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据韩国《亚洲中国》报道，来自北京从事金融行业的高某去年8月起，开始和女儿在位于济州岛西归浦的一处住宅区中开始生活，女儿目前就读于布兰克森霍尔亚洲分校2年级。

布兰克森霍尔亚洲分校是北美著名私立学校布兰克森霍尔在亚洲地区的首家分校，学校创立初期，只有3名中国学生，目前已增加至62名。占全体在校生的10.4%，全体外籍学生的86.1%。

来自大连的郭某于2013年1月在济州岛购买了一幢住宅，他的儿子目前就读于布兰克森霍尔亚洲分校，他说：“济州岛的国际学校一年学费最低在 25万元人民币左右，本来准备送他去加拿大读书，但济州岛的教育质量不亚于加拿大，并且距离大连非常近，在上海做生意的丈夫也可经常飞过来看望我们，非常方便。”

一直在济州岛和澳洲悉尼之间置业犹豫不定的李某于2013年1月以5.5亿韩元(约合人民币310万元)购入济州岛的一幢公寓，他说：“在澳洲想取得投资移民签证的话，至少需要130万美元，新西兰和新加坡则分别需要120万美元和250万美元，但是在济州岛只需投资50万美元便可获得居住签证。”

教育质量一流的国际学校、干净无污染的空气环境和相对低廉的房价正在取代以往的“石头、大风和女人”，成为济州岛的“新三多”，吸引大量外国人、尤其是中国人来此置业居住。截至去年底，已有1007名外国人通过在济州岛投资房产取得韩国居住签证。

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波尔多已有100座酒庄被中国人收购，投资者包括来自大陆、中国香港及身居国外的中国富人。波尔多约有8000座酒庄，被中国人收购的酒庄所占比例达1.25%。

中新网援引法国《西南报》近日报道，据波尔多地产经纪商麦克斯韦-斯托里-拜恩公司的统计资料，被中国人收购的波尔多酒庄在1997年只有2座，到 2011年达到高峰，一年内有20座酒庄被中国人收购。该公司经纪人迈克尔·拜恩去年在接受《彭博商业周刊》采访时说，中国买家收购的酒庄价位大都在 500万欧元左右，达到1000万欧元的酒庄不超过5座。他还透露，在2000年，“两海之间”产区超级波尔多 (Bordeaux Superieur) 等级的葡萄园，每公顷平均价格为4万欧元左右，如今约为2.1万至2.2万欧元。

据了解，去年5月在中国香港举行的Vinexpo亚太酒展期间，还曾举办过一场“投资葡萄园”研讨会，主讲人包括来自麦克斯韦-斯托里-拜恩公司、法国土地治理和乡村建设组织、安永会计师事务所法务部的相关专家。

在波尔多拥有酒庄的中国富人当中，最著名的当数影星赵薇，她在2011年收购了位于圣埃米利永产区的梦洛酒庄，葡萄园占地面积7公顷，包括一座城堡，成交价大约在400万欧元左右。2012年9月16日，赵薇还被圣埃米利永茹拉德同业会册封为“茹拉德骑士”，该组织成立于1199年，是波尔多最古老的葡萄酒行业组织。

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莱坊最新公布数据显示，当下中国香港优质写字楼的价格超新加坡，成为全球32个城市优质写字楼中最贵。

数据显示，中国香港的优质写字楼价格达7万美元每平方米，较排列第二位的新加坡高2.5倍，较伦敦写字楼价格高出三倍多。

莱坊分析认为，土地供应和土地价格为推动租金和楼价上涨的其本因素，而中国香港和新加坡正是受制于地方土地供应有限，再加上人口密集和有大量的全球企业有能力支付高昂的租金，因此这两个城市租金水平受影响最大。

于莱坊报告中还表示，近期资本价格增长强劲和全球经济复苏不稳，投资者正寻求外投的机会以获得更好的回报和分散本地市场的风险，因此预料今年的跨境投资将进一步增加。

在投资区域方面，报告指亚太区内投资产品供应紧绌，大量的资本正寻求投资的机会，因此预计今年区内的投资总额将上升。其中，日本和澳洲将最受投资者追捧，其次为中国内地、韩国、中国香港和新加坡。

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据了解，除了开发商大举“出海”外，险资也成了中国对外房地产投资的“主力军”，而且投资标的规模相对较高。

“险资”晋升为去年中国对外房地产投资的活跃企业。2014年，除了开发商加码海外投资力度之外，”险资”在忙于举牌国内上市房企之际，对海外物业的投资动作也颇“猛”。

媒体记者从莱坊机构获得的最新数据显示，近年来中国对外房地产投资金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着中国对外房地产投资在6年间涨了24倍。

对此，莱坊机构相关负责人向记者透露，澳大利亚、英国和美国是中国开企业和高净值人群最为关注的投资领域。此外，2014年，“险资”企业大举进军海外房地产业务，而且投资规模相对较高。

房企加码海外业务投资

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明向记者表示，其中，中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

莱坊认为，中国对外投资的首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。而在第二轮浪潮中，大型开发商开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展。直至当前推进的第三轮浪潮中，国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。

值得注意的是，如今第四轮投资浪潮正在兴起，其中投资者的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化和难以预测。这些投资者包括超高净值人士(UHNWIs)、中小型国有企业和民营开发商。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅透露，除了万达、绿地等大型开发商积极拓展海外业务外，一家中国内地的私人企业在澳大利亚对房地产的投资总额已经超过了碧桂园和绿地。

而对于中国对外房地产投资6年间暴增24倍迅猛增长的主要原因，王家明表示，“中国的政策环境推动投资者进行多元化的海外扩张；国内市场需求放缓；海外市场拥有更可观的回报率。”

换言之，中国市场放缓(回报低、缺乏值得投资的项目和住宅市场淡静)持续影响中国投资者和开发商。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在投资市场上。

事实上，国内楼市进入“白银时代”后，利润率不断被压缩，融资成本却仍旧居高不下，而从海外资本市场来看，获得贷款的利率相对较低，增厚了投资回报率。

以澳大利亚为例，王家明向记者透露，鉴于澳大利亚商业贷款额度能够达到整体项目的70%，而且贷款成本在4%-5%之间，而在澳大利亚投资房产的回报率维持在6%-7%之间，因此不管中国企业手里有多少现金，一般也会选择贷款方式投资。

“险资”出海投资迅猛

值得注意的是，在“出海”狙击海外房地产业务的企业中，“险资”2014年的表现似乎更有看头。

莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。

纪言迅指出，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此投资规模相对较大。此外，根据莱坊对中国海外投资的了解，前20家中国保险公司中有40%的公司正考虑拓展海外市场。由此可见，未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度。

关于中国的“险资”企业们看上了海外哪些业态的地产物业，王家明表示，“险资”出击海外地产业务一般投资写字楼物业，近期酒店也成为“险资”重点考虑范围。纪言迅补充道，“险资”投资海外地产主要集中在标准型建筑，更注重风险和回报的平衡，同时也会考虑到同行竞争。

以阳光保险投资的悉尼喜来登酒店为例，其每年的租客率高达95%-99%，远高于悉尼酒店市场平均85%的租客率水平，因此该类高端酒店是中国“险资”投资的主要目标。当然，当大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资者也开始分散投资项目以实现多元化发展，包括由过去投资核心写字楼和住宅开发到现在转向开发休闲和工业等物业。

更为令市场关注的是，中国企业和投资者对外投资房地产业务的脚步颇有迈得更快之意。2015年1月份，万达收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。另据消息人士向《证券日报》透露，复星集团与澳大利亚地产与基础设施投资公管理公司Propertylink联合宣布签约收购澳大利亚一宗办公楼物业，且该项目是配置在复星旗下保险资产中的。

对此，王家明直言，“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。”此外，中国开发商的“出海”意愿近年来确实表现得较为激进，据莱坊监测显示，前20家开发商中，已有一半投资海外。如果把中小型投资者也考虑在内，中国对外房地产投资的潜力很大。鉴于此，中国企业和投资者更要把控“出海”的风险。

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