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悉尼房地產市場曾出現一樁讓人目瞪口呆的判決：一位土地開發商霸占一處房產近20年後，法院判決其正式擁有這處房產。盡管上任房主的後代對此表達了強烈抗議。本期文章將討論產權法中的“逆權侵占”（adverse possession)。

這個“鳩占鵲巢”的故事比較漫長，大概可以從二戰開始講起。這棟古老的房子悉尼內西區的Ashbury，已經有幾十年的歷史了。

它上一任正式主人名為Henry Thompson Downie，他此前和全家人一起生活在這裡。在二戰結束後的某一天，這棟房屋逐漸出現了一些白蟻，而且已經到了讓人難以忍受的地步。

原屋主可能是經濟狀況或是其他原因，選擇搬離了這裡。在隨後的40多年中，他們將這棟房屋出租給了其他人，但沒有花大力氣去修繕，而原房東Henry也過世了。

最神奇的是，在這40多年中，這棟缺乏修繕的房屋不僅沒有倒塌，反而是起初那些肆虐的白蟻都不見了！而在這40多年中，原房屋主人的親屬也沒有對這棟房屋做任何處理，僅僅是將它出租給他人。

1998年，一位房地產開發商Bill Gertos，在拜訪客戶的時候注意到了這棟房子。他觀察一段時間後，確信這裡是真的沒人。根據他的說法，當他走近觀察的時候，發覺前後門都沒鎖，門栓也掉了。

然而實際情況是，這棟房屋的最後一個房客之前去世了，而原來的屋主沒有維修破舊的房子。也就是說，至少在1998年那個時候，Bill Gertos屬於擅自闖入了他人的領地。

更絕的是，Bill Gertos發現該房屋沒人管理後，不是通知市政廳，而是直接大搖大擺的鳩占鵲巢，充當起了房屋的主人！

他不僅在沒有得到屋主同意的情況下擅自更換了門鎖，還直接將房子租給了其他不明就裡的租客！

1998年，他他花了約35000澳元修理這棟房子，2014年又花了108000澳元進一步翻新。而在這個時間段內，原房東的子女和親屬似乎都忘記了這棟房子！而根據多名房地產中介的信息，這棟房子現在市值差不多在170萬澳元左右！

直到2017年，一切准備就緒的Bill Gertos依據澳洲《Real Property Act》正式向法院申請成為土地所有者時，法院才想起來這棟房屋是有主人的。於是法院告知原屋主Henry的親屬：有人占用了你們的房子20年，現在我們要正式把這塊土地連同房子一起送給他了。

Henry的親屬在得知消息後立即發出了抗議，但法院最終表示：“根據澳洲《Adverse possession》和《Squatting laws》，Bill Gertos有足夠的證據表明他投資維修了房子，付了稅並收取了房客的租金，因此這塊土地和房子現在都是他的了。”

說實話修房子和付稅都好理解，為啥收了房租也能當證據？澳洲最高法院大法官羅文·達克Rowan Darke在面對外界質疑時是這樣說的：“我很確信，自從1998年之後Gertos在事實上擁有這塊土地，並打算獲得這塊土地的所有權。而實際上呢，Gertos也成功接管了土地的實際保管權，排除了其他可能，他已經成為這塊地的主人。”

Bill Gertos對這座房子的占有是“公開的，不是秘密的”，是通過“和平手段、而不是暴力手段”。也就是說，靠著這條“奇葩”的逆權侵占法律，Bill Gertos一分錢不花就獲得了一座將近200萬澳幣的大house！

1、什麼是逆權侵占？

逆權侵占是指在未經業主同意的情況下，非業主持續占用他人房產超過一定的法定時限後，該占用者可以成為該房產的合法新業主，不必付出任何代價。

2、逆權侵占公平嗎？

其實逆權侵占可以追溯到古羅馬的法律，當時規定如果有人拾獲別人遺下的物品，經過兩年後無人認領，拾獲的人便可成為合法的物主 。後來這條法例又延伸到土地和房屋的擁有權，於是便有了所謂的逆權侵占。這條法律最早的精神是希望能夠有效的利用“無主的房產（房主消失也無繼承人）”，以確保後人能夠繼續使用土地。

3、逆權侵占的時限與條件？

為了成功進行逆權侵占，澳洲的不同地區對於非業主持續占有的法定時限是有所區別的：

• 新南威爾士州，昆士蘭州 ，西澳，塔斯馬尼亞： 12年
• 維多利亞州 ，南澳：15年
• 北領地，首都地區：該法律被明文禁止

除了要滿足法定時限，占有者還必須滿足以下幾個條件：

• 實際占有房產 － 占有者要表現的像是合法業主一樣
• 連續使用 － 法定侵占期間不能有所間斷
• 敵意占有 － 侵占必須不能是在業主的同意下進行的
• 獨家占有 － 不能和原業主共享
• 公開占有 － 以此來通知原業主，你的房子被侵占了！

 

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當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何在目前海外貸款收緊，境外彙款異常嚴格的情況下，成功“走出去”是眾多中國投資者共同面臨的大問題，本文能通過相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因和避免同類失誤的解決辦法，希望助力各位，贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少：

2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

在境外投資中，因為不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board，澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對個人在澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。

請注意，FIRB對於個人在澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。

當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：

• 國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
• 競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
• 對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
• 對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
• 投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲，律師在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

其中需要注意的是，實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人，在此過程中請注意以下幾點：

• 對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
• 不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
• 居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
• 佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入：一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。

另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：

• 無法適用當地居民/公民的免稅額度
• 無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
• 需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

 

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隨著移民趨勢的逐漸進程，個人財產對外轉移的便利化程度不斷提高。本文將通過案例，分析財產境外轉移過程中涉及的一些典型問題。

案例：綠卡持有人，小林與小童夫妻倆，在取得“澳洲永久居留權（Permeant Residency Right）”後，如何將其在國內（如浙江省溫州市）的資產通過向中國外彙局申請“移民財產轉移”將資產合規轉移到澳洲（如昆士蘭州布裡斯班市）？

1. 提交《個人財產轉移業務申請表》進行合規申請

小林與小童已獲得澳洲綠卡，想要辦理“移民財產轉移”，首先需要向戶籍所在地的外彙管理部門，也就是浙江省外彙管理局（浙江省分局）提出申請，並提交相關材料。

在申請時，小林與小童需要提交多種證明材料，例如但不限於申請人身份證明材料、申請人收入來源以及財產權利證明文件、稅務證明原件以及最重要的《個人財產轉移業務申請表》等。

2. 哪些財產可以申請“移民財產轉移”？

根據《關於規範房地產市場外彙管理有關問題的通知》彙發(2006)47號的規定》和《國家外彙管理局關於進一步改進和調整資本項目外彙管理政策的通知》（彙發﹝2014﹞2號），如果小林與小童要移民轉移的財產在等值50萬美元以下，那麼在提交材料的時候只需說明收入來源即可。

如果他們要移民轉移的財產超過了等值50萬美元，那就需要提交收入來源證明以及財產權利證明文件。如果小林與小童要移民轉移的財產主要是賣房所得收入的話，他們還需要提交的房屋產權證和房屋買賣合同。

3. 哪些財產無法申請“移民財產轉移”？

需要強調的是，小林與小童只能申請將自己所有的合法財產進行跨境轉移，即申請人申請對外轉移的財產應是本人所有的合法財產，但不包括與他人有權益的爭議的資產，例如：

1. 司法、紀檢監察等部門依法限制對外轉移的財產，其對外轉移申請外彙局不予受理。
2. 涉及國內形勢、民事訴訟案件的財產對外轉移申請，在案件審結前，外彙局不予受理。
3. 涉及國內形勢、民事案件人員的近親屬申請對外轉移財產，應提供案件管轄機關出具的該財產與案件無關的證明。
4. 法律規定不得對外轉移的財產、不能證明合法來源的財產等的對外轉移申請，外彙局不予受理。

4. “移民財產轉移”可以分次申請辦理嗎？

小林與小童無法多次申請進行中國財產轉移至澳洲，即

1. 移民財產轉移必須一次性申請擬轉移出境的全部財產金額；
2. 從同一被繼承人繼承的全部財產變現後擬轉移出境的，必須一次性申請。

但小林與小童可以在經外彙局核准後，申請銀行在審批額度內進行相關資金分出。

從上可知，該政策允許獲得海外永久居留權的華人（即使未獲得他國國籍）進行一次性大額的財產合規轉移，規避“個人每年5萬美金的跨境彙款”限制。

 

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在澳大利亞，有三分之一的婚姻最終以離婚告終，如何保衛婚前財產，應該是財商必修課之一。今天的文章，就來為大家分析一下澳洲的離婚成本和財產保衛措施。

中國離婚需要雙方的簽字不同，在澳洲離婚，只要夫妻雙方分居12個月，一方就可以單方面提出離婚訴求。

此外，澳洲奉行“無過錯離婚原則”，即感情沒有誰對誰錯。《澳大利亞1975家庭法》規定，申請人離婚，無需證明自己或者對方有過錯，即無過錯離婚原則；這意味著法院不能認為夫妻雙方的任何一方在婚姻破裂中是有過失的。

所以在澳洲，不分婚前、婚後的財產，也不存在過錯方。即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產（婚前、婚後或離婚時）分配協議，不然法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。

通常，給法院的離婚申請費是900澳元，加上其他費用，一般無糾紛的離婚在2000澳元內就能解決。而有糾紛的離婚，需要花費15000澳元以上，這已經趕上八大一學期的學費了。遵循“無過錯原則”，澳洲婚姻法規定夫妻就各付各的律師費。

所以，為了避免因婚姻破裂而產生的財產歸屬問題，一部分澳洲夫妻會選擇設立一些婚前財產“隔離工具”。根據《澳洲金融評論報》披露，目前，越來越多的澳洲父母，也開始為他們子女和另一半的財產分割問題，進行 “強勢插足”與“苦口婆心”。

澳洲五大婚前財產隔離工具：

1、婚前財產協議

簽署婚前協議/財產分配協議呈絕對性增長趨勢。這類協議在澳大利亞的受歡迎程度也日趨上升，目前我們每年受理客戶婚前協議達近百起。

當然，婚前協議/約束性財務協議之所以受歡迎程度不斷上升，家長希望在子女離婚後保護自己贈予其財產只是其他的一個原因。越來越多的父母也期望自己的子女簽署這類婚前協議，以保護自己贈與子女的財產。

很多再婚人士在步入下一段婚姻前簽署此類婚前協議呈現快速上升的趨勢。尤其是在第一段婚姻失敗，有過因財產分配問題身心俱疲經歷的群體，他們極有可能在開始下一段婚姻前簽署財務協議。

除了婚前協議，很多夫妻在婚姻延續期內簽署“財產分配協議”也開始不斷增加。這部分群體之所以簽署財務協議，是想避免日後就財務問題需要法庭介入進行財產分配的情況。

那麼，一份婚前財產協議究竟怎麼樣才算有效成立呢？

• 根據法律規定，財產協議必須要雙方在 各自的律師的見證下簽字，並由律師出具證明，才具備效力。
• 簽署協議時，雙方必須公開全部財產信息；否則由於有欺騙或欺詐嫌疑，此份協議很可能在簽訂後被推翻。
• 如若在簽訂後各自的財產產生了重大的變化，也需要咨詢律師是否有必要留存證據，或重新簽訂協議。規範已有的財產關系在操作程序上相對簡單，規範未來的財產變化就比較困難，甚至在某些情況下根本不可行。

相比訴訟至法院，由法院來判定財產分配，這類財務協議更方便，也更具成本效益。此外，在夫妻雙方簽署這份文書並經律師確認的情況下，具有和法院判決同樣的效力。

2、代持協議

父母給子女資產的時候簽訂代持協議，證明子女手上資產的所有權是父母而非子女。這樣將來父母過世，子女也無需再交高昂的遺產稅。但是在實際操作中，風險也是很多的，比如：代持人身故、資產算遺產、代持人惡意處置等。

3、借款或贈與

如果父母在為子女出資購房時，是以借貸的形式借予子女，則房產這份貸款債務以及利息會在計算夫妻總財產時扣除。即相當於婚前購得的財產是獨立於共同財產的。但是這僅包括初始出資，通常並不包括房產的增值部分。如果夫妻正在共同還款，假如雙方訴諸法院，法庭很難將房子直接剔除出財產池。

而且，父母對子女的出資到底是饋贈還是借款，經常比較難以判斷。父母的不同出資方式將會成為法院判定此婚前財產是否為婚姻共同財產的依據之一。普遍情況下，父母借款給子女不會簽訂專門的協議。因此，購房的同時，子女簽署由律師擬定的借款文件，並由其配偶簽署知情書，會使得事情變得更加重要且簡單明了。

4、巨額保單做嫁妝，終身守護子女

年金保險（Annuities Insurance）是財產隔離的一個有效工具，且適用於不同國家身份的家庭人士。父母作為投保人為子女配置大額保單，生前受益人寫子女，讓子女每年領取足夠的生活費、滿足富足的生活；身故受益人寫父母，避免保單所有權外流。其中領取賬戶都是專用賬戶，這樣就可以實現：保單資產是父母財產，子女婚變對保單歸屬無影響。

5、巧妙設置信托

通過設置信托也可以達到婚前財產的有效“隔離”。

 

 

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