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澳洲7%海外附加印花稅與幾種豁免或優惠方式｜居外專欄

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅，而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。

1. 基礎印花稅

由於計算較為復雜，在律師進行精確計算前，我們往往會將基礎印花稅概括為3-4%之間，為讀者們提供以下計算器鏈接

基礎印花稅預估計算器：快速獲得印花稅預估金額；
基礎印花稅精准計算器：應用於較為復雜的交易。

關於繳納時間，現房與期房也有所不同，如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

如標的產權是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅；
如標的產權是現房，買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅, 即使30天內該房產還沒有成交。

2. 海外人士附加印花稅

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士：

澳大利亞公民
持有永久居留簽證人士
其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2018年7月1日之後，簽署交換的合同的海外買家需繳納7%的海外人士附加印花稅，加上基礎印花稅3-4%，則總共印花稅為10-11%。

假設海外買家於2018年8月購買了昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：基礎印花稅約為：$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花稅約為：$600,000×7% = $42,000，因此總印花稅約為：$64,500

3. 海外附加印花稅的幾種豁免與優惠方式

1) 通過買家主體減免

成為稅法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的公司。以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了“控制權益”（Controlling Interest）一詞。一般來說，若一公司中，非澳洲常住居民對於該公司的實際控制（投票權、潛在投票權、已發行股份）超過50%，則通常來說其需要繳納附加印花稅；
成為稅法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的信托；

2) 通過開發案減免

考慮到特殊情況，包括一系列因素，如經濟利益，特定類型實體之間的競爭劣勢，可能會有一些土地收購開發案可適用於昆士蘭州附加印花稅的免除。這還會取決於附件印花稅的應用和社區福利的提供，包括工作崗位，基礎設施和住房供應。但是，這些問題需要由政府進行逐案考慮和審批，需進一步參考關於政府公布的關於開發案豁免的相關因素、准則以及申請流程。

3) 通過（首次）自住置業減免

海外人士附加印花稅的應用雖然會影響首次置業補貼（1.5萬澳元），但不會影響首次自住置業的基礎印花稅減免。以海外買家於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例：

為首次自住置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$35,000（=$0+$35,000）；
為自住但非首次置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$43,750（=$8,750+$35,000）；

以上相較直接投資置業的總印花稅$50,925，可減免$7,175。

4) 通過配偶（或產權比例）減免

一對夫妻（夫為澳籍人士，妻為海外人士）以共同共有的方式於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例，若得到合適法律意見與財政規劃，那麼最優的印花稅減免方案可能為：

夫：基礎印花稅全免；
妻：基礎印花稅全免，且僅需支付海外人士額外印花稅$17,500。

5) 通過土地建築雙合同減免

因永久產權與受國人偏愛的大地別墅，買地建房模式（Home and LandPackage）在昆士蘭州非常受歡迎。部分開發商或建築商往往會將土地購買合同與建築合同打包為一本合同供買家簽署，在這種情況下買家需要支付的是土地與建築總金額的計算出的附加印花稅率。以最近非常受矚目的黃金海岸與布裡斯班交界處Coomera為例：

若海外買家收到的是一本打包的土地與建築合同，那麼價格可能往往不會低於60萬澳元，這意味著印花稅總額可能在6萬澳元以上；
但是，如果買家收到的是土地購買與建築分開的兩本合同，那麼買家僅需要支付土地合同的印花稅，往往不需要支付建築合同的印花稅。若土地價格僅為30萬澳元，則印花稅總額將會降低至約3萬澳元。

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澳房合同違約，開發商能否訴至中國法院，或要求執行澳洲判決？| 居外專欄

在海外買家違約的情況下，開發商（賣家）是否有權訴至中國，要求中國法院審理判決或在中國執行澳洲的生效判決呢？本文將通過具體案例來分析和解答這個問題。

在一個昆士蘭樓花於 2017 年 7 月交付失敗的真實案例中，開發商在沒收了買家 10%首付後，仍通過律師函的形式向買家索要以下的賠償：

原定交付起買家應繳納的支出，包含土地稅、水費、物業管理費以及保險，逾3000 澳幣；
延期交付所產生的滯納利息，逾 48000 澳幣；
市場銷售費用，包含市場支出逾 6500 澳幣，賣家中介傭金逾 37000 澳幣以及相關律師費 2000 澳幣；和
其它成本（若再銷售失敗或銷售低價的差價補償）

60 萬的樓花，在無法交付後，竟收到了索償合計超過近 10 萬澳幣的懲罰金律師信！除此之外，賣家還將有權利保留進一步訴訟的權利。可見當買家出於弱勢的法律地位時，不僅需要承擔相關違約責任，還極有可能付出更多超出預算的和解成本。

一些海外買家可能認為自己並不擁有澳洲國籍或澳洲永久居民身份，在中國無需理會開發商的律師信！我們嚴肅提醒買家面對法律糾紛時，絕不能采取“不理會、不處理”的態度，因為中國與澳大利亞均適用《海牙送達公約》（Hague Service Convention）。因此，我們強烈建議當您無法交付樓花時，應當及時征求法律建議，減少自己的損失，保障自己的權利。

1. 中澳兩國承認與執行相互判決的實踐

由於外國判決的承認與執行問題一般認為屬於程序問題, 根據“程序問題依法院地法”的沖突法原則以及世界各國的實踐, 一國法院的訴訟行為是該國司法權的體現, 所以, 承認與執行外國法院判決的程序, 一般也依承認與執行判決的法院地法律。又因世界各國各自社會、政治制度、文化傳統、經濟利益、歷史特征、法律習慣等的不同, 而在承認與執行外國判決的問題上各國的規定差異懸殊, 尤其在承認與執行外國判決的條件方面各國的規定更是千差萬別。從而造成種種障礙, 致使一國作出的判決, 往往很難在國外得到承認與執行, 或者雖可在某國得以承認和執行, 但在另一國卻不能如此。

2. 中國承認與執行澳大利亞判決的條件

假設某一中國買家無法交割一處澳洲樓花，後開發商訴至澳大利亞擁有相關管轄權法院並獲得確認買家違約的生效判決書。而買家為海外人且並無資產在澳洲可以被執行，那麽在這種情況下開發商是否可以請求中國法院承認與執行澳大利亞法院作出的該判決？

我國承認與執行外國判決的基本條件是：

外國法院的判決必須是已發生法律效力的判決、裁定；
該判決國必須是和我國締結了關於相互承認和執行對方判決的雙邊條約, 或雙方是同一國際條約的共同締約國, 或雙方有互惠關系的；
該外國法院判決不違反我國法律的基本原則或者國家主權、安全、社會公共利益的。

總的看來, 我國對外國判決的承認與執行的條件只作了簡要的原則性規定，對外國判決的承認與執行方面的規定與澳大利亞的有關規定相比尤其顯得過於簡單、籠統。特別是當我國需要與澳大利亞開展司法協助或兩國的判決需要相互予以承認與執行時, 就更加難以順利進行。

迄今為止，中國與澳大利亞之間尚未訂立民商事司法協助條約。因此，澳大利亞法院作出的生效判決目前較難獲得中國法院的承認與執行，需當事人向中國相關具有管轄權的法院起訴，由具有管轄權的人民法院作出判決，於後方可予以執行。

3. 中國判決在澳大利亞的承認與執行條件

假設中國買家無法交割一處澳洲樓花，後開發商訴至中國擁有相關管轄權的法院並獲得確認買家違約的生效判決書。買家在澳洲有資產，那麽在這種情況下開發商是否可以請求澳洲法院承認與執行中國法院作出的該判決？中國的判決要在澳大利亞的法院執行必須滿足四項條件：

判決須由中國法院作出，且該法院依據澳大利亞法律對被告擁有國際意義上的管轄權；
判決必須為最終和終局判決；
判決金額必須確定或容易計算；以及
中國法院判決的當事人以及執行程序的當事人必須一致，並且擁有相同利益。

在下列情形下，中國法院通常被認為擁有管轄權：

自然人被告在原訴法律程序文件送達之時位於中國（無論時間有多短暫）；
法人被告於原訴法律程序文件送達時在中國境內確定及合理永久的地點開展業務（無論是通過維持分支機構或通過雇用代理人代表其經營業務且達到一定時間）；
被告通過下述方式服從中國法院的管轄權：

提交無條件應訴書；
自願參加訴訟；
事先同意接受中國法院的管轄；或
中國法院作出的判決就其位於中國的有形財產移交了所有權或占有權。

即便中國法院的判決滿足上述要求，並且初步看來可在澳大利亞獲得執行，但澳大利亞法院仍可能基於下述理由而拒絕執行該判決：該判決通過欺詐方式獲得，違反公共政策，或有違自然正義。值得註意的是，就執行中國法院判決提起訴訟並勝訴即創設一項債務，該債務可按照與澳大利亞法院作出的任何其他金錢給付判決相同的執行方式予以執行。

然而在實踐中，根據目前的已知案例，澳大利亞法院實際上尚未執行中國判決，這意味著中國法院可能不願給予互惠待遇。

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陰陽合同和澳洲相關逃稅裁判規則｜居外專欄

在澳大利亞房產交易中也存在為了逃稅漏稅的“陰陽合同”。本期法律專欄整理相關典型案例，從“陰陽合同”效力、逃稅處罰以及違法責任等方面提煉裁判規則，供讀者參考。

昆士蘭州的 Peter 與 Alex 作為買賣雙方簽訂了第一份房屋買賣合同（“陰合同”）。在准備交割過戶手續時，為了減少相關稅務，雙方又簽訂了一份約定房價較低的房屋買賣合同（“陽合同”）。由於第二份合同（“陽合同”）是雙方當事人為辦理房屋產權變動登記的目的而簽訂的，並且該“陽合同”約定的房價並非雙方當事人的真實意思表示，且該行為損害了社會利益，違反相關稅務規定與產權法規定，因此應當認定第二份房屋買賣合同（“陽合同”）無效。

本案爭議的焦點主要在於 Peter 與 Alex 作為買賣雙方在交易過程中共簽訂了兩份合同，兩份合同的成交金額不同，究竟以哪份合同為准，哪份合同才是真正有效的買賣合同？
這類案件在二手房交易中俗稱“陰陽合同”，就是買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同後，出於少繳稅費等目的，向相關部門隱瞞房屋的總價，在簽訂由 Real Estate Institute Queensland （昆士蘭房地產協會）與 Queensland Law Society（昆士蘭律師公會）聯合定制的 Contract for Houses and Residential Land（房屋與住宅用地合同）時，將雙方買賣房屋的價格虛報低價。由此，可能會導致買賣雙方因價格不同發生爭議，兩份合同的效力發生衝突。

兩份合同的效力如何確定，首先要區分合同的成立和生效，合同成立是指當事人就某特定事項自願達成合意，只要雙方當事人意思表示一致，合同即成立；合同的生效是指依法成立的合同在當事人之間產生法律約束力，合同受到法律的保護。應該說，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時候，如何認定合同的效力呢？我們認為應從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進行分析，就第一份“陰合同”來講，是雙方當事人就系爭房屋的買賣、價格等主要條款達成了一致，根據《澳大利亞合同法》（Australian Contract Law）規定依法成立的合同，自成立時生效。同時根據《土地產權法》（Land Title Act）規定產權受讓人應就不動產的設立與變更進行不動產登記，即適用托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）。

所以，在確認 Alex 作為賣方是有權轉讓後，Peter 作為買方訂立的第一份“陰合同”，是依法成立並已生效的房屋買賣合同，對於雙方有法律約束力，法律認定應當保護交易安全。而第二份“陽合同”是雙方當事人為辦理房屋產權變動登記的目的而簽訂的，是為了實現第一份“陰合同”的履行、使第一份“陰合同”關於產權變動的約定經登記生效而訂立，所以就這一部分內容應當是繼續有效的。而關於房價的約定，因為是為了減少交稅而故意虛報的，買賣雙方為了少繳稅惡意串通降低成交金額，損害了社會利益且違反相關法律規定，所以該“陽合同”的成交金額不是雙方的真實意思表示，即便是“陽合同”成立也不發生法律效力，因此為避稅另行簽訂房價較低的房屋買賣“陽合同”的，應認定該合同無效。

在另一個案例中，某華人公司從事黃金買賣居間業務，收入來源是對交易額收取相關佣金。但稅務局發現該公司提供的銷售發票內容上並沒有正確的體現出該業務模式。該公司向澳洲稅務局（ATO）申報的商業運作表（BAS）數據直接采用的是銀行對賬單的淨值，而沒有正確的按照財務系統中的銷售金額、采購金額等分類進行申報。此外，該公司的銷售存在沒有給客戶提供發票以及消費稅（GST）爭議的問題，從而導致客戶拒付貨款並投訴到澳洲稅務局。澳洲稅務局根據投訴的信息對該公司進行審計並由此發現問題，認定涉案公司不能在采購方面的進項稅進行抵扣，因而少交了 1300 萬澳元的消費稅（GST）。對此，在 2017 年，澳大利亞行政上訴法庭裁決（AAT）要求涉案公司補交 1300 萬澳元消費稅（GST），並對其處以逾 700 萬澳元的罰款。

而對於違規的罰款，澳大利亞稅收管理法的相關規定如下：

如果納稅人的納稅申報信息存在重大的虛假和誤導信息，除了以下兩種情況，稅務局將對納稅人進行懲罰：

納稅人在申報時履行了合理的義務，不存在主觀上的故意行為；
納稅人聘請了注冊稅務代理進行稅務申報工作，並向稅務代理提供了所有相關的稅務信息。

一旦決定處以罰款，罰款的金額主要取決於以下兩點，其起點是需要補稅金額的50%，而如果納稅人曾有類似的罰款記錄，那麼罰款的起點將會增加 20%：

納稅人是否存在少交稅的行為；
所認定的納稅人少交稅行為的性質。

澳洲稅務局對稅務審查以及違法行為的處罰十分嚴厲，其行政權力集中，體系嚴密，監管也十分嚴格，每年都會對不同領域進行嚴查，一般的逃稅漏稅行為很可能會被很快發現。倘若“陰陽合同”被認定實屬且該案發生在澳洲的話，案情嚴重且金額之巨大將會引起各方政府相關部門的關注，包括但絕對不會僅限於：澳大利亞聯邦警察局（Australian Federal Police）、澳洲稅務局（Australian Taxation Office）、澳洲犯罪委員會（Australian Crime Commission）、澳洲司法部（Attorney-General’s Department）、澳大利亞的交易報告和分析中心(Australian Transaction Reports and Analysis Centre）、反重大經濟犯罪工作組（Serious Financial Crime Taskforce）以及聯邦澳大利亞聯邦檢察署（Commonwealth Director of Public Prosecution）。

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掛名購房？物業代持？“間接持有”海外房產的遊戲法則

“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下，代持人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權；實際出資人不享有房產的所有權，卻對投資行為實際出資。

我們為遇到此法律問題的讀者們總結歸納以下法律知識點，希望可以幫助或警醒更多面臨類似問題的“實際出資人”與“代持人”們。

注意點1：FIRB對於買家簽證以及身份的規定

對於大部分的二手房，澳大利亞海外投資審批委員會（Foreign Investment Review Board ）設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定，海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。這造成了一些沒有澳洲身份的人求助當地的永居人士作為“買家”掛名購買二手房產。

更重要的是，此類代持行為本身可能涉嫌對政府機構的隱瞞或者欺騙行為，更有甚者可能面臨政府機構的起訴（包括刑事訴訟）。FIRB對於隱瞞海外投資人身份或代為持有海外投資人的物業來逃避海外人士購房申請的行為是明令禁止的，違反者不僅會被罰款及強制出售物業，情節嚴重的可能會面臨刑事訴訟。這對代持人和物業實際擁有人都是非常大的違規風險。

注意點2：關於首次置業補貼與印花稅減免

澳大利亞聯邦政府和各州政府在針對海外投資人購買物業上都有明確的規定。總體來說，海外人士購買物業必須要通過海外人士購房申請的審批且需要交納一定數額的申請費，一些州政府也對海外人士收取比本地購房者多出7%-8%的印花稅，由此不難想像外國人為了規避政策成本，希望通過他人代持的方式在澳購房的需求是有多旺盛。

海外人士通常無法通過自身申請州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而有當地永居身份的代持人則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人獲得優惠：

首次置業補貼（1-2萬澳元）申請條件：

必須是澳洲永久居民或公民；
購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
購房者年齡滿18周歲；
必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件：

購房者從未在任何國家購買過房產；
購房者從未申請過首次置業補貼；
新房交付後，必須在該房產內連續居住12個月或以上；
購房者必須年滿18周歲。

注意點3：關於銀行貸款的抵押與還款

在2016年之後，澳洲對海外人士貸款愈發收緊，甚至關閉。因此，通過有澳洲身份與本地收入的代持人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與代持人約定，所有貸款均仍由出資人償還。若實際出資人沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對代持人的信用評級與再貸款能力，或是強制要求代持人償還貸款。

注意點4：“代持協議”下代持人與出資人的二者權利義務

雙方存在借名買房的“代持協議”，且有充分的證據證明房產首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際由出資人支付的，是否應該認定登記在代持人名下的房屋屬於代持有性質？房屋所有權是否歸出資人所有，而非代持人所有？

澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後，作為登記權利人的代持人一旦反悔，即使實際出資人留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，實際出資人自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。

在托倫斯登記制度下，如果代持人決定轉賣此房產，也無需征得實際出資人的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下，實際出資人已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究代持人的相應責任。

此外，如果在未來的某個時間點，實際出資人者與代持人之間出現了與產權相關的糾紛，那麼實際出資人就會十分被動。由於所涉及的物業產權是注冊在代持人名下，法院會要求實際出資人提供證據證明自己所主張的所有權，而這方面舉證十分困難。即使實際出資人能夠提供購房時的出資憑證，代持人也可以主張對方的出資行為屬於借貸行為，這種情況下實際出資人很難保護自己在物業增值部分的所得。如果代持人是實際購房者的家人，代持人甚至可以主張出資行為屬於贈予行為，實際出資人甚至可能因此分文不得。

最後，與代持人相關的一系列問題也可能導致實際出資人十分被動。這包括代持人的財務狀況惡化導致破產需要拍賣名下物業清償債務，代持人意外死亡的遺產繼承問題，代持人婚姻狀況所設計的財產分割，代持人與租客鄰居產生的矛盾以及因物業貶值產生的銀行債務問題等等。

注意點4：“代持協議”下賣家、代持人與出資人的三者法律關系

掛名購房情形一般具有雙重性特征，涉及兩個法律關系：

一個是由出借名義人（代持人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關系；
另一個是由出借名義人（代持人）與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下，實際出資人與代持人通常關系較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。因此，在考慮“掛名購房”前，務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（三）｜居外專欄

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上一期我們講述了如何訂立遺囑，這期我們將探討關於遺囑的一些注意事項。

遺囑存在有效性的問題，即一份遺囑可能會被質疑為無效。質疑遺囑無效，必須提出以下證明：

這不是逝者最後的遺囑（逝者後來又訂立了其它遺囑）
該遺囑沒有正確的簽名和見證
逝者在訂立遺囑時沒有必要的心智能力
該遺囑在最初簽名後已被更改，或
逝者被迫或受到壓力訂立該遺囑。

另外，一份遺囑也可能會被推翻。如果逝者在立遺囑時由於各種原因可能沒有考慮到立遺囑之後發生的事情而忽略了一些人的利益，或逝者本想在去世之前修改以前所立遺囑但未能如願, 或逝者本意就不想留遺產給一個親屬，或逝者只留了非常少的遺產給一個親屬，或逝者有意或無意地把部分財產沒有寫在遺囑中。在遺囑執行時，被忽略的這部人的基本生活利益可能得不到保障。根據繼承法，這部分被忽略的人可根據繼承法的家庭條款在 12 個月之內向法院提出異議來爭取自己的利益，這被稱為“家庭供養索賠”。

如果此前的有關條文規定是不公平的，您可以對一份具有法律效應的遺囑提出訴訟。如
果成功的話，法庭將根據您的利益為主修改原遺囑分配方案。這同樣也適用於逝者沒有
遺囑的情況下。如果您要對遺囑提出訴訟，您必須符合 Section 57 of the Succession
Act 2006 中有資格提出訴訟的人，即：

配偶
前任配偶
實際同居的配偶
子女
繼子女和孫子孫女不具備自動繼承權，但是根據條款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii)，他們可能會考慮成為合格繼承人
- 逝者的家庭成員中依靠逝者生活的人
- 與逝者有密切關系的人

一份有效的遺囑還需要有一個執行人。遺囑執行人是逝者遺囑中指定將在逝者去世後負責處理逝者的遺產的個人。此人應年滿18 歲，是逝者可以信任並願意承擔這一責任的個人。逝者也可以指定一位專業人士，例如受托人與監護人機構(Trustee and Guardian) 或律師作為遺囑執行人。

遺囑執行人有著很重要的責任，他肩負了立遺囑人的去世後的財產分配重任和話語轉達。在選擇遺囑執行人應該認真考慮。遺囑執行人的首要工作是：

在立遺囑人死後收回立遺囑人所有的財產
支付立遺囑人生前的所欠債務和葬禮等花銷
按照遺囑規定遺贈資產給相關機構或個人
按照遺囑的要求，在立遺囑人死後分配遺產

需要注意的是，任何關系到房地產方面的遺囑在申請遺囑認證時必須報告給當地法庭。

最後，在無遺囑的情況下，繼承法規定的遺產分配原則又是如何的呢？如逝者有一個配偶但沒有孩子，遺產全部歸配偶。

如逝者有一個配偶且有一個或多個孩子，且所有孩子都是逝者和該配偶所生的孩子，遺
產全部歸配偶。
如果逝者僅有孩子但沒有配偶，則所有孩子平分遺產。如果一個孩子已去世，但這個去
世孩子有孩子，則逝者的該孫輩繼承去世孩子的遺產。
如果逝者僅有父母，但沒有配偶和孩子，則兩個父母平分遺產。
如果逝者僅有兄弟姐妹，但沒有配偶和孩子，沒有父母，則所有兄弟姐妹平分遺產。如
果其中一個兄妹去世，那該去世兄妹的那一份由他或她的孩子繼承。
如果逝者僅有祖父母，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母，沒有兄妹，則祖父母平分遺
產。
如果逝者僅有叔叔和阿姨，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母，沒有兄妹，沒有祖父母，則所有的叔叔和阿姨平分遺產。如果其中一個叔叔或阿姨去世，那該去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子繼承。
如果逝者沒有親屬，則歸國家所有。

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（二）｜居外專欄

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上期我們講述了澳大利亞的遺產稅和房產購買和繼承的方式，這一期我們將詳細來說明如何訂立遺囑。

一份遺囑必須被正確地簽署和見證才能具備法律效力。清晰地表述逝者的意願，以減少
對逝者想為誰留下什麼之願望出現任何爭議的可能。首先遺囑必須以書面形式寫下，錄
音錄像無效。立遺囑人簽字時必須有兩名見證人同時在場，與立遺囑人同時簽字，而且
必須使用同一支筆。遺囑超過一頁，每頁都需簽字。立遺囑的兩種主要方式為：

郵局或網站購買 Will Kit 等自行訂立遺囑的文件樣本，按照說明仔細填寫；
聘請專業律師：如果財產和家庭關系較為復雜，應該聘請專業律師幫助制定遺囑。

律師會會確保遺囑有效，正確地表述，簽名與見證；確保遺囑的表述清晰無歧義，完全遵從逝者的意願；確保遺囑中逝者對婚姻配偶、同居伴侶、子女、前妻/前夫、其他受撫養人以及與逝者有親密關系的人的遺產分配符合法律規定；協助逝者制定資產處置計劃，合法合理避稅；助逝者指定遺產執行人和信托人並核算他們的報酬；並對其他遺囑事項提供法律意見。

同時，強烈建議逝者尋求資產規劃與稅務方面的建議。

以下澳大利亞遺書樣本的節選只作參考。此外，不同國家有不同的格式要求，所以不建
議以一份遺囑應用於在不同國家的所有產業。因為各人有不同特殊的情況，此樣本不能當為實用，並建議聘請專業律師為逝者解釋相關條款：

This is the last Will of [__________________ ] of [__________________ ].
這是住於 [ __________________] ， [_________________ ] 的最終遺書

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有關澳大利亞房地產所立下的遺囑並且宣言此文件是我最終有關澳大利亞房地產遺囑。

2. I APPOINT [______] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______] to be the executor of my Will.
本人在此委托 [______] 為遺囑的執行與信托人。如本人的信托人（）不能或不願意執行這遺囑，本人委任（）為遺囑的執行與信托人。

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______].
本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。如果 [______] 比我先逝世或在我逝世 30 天內逝世，那本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。

4. TRUSTEE POWERS 信托人職權
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at
law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣言信托人將有職權（這是現行法律授權其外的職權）以拍賣或非拍賣方式並以信托人所認定的條件售賣任何與此遺囑有關的房地並且對延遲售賣的損失不必負責。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia 。
此遺囑以及執行將尊崇澳大利亞法律。 [ 解釋–著是為了避免爭議，尤其是當遺囑書
是在外地簽署 ]
日期 Dated [______ ]
簽名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我們同時的陪伴下與由我們在立屬者陪同並互相的堅定下
（兩位見證人簽名） (two witnesses sign here)

逝者應就自身情況獲取法律建議。除非逝者更改遺囑、訂立新的遺囑或撤銷（取消）遺囑，逝者的遺囑持續到逝者去世一直有效。

如果逝者的情況發生變化，例如子女或孫子女出生或逝者的配偶去世，也應獲得有關更新遺囑的法律建議。婚姻也可能造成遺囑撤銷，除非訂立該遺囑時已預期到這一婚姻關系。如果逝者計劃結婚或離婚，可能需要更新逝者的遺囑。

因此，只要逝者還具有必要的心智能力，逝者可以隨時更改遺囑。但逝者不能通過在遺囑中劃掉一些內容然後簽名確認或是在遺囑中寫下一些不同內容來更改遺囑。逝者可以
訂立一份“遺囑修改附錄”（這是一份單獨的文件，對逝者的遺囑做出更改），該附錄需
要由與訂立遺囑的相同方式進行簽字和見證。訂立一份全新的遺囑通常是最好的選擇。

在下一期專欄，林律師將就遺囑的一些注意事項展開討論。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（一）｜居外專欄

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？我們將分三期從法律角度來探討這個問題。

什麼是遺囑？

遺囑是一份重要的法律文件，闡述了逝者想在自己去世之後如何分配屬於逝者的個人財產。當事人對其資產的處置和對未成年子女撫養權的安排受法律保護。
可在遺囑中進行處置的資產包括但不限於房產，還包括土地、車、船、銀行存款、養老金、保險金、股份、股票、首飾、珠寶、古董、收藏品和知識產權等等。
在遺囑中也可對其他非資產的事項進行安排，包括葬禮形式、遺體處理、器官捐獻、給遺囑執行人的報酬、對某些債務的免除，以及給慈善機構的捐款等等。

澳大利亞有遺產稅嗎？

澳大利亞未設立直接的繼承稅。澳大利亞的遺產稅不歸聯邦政府制定，是由各州政府來制定的。1992 年後，各州徹底地廢除了遺產稅，這也使得澳大利亞成為世界上首個取消遺產稅的富裕國家。所以嚴格地從法律角度上說，澳大利亞並未設置遺產稅。此外，澳大利亞也沒有贈與稅和死亡責任（death duty 意思指死後不用承擔因為死亡而產生的所有債務）。

然而，沒有遺產稅並不等於在澳大利亞繼承遺產就完全不用交納任何稅金。在滿足某些條件的情況下，逝者所繼承的祖輩資產會被政府視為逝者的個人收入增值，從而需要繳納資本利得稅（Capital Gains Tax，簡稱CGT）。但也並非所有遺產都須繳納該稅，例如對於遺產繼承房地產不需要付增值稅，除非將房子賣掉，直到出售此房子時，才需要付增值稅。

購買？繼承？澳房轉讓給子女哪種方式最合適

若子女已經獲得綠卡，而長輩仍屬於外國人身份，如果澳房直接購買至子女名下，則子女有可能獲得的優惠與補貼如下：

1-2 萬澳幣的首次置業補貼
自住印花稅減免
海外投資審查委員會（FIRB）申請費至少$5,500 澳幣的免除
海外人置業附加印花稅的免除

若子女和長輩均未獲得綠卡，可以考慮將澳房仍然購買至長輩名下，因為子女和長輩均無法獲得以上優惠與補貼；而在子女成功獲得綠卡之後再為子女購置房產，可為子女保留其申請首次置業補貼的資格。

海外投資審查委員會（FIRB）規定，海外人士購買二手房需要滿足有不少於 12 個月的簽證的要求。許多在中國工作生活的長輩往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達 3 年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇。

因為對澳洲家庭法的不了解，許多長輩誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說。此時，可以考量先行購買澳房於長輩名下，而後予以繼承給子女個人。

在下期專欄林律師將就遺囑的訂立做更詳細的探討。

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澳洲房產交割，資金在中國進行交易需要警醒的法律問題｜居外專欄

出於外彙管制與彙率波動的原因，一些面臨澳洲房產交割的買賣雙方客戶都會咨詢是否可以在中國以人民幣的交易形式進行購房款交割。雖然澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣資金交易，但澳幣幣種交割仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，對關於澳洲房產交割，資金在中國進行交易模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

A. 通過第三方監管賬戶進行澳房交割的探析

在國內的房屋交易中，為了確保交易順利與安全，中國部分銀行為房屋買賣雙方提供房產交易資金監管賬戶來協助買賣雙方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，我們建議在交易前請務必確認以下法律問題：

1. 確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，訂立相關監管協議。

2. 確認甲乙雙方交易的房產坐落於澳大利亞_________________州_________________區，產權編號為_________________，產權轉讓人為_________________，產權受讓人為_________________。
3. 確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________），以此帳戶為房產交易收款帳戶。

4. 確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________）。乙方將人民幣_________________（計澳幣$_______，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。

5. 確認監管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態，同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。

6. 確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。

7. 確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。

8. 確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍，如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

9. 確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

10. 確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。

11. 確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

B. 關於印花稅、產權登記費與解押資金

盡管外幣交易完成澳房交割在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款仍然建議在澳洲以澳幣完成：

1. 印花稅繳納時間：
• 如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
• 如標的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。
• 如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費：
• 例：昆士蘭州產權登記費計算器

3. 解押還款：
• 如果賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。

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澳洲二手房買賣的防坑秘籍｜居外專欄

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（最低申請費為5600澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。若以物業屬性區分，外資委員會對海外人士的置業行為規定如下：

那麼，在澳洲進行二手房買賣，有那些“防坑”秘籍呢？

1) 房屋風險轉移何時發生？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，房屋的責任風險從合同簽訂日後第一個工作日的下午5 點起從賣方轉移到買方。此後房屋如果發生損毀，如遇自然災害﹑火災﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的損失也將由買方承擔。

【評析】：買方需要在合同簽訂之後盡快安排適當的保險，以保障自己的權益，否則就有可能會造成不必要的經濟損失。如果買方需要向銀行貸款，多數銀行也會要求買方先購買房屋保險。

2) 售房合同生效後，賣方另行簽訂抵押合同？

【規則】：合同為當事人雙方真實意思表示，不違反相關法律法規強制性規定，合同有效，賣方人將房屋另設抵押導致買方無法辦理過戶的情況並不影響買賣合同的效力。

【案例】：買賣雙方簽訂房屋買賣合同，賣方將位於新南威爾士州的一處房產出售給買方，該房屋買賣合同為雙方當事人真實意思表示，不違反有關法律法規強制性規定，且合同簽訂後買方已經入住房屋並自住至今，因此買賣雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。

雖然賣方出售房屋後未為買方完成房屋產權過戶手續，並用該房屋抵押在他處另行辦理了抵押貸款，但不影響買賣雙方簽訂的房屋買賣合同的效力，買方有權利要求賣方解除所有抵押貸款，完成過戶手續。

3) 以貸款條款撤銷合同？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，房屋買賣可以以買方在”貸款日”到期前成功從”貸款銀行”處得到所需”貸款數額”的貸款批准，並且貸款條件令買方滿意為條件，前提是合同中”貸款數額”、”貸款銀行”以及”貸款日”三項都要正確填寫。換句話說，如果買方經過努力仍無法得到滿意的貸款，可以以此為理由終止合同。

【評析】：合同同時要求買方必須盡力安排貸款，如果買方不安排貸款，或者在決定貸款條款是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。在此情況下，賣方將可以沒收全部訂金，還可以對由此造成的損失要求賠償。如果在貸款日前買方無法獲得貸款批准，則可以通知賣方終止合同。

買方在向賣方確認貸款成功前必須仔細閱讀貸款合同上的條款，確定所有貸款條件都是可以接受的。一旦確認了貸款成功，但是銀行最後卻不能提供貸款，從而導致無法按時成交的話，買方將有可能損失掉全部合同定金，並且被要求賠償對賣方造成的損。

4) 以建築及害蟲檢查條款撤銷合同？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，合同可以以買方獲得滿意的書面房屋檢察與害蟲檢查報告為前提條件。和貸款條款一樣，”檢查時間”、”房屋檢查人”和”害蟲檢查人”三項都必須正確填寫，否則此條款無法生效。

【評析】：買方必須盡力安排檢查並得到報告，如買方不安排檢查，或者在判斷檢查結果是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。如果買方在合理考慮的情況下依然覺得報告結果不能使其滿意，即可以向賣方提出終止合同。這個要求也必須在合同上規定的檢查時間當天下午5 點之前提出。

5) 交割後發現賣方違約，買方可否仍主張賠償損失？

【規則】：未按約定履行合同義務造成損失的，應當繼續履行並賠償損失。

【案例】：陽台移門與車庫陽蓬屬於固定裝修，按照約定應隨房屋一並轉讓。賣方若拆除移門和車庫陽蓬，損害了買方的合法權益，造成買方損失，買方有權利主張向賣方要求賠償損失。

6) 合同已經履行，但遲遲無法過戶？

【規則】：過戶文件是向政府部門提供房屋買賣詳細情況的重要文件。賣方必須按照法定要求提供產權轉讓文件，協助過後；買方繳納印花稅後必須在過戶文件上加蓋已繳印花稅的圖章。

【評析】：如果委托律師辦理房屋買賣事宜，律師會為您辦理其中手續並代繳印花稅。如果選擇自己完成交易過程，則需要到州政府的財政稅務部（Office Of State Revenue）繳納印花稅並在過戶文件上加蓋印章。成交後買方或買方的貸款銀行需要向產權辦公室提交過戶登記申請，把買方登記為房產的所有人，並將貸款銀行登記為按揭權人。

在登記後產權辦公室會告知各相應政府部門房屋產權的轉變，如市政府及州財政稅務部門等。如果您購買的房產是連體別墅或市公寓等有管理公司負責管理的房產，還需要填寫相應表格已通知管理公司產權的轉變。政府部門不會主動提供實體的產權證明，需要業主主動申請。但是，業主可以通過產權檢索（Title Search）找到物業所有權的證明。

7) 房屋被查封會影響合同效力嗎？

【規則】：房屋被查封暫時無法辦理過戶手續，但合同效力並不受其影響。

【案例】：買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》，系雙方的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雖賣方因違章建築與稅務欠款被州政府部門處於查封狀態，暫時無法辦理過戶手續，但不影響上述《房地產買賣合同》的效力，故買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》有效，賣方應在合同約定的期限內辦理過戶手續。

8) 賣方要求買方放棄冷靜期？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，當買賣雙方在合同上簽字，並且買方或其律師收到簽字的合同後，按法律規定，買方享有五個工作日的合同冷靜期且可以拒絕賣方的放棄要求。

【評析】：在此期間買方隨時可以終止合同，但是賣方可以要求買方繳納相當於合同目標金額0.25% 的罰金。但是，拍賣達成的買賣合同往往不會附有冷靜期。

9) 海外人利用本地人的PR身份掛名買房？

【規則】：若房屋買賣合同被認定為以合法形式掩蓋非法目的（例如逃稅），合同無效。

【案例】：若雙方之間的房屋買賣並非正常交易，其真實目的是為了取得銀行貸款或逃稅騙稅。根據相關法律規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。

10) 交割日臨近，買方只要求一天延期，賣方卻“死不答應”？

【評析】：此種情況下，賣方有權利同意無息延期，同意有息延期戶或拒絕延期。

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留學生在澳洲購房需要注意的問題｜居外專欄

經常有讀者與客戶來信咨詢關於“留學生購買澳洲房產”的問題，特別是關於留學生是否可以購買二手房等等。本文將就咨詢頻率較高的問題作統一的答復與解釋，與各位讀者解惑分享。

1. 留學生可以買澳洲新房嗎？

無論留學生是否擁有持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會Foreign Investment Review Board 的簡稱），獲得批准從而購買空地用於建房，購買新房和樓花等等，無論是用於自住或是投資目的。

2. 留學生可以買澳洲二手房嗎？

根據FIRB的規定，留學生持有500留學簽證（允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上）是被認定位澳洲臨時居民，因此可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所）。需要額外注意的如下：

簽證到期或離境3個月內需要賣出（即在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業）；
均需要申請FIRB，根據房價申請費各不相同，100萬以內的房子申請費為5,600澳元。
不可以出租、分租，否則視為違反FIRB規定（即該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住）。

請務必注意，在留學生簽證過期後，如非法繼續持有該二手物業，根據法律的規定被查處將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監禁，他們還將可能被處罰購房價格的25%。

3. 留學生購買澳洲新房與二手房的法律差別？

二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。

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4. 留學生購房合同中必加的條款？

除非開發商已經獲得了FIRB“新建住宅豁免申請證明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般來說無論是購買新房或是二手房，留學生購房都是需要單獨申請FIRB批准的。

留學生在購買二手房時，我們會強烈建議在合同上加入“Subject to FIRB”條款（盡管獲批率較高），即如果在28-45天之內，FIRB申請未獲批准則合同自動終止，已付的定金應該全額退回。

5. 留學生購買澳房所應支付的稅務與費用？

以來自天津的小白為主人公為例，小白在昆士蘭大學就讀化學研究生，也打算長期在布裡斯班生活發展，父母便打算資助小白購買一套80萬澳元的房產為例（無論新房或二手房，並不影響稅務與費用），作為首次置業的自住房，那麼應繳的相關費用（無貸款前提下）預估為：

FIRB申請費：約5,600澳元（假設開發商或賣家未獲得FIRB豁免）
產權注冊費：約2,357澳元
基礎印花稅：約21,850澳元
海外人附加印花稅：約56,000澳元
律師費：約1,500澳元

同時，留學生家長們也可以通過以下鏈接，獲得一個相關稅務與費用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但請注意，該估算器的內容不能作為法律依據，請最終以您的律師給您所作的精確計算為准。

6. 留學生購買澳房可以貸款嗎？

如果留學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。但是，部分銀行或基金公司接受留學生父母作借款人或作擔保的貸款方案。無論留學生以什麼身份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。

此外，如果貸款比例超過80%的話，是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明，貸款還款的期限一般是30年。因此，留學生購買二手房務必准備好充足的資金，尋求貸款經理的融資建議等。

7. 留學生購買澳房有年齡限制嗎？

留學生在澳購房一般需要18周歲以上，其他沒有嚴格的年齡限制。但是年紀較小沒有足夠收入的學生如需辦理貸款購房，可能會面臨不小的障礙。特別是考慮到全職學生的收入會非常有限。因此如果需要辦理貸款，還是需要有足夠經濟來源的人士來買房較為穩妥。如果以父母名義購房，則可在申請FIRB許可後購買澳洲新房或樓花。

8. 留學生可以和父母聯名購買澳房嗎？

許多客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，父母的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，主要分為以下兩種方式：

共同共有（Joint Tenancy）：在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。此外，共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。
按份共有（Tenancy in Common）：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。此外，聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。還需要注意的是，如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

9. 父母出資為留學生子女購澳房，將來如何保護父母利益？

出於稅務和資產保護方面的考慮，也有很多投資人會采用家庭信托基金（Family Trust）或房產投資信托基金（Property Investment Trust）的形式來買房。它有以下的好處

允許將實際出資者和產權所有人區分，也允許將資產所有人和受益人分離，假如在離婚、繼承或遭遇相關法律糾紛的情況下，達到保護資產的目的；
允許將信托基金內產生的收入分配給家庭成員來減稅；
允許將資產傳遞給後代而避免交遺產稅。

此外，衡平法救濟是在澳洲托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）中一下特殊的救濟方式。衡平法是澳大利亞普通法的一大特色，法官被允許在公平合理的原則下，運用自由裁量權作出公平的判決。因此，父母和子女產生財產糾紛時，即使實際出資人不是法律上的產權所有人，那麼在充足證據的證明下，實際出資人仍可獲得房產的產權和收益，從而對房產進行處置和分配。

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