在接下來的幾分鐘裡，澳洲林匯銘律師會一一向您介紹中澳兩國關系、移民澳洲的主要方式、途徑以及要求。
澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
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關於澳洲房東不得在6個月暫禁令期間驅逐租客的解讀｜居外專欄
新冠狀病毒已經對澳洲經濟造嚴重損害，這也意味著很多租客也正在經歷因財務困難而交不起租的情況。
為此新南威爾士州政府在4月25日修改法例並采取一系列應急措施，來幫助房東和租客能良好協商共同面對並解決困難。
新的措施包括哪些呢？
新的措施包括過度性6個月暫禁令，即房東不得在暫禁期間內向拖欠房租的受疫情影響的租客發“租約終止通知”（Termination Notice）或者向新州仲裁庭（NSW Civil ad Administrative Tribunal）申請“驅逐令”。
6個月從Residential Tenancies Amendment (COVID-19) Regulation 2020法規發布日，即2020年4月15日開始算。
在新措施的實行下，房東須先和受影響的租客本著善意精神（good faith）共同協商解決方案，包括減租。若協商後，還是無法達成解決方案並且房東有合理依據來終止租約，房東可在60天後發終止通知或向仲裁庭做出申請。
其他情況下，房東須在6個月後才能給受影響租客發終止通知或向仲裁庭作出申請。但是，如果房東可以向仲裁庭證明其正在遭受過度重負，那麼房東也是有可能直接向仲裁庭做出申請。
那麼什麼樣的租客能享有6個月禁令新措施的保護？
為了享有新禁令保護，一個家庭需要能夠證明他們收到新冠病毒的影響，即：
第一，1個或多為負責繳租的家庭成員由於新冠病毒丟失了工作（包括收入降低），或 1個或多為負責繳租的家庭成員因為感染新冠狀病毒，或者照顧感染病毒家庭成員而不得以停止或減少工作時間，
第二，上訴因素導致家庭每周收入（包括政府補貼）相較疫情發生以前降低至少25%。
如果租客本著善意精神（good faith）去和房東做協商，則受保護期為6個月。
若不然，房東可以在60天後發租約終止通知。換句話說，如果租客盡力通過例如收集信息，咨詢律師，將各種有利材料准備好，與房東談判，那就是6個月，不然就是60天。
對於房東，他們減免的租金也是可以通過土地稅的減免申請來減少其損失。
因為對於新州的物業，商業和民用住宅的房東皆可享受最高25%地稅折扣。而申請的前提條件也是是房東對相關的物業租客減租，並且受影響的租客須滿足“財務困難”（financial distress）居民租客收入降低25%。
若租客經濟未被新冠狀病毒影響或者租客因其他因素違約，則新措施不適用。我們用流程圖來協助房東能夠更好判斷他的租客是否收新禁令措施的保護。
澳大利亞法律執業博士林匯銘
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房東疫情生存攻略：房客是否可以不交房租？｜居外專欄
業主對政府最近宣布六個月不准驅逐租戶的政策感到困惑和不安，因為如果業主一直沒有租金收入也可能面臨財務困難。
雖然澳洲政府表示，他們正在就租金問題制定下一套補助方案，但如果房客不付房租，房東也不知道應該怎麼辦，因為目前為止也沒有明確的法律條款或者行業指南能拿來參照。
有澳洲專家分析，政府有可能要求領取了JobSeeker（失業補助）或者JobKeeper（就業保障補助）的租戶，必須要交房租。
Financial Review最近請澳洲相關行業的專業人士給所有業主們一些專業的建議，大家可以參考一下。
房東現在應該做什麼？
澳大利亞房地產投資者委員會主席Ben Kingsley表示，房東應在政府發布有關租金減免的更多政策細節之前，推遲減少或增加租金。
他說：“我們告訴投資者，政府將在未來幾天，幾周或者幾個月內會頒布租賃減免方案。如果房東降低租金，在政策出台的第一時間未付的房租可能影響到房東申請的補助金額，之後可能也會影響到業主的補助金額。”
Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示，雖然房東現在只能等待政府的進一步政策，但可以趁著這個時候做好預算，這很重要！業主需要知道，如果在未來的六個月房租收入被減少或者完全沒有，你是否有足夠的資金能夠支付這六個月的費用（包括，貸款，成本費用等）。她說：“業主需要和會計師談談這些問題，看看這對您的稅收狀況有什麼影響。”
澳大利亞房地產購買者經紀人協會（REBAA）主席Cate Bakos說：投資者需要知道，暫停驅逐執行令不等於租戶就可以不付房租。如果房東降了租金或者給出驅逐執行令到期之後，就算租戶有經濟困難，他們也必須付清房租。
租戶應該證明自己的收入損失，找Centrelink尋求補助。
房東應該暫停銀行貸款的還款嗎？
銀行雖然同意讓房東暫停最長六個月的貸款還款，但是RateCity研究主管Sally Tindall表示，房東需要了解暫停還款的長期影響，並思考如何最大程度地減少損失。
在這次疫情中，如果你不得不停止還貸，最好能做一個計劃，小心這段時間不斷累積的成本，盡快恢復貸款的還款，回歸到正常的節奏。
暫停還貸應該是投資者最後的選擇。
您其實可以和您的銀行談談，看看還有沒有其他選擇，包括在有限的時間內降低貸款利率或減少還款。
暫停六個月貸款還款會導致更大金額的還款，因為利息費用已計入貸款金額中。
CBA最近宣布，暫停貸款還款的這六個月期間是不會再收復利的。但是其他銀行還沒有宣布會這麼做。
房東該如何與租戶溝通呢？
Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說，房東需要站在對方的立場進行討論。
“你可以說：’我們現在是同一根繩上的螞蚱。我有抵押貸款需要還，也需要錢生活下去。你們可以討論一下現在的問題所在，看看是否可以提供幫助。”
“你可以和雙方的會計師一起開個電話會議，這也表明您正在努力幫助他們度過難關，而不僅僅是不聞不問直接拒絕。”
他說：“有些企業並不會受到COVID-19的影響，但仍會要求折扣。如果您認為房客只是在利用這次疫情來講價，您應該禮貌地拒絕。”
“我個人擁有一家小型超市，超市租戶要求我免三個月的租金。我禮貌地拒絕了，因為這段時間其他超市生意都很好，他們的收入怎麼可能下降。然後我建議租客應該看看政府向小企業提供的補助，有哪些適合他可以去申請。這樣租客就不會再繼續追問降租的事情了。”
房東和房客之間該如何協商租金減免？
JobSeeker的補助（以前稱為Newstart）在接下來的六個月中將每兩周額外支付$550。（財富筆記將會詳細解釋JobSeeker補助，關注公眾號，第一時間獲得第一手財務信息！）
布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示，在立法頒布之前，住宅房東和物業管理人員必須繼續遵循關於不交租金的正常程序，通過提供通知來補救拖欠租金的違反租賃協議的行為。這將確保業主能夠獲得保險公司賠款。一旦業主同意優惠租金，保險公司將不會管了。
對於商業房東，他說，這主要取決於租戶的生意好壞了。
如果他們的收入下降了而且提供足夠的證明，比如因為政府禁令而關閉的健身房，只要你認為疫情過後他們的生意會穩定恢復，那麼可以某種形式的減免他們的租金。
他建議業主可以給予租客租金減免，來換取更長的租約期限。
讓一個因為禁令關門三個月的企業付租金，其實挺不合理。業主可以暫停支付租金三個月，並讓他們選擇簽署更長的租約-至少延長三到五年，租戶以後仍然需要支付延期租金。
這將增強您的長期收入保障，更重要的是，您的租戶將繼續經營。
業主需要租客提供什麼材料？
布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano說除非政府有明確的政策，否則房東應該要求租客提供工資單或者解雇信來確認中止工作。
澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說，房東可以要求租戶提供證據，證明他們確實收到疫情的影響去Centrelink申請了失業補助。
Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說，對於商業租戶，房東可以要求查看財務報表，證實收入確實有明顯減少。商業租賃是因行業而異，因此業主可以根據常識來確定企業是否確實因疫情而遭受損失。
房東需要問租客的問題
Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter建議房東應該向租戶詢問一些問題，這樣能更好的幫助他們決定是不是要減免租金。
- 您是否打算恢復工作後分期償還未付的租金？
- 當您在找足以支付租金的工作，找到工作後是否願意通知房東？
- 您是否還有其他財產或股票之類的資產可以用來支付部分租金？
- 您以什麼形式尋求政府的補助？
如果房東拒絕提供租金減免怎麼辦？
有關六個月租客驅逐禁令將如何操作以及房東將如何獲得支持或賠償，政府尚未宣布任何細節。同時，政府鼓勵房東和物業經理與面臨收入或工作損失的租戶合作。
這意味著房東此時沒有義務提供任何租金減免或延期。布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前，並沒有阻止房東遵循標准的房租拖欠程序的政策。
澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說，要確保所有關於租賃違約的通知，例如租金拖欠，在法律的範圍內都應得到處理。
業主直接與房客接觸時會遇到麻煩，他始終建議應該交給經驗豐富的物業租賃管理經理。
此時更重要的是，房東需要確保在發出通知、提出要求、或者通知期限的問題，完全遵守法律條款。
哪些稅收優惠能幫助房東？
政府正在考慮采取一系列稅收減免措施，包括土地稅（land tax）和負扣稅（negative gearing），但具體細節尚未公布。
財富筆記會計認為，這沒有太多優惠空間。土地稅，除了極大型的購物中心可能會涉及到，大部分的商鋪本來也不需要交。負扣稅，房主沒收到房租，這個財年注定要虧損，本來也不用交稅，負扣稅是否有優惠也沒有任何意義。
業主保險會為因COVID-19造成的租金損失賠償嗎？
根據保單，房東保險（landlord insurance）可以承保租金損失或租金違約。但是您需要與您的保險公司核實。
Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter說：“目前我們看到許多保險條款都規定只有在租戶被法庭驅逐或終止後，或者他們離開時沒有通知，並且在撤離後沒有警告的情況下拖欠付款，業主才可以索賠。”
“但是，現在的問題是，假設投保時默認的租金收入沒有變，如果因為疫情拖欠房租的租戶不能被驅逐，那麼這種情況不符合保險條款中的租金違約規定。
房東需要馬上和保險經紀人或者保險公司確認，這種情況保險是否能得到賠償。”
押金（Bond）是否提供任何擔保？
Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示，住宅業主只能從押金中獲得四周的租金，不足以支付持續的租金欠款。
他說：“如果業主在租賃期間損壞了他們的租賃財產，他們通常會使用押金。房東購買保險是為了防止拖欠租金。”
對於商業地產，Rethink的O’Neill表示，房東有更大的安全性，因為租戶通常會根據租約支付三至六個月的租金作金額為押金。他通常要求租戶每年交等同於一個月租金金額的押金。這是為了賠償我任何潛在的租金損失或財產損失。
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讀澳洲名校，但孩子在學校意外受傷該怎麼辦？｜居外專欄
名校是重要！學區房是重要！但最重要的是孩子留學時的人身安全！
案例一：Oyston v St Patrick’s College [2011] NSWSC 269
校園欺凌是使幼兒園到大學各階段校方管理層與家長都非常困擾的話題，特別對於國際學生而言，因為語言與文化的隔閡，往往會引致潛在的校園欺凌，甚是種族歧視的危險。
基本案情：St Patrick’sCollege是新南威爾士州Campbelltown 地區一所知名的學校，並有著完整的反欺凌政策防止學校欺凌事件。Oyston是一名普通學生，但因為飽受長期的校園暴力而引發了嚴重的心理疾病，其家長隨之將學校告知法院。
法院判決：Oyston勝訴，學校需支付54萬澳元整作為損害賠償。判決理由為學校雖然有較為完善的政策，但學校並沒有足夠有效的措施來落實這些政策並實際保護學生在學校的基本身心健康。
案例二：Graham v NSW [2011]
澳洲有著健全的校園巴士服務系統，但並非每一個學校都是義務提供此項交通服務。倘若意外傷害發生在校外，那麼應該如何進行責任判定呢？
基本案情：Graham患有殘疾而無法正常行走，需要依賴學校巴士服務。後校方因客觀原因中止了校園巴士服務並提早一個學期告知家長需自行妥善安排。一日，Graham在上學途中發生車禍而受到傷害。
法院判決：學校不承擔責任。校方合理中止巴士服務，並已傳達此訊息予家長，則屬父母監護責任範圍。
案例三：Trustees of the Roman Catholic Church for the Diocese of Bathurst v Koffman
此案也屬於校外意外事件，但判決結果卻截然相反。
基本案情：學生經常通勤的巴士車站在學校距離350米地方，曾在高峰期出現過學生意外受傷的事件，學校因此安排了值班老師維持上下車秩序。但之後仍有一孩子在上下車時意外傷害，學校是否有責任？
法院判決：學校本無絕對義務在巴士車站進行秩序維護，但學校之後通過安排值班老師建立了監管行為的義務關系。這個關系具有延續性與依賴性，所以學校應對該受傷的孩子承擔注意責任。
澳洲意外學校事故標准與劃分
1、學生
- 學校意外事故中主體的定義包括公立或私立、走讀或寄宿、義務教育學校或校外培訓機構。
- 然而，一旦擁有社會角色的屬性即不能定義為學校意外事故中的主體範疇。例如，接送孩子的父母在校園裡意外受傷，負責孩子食堂餐飲的管理人員在校園意外受傷等。
- 也不包括收到學校錄取通知書，還沒有辦理報到手續，已經辦理畢業離校的但沒有出校門的；
2、時間
- 校內時間：學校學習期間，上下課期間，補課期間等，但不包括學校已明確通知清校而學生無故逗留期間。
- 校外時間：校外活動、表演、集會、實習、郊游、參觀或實踐等。
- 不屬於校方責任的範疇
3、空間
- 校園裡，校園附近且校方建立了監管義務的區域。
- 校方組織的有管理責任的各類校外活動地點。
4、事故分類
澳洲學校意外事故歸責原則
澳洲學校意外事故的主體多為低齡的學生，由於他們表達、判斷能力的限制，常常會讓責任歸屬的判斷與搜證變得難上加難。因此，你可以不看學區排名，你可以不看購房合同，但你絕對不能不知道如何判斷學校意外事故責任的基本原則！
遵循無損害無過錯原則：
1、損害：即只有孩子受到了實質傷害才能追究過錯方責任，同時滿足上述文中澳洲學校意外事故的定義標准；
2、注意義務：學校有相關責任，例如管理、說明警示或秩序維護等責任；
3、違反該注意義務：需以普通標准與合理預測來判斷過錯方是否有過失行為且是否違反了該注意義務。
例如，家長不能要求老師他具有非常高的知識、能力或技能去把每一個孩子照顧得極其周到，這是苛求的。我們只能以一個通情達理的人的標准來看老師是否有違反義務。
4、近因與受傷結果的關聯：關聯是否是直接關系？是否有第三因素介入？
例如，孩子在去學校之前已經受傷，在學校時又因其它因素將傷勢加大，此時則不能追究老師全責，因為在發生學校意外事故前已有直接起因。
澳洲政府法援救濟網站
就學校意外事故方面，澳洲政府提供的法援救濟網站：
- https://www.mychild.gov.au/resources/reports
- http://www.pc.gov.au/inquiries/completed/childcare/report
- https://www.communities.qld.gov.au/childsafety/protecting-children
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在澳洲分居，如何保護您的孩子及財產？｜居外專欄
澳大利亞的離婚率較高，其中無疑有著移民背景不同、多元文化融合或傳統意識保留等多方面宏觀的原因。
澳大利亞的《家庭法（Family Law Act）》涵蓋了大部分的家庭法律事務，內容涉及對特定家庭事務（如離婚、子女及財產等問題）的處理。如果您已結婚或正與人同居，《家庭法》對關於您子女或財產方面的任何糾紛問題都已作出了相關規定。即使您未處於婚姻或同居關系中，《家庭法》也對與您有關的子女方面的糾紛作出了相關規定，例如孩子應在何處居住。
以下是您分居前應該考慮的十個問題。
Q: 什麼是分居？
A: 在澳大利亞，分居（Separation）是指您和您的伴侶不再作為夫婦生活在一起。
Q: 我是否需要別人許可才能分居？
A: 這是您的個人決定，您不需要配偶或政府許可，就可以與配偶分居。
Q: 我們能不能分居但住在同一個住房中？
A: 《家庭法》規定，如果您們不再以夫婦的身份一起生活或社交，那麼您們即使仍然住在同一個住房中，也可以被認定為分居。
Q: 我如何證明自己已經分居？
A: 您不必向法院或任何政府機構提出分居申請，也無需填寫任何申請表格。除非您申請離婚，否則您不會得到任何證明您已分居的文件。但為了更好地證明您和您的伴侶“不再以夫婦的身份一起生活或社交”，建議您：
- 通知您的銀行、公積金和保險公司（若有），查詢您有多少公積金和保險。這是為了幫助將您的財務與 前配偶分開，並且使您的財務資料保密；
- 規劃好您的財務事宜：弄清楚如何支付債務和貸款以及怎樣處理您們在同一銀行帳戶中共同擁有的錢財；
- 更改遺囑；
- 將自己分居的情況通知Centrelink（社會保障部）、Child Support Agency（子女撫養費收取處）和Medicare（國民保健） 等政府機構；
- 對子女的照料做出安排，並且告訴家人和朋友、醫生或社區工作者；
- 獲得法律幫助。
Q: 我們中的一方是否必須從家裡搬出去？ 如果人身有危險怎麼辦？
A: 不是必須。您想離開住所或是留下，這由您自己決定。如果您對自己的安全感到擔心、受到威脅，或覺得自己無法與配偶平等地做出決定，您可以尋求幫助。如果您或孩子覺得不安全，您就應該迅速致電000報警。 警察的職責是確保您們安全並且在您們不安全時提供幫助。
如果您想留下並且有必要讓配偶離開住所，您可以申請合適的法院命令，例如“家事法禁制令”（Family LawInjunction Order），該命令可以保護您和孩子的安全，禁止前配偶做出威脅或接近您們生活和工作的地方。
Q: 如果我從家裡搬出去怎麼辦，我是否會失去對財產的權利?
A: 您不會因為搬離住所而自動自己對住房或其他財產份額的權利。但若可能，請在離開之前獲得個案的法律建議。如果您的名字不在產權證上，您也可以采取法律手段來保護自己在家庭住房中的利益。這稱為“警告”（Caveat）。對於您持有利益的物業，“警告”是向檢查其產權證的人士發出的書面告誡。如果您做此安排，若有人企圖登記其利益或者出售物業，您就會得到通知。
Q: 我可不可以帶孩子離開家？
A: 可以。如果您感到擔心，最好先考慮您和子女的安全。然而，如果您想要和子女一起搬走，而且搬家會使另一方家長難以見到子女，則您需要盡量先獲得對方同意。 但如果您嘗試得到另一方家長同意讓您覺得害怕，而且您擔心自己的安全，請在做出決定之前獲得個案的法律建議。
Q: 當我離開家時，我應該帶什麼？
A: 建議您帶上自己所有的個人法律與財務文件，如：
- 出生證明、結婚證明及其它證明；
- 遺囑；
- 護照和簽證；
- 銀行存折和支票簿；
- 銀行、公積金、稅務和其它財務文件；
- 您不想留在家中的個人物品；
- 您和孩子可能需要的物品。
Q: 分居是否會影響我的居留權？
A: 不一定，這取決與您的簽證狀態，分居或離婚有可能會影響您在澳洲的居留權。如果您正在考慮分居並且對自己的簽證狀態並不確定， 請在做出決定之前獲得個案的法律建議。
Q: 如果我們復合然後又分居怎麼樣？
A: 如果您們作為夫婦復合不到三個月時間，然後再次分居，這不會影響離婚前所需要的12個月分居時間。這三個月必須是連續一段時間，不可以是斷斷續續的幾段時間。如果您們作為夫婦復合的時間超過三個月，後來又決定分居，那麼您們分居的時間必須達到12個月，然後才可以申請離婚。
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澳洲房貸的法律暗礁，你都了解嗎？｜居外專欄
此文側重於分析海外投資者在申請海外貸款時應當留意的法律暗礁。希望通過此文的分享與注意點的提醒，能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時，也帶著一份放心。
1、識別和選擇有資質的貸款經紀人，必要時請律師審查《貸款合同》
2016年5月起，澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後，各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍，遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在，從而冒然選擇了“雜亂高利”的海外收入貸款項目。
總體而言，彙豐銀行是海外投資者目前最好的選擇，無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中，不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠，因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重：
- 《貸款經紀從業守則》規定，貸款經紀須為澳洲公民或擁有永久居留權，且持有澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）發出的CRN資質牌號（Credit Representative Number）；
- 在詢問過從業5年的貸款經紀後，意外發現很多客戶並沒有得到過《貸款合同》條款的法律解釋，甚至部分客戶並不在意《貸款合同》中的條款解讀。在目前海貸的嚴峻情勢下，請專業律師審查《貸款合同》無疑能更好地保障客戶的貸款申請與物業的順利交付。
2、銀行在物業交付前仍保留撤銷貸款的權利
分享本人真實辦理過的一個案例，銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。
2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈。最終得到了預先批准(Pre-approval)且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。
鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。
該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。
2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈。最終得到了預先批准(Pre-approval)且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。
鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。
該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。
該案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時，也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方，並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利。
另外請注意，以下情況也是導致海外收入貸款可能被撤銷的原因：
- 個人收入達不到銀行貸款申請要求
- 電話核查時與雇主信提供的信息細節不一致
- 雇主信內容混亂，工資進賬記錄混亂，不能詳細的說明入賬來源
- 雇主單位資質達不到銀行申請要求
- 房屋內部面積在45平米以下
- 中國信用記錄不良等
3、預先批准不同於預獲資格，更不同於《貸款合同》的簽署
預先批准(Pre-approval)不同於預獲資格(Pre-qualified)，更不同於《貸款合同》的簽署。
一種普遍的解讀是，預獲資格(Pre-qualified)指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准(Pre-approval)，說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實，在一定條件下，給予您確定的活期利率。然而，也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。
因此與貸款機構談判時，事先一定問明其對預獲資格(Pre-qualified)與預先批准(Pre-approval)兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。
此外，無論您是獲得預獲資格(Pre-qualified)還是預先批准(Pre-approval)，兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是，《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。
4、彙率波動及其影響
在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中，提及到以下風險：
- 還款幣種限制及其影響；
- 貸款利率波動及其影響；
- 彙率波動及其影響（占說明近50%篇幅）。
若收入貨幣相對貸款貨幣升值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少，貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多，貸款申請人的負債收入比升高。
極端情況下，借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行“澳元貸，澳元還”的政策，但若貸款申請人主要收入來源於人民幣，而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時，彙率波動將無疑成為很大的貸款影響因素之一。
舉個例子：（引用《說明》官方情景分析）
若您的收入為人民幣，但申請的是澳元貸款，則您將在貸款期間內承擔人民幣（收入貨幣）對澳元（貸款貨幣）的彙率波動風險。
假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款，放款當時人民幣對澳元的彙率為6，即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算，您每月應還款額為4774.15澳元，按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為：
a) 假設一年後，人民幣相對澳元升值5%至1澳元=5.7元人民幣，您每月應還款額仍為4774.15澳元，但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看，您的每月還款額減少5%；
b) 再假設一年後，人民幣相對澳元貶值5%至1澳元=6.3元人民幣，您每月應還款額仍為4774.15澳元，但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看，您的每月還款額增加5%。
5、行政處罰或刑事罪名
通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款，無疑是一種貸款詐騙行為，並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。
在澳洲房產投資最井噴的過去3年，利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。
然而，因為所有貸款文件均需申請人簽名，被追查時，黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭，而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。
倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願，根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意，通過某一欺詐行為，不誠實地獲取了他人的所有財產”，那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪，面臨最高10年監禁的刑法。
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在澳大利亞，房子不是你想賣就能賣！｜居外專欄
在澳大利亞，土地所有人（賣方）按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人（買方可以是個人，也可以是公司法人），轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。本文主要結合澳大利亞各州的土地法律法規（例如昆士蘭州《1994年土地產權法》（Land Title Act 1994））、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。
土地轉讓的程序
1 宗地相關信息的查詢
在土地轉讓前，買方在通常會聘請一位房產律師（各州不同，昆士蘭州每宗土地交易的律師費大約在900-1500澳元不等)。接受委托後， 律師將對該宗地的產權、規劃、環境、區域公路及鐵路的建設狀況等一系列相關內容進行查詢。
2 簽訂轉讓合同
查詢完成後，買方核實了賣方的身份及土地產權狀況等均沒有問題後，交易雙方或委托的地產經紀人和雙方律師一起進行洽商、簽訂轉讓合同，並交納印花稅。
3 填寫轉讓登記申請表並支付轉讓金
簽訂轉讓合同30 天內交易雙方或委托律師填寫轉讓登記申請表（附錄：表1 )和土地產權轉讓信息表（附錄：表2）。如果買方是外國人，應填寫外國人所有權信息表（附錄：表3）。
轉讓登記申請表可以從州政府土地登記機關的辦事機構免費索取，也可以在州政府土地登記機關開設的網站上下載，一般的律師事務所都會有這些申請表。
在轉讓登記申請表中，賣方和買方必須親自簽名，雙方都要有證明人簽名證明是賣方和買方本人的親自簽名。證明人一般是是受人敬仰的、有信譽的、政府認可的公證人（在澳大利亞人們稱他們為太平紳士) ，太平紳士從事的公證是無償的公益活動。賣方將申請表交給買方後，買方向轉讓方支付轉讓金。
4 申請登記
然後，買方將轉讓登記申請表交到州政府土地登記機關的任何一個辦事機構或通過網絡提交，並交納轉讓登記申請費和登記費。如果賣方持有紙質土地產權證書副本，賣方應將紙質士地產權證書副本交到州政府土地登記機關的辦事機構。
5 登記發證
州政府土地登記機關登記員對土地權利人的身份、產權狀況、交易的合法性及登記過程進行最終的審核，審核元誤後加蓋印章，同時編新的產權證書版本號。至此，本次房地產轉讓登記完成，州政府土地登記機關通知買方登記完成。
6 土地分割
如果賣方將自己的一宗地分割後，再將其中的一部分轉讓給買方，在簽合同之前，土地交易雙方應聘請私人或政府測量機構的注冊測量師進行實地分割測量，並繪制分割地籍圖，土地交易雙方各自負擔自己宗地的測量費用。然後，土地交易雙方將成圖及有關文本資料送交地方政府，由地方政府按土地規劃及用途上的限制對該土地的分割及使用進行審批。
土地轉讓的交易雙方在簽訂轉讓合同30 天內，應親自填寫或委托律師填寫轉讓登記申請表（表1，如上圖，中文翻譯）。該表是在土地轉讓之中最為關鍵的表格，信息切勿出錯。以下是此表格填寫的一些注意事項。
1 收益轉讓 （Interest being transferred）
只有已進行注冊登記的房地產才可以轉讓,只有被登記的房地產權利人或其委托代理人有權簽署有關轉讓的法律文件。本欄應填寫以下內容：聲明轉讓擁有處置抵押宗地的權利；聲明宗地符合轉讓條件；聲明人的姓名、地址和電話號碼等。
2 土地描述 （Lot on Plan Description）
本欄應描述轉讓宗地的地址及宗地的地籍編號，宗地的地籍編號描述通常是”第（號）測繪圖的第(號)宗地”【如：RP123456 號第3 塊宗地（產權證號為16543002）】。表格必須包含相應的前綴（如”SP” 代表測繪圖， “RP”代表巳登記的測繪圖， “BUP” 代表建築物單元， “GTP” 代表共有權利表等)。本欄不顯示宗地面積。
3 轉讓人/賣方 （Transferor）
本欄應填寫轉讓人的姓名全稱。如果轉讓人是兩個或兩個以上以按份共有或共同共有士地的個體，則無須顯示轉讓人的姓名。
如果轉讓人是《1997 年法人實體和社區管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人實體，必須如此填寫：“（協議編號）、（協議名稱）共有產權協議的法人實體”，如”1234 海岸共有產權協議法人實體”。
如果轉讓人以受托人或個人代理名義持有不動產，信托須明確標示，如”第（最初轉讓給受托人不動產的交易正式文件證書號碼）號轉讓的受托人的（轉讓人姓名）“或”作為（死亡者姓名）死亡者財產的個人代理的轉讓人的姓名”。
未成年人（未滿18 周歲的自然人）不得授權行使轉讓權。相應地，產權局不接受以未成年人名義執行的轉讓不論是獨立轉讓人或數個轉讓人之一。
4 對價/價格 （Consideration）
對價是指一定的支付款項或者受讓人和轉讓人就權利的轉讓達成一致的項目。本欄應完整地填寫對價。
如果轉讓是以現金以外形式支付的話，則必須要明確表明，例如”依從xx協議本次轉讓是以xx形式支付”或”依從xx買賣交易條款本次轉讓是以xx形式支付”。
5 受讓人/買方 （Transferee）
本欄應完整填寫受讓人的姓名。
如果有兩個或兩個以上受讓人，每個受讓人的權益必須明確陳述。受讓人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人實體可以作為共同共有人與個人或其他法人實體共同持有土地。若是共同共有人，則受讓人所持有的權益必須以分數形式標明，如1/4 或3/4。
如果受讓人是法人組織，必須在第5 條中填寫澳大利亞公司編碼，澳大利亞已登記實體編碼或澳大利亞商務編碼。未登記的外國公司視同本國公司，必須通過適合的法人司法權證明材料建立法人司法權，如法人證書的復印件以及翻譯件。
如果受讓人是《1997年法人實體和社區管理法》(Body Corporate and Community
Management Act 1997) 所列的法人實體，必須在其中添加以下文字“（法人實體的名字）法人實體公共產權協議（協議號）“，如“法人實體有關海岸公共管理1234 號協議”。
未成年人雖不得轉讓不動產，但可以是自由保有(私有)宗地權益的受讓人。如果受讓人是未成年人，必須注明他們的出生日期。
6 轉讓與執行 （Transfer/Execution）
轉讓人和受讓人在此條內簽署轉讓協議。兩個當事人必須在《1994 年土地產權法》規定的一個有資質的證明人證明的情形下執行轉讓協議。
轉讓表必須有轉讓人和受讓人或他們的律師親筆簽字。如果注明“律師”二字，也不表示律師的司法權可以影響正式文件證書的合法性。如果律師作為轉讓人或受讓人代表執行轉讓，那麼律師的簽字不必被作證，但他或她的姓名必須列在此簽字下。
《1994 年土地產權法》第162 條款(C) 項規定證人不是訂立正式文件的主體，證人不能與受讓人是同一人。
土地產權轉讓信息表（表2，如上圖，中文翻譯）所收集的信息被用來評估印花稅、估價數據的基礎和土地稅收數據的基礎以及作為證據數據來更新信息。轉讓人/賣方對此表的第1 、第2 和第3 條所填內容負責。受讓人/買方對此表的第4 條和第2 、第3 條信息聲明的填寫內容負責。
如果受讓人或買方是《1988 年外國土地所有者登記法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，則必須填寫此外國人所有權信息表（表3，如上圖，中文翻譯）。此表所收集的信息、將被輸入到外國土地所有者登記系統中，這是昆士蘭所有土地公開登記專為外國人或外國公司所設的。
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如何在澳洲買地建房？澳洲土地登記的那些事兒｜居外專欄
在澳大利亞，House & Land Package（購地建房）是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。澳大利亞是聯邦制國家，各州擁有獨立的立法權，關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此，雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度（Torrens Title System），但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。
1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度
問：1999年，Ann對自己的土地進行了有效登記，作為合法所有人。2002年，買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同，自此Bob開始長期占有此土地，但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年， Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更，所以又將土地再次變賣給Cindy，而Cindy立即進行了土地登記。那麼，土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢？
答：土地登記為首要法律依據！澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度（不是特侖蘇！），它是澳大利亞現行的土地登記制度。
那麼托倫斯是誰呢？他是南澳大利亞首任土地登記官，他在1858年首創了這一土地登記制度。現在，這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度，目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”，即在完備的法律制度下，士地權利的取得取決於登記，而不是取決於簽訂契約，目的在於提供安全、正確的權利記錄。
政府並不強制當事人申請登記，而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利，則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規，澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場。
因此在以上案例中，基於托倫斯土地登記制度的原理，Cindy應為該土地的合法所有人，而Bob可依法起訴Ann要求合理賠償。
2. 澳大利亞土地登記的所有權種類
問：Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢？有什麼特別規定呢？
答：土地登記所有權形式主要有兩種，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此，Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下：
2.1 自由保有土地
自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司擁有土地的所有權，並以私人或公司的名義登記造冊，為澳大利亞（昆士蘭州）所有土地權利類型中最高級的形式。
稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產，如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”，但權利不是絕對的，權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。
如州政府保留土地上自然資源（礦產、石油和礦物質）的權利；地方政府可以限制土地的用途；歷史最高水位線以下的土地不能私有；曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。
2.2 州政府所有土地
目前，只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人，稱為“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般為空置地。
政府為了增加州政府收入，鼓勵定居者開發土地，將相當數量的州有土地出租給定居者，形成了現在的“州有租賃士地”（State Leasehold Land）。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同，按合同的約定使用土地並每年交付租金。
州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種，有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同，租金標准不同。例如，用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低，平均為0.04 澳元/公頃·年；用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高，平均是士地價值的5%。
另外，政府為了滿足公共目的需要，保留了部分土地，稱為“保留地”（Reverses），如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。
雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地，但某種意義上保留地歸全體市民所有，政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對，因此，極少有保留地變為自由保有土地的例子。
森林及歷史遺址等用地，歸州政府所有，統稱國家公園和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。
3. 土地登記的政府部門和十步流程
問：Cindy從Ann購買了上述土地之後，應該去哪裡進行土地登記？怎麼進行土地登記呢？
答：在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中，土地登記的權力在州政府，土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府，聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關，並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。
以昆士蘭州為例，昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部
（The Department of Natural Resources and Mines）下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區，在全州設有33個辦事機構，主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。
托倫斯土地登記的十大步驟
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中澳兩國相關購房法律的比較與簡析｜居外專欄
面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞，投資者難免在無意識中便過多地關註了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境，從而忽略了中澳兩國與房產投資相關的法律規定。
謹記！大到在投資置業，小到簽證出行，都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見，以確認自己的身份是否符合法律規定的條件，自己的行為是否為該國法律所認可或批準，這應當是行動計劃中的第一步！
本文將通過在布裏斯班的一個真實案例對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。
在北京生活工作的王太太累積了一定的積蓄，準備在澳洲投資置業。在看過數十套房產項目之後，王太太偏愛一套擁有較大土地面積的二手房。為王太太奔波近3個月的投資中介與在賣方市場等候多時的賣家當然欣喜，積極促成此交易卻疏忽了王太太海外投資身份的審查。在雙方簽訂合同時，王太太並未聘請任何律師，也並未添加任何關於”以FIRB批準為合同生效條件“的條款。
結果，FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會）在審查了王太太的相關背景與條件之後，基於王太太海外人士的身份且未持有澳洲長期居留簽證的原因拒絕了她的投資申請。因此，王太太無法進行合法投資，但因為合同已成立則仍需要繼續履行合同義務或對賣家進行賠償。
購房置業過程主要由三個部分構成，投資分析、融資方案與法律解釋。作為一個律師，個人認為有必要定期對中國與澳洲兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋，希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用，讓投資者們從中獲益。
結合上述比較表格，可較全面地看到如今澳洲和中國房產市場的相關法律規定情況。與中國相比，澳洲房產法律體系與市場更加成熟與規範，稅收與貸款制度也比較健全和完善，並且政府正積極監管與促進房產市場。
同時，我們也可以清晰的看到，在澳洲置業與中國置業最大的不同之一便在於專業律師的介入。在中國買房一般去房產交易所辦理，沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不太了解，日後很容易陷入“陷阱”或麻煩當中。在澳洲，買賣雙方都必須聘請專業過戶師或律師來處理法律事務，由專業人士提供建議和把關，降低風險，保護利益。
在此，個人建議，無論是在中國還是澳洲置業，買賣房屋是種契約行為，買賣雙方必須按照買賣契約執行。違約應該訴諸法律，走司法程序，由法院裁決。如果因為不執行合同，輕則違法重則犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投資者本身需要提高法律意識，積極尋求法律意見，規避置業風險，讓專業律師為您的置業家園”添磚加瓦”。
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澳洲商業地產的盡職調查｜居外專欄
近年來，中國投資者赴澳投資房地產活動日益增多，需要注意的是，其中在商業地產並購方面所面臨的風險，較自住地產而言更為隱蔽且深入。
為避免相關風險，在投資商業地產前進行詳盡的盡職調查便顯得尤為重要。
商業地產交易盡職調查主要是為了確保買賣雙方在簽訂合同前，通過合理的信息披露和調查，避免信息不對稱，更全面地了解目標房地產本身的狀況，並更好地確定各方權責。
目前，赴澳投資者大多通過招標、拍賣和協議等方式取得商業地產。
完整的房地產並購盡職調查包括對產權、財務、法律和市場等方面的調查。
本文總結出商業地產並購盡職調查中必不可少的幾個部分，供各位讀者參考和探討。
1. 跨境投資監管與合規性（FIRB）調查
- 根據海外並購條例第52條，如果投資人購買的商業地產為空地，則該購買依然需要FIRB的審批。審批後，購買人需要在5年內開發空地並不得在開發完成前出售空地。所謂”空地”指的是土地上沒有永久性建築供人或牲畜居住、或用於堆放貨物；
- 如果商業地產為已開發（比如酒店、辦公室、餐館、停車場等）且價值不超過$261 million，則無需申報；
- 如果該已開發商業地產具有一定“敏感性“, 則只有當其價值在$57million以下時方可免除申報；
- 但是如果客戶投資公司被認定為一個‘外國政府投資人’，則不管此商業物業價值多少都需要征求FIRB批准方可購買。
2. 產權狀況調查
- 土地位置、權屬、產權性質、其上的永久性地役權和其他永久性權利(perpetual easements and other perpetual rights)；
- 土地和物業上抵押(Mortgage Lien) 質權（例如mechanic lien, judgment and tax lien）和其它權利限制；
- 土地和物業的保險情況和稅收狀況；
- 與目標物業有關的重要合同（例如租約和服務合同等）；
- 與目標地產相關的訴訟、仲裁、行政處罰情況等。
3. 物業建築和工程狀態調查
- 物賣方體建築結構狀況（屋頂、外牆等主體結構）；
- 物業內部機械和工程設施狀況（例如電梯、通風系統、冷卻和供暖系統）；
- 法律要求的防火、安保設施以及其它設施；
- 建築主體材料是否符合環保要求；
- 建築周圍的水體和土壤等自然環境是否存在污染或潛在污染物泄露危險。
4. 賣方財務和信用狀況調查：
- 賣方的不良債權和負債情況；
- 賣方的銀行貸款記錄和對外擔保情況；
- 與賣方相關的訴訟、仲裁、行政處罰等情況；
- 要求賣方就並購日前存在的或有事項和未披露事項出具承諾和保證。
5. 目標物業估值和市場前景調查
- 對目標物業進行專業測算並估值；
- 擬並購的項目是否與戰略目標相吻合，考慮擬進入的區域是否為目標市場；
- 物業所在地經濟發展水平、發展規劃、房地產市場供需、地方購買力、消費者喜好、價格變動趨勢等情況；
- 項目的位置、周邊自然和人文環境、交通狀況、配套設施等，分析主要競爭對手及項目競爭力，分析項目市場定位及目標客戶群體等。
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