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(简体中文) 人民币升值，27%中国投资者即将海外买房！
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乘風破浪！2020年蘇富比國際房地產銷售再創新高
蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty®）欣然宣布，在2020年的全球銷售額中，他們旗下的專業經紀人和獨立銷售顧問們勇攀新高，創下了高達1500億美元的銷售新紀錄，在“家”被重新定義的當下時代，創造了32%的年增長。基於一種不斷推陳出新的理念，蘇富比國際房地產的代理們能夠利用現有的產品技術來幫助客戶洞悉全球新冠疫情下瞬息萬變的市場動態，最終推動業務發展。
蘇富比國際房地產總裁兼首席執行官Philip White表示：“一切都要感謝我們十年前的開拓創新——我們旗下的全球加盟網絡與經紀人們將一切從不可能變為可能，為客戶提供了因地制宜的周到服務，才使得我們作為豪華房地產領導者的地位又更進一步。”
2020年成就回顧：
長期堅守對虛擬技術的開拓，為成功鋪墊基石
2020年，蘇富比國際房地產持續領跑行業，緊隨全球買賣虛擬化的浪潮，為消費者多樣化的內容需求作好充足准備。蘇富比國際房地產的代理商們增加了品牌現有視頻、虛擬現實和直播技術的使用，制作新形式的內容吸引買家，並為豪宅營銷樹立了新的標准。目前，買家可以在sothebysrealty.com上通過虛擬現實或網上視頻安全便捷地參觀6000多套房產。如今，品牌在YouTube頻道的瀏覽量已達到4300萬次，相當於超過100萬小時的觀看量。
首席營銷官Bradley Nelson表示：“作為豪華房地產行業的領導者，蘇富比國際房地產能夠預測趨勢。我們的首要任務仍然是以最好的方式展示房源，並以買家喜歡尋找新家的方式來提供一流的終端用戶體驗。幾年來，虛擬技術一直處於我們營銷策略的前沿，對我們來說，就像品牌本身對高品質服務的承諾一樣重要。”
同一年，蘇富比國際房地產的網站sothebysrealty.com進行了全面升級，現能提供14種語言和近60種貨幣轉換，以便服務於不斷增長的國際客戶，並為全球範圍的推廣添磚加瓦。該網站在2020年達到了3700萬人次的訪問量，為品牌帶來了不俗的流量。蘇富比國際房地產代理公司制作的房產視頻尤其受歡迎，在2020年播放了多達1300萬次，總觀看時長超過了9萬小時。
戰略發展的一年中，取得了創紀錄的佳績
即使受到諸多旅行限制的影響，蘇富比國際房地產仍致力於擴大其全球足跡，實現戰略增長。2020年，品牌在全球新開設了50多個辦事處，在全球75個國家和地區的辦事處總數達到近1000個，擁有約24000名獨立銷售顧問。
2020年，蘇富比國際房地產的全球加盟網絡持續擴大，品牌在美國本土的總業務網絡擴大到全國45個州，通過12宗美國境內的大型並購交易促進了加盟網絡的擴張，覆蓋地區包括加利福尼亞州、科羅拉多州、佛羅裡達州、馬薩諸塞州和華盛頓州。
此外，品牌也持續在全球範圍內的主要市場大舉擴張，在七個新的國家和地區開設了辦事處。在歐洲地區，品牌將足跡帶到了烏克蘭、羅馬尼亞、黑山和德國。在亞太地區，品牌在韓國開設了第一個辦事處，並在巴拉圭、安提瓜和巴布達分別設立了兩個新辦事處，極大增加了在加勒比和拉丁美洲地區的品牌影響力。
蘇富比國際房地產全球運營和國際服務副總裁Tammy Fahmi表示：“我們的國際化足跡是我們最大的競爭優勢之一。我們品牌的辦事地點全部位於全球最熱門的地區，如此一來，當我們的客戶想要購置或出售房產時，都可以信賴我們在當地市場的專業知識和經驗。”
在當下，全球的高淨值人士都希望能在國際範圍內的房產市場上購置第二住宅，而蘇富比國際房地產的代理商們是真正具有國際化視野的地產顧問，幫助顧客們達成了29億美元的跨國轉介銷售額，相較去年同期增長42%。
蘇富比國際房地產總裁兼首席執行官Philip White表示：“我們在2020年取得的業績成果是對 ‘質量至上’品牌理念的最佳作證。我們仍然為成為眾多豪華房地產專家和高淨值客戶的首選房地產品牌而感到自豪。但是我們也將繼續努力不懈，力求回報每一份信任。”
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居外IQI報告：過去10年中國對澳房產投資強度是對美6倍以上
亞洲最大的房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）和墨爾本經紀公司Kay & Burton 2月25日發布的一份報告顯示，過去10年間，澳大利亞房地產市場吸引的來自中國的投資強度，經GDP調整後，是中國買家對美國房產投資的六倍以上。
這份報告稱，如果按照美國和澳大利亞的相對GDP進行調整，每1美元澳大利亞GDP可吸引來自中國買家的房地產投資為6.5美分，而每1美元美國GDP只吸引了1美分中國買家的房產投資。
報告統計認為，美國的經濟規模約為澳大利亞的23倍。然而，過去10年，美國吸引的來自中國的房地產投資額僅為中國對澳大利亞房產投資的2.4倍。
除中國內地外，新加坡、馬來西亞和日本也是澳大利亞住宅房地產的主要外國投資者。過去10年，中國內地投資者購買了1132億澳元的房地產資產，新加坡投資者購買了371億澳元的房地產資產，馬來西亞人買了181億澳元，來自日本和中國香港的買家購買均超過120億澳元。
報告認為，這一數據顯示，澳大利亞是世界上最受中國人歡迎的房產投資目的地之一，也是所有亞洲房地產買家的投資目的地。
Kay & Burton合伙人、國際業務部總監米捷（Jamie Mi）說：“我們對此報告的結論並不驚訝，美國房產市場深具吸引力，但其市場近來受政治波動的影響不小。我們高興地看到澳大利亞政府的重大投資移民項目的流程近來有加快之勢，這對澳大利亞經濟是個好消息。”米捷相信，明年和後年會有大批海外買家湧入，他們來自中國、美國、英國以及在海外工作回澳定居的人。
居外IQI集團聯合創始人、執行董事會主席喬治•奇米爾（Georg Chmiel）認為，澳大利亞樓市海外買家市場的復蘇將取決於國際旅行的再啟動、公共衛生顧慮的消除和國際學生及商業人士的返回。預計今年下半年，亞洲買家在澳洲房產購買有望回到疫情前的水平。
延伸資訊：
來源：中國新聞網
歡迎點擊免費下載《亞洲買家對澳洲住宅房地產投資》的完整報告，或立即聯系我們，獲取澳洲投資置業專業咨詢。
華人海外買房也是排長隊還搶不到？2021年哪裡值得買
疫情限制了人們的跨境流動，卻沒有澆滅中國人海外買房的熱情。相反，華人做世界房東的熱情，正在因疫情加速的全球大放水中，越來越高漲。
“過去一年，美國房地產市場很火。我前陣子幫客戶在美國買房，當地開發商說前面還有500個客人在排隊，有些社區還會限制投資客，想買都買不到。”
亞洲最大的房產科技集團居外IQI上海分公司經紀人Lona講述的一個細節，展現了美國房市的火爆。
這也意味著，過去一年尤其是最後一個季度，不只是中國一線城市的房地產市場異常火熱，價格暴漲、一房難求，引發政府限購加碼，以美國為領的海外房產也迎來了近年來的一波高潮。
根據美國房地產咨詢公司Zillow的數據，2020年12月美國住宅房價的中位數已攀升至26.6萬美元的歷史新高，同比上漲8.4%。
為什麼如此火爆？
居外IQI聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）把原因歸結為四點：
1. 普遍走低的利率創下歷史新紀錄，刺激著市場需求；
2. 大批“千禧一代”現在到了購房年齡，剛需強勁；
3. 疫情下居家辦公的流行增加了人們置換的需求；
4. 面對著多方需求激增，住宅供應則因多種因素無法及時跟上。
海外買房的主力之一，仍然是中國人。
居外的後台數據顯示，2020年第四季度中國人關於美國房產的咨詢量創下過去3年裡的最高值，年增速和季度增速都在第三季度出現了V型反轉，一路飆升。同期，中國人關於新加坡房產的咨詢量也創下了過去3年裡的高峰。
2005年～2020年的數據顯示，中國的投資者在過去15年裡向海外貢獻了2萬億美元的投資額，其中1000多億是投在了房屋住宅上。
奇米爾認為，隨著中國經濟在全球疫情下率先復蘇，中國投資者的消費熱情也迅速回暖。再加上線上看房、線上調研、線上購房等一整套流程，都在疫情的催生中快速落地普及，讓出不了國門不再成為跨境買房的障礙。
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墨爾本專營豪宅的老牌經濟公司Kay & Burton國際業務部總監、合伙人Jamie Mi見證了2020年11月開始的房市反轉。在她的印像裡，2020年總體來說成交率並不高，但到了11月之後，成交率突然增高。
Jamie Mi說，真正在高端市場上買房的中國人，大部分都是通過網上看房或請當地的朋友來代替看房就果斷下了單。
Steve最近幾年愛上了滑雪。看到國內的滑雪氛圍也越來越好，加入了滑雪俱樂部的他看到了國內北方雪場和日本雪場的差距。這讓他萌生了在日本北海道二世谷地區置業投資的想法。
於是，今年2月，他購買了當地一套滑雪度假別墅——不過買的是期房，要到2021年底或2022年初才建造完成。
在Steve看來，國內的雪場大多只能滑雪，相關娛樂設施尚未跟上，而日本的滑雪場有多種娛樂，配套成熟，吸引力很強。雖然疫情影響了跨境旅行，但這只是暫時的，長期來看需求旺盛。
除了增值考慮和預期收益回報的投資考量之外，Steve的買房動力也為了滿足自己的度假和愛好需要。
他所購買的別墅持的是簡易酒店類型的牌照，所以自己不用時可以通過平台對外出租，平時的管理都可委托專業平台進行。如果自己要用，只要提前一個月預定，就可停止運營為自己和家人保留。
雪季是旅游旺季，那麼非雪季呢？Steve說，自己做過一些考察，即使在非雪季，當地也有人會選擇去那裡避暑，並有熱氣球等娛樂項目。
在投資日本度假別墅之前，Steve還在菲律賓買過房。在海外有業務的他並不用擔心資金出境問題。
事實上，過去一年需求旺盛的購買主力，往往是像Steve這樣已有過海外買房經驗的成熟客戶，中國人海外買房的決定也變得越來越理性。
2021年，海外房市還會繼續旺盛嗎？投資置業又該怎麼選？
總體來說，業內人士認為，受到低利率和市場需求的驅動，2021年全球樓市將繼續火熱。不過，考慮到疫情背景下仍存不確定性，以及超量經濟刺激政策帶來的通貨膨脹，新一年房價的真實漲幅不一定能超過2020年。
一直以來，美國房地產市場都頗受全球投資者青睞。其中，佛羅裡達州和得克薩斯州這樣近年來人口流入較大，並且房價相對便宜的地區，在疫情下的向上勢頭尤為突出。
除了長期被看好的美國市場，Jamie Mi認為，接下來的兩年，中國人對於澳大利亞房地產詢問量和看房量大概率也會大幅增加，整個市場甚至會比疫情前還要活躍，“在很多海外買房心裡，澳大利亞是一個相對安全的投資地。”
當然，受疫情影響，真正成交的比率不一定會像此前的高峰期那樣多。
除了美國和澳大利亞，英國、德國和新加坡這些傳統強國的房地產也持續成為全球投資者尋求保值乃至增值標的的避險勝地。
受旅行限制影響明顯，疫情期間中國人對於泰國等東南亞房地產的詢盤量下跌遠超美國、加拿大和澳大利亞這些國家。不過，泰國仍然是中國人買房數量最多的目的地。
業內人士建議，住宅的投資者應該更多考慮美國和德國等經濟韌性和刺激政策均較強的國家。至於辦公樓和零售物業，在當前形勢下，建議謹慎入手。
從戶型而言，郊區大戶型的房子因居家工作流行而迎來了更大的置換需求，但更適合自住，投資潛力相對有限，轉手也較為麻煩。相較而言，小戶型的性價比更高，租金回報也相應更好。
除了整套的房產投資，為了充分激發和滿足中國人買房投資的需求，一系列海外房產的相關產品也應運而生。其中就包括一款名為准發展土地的產品。
也就在上個月，Lona的一位中國客戶在美國南加州買了土地，用於自建住房。這也是她在2020年賣得較多的產品之一，相當於每位客戶花費5萬美元，眾籌購買土地、建造房子、實現交割，然後在整個開發周期中共同分享據稱有10%左右的平均回報。
當然，任何投資都伴有風險。和以往相比，在過去十多年的“走出去”經驗基礎上，中國的買房客正在變得成熟，這也給了他們線上看房、遠程訂購的底氣和信心。
來源：華人家族財富
後疫情時代，全球哪些地方的房產最值得投資？
2020年，新冠肺炎疫情令全球不少資產都經歷劇烈波動，然而全球樓市卻異常堅挺，尤其是歐美等發達國家市場的房價漲幅更是創下數年來之最。
惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在近日發布的《2021年全球住房與抵押貸款展望》報告中表示，新冠肺炎疫情雖然使得人們的日常生活受到巨大影響，但由於全球各政府、央行提供了足夠多的經濟與貨幣政策支持，使2020年多數國家和地區的房價保持著穩定上漲。
那麼2021年，全球房地產市場是否還能持續去年的火爆呢？
貝萊德（BlackRock）近日一項針對200多個機構的調查顯示，有意對房地產類資產增持或保持現狀的機構占了約9成，只有不到10%的機構表示將會減持。
多數行業專家和海外房產經紀人均表示，由於普遍的低利率政策和強勁的市場需求，2021年全球樓市料將繼續火熱，但考慮到疫情發展仍存不確定性，以及超量經濟刺激政策帶來的通貨膨脹，今年房價的真實漲幅未必能超過2020年。
北美房價能否繼續強勢上漲？
盡管2020年美國的紐約、洛杉磯等幾個特大城市的房價確實遭到了疫情不小的衝擊，但整體而言，美國的房價漲速卻是近年來之最。
1月底公布的美國S&P/CS20大城市房價指數年率為9.1%，錄得自2014年中期以來的最高值。美國房地產咨詢公司Zillow的數據也顯示，2020年12月美國住宅房價的中位數已攀升至26.6萬美元的歷史新高，同比上漲8.4%。
不過，對於今年美國房價走勢的預期，不同機構的觀點差距較大。
Zillow公司對於2021年的美國房價走勢就顯得十分樂觀，其預測今年房價中位數將繼續上漲10%之多；而美國房地產門戶網站Realtor的首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）則認為當前的房價水平已經很高，雖然抵押貸款利率處於歷史地位，同時需求強勁，但價格上漲必然會給買家的經濟負擔能力帶來挑戰，因此他認為2021年的漲幅應該會在5.7%左右，不如去年；相比之下，惠譽國際的預測顯得更為保守，其預期的漲幅只有1%~3%。
亞洲最大的房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經記者采訪時表示，創紀錄的低利率將繼續刺激市場需求，“千禧一代”現在也已到了購房年齡，疫情又使得不少高薪崗位可以居家辦公從而增加了置換的需求，而住宅供應方面，又因為多種原因一時難以跟上。
他預計：“今年美國樓市將延續去年的擴張趨勢，但速度可能有所回落，因為部分積壓的需求已經被釋放。”
另據居外IQI為第一財經記者提供的最新買家詢盤數據，美國是2020年居外IQI客戶群體咨詢量第二多的國家（僅次於泰國），排名較2019年的第四位明顯上升。
美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受采訪時也表示，美國總統拜登上台後，意在振興美國國內經濟、積極回歸國際組織、接收外來移民、倡導多元化社會等，都可能會吸引更多的海外買家來投資。
與美國情況類似，去年加拿大的樓市也迎來了一波強勢上漲。對於今年走勢，不同機構的觀點則大相徑庭。比如加拿大地產協會（CREA）就樂觀地認為，受超低利率和供應緊張推動，今年行情還會持續火爆，預計將上漲9.1%；而看空的機構，比如惠譽等則表示，由於疫情期間的持續封鎖，加拿大的新移民人口已跌至歷史新低，如果政府不再延長疫情期間的救助政策，市場將不可避免地迎來下跌，整年的跌幅可能在3%~5%之間。
歐盟將保持穩定上漲？
自2016年起，歐盟國家（不含英國，下同）的平均房價保持著每年4%以上的穩定增長，而2020年的增速有望創下2007年以來的新高。
據歐盟統計局最新數據顯示，截至2020年三季度底，歐盟國家的平均房價同比上漲了5.2%，其中盧森堡的房價漲幅尤為驚人，達到了13.6%；其次是來自東歐地區的波蘭、斯洛伐克、捷克同比上漲了10.9%、8.5%、8.4%；盡管基礎房價並不低，但奧利地、德國與法國仍然保持著8.9%、7.8%和5%的同比漲幅；只有兩個國家出現了下跌，分別是愛爾蘭（-0.8%）和塞浦路斯（-1.4%）。
歐洲奧魯加投資有限公司（Oruga Investment Ltd）創始合伙人弗萊明（Olga Fleming） 表示，受新冠肺炎疫情影響，現在很多歐盟國家的員工都是居家辦公，孩子也在家裡上網課，由於家庭對居住空間的需求變得更大，因此市郊的大戶型住宅特別受到市場追捧，而供不應求導致了整體價格的飆升。
對於未來走勢，弗萊明認為現在很難做出判斷。他認為，一方面，盡管歐盟各國都在加速給國民接種疫苗，但到“群體免疫”還需要很長一段時間，在這之前旅行限制和封鎖政策不太可能被解除，因此利好房價的因素仍然存在；但另一方面，申請房貸的門檻正在變高，同時經濟能否持續復蘇也尚存疑慮，這些因素可能會抑制房價進一步上漲。
對於住宅房產投資者而言，弗萊明表示，市郊大戶型的房子適合自住，但投資潛力有限，將來轉賣也比較麻煩，相反小戶型的性價比更高，租金收益的比例也會更好；如果是商業房產的投資者，弗萊明建議應該考慮像德國這類經濟韌性較強、政府刺激政策給力的國家，同時他還表示，當前應避免投資辦公樓和零售物業，除非有遠低於市場的折扣價。
德國IREBS房地產經濟師、德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受記者采訪也表現出了對德國樓市的樂觀態度。
他表示，德國政府打破了財政赤字的限制，給企業和員工提供了實質性的經濟支持，使得德國社會並未因為疫情而發生動蕩。此外，由於歐盟經濟整體復蘇緩慢、通脹疲軟，短期內歐元的利率並沒有上調的空間，甚至可能會繼續下調，因此房價還有繼續上漲的空間。
孫楊稱：“今年德國樓市的整體行情將勝過去年，市場需求強烈，因此漲幅可能會更高”。
在前述報告中，惠譽也預計歐盟房價整體將保持穩定上漲，其中德國、法國、丹麥等國的預期漲幅在1~3%之間，但愛爾蘭、西班牙和意大利則可能會陷入下跌區間。
亞太：澳大利亞強勁、泰國疲軟
與全球其他地區相比，不少亞太地區國家對於疫情的管控較為到位，已率先走向經濟復蘇，因此未來的市場不確定性也相對較少。
惠譽的數據顯示，作為全球熱門的移民和房地產投資目的地之一，澳大利亞的樓市在去年上漲了大約1%。澳大利亞房地產數據公司CoreLogic在2月初公布的數據也顯示，澳大利亞獨棟房屋的均價同比上漲了0.9%，超過了2017年9月時的峰值，其中增幅最大的城市是達爾文，上漲了2.3%；其次是霍巴特和珀斯，都上漲了1.6%，墨爾本和悉尼相對較弱，分別為0.7%和0.6%。
奇米爾對第一財經記者表示，雖然旅行封鎖嚴重限制了海外投資者入場，但澳大利亞政府出台了一系列舉措維持住了樓市穩定。他認為，未來兩年該國房價將繼續上漲，其中悉尼和墨爾本之外地區的房價漲幅料將更快，獨棟房屋的價格漲幅也會超過市中心公寓。
澳大利亞墨爾本豪宅經紀公司Kay & Burton國際業務總監、合伙人Jamie Mi表示，去年澳洲樓市表現良好，有兩類買家特別活躍，一是人已在澳大利亞定居的華人，這批買家趁著政府推出鼓勵購房的政策和低利率，升級換購更好的住宅；另一類是因疫情而返回澳大利亞的專業人士，這批人疫情之前在中國香港、紐約、和倫敦等全球金融中心工作，回來之後也迅速加入到了購房人群之中。
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日本樓市的情況則比較特殊，雖然根據惠譽的統計，2020年房價大約上漲了3.5%，但惠譽卻認為，未來兩年，日本房價將會出現微幅下跌（-1~2%）。理由是，日本的房價已達到峰值，同時人口持續下降的趨勢並沒有改變，東京奧運會結束後，對商業房產的投資需求將快速下跌，這些因素都可能會打壓房價。
東南亞各國樓市的情況也頗為不同，比如泰國樓市由於海外買家占比較大，其中主要來自中國，其次是新加坡、日本和英國及美國，因此受旅行限制的影響也較大。
居外IQI一項針對泰國房產經紀人的調查顯示，被詢問的154名當地經紀人平均預計未來12個月泰國的新房價格將下跌3.9%，二手房則會下跌6.7%，同時租金也將下跌6.9%，直到2022年才會緩慢復蘇，而最新推出的買房送簽證政策有望吸引一批新的海外投資者。
越南的情況則稍好，雖然去年該國GDP受疫情影響明顯放緩，但仍保持了2.91%的增長，並且今年有望回到6.3%的增速。
根據越南建設部的最新數據，截至2020年三季度，該國兩個主要城市河內和胡志明的房價並未下跌，而是出現了0.2%~0.85%左右的微弱漲幅。
居外IQI的調查顯示，越南房產經紀業界預計明年越南新房價格將平均上漲7.3%，二手房價格也將增長3.7%。
另一個中國買家熱衷的投資目的地——新加坡今年的房價整體也保持了微幅上漲。
新加坡房地產聯合交易網SRX近日發布的報告顯示，2020年住宅的銷售均價同比上漲了1.4％，交易量增長18.1%，其中大眾化住宅售價同比上漲3％，中檔住宅售價同比上漲0.5％，高檔住宅售價則同比下跌1.4％。
新加坡房地產代理公司橙易產業（OrangeTee & Tie）研究部副主管孫燕清預計，隨著對疫苗的樂觀情緒增長，房產買家的情緒可能會進一步提升，2021年新加坡整體房價將進一步上漲1%~4%，受邊界封鎖，外國人就業減少影響，租屋市場的波動料在-1%~2%之間；由於經濟前景不確定，組屋市場需求強勁，交易量料將上漲3%~5%，而二手組屋價格可能會上漲2%~5%。
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來源：第一財經
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今年春節海外購房優惠特別多！您還按捺得住嗎？
據《南華早報》報導，每年的這個時候，海外熱門目的地的房產中介通常都會鋪開紅地毯，盛情迎接中國投資者的湧入。農歷新年是最繁忙的旺季之一，買家會利用假期購買第二套房或為投資組合添置新房。
今年新冠疫情下的旅行禁令限制了海外出游，但這並不意味著買家興趣降溫。事實上，亞洲最大房產科技集團——居外IQI聯合創始人兼首席執行官卡西夫·安薩裡（Kashif Ansari）認為，中國買家其實可能比以往任何時候都更有動力。
“我們預計房產詢盤量會比我們計劃的多，這只是因為很多人會留在家裡，否則他們會把銀行裡的錢花在昂貴的假期上，”他說。“今年農歷新年的中國跨境購房咨詢量可能比2020年高出20%至40%。”對於那些瞄准這些買家的房地產營銷商來說，中國實施的新封鎖措施是“一個讓他們抓緊買家眼球的好機會”。
事實上，安薩裡認為，疫情已經激發了許多人重新考慮他們的自由支配支出，並加倍投資房產。“消費被擱置，那些仍有工作和收入的人經常告訴我們，他們決定將原本可能揮霍掉的錢用於購買房地產，”他說。“這就是中國一線城市房價飆升的原因之一，也帶動了假期期間的海外購置。”
泰國曼谷
盡管目前旅游受到限制，但廠商們還是希望通過一系列的黃金周優惠活動來吸引中國買家。在2020年居外網站搜索排名第一的泰國曼谷，開發商東方之星（Eastern Star）為購買Quintara Arte Sukhumvit 52號公寓單位的中國買家提供高達100萬泰銖（約合21.5萬元人民幣）的特別紅包折扣。該項目步行即可到達，並提供前往BTS天鐵綠線On Nut站的班車服務，而附近的素坤逸50號高速公路可通往曼谷市中心。這個低層、低密度的公寓項目提供私密性，既適合自住也適合投資。154個一房和兩房單位的面積從300平方英尺到600平方英尺不等，起價為329萬泰銖（約合70.7萬元人民幣）。
泰國普吉島
考慮到泰國普吉島（去年在居外網上排名第八）的買家可以享受到公寓酒店Utopia Central單價10萬泰銖（約合2.2萬元人民幣）的優惠。IQI普吉副總裁Nasupha Suwansri表示，只要買家在2021年3月30日前完成購買，在農歷新年期間咨詢該房產的買家都可以享受此優惠。
Suwansri發現這種項目對中國投資者很有吸引力，因為它將第二套房和創收投資的最佳元素結合在單一資產中。“對於中國買家來說，它的價格很實惠（8.5萬美元起），而且有租金保證（市場上的租金保證為8%），是一項相對安全的投資。普吉島是中國游客的熱門海島目的地。這裡環境優美，生活費用低，學校、醫院、購物、交通等設施都具有國際水准。加上交通便利，辦理泰國簽證也很容易，即使是長期居留也很方便。”
澳大利亞墨爾本
在澳大利亞墨爾本，居外網搜索量排名第五，Kay & Burton在2月12日至3月14日期間，為所有潛在的國際買家提供個性化的禮賓服務，迎接牛年的到來。“我們最近向國際買家出售了幾套高端住宅，這些買家的主要家庭成員還在海外，所以要在墨爾本這裡做出決定並不總是那麼容易，”Kay & Burton合伙人兼國際部主管Jamie Mi說。“我們可以安排司機服務、私人室內造型師或律師來幫助他們購房。”
延伸資訊：【牛年將至，在墨爾本的您可以如何慶祝？】
同時，所有咨詢墨爾本開發商DealCorp的南雅拉新塔樓4248的中國買家，都將私享在線雙語時尚、娛樂和設計沙龍，內容涵蓋室內設計趨勢、南雅拉的頂級餐廳、咖啡館、學校等。克萊蒙大街4248（4248 Claremont Street）項目仍有少量兩房和三房單位在售。
至於其他新年優惠，DealCorp執行主席David Kobritz表示，海外買家在位於海邊郊區麥金農（McKinnon）的項目MCKN預訂單位，可免費獲得一次移民律師咨詢，解答移民和維州房產問題；而毗鄰La Trobe大學和購物勝地的項目Polaris 3083，其買家則可免費獲得海外留學顧問咨詢服務。
位於澳大利亞珀斯的Elements at Carousel則在結算時為新春買家提供8888澳元（約合4.4萬元人民幣）的開發商回扣。要符合資格，幸運兒必須在2月11日的15天內進行預訂，不過他們可以在節後之前簽署合同。“買家還可以享有早鳥價格優惠：我們現在提供免費的窗簾、免費的額外空調、780澳元的統一結算費，以及西澳政府現在提供的75%印花稅退稅（上限為5萬澳元），”IQI澳大利亞主管Lily Chong說。
Elements at Carousel位於坎寧市（Cannington），售價23萬美元（約合148.5萬元人民幣）起，共有114個一房至三房單位，面積從530平方英尺到1,000平方英尺不等，獲批經營短期租務（Airbnb），預計房東的投資收益率為8%。Elements at Carousel將於2023年第一季度完工。
英國曼徹斯特
在英國，曼徹斯特是居外網上搜索量排名第15位的城市，Investar Property為曼徹斯特開發項目Chorlton Mill的前5名中國買家提供價值4,500英鎊+增值稅的免費家具包，及價值1,200英鎊+增值稅的法律費用。節日厚禮價值超過5,700英鎊（約合5萬元人民幣），但只有5名買家可以獲得這些優惠，而且優惠在倫敦時間2月26日晚上11點59分，即農歷新年的最後一天結束。
項目新落成的兩居室和三居室單位，每個單位都有私人花園或庭院，售價274,999英鎊（約合243.6萬元人民幣）起，租金估計為每月1,400-1,800英鎊（約合1.2萬-1.6萬元人民幣）。Investar Property的首席執行官董浩說：“我們相信，脫歐完成將開啟英國新的活力和增長時代。我們認為，農歷新年是慶祝積極前景的最佳機會，希望這個特別優惠能給我們所有的買家帶來好運、繁榮和豐厚的回報。”
加拿大多倫多
對於對加拿大多倫多（在居外房產搜索中排名第七）感興趣的買家，開發商Centre Court從即日起至2月最後一天，為承諾購買199 Church公寓的國際買家提供2.5萬加元（約合12.7萬元人民幣）的限時優惠，並提供15%定金的特別付款計劃；國際買家通常會支付35%的定金。這座39層高塔樓內的單位，面積從353-860平方英尺不等，有單間、兩間和三間臥室的配置，價格從54.4萬加元（約合275.3萬元人民幣）到100多萬加元（約合506萬元人民幣）不等。
馬來西亞吉隆坡
在春節前幾周的特別促銷活動中，所有在馬來西亞Millerz Square @ Old Klang Road的單位下定金的買家，都有機會參加現場直播的幸運轉盤。每個人都是贏家，贏取三份獎品之一：9,999林吉特（約合1.6萬元人民幣）、8,999林吉特（約合1.4萬元人民幣）或7,999林吉特（約合1.3萬元人民幣）。
奕心（Exsim）集團表示，在經歷了充滿挑戰的2020年後，開發商決定在牛年到來之際，向他們的忠實客戶和潛在客戶傳播積極的信息。Millerz Square @ Old Klang Road位於吉隆坡邊緣，是該集團的第一個綜合發展項目，包括服務式公寓、辦公樓、高級住宅、服務套房以及零售和商業辦公室。公寓價格約為100萬林吉特（約合158萬元人民幣）起。
編譯自《南華早報》報導
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居外IQI看點：疫情如何影響中國人對亞洲房地產的投資？
在過去的15年裡，中國投資者在海外投資和建設中投入了超過2萬億美元！下面，亞洲最大房產科技集團——居外IQI聯合創始人兼執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）先生將探討新冠疫情對中國人在海外投資的影響，尤其是在住宅地產方面。
全球最大房地產投資國
居外IQI從行業和政府渠道獲得的獨家數據顯示，從2015年到2020年，中國投資者購買的海外住宅地產超過2028億美元。美國智庫數據顯示，2005年至2020年期間，中國跨境商業地產投資總額不低於1048億美元。商業地產建設貸款和交易屬於單獨的一類。這家智庫的報告顯示，同期的商業地產建設成本總計873億美元。
因此，奇米爾先生估計，2005年至2020年，中國海外住宅地產投資、商業地產投資、商業地產建設總額不低於3939億美元。由於我們無法完全跟蹤每一筆投資，真實的總量可能遠高於此。
奇米爾先生又指出，中國是目前全球最大的跨境住宅物業投資者來源國，中國投資者已經重塑了各大洲的市場和房地產開發模式。
新冠疫情帶來的影響
2020年中國跨境住宅投資大幅下降，但並不像許多人擔心的那樣。奇米爾先生滿懷信心，隨著疫情的消退和中國經濟創富的引擎繼續從2020年初的低迷中反彈，投資應該會大幅回升。
中國住宅房地產收購量在2020年上半年的下降幅度最大，因為原定的交易因疫情的不確定性而被取消或推遲。與此同時，在許多中國人看來，疫情在國內肆虐的這段時間，海外目的地顯得更有吸引力，中國買家的詢盤量隨之飆升。
“出人意料的是，過去一年來，由於兩個因素，整體投資的恢復速度比預期的要快。首先，隨著中國經濟的復蘇，人們也開始習慣於在疫情下生活的現實，消費情緒上升。此外，房地產行業對旅游禁令作出了迅速的反應，像居外IQI這樣的企業成功部署了技術，使買家能夠研究、考察、議價、購買和管理海外房產——完全在網上進行，”奇米爾先生說。
中國商務部和國家外彙管理局的最新數據支持投資下降遠低於預期的結論。可以肯定的是，他們的數據追蹤的是所有行業的對外投資，而非僅僅是住宅房地產的收購。盡管如此，商務部的數據顯示，2020年前7個月，中國對外直接投資額為4509.9億元人民幣（641.7億美元），同比僅下降3.3%。奇米爾先生認為，鑒於年內全球經濟部分地區近乎癱瘓的狀況，降幅可以說是極為輕微。
“一帶一路”國家有望最快恢復
在2020年整體投資降低的環境下，流向“一帶一路”倡議國家的資金占據了剩余的較大份額。雖然“一帶一路”的定義廣泛，但中國政府確定了143個成員，其中許多成員在過去幾年中迅速上升，受到國內的海外住宅房地產買家歡迎。奇米爾先生強調，“一帶一路”倡議的參與國往往更容易接受中國的投資，也更依賴中國的投資。“一帶一路”倡議下的國家同時也是中國住宅地產收購的傳統目的地，在疫情過後，這些國家很可能是恢復最快的國家之一。
奇米爾先生又帶出幾個著名的西方發達國家，在本世紀仍然是中國人最主要的住宅物業投資目的地之一，但地位正被動搖。美國、英國、加拿大和澳大利亞並不能算作“一帶一路”倡議國家。雖然從中國投資總額來看，它們仍然是領先者，但自2015年以來，相對於越南、馬來西亞、泰國和日本等越來越受歡迎的亞洲國家，它們的地位已經下降。
根據居外IQI的查詢數據，2020年最受中國人歡迎的五個住宅物業購買國家是泰國、美國、澳大利亞、加拿大和日本；緊接的分別是英國、馬來西亞、希腊、德國和越南。
東盟將迎來中國房地產投資的快速反彈
東盟國家有可能在2021年和2022年經歷中國房地產投資最快速的復蘇。各方對近期簽署的《區域全面經濟伙伴關系協定》（簡稱“RCEP”）的熱情將給東盟國家帶來巨大的經濟效益。雖然該公約沒有對房地產投資進行監管，但其積極影響將延伸至該行業。預測顯示，RCEP將在2030年使全球收入每年增加1860億美元，並將成員國之間的貿易額擴大到4280億美元。更緊密的商業聯系將帶來更多的區域內旅行和旅游，並使中國的房地產投資在最具吸引力的市場上蓬勃發展。
另一邊廂，非成員國卻可能需要付上代價。奇米爾先生提到，RCEP將導致非成員國之間的貿易額縮減480億美元。到2030年，參與該伙伴關系的國家將創造全球經濟產出的一半。在當前內向型本位主義和邊境封閉的時期，RCEP顯得更加重要。貿易協定的簽署儀式轉為虛擬進行，這像征著當前的困難。
RCEP所帶來的利益承諾已經在重申開放型經濟、跨境聯系和國際投資的價值方面發揮了舉足輕重的作用，這對共同的經濟增長和共同繁榮至關重要。一個開放的、創新的、更深層次地實現一體化的亞太地區將因此而變得更加富裕。奇米爾先生總結，房地產是一個重要的行業，有助於加速經濟日益一體化的趨勢。中國的房地產投資將通過支持就業、建設、政府收入和整體經濟活動，幫助東盟國家從新冠疲情中復蘇。
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疫情對2021的國外房價有何影響？
當前疫情危機的核心矛盾是這樣的：政府為抵御更廣泛的經濟災難而設計的一攬子刺激計劃，實際上是在助長擴大住房市場的不平等，從而使惡性循環永久化。這種向發達國家經濟注入廉價資金的一攬子計劃維持了高房價和股價。這支撐了房主的借貸能力，保證了股東的利潤，維持了銀行的資產負債表；但同時也使租房者陷入貧困，增加了無法登上置業階梯的人數。
在新冠病毒感染率再次上升的同時，許多發達國家的房價也在上漲。根據瑞士銀行巨頭瑞銀集團的數據，2020年第二季度，10個中高收入國家中，有8個國家的房價上漲，其中美國的房價比去年同期上漲了5%，德國的房價上漲了11%。
瑞銀發現，在其“2020年全球房地產泡沫指數”所分析的25個主要城市中，超過一半的城市存在房地產泡沫的風險，或者說是被高估了。泡沫的典型跡像——價格與當地收入和租金脫鉤，以及過度的貸款和/或建築活動，均開始浮現了。
全球熱點房市過熱
瑞銀表示，在北美地區，多倫多是唯一面臨房地產泡沫風險的主要城市，而溫哥華、洛杉磯、舊金山和紐約則被認為估值過高，但沒有泡沫風險。波士頓的價值尚可，而芝加哥是該地區唯一被認為價值被低估的城市。
歐洲和中國香港面臨的風險最大。德國城市慕尼黑和法蘭克福，以及波蘭首都華沙位居榜首。立陶宛、愛沙尼亞、波蘭、斯洛伐克和烏克蘭在過去12個月均錄得雙位數字的價格增長。
據德國咨詢機構Empirica的數據顯示，德國七大主要城市（即柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫）公寓每平方米的售價已接近3000歐元（約合23400元人民幣），與2012年一季度相比，上漲了100%以上！
瑞銀表示，巴黎、阿姆斯特丹和蘇黎世也處於泡沫風險區域。其他“估值過高但無泡沫風險”的住房市場包括倫敦、東京、斯德哥爾摩、日內瓦、特拉維夫、悉尼和紐約。
在所分析的25個城市中，只有4個城市的房價下跌，分別為馬德裡、舊金山、迪拜、阿聯酋長國和中國香港。上一次價格出現負增長的城市較少時，已經是在2006年。
樂觀情緒是錯覺？
在全球大部分地區，住宅房價已經膨脹了好幾年。經濟邏輯表明，房價應該在2008年金融危機後崩盤。事實上，實際房價在危機期間確實下跌了10%，但全球央行將利率幾乎降至零，並實施了巨大的財政刺激計劃，挽救了房價。
這反過來又引發了新的榮景，支撐了對2008年危機後金融業至關重要的資產類別。低利壓低了替代性安全投資的回報率，使得每月的抵押貸款償還變得更實惠，房屋的購買吸引力也更大。這種對家庭收入的支持，以及按揭還款假期，也使失業工人不必賣房。
與全球股市一樣，房地產市場在當前的危機中增長強勁，但失業率上升，工資停滯。房價上漲維持了投資水平，但也是發達國家財富不平等的一個驅動因素，價格上漲和工資停滯意味著名義上更高的租金和更多的首次購房者被排除在置業階梯之外。
房價飆升不會持續
瑞銀指出，在政府刺激、抵押貸款救助和低利率的條件下，價格上漲是不可持續的。“目前還不確定失業率上升和家庭收入前景黯淡會在多大程度上影響房價。然而，很明顯，過去四個季度的加速上漲在短期內是不可持續的，”瑞銀全球財富管理公司首席投資官海菲勒（Mark Haefele）在一份新聞稿中說。“大多數城市的租金已經在下降，這表明，當補貼逐漸消失，收入壓力增加時，可能會出現一個修正階段。”
HRE投資公司的圖雷克（Bartosz Turek）也指出了利率和房價之間的“大關聯”，他懷疑這是全球房地產價格飆升背後的主要原因。“我看到在一些歐洲市場，價格漲得太厲害了，這令人震驚，價格下跌迫在眉睫。”他說。長期以來，物價的漲幅遠遠高於收入的漲幅，這往往是受到大多數國家極低利率的刺激。
歐盟統計局Eurostat抽樣調查的數據顯示，2012年至2019年斯洛伐克的房價上漲了43%，而斯洛伐克人的平均收入在這期間只上漲了4%。在德國，房價上漲了43%，而收入上漲了19%。在瑞典，房價上漲了53%，而收入則上漲了18%；在奧地利，房價上漲了45%，而收入則上漲了19%。奧地利的房價和收入分別上升了45%和17%。最後，在匈牙利，住房價格幾乎翻了一番，2019年的收入比2012年高出43%。
展望未來
一些房市分析師認為，隨著政府刺激計劃的結束，今年下半年將是市場的考驗。以美國為例，1.1億租房者中，有超過20%的租房者面臨被驅逐的風險，因為疫情導致的房租暫緩措施開始結束。
“展望未來，疲軟的經濟、緊縮的信貸條件以及支撐需求的短期因素結束，都將會抑制明年房價的增長，”倫敦Capital Economics的陸漢森（Hansen Lu）說，並預計2021年房價將停滯不前。
全球評級機構惠譽評級的分析師認為，西班牙房價跌幅最大，2020年跌幅在8%至12%之間，而澳大利亞房價預計跌幅在5%至10%之間，英國則高達7%。房價下跌將使資產財富縮水，降低房主的借貸能力，並可能削弱對經濟生產性部分的投資，但這也將緩解那些因實際工資下降、失業和租金上漲而遭受的壓力。
有興趣了解更多海外房市的最新動態，歡迎下載居外IQI獨家制作的【全球房價報告2020年第三季度】，或給我們提交查詢，我們將盡快聯系您，並提供房產投資免費咨詢。
展望2021年海外房產投資的八大趨勢
2020年，這個動蕩不安的年份經已結束。新冠疫情造成了巨大的經濟衰退，以前賺大錢的企業由於無法適應新的需求而裁員倒閉。這種情況也影響了投資者，促使他們重新檢視自己的投資組合，增加一些低風險的持有，減少高風險的持有。房地產不易受到急劇變化的影響，因而被認為是比較安全的行業之一。所以它當人們追求穩定的時候，房地產投資自然會顯得很有吸引力。
高力國際在其最新的市場展望報告中透露，在近期疫苗發展和政府持續刺激政策的帶動下，人們對房地產市場的信心不斷上升，預計將使投資活動增加50%。隨著大多數投資者准備重新進入市場，彌補失去的時間，高力國際發現，全球地區98%的投資者的目標是在今年增加他們的投資組合，23%的投資者更打算加碼20%以上。
去年，全球大部分市場都被前所未有的事件所改變，包括新冠病毒疫情、英國脫歐貿易協議和高度分裂的美國大選結果。跟隨居外IQI來一睹2021年八個海外房地產投資的關鍵趨勢。
1. 一線城市辦公樓仍為頂級資產
與認為疫情帶來了“辦公樓末日”相反，寫字樓仍然是全球首選的主要資產。像悉尼、倫敦和紐約這樣的主要商業中心，其寫字樓板塊繼續提供規模和流動性，最終能吸引那些准備好進行交易並實施“核心、核心+增值戰略”的投資者。重新定位寫字樓資產，以滿足健康、可持續性和技術基准，長期提供價值，是投資者明確的優先事項。
2. 房產類型的需求轉變
全球各地的緊急封鎖表明，大多數企業可以遠程辦公，而且包括辦公室租金在內的員工維護成本的降低，可能會發生巨大的變化，減少商業租賃物業的需求。同時，由於我們在家的時間越來越多，家庭辦公成為趨勢，我們會優先選擇獨棟別墅和更寬敞的公寓。
3. 郊區開發項目值得關注
疫情促使郊區房產人氣急升，因為它可以在封鎖期間提供更大的靈活性。考慮到郊區的租金成本往往較低，加上遠程工作，人們會尋求搬離大城市到更遠的地方。由於小城鎮的基礎設施通常不是那麼發達，投資者應該關注這些機會。
4. 住宅物業的價格變動
在英國，房地產價格持續以不正常的速度增長（根據Nationwide的數據，增長5%至平均22.6萬英鎊）。在美國，情況也是如此，全國房地產經紀人協會（NAR）報告新房的價格增長超過6%。
為了支持經濟，英國等國政府推出了印花稅假期，減少了購買第二套房產的稅費，並降低抵押貸款利率以刺激房市。對於投資者來說，今年計劃購房便有機會節省稅費成本。
在租房方面，大城市的定價在下降，比如紐約下降4%，倫敦跌幅至3%。由於房地產的變化一般比其他行業慢，這些趨勢將在未來幾年內保持。
5. 物流和生活行業將蓬勃發展
人口結構的變化和生活方式的改變，加上人們對經濟適用房的關注，以及亞太地區快速的城市化進程，為生活領域創造了新的投資機會。簡單來說，這就是人們在人生不同階段安家的房地產，包括出租和出售的多戶型住宅、學生住房和養老房產等物業類型，還包括特殊的子類型，如微型公寓。這些新興的生活領域是傳統住宅單元不斷擴充的有利投資選擇，為投資組合增添了穩定性和增長的潛力。
根據高力國際的研究，物流和生活行業是所有地區投資者的首選。對這些資產的旺盛需求，有限的供應以及未來幾年的預期升值，將要求投資者拓寬其地理焦點，並通過發展戰略平台和利基地方伙伴關系來建立投資組合。
6. 從零售業和酒店業“撿便宜”
盡管受到全球疫情的重創，零售和酒店業卻為投資者提供了一個難得的機會，他們希望以相對較低的成本收購核心資產和不良資產進行再利用，從而迅速擴大規模。高力國際預計，這些行業的折扣高達20%，大部分機會將在2021年下半年湧現，大部分交易將通過虧損企業頭寸和不良貸款間接產生。
7. 替代品、平台和伙伴關系
為了實現潛在收益最大化，投資策略最好采用流動應用程式APP。未來，對經得起時間考驗的另類資產的需求將繼續上升。這些資產包括數據中心——它反映了對防御性和數字化資產的需求上升；以及建房出租、養老生活和由生命科學支持的資產——它們反映了基於人口老齡化的廣泛結構性轉變，並因疫情而加劇。獨特的監管和市場動態將進一步推動投資者尋求專門的地方聯盟、平台和伙伴關系以獲得新的機會。
8. 氣候變化
隨著洪水、火災、台風等與氣候變化有關的自然災害的發生頻率不斷上升，投資者在編制投資組合時應嘗試將這些風險考慮在內，從而進行戰略投資，采取減災措施，並與當地政府合作，保護瀕危地區的房地產。此外，像可再生能源和可持續建築材料這樣的新技術，幾年來一直在改變這個行業，並將繼續發展。
2021年，讓我們一起擁抱變革，在機遇與挑戰中砥礪前行。
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