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全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）女士在接受第一财经记者采访时也表示，受“一带一路”倡议及中欧贸易的推动，不少欧洲商业地产经纪人看好来自中国市场的购买力，近年来在居外网挂牌的欧洲商业地产房源增幅较大。居外网目前已有11.8万条全球商业房源信息，其中挂牌中的德国商业地产包括酒店、水疗中心、仓储和写字楼等。

近年来，欧洲房地产市场持续火热，不仅是住宅，商业房产同样如此。

据法国巴黎银行统计，尽管2018年全球贸易增速下滑、市场动荡，但仍有约2645亿欧元的资金流入欧洲商业地产，与历史最高的2017年相差无几。

而作为商业地产的第三大资产类别，物流资产因其管理成本低、租金收益高，而深受基金经理们的喜爱。

去年，德国的物流地产涌入了近70亿欧元资金，在欧洲排在第二，仅次于英国（87亿欧元）。据房地产服务公司高力国际（Colliers）统计，这70亿欧元的投资资金将近一半来自海外。

德国房地产咨询公司布尔维格萨（Bulwiengesa AG）的研究显示，2015年起，亚洲投资者对德国物流地产的兴趣逐渐增加，到2017年已有三分之一的交易额直接来自亚洲，而2018年，有着中资背景的基金在德国物流地产上的投资则高居第一。

探索新丝路协会（Sirpioneer e.V）总干事在接受第一财经记者采访时表示，“一带一路”倡议的提出，给中国资本出海创造了一个良好的政策环境。随着物流的畅通，中资企业也乐于在“一带一路”沿线落户，设立仓库及货物集散中心，优化自身供应链，而德国作为中国在欧洲最大的贸易伙伴以及“一带一路”在欧洲重要的中转中心，自然是他们首选的目的地之一。

柏林地区投资同比增长179%

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示，德国位于欧洲中部的中心位置，不但基础设施完善、房产品质优秀，且拥有多个空运、陆运、海运的交通枢纽城市，这让德国成为世界上最具吸引力的物流市场之一。

高力国际今年3月底发布的《2018~2019德国工业、物流房产市场报告》中提到，2018年德国物流业的营业额约2740亿欧元，是德国经济增长的重要引擎之一。

报告显示，2017年德国物流地产出现了井喷式增长，投资总额同比上涨了89%，达86.6亿欧元，其中外资占了65%。事实上，主要来自中国。

据人民网援引外媒报道，2017年秋天中投公司以122.5亿欧元重金收购了欧洲最大的物流仓储地产公司Logicor Oy。这家公司的资产遍布欧洲，其中约有20亿欧元位于德国。

2018年，由于全球贸易局势紧张，物流地产上的投资有所回落，但仍以68.1亿欧元创下历史第二高位，其中外资约占47%。而2019年，德国物流地产有望再次受到市场，特别是私募投资基金的热捧。

就在不久前的3月27日，德国Nagel集团宣布转让旗下36处物流、仓储地产，涉及面积约26万平方米，交易额达数亿欧元，其中大部分被一家美国私募基金买走。

与英国、法国不同，由于历史原因，德国缺乏一个全方位的核心城市，因此物流地产也比较分散。在西部，法兰克福、汉堡、杜塞尔多夫都是各自地区的物流中心；在东部，则主要集中在柏林与莱比锡。

高力国际在报告中指出，按物流地产的面积算，法兰克福排在第一，其次是汉堡；但按投资额算，柏林居首位，去年拿到了6.45亿欧元的投资，同比增长179%，其次是法兰克福约5亿欧元。同时高力国际预计，2019年科隆、莱比锡有望成为物流地产最热门的投资目的地。

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物流地产是大机构的最爱

近年来，欧洲绝大部分国家货币都处于低利率周期， 市场上缺乏风险较低，同时具有一定回报率的投资项目。因此，不少欧洲的基金经理都把目光投向了房地产行业，而相对价格波动小且现金流稳定的物流地产，更是受到大机构尤其是保险公司的追捧。

据德媒报道，2018年欧洲物流地产总吸金490亿欧元，欧洲保险业三巨头——法国安盛、英国保诚和德国安联都有意继续增加物流地产在其投资组合中的份额。

安盛房地产投资部门负责人赛马马（Isabelle Scemama）表示，一直在关注物流地产，“我们喜欢投资物流（地产），因为其增长潜力巨大”。

欧洲投资公司AEW的CEO威尔金森（Rob Wilkinson）认为，随着欧洲电子商务的迅猛发展，物流仓储市场需求正快速增加，而实体零售商则将面临越来越大的压力。

威尔金森表示：“仅在英国，电子商务的份额已占20%，未来数年内将涨至30%”。

他当前管理的最大一只物流基金为17亿欧元，拥有25亿欧元的资产。威尔金森称，目前物流地产约占AEW投资组合的10%，预计不久将会上升至15%。

尽管如此，据德银旗下的资产管理公司DWS调查表明，德国房地产投资经理们依旧看好物流地产未来的表现。预计未来五年内，欧洲物流房地产的空置率会保持在4%以下，同时每年租金将以2%稳定增长。

对于养老基金、保险公司和家族办公室而言，在债券收益极低的时期，物流地产无疑是一项诱人的投资。

“一带一路”加成

另一方面，中国“一带一路”倡议的提出与推进、中欧班列的火热运营，都使得不少中资企业选择在沿线地区设仓、最大化物流优势、改善自身的供应链。

致力于促进中国与“一带一路”沿线国家商业、人文交流的探索新丝路协会总干事对第一财经记者表示，“一带一路”倡议，给中国资本出海创造了良好的政策环境、鼓励中国企业走出去。德国作为欧洲最大的经济体地理位置优越，交通运输基础设施完善，半日内的物流基本可以覆盖欧洲中西部主要城市和消费市场。中欧班列优惠的价格和较短的运输时间赢得了不少国际企业的青睐，而德国的杜伊斯堡正是中欧班列在欧洲最大的集散地，每周有超过35趟中欧班列由中国驶来。

探索新丝路协会总干事称，渝新欧班列、汉欧班列等的平台公司已在杜伊斯堡落户，渝新欧还投资了铁路场站附近的仓储资源。此外，这里还聚集了海豚供应链等一批中国的跨境电商企业。除杜伊斯堡之外，德国汉堡、曼海姆等地也凭借自身作为转运港口和铁路枢纽的优势，成为中欧班列多式联运海外发展的重要落脚点。

全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）女士在接受第一财经记者采访时也表示，受“一带一路”倡议及中欧贸易的推动，不少欧洲商业地产经纪人看好来自中国市场的购买力，近年来在居外网挂牌的欧洲商业地产房源增幅较大。居外网目前已有11.8万条全球商业房源信息，其中挂牌中的德国商业地产包括酒店、水疗中心、仓储和写字楼等。

在居外网上挂牌出售的德国商业地产。项目位于北威州杜塞尔多夫南部，商业建筑附带室内办公区域，包括一个大型的仓储空间以及生产大厅。办公面积770平方米，仓库面积1,615平方米，土地面积4,397平方米，停车位28个，市场租金173,760欧元。现仅售约¥1,442万。
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一名不愿透露姓名的资深房产投资业内人士对第一财经记者表示，随着电子商务的发展及对海外商品的需求增加，近年来国内的几大电商巨头都在欧洲直接或间接建立了物流、仓储中心，这个趋势还会继续下去，因为欧洲当地的电子商务业务还有很大的拓展空间。比如德国电子商务的占比目前仅约一成，但每年的增速接近10%，考虑到两者之间关系之紧密，物流地产的投资潜力巨大。

原文链接：https://www.yicai.com/news/100183603.html
撰稿：吴将
责编：Zoe Chan

报告认为，与同样火爆的东南亚市场相比，中东欧地区的商业房地产投资回报率更具吸引力。

撰文：吴将

在长期低利率货币政策的刺激下，近年来欧盟各国房价保持快速上涨，其中涨幅最快的是在东欧、南欧国家。

近日，欧盟统计局（Eurostat）发布了2018年第四季度的房价报告。报告显示，该季度欧盟、欧元区的房价与2017年第四季度相比，均上涨了4.2%。与2018年第三季度相比，则分别上涨了0.6%与0.7%。

欧盟国家中，去年第四季度房价同比涨幅最高的是位于东南欧的斯洛文尼亚（18.2%），其次是来自东欧的拉脱维亚（11.8%）和捷克（9.9%）。

而在西欧发达国家中，去年卢森堡、荷兰的房价均上涨了9.3%，并列第一。其他欧盟主要国家的房价涨幅由高到低分别为：葡萄牙（9.3%）、西班牙（6.7%）、德国（4.6%）、法国（3.2%）、英国（2.6%）、比利时（2.5%），唯有意大利出现了下跌（-0.6%）。而希腊未进入统计。

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自2013~2014年欧洲央行开启量化宽松与降息的阀门以来，欧盟各国房地产市场便迎来了牛市，至今仍未有消退迹象。随着今年欧元区通胀再度疲软，加息遥遥无期，楼市的热度或将进一步延续。

在中东欧地区，近年来，由于外来资金流入，该地区房地产市场明显升温。

美国房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）奥地利分公司的CEO里德（Andreas Ridder）表示，东欧的房产十分受到投资者的欢迎，2018年仅波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利和罗马尼亚这五个东欧国家，就有125亿欧元的资金流入，创下历史新高。

据欧盟统计，波兰房价去年上涨了7.6%，斯洛伐克6.8%，匈牙利8.9%，罗马尼亚5.3%。

独特的独立式住宅占地1492平方米，位于波兰波兹南的Plewiska一个安静的街区。 与市中心有完美的交通连接，可快速前往A2高速公路。住宅以经典风格装饰，配有高品质的材料和设备，随时可以拎包入住。房价约¥454万。
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房地产服务公司高力国际（Colliers）在最新的中东欧（CEE）房产报告中指出，2016~2017年起，东亚的资金开始大量流入中东欧地区，其中主要来自新加坡、中国、马来西亚、日本和韩国。

报告认为，与已经较为成熟的东亚房市相比，中东欧地区的商业房地产投资回报率更具吸引力。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

今年，英国终于要正式脱欧了。您现在会购买欧洲的物业吗？对经济不确定性、英镑走弱以及英国脱欧后欧洲房产购买限制的担忧令许多人望而却步。而西班牙和塞浦路斯等过去依赖于英国二次置业者的房产市场已经迅速在俄罗斯和北欧找到了新买家。

第一太平戴维斯（Savills）国际部总监雨果·西斯利韦特（Hugo Thistlethwayte）充满信心地表示，英国人仍然会在欧洲购买房产。“在英国脱欧造成的诸多影响中，只有一种因素会抑制某些人购买海外房产的欲望，那就是他们对于财富安全的个人感受，”西斯利韦特说。“与此相反的论点是，脱欧为人们敲响了警钟。有些人认为，他们必须让自己的财富变得更具多样性，并购置可以用欧元或美元保值的资产。”

那么，2019年的欧洲豪宅市场有什么吸引人之处呢？

葡萄牙阿尔加维（Algarve）和西班牙太阳海岸（Costa del Sol）

西斯利韦特称，更频繁地造访第二住宅并停留较短时间已成为一种日益明显的趋势，因此从常住地搭乘数小时的航班即可抵达物业所在地，而且距离机场只有不到半小时车程的住宅“十分有价值”。“这种趋势为西班牙和葡萄牙房市提供了后续的发展动力。它们可以提供人们所需要的交通便利性，气候，乐趣，相对稳定的环境以及美妙的生活方式，”他说。

英国退出欧盟后，各国实施的黄金签证计划可能会为英国国民带来更进一步的好处。英国人只需要进行价值不低于50万欧元的房地产投资项目就能获得居住权——这也适用于在退欧前已经购置物业的英国人。

“如果你担心英国脱欧后的房产使用情况，那你可以申请一份黄金签证。它可以降低各类风险，”西斯利韦特说。即使对超级富豪来说，物业的租赁潜力也是至关重要的。“一个越来越重要的理由是：人们可以购买提供租赁管理服务的开发项目或名牌住宅物业，然后通过一站式租赁渠道来支付购房的费用，”西斯利韦特说。

在阿尔加维岛上，外观精致而且设施不断升级的Quinta Do Lago度假区仍然是富裕英国和爱尔兰买家眼中的一片净土（这些买家在业主中所占的比例高达80%）。这里新建了一个名为The Campus的运动场，朱迪·默里（Judy Murray）偶尔会来这里来担任居民的网球教练。

您在这里花几百万美元就能轻易地买到一栋别墅，而且在新建的湖滨保护开发区还剩下8套起价200万欧元的公寓。

这栋豪华而现代风格的别墅坐落在葡萄牙阿尔加维Quinta do Lago的中心地带，非常靠近世界着名的高尔夫球场和多样化的设施。房价约¥3,006万。
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阿尔加维东侧的更远处，五星级的蒙特雷高尔夫球场与乡村俱乐部（Monte Rei Golf & Country Club）也在蓄势。葡萄牙最年轻的米其林主厨鲁伊·西尔维斯特（Rui Silvestre）已经接管了该俱乐部的餐厅；新加坡莱佛士酒店（Raffles Hotel）和洛杉矶贝尔航空酒店（La’s Hotel Bel Air）背后的设计师正在打造蒙特雷精品酒店；第二个杰克·尼克劳斯（Jack Nicklaus）高尔夫球场项目随时可能完工。在已经建成的高尔夫球场上方，定价为82.5万欧元的双卧室会所住宅将于6月竣工。

洛莱附近还有一个值得关注的新项目——翁布里亚（Ombria）。“此项目包含一个令人惊叹的高尔夫球场和一座总督酒店，以及欧洲首套总督品牌的住宅。然而，仅仅这些还不足以让内陆的阿尔加维开发项目产生强大的吸引力，因此开发商们更侧重于自行车道和其他设备等运动设施，以及有机农场，”Sphere Estates的主管罗伯特·格林评论道。Sphere Estates负责管理该地区的酒店管理式住宅区的市场营销代理。在这片住宅区内，单卧室住宅的价格为30万欧元。

在西班牙南部海岸，索托格兰德（Sotogrande）也在进行升级项目——包括对阿尔梅纳拉酒店（Almenara hotel）进行成本为4000万欧元的翻修工程。“索托格兰德的市场本来有点疲软，但获得可观的投资后它又卷土重来了，”西斯利韦特说。

索托格兰德的内陆“海滩”中有巨大的沙底泻湖游泳池，这里已经成为一个新的夏季热门景点，而泻湖别墅开发计划也将很快启动。The Seven统一设计别墅期房耗资1300万至2000万欧元，是该度假村的顶级物业。

西班牙索托格兰的现代化别墅，6卧10卫5车库，房价约¥5,635万。
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附近的芬卡·考特森假日酒店（Finca Cortesin）也谨慎地开启了一个项目。十年前，世界房地产市场泡沫破裂后不久，此项目就已正式启动。然而，其外观漂亮的安达卢西亚-科尔蒂乔式酒店，品质一流的高尔夫球场和大型独立别墅现在才引起人们的注意。第一太平戴维斯正在销售面积为600平方米，起价400万欧元的四卧室别墅。

“他们没有招入知名人士来经营这家酒店，而是设立了自己的品牌，然后慢慢建设一个可提供优质服务和（我所知道的）最佳水疗中心的项目，”西斯利韦特说。

阿尔卑斯山

法国阿尔卑斯山是英国购房者数量几乎完全没有下降的地点之一。“英国人对沙泰勒公社（Chatel）和雷盖茨（Les Gets）的太阳门滑雪区（Portes du Soleil）和伊塞谷（Val d’Isere）特别感兴趣。位于中心地段，耗资2亿欧元的再开发项目Le Coin de Val今年已经启动了，”卡米尔·勒图夫（Camille Letuve）说。

梅杰夫（Megève）也在推进大型项目。Athena Advisers公司发现，当地一个名为Stallion的新项目启动后仅两周内，英国购房者就提前买下了价值900万欧元的房产。剩余公寓的价格从39.4万欧元到192.5万欧元不等。

Athena Advisers目前在阿尔卑斯山达成的平均销售额为170万欧元，而2015年为76万欧元。该公司拥有65%的英国客户。“预算较低（30万欧元-60万欧元）的购房者的需求有所下降，但价值超过100万欧元的物业正变得越来越抢手，”勒图夫说道。

法国阿尔卑斯Megève3卧3卫的房产。
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Sphere Estates的创始人罗伯特·格林表示，经过一段相对平静的时期，瑞士度假胜地物业的需求也在上升。韦尔比耶（Verbier）的物业似乎特别受欢迎。

“我们发现许多来自英国的首席执行官和银行家对这个度假胜地表现出了浓厚的兴趣，”格林说。他正在推销最后一处房产——一栋四卧室的复式联排别墅。这套物业售价为958万英镑，位于亚历克斯住宅区内，“这是韦尔比耶有史以来建造的最高档公寓项目”。

瑞士Verbier中心的4卧3卫公寓，占地面积超过200平方米，能够欣赏到独特的山地和山谷景观。房价约¥3,516万。
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欧洲城市

里斯本仍然是一个优秀的成功典范。“这是一处可以创造丰厚收入的优质度假租赁物业，”Athena Advisors公司的卡米尔·勒图夫评论道。Athena Advisors正在尝试出售价值75万欧元，在前咖啡厂法布里卡21号设有地下停车场的河景公寓。勒图夫建议投资者考虑在北侧山坡连绵，历史悠久的波尔图（Porto）置业。那里是里斯本新开发的地区，但房价只便宜了15-20%。

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作为全西班牙最时髦的城市，尽管巴塞罗那的政治环境较为混乱，其房市依然保持着稳步发展，而且它在全球拥有一群忠实的追随者。值得关注的新项目包括格拉西亚大道（Paseo de Gracia）的文华东方住宅（Mandarin Oriental Residences），那里有34套1至4卧室户型的公寓将在春季由第一太平戴维斯代理出售。

此外，马德里正在逐渐摆脱巴塞罗那的阴影。现在，它更是在历史中心——四季私人住宅（Four Seasons Private Residences）启动了专属的五星级品牌计划，其中有22套住宅起价250万欧元，其服务供应者为西班牙第一家四季酒店。

这栋复式公寓坐落在马德里的中心地带，最近经过翻新，设有5间卧和6间浴室，住宅为650平方米。只需步行7分钟即可到达黄金地带（The Golden Mile）购物区、生鲜市场和
地铁站。房价约¥3,644万。
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在巴黎，马克龙效应可能已经逐渐消退，但巴黎的住宅却依然焕发着光彩。在强势美元的推动下，美国买家又回来了。Athena Advisors公司的卡米尔·勒图夫表示，在伦敦的法国侨民即将离开南肯辛顿（South Ken）前往光明之城巴黎。卡米尔·勒图夫和Vingt Paris房地产代理公司的主管苏西·霍兰德斯（Susie Hollands）首次看到了人们对超大型高端租赁房产的需求。

“企业正打算把他们的高管带来这里——这些高管可能在此长住并购买物业——他们也有可能每月支付3万欧元的租金来租房。英国人还没有做好购买房产的准备，因为他们还在等待英国脱欧的消息，但他们也很乐意以这么高的资金出租物业。

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“这些人往往是银行家、企业家和技术人员，”霍兰德斯说。她目前代理的房产中有一套建于19世纪末的豪华四卧室公寓。这套公寓下方就是第七区的巴黎奥赛美术馆（Musée D’Orsay），其每周的租金高达3.5万欧元。

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原文来源：每日电讯报
责编：Zoe Chan

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