海外房产 – Page 10

夏威夷濱海別墅，打開「陽光沙灘」的度假人生

提及夏威夷，腦海中立刻浮現出的一定是充滿陽光、碧海、沙灘和比基尼美女的畫面。的確，作為美國唯一的群島州，夏威夷州由太平洋中部的132個島嶼組成，海島型氣候賦予其終年26℃-31℃的宜人氣溫，碧藍的海水和蜿蜒的海岸線，吸引著來自全球各地的人來這裡度假。（度假村別墅）

坐落於其首府城市的檀香山國際機場每日進出的遊客數量多達40萬人，令這裡當之無愧的成為全球最熱門的海島度假目的地之一。而隸屬於夏威夷群島的大島，近年來不僅博得當地人的偏愛，更憑藉著其奢華的生活配套以及的多元的旅遊資源深得前來度假的遊客喜愛。

大島——夏威夷群島中最年輕的島嶼，活力無限，潛力可期

從檀香山國際機場搭乘短途航班，僅35-40分鐘就可抵達這座年輕的小島，擁有著4028平方英里的它，無疑是夏威夷群島中最大的島嶼，大島之名便由此得來。此外，仍在不斷爆發的活火山更是為其不斷「擴大疆土」。

火山國家公園，擁抱大島的「熱情」

整座公園佔地約333,000英畝，園內包含有2座活火山，即Kilaues（基拉韋厄火山,全球最活躍的活火山之一）以及Mauna Loa（茂那洛亞火山），豐富的自然景觀和火山噴發後的痕跡引來遊客們肺腑讚歎，雖然不能登上山頂看熔岩，但絕不會錯過濃煙滾滾的火山口、熔岩流、沙漠與島上青翠欲滴的雨林融為一體綿延至太平洋的畫面。24小時開放更是令遊客可觀賞到各個時間點的壯麗景色。

Pages: 123

中國人爆買海外房產在日本置業真的能資產保值嗎？

高投資回報率、匯率優勢、永久產權是投資者購置海外房產時著重考慮的幾個重要問題，而至於購買之後如何轉售、持有房產期間每年應交付多少費用、繼承遺產稅是多少……這些細節又有多少買房人在海外投資之前就對其有深刻理解？

中國富人全球爆買不停歇影響全球樓市漲跌？

需求推動消費力，冷觀中國人海外爆買歷程：日本的電器、泰國的零食、歐洲的奢侈品，買空機場免稅店……這些也早不是什麽新鮮事。2015年中國出境遊客人均消費近1萬人民幣，而這個龐大的群體，在境外消費數字高達1.5萬億人民幣，這相當於深圳去年全年的GDP總量。

購買“海外商品”，眼見已遠遠不能滿足不斷壯大的中國富裕層在全球資產配置的需求。國內壹線城市房價暴漲、限購政策多變，也將部分高凈值人群的資產擠向海外，購置海外不動產成為他們的投資首選。

除了北美以及澳洲，亞洲房產也愈加受到矚目。而多年來壹直被視為“崩盤樣本”的日本樓市，從2014年至今房價漲幅高達30%。這難道也和中國人爆買有關系？

日本房價兩年漲30% 和中國人有什麽關系？

日本權威房產數據平臺信義房屋發布報告顯示：2015年境外投資者在日本房產市場共達成交易79.5億美元，占比22%。排名前四買家為：美國（43.3億美元，54%），中國香港（16.9億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%）、中國大陸（3.4億美元，4%）。

整體而言，目前外國人在日本買房的占比仍偏低，在房地產市場，海外資本只能算是錦上添花。而近兩年日本的房價上漲，主要還是由於：本國人首套房購置稅費降低、日元走勢強勁帶來的不動產升值、央行維持存儲利率不變等調動日本內需的政策推動。

而在東京從事房屋中介交易的林先生告訴筆者，由於成功申請到了2020年的奧運會主辦權，政府對於在日華人以及大陸華人在日本大城市產生更多的購房行為充滿期待。新房超過5%、二手房超過10%的租金回報率對中國投資者來說充滿吸引力。

100萬人民幣購置東京都內公寓，面積不會超過30㎡

點擊查看日本房源

重重稅費疊加 100萬東京公寓升值前景幾何？

和其他國家相比，日本買房後還需繼續繳納相關費用：

全國標準稅率1.4%/年；
城市規劃0.3%/年（200㎡以上需交付）；
出售持有5年以內的房產時，升值部分需要繳納所得稅和居民稅分別為30%和9%；
贈與以及遺產稅10%-55%。

如果為孩子上學購買100萬人民幣的東京公寓，四年順利升值30%，轉售時需要交付4年共6.8萬（100萬X1.4%X4年）的固定資產稅、11.7萬的所得稅以及居民稅（升值30萬X30%+30萬X9%），共18.5萬人民幣。這其中並不包括相關物業費用。

而超過5年再出售，房價穩升、節省稅收支出自然是理想狀態，但是買房人依舊要面對日元匯率浮動風險。

日本置業再轉售成難題地震海嘯不得不防！

同時，因為日本的物業折舊率非常高，中介公司會對二手房進行非常嚴格的價格評估，壹個不幹凈的廚房就會使整體售價打折扣。

更不用提木質“壹戶建”高昂的修理費用。盡管購買城中公寓折舊率稍低壹些，但是仔細斟酌壹下筆者提供的購房案例，是否合算買房人自有評估。

同時，在地震海嘯多發的日本置業，不購買自然災害保險政府不負責賠償任何業主損失，所以對於置業目標城市、地段，投資者還需做出全面評估。

互聯網資訊綜合整理

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解海外房產投資獨家專業解讀。

交易三不管 “海外房產孤兒”湧現

國人投資海外不動產每年上看千億元，如此龐大金額，卻因買賣海外不動產國內不具管轄權，僅靠“不動產經紀業管理條例”微弱的約束力要求業者自律，但在代銷業者過度吹捧投報率下，導致海外交易糾紛已陸續浮現，因海外不動產交易成為三不管地帶，目前市場上已有所謂的“海外房產孤兒”出現。

近幾年在政策強力打房下，讓市場游資不斷湧向海外不動產市場。業者推估，國人每年投資海外不動產資金上看700～1,000億元，且投資國家已從國人熟悉的日本，擴大至整個東協國家。

海外各國投資限制（圖/路透）

根據海外代銷業者透露，海外不動產交易糾紛眾多，如早期代銷業者會以買斷方式自行訂價，加價銷售；客戶合約由房仲代簽（因有客戶授權）；打出包租或加價包買回，但開發商倒後更換名字；紅單轉賣；或是以當地人頭購買外國人不能購買的物件。

業者表示，市場上已出現許多3年前購買，交屋後卻發現房價並未上漲，不僅求售無門，也租不出去，而出現所謂“海外房產孤兒”。

甚至不少業者發現“海外房產孤兒”商機，開始成立物業管理公司，進行“托孤”的生意，目前以馬來西亞不動產較為明顯。

面對海外不動產交易糾紛，內政部地政司副司長施明賜表示，近期海外交易糾紛確實較多一些，但目前僅能依據“不動產經紀業管理條例”要求業者自律，真的遇到糾紛，可透過外交部駐外單位協助。

消基會指出，目前以馬來西亞糾紛案件較多，但海外交易糾紛並不適用消保法，目前無法可管，只能提供法律諮詢協助。

北市地政局科長沈瑞芬表示，去年底起已出現很多海外不動產交易糾紛，多透過議員申訴，一般投資海外不動產很少自用，幾乎全部案例皆屬自身投資問題，如一次合買10多戶，資金周轉出問題，原預期增值效益，但景氣不好無法脫手。

沈瑞芬指出，國內代銷業者帶民眾赴海外，由當地開發商進行銷售、簽約，國內政府單位並無管轄權，目前只靠“不動產經紀業管理條例”來約束業者執行業務規範，後續須靠中央政府列出管理辦法，才能讓地方政府落實管理。

新加坡商ECG億世紀國際地產總經理黃逸群表示，業者代銷海外不動產物件本身沒問題，重點是業務員過度包裝產品，例如承諾投報率、房價增值空間。

黃逸群認為，政府規範再多也沒用，像是新加坡都是靠業者自律，政府不會管太多，但要是出現問題，罰則會很重，以重法嚇止業者不合法交易。

（據中時電子報）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解海外房產投資獨家專業解讀。

全球豪宅漲最快的25城：悉尼、墨爾本雙雙打入十大

每年高檔地產公司萊坊（Knight Frank）和全球財富咨詢公司Wealth-X都要發布一份專門針對超級富豪群體的報告。其特點就是什麼都可能會提到，包括那些超級富豪是怎麼花錢，他們現在最擔憂的是什麼，還有他們坐私人飛機時經常會去往哪裡。最值得關注的是，報告裡還包括了全球各個城市豪宅的漲幅排名。

你可能會認為像紐約、東京、倫敦這些國際大都市都會進入排名，但是根據Knight Frank的報告，這些城市的豪宅在2015年的漲幅均小於2.5%。

中國在澳洲房產市場方面扮演了舉足輕重的作用

以下才是全球高端房產價格漲幅排在前25的各個城市。

25. 泰國普吉島——4.1%：Knight Frank稱該地區的房地產市場在經歷了2004年海嘯災難之後得到了極大地恢復。

24. 中國北京——4.3%：北京近幾年成為了全球億萬富豪聚集的城市，而且也是房地產市場最為火熱的城市之一。2015年只有5個亞洲城市的豪宅價格得到上漲，而北京就是其一。

23. 法國Meribel——4.5%。

22. 美國洛杉磯——4.7%。

21. 西班牙Ibiza島——5%。

20. 西班牙馬德裡——5%。

19. 印度班加羅爾（Bangalore）——5.1%。

18. 印度尼西亞椰城（Jakarta）——5.1%。

17. 法國Val d’Isere——5.8%。

16. 韓國首爾——6.1%：關於一個國家億萬富豪的數量，韓國排在全球第15位，這當然也反應到了韓國首都高端住宅的價格上。

15. 泰國曼谷——6.3%：相比起昂貴的公寓價格，曼谷充滿生機的街道更為人們所熟知，但同時人們也將錢投入到了這裡的高端房地產市場，推升其價格成為中國以外房價最貴的亞洲城市。

14. 美國邁阿密——6.4%。

13. 南非開普敦——6.9%。

12. 加拿大多倫多——8%。

11. 德國柏林——9%。

10. 摩納哥——10%。

9. 荷蘭阿姆斯特丹——10.3%。

8. 新西蘭奧克蘭——10.6%。

7. 美國舊金山——10.9%。

6. 澳大利亞墨爾本——11.9%：墨爾本是澳大利亞第二大城市，是有“花園之州”之稱的維多利亞州的首府，綠化覆蓋率高達40%，也是南半球最負勝名的文化名城。盡管墨爾本房價漲幅高達幾乎12%，但它並不是澳大利亞房價漲幅最高的城市。後面你就會看到。

5. 德國慕尼黑——12%。

4. 土耳其伊斯坦布爾——13%。

3. 中國上海——14.1%：上海作為中國的金融中心，意味著這裡聚集著很多富人，這也是其高端住宅價格飆升的原因之一，我們看看湯臣一品的房價就知道了。

2. 澳大利亞悉尼——14.8%：依山靠海的悉尼是大洋洲最大的城市，2015年其房價水漲船高當然也跟華人的熱炒有關。不過，麥格利投行認為悉尼房價今年全年將下跌7%，並稱樓市的崩潰將導致澳經濟衰退。澳洲房產集團Domain的高級經濟師威爾森表示，房價躥升的興奮期已經過去了，澳大利亞正進入低利率低增長：“在過去幾年中，中國在澳洲房產市場方面扮演了舉足輕重的作用，現在的問題是澳洲房產是否仍對投資者有吸引力。”

1. 加拿大溫哥華——24.5%：在溫哥華市中心，平均房價已經超過了100萬元。現在很多人擔心，外國資金湧入，正在使這座世界上最宜居的加國城市，成為最負擔不起的城市。而且有越來越多的居民開始埋怨是中國人推高了當地的房價。一家在中國設有辦事處的溫哥華房地產公司在2014年時稱，300萬元以上的豪宅，有多達70%賣給了亞洲買家。加上當地住房供需的不平衡以及加元的持續疲軟，其房價可能還會上漲。

（據澳洲新快網）

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

中國人海外購房火熱居外網今年或在澳洲上市

澳洲最大的中資國際房地產門戶居外網（Juwai.com）打算最早在今年上市。

3月18日，居外網首席執行長Charles Pittar在東京表示，在今年底或2017年初通過首次公開募股（IPO）發行股票之前，該公司將從國際投資者和戰略性合作伙伴那裡融資。不過他沒有提供更多相關細節。

今年剛剛上任的Pittar說道，“這次上市對我們的發展來說很重要。”

居外網先後在中國香港和上海注冊成立，每月獨立訪客數達到200萬人。該網站為中國買家和海外房產經紀商擁有的250萬套房源之間搭建了橋梁。

該公司的創始人是Andrew Taylor和Simon Henry，兩人均為澳洲人。

去年居外網稱，其每月獨立訪客人數增長了將近70%至250萬人，房源數量增長逾1倍至450萬套，遍及60個國家。與該網站合作的房地產代理和經紀人達到8萬名。

該公司稱，居外網用戶的平均購房預算達260萬美元（340萬澳元）。即便如此，買家還是更青睞價位在50萬-150萬美元的房產。

居外網為中國買家和海外房產經紀商擁有的250萬套房源之間搭建了橋梁

財富激增的中國買家在海外大肆囤房，推高了悉尼、紐約和東京的房價。

根據萊坊的估計，相比2014年的150億美元，2015年中國的境外房地產投資額增長了一倍多，達到350億元。

作為居外網前首席運營官的Pittar透露，該公司計劃投入一筆資金，在全球範圍內聘請人才。在加入居外網之前，Pittar曾擔任澳洲麥覺理銀行的亞洲地區首席運營官。

萊坊大中華區研究和咨詢主管David Ji稱，雖然近幾年中國人的海外房產投資不斷增長，但2016年的前景難以預料。

他指出，考慮到中國市場的不確定因素，今年該國的海外房產投資（單筆交易額超過250萬美元）可能和2015年的水平差不多。

此外，Pittar透露，居外網即將宣布與日本的一家公司結成合作伙伴關系。

（據澳洲日報）

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

中國出國留學人數增長13.9%突破五十萬回國人數增長12.1%

隨著社會的日益發展，想要出去留學的人越來越多。教育部涉外監管信息網昨天公佈了2015年度我國出國留學人員情況。與2014年相比，出國留學人數增長了13.9%，回國人數增長了12.1%，兩者之間的差距逐漸縮小。

與2014年相比，出國留學人數增長了13.9%，回國人數增長了12.1%，兩者之間的差距逐漸縮小。

2015年度我國出國留學人員總數為52.37萬人，其中：國家公派2.59萬人，單位公派1.60萬人，自費留學48.18萬人。2015年度各類留學回國人員總數為40.91萬人，其中：國家公派2.11萬人，單位公派1.42萬人，自費留學37.38萬人。

2015年度與2014年度的統計數據相比較，我國出國留學人數和留學回國人數均有進一步增加。出國留學人數增加6.39萬人，增長了13.9%；留學回國人數增加4.43萬人，增長了12.1%。隨著年度回國人數與出國人數的增長，兩者之間的差距呈逐漸縮小趨勢。年度出國/回國人數比例從2006年的 3.15:1下降到了2015年的1.28:1。

從1978年到2015年底，各類出國留學人員累計達404.21萬人。其中126.43萬人正在國外進行相關階段的學習和研究；277.78萬人已完成學業；221.86萬人在完成學業後選擇回國發展，佔已完成學業群體的79.87%。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據中新網）

外匯局闢謠外匯管制中國人海外買房持續升溫

“過去的一年，我們都在擔心會發生什麼，現在看來我們的擔心是多餘的。(去年中國)對外匯管制的收緊對個人和家庭在購買海外房產上並沒有受到明顯影響。”在近日的一場海外房產經紀人峰會上，國際房產中文平台居外網CEO查理•皮特(Charles Pittar)這樣告訴《第一財經日報》記者。

GDP增速“6”時代，越來越多中國人打算去美國買豪宅？

根據最新出爐的中國經濟“年報”，2015年中國國內生產總值（GDP）增速為6.9%，L型走勢獲得共識。在這樣的經濟新常態下，大量中國投資者開始更積極的“走出去”。國際房產中文平台居外網聯合創始人亨利（Simon Henry）也給出了他的數據：在過去的6個月中，居外網美國高端地產的瀏覽量就增加了29.8%。居外網對 500 萬美金或以上級別地產發展趨勢的研究顯示，對於中國買家而言，加州是世界上高端地產最受歡迎的州或州級地區。

中國買家青睞洛杉磯千萬美元級豪宅

據居外網聯合創始人冼明(Simon Henry)預測：2016年，中國人在全球酒店行業的投資會較2015年提高5%-15%，在海外購買酒店的目標國訪問量排名依次為美國、澳大利亞和英國。不過，居外網對500萬美元以上地產發展趨勢的研究顯示，對於中國買家而言，加州仍是世界上高端地產最受歡迎的地區。

新年伊始匈牙利連出重磅房地產市場利好政策

剛剛進入2016年，人們還沉浸在新年假期的喜悅之中，匈牙利政府相繼頒布了針對房地產市場的重要刺激政策，隨後被廣泛認為是利好匈牙利房地產的重磅消息。

眾所周知歐洲國家的稅賦水平都是非常高的，這次匈牙利政府出人意料的把房地產開發建設環節的增值稅從先前的27%一次性調整到5%。相關人士認為此舉無疑將極大的減少了開發成本，增強了開發商投資的積極性，引導各種國內外資金進入匈牙利房地產市場。與此同時匈牙利政府還頒布了刺激需求的補貼政策。其中包括對那些有3個孩子的家庭提供1千萬福林現金補貼，另外再提供1千萬福林低息貸款用於購置住房，期限最長為25年！

布達佩斯某資深房地產經紀人表示非常看好未來的房地產走勢。她認為這直接獲益於對購房需求的刺激，房屋對於匈牙利人來講是非常重要的財產，擁有舒適溫馨的住所是很多年輕人的奮鬥目標。匈牙利政府提供數量可觀的現金補貼和低息貸款，預計此舉可以直接增強部分匈牙利家庭購置更大更好的房屋的意願和購買力。同時該政策也被看作是對出生率的有效刺激。更多的孩子將需要更多的住房面積。在一個需求驅動和政策導向刺激的市場裡，預計更多的發展商會選擇在合適的時機進入市場，開發更多新建項目，在這個過程中一定會有海外資金投資匈牙利房地產市場，從而帶動更多相關產業一同發展。

該房產經紀還補充到，2015年匈牙利房屋價格呈現明顯的上漲，她預計在各種積極政策的刺激下，未來幾年的房地產市場將更加活躍並充滿活力。這也許是很多海外房產投資人所更為看中的，並希望從未來的投資中獲得比較滿意的收益。

這些福利顯然來得太突然了，很多家庭已經開始了各自的咨詢和規劃。目前在匈牙利投資開發房地產市場的海外公司主要來自俄羅斯、英國、德國等，近年也出現了來自中國的投資身影。由於布達佩斯獨特的人文特制，重要的地理位置，出眾的自然資源，頗具吸引力的房價和生活成本，也使得越來越多的外國人來此購買房產長期定居或度假小住。

如果你正在考慮嘗試歐洲的生活方式，或者正在考慮海外的資產配置或生意投資，希望這些來自匈牙利房地產市場的重磅消息能對你有參考價值！我們同時建議准備投資海外房產的投資客多了解海外購房過程中的法律法規和稅收等相關信息，以便作到從容快樂地投資！因為我們大家常說：“市場有風險，入市須謹慎！”

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房產投資與移民

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或流覽Hunfund Kft的官方網站http://www.hunfund.com了解匈牙利房產。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。