。

他说,该公司属于正在增长的小型公司,因此只打算在自己熟悉的市场发展,目标市场是中国与柬老缅越泰(CLMVT),如今在中国和越南已有业务。

公司入驻越南后,派销售人员到柬埔寨考察,发现柬埔寨有许多外资涌入,而到处都有基础建设和房地产的建造工程,适合公司到当地发展。

Adera将在银行总部设立一个平台,管理和监督设于分行的这些机器。未来,公司也将协助该银行推动数码付款。

柬埔寨拼搏生存指南

(图片来源:联合早报)

1. 尽管外资公司可完全拥有一家企业,但要进入柬埔寨的新加披企业应该考虑同可信赖的当地伙伴合作。

2. 出席企发局的工作坊和讲座,了解更多市场机会。

3. 同大企业交涉时,应花时间同主要决策人建立联系。

4. 尽管美元是当地商界实际使用的货币,但应尽量使用柬埔寨瑞尔,这将有利于管理支出。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售柬埔寨房源,或致电 400-041-7515 谘询柬埔寨房产投资的机会。



来源:联合早报
编译:Zoe Chan

疫情致新加坡经济陷衰退 低迷房市下高端豪宅仍受外资追捧

受新冠肺炎疫情影响,今年第一季度新加坡住宅的交易和价格均出现了大幅下跌,由于当地疫情反复,第二季度的房市预计难有回升。新加坡房地产市场或将陷入自2008年第三季度全球金融危机以来最低迷的时期。

亚洲房产科技集团居外IQI 6月初发布的调查报告显示,受访的经纪人普遍认为今年新加坡的住宅价格和租金都会出现下降,预测的均值为价格下跌2.6%、租金下跌4.2%,直到2021年才会出现部分回暖。

居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,多数房地产商对新加坡处理此次疫情危机的方式表示认同,新加坡房产经纪人普遍预计未来一年外国买家的购买量会增加,因为该国对疫情的处理相对较好,价格即使有小幅下降的预期,但与同类市场相比,仍会保持相对稳定。

据第一财经从居外网得到的询盘数据显示,2019年,居外网用户对新加坡住宅的询盘量同比增加了55.3%,其中最显著的激增发生在第二、第三季度;2020年第一季度,询盘量虽然同比上升了13%,但环比却下降了27%,说明整体需求疲软。不过二季度,随着疫情趋缓,以及开发商各种优惠措施相继出台,询盘量已有所回升。其中,询问新加坡房产的用户主要来自中国广东(28%)、北京(14%)和河北(12%)。

李显龙:GDP预计萎缩4%~7%

2020年上半年,新冠肺炎疫情的大流行让全球经济跌入低谷,经济十分依赖于全球化和贸易的新加坡自然难以独善其身。

6月7日,新加坡总理李显龙发表公开讲话称,2020年度新加坡的国内生产总值(GDP)预计萎缩4%~7%,而这将是新加坡立国以来最大幅度的经济衰退。

全球信息提供商IHS Markit最近在对400家位于新加坡的私人企业进行调查后发现,在内需疲软、外需又大幅萎缩的情况下,受访的九成企业都陷入了业务下滑的困境。

以贸易为例,新加坡统计局5月20日公布的数据显示,受供应链中断与需求下降影响,该国一季度境内批发贸易额同比下降9.6%、环比下降1.4%;对外批发贸易额同比下降12.2%,环比下降9.6%。

在经济如此萎靡不振的背景下,房地产市场的低迷也是在所难免。

新加坡戴玉祥产业咨询公司(EDMUND TIE & Company)上周公布的数据显示,2020年第一季度,新加坡私人住宅的均价环比下跌了1.0%,其中非有地私人住宅(Non-Landed Properties)已是连续第二季度出现下降。同期交易量的下跌更为明显,环比下降了14.4%,至4174套,为2019年第一季度以来最低水准。

尽管如此,与前两次重大金融危机之初房价分别下跌1.9%(1996年Q1)和2.4%(2008年Q3)相比,此次的跌幅并未超过前高。

戴玉祥产业咨询公司认为,3月下旬起,因新冠肺炎确诊人数突然激增,导致了该国采取了严格的居家隔离政策,使得市场交易量直线下滑。考虑到新加坡在5月底、6月初才逐渐放松疫情管控措施,且当前每天仍有数百例新增确诊病例,第二季度的房市也难以乐观。

不过,随着全球主要经济体的疫情逐渐平稳,复产复工相继展开,李显龙表示,其他国家正逐渐解封,新加坡也在有序重启经济,同时也将不遗余力地吸引和留住人才与投资。

新加坡房产深受中国买家青睐

新加坡的住宅物业,一直被视为金融市场不确定环境下的“避风港”,因此广受全球富豪欢迎。6月初,房地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)发布的最新报告显示,新加坡在2019年全球住宅价格最高的十大城市中排名第三,住宅均价为91.56万美元(约合人民币651.52万元),仅次于中国香港(125.44万美元,约合人民币892.6万元)和德国慕尼黑(100万美元,约合人民币711.58万元)。

根据新加坡市建局(URA)的统计,2019年新加坡私人住宅交易量为16962套,其中外国买家参与的交易占21.7%,而外国买家中的约四分之一都持有中国护照——自2017年起,中国买家一直新加坡房产最大的海外投资者,超过了马来西亚、印度、印度尼西亚和美国。

虽然今年第一季度,根据URA数据,外国买家数量环比大跌了26.1%,仅成交215套,但居外IQI问调的经纪人中,仍有48%认为,今年外国买家的交易总量将超过2019年,这意味着下半年可能迎来一波大反弹。

这并非没有先例,2008年金融危机爆发之后,随着美联储量化宽松政策的实施,大量热钱涌入新加坡楼市,推动新加坡房价持续飙升,短短数年内就上涨了超过50%,直到政府插手调控,才让房价涨幅趋缓。

奇米尔对第一财经记者表示,疫情带来的另一个重要影响是现在大部分房地产营销,甚至部分销售流程都转移到了线上,86%的经纪人认为线上直播活动对外国买家的是有效的营销工具。此外,超过40%的经纪人把在线广告、社交媒体和虚拟看房视为有效或十分有效的推销手段。

或许正因如此,尽管中国买家第一季度的交易量有所下降,但URA的数据显示,购买300万美元以上房产的数量反而超过了去年同期。

据外媒报道,新加坡房地产公司ERA的一名经纪人符策铭(Clarence Foo)表示,5月有三名中国籍买家共同购买了6套价值共2000万新币(约合人民币1.017亿)的公寓。据悉,其销售过程主要通过线上完成。另外还有一名来自中国的买家则斥资1200万新币(约合人民币6104万)买下了同一项目的3套3居室的公寓——离新加坡地标滨海湾金沙酒店步行仅需5分钟。

新加坡政治、经济稳定,且监管严格,因此当地的房地产具有优异的避险属性。

居外网上有1400多套新加坡在售房源,欢迎点击查看

新加坡合登亚洲集团营销总监黄文富也对第一财经记者表示,新加坡政府近几年颁布了一系列措施,如提高印花税,申请贷款需看买家收入等,稳定了楼市。疫情下政府也及时推出举措,户主如有经济状况,可以推迟还贷至明年,所以最近并没有见到的抛售房屋,楼市仍能整体保持稳定。

世邦魏理仕也预计,今年新加坡单套住宅200万美元(约合1423万元人民币)的价格仍将是投资者的最佳选择。尽管疫情爆发,但房地产开发商仍在继续开发新楼盘,同时样板房也在采取预防措施,而低利率可能会刺激并维持本地和外国投资者的潜在需求。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售新加坡房源,或致电 400-041-7515 谘新加坡留学、移民或房产投资的机会。


来源:第一财经
编译:Zoe Chan

2021年QS世界大学排名的关键信息全在此!

昨天(6月10日)早上,2021QS世界大学排名发布!启德留学整理了两个小时的直播视频,来跟大家以文字的形式展现出来。在解读观点之前,我们还是先来带大家了解一下QS排名

什么是QS排名

QS世界大学排名,是由教育组织Quacquarelli Symonds所发表的年度世界大学排名。QS世界大学排名(QS World University Rankings)是历史第二悠久的全球大学排名

QS世界大学排名、《世界大学学术排名(ARWU)》、《usnews世界大学排名(US News)》和《泰晤士高等教育世界大学排名》被视为目前世界最具影响力的四大排名 。因其问卷调查形式的公开透明而获评为世上最受注目的大学排行榜之一。

本次排名是QS自发布全球大学排名以来的第十七次排名,中国大学再创排名新高。

评分标准

本次QS世界大学排名共采用了六个指标:

(1)学术声誉40%:基于超过94000名学者的调查问卷反馈;

(2)雇主声誉10%:根据超过44000名雇主关于大学与毕业生就业水平的调查答复;

(3)单位教员论文引文数20%:衡量学术研究的影响力,通过五年内大学研究论文的引用总数除以大学的教师数量得出;

(4)师生比例20%:代表教学规模,将学生人数除以教职员工人数得出,可以用来参考各个大学的班级规模;

(5)国际教师比例5%:QS的两个国际化指标之一,它衡量的是大学中非本国教师的比例;

(6)国际学生比例5%:QS的两个国际化指标中的第二个指标,它衡量的是大学中非本国学生的比例,这也可以表明大学吸引世界各地人才的能力。

好,那我们现在就从国家和地区的维度,来和大家具体分析我们这回的排名!篇幅原因,无法将所有直播内容完整呈现,我们挑了一些关键信息点给大家浓缩展现。

01 世界TOP20英国大学依然占据1/4

牛津大学位列世界第5名、剑桥大学排名第7、帝国理工学院上升一名排名第8、伦敦大学学院第10名,排在前20名的还有爱丁堡大学。至此有5所英国大学入围世界TOP20,占据1/4席位 ,与去年保持不变。

02 18所大学入围世界TOP100


曼彻斯特大学
维持不变,依然是第27名
伦敦国王学院上升2名,排在第31名
伦敦政治经济学院排在第49名
布里斯托大学排在第58名
华威大学维持不变,依然是第62名
格拉斯哥大学排在第77名
杜伦大学排在第86名
伯明翰大学排在第87名
南安普顿大学上升7名,排在第90名
利兹大学上升2名,排在第91名
谢菲尔德大学排在第93名

此外入围世界TOP100的还有圣安德鲁斯大学上升4位(第96名)和诺丁汉大学(第99名)。 

03 84所大学参与排名整体实力坚挺

此次2021QS世界大学排名英国有84所大学参与排名,整体来看入围TOP100的大学较去年比没有变化,可以看出英国大学最核心的实力,依然极具竞争力。除了上述大学以外,进入TOP300的大学还包括:

伦敦玛丽女王大学(排名114)拥有235年建校历史,伦敦大学联盟&罗素大学集团成员之一,研究质量全英第9,学生满意度98%高居英国大学前列。牙科,医药学,法学,经济金融等专业全球顶尖。大学位于伦敦中心,地理位置优越。

兰卡斯特大学(排名135)英国卓越教学框架的评估获得金奖,83%的研究被评为全球优秀,学生满意度高。大学商学院是全球为数不多拥有四重认证资格的商学院之一(AACSB,EQUIS,AMBA,Small Business Charter),世界商学院排名前1%。

约克大学(排名150)罗素大学集团成员之一,大学科研实力雄厚,教学质量与剑桥大学齐名。在英国卓越教学框架的评估获得金奖也证明了大学出色的教学质量。管理、教育、经济等专业领域在英国名列前茅。

纽卡斯尔大学(排名152)英国红砖大学,英国罗素大学集团成员,大学以提供高质量的教学与研究课程而著称,具有极强的科研实力和卓越的国际声望。纽卡斯尔大学荣获教学卓越框架(TEF)金奖,英国大学科研实力(REF)全英第16名。

卡迪夫大学(排名159)公立研究型大学,英国老牌名校,英国罗素大学集团成员。卡迪夫大学大学的优势专业包括新闻与传媒学院、建筑学院和商学院等。

埃克塞特大学(排名164)世界顶尖大学,英国罗素大学集团成员,拥有世界领先的科研水平。埃克塞特大学研究、教学以及设施非常完善,98%的科研项目国际领先。95%的毕业生在毕业6个月后已就业或继续深造。优势学科包括会计和金融类学科,商业和管理类,经济学,运动科学,医学技术,戏剧,社会学,政治,材料工程和矿物工程。

巴斯大学(排名173)以科研为向导的英国顶尖名校,曾被授予全英最好的校园大学称号。巴斯大学管理学院被公认为英国最好的商学院之一, 在业界有极高的声誉,每年有大量本科毕业生进入伦敦顶级投行工作。另外其翻译口译专业也被公认为英国顶尖专业之一,学生有机会到国际机构例如联合国实习。

利物浦大学(排名181)英国著名学府,历史悠久,是罗素大学集团创始成员之一。毕业生就业率在罗素集团大学中排名第一。学校的合作伙伴有英国内政部,英国国防部,国家卫生研究所,英格兰及威尔士特许会计师协会等。利物浦大学的医学、工程、生化、建造和商科等专业在英国享誉盛名。

雷丁大学(排名205)起源于1865年的雷丁艺术学院,至今已有超过150年的历史。大学教学及研究分属5个领域15个学院,包括商科、生命科学、理学、艺术人文和社会学等。大学有98%的研究成果取得世界认可,其中78%的研究被评为优秀级别,曾4次获得女王周年奖。雷丁大学的亨利商学院是欧洲顶尖商学院,获得三重认证,也被誉为英国金融专业七驾马车之一。

阿伯丁大学(排名207)英国著名的五大历史名校之一(牛津、剑桥、圣安德鲁斯、阿伯丁、格拉斯哥 ),也是英国第五古老的大学。大学有75%的研究成果被评为“世界领先”或者“世界卓越”(REF 2014)。许多影响世界的重大发现发明例如电磁学理论、胰岛素、同位素、核磁共振等,都是在阿伯丁大学产生的。大学还曾获得女王周年奖和2019苏格兰最佳大学等奖项。

英国女王大学(排名209)北爱及爱尔兰最顶尖学府,被誉为北爱尔兰的牛津剑桥,更是英国罗素大学集团成员。英国女王大学曾6次荣获女王周年纪念奖(英国皇家为高等教育学府颁发的最高奖项之一)。

拉夫堡大学(排名226)英国领先的著名高等学府,也是英国名校联盟M5大学联盟和1994联盟的创始成员。在2019年的英国全国学生调查中,拉夫堡大学被评为了英格兰顶尖大学。2017年英国政府全国教学卓越框架(TEF)中,拉夫堡大学荣获最高荣誉金奖。体育一直以来是拉夫堡大学的骄傲,连续四十年位居英国高校体坛冠军宝座。拉夫堡大学6个专业领域全球前50(QS world):体育、商务分析、传媒、建筑、设计、艺术。

莱斯特大学(排名242)曾三次获得女王周年奖。1984年率先研发出DNA基因指纹识别技术,使莱斯特大学成为该领域的领先研究中心。大学博物馆学排名欧洲第一,世界前三。其他优势专业包括传媒、商科、工程、计算机和生命科学专业等。

萨塞克斯大学(排名246)英国20世纪60年代新大学浪潮成立的第一批学校之一,于1961 年取得皇家特许证。根据最近一期的研究卓越框架(Research Excellence Framework)表明,萨塞克斯大学是一所顶尖的研究型高校,超过75%的科研活动在其原创性、重要性和精准性被评为世界领先或国际优秀水平。

萨里大学(排名267)英国百年大学。萨里大学的很多专业都非常优秀,在全英位于前列,包括酒店管理、会展与旅游、音乐、电子电气工程、计算机科学和会计与金融等,都在英国排名前10行列。特别是酒店管理更是全英第一。萨里大学非常注重学生的知识运用能力,值得一提的是学校的职业培训计划是全球最大的项目之一,在全世界拥有超过2300个合作机构。合作的知名公司包括HSBC,迪士尼,微软,西门子,BBC,IBM等。

思克莱德大学(排名300)历史悠久的英国名校,位于苏格兰格拉斯哥市的心脏位置。学校教学贯彻其座右铭“学以致用之地”,所以大学有许多专业认证的课程,并且与行业和企业间联系紧密。课程实用而且很多都会提供工作经历、实习或实践项目。思克莱德大学商学院是全球少数拥有三重认证的商学院之一。思克莱德大学工程学院也是全英最好的工程学院之一,有七个系名列英国研究力前10名。

先来看一下2021QS世界美国大学排名的一个情况。尽管在今年的榜单中,美国大学的一个排名呈现有绝大多数的院校有下降的一个趋势,但是大家也可以看到,世界大学30强乃至100强的院校中,美国大学的一个占比占有绝的绝对优势。

美国名校的实力实力依旧强劲,具体表现在麻省理工学院已经连续9年蝉联世界第一。斯坦福大学和哈佛大学紧随其后,位居第二和第三名。在世界大学10强中有5所大学,有5所美国院校闯入了10强。除了我们刚才提到的Top3之外,加州理工学院、芝加哥大学位列第4名和第9名,同样闯入10强,有14所美国院校位列世界大学30强,17所美国院校入围了世界大学50强,27所院校跻身了世界大学的100强。

大家也可以看到在世界大学10强和30强中,美国院校占据了半壁的江山,在其他区位的一个排名中的话,美国大学的一个比例其实也是表现不俗的,所以也可以看出在世界高等教育以及学术科研方面,美国依然是实力非常的雄厚。接下来我们来详细看一下美国大学排名的一个变化的情况。在 Top10的世界大学排名中,美国院校表现尤为强烈,加州理工学院从去年的第5名上升到了第4名,这样的话 Top4的学校全部被美国大学包揽。

芝加哥大学从去年的第10名上升到了第9名,Top30的世界大学中的话,美国大学的一个变化其实是平稳波动的,有的学校有上升,有的学校有下降,波动的幅度大概在4米左右,这边要特别提到两个学校,西北大学和杜克大学。西北大学从去年的31名上升两名,位居今年的29名,闯入了Top30的学校行列。杜克大学的话,在今年的下降趋势其实是稍微有点明显,从去年的25名下降了17名,位列今年的42名,跌出了Top40的学校的一个区列。

Top50之后的美国院校整体的一个排名情况有下降的一个趋势。这主要是由于这些学校它在学术声誉和文献引用术等这两个指标方面评分有所下降所导致的。我们来看一下排名变化比较大的一些美国院校,刚才有提到杜克大学,除此之外的话,宾州立大学波士顿大学分别下降了8名和12名,使得他们跌出了Top100的学校。德州农工大学今年的表现不俗,上升了20名,位居了QS排名的169名。明尼苏达大学有比较大幅的下降,下降了21名,位居177名。

针对加拿大前三的学校,在2021年的QS排名当中还是有稳步的上升的,大家耳熟能详的关于加拿大排名前三的学校主要是多伦多大学、麦吉尔大学和英属哥伦比亚。

这三所学校分别在于2020年的QS排名当中,都有一定程度的排名上的上升。多伦多大学是从去年的29名,今年上升到25,麦吉尔上升到31,英属哥伦比亚上升到45的排名。这三所加拿大的名校也是在位于世界的前50的,并且在各类的专业的排名当中也是比较在非常的一个上升的趋势,后面我会讲到第二个部分的话,当然大家会除了关注到加拿大三前三的排名之外,我想跟大家更拓展一下。

其实在QS排名当中,一还有一个叫做 Q星的排名,加拿大的大学是比较务实的,对于我们专门的排名上来讲,确实不太说很占优势,但是除了我们是非常靠前几所学校,对于Q星的排名当中会结合学校的课程实例,然后硬件设施以及毕业生的就业能力,社会责任感等等会去有一个专门的可有性的排名。加拿大学校当中,虽然说在于144的麦克马斯特大学以及西安大略都是在Q星的排名当中的。那么特别值得一提的是,被称为加拿大的MIT的麦克马斯特大学,它的工程专业是非常有名的。加拿大的西安大略大学时也有加拿大的哈佛之称,他的商学院的也是被有非常丰富的案例教学。

澳洲共有41所大学参与排名。整体来看,“八大”整体排名较上一年变化不大,整体实力稳健。63%的澳洲大学入围全球500强,5所位列世界大学50强,7所进入世界大学100强。

澳洲国立大学稳居澳洲第一名大学。享誉世界31的排名名次。悉尼大学QS排名持续上升,2018年最低50排名后,2021年成功提升到40。近年澳洲大学并无太大变动,只是有小浮动变化

澳洲地区Top10排名如下:

除了八大,澳洲的其他大学在2021年QS排名中也表现优异:

素有澳洲第九大之称的悉尼科技大学本次排名133位,进步了7个名次;伍伦贡大学成绩突飞猛进,紧随其后,进步16名,位列第196位;RMIT与去年相比提升15名,位列第223位;

此次排名,澳洲36所大学上榜,其中30所(83%)院校排名都是稳步上升中。

新西兰8大全部入围QS世界大学TOP440强!

奥克兰地区3所大学均有提升,“国宝级”大学奥克兰大学排名81,是近5年以来最好排名!

奥克兰大学

被誉为新西兰的“国宝级”大学。2020QS学科排名13个专业位列世界排名前50。2019年泰晤士高等教育

Times Higher Education发布的“世界大学影响力排名”榜单~奥克兰大学雄踞第一!

优势专业:教育学,药剂药理学,体育相关学科,法律法务,艺术表演,心理学,工程与技术学科

梅西大学升至第272位

真正的全国性大学,三个城市设立校区,新西兰唯一的飞行本科及兽医,创意艺术学院在全球红点计划亚太地区排名第二。

优势专业:农林学、艺术设计、计量经济学、商业与管理、兽医、工程、航空、视觉交流设计、护理学、运动科学、建筑管理、设施管理

奥克兰理工大学升至437位

新西兰国内最早获得IAA国际广告学术协会认证的高等学府。注重理论与实践结合的小班互动教学模式,毕业生在就业率高。

优势专业:体育运动、旅游酒店管理、艺术设计、传媒、IT、教育教学、经济计量学、电子电气工程、财会、商业管理、兽医护士、教育、健康科学

但其他大学均出现了小幅下降。

奥塔哥大学184位

新西兰最古老的大学。全新西兰唯一的牙医学校,最有资历的医科学校,久负盛名的南半球医学研究中心。

优势专业:牙医、生命科学、心理学、药剂学、测绘测量、地理地质、社会科学、解剖学和生理学、体育相关、应用科学、人类营养学、理疗

惠灵顿维多利亚大学223位

法学院在亚太地区享有盛名,被视为全大洋洲最好的法学院之一,拥有与“维塔”工作室合作的米拉马创意中心,全球TOP1%的3皇冠认证商学院。

优势专业:法学、电影与媒体、地球与海洋科学、图书馆与信息管理、矿物与采矿工程、心理学、人工智能、数字媒体设计、建筑、计算机工程、金融

坎特伯雷大学270位

由牛津大学和剑桥大学学者建于1873年。以工程专业而闻名遐迩,世界19所顶级研究型大学之一,全球TOP1%的3皇冠认证商学院。

优势专业:工程、应用数据科学、计算机科学与信息系统、教育教学、应用笔译和口译、TESOL、商务信息系统、财务管理、商务管理、专业会计、人机界面技术

林肯大学387位

被誉为新西兰的“国宝级”大学。2020QS学科排名13个专业位列世界排名前50。2019年泰晤士高等教育(TimesHigherEducation)发布的“世界大学影响力排名”榜单~奥克兰大学雄踞第一!

优势专业:教育学,药剂药理学,体育相关学科,法律法务,艺术表演,心理学,工程与技术学科

连续多年大幅提升名次的新西兰总理母校 — 怀卡托大学,出人意料的在今年的排名中跳了水,该校校长表示跌幅最严重的指标出在教师论文文献被引用次数的的评估。但在其他指标上,怀大的成绩依然稳定。

怀卡托大学375位

被誉为南半球的“小哈佛”,近年来持续快速发展。管理学院拥有新西兰国内最齐全的管理类学科,全球TOP1%的3皇冠认证。

优势专业:商业管理、工程、计算机科学与信息系统、环境科学、会计、应用金融、幼教、媒体创意技术、数字商务、应用心理学、工业设计、健康学

德国

德国top200院校排名:

本次德国大学中,排名前200的共有12所大学,以TU9和精英大学为主。

法国

法国top200院校排名:

本次排名中法国合并院校表现抢眼,法国高等教育机构规模小而精,经常在国际排名中吃亏。

高等工程师学院排名靠前,法国理工科的科研和教学实力不容小觑。

荷兰

荷兰top200院校排名:

荷兰的高校主要分为研究型大学(U类)和应用科学大学(H类)两种。其中U类有13所,H类有30余所。荷兰是欧洲大陆最早推行英语授课课程的国家之一,目前共有2200多门英授课程,涵盖本科和硕士,文理工商等各个阶段和专业领域。

U类大学数量虽不多,但有9所都跻身世界Top200,并且各有所长,排名方面表现平稳,可谓“低调的强者”。荷兰经济发达,社会治安非常稳定,本科/硕士学生毕业后,可申请为期一年的求职签证。

北欧

北欧top200院校排名:

北欧包括:瑞典,丹麦,挪威,芬兰

北欧国家的高校十分重视学术研究,在高科技领域颇有建树,每个国家都有世界顶尖的学校。在筛选申请者时,也相当看重学生的学术科研背景,整体排名表现亦为平稳。

瑞士

瑞士top200院校排名:

瑞士教育低调但优质,商科、理工等强势专业享誉全球。瑞士本科阶段多为德语或法语授课,硕士阶段大多有英语授课课程,院校排名上升趋势较为强劲。

意大利

意大利院校专业排名:

意大利院校以意大利语授课居多,课程较多,在综合排名中不占优势,所以在此特别列出了QS专业类的排名。

意大利的建筑学和设计专业都有自己独特的特点,整体排名比较强势。建筑学历史悠久,早在清末的时候我国就有公派学生前往意大利学习建筑,意大利扎实的建筑学理论加上特有的设计思维,造就了意大利独具创新的建筑设计师和艺术设计师层出不穷。

亚洲各个院校在今年的表现可以称得上惊艳二字。首先我们看在这1000多所学校当中,入围前100的院校,亚洲包括我们大陆地区的院校一共是26所,超过了1/4,前200的院校的话是有45所,无论是前100还是前200,对比19年还是对比20年,数据都有一个很好的提升。

新加坡国立大学和南洋理工这两所高校的话目前是代表了我们亚洲地区的最高院校这样的一个水准。新加坡国立大学自从拿下了亚洲第一之后的话,截止到今天已经三连冠了,一直世界排名的话是11位,其实我们很期待看看有没有可能在接下来二二年或者二三年的话,直接冲到前10这样的一个位置。南阳理工的话今年的位置稍微有一点点下滑,去年的话它跟新国大的话是并列的亚洲第一,就是世界排名11位,今年是13位。

但不管怎么样,我会发现新加坡虽然它作为一个城市国家,虽然它的高等教育院校的数量并不多,但是在质量这方面的话,可能放眼全球,真正意义上能跟他这边进行单体抗衡的国家地区城市都是不多的。

中国香港地区的话在世界排名前200有5所大学,应该我们说香港地区我们最熟悉的是港八大,香港的院校的话,我们会发现它有一个很大的特点,就是这几所综合类的大学的话,它的世界排名的话是非常靠前的,而且今年你会发现对比去年的话,这5所学校的话都有一个排位上的提升,恭喜城大,也恭喜过去几年入读选择城大的小伙伴们,你的学校已经进入到世界排名前50了,你会发现他与港中科的距离变得越来越近,然后这个世界排名前50个学校的话,应该说已经是非常优质的一所院校了,绝对意义上的顶尖名校。

我们发现今年亚洲整体高等教育的发展速度非常的迅猛,包括我们中国大陆地区,包括台湾地区的一些高校,在整个世界的大学排名当中已经占到了一个非常强有力的这样的位置。

 

来源:启德留学

居外IQI楼市调查:今年新加坡房价小降 2021年复苏

6月3日,亚洲房产科技集团居外IQI发布首个基于新加坡房地产经纪人调查结果的新加坡楼市指数。该指数显示,据经纪人预计,今年新加坡住宅租金和价格都会下跌,2021年或有所复苏,出现部分回升。

调查显示,43%的受访者赞成新加坡政府应对疫情的做法。经纪人预计,2020年,新加坡房价将下降2.6%,租金将下降4.2%,但2021年价格将复苏。与其他一些市场相比,经纪人认为新加坡房价下降的幅度不大,分析认为,一些市场预计一年内房价可能会暴跌40%。

新加坡楼市交易中,以本地买家为主。调查显示,本地自住型买家在新房和二手房的购买中占了近50%,非自用性购买的本地投资者则占31%的交易量。外国买家仅占住宅交易量的五分之一左右。

不过,近半数经纪人预计2020年在新加坡购房的外国买家完成的交易量将比2019年多。这比对本地买家的预期要高:不超过42%的经纪人预测,2020年新加坡本地买家完成的交易量将比2019年多。

受疫情影响,新加坡大部分房地产营销甚至部分销售流程被转移到了线上。调查显示,86%的经纪人将网络或直播活动列为在新加坡触达外国买家的有效营销工具,而只有14.6%的经纪人将其列为“不那么有效”。

居外网上有1400多套新加坡在售房源,欢迎点击查看

居外IQI集团执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)说,相当部分房地产商对新加坡应对新冠肺炎疫情的方式表示赞同。

基于此,新加坡房产经纪人预计,未来一年,当地的外国买家的购买量会增加房价租金即使有小幅下降的预期,但与同类市场相比,仍会保持相对稳定。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售新加坡房源,或致电 400-041-7515 谘新加坡留学、移民或房产投资的机会。


来源:中国新闻网
编译:Zoe Chan

房产辣招遍全球 投资房托变流行|居外专栏

因应中国香港房价涨个不停,香港在 2010 年开始实行楼市辣招,这并不是香港独有现象,在全球的大城市,例如新加玻丶澳洲丶加拿大,都有实施不同形式的楼市辣招,务求降低置业需求。当中以增加厘印费,乃最为普遍的招数。香港的厘印费便达到 15%(除非是首置)。若买家想继续投资房地产,经常会出现没有首置资格的家人之情况,唯有放弃再次置业的念头。

但长期持有现金的话,长远而言只会被通胀蚕食。由於法例规定,房托必须将九成的盈利发配给股东,加上无须缴付任何辣招税,变相跟自己收租差不多。辣招下,投资房托变成另类选择。

中国香港房托种类有限,数量只有十只左右,种类也局限於商场丶酒店及写字楼,而且只有领展一只市值够大,流通量也足够,能够供大家投资购买的选择有限。

相反在外国,房托除了传统的酒店丶商场丶写字楼外,数据中心丶物流丶医疗丶迷你仓丶教育机构等等,种类五花八门,任君选择。所以投资房托,也需留意海外市场的选择。

房托交易新加坡最热门,除了选择多之外,在税务上也有优势,大部份情况都是免税。其实,澳洲的房托市场历史也很悠久,税费也不贵,总价在 10% 之下。当然日本及美国也有不少房托,但税费往往达到 30%,令回报率下降,吸引性又打了折扣。

虽然房托令投资者可在全球置业,又可投资不同种类,套现能力比揸实物房产还要容易。但房托始终是已经证券化了的金融产品,在股市大幅波动时,也会受到波及。刚刚在今年 3 月份,疫情令全球股市大挫,不少房托也大幅回落了超过六成。如果做了 Margin ,随时会被银行斩仓。大家投资时,也必须留意借贷水平,不可过份买进!

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

从新加坡买到悉尼!中国富人四处抢购豪宅求资产保值

中国的富人购房者又回来了。

在中国各地和亚洲一些他们熟悉的猎场,富裕的买家正在抢购豪宅,在许多情况下是为了防止财富受到预期的通货膨胀和人民币贬值的影响。房地产的抢购热潮导致了中国高档住宅价格的跳涨,同时也为受疫情冲击的亚洲楼市提供了一些支持。

“我们一直忙个不停,”澳大利亚Black Diamondz公司的创始人Monika Tu说,该公司专门为中国的豪宅买家提供服务。

自3月以来,Tu已经售出了8500万澳元的优质房产,其中约有一半是卖给了疫情期间身处澳洲的中国客户。这比今年早些时候增长了25%。这些房屋的售价在725万至1950万澳元之间,均位于悉尼富人区、临海郊区,如Point Piper等。

逐渐放宽的抗疫限制,让富裕的中国人更容易在上海、首尔、悉尼等附近的亚洲热点城市看房和完成购买。在另一个热点新加坡,虚拟游览和照片已经足够让人拍下数百万美元的房产,这说明交易模式正在不断演变。这与伦敦和纽约形成了鲜明的对比,在伦敦和纽约,房地产在封锁中依然低迷。

右为滨海湾金沙酒店和赌场,以及其他矗立在新加坡滨海堤坝外的建筑。图片来源:彭博社

房地产公司居外IQI的数据显示,一季度中国买家对韩国房产的查询量较2019年第四季度增加了180%,而对新西兰房屋的查询量则猛增了75%。英国的查询量下降了32%,美国的查询量下降了18%。

外国人只能在澳大利亚购买新房,不过非常富有的人可以通过申请“重大投资者”签证来绕过这些限制,这给他们提供了一条通往居留的便捷通道,让他们也可以购买现有的房产。

高端需求推升了中国的房价,同时也抑制了其他市场的下跌。中国四大城市的高端住宅价格在4月份上涨了1%,其中科技中心城市深圳的房价出现了两年来的最大涨幅。

即使是在新加坡,由于部分地区仍处于封锁状态,通过网络平台的活动也在回升。APAC Realty Ltd.旗下的房地产经纪公司ERA单位Clarence Foo表示,本月有三名中国客户在没有虚拟看房的情况下,在滨海盛景豪苑(Marina One Residences)购买了6套价值合计2000万新元的公寓。另一位投资者花了约1200万新元购买了同一开发项目中的三房单位,距离标志性的滨海湾金沙酒店和赌场只有5分钟的步行路程。

滨海盛景豪苑(Marina One Residences)地段优越,位于新加坡享有盛誉的世界级金融商业区滨海湾,与城市地铁系统无缝衔接。建筑面积190平方米,4卧5卫房价约¥ 2,806万。点击查看居外房源详情

“一些买家可能希望将资金转移到其他国家,因为人民币可能会进一步贬值,以对抗其经济的疲软,”新加坡OrangeTee & Tie Pte公司的研究和咨询主管Christine Sun表示。

中国香港经济不景气

中国香港曾经是内地人的首选目的地,因为靠近中国大陆,市场限制较少。但抗议活动促使许多中国富人转而选择了新加坡,连较高的税收也阻挡不到他们。一季度香港豪宅价格下跌了4.5%,跌幅是新加坡的两倍。上周北京提出的新国安法,让人们对资本外流的担忧更多,周五引发港股和美元的抛售。

“他们认为新加坡的房地产市场是一个安全的避风港,因为它的稳定性。与香港相比,这是一个更加规范的市场,”ERA的Foo说。

中国内地房地产投资者纷纷撤离香港市场

资料来源:世邦魏理仕

在亚洲主要金融中心以外的地方,看房询盘也在不断增加。在Azmi & Co.专注于豪华物业的马来西亚房地产经纪人Zulkhairi Anwar表示,他在本月与两名中国人进行了看房,客戶看中的是首都吉隆坡200万到500万之间的公寓和平房。

这些潜在的中国买家在国家开始关闭边境时留在马来西亚,在马来西亚放宽限制后,他们开始看房。他相信,这种兴趣的火花会持续下去。

大马比新加坡更便宜

“我不认为流行病会阻止中国人回来,”Zulkhairi说。“马来西亚对他们有吸引力,因为这里有相当多的华人人口,让他们更容易融入,而且我们的豪宅价格仍然比新加坡等地便宜。”

右为马来西亚吉隆坡市天际线上的Petronas双子塔,矗立在各摩天大楼旁。图片来源:彭博社

中国在两个月前开始逐步解禁,富裕的中国买家也开始在国内购物。据中国房地产信息公司的数据显示,自4月当局开始放宽信贷以帮助振兴经济以来,全国各大城市房价在2000万元人民币左右的住宅成为了最受欢迎的投资标的之一。

上海的交易

在上海,位于外滩滨江大道以南的东方花园项目,240万美元的公寓严重供不应求。位于高档前卫社区的Green Residence,尽管买家只能在网上看样板房,但一天之内就卖完了。

“在经济放缓、通胀上升的情况下,这些购房者正在通过房地产增加避风港资产。”中国房地产研究总监杨科伟说。“他们要么认为房地产是中国通胀的最佳对冲工具,要么认为当局最终会放松房地产禁令以提振经济。”

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售马来西亚房源,或致电 400-041-7515 谘询马来西亚移民、留学或房产投资的机会。

 

来源:彭博社
编译:Zoe Chan

出行限制冲击豪宅市场 新加坡、中国香港等地跌价

在新冠肺炎疫情笼罩下,吉隆坡豪宅价格今年第一季环比下跌2.1%,是表现最差的城市之一。今年第一季环比跌幅最大的城市是曼谷,下挫5%,新加坡、中国香港和首尔则紧“跌”在后。 

受到新冠肺炎疫情冲击,多地豪宅跌价。

总部设于英国伦敦的房地产经纪公司莱坊(Knight Frank)5月5日发布“全球城市豪宅指数”报告指出,跟去年同期相比,吉隆坡豪宅价格下跌2%。

在15个亚洲城市之中,豪宅价格同比下跌的还有曼谷、新加坡、北京和中国香港,跌幅介于0.1%至4.3%之间。

相较之下,高居榜首的马尼拉豪宅价格同比上扬15.3%,台北、广州、东京、耶加达、首尔和上海也都呈上升趋势,它们的升幅介于1.8%至8.9%。

马尼拉马卡蒂市高端公寓米兰住宅(Milano Residences),设有3间卧室和3间浴室,占地192平方米,现正在居外网上出售。房价仅约¥ 704万。点图查看项目详情

莱坊环球研究部主管贝利指出:“全球多个豪宅市场原有迹象皆表明今年价格有望上涨,但冠病疫情却遏制这股升势。”

莱坊对全球20个城市进行分析结果显示,其中16个城市的豪宅价格今年预计会下跌,只有上海、摩纳哥、维也纳和里斯本这些城市能逆势上升,主要是因为它们历史性供应短缺,又或者在封锁期间仍能持续进行交易、且防疫措施正逐步放宽。

莱坊主要是从供需方面来判断上述城市今明两年豪宅价格走势,并基于冠病疫情对不同市场造成影响以及各国政府所实施的刺激措施做预测。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售菲律宾房源,或致电 400-041-7515 谘询菲律宾房产投资的机会。



来源:中国报
编译:Zoe Chan

海外个人银行账户设立实用指南|居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说,关键且必要的一步就是银行账户设立了,该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户

账户类型

属性上来说主要分为本地账户和海外账户,顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说,绝大部分选择肯定是一个海外账户(也叫离岸账户)。这两类账户最大的区别就是在归属地上,有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则(Common Reporting Standard,简称CRS)正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求,许多国家推出了税务居民配套的投资方案,即合法的取得当地税号(税号获得并不一定通过移民方式实现,请不要混淆),再进行账户设立。再次提醒一点,这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施,不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制,例如在设立账户当地一些电子支付,包括商户优惠等,但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的,我们拿新加坡汇丰银行(HSBC)举例分别是:

普通个人账户;只提供给当地或持当地长期签证的人士设立,其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户;存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户,特点就是设立流程简单,无需准备太多文件即可申请,非常适合有意愿前往当地工作,生活,学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现,当然必要时客户经理也会参与到服务中来,也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户;该账户是最新的类型,主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点,同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务,以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要,可以避免许多沟通上的障碍,让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候,如果没有专人服务,你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通,一次又一次消磨你的耐心,并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例,因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户:在没有出现Jade尚玉账户之前,高净值人群标配的银行账户就是PB Account,这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现,与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中,有两点比较容易被“吐槽”,第一项就是开户速度,这一个合规流程不仅让客户“头痛”,也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC,不仅需要体现账户申请者大量的个人信息,也需要类似移民一样写一个简介CV。(资金累积的合法过程,资产规模等)目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间,尤其在当下,受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家,私人银行家与风控,风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时,我想客观地说,应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解,并让他能有机会将这份“善意”传递下去,才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题,如果你的账户里从不做任何投资,那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率(例如房贷利率,较低的交易佣金等)。单单一项账户管理费,就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后,没有费用的支持,是难以达到的。

币种上,也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中,都存在一定的费用和汇率风险,最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了,并在每次又汇款时注意不要给错账户。

功能上,也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现,当你申请了银行账户一定时间之后,有了一些稳定的消费和收入流水,你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户,你需要时常确定其中的资金余额,确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开,其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆,并产生一定的手续费,当你的投资频率非常高的时候,经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述,而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性,例如夫妻一方在当地生活,而另一方需要往返两国,联名账户无疑给了很大的便利。

  • 一般常见文件清单:
  • 身份证件(例如护照,身份证等)
  • 地址证明(账单,有地址信息的证件等)
  • 名片(建议提供,这样方便银行填写你的工作信息和联络方式)
  • 资产证明(一般来说不用提供,除非你需要贷款或申请私人银行账户)
  • 税号(如没有海外税务身份的中国申请者,就是身份证号)
  • 银行的选择:

在账户设立上,如何挑选一家适合自己的银行呢?关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有:

  • 资产转移
  • 房屋贷款
  • 投资理财
  • 消费
  • 移民,保险等资金过渡
  • 分红及其他收入
  • ……

例如资金流动性较大的账户,比较在意的一定是费用和及时性,费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”,而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构,不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子,海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款,通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候,你可以选择一个固定利率去锁定,而在你摸不清情况,无法判断这个利率未来走势的时候,你可以采用浮动利率。一般来说,如果你选择了浮动利率,就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率,因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时,本地银行的优势会比较大。

最后,我建议不要过多去设立银行账户,这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户,并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

 

投资移民知情者
投资入籍和投资居留的在线门户
联系邮箱:contact_us@yueyangju.cn

 

新冠疫情过后,这个房市将带领亚太区迅速复苏

海外房产线上平台居外IQI表示,来自中国买家的询盘增加预示着未来的交易趋势。当管控措施收效解除后,产业重获发展动力时,新加坡市场有望迅猛复苏。

分析师表示,在控制新冠状病毒疫情的早期迹象表明,来自中国和新加坡的投资者可能会帮助带头推动亚太地区的房地产交易和价格回升。

居外IQI的执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)表示,鉴于过去两个月来咨询量的上升,这种情况最早可能在下个月就会出现。中国香港、韩国、新西兰、澳大利亚和马来西亚的房地产市场也有望比西方国家的市场更早复苏。

据其门户网站的数据显示,中国买家在2月和3月的搜索量较1月有所上升,其中泰国房地产的查询量上升了24%,澳大利亚资产的查询量上升了15%。“根据目前的趋势,我们看到中国已经恢复过来了,亚洲最发达的国家可能会在5月前复苏。”奇米尔说,查询量的增加“是未来交易趋势的可靠指标

新加坡南顺福路2-16号豪华公寓楼,拥有99年租赁产权,步行可达捷运站,靠近多所名校。2卧2卫房价格约¥ 572万。点击图片查看项目详情

这一观点得到了经济数据的支持。经济数据显示中国制造业出现了令人惊喜的涨幅,同时政策刺激措施振兴消费,一些亚洲国家政府也放松了封锁措施,允许更多企业重新开放。除日本以外的亚太股市本月迄今已上涨超过4%,而上季度下跌21%。

到目前为止,冠状病毒已在全球范围内感染了190多万人,并造成至少11.9万人死亡。由于欧洲和美国成为新的疫情热点,当局对疫情感染病例和死亡人数保持高度警惕。

最近几周,中国国内房地产市场在国家政策支持、开发商的鼓励措施、全国各地售楼处重新开张和经济回升等因素的共同作用下,重新焕发了生机。Habitat地产认为,中国香港有望成为下一个反弹的地方。“我认为我们会比其他所有国家更快地度过封锁期,恢复正常,”Habitat创始人兼董事Victoria Allan说。她补充说,伦敦和美国的城市将受到严重的打击,因为目前病毒的传播范围极广。

不过,这些市场可能会吸引到受疫情措施影响最小的亚洲富裕投资者,因为他们在受挫的海外房产中寻找便宜货。“通常情况下,国际经纪人都把目标锁定在中国投资者中的美元百万富翁,因为这个群体对危机的抵御能力相对较强,”全球房地产研究公司总监Jojo Romarx Salas说。

地产咨询公司莱坊注意到,在法国、西班牙和意大利——受疫情影响最严重的国家的房产投资兴趣上升。“从我们不断收到询盘的经纪人看来,有些买家正在利用这段时间进行尽职调查,精简他们的潜在房产清单,并将他们在封城期的时间充分利用起来。”莱坊国际住宅研究主管Kate Everett-Allen说。

居外网拥有91个国家和地区的300万条房源信息,马上查看

亚太区的其他市场,尤其是新加坡,在健康危机中更有弹性,应该会更快反弹。虽然这城邦住宅市场的价格预计将录得2016年以来的首次下跌,但幅度不大。高力国际认为,投资者可能会关注当前“短期”动荡之外的机会。“新加坡房地产市场的长期基本面仍然保持强劲和完整,”资本市场高级主管Jerome Wright表示。”我们可以预期,随着管控措施的收效解除,各行业将全面恢复动力,房市将会复苏。”

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售新加坡房源,或致电 400-041-7515 谘新加坡留学、移民或房产投资的机会。


来源:南华早报
编译:Zoe Chan

疫情全球大爆发,哪国房市能最快企稳反弹?

全球股市可能已经崩盘,但分析师和中介公司对房地产行业仍然非常乐观——认为这只是投资者度过动荡时期的必经门槛。

房地产专家是一个有韧性的群体。即使是在最坏的情况下也能积极应对,这是大多数成功的经纪人所拥有的技能。那么,他们如何看待新冠状病毒对房地产市场的影响?

澳洲McGrath地产代理公司的创始人兼执行董事约翰-麦格斯(John McGrath)巧妙地将危机期间房地产与金融市场的表现进行比较。

他指出,虽然全球股市跳水,但房地产价值却(相对)保持稳定。“这是因为房地产并不是那么容易交易,因此,当如全球金融危机或新冠肺炎这样的‘黑天鹅’事件出现时,不会有同样的戏剧性反应,扰乱我们的生活,”麦格斯在博客上写道。

他承认,这最终可能会对房地产产生某种影响,尤其是如果病毒导致大规模的工作岗位流失,但“市场上还没有出现恐慌情绪”。

麦格斯接着说,正是“夜能安枕”的因素让房地产如此吸引人。“房产是一种稳定、长期的投资,比起所有其他考虑因素,它更需要时间,才能让房产增值。它是乌龟在赛跑,”他写道。

新加坡的私人住宅是稳健的投资。图:Roy Issa

点击查看近1500套在售新加坡优质房源

根据新加坡城市重建局的数据显示,新加坡的新房销售似乎抵挡住了冠状病毒的阴霾,2月份的新房销售量比一年前猛增了114%以上,而当地的中介公司也同样表现出了乐观情绪。

Edmund Tie的研究和咨询高级总监Alice Tan指出,新加坡新的私人住宅去年比转售单位溢价约40%,预计这种情况将持续下去。

“随着充足的新供应量流入市场,以及在低利率的情况下,2020年的需求将保持稳定,预计一手房市场和转售非土地市场的价格差将保持在40%至45%。”她说。“因此,2020年很有可能超越上一年。”

莱坊新加坡研究部主管李乃佳博士认为,销售量的回升表明,一些买家在购买时考虑到了财富保值的因素。“此外,新楼盘的推出也引发了额外的兴趣,”他补充说。

伦敦市中心的高档物业。图:莱坊

居外网有大量伦敦豪宅在售,欢迎了解

在房屋销售大幅下滑的英国,第一太平戴维斯认为,英国的房屋销售量可能会出现大幅下滑,但时间很短。该公司表示,未来三个月内,交易水平可能受到的影响最大,但指出,在中国,在流动限制后的三周内,房产交易量或约为零,但在两个月内已恢复到四年平均水平的50%。

第一太平戴维斯表示,交易活动受到抑制可能导致潜在需求的积累,并指出“长期在家工作的经历将促使许多家庭搬家”。

第一太平戴维斯还指出,在大选后更高的政治确定性支撑下,英国的房屋销售活动在2020年的前两个月相对强劲。“随后任何活动的下降,都应该在这种强劲的开局背景下进行解读,”该公司表示。

购房者可能无法亲自看房,但这并没有阻止他们找房。居外IQI执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)称,2月份居外房产门户网站的活跃度超过了6个月的平均水平。

胡志明市第四郡。图:Handout

点击查看在售越南精品房源

在当月搜索量排名前五位的地方中,希腊的房屋搜索量飙升了57.1%,德国的搜索量上升了32.7%,越南的搜索量上升了31.6%。美国(+9.1%)和英国(+6.8%)的兴趣较少。

而一些买家则不顾一切地进行着交易。“例如,我们的团队正在与一位上海的买家合作,她在澳洲珀斯买了一套75万澳元的公寓——房子没看也照样买。她通过电子邮件签了合同。”奇米尔说。

“买家的积极性还是很强的,只是旅行上的实际限制让他们望而却步。”相关文章:【澳洲旅行禁令让中国买家更疯狂

他认为,当疫情相关限制放松后,驱动中国跨境房产需求的积极因素仍将存在。“因此,交易将恢复到疫情前的水平,随着延期交易的完成,可能会出现暂时性的激增。”奇米尔预期。

从国际买家的角度来看,莱坊律师事务所的凯特-埃弗里特-艾伦(Kate Everett-Allen)对此表示认同。

“虽然全球对新冠疫情的不同反应意味着我们应该谨慎地进行严格的比较,但亚洲的经验表明,一旦新的感染人数下降,活动就会相对迅速地上升——尽管从很低的水平,”她说。

尽管房东们肯定为病毒对零售业租户的影响而深受打击,但高纬环球最近对投资者进行的一项调查显示,人们对商业地产的信心仍然很强。

根据这项专门询问中国大陆商业地产的调查,超过60%的受访者认为,在新冠疫情结束后的6个月内,投资活动会反弹,99%的受访者表示愿意继续在中国投资。

投资者对一线城市的投资热情较高,100%的外资机构受访者表示,他们在未来12个月内计划在上海投资。

不过,总体而言,高纬环球亚太区研究部主管詹姆斯-谢菲尔德(James Shepherd)指出,外资投资者的信心似乎不如本地投资者。

“调查结果显示,国内投资者在项目执行方面比国外投资者更积极主动,更愿意在2020年增加投资预算。”他说。“受新冠疫情爆发的影响,大部分外资企业的项目进度明显放缓,这给内资企业提供了加快收购步伐的机会。”

谢菲尔德补充说,对于总部位于亚洲的投资者来说,中国是他们在亚太地区投资组合配置中的重要组成部分。“我们预计,当疫情形势逐渐明朗化后,市场将出现一系列的投资机会,下半年交易量可能会出现反弹。”他说。

珀斯的伊丽莎白码头(Elizabeth Quay)全景,北望向市中心中央商务区。图:Handout

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售澳洲房源,或致电 400-041-7515 谘询澳洲移民、留学或房产投资的机会。



来源:南华早报
编译:Zoe Chan