海外房产 – Page 2

资本增值 vs 租金收益，怎样锁定海外房产投资目标？

进行海外房产投资时，投资者往往看重两点——“资本增值”及“租金收益”。既有强劲资本增长又有高租金回报率的房子，自然是投资者的首选，但是这种“大满贯”的理想情况实属罕见，要看个人机遇。资本增值和租金收益各有优弊，通常情况下，投资者需要在这两者之间做出孰重孰轻的抉择，那么到底是该优先考虑哪一项呢？一起分析看看。

投资者自身特点的不同

追求房产资本升值的投资者一般比追求租金收益的拥有更高的风险容忍度，后者的投资态度更为保守。另外前者也需要花费更多时间在房产市场研究上，随时可以拿到更为即时和准确的资讯。这是因为房产价格比租金更容易随着宏观和区域经济形势变化而波动，而且想要买到价格有较大上涨空间的房产，比找到一个能够产生稳定租金的房产要难很多。

“资本增值”型投资者更多是房产市场的短线投资者，一般买卖周期都比较短，利用市场价格的起伏去低买高卖，希望获取较大收益。而“租金收益“型投资者则是房产市场的长线投资者，偏好长期持有。

现金流和市场风险的考量

房子价值增长的那个部分要到卖出时候然後最终实现，不然只是一个预期收益，面临不确定性。但这种房产获得较高资本收入的潜力很大，带来的未来收益可观。但是投入的资金要到卖出的时候才能获得回报，中间的机会成本和流动性成本也需要关注。如果有房贷的话，持有期间现金流的压力就更大了。

但是租金收益型的房产，可以带来持续稳定额现金流，租金等於是买房投入产生的利息，也可以以租养贷。同时获得的租金也可以进行再投资，产生额外的收益。但是这种类型的房产一般升值潜力不高，产生不了诱人的回报率，同时需要投资者进行长线投资，对於偏好短期交易的投资者来说，这种房产既不符合他们的风险偏好和预期收益，而不符合目标投资周期。

找到未来会快速升值的房产，需要更大功夫的市场研究和精准的投资眼光。而且房价随经济形势的波动性平均来说高於租金的变化。租房市场相对来说刚需更强，也有比较固定的时间周期，但是买卖市场的消费者则更为灵活，刚需的程度没有买房那麽强，所以在市场条件急剧变化时候的反应更大。这也意味着投资资本增值型房产的话，需要对市场风险有更高的承受力。

那么，符合这两种投资模式的房产，在自身特点上各自到底有哪些不同呢？

哪些房产适合追求资本增值？

房屋结构：房间数要满足目标客户类型的需求，但不应该有过多让潜在买家觉得无用的房间，另外要保证足够的公共空间。举例来说，如果当地活跃的买家主体是千禧一代，则小户型容易卖上价。但如果当地买家主体是中年家庭，则房间比较多和面积较大的户型会比较受欢迎。房屋位置朝向和窗户结构带来的采光效果，都会是影响升值潜力的因素。

比如在美国纽约长岛市，自从2015年以来，新建了很多高层住宅，大多数都是中小户型，比较受到年轻白领和家庭的喜爱。很多在曼哈顿金融和科技行业工作的白领涌入长岛市买房，也使得那里的房价一直在稳步上升。根据交易资料，长岛市一座中高端一室一卫的住宅，在2019年初的价格在90万美元左右，但到了今年年中，价格就已经上升到了98-100万美元左右，年资本升值率竟然高达9%。

房屋设施：一个美观又很有私密性的花园、泳池、设计合理的停车空间，和屋内智能现代化的家用设施，都会使得您的房子未来带来更大的资本增值。

地理区位：这里要分公寓和独栋住宅两种房产类型考虑。升值前景良好的公寓一般位于基础设施日益完善，商业经济和就业快速发展，公共交通网络稳步完善的区域。另外一些地方政府重点支持，出台了一系列优惠政策的社区，也会是理想的公寓投资区域。

比如大华府地区的Reston地区，由于新地铁线的延伸，被纳入了华盛顿一小时交通圈，地铁也带动了商业活动的兴盛，周边设施日益完善，房价也是一路飙升。

对于独栋住宅来说，学区好，自然环境好，安全性高是取得较大资本增值的大加分项。另外房地产开发和土地政策严格，新房供给紧张，但教育资源好和人均收入高的区域值得重点关注，这类社区内的房产往往能够保持较快的资本升值，在危机中也有更强的价格刚性。比如麻省的莱克星顿，拥有全美最好的学区之一，同时住房供给十分紧张，新建房屋数量很少，房价一直保持快速上涨。

哪些房产适合追求稳定租金收益？

房屋结构：比较多的房间数量，同等面积的房产，卧室数量越多，往往可以获得更高的租金。公用面积适度不浪费，房间和房间之间有较好的私密性。

比如法拉盛一座2017年落成的公寓住宅，三室两卫的户型价格大约比两室两卫的户型贵10-12%，但是前者的租金却比后者高了差不多20%，原因就是多了个房间。这一点在两室两卫和一室一卫上的体现更为明显。

房屋设施：一般不用添置过多的提升生活品质的增值设施，如景观花园，高级家用设备和家俱等，这些东西会给租客带来超过预期的居住成本。

地理区位：主要都位于较为繁华的城区内。目标租户是白领的房产一般靠近商业区，若定位学生租客，房产一般位于大学校园附近。

比如波士顿的Allston地区，一直以来都是波士顿大学、东北大学、和哈佛大学学生偏爱的居住地，各种超市和餐馆云集，地铁和公交线路发达，虽然那里的房子普遍比较旧，但是租金一直是水涨船高，而且很抢手。

来源：世界新闻网

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人民币升值，27%中国投资者即将海外买房！

5月27日，人民币兑美元一度升破6.37关口，创2018年5月份以来新高。中国赴美购房者的平均支出达到美国购房者的3倍多，平均每套住房支付83万美元（约合528万元人民币）左右，这个价位想要在北京、上海购买一套位置稍好的房子都难。从这角度说，人民币升值给很多中产阶级提供了好机会，使他们能够从容移居置业，实现财富自由。

亚洲房产科技集团居外IQI5月19日发布的一份调研显示，27%的中国投资者预计两年内将购买海外房地产。

这份调研包括190名受访者，他们绝大多数已拥有住房。居外IQI集团联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）解释说，受访对象的选取过程是基于人口统计学的分析，筛选出可能是海外房地产投资者的对象。

调研发现，相当数量的中国投资者倾向于将较高比例的储蓄用于房产投资。三分之一的调研对象在调查时有40%或以上的储蓄投资于房地产。24%的受访者有一半或以上的储蓄投资于房地产，包括国内和海外的房地产资产。

奇米尔先生表示，中国对海外房地产的投资在疫情形势好转、旅行限制放宽后可能会出现上升。他指出，一个信号是47%的受访者表示可能会在第一次海外旅行时看房；此外，27%的受访者表示计划在未来两年内购买海外房地产。不过，也有28%的人预计将在两年内减少在海外房地产的投资额。

当被问及恢复旅行后他们会首先访问哪些地区时，近四分之三的中国投资者提到了东亚、欧洲和东南亚：34%的中国投资者打算在旅行恢复后首先访问东亚；24%的受访者打算先访问欧洲，16%的人将首先去东南亚。

当被问及投资海外房地产的原因时，赚取回报是26%受访者的首要目标，比任何其他目标都要高。调研显示，第二大目标是资产多样化，22%的投资者提到了这一点。教育是16%的中国投资者的首要动机。其他重要的动机是度假屋（15%）、移民（11%）和退休（9%）。

来源：中国新闻网

亚洲房产科技集团居外IQI，旨在助力亚洲居民成为全球居民。

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蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty®）欣然宣布，在2020年的全球销售额中，他们旗下的专业经纪人和独立销售顾问们勇攀新高，创下了高达1500亿美元的销售新纪录，在“家”被重新定义的当下时代，创造了32%的年增长。基于一种不断推陈出新的理念，蘇富比國際房地產的代理们能够利用现有的产品技术来帮助客户洞悉全球新冠疫情下瞬息万变的市场动态，最终推动业务发展。

蘇富比國際房地產总裁兼首席执行官Philip White表示：“一切都要感谢我们十年前的开拓创新——我们旗下的全球加盟网络与经纪人们将一切从不可能变为可能，为客户提供了因地制宜的周到服务，才使得我们作为豪华房地产领导者的地位又更进一步。”

2020年成就回顾：

长期坚守对虚拟技术的开拓，为成功铺垫基石

2020年，蘇富比國際房地產持续领跑行业，紧随全球买卖虚拟化的浪潮，为消费者多样化的内容需求作好充足准备。蘇富比國際房地產的代理商们增加了品牌现有视频、虚拟现实和直播技术的使用，制作新形式的内容吸引买家，并为豪宅营销树立了新的标准。目前，买家可以在sothebysrealty.com上通过虚拟现实或网上视频安全便捷地参观6000多套房产。如今，品牌在YouTube频道的浏览量已达到4300万次，相当于超过100万小时的观看量。

首席营销官Bradley Nelson表示：“作为豪华房地产行业的领导者，蘇富比國際房地產能够预测趋势。我们的首要任务仍然是以最好的方式展示房源，并以买家喜欢寻找新家的方式来提供一流的终端用户体验。几年来，虚拟技术一直处于我们营销策略的前沿，对我们来说，就像品牌本身对高品质服务的承诺一样重要。”

同一年，蘇富比國際房地產的网站sothebysrealty.com进行了全面升级，现能提供14种语言和近60种货币转换，以便服务于不断增长的国际客户，并为全球范围的推广添砖加瓦。该网站在2020年达到了3700万人次的访问量，为品牌带来了不俗的流量。蘇富比國際房地產代理公司制作的房产视频尤其受欢迎，在2020年播放了多达1300万次，总观看时长超过了9万小时。

战略发展的一年中，取得了创纪录的佳绩

即使受到诸多旅行限制的影响，蘇富比國際房地產仍致力于扩大其全球足迹，实现战略增长。2020年，品牌在全球新开设了50多个办事处，在全球75个国家和地区的办事处总数达到近1000个，拥有约24000名独立销售顾问。

2020年，蘇富比國際房地產的全球加盟网络持续扩大，品牌在美国本土的总业务网络扩大到全国45个州，通过12宗美国境内的大型并购交易促进了加盟网络的扩张，覆盖地区包括加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州、马萨诸塞州和华盛顿州。

此外，品牌也持续在全球范围内的主要市场大举扩张，在七个新的国家和地区开设了办事处。在欧洲地区，品牌将足迹带到了乌克兰、罗马尼亚、黑山和德国。在亚太地区，品牌在韩国开设了第一个办事处，并在巴拉圭、安提瓜和巴布达分别设立了两个新办事处，极大增加了在加勒比和拉丁美洲地区的品牌影响力。

蘇富比國際房地產全球运营和国际服务副总裁Tammy Fahmi表示：“我们的国际化足迹是我们最大的竞争优势之一。我们品牌的办事地点全部位于全球最热门的地区，如此一来，当我们的客户想要购置或出售房产时，都可以信赖我们在当地市场的专业知识和经验。”

在当下，全球的高净值人士都希望能在国际范围内的房产市场上购置第二住宅，而蘇富比國際房地產的代理商们是真正具有国际化视野的地产顾问，帮助顾客们达成了29亿美元的跨国转介销售额，相较去年同期增长42%。

蘇富比國際房地產总裁兼首席执行官Philip White表示：“我们在2020年取得的业绩成果是对 ‘质量至上’品牌理念的最佳作证。我们仍然为成为众多豪华房地产专家和高净值客户的首选房地产品牌而感到自豪。但是我们也将继续努力不懈，力求回报每一份信任。”

荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。

想了解蘇富比國際房地產的全球网络和各国办事处的所在地区和联系方式，请点击微信目录中的“关于我们”进行查询。如想了解个别国家的房产信息，欢迎在公众号内留言。

居外IQI报告：过去10年中国对澳房产投资强度是对美6倍以上

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）和墨尔本经纪公司Kay & Burton 2月25日发布的一份报告显示，过去10年间，澳大利亚房地产市场吸引的来自中国的投资强度，经GDP调整后，是中国买家对美国房产投资的六倍以上。

这份报告称，如果按照美国和澳大利亚的相对GDP进行调整，每1美元澳大利亚GDP可吸引来自中国买家的房地产投资为6.5美分，而每1美元美国GDP只吸引了1美分中国买家的房产投资。

报告统计认为，美国的经济规模约为澳大利亚的23倍。然而，过去10年，美国吸引的来自中国的房地产投资额仅为中国对澳大利亚房产投资的2.4倍。

除中国内地外，新加坡、马来西亚和日本也是澳大利亚住宅房地产的主要外国投资者。过去10年，中国内地投资者购买了1132亿澳元的房地产资产，新加坡投资者购买了371亿澳元的房地产资产，马来西亚人买了181亿澳元，来自日本和中国香港的买家购买均超过120亿澳元。

报告认为，这一数据显示，澳大利亚是世界上最受中国人欢迎的房产投资目的地之一，也是所有亚洲房地产买家的投资目的地。

Kay & Burton合伙人、国际业务部总监米捷（Jamie Mi）说：“我们对此报告的结论并不惊讶，美国房产市场深具吸引力，但其市场近来受政治波动的影响不小。我们高兴地看到澳大利亚政府的重大投资移民项目的流程近来有加快之势，这对澳大利亚经济是个好消息。”米捷相信，明年和后年会有大批海外买家涌入，他们来自中国、美国、英国以及在海外工作回澳定居的人。

居外IQI集团联合创始人、执行董事会主席乔治•奇米尔（Georg Chmiel）认为，澳大利亚楼市海外买家市场的复苏将取决于国际旅行的再启动、公共卫生顾虑的消除和国际学生及商业人士的返回。预计今年下半年，亚洲买家在澳洲房产购买有望回到疫情前的水平。

延伸资讯：

来源：中国新闻网

欢迎点击免费下载《亚洲买家对澳洲住宅房地产投资》的完整报告，或立即联系我们，获取澳洲投资置业专业咨询。

华人海外买房也是排长队还抢不到？2021年哪里值得买

疫情限制了人们的跨境流动，却没有浇灭中国人海外买房的热情。相反，华人做世界房东的热情，正在因疫情加速的全球大放水中，越来越高涨。

“过去一年，美国房地产市场很火。我前阵子帮客户在美国买房，当地开发商说前面还有500个客人在排队，有些社区还会限制投资客，想买都买不到。”

亚洲房产科技集团居外IQI上海分公司经纪人Lona讲述的一个细节，展现了美国房市的火爆。

这也意味着，过去一年尤其是最后一个季度，不只是中国一线城市的房地产市场异常火热，价格暴涨、一房难求，引发政府限购加码，以美国为领的海外房产也迎来了近年来的一波高潮。

根据美国房地产咨询公司Zillow的数据，2020年12月美国住宅房价的中位数已攀升至26.6万美元的历史新高，同比上涨8.4%。

为什么如此火爆？

居外IQI联合创始人、董事会执行主席奇米尔（Georg Chmiel）把原因归结为四点：

1. 普遍走低的利率创下历史新纪录，刺激着市场需求；

2. 大批“千禧一代”现在到了购房年龄，刚需强劲；

3. 疫情下居家办公的流行增加了人们置换的需求；

4. 面对着多方需求激增，住宅供应则因多种因素无法及时跟上。

海外买房的主力之一，仍然是中国人。

居外的后台数据显示，2020年第四季度中国人关于美国房产的咨询量创下过去3年里的最高值，年增速和季度增速都在第三季度出现了V型反转，一路飙升。同期，中国人关于新加坡房产的咨询量也创下了过去3年里的高峰。

2005年～2020年的数据显示，中国的投资者在过去15年里向海外贡献了2万亿美元的投资额，其中1000多亿是投在了房屋住宅上。

奇米尔认为，随着中国经济在全球疫情下率先复苏，中国投资者的消费热情也迅速回暖。再加上线上看房、线上调研、线上购房等一整套流程，都在疫情的催生中快速落地普及，让出不了国门不再成为跨境买房的障碍。

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墨尔本专营豪宅的老牌经济公司Kay & Burton国际业务部总监、合伙人Jamie Mi见证了2020年11月开始的房市反转。在她的印象里，2020年总体来说成交率并不高，但到了11月之后，成交率突然增高。

Jamie Mi说，真正在高端市场上买房的中国人，大部分都是通过网上看房或请当地的朋友来代替看房就果断下了单。

Steve最近几年爱上了滑雪。看到国内的滑雪氛围也越来越好，加入了滑雪俱乐部的他看到了国内北方雪场和日本雪场的差距。这让他萌生了在日本北海道二世谷地区置业投资的想法。

于是，今年2月，他购买了当地一套滑雪度假别墅——不过买的是期房，要到2021年底或2022年初才建造完成。

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在Steve看来，国内的雪场大多只能滑雪，相关娱乐设施尚未跟上，而日本的滑雪场有多种娱乐，配套成熟，吸引力很强。虽然疫情影响了跨境旅行，但这只是暂时的，长期来看需求旺盛。

除了增值考虑和预期收益回报的投资考量之外，Steve的买房动力也为了满足自己的度假和爱好需要。

他所购买的别墅持的是简易酒店类型的牌照，所以自己不用时可以通过平台对外出租，平时的管理都可委托专业平台进行。如果自己要用，只要提前一个月预定，就可停止运营为自己和家人保留。

雪季是旅游旺季，那么非雪季呢？Steve说，自己做过一些考察，即使在非雪季，当地也有人会选择去那里避暑，并有热气球等娱乐项目。

在投资日本度假别墅之前，Steve还在菲律宾买过房。在海外有业务的他并不用担心资金出境问题。

事实上，过去一年需求旺盛的购买主力，往往是像Steve这样已有过海外买房经验的成熟客户，中国人海外买房的决定也变得越来越理性。

2021年，海外房市还会继续旺盛吗？投资置业又该怎么选？

总体来说，业内人士认为，受到低利率和市场需求的驱动，2021年全球楼市将继续火热。不过，考虑到疫情背景下仍存不确定性，以及超量经济刺激政策带来的通货膨胀，新一年房价的真实涨幅不一定能超过2020年。

一直以来，美国房地产市场都颇受全球投资者青睐。其中，佛罗里达州和得克萨斯州这样近年来人口流入较大，并且房价相对便宜的地区，在疫情下的向上势头尤为突出。

除了长期被看好的美国市场，Jamie Mi认为，接下来的两年，中国人对于澳大利亚房地产询问量和看房量大概率也会大幅增加，整个市场甚至会比疫情前还要活跃，“在很多海外买房心里，澳大利亚是一个相对安全的投资地。”

当然，受疫情影响，真正成交的比率不一定会像此前的高峰期那样多。

除了美国和澳大利亚，英国、德国和新加坡这些传统强国的房地产也持续成为全球投资者寻求保值乃至增值标的的避险胜地。

受旅行限制影响明显，疫情期间中国人对于泰国等东南亚房地产的询盘量下跌远超美国、加拿大和澳大利亚这些国家。不过，泰国仍然是中国人买房数量最多的目的地。

业内人士建议，住宅的投资者应该更多考虑美国和德国等经济韧性和刺激政策均较强的国家。至于办公楼和零售物业，在当前形势下，建议谨慎入手。

从户型而言，郊区大户型的房子因居家工作流行而迎来了更大的置换需求，但更适合自住，投资潜力相对有限，转手也较为麻烦。相较而言，小户型的性价比更高，租金回报也相应更好。

除了整套的房产投资，为了充分激发和满足中国人买房投资的需求，一系列海外房产的相关产品也应运而生。其中就包括一款名为准发展土地的产品。

也就在上个月，Lona的一位中国客户在美国南加州买了土地，用于自建住房。这也是她在2020年卖得较多的产品之一，相当于每位客户花费5万美元，众筹购买土地、建造房子、实现交割，然后在整个开发周期中共同分享据称有10%左右的平均回报。

当然，任何投资都伴有风险。和以往相比，在过去十多年的“走出去”经验基础上，中国的买房客正在变得成熟，这也给了他们线上看房、远程订购的底气和信心。

来源：华人家族财富

后疫情时代，全球哪些地方的房产最值得投资？

2020年，新冠肺炎疫情令全球不少资产都经历剧烈波动，然而全球楼市却异常坚挺，尤其是欧美等发达国家市场的房价涨幅更是创下数年来之最。

惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在近日发布的《2021年全球住房与抵押贷款展望》报告中表示，新冠肺炎疫情虽然使得人们的日常生活受到巨大影响，但由于全球各政府、央行提供了足够多的经济与货币政策支持，使2020年多数国家和地区的房价保持着稳定上涨。

那么2021年，全球房地产市场是否还能持续去年的火爆呢？

贝莱德（BlackRock）近日一项针对200多个机构的调查显示，有意对房地产类资产增持或保持现状的机构占了约9成，只有不到10%的机构表示将会减持。

多数行业专家和海外房产经纪人均表示，由于普遍的低利率政策和强劲的市场需求，2021年全球楼市料将继续火热，但考虑到疫情发展仍存不确定性，以及超量经济刺激政策带来的通货膨胀，今年房价的真实涨幅未必能超过2020年。

北美房价能否继续强势上涨？

尽管2020年美国的纽约、洛杉矶等几个特大城市的房价确实遭到了疫情不小的冲击，但整体而言，美国的房价涨速却是近年来之最。

1月底公布的美国S&P/CS20大城市房价指数年率为9.1%，录得自2014年中期以来的最高值。美国房地产咨询公司Zillow的数据也显示，2020年12月美国住宅房价的中位数已攀升至26.6万美元的历史新高，同比上涨8.4%。

不过，对于今年美国房价走势的预期，不同机构的观点差距较大。

Zillow公司对于2021年的美国房价走势就显得十分乐观，其预测今年房价中位数将继续上涨10%之多；而美国房地产门户网站Realtor的首席经济学家黑尔（Danielle Hale）则认为当前的房价水平已经很高，虽然抵押贷款利率处于历史地位，同时需求强劲，但价格上涨必然会给买家的经济负担能力带来挑战，因此他认为2021年的涨幅应该会在5.7%左右，不如去年；相比之下，惠誉国际的预测显得更为保守，其预期的涨幅只有1%~3%。

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）联合创始人、董事会执行主席奇米尔（Georg Chmiel）在接受第一财经记者采访时表示，创纪录的低利率将继续刺激市场需求，“千禧一代”现在也已到了购房年龄，疫情又使得不少高薪岗位可以居家办公从而增加了置换的需求，而住宅供应方面，又因为多种原因一时难以跟上。

他预计：“今年美国楼市将延续去年的扩张趋势，但速度可能有所回落，因为部分积压的需求已经被释放。”

另据居外IQI为第一财经记者提供的最新买家询盘数据，美国是2020年居外IQI客户群体咨询量第二多的国家（仅次于泰国），排名较2019年的第四位明显上升。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受采访时也表示，美国总统拜登上台后，意在振兴美国国内经济、积极回归国际组织、接收外来移民、倡导多元化社会等，都可能会吸引更多的海外买家来投资。

与美国情况类似，去年加拿大的楼市也迎来了一波强势上涨。对于今年走势，不同机构的观点则大相径庭。比如加拿大地产协会（CREA）就乐观地认为，受超低利率和供应紧张推动，今年行情还会持续火爆，预计将上涨9.1%；而看空的机构，比如惠誉等则表示，由于疫情期间的持续封锁，加拿大的新移民人口已跌至历史新低，如果政府不再延长疫情期间的救助政策，市场将不可避免地迎来下跌，整年的跌幅可能在3%~5%之间。

欧盟将保持稳定上涨？

自2016年起，欧盟国家（不含英国，下同）的平均房价保持着每年4%以上的稳定增长，而2020年的增速有望创下2007年以来的新高。

据欧盟统计局最新数据显示，截至2020年三季度底，欧盟国家的平均房价同比上涨了5.2%，其中卢森堡的房价涨幅尤为惊人，达到了13.6%；其次是来自东欧地区的波兰、斯洛伐克、捷克同比上涨了10.9%、8.5%、8.4%；尽管基础房价并不低，但奥利地、德国与法国仍然保持着8.9%、7.8%和5%的同比涨幅；只有两个国家出现了下跌，分别是爱尔兰（-0.8%）和塞浦路斯（-1.4%）。

欧洲奥鲁加投资有限公司（Oruga Investment Ltd）创始合伙人弗莱明（Olga Fleming）表示，受新冠肺炎疫情影响，现在很多欧盟国家的员工都是居家办公，孩子也在家里上网课，由于家庭对居住空间的需求变得更大，因此市郊的大户型住宅特别受到市场追捧，而供不应求导致了整体价格的飙升。

对于未来走势，弗莱明认为现在很难做出判断。他认为，一方面，尽管欧盟各国都在加速给国民接种疫苗，但到“群体免疫”还需要很长一段时间，在这之前旅行限制和封锁政策不太可能被解除，因此利好房价的因素仍然存在；但另一方面，申请房贷的门槛正在变高，同时经济能否持续复苏也尚存疑虑，这些因素可能会抑制房价进一步上涨。

对于住宅房产投资者而言，弗莱明表示，市郊大户型的房子适合自住，但投资潜力有限，将来转卖也比较麻烦，相反小户型的性价比更高，租金收益的比例也会更好；如果是商业房产的投资者，弗莱明建议应该考虑像德国这类经济韧性较强、政府刺激政策给力的国家，同时他还表示，当前应避免投资办公楼和零售物业，除非有远低于市场的折扣价。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受记者采访也表现出了对德国楼市的乐观态度。

他表示，德国政府打破了财政赤字的限制，给企业和员工提供了实质性的经济支持，使得德国社会并未因为疫情而发生动荡。此外，由于欧盟经济整体复苏缓慢、通胀疲软，短期内欧元的利率并没有上调的空间，甚至可能会继续下调，因此房价还有继续上涨的空间。

孙杨称：“今年德国楼市的整体行情将胜过去年，市场需求强烈，因此涨幅可能会更高”。

在前述报告中，惠誉也预计欧盟房价整体将保持稳定上涨，其中德国、法国、丹麦等国的预期涨幅在1~3%之间，但爱尔兰、西班牙和意大利则可能会陷入下跌区间。

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亚太：澳大利亚强劲、泰国疲软

与全球其他地区相比，不少亚太地区国家对于疫情的管控较为到位，已率先走向经济复苏，因此未来的市场不确定性也相对较少。

惠誉的数据显示，作为全球热门的移民和房地产投资目的地之一，澳大利亚的楼市在去年上涨了大约1%。澳大利亚房地产数据公司CoreLogic在2月初公布的数据也显示，澳大利亚独栋房屋的均价同比上涨了0.9%，超过了2017年9月时的峰值，其中增幅最大的城市是达尔文，上涨了2.3%；其次是霍巴特和珀斯，都上涨了1.6%，墨尔本和悉尼相对较弱，分别为0.7%和0.6%。

奇米尔对第一财经记者表示，虽然旅行封锁严重限制了海外投资者入场，但澳大利亚政府出台了一系列举措维持住了楼市稳定。他认为，未来两年该国房价将继续上涨，其中悉尼和墨尔本之外地区的房价涨幅料将更快，独栋房屋的价格涨幅也会超过市中心公寓。

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澳大利亚墨尔本豪宅经纪公司Kay & Burton国际业务总监、合伙人Jamie Mi表示，去年澳洲楼市表现良好，有两类买家特别活跃，一是人已在澳大利亚定居的华人，这批买家趁着政府推出鼓励购房的政策和低利率，升级换购更好的住宅；另一类是因疫情而返回澳大利亚的专业人士，这批人疫情之前在中国香港、纽约、和伦敦等全球金融中心工作，回来之后也迅速加入到了购房人群之中。

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日本楼市的情况则比较特殊，虽然根据惠誉的统计，2020年房价大约上涨了3.5%，但惠誉却认为，未来两年，日本房价将会出现微幅下跌（-1~2%）。理由是，日本的房价已达到峰值，同时人口持续下降的趋势并没有改变，东京奥运会结束后，对商业房产的投资需求将快速下跌，这些因素都可能会打压房价。

东南亚各国楼市的情况也颇为不同，比如泰国楼市由于海外买家占比较大，其中主要来自中国，其次是新加坡、日本和英国及美国，因此受旅行限制的影响也较大。

居外IQI一项针对泰国房产经纪人的调查显示，被询问的154名当地经纪人平均预计未来12个月泰国的新房价格将下跌3.9%，二手房则会下跌6.7%，同时租金也将下跌6.9%，直到2022年才会缓慢复苏，而最新推出的买房送签证政策有望吸引一批新的海外投资者。

越南的情况则稍好，虽然去年该国GDP受疫情影响明显放缓，但仍保持了2.91%的增长，并且今年有望回到6.3%的增速。

根据越南建设部的最新数据，截至2020年三季度，该国两个主要城市河内和胡志明的房价并未下跌，而是出现了0.2%~0.85%左右的微弱涨幅。

居外IQI的调查显示，越南房产经纪业界预计明年越南新房价格将平均上涨7.3%，二手房价格也将增长3.7%。

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另一个中国买家热衷的投资目的地——新加坡今年的房价整体也保持了微幅上涨。

新加坡房地产联合交易网SRX近日发布的报告显示，2020年住宅的销售均价同比上涨了1.4％，交易量增长18.1%，其中大众化住宅售价同比上涨3％，中档住宅售价同比上涨0.5％，高档住宅售价则同比下跌1.4％。

新加坡房地产代理公司橙易产业（OrangeTee & Tie）研究部副主管孙燕清预计，随着对疫苗的乐观情绪增长，房产买家的情绪可能会进一步提升，2021年新加坡整体房价将进一步上涨1%~4%，受边界封锁，外国人就业减少影响，租屋市场的波动料在-1%~2%之间；由于经济前景不确定，组屋市场需求强劲，交易量料将上涨3%~5%，而二手组屋价格可能会上涨2%~5%。

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来源：第一财经

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今年春节海外购房优惠特别多！您还按捺得住吗？

据《南华早报》报导，每年的这个时候，海外热门目的地的房产中介通常都会铺开红地毯，盛情迎接中国投资者的涌入。农历新年是最繁忙的旺季之一，买家会利用假期购买第二套房或为投资组合添置新房。

今年新冠疫情下的旅行禁令限制了海外出游，但这并不意味着买家兴趣降温。事实上，亚洲房产科技集团——居外IQI联合创始人兼首席执行官卡西夫·安萨里（Kashif Ansari）认为，中国买家其实可能比以往任何时候都更有动力。

“我们预计房产询盘量会比我们计划的多，这只是因为很多人会留在家里，否则他们会把银行里的钱花在昂贵的假期上，”他说。“今年农历新年的中国跨境购房咨询量可能比2020年高出20%至40%。”对于那些瞄准这些买家的房地产营销商来说，中国实施的新封锁措施是“一个让他们抓紧买家眼球的好机会”。

事实上，安萨里认为，疫情已经激发了许多人重新考虑他们的自由支配支出，并加倍投资房产。“消费被搁置，那些仍有工作和收入的人经常告诉我们，他们决定将原本可能挥霍掉的钱用于购买房地产，”他说。“这就是中国一线城市房价飙升的原因之一，也带动了假期期间的海外购置。”

泰国曼谷

尽管目前旅游受到限制，但厂商们还是希望通过一系列的黄金周优惠活动来吸引中国买家。在2020年居外网站搜索排名第一的泰国曼谷，开发商东方之星（Eastern Star）为购买Quintara Arte Sukhumvit 52号公寓单位的中国买家提供高达100万泰铢（约合21.5万元人民币）的特别红包折扣。该项目步行即可到达，并提供前往BTS天铁绿线On Nut站的班车服务，而附近的素坤逸50号高速公路可通往曼谷市中心。这个低层、低密度的公寓项目提供私密性，既适合自住也适合投资。154个一房和两房单位的面积从300平方英尺到600平方英尺不等，起价为329万泰铢（约合70.7万元人民币）。

泰国普吉岛

考虑到泰国普吉岛（去年在居外网上排名第八）的买家可以享受到公寓酒店Utopia Central单价10万泰铢（约合2.2万元人民币）的优惠。IQI普吉副总裁Nasupha Suwansri表示，只要买家在2021年3月30日前完成购买，在农历新年期间咨询该房产的买家都可以享受此优惠。

Suwansri发现这种项目对中国投资者很有吸引力，因为它将第二套房和创收投资的最佳元素结合在单一资产中。“对于中国买家来说，它的价格很实惠（8.5万美元起），而且有租金保证（市场上的租金保证为8%），是一项相对安全的投资。普吉岛是中国游客的热门海岛目的地。这里环境优美，生活费用低，学校、医院、购物、交通等设施都具有国际水准。加上交通便利，办理泰国签证也很容易，即使是长期居留也很方便。”

澳大利亚墨尔本

在澳大利亚墨尔本，居外网搜索量排名第五，Kay & Burton在2月12日至3月14日期间，为所有潜在的国际买家提供个性化的礼宾服务，迎接牛年的到来。“我们最近向国际买家出售了几套高端住宅，这些买家的主要家庭成员还在海外，所以要在墨尔本这里做出决定并不总是那么容易，”Kay & Burton合伙人兼国际部主管Jamie Mi说。“我们可以安排司机服务、私人室内造型师或律师来帮助他们购房。”

延伸资讯：【牛年将至，在墨尔本的您可以如何庆祝？】

同时，所有咨询墨尔本开发商DealCorp的南雅拉新塔楼4248的中国买家，都将私享在线双语时尚、娱乐和设计沙龙，内容涵盖室内设计趋势、南雅拉的顶级餐厅、咖啡馆、学校等。克莱蒙大街4248（4248 Claremont Street）项目仍有少量两房和三房单位在售。

至于其他新年优惠，DealCorp执行主席David Kobritz表示，海外买家在位于海边郊区麦金农（McKinnon）的项目MCKN预订单位，可免费获得一次移民律师咨询，解答移民和维州房产问题；而毗邻La Trobe大学和购物胜地的项目Polaris 3083，其买家则可免费获得海外留学顾问咨询服务。

位于澳大利亚珀斯的Elements at Carousel则在结算时为新春买家提供8888澳元（约合4.4万元人民币）的开发商回扣。要符合资格，幸运儿必须在2月11日的15天内进行预订，不过他们可以在节后之前签署合同。“买家还可以享有早鸟价格优惠：我们现在提供免费的窗帘、免费的额外空调、780澳元的统一结算费，以及西澳政府现在提供的75%印花税退税（上限为5万澳元），”IQI澳大利亚主管Lily Chong说。

Elements at Carousel位于坎宁市（Cannington），售价23万美元（约合148.5万元人民币）起，共有114个一房至三房单位，面积从530平方英尺到1,000平方英尺不等，获批经营短期租务（Airbnb），预计房东的投资收益率为8%。Elements at Carousel将于2023年第一季度完工。

Elements at Carousel适合海外留学生及移民人士，放假回国期间可选择短期出租，赚取额外收入。

英国曼彻斯特

在英国，曼彻斯特是居外网上搜索量排名第15位的城市，Investar Property为曼彻斯特开发项目Chorlton Mill的前5名中国买家提供价值4,500英镑+增值税的免费家具包，及价值1,200英镑+增值税的法律费用。节日厚礼价值超过5,700英镑（约合5万元人民币），但只有5名买家可以获得这些优惠，而且优惠在伦敦时间2月26日晚上11点59分，即农历新年的最后一天结束。

项目新落成的两居室和三居室单位，每个单位都有私人花园或庭院，售价274,999英镑（约合243.6万元人民币）起，租金估计为每月1,400-1,800英镑（约合1.2万-1.6万元人民币）。Investar Property的首席执行官董浩说：“我们相信，脱欧完成将开启英国新的活力和增长时代。我们认为，农历新年是庆祝积极前景的最佳机会，希望这个特别优惠能给我们所有的买家带来好运、繁荣和丰厚的回报。”

加拿大多伦多

对于对加拿大多伦多（在居外房产搜索中排名第七）感兴趣的买家，开发商Centre Court从即日起至2月最后一天，为承诺购买199 Church公寓的国际买家提供2.5万加元（约合12.7万元人民币）的限时优惠，并提供15%定金的特别付款计划；国际买家通常会支付35%的定金。这座39层高塔楼内的单位，面积从353-860平方英尺不等，有单间、两间和三间卧室的配置，价格从54.4万加元（约合275.3万元人民币）到100多万加元（约合506万元人民币）不等。

199 Church公寓地处北约克中心繁华地区，交通枢纽，毗邻多伦多最大商场Eaton Centre、金融区和四大名校。

马来西亚吉隆坡

在春节前几周的特别促销活动中，所有在马来西亚Millerz Square @ Old Klang Road的单位下定金的买家，都有机会参加现场直播的幸运转盘。每个人都是赢家，赢取三份奖品之一：9,999林吉特（约合1.6万元人民币）、8,999林吉特（约合1.4万元人民币）或7,999林吉特（约合1.3万元人民币）。

奕心（Exsim）集团表示，在经历了充满挑战的2020年后，开发商决定在牛年到来之际，向他们的忠实客户和潜在客户传播积极的信息。Millerz Square @ Old Klang Road位于吉隆坡边缘，是该集团的第一个综合发展项目，包括服务式公寓、办公楼、高级住宅、服务套房以及零售和商业办公室。公寓价格约为100万林吉特（约合158万元人民币）起。

瞩目的新楼盘Millerz Square @ OKR，结合商场+娱乐+住宅于一地，2021年竣工将成为旧巴生路的新地标！

编译自《南华早报》报导

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居外IQI看点：疫情如何影响中国人对亚洲房地产的投资？

在过去的15年里，中国投资者在海外投资和建设中投入了超过2万亿美元！下面，亚洲房产科技集团——居外IQI联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）先生将探讨新冠疫情对中国人在海外投资的影响，尤其是在住宅地产方面。

全球最大房地产投资国

居外IQI从行业和政府渠道获得的独家数据显示，从2015年到2020年，中国投资者购买的海外住宅地产超过2028亿美元。美国智库数据显示，2005年至2020年期间，中国跨境商业地产投资总额不低于1048亿美元。商业地产建设贷款和交易属于单独的一类。这家智库的报告显示，同期的商业地产建设成本总计873亿美元。

因此，奇米尔先生估计，2005年至2020年，中国海外住宅地产投资、商业地产投资、商业地产建设总额不低于3939亿美元。由于我们无法完全跟踪每一笔投资，真实的总量可能远高于此。

奇米尔先生又指出，中国是目前全球最大的跨境住宅物业投资者来源国，中国投资者已经重塑了各大洲的市场和房地产开发模式。

新冠疫情带来的影响

2020年中国跨境住宅投资大幅下降，但并不像许多人担心的那样。奇米尔先生满怀信心，随着疫情的消退和中国经济创富的引擎继续从2020年初的低迷中反弹，投资应该会大幅回升。

中国住宅房地产收购量在2020年上半年的下降幅度最大，因为原定的交易因疫情的不确定性而被取消或推迟。与此同时，在许多中国人看来，疫情在国内肆虐的这段时间，海外目的地显得更有吸引力，中国买家的询盘量随之飙升。

“出人意料的是，过去一年来，由于两个因素，整体投资的恢复速度比预期的要快。首先，随着中国经济的复苏，人们也开始习惯于在疫情下生活的现实，消费情绪上升。此外，房地产行业对旅游禁令作出了迅速的反应，像居外IQI这样的企业成功部署了技术，使买家能够研究、考察、议价、购买和管理海外房产——完全在网上进行，”奇米尔先生说。

中国商务部和国家外汇管理局的最新数据支持投资下降远低于预期的结论。可以肯定的是，他们的数据追踪的是所有行业的对外投资，而非仅仅是住宅房地产的收购。尽管如此，商务部的数据显示，2020年前7个月，中国对外直接投资额为4509.9亿元人民币（641.7亿美元），同比仅下降3.3%。奇米尔先生认为，鉴于年内全球经济部分地区近乎瘫痪的状况，降幅可以说是极为轻微。

“一带一路”国家有望最快恢复

在2020年整体投资降低的环境下，流向“一带一路”倡议国家的资金占据了剩余的较大份额。虽然“一带一路”的定义广泛，但中国政府确定了143个成员，其中许多成员在过去几年中迅速上升，受到国内的海外住宅房地产买家欢迎。奇米尔先生强调，“一带一路”倡议的参与国往往更容易接受中国的投资，也更依赖中国的投资。“一带一路”倡议下的国家同时也是中国住宅地产收购的传统目的地，在疫情过后，这些国家很可能是恢复最快的国家之一。

奇米尔先生又带出几个著名的西方发达国家，在本世纪仍然是中国人最主要的住宅物业投资目的地之一，但地位正被动摇。美国、英国、加拿大和澳大利亚并不能算作“一带一路”倡议国家。虽然从中国投资总额来看，它们仍然是领先者，但自2015年以来，相对于越南、马来西亚、泰国和日本等越来越受欢迎的亚洲国家，它们的地位已经下降。

根据居外IQI的查询数据，2020年最受中国人欢迎的五个住宅物业购买国家是泰国、美国、澳大利亚、加拿大和日本；紧接的分别是英国、马来西亚、希腊、德国和越南。

东盟将迎来中国房地产投资的快速反弹

东盟国家有可能在2021年和2022年经历中国房地产投资最快速的复苏。各方对近期签署的《区域全面经济伙伴关系协定》（简称“RCEP”）的热情将给东盟国家带来巨大的经济效益。虽然该公约没有对房地产投资进行监管，但其积极影响将延伸至该行业。预测显示，RCEP将在2030年使全球收入每年增加1860亿美元，并将成员国之间的贸易额扩大到4280亿美元。更紧密的商业联系将带来更多的区域内旅行和旅游，并使中国的房地产投资在最具吸引力的市场上蓬勃发展。

另一边厢，非成员国却可能需要付上代价。奇米尔先生提到，RCEP将导致非成员国之间的贸易额缩减480亿美元。到2030年，参与该伙伴关系的国家将创造全球经济产出的一半。在当前内向型本位主义和边境封闭的时期，RCEP显得更加重要。贸易协定的签署仪式转为虚拟进行，这象征着当前的困难。

RCEP所带来的利益承诺已经在重申开放型经济、跨境联系和国际投资的价值方面发挥了举足轻重的作用，这对共同的经济增长和共同繁荣至关重要。一个开放的、创新的、更深层次地实现一体化的亚太地区将因此而变得更加富裕。奇米尔先生总结，房地产是一个重要的行业，有助于加速经济日益一体化的趋势。中国的房地产投资将通过支持就业、建设、政府收入和整体经济活动，帮助东盟国家从新冠疲情中复苏。

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疫情对2021的国外房价有何影响？

当前疫情危机的核心矛盾是这样的：政府为抵御更广泛的经济灾难而设计的一揽子刺激计划，实际上是在助长扩大住房市场的不平等，从而使恶性循环永久化。这种向发达国家经济注入廉价资金的一揽子计划维持了高房价和股价。这支撑了房主的借贷能力，保证了股东的利润，维持了银行的资产负债表；但同时也使租房者陷入贫困，增加了无法登上置业阶梯的人数。

在新冠病毒感染率再次上升的同时，许多发达国家的房价也在上涨。根据瑞士银行巨头瑞银集团的数据，2020年第二季度，10个中高收入国家中，有8个国家的房价上涨，其中美国的房价比去年同期上涨了5%，德国的房价上涨了11%。

瑞银发现，在其“2020年全球房地产泡沫指数”所分析的25个主要城市中，超过一半的城市存在房地产泡沫的风险，或者说是被高估了。泡沫的典型迹象——价格与当地收入和租金脱钩，以及过度的贷款和/或建筑活动，均开始浮现了。

全球热点房市过热

瑞银表示，在北美地区，多伦多是唯一面临房地产泡沫风险的主要城市，而温哥华、洛杉矶、旧金山和纽约则被认为估值过高，但没有泡沫风险。波士顿的价值尚可，而芝加哥是该地区唯一被认为价值被低估的城市。

欧洲和中国香港面临的风险最大。德国城市慕尼黑和法兰克福，以及波兰首都华沙位居榜首。立陶宛、爱沙尼亚、波兰、斯洛伐克和乌克兰在过去12个月均录得双位数字的价格增长。

据德国咨询机构Empirica的数据显示，德国七大主要城市（即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫）公寓每平方米的售价已接近3000欧元（约合23400元人民币），与2012年一季度相比，上涨了100%以上！

瑞银表示，巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世也处于泡沫风险区域。其他“估值过高但无泡沫风险”的住房市场包括伦敦、东京、斯德哥尔摩、日内瓦、特拉维夫、悉尼和纽约。

在所分析的25个城市中，只有4个城市的房价下跌，分别为马德里、旧金山、迪拜、阿联酋长国和中国香港。上一次价格出现负增长的城市较少时，已经是在2006年。

乐观情绪是错觉？

在全球大部分地区，住宅房价已经膨胀了好几年。经济逻辑表明，房价应该在2008年金融危机后崩盘。事实上，实际房价在危机期间确实下跌了10%，但全球央行将利率几乎降至零，并实施了巨大的财政刺激计划，挽救了房价。

这反过来又引发了新的荣景，支撑了对2008年危机后金融业至关重要的资产类别。低利压低了替代性安全投资的回报率，使得每月的抵押贷款偿还变得更实惠，房屋的购买吸引力也更大。这种对家庭收入的支持，以及按揭还款假期，也使失业工人不必卖房。

与全球股市一样，房地产市场在当前的危机中增长强劲，但失业率上升，工资停滞。房价上涨维持了投资水平，但也是发达国家财富不平等的一个驱动因素，价格上涨和工资停滞意味着名义上更高的租金和更多的首次购房者被排除在置业阶梯之外。

房价飙升不会持续

瑞银指出，在政府刺激、抵押贷款救助和低利率的条件下，价格上涨是不可持续的。“目前还不确定失业率上升和家庭收入前景黯淡会在多大程度上影响房价。然而，很明显，过去四个季度的加速上涨在短期内是不可持续的，”瑞银全球财富管理公司首席投资官海菲勒（Mark Haefele）在一份新闻稿中说。“大多数城市的租金已经在下降，这表明，当补贴逐渐消失，收入压力增加时，可能会出现一个修正阶段。”

HRE投资公司的图雷克（Bartosz Turek）也指出了利率和房价之间的“大关联”，他怀疑这是全球房地产价格飙升背后的主要原因。“我看到在一些欧洲市场，价格涨得太厉害了，这令人震惊，价格下跌迫在眉睫。”他说。长期以来，物价的涨幅远远高于收入的涨幅，这往往是受到大多数国家极低利率的刺激。

欧盟统计局Eurostat抽样调查的数据显示，2012年至2019年斯洛伐克的房价上涨了43%，而斯洛伐克人的平均收入在这期间只上涨了4%。在德国，房价上涨了43%，而收入上涨了19%。在瑞典，房价上涨了53%，而收入则上涨了18%；在奥地利，房价上涨了45%，而收入则上涨了19%。奥地利的房价和收入分别上升了45%和17%。最后，在匈牙利，住房价格几乎翻了一番，2019年的收入比2012年高出43%。

展望未来

一些房市分析师认为，随着政府刺激计划的结束，今年下半年将是市场的考验。以美国为例，1.1亿租房者中，有超过20%的租房者面临被驱逐的风险，因为疫情导致的房租暂缓措施开始结束。

“展望未来，疲软的经济、紧缩的信贷条件以及支撑需求的短期因素结束，都将会抑制明年房价的增长，”伦敦Capital Economics的陆汉森（Hansen Lu）说，并预计2021年房价将停滞不前。

全球评级机构惠誉评级的分析师认为，西班牙房价跌幅最大，2020年跌幅在8%至12%之间，而澳大利亚房价预计跌幅在5%至10%之间，英国则高达7%。房价下跌将使资产财富缩水，降低房主的借贷能力，并可能削弱对经济生产性部分的投资，但这也将缓解那些因实际工资下降、失业和租金上涨而遭受的压力。

有兴趣了解更多海外房市的最新动态，欢迎下载居外IQI独家制作的【全球房价报告2020年第三季度】，或给我们提交查询，我们将尽快联系您，并提供房产投资免费咨询。

展望2021年海外房产投资的八大趋势

2020年，这个动荡不安的年份经已结束。新冠疫情造成了巨大的经济衰退，以前赚大钱的企业由于无法适应新的需求而裁员倒闭。这种情况也影响了投资者，促使他们重新检视自己的投资组合，增加一些低风险的持有，减少高风险的持有。房地产不易受到急剧变化的影响，因而被认为是比较安全的行业之一。所以它当人们追求稳定的时候，房地产投资自然会显得很有吸引力。

高力国际在其最新的市场展望报告中透露，在近期疫苗发展和政府持续刺激政策的带动下，人们对房地产市场的信心不断上升，预计将使投资活动增加50%。随着大多数投资者准备重新进入市场，弥补失去的时间，高力国际发现，全球地区98%的投资者的目标是在今年增加他们的投资组合，23%的投资者更打算加码20%以上。

去年，全球大部分市场都被前所未有的事件所改变，包括新冠病毒疫情、英国脱欧贸易协议和高度分裂的美国大选结果。跟随居外IQI来一睹2021年八个海外房地产投资的关键趋势。

1. 一线城市办公楼仍为顶级资产

与认为疫情带来了“办公楼末日”相反，写字楼仍然是全球首选的主要资产。像悉尼、伦敦和纽约这样的主要商业中心，其写字楼板块继续提供规模和流动性，最终能吸引那些准备好进行交易并实施“核心、核心+增值战略”的投资者。重新定位写字楼资产，以满足健康、可持续性和技术基准，长期提供价值，是投资者明确的优先事项。

2. 房产类型的需求转变

全球各地的紧急封锁表明，大多数企业可以远程办公，而且包括办公室租金在内的员工维护成本的降低，可能会发生巨大的变化，减少商业租赁物业的需求。同时，由于我们在家的时间越来越多，家庭办公成为趋势，我们会优先选择独栋别墅和更宽敞的公寓。

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3. 郊区开发项目值得关注

疫情促使郊区房产人气急升，因为它可以在封锁期间提供更大的灵活性。考虑到郊区的租金成本往往较低，加上远程工作，人们会寻求搬离大城市到更远的地方。由于小城镇的基础设施通常不是那么发达，投资者应该关注这些机会。

4. 住宅物业的价格变动

在英国，房地产价格持续以不正常的速度增长（根据Nationwide的数据，增长5%至平均22.6万英镑）。在美国，情况也是如此，全国房地产经纪人协会（NAR）报告新房的价格增长超过6%。

为了支持经济，英国等国政府推出了印花税假期，减少了购买第二套房产的税费，并降低抵押贷款利率以刺激房市。对于投资者来说，今年计划购房便有机会节省税费成本。

在租房方面，大城市的定价在下降，比如纽约下降4%，伦敦跌幅至3%。由于房地产的变化一般比其他行业慢，这些趋势将在未来几年内保持。

5. 物流和生活行业将蓬勃发展

人口结构的变化和生活方式的改变，加上人们对经济适用房的关注，以及亚太地区快速的城市化进程，为生活领域创造了新的投资机会。简单来说，这就是人们在人生不同阶段安家的房地产，包括出租和出售的多户型住宅、学生住房和养老房产等物业类型，还包括特殊的子类型，如微型公寓。这些新兴的生活领域是传统住宅单元不断扩充的有利投资选择，为投资组合增添了稳定性和增长的潜力。

根据高力国际的研究，物流和生活行业是所有地区投资者的首选。对这些资产的旺盛需求，有限的供应以及未来几年的预期升值，将要求投资者拓宽其地理焦点，并通过发展战略平台和利基地方伙伴关系来建立投资组合。

6. 从零售业和酒店业“捡便宜”

尽管受到全球疫情的重创，零售和酒店业却为投资者提供了一个难得的机会，他们希望以相对较低的成本收购核心资产和不良资产进行再利用，从而迅速扩大规模。高力国际预计，这些行业的折扣高达20%，大部分机会将在2021年下半年涌现，大部分交易将通过亏损企业头寸和不良贷款间接产生。

7. 替代品、平台和伙伴关系

为了实现潜在收益最大化，投资策略最好采用流动应用程式APP。未来，对经得起时间考验的另类资产的需求将继续上升。这些资产包括数据中心——它反映了对防御性和数字化资产的需求上升；以及建房出租、养老生活和由生命科学支持的资产——它们反映了基于人口老龄化的广泛结构性转变，并因疫情而加剧。独特的监管和市场动态将进一步推动投资者寻求专门的地方联盟、平台和伙伴关系以获得新的机会。

8. 气候变化

随着洪水、火灾、台风等与气候变化有关的自然灾害的发生频率不断上升，投资者在编制投资组合时应尝试将这些风险考虑在内，从而进行战略投资，采取减灾措施，并与当地政府合作，保护濒危地区的房地产。此外，像可再生能源和可持续建筑材料这样的新技术，几年来一直在改变这个行业，并将继续发展。

2021年，让我们一起拥抱变革，在机遇与挑战中砥砺前行。

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Tag: 海外房产