温哥华 – Page 8

温东好区Killarney学区房比特币结算亦可 | 加拿大

Killarney是温哥华东区著名好区之一，这里对口中学是Killarney中学，该中学是温哥华东区首屈一指的名校，音乐教育尤其出色，因此当地房产深受人们喜爱，对于有孩子的家庭来说，更是置业的首选。现在在Killarney有一处优质物业正在出售，房子所在地块的面积比标准地块大70%，无论投资还是自住，都是明智之选。

Killarney：温东著名好区，生活舒适且拥有特色名校

温哥华东区（Vancouver Eastside）又称温东（East Van），它包含了无数风格各异的多元文化小区，如小意大利、小印度、小汉城及来自中、港、台三地的华人和东南亚族裔。温东的一些社区如Killarney，是很受有置业需求的买家青睐的，不仅交通便利，治安条件也不错。

温东好区Killarney有名校、环境优，投资与自住皆宜的好选择 | 加拿大 — Killarney有一处优质物业正在出售，房子所在地块的面积比标准地块大70%，无论投资还是自住，都是明智之选

Killarney区内以独立屋为主，也有少量的多户型住宅（公寓及城市屋）。近年来，市政府开始沿菲沙河的Fraserlands区域开发一些新的高层建筑。此外，本区内的Champlain高地分布了不少零售商店和其他市民生活服务设施，区内居民步行即可到达，十分方便。喜爱运动的朋友还可以前往Everett Crowley Park步行，该公园拥有面积达40英亩的绝佳活动空间，还设有自由遛狗公园区。

Killarney区内交通便利，有49路和26路公交车通过。位于Killarney公园的Killarney社区中心（Killarney Community Centre）也可为居民提供游泳、溜冰、乒乓球、羽毛球、篮球以及音乐、舞蹈、绘画等丰富多彩的休闲及才艺教育项目，并设有健身房和儿童游乐场。这个社区区内华裔居民众多，包括为数不少的粤语社群，又有非常好的学校，所以很多华人非常喜欢在此置业。

位置优越靠近学校和商业设施，正在翻新适合大家庭入住

这处住宅占据温哥华东区的好地段，环境非常安静，尤其适合居住。从住宅可以步行到Corpus Christi、顶级私立学校，还可以步行到法国浸泡小学和普通公立学校。该物业距离Killarney社区中心也很近，这里设有游泳池、溜冰场、网球场。附近还有杂货店、靠近维多利亚车道，有许多中国杂货店和餐馆。此处距离高尔夫球场仅 5 分钟路程。生活在这里，无论是日常生活需求，还是娱乐休闲乃至孩子读书，都十分方便。

这幢房子正在重新装修，经过翻新之后会带来更新的面貌。5卧2卫的格局适合多人口家庭入住，这里拥有大草坪，美丽庭院，有足够私密且清新的户外空间，非常舒适自在。而室内格局也非常温馨惬意，现在的业主仍然住在里面，所有的一切都维护的很好。

2017年10月，是大温哥华地区对外国投资者征收15%附加税后的第14个月，市场迎来新常态，独栋别墅市场比较平淡，公寓市场火热。受到公寓价格飙升的影响，温哥华整体房价又回到再创新高的轨迹。如果你想投资大温哥华地区的房产，那么现在的房价比较合理，这套房产的价格很合理，值得入手。

您也可以按照自己的梦想建立属于独树一帜的理想家园，还可以在房屋旁边修建巷道，在现在装修时期也可以加入自己的想法。购入之后如果新业主愿意出租这套房子，原业主愿意从你手上租用至少一年。此外，屋主愿意接受比特币支付。总之，这套房产性价比很高，地段也很好，是非常难得的优质置业之选。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/35938115.htm

（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

BC省全加拿大房租最高！房屋空置率竟最低 | 加拿大

根据加拿大按揭和住房公司（CMHC）的最新报告显示，BC省是全加拿大房租最高，房屋空置率最低的地方。

BC的研究显示，全加拿大5个房屋空置率最低的地方，有4个都在BC省，分别为：基隆拿（Kelowna），阿伯斯福特-米逊（Abbotsford-Mission），维多利亚（ Victoria）和温哥华（Vancouver）。这四个地区的房屋空置率比1%还要低。

基隆拿的平均房租价格上升了8.6%，维多利亚上升了8.2%，温哥华上升了6.2%。

温哥华的房价仍然高居全国最贵，2房公寓的均价为$1552每个月。多伦多排名第二，为$1,404每个月。

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BC省全加拿大房租最高！房屋空置率竟最低 | 加拿大 — 温哥华的房价仍然高居全国最贵（图片来自于居外网温哥华真实房源，物业编号：34365193）

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然而，去年，多伦多最高平均房租为$2,301每个月，温哥华为$1,874每个月。

报告同时指出：温哥华地区的平均房租增长已经连续三年打破了省记录的3.7%。

B.C.住宅租赁部门发布了租房指南，如果租客打算租住新的房屋，房东可以根据市场水平设定价格。

这个报告对于租客来说并不见得是一件坏事，因为目前用于出租的建筑供给正在增加，尽管大部分在近期内还不会开放出租。

来源：温哥华港湾

责任编辑：Shelly Du

BC省启用新版税表：买家须调查卖家否则或入狱 | 加拿大

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2016年7月25日，BC省宣布将于8月2日开始对购买大温住宅房屋的外国买家额外征收15%的物业转让税。加拿大房产税又多了一项。2017年11月27日，加拿大BC省府即将启用新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return，PTTR)税表，其中要求：

1. 卖家申报在加拿大的身份，以便和加拿大税务局(CRA)分享信息。

2. 买家尽力确认卖家身份，披露其是不是加拿大的税务居民，以便CRA追查非居民所需缴纳的资本增值税(capital gains tax)，否则将面临罚款甚至入狱。

3. 买家申报是否加拿大公民或是永久居民，否则需要缴付额外的15%海外买家物业转让税(PTT)。

4.要求填报买家的出生日期，如果买家并不是加拿大公民但在国内有报税，亦需提供一个由加拿大税务局(CRA)领得的个人报税号码，属卑诗省推荐移民(Provincial Nominee，BC PNP)计划的需提供证书号码。

5. 买家是否会将物业用作自住，若果不是，买家需要提供主要自住的地址，而非交易中物业的地址。

这些要求中，新增加的第二项，受到了广泛关注，其中具体需要买家：

1. “尽力(reasonable efforts)去确认卖家的身份信息”，包括卖家是否加拿大居民或非居民，卖家的自住地址及电话。

2. 在填写表格时，买家还需表明所有信息是“完整且正确”的。

否则将面临罚款甚至入狱。

省府表示，修改PTTR税表的目的是收集房地产卖家是否为加拿大居民，而是否为加国居民，则根据加拿大《所得税法》(Income Tax Act)来确定。

加拿大居民不必为主要住宅的增值而缴纳资本增值税，而非居民则必须在出售物业时缴纳这个税目。

虽然新版税表有助于堵塞漏洞，但是，大温很多地产经纪都认为：确认卖家身份的责任落到了买家头上，既不合理，在操作上也有困难，而且卖方的私隐也难以获得保障。

如果买家不小心地提供不实卖家的资料，则将面临被罚款或入狱最多两年!

也就是说，现在买家有法律责任去提供一些他们没有法律权利知道的资料。

据地产经纪描，在加拿大买卖物业，买家与卖家通常都见不到面，一切都是提供地产经纪来代理，并且由双方律师来完成交易手续。

而对于地产经纪而言，根据加拿大金融交易与报告分析中心(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，简称FINTRAC)的规则，挂牌经纪确实有责任去确认及收集卖家的身份信息。从理论上讲，挂牌经纪去确认卖家的信息，足以确保信息的准确性。

但是，地产经纪同时还要遵守保密条例，不得随意泄露客户的私人信息,“如果有人随便出个报价(offer)，挂牌经纪都得提供卖方身份信息的话，那如何保护客人的隐私?”

除此之外，在完成最终交易手续时，律师也可担当积极角色。

因为律师既可从法律角度去获取卖方的身份信息，同时按照律师的专业操守，也不会轻易透露给第三方，有助于保护客户的隐私。

总而言之，房价高不说，大温买家又多了这个新的难题，真可谓是买房不易。

来源：加拿大家园

责任编辑：Shelly Du

温哥华考虑限制非永久居民买房 | 加拿大

周四，温哥华市政府发布了一份文件，是针对解决本市住房危机的十年计划。

其中表示，温哥华正在考虑“限制非永久居民的房产拥有权”。

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加拿大在中国设特快签证项目几类人可直接获批 | 加拿大 — 温哥华正在考虑“限制非永久居民的房产拥有权”

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除此之外，还提到了将打击将房屋作为商品的投机行为，进行“税务和金融管制以限制住房商品化和土地投机投资”；重新审视炒房所得收益的税务制度，填补其漏洞。

报告一出，中国买家立刻人心惶惶，因为在这份报告中，这些事项被列为“第一年”的“优先、重要”事件。

报告还明确提出了将效仿澳大利亚和新西兰的案例。原因是这两个国家的情况和温哥华非常雷同。

例如，新西兰其最大城市奥克兰(Auckland)的平均房价在100万新西兰元(约等于87万加元)，当地成年人口中只有约25%的人购买了自己的物业。

外国人在新西兰大量购买土地，其中最主要人群就是中国人，其次是澳洲人、英国人和美国人。

这使得奥克兰和温哥华同时出现在了全球房屋最不可负担城市榜单的前五名里。在这两个国家，都开始出手严格管控外国人买房。

今年10月，新西兰女总理就职，一上台就宣布，新政府将禁止外国人在新西兰买房。

除了温哥华市府将“限制非永久居民的房产拥有权”以外，最近联邦政府、省府、市府为瞭解决住房问题可以说是花样百出：

1. 联邦政府，宣布了联邦自由党政府的全国房屋政策计划(National Housing Strategy)，砸400亿让53万人有房住。主要承诺为低收入者提供住房福利;

2. BC省府又将于下星期一(11月27日)起，启用新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return，PTTR)税表，要求买家填报自己及卖家身份及相关信息，以便和加拿大税务局(CRA)分享信息。否则将面临罚款甚至入狱。

3. 温哥华出台的房屋新政主要看准了独立屋住宅区，将让这些区域变得更加可负担。这些区域将会兴建更多的镇屋、排屋、后巷屋和公寓。10年以内新建72,000 户新住房，让低密度的社区增加房屋密度。

这么多的新政策，其实只有一个目的：就是让本地居民有可负担的住房。

参考信息源

http://vancouversun.com/news/local-news/sea-change-vancouver-considers-restricting-property-ownership-by-non-permanent-residents

来源：加拿大家园

责任编辑：Shelly Du

加拿大移民爆丑闻华商涉嫌诈骗多名投资者落入陷阱 | 加拿大

在温哥华富裕华人移民紧密相连的世界里，黄世惠(Paul Se Hui Oei)脱颖而出，他与加拿大一些最有影响力的政治人物关系密切，并且很会拉关系，因此吸引了大批渴望获得他的帮助、得到在加拿大合法居留资格的中国客户。

但在幕后，加拿大当局称，身为杰出移民顾问和慈善家的黄世惠经营着一个精心谋划的诈骗计划，从包括很多中国公民在内的投资者那里骗取了近600万美元，他们相信这些投资可以帮他们拿到加拿大的永久居留权。官方称，黄世惠却把这些钱用来购买豪车、赞助选美比赛，捐给不列颠哥伦比亚自由党(British Columbia Liberal Party)。

“他满嘴谎话，”今年早些时候在不列颠哥伦比亚证券委员会(British Columbia Securities Commission)听证小组就黄世惠一案作证的中国移民陈伟（Chen Wei，音）说道。听证会笔录显示，陈伟一家给黄世惠的项目投资了100万加元（约合500万人民币）。

专家说，这个案例是加拿大移民项目问题模式的一部分，和美国一样，该国的移民项目也为外国投资者专门保留了部分令人垂涎的居留许可。一些人还说，它突显出加拿大司法系统一个令人不安的缺陷，这种缺陷往往使白领罪犯分子只会受到轻微处罚。

黄世惠否认了指控，但尽管他被发现进行了诈骗，也只会受到经济处罚，而不会坐牢。

“加拿大不把金融犯罪当一回事，”律师克里斯汀·杜海姆(Christine Duhaime)说，她在温哥华专门从事打击恐怖主义融资和洗钱的法律。

去年，黄世惠在温哥华一间兰博基尼销售店为他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照

黄世惠在1980年代移民到加拿大，他通过律师回绝了采访请求。

他的案件是由证券委员会这个独立的省级管理机构提起。由政府任命的听证小组预计将在本月就此案作出裁决。除了经济处罚外，黄世惠可能还面临着不得在证券行业工作的禁令。

在温哥华，黄世惠拥有一家移民咨询和金融服务公司，他曾试图通过自己在华人社群的关系为一家废品回收创业公司Cascade筹款。

然而，该委员会称，从2009年到2013年，黄世惠告诉投资者，他的项目得到了不列颠哥伦比亚省政府的批准（事实上并没有），投资可以让中国公民获得移民加拿大的权利，以及丰厚的利润。他们需要做的只是把钱转到一名当地律师、加拿大议会议员苏立道(Joe Peschisolido)的信托帐户里。

“这让投资者感到安全，以为他们的钱很安全，”委员会的律师之一米拉·皮文科(Mila Pivnenko)告诉听证小组。“当然，只有黄世惠可以指挥那名律师把资金从信托账户中提出放到别处。”

委员会称，黄世惠偷偷地把应该投资给回收公司的数百万美元转进了自己的银行账户，为了避免被查到，还向投资者发行没有资产的公司的股份。

黄世惠从64名投资者那里筹集了1330万加元（约合7000万人民币），但委员会称，他把其中690万加元（约合3500万人民币）留给了自己。当那家回收公司在2013年破产时，黄世惠告诉许多投资者，他们只要追加投资就可以收回投入，委员会称，黄世惠没有告诉他们，他从来都没有把超过一半从投资者那里筹集的资金用在那个项目上。

53岁的蒋毅成（音）是中国沿海省份浙江的一名商人。他在接受电话采访时说，几次去温哥华，黄世惠都开着一辆宝马带他和其他中国投资者四处游玩，置办豪华的宴席，并炫耀他和加拿大当选官员的合影。

蒋毅成上当了。他相信了黄世惠称该项目得到了政府的支持，并且会为他带来移民资格的承诺，成立了一个由中国投资者组成的财团，向该回收公司转账逾300万美元。

蒋毅成说，黄世惠“利用我们的信任骗我们”。他也在不列颠哥伦比亚省对黄世惠提起了诉讼。蒋毅成说，财团成员起诉他，要求赔偿他们的损失并且取得了胜诉，这导致他现在身无分文。

蒋毅成说，一个助手把钱从中国香港汇到温哥华，他再把对应金额的人民币转给此人在内地的银行账户。专家称，中国的有钱人普遍使用这种地下银行形式来避开中国的资本管制，以便私自把资金转移到国外。

去年，在温哥华一家挤满华裔加拿大社会名流的兰博基尼经销店的招待会上接受采访时，黄世惠炫耀自己的豪车，并解释了为什么很多中国富豪觉得加拿大很有吸引力。“他们希望有一个安全的地方存放他们的钱，”他靠在自己那辆黑色宾利慕尚(Bentley Mulsanne)的驾驶座上说。

专家称，起诉黄世惠的这起案件，符合败坏加拿大移民项目名声的不法行为的模式。2014年，加拿大政府在发现一个联邦移民投资项目几乎没带来经济效益并且经常遭滥用后，取消了这个深受中国富豪欢迎的项目。但加拿大各省和地区有自己的投资签证项目。批评人士称，这些项目很多都充斥着滥用和诈骗。

4月，三名加拿大华裔移民顾问在承认帮助超过1600人——很多来自中国——通过欺骗的方式获得加拿大永久居留权和公民身份后，被监禁18个月。

8月，萨斯喀彻温省议员比尔·博伊德(Bill Boyd)在被发现违反了利益冲突法后辞职。他在北京的一个研讨会上告诉中国投资者，他们可以通过投资他领导的一家公司获得加拿大的永久居留权。该研讨会的广告上出现了官方的萨斯喀彻温政府标志，还谎称博伊德是该省的经济部长。

前加拿大律师协会(Canadian Bar Association)负责公民资格和移民部门的全国负责人理查德·库兰德(Richard Kurland)说，加拿大政府监管不力，加上偏向于为调查暴力犯罪和恐怖主义而不是白领犯罪的执法部门提供资金，增加了监管移民项目的难度。“白领犯罪得到容忍是因为它不是头等大事，”他说。

2016年，美国国务院的一份报告把加拿大列为主要洗钱国家。去年，为打击洗钱制定标准的全球性机构金融行动特别工作组(Financial Action Task Force)经过调查发现，加拿大执法机构追查复杂案件所需的“资源和专业知识普遍不足”，并且“刑事处罚惩戒作用不足”。

在一封电子邮件中，加拿大财政部称，议会的一个委员会将对调查金融行动特别工作组担心的问题进行调查。

不列颠哥伦比亚证券委员会说，自1995年成立以来，委员会只收到了不到5%的估定罚款。该委员会称，在总计3740万美元的未支付罚款中，只有大约7.8万美元可能可以收到。

与此同时，自称被黄世惠骗了的人眼看着自己的生活乱成一团。身居温哥华的中国移民杨宝玺（音）说，在投资黄世惠的项目损失130万美元后，他妻子两次试图自杀。

“过去几年，”他说，“我一直活在噩梦里。”

来源：纽约时报中文网
责任编辑：Zoe Chan

为打击炒房 BC省明年实施地产经纪新规 | 加拿大

大温地区的房地产可负担性越来越差，NDP政府也快要坐不住了。BC省NDP政府近日公布了将于2018年开始实施的地产市场新规章，目的与此前自由党并无太大出入。

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BC省府出台针对地产经纪新规明年房市能否出现变化？| 加拿大 — 地产经纪新规，旨在解决BC省楼市中暗箱操作的问题

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此前报导过，BC省房地产监督管理办公室（Office of the Superintendentof Real Estate）于今年起草了一个新行业法规，严格监管地产经纪的活动，避免有地产经纪将个人利益摆在客户利益之前，主要将明文禁止“双重代理（dual agency）”的行为。经过几个月的商讨，BC省房地产监督管理办公室总监Michael Noseworthy现正式宣布法规已完成，并将于2018年3月15日开始实施。

在新法案下，地产经纪需要告知客户本次交易的佣金金额，以及多名地产经济之间如何分配佣金。与此同时，双重代理（即在同一笔物业交易中地产经纪既代理买家，也代理卖家）将被禁止。

NDP政府此次出台的新法规基于BC自由党政府去年的提议之上，主要目的是减少地产市场中的影子转售（即在物业交房前多次转卖物业合约，每次转卖价格都会增加）的情况。

REMAX Select的地产经纪Keith Roy认为新法规会加强对客户的保护，但并不能从根本上解决问题。新法规实行之后，客户的地产经纪选择更少，确实过滤掉了一批非法操作的地产经纪，但并不能减少原本以投机为目的炒房的行为，更不能解决外来资金在BC省炒房的情况。

也就是说，BC省的房价和楼市不会因此而缓和，只不过地产经纪不再能同时代表买卖双方罢了。瞭解到，目前BC省（尤其大温地区）的房屋可负担性恶化得非常严重，10月房价又一次出现了增长。根据RBC每月地产市场报告，温哥华10月的房价指数上升了12.4%，房屋转卖增加了34.5%，新房交易增加了14%。

温哥华屋价指数：

作为加拿大房价涨幅最高的城市，温哥华的房屋需求一再超越房屋供给量，导致目前想要在温哥华存够一栋房屋首付，需要29.47年的时间。国家银行数据显示，除了公寓首付需要54.5个月（4.5年）可以存够以外，其余房屋类型的首付都需要437.4个月（36.45年）才能存够。而就算存够了首付，在温哥华还房贷也需要占据普通家庭79.9%的收入。

20世纪90年代初以来温哥华最低可负担性房地产市场：

对于如此难以负担的房地产市场，BC省省长贺谨将于今天（11月16日）与BC省最大的开发群体Urban Development Institute对话，房屋及市府事宜部长Selina Robinson也将参与会议。目前省长办公室还没有公布具体谈话内容，但表示省长会着重讨论大温地区地产供给量短缺的问题。

希望省长此举可以真的探讨出解决楼市过热的方案，不然身处如此难买的环境里，就算对地产经纪的管理再严苛，对于普罗买不起房、还不起贷的大众来说又有什么用呢？

来源：加拿大乐活网

责任编辑：Shelly Du

温哥华新规：Airbnb 房东需额外牌照及缴税 | 加拿大

圣诞一到，很多家庭出游都会选择民宿短租，也有不少人在家做起了小地主小房东，但是各位一定要注意，在大温地区做短租房东，和国内完全不同，需要额外申请牌照才行。

温哥华市议会刚刚通过动议，规定日后经营短期租约服务Airbnb，必须领取牌照才可营运，并要向市府缴交租金3%交易税，预计新例明年4月开始。也就是说在新规下，经营短期租约的房东，必须缴付49元牌照费，以及收取租客3%交易费，然后向政府缴纳。

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同时政府会对所有短租房申请人进行审查，其中包括需要短期租金收入，用作支付抵押贷款的。温哥华市场罗品信指出，考虑到目前市内大约800至1600个短租单位，所以该新规经将保存潜在的长期出租单位。

列治文地区非法短租房情况泛滥

除了温哥华以外，列治文也于今年3月底加强了短租管制。截止到目前为止，列治文政府已经派出32张罚款$1000加元的罚单，在所有接受检查的房屋中，有28间由于建筑不合规需要接受建筑核准部门的检查。

列治文市政府会派专人监督各个网上短租平台，就算是在中文网站张贴招租启事也同样会受到监察。执法人员会致电房东询问房屋用途，还有可能会登门造访进行二次或三次调查。

列治文从今年3月开始禁止独立屋或公寓整套进行短租，也就是说，出租房屋必须为屋主自用房的空置房间。出租时间为30天或以下，一次最多可接收2人。如果超过2人，屋主需要申请Bed and Breakfast民宿牌照。拥有牌照的屋主可最多出租3间卧室，每间接收2人，且同一地区的短租民宿之间至少距离500米。同样，后巷屋或独立屋中单独出入的地下室套房不可进行短租。

由于温哥华和列治文的空置率很低，政府希望更多屋主可以将房屋进行长租，而不是短期出租。另外，很多无牌民宿的消防设备也存在隐患，非法出租并不安全。

来源：加拿大乐活网

责任编辑：Shelly Du

附加税之后，正确切入多温房市的姿势是什么？| 加拿大

全文摘要：

2017年10月，是大温哥华地区对外国投资者征收15%附加税后的第14个月，市场迎来新常态，独栋别墅市场平淡，公寓市场火热。受到公寓价格飙升的影响，温哥华整体房价又回到再创新高的轨迹。而加税6个月过后的大多伦多房市，大体上也在沿着温哥华房市的复苏轨迹前行，除了独栋别墅之外，其他房型恢复加税前的走势似乎也指日可待。

投资建议

温哥华：经过一年多的调控，独栋别墅目前维持供需平衡，房价将难大涨，想投资获利的买家需谨慎选择；而买家大力追捧的公寓市场板块，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，目前来看投资回报潜力仍在，但在加拿大央行持续加息预期下，公寓价格还有震荡空间，投资者可择机在加息信号明确动摇卖家信心后进场。

多伦多：就销量占库存比数据而言，独栋别墅板块短期内房价将有小幅回升，于刚需买家而言，该板块短期内存在入场良机；而双拼、联排和公寓市场房价在未来几个月可能会在合理范围内加速增长，重回卖家市场区间，投资者亦可重新调高这几个板块的回报预期。

多伦多与温哥华，这两个最受投资者欢迎的加拿大城市，正在演绎着投资者与政府之间一场精彩的博弈。从2015年开始，同时受到刚需人群与投资者热捧，这两地房价急速攀升。大温哥华房价在2016年5月至8月间的同比增幅维持在惊人的30%左右，几乎成为了世界上房价增长最疯狂的地方。旨在缓解越来越差的住宅可负担性与越来越大的房市的泡沫风险，当地政府决定出台干预，从2016年8月开始对外籍购房者征收15%的附加税。无独有偶，同样的故事情节又在大半年后发生在了多伦多。2016年12月开始，大多伦多地区房价同比增幅连续超过20%，安大略政府也从2017年4月份开始对大多伦多地区的外籍购房者加收15%的附加税。现在，距温哥华加税已经过去一年多，多伦多市场也已经在新的形势下调整了半年多的时间，调控后多温房产市场发生了什么变化？房价是否真的下降？这两地房市在未来又将如何前行呢？

加税14个月后，温哥华房市新格局已形成

2016年8月2日起，所有外国投资者在购买大温哥华地区房产需多缴纳15%的税费。这一举动导致短时间内市场风云突变。很多人纷纷急着将房子挂牌脱手，库存大增。由于当时政策具体影响未明，市场观望情绪严重，买家数量也迅速减少。瞬间的供大于求导致温哥华房价也应声下跌。根据加拿大房地产经纪人协会数据，大温哥华地区房价指数从加税后第二个月开始连续5个月环比下跌。不过图1中我们也不难发现，加税实施半年之后，市场房价就开始找到新的平衡点，并在之后增幅稳定，在加税7个月后已经重拾加税前的房价增幅。不过与加税前相比，整个房市的格局还是发生了比较大的变化，一直以来最受投资者青睐的独栋别墅受到了最大的冲击。经过加税过后的独栋别墅市场，成交量大幅缩水，房价单月增幅也从之前高于8% 稳定至目前的2%左右。反观受到刚需支撑的公寓市场，除了加税之后的一小段激烈反应期，走势基本平稳，目前公寓价格环比增幅已经回到加税前水平，高于独栋别墅房价涨幅。

图一：大温哥华区房价指数环比变化

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那么如何判断接下来市场怎么走？是不是已经进入了一个新的稳定期呢？

海外房市术语wiki：

让我们来看看一个房市关键指标：销量占库存比。计算销量占库存比例的方法是用当月成交量除以可供售卖的活跃房源数量。买家对房屋的需求决定了成交量，而卖家的总体数量与对市场的预期则造成了供给，也就是活跃房源的波动。市场上活跃房源中能够成交的比例越大说明房市热度越高；反之如果只有一小部分的活跃房源可以得到成交，则意味着市场较冷淡。

按照加拿大各大房地产协会的定义，当“销量占库存比”大于20%的时候，市场即进入卖家市场阶段，房价出现上升的动力。而当这个比例低于14%，买家在市场上有较大的话语权，房价也将面对下行压力。14%到20%中间这个范围的市场可以看做是一个稳定区间，房价不会发生太大的变动。从图2中我们可以看到，加税以前整个温哥华房市的库存都能很快被卖出，无论别墅或公寓都处于卖家市场的范围，买家对于价格没有太大的话语权，想买房就要立刻抢。而经过了加税这一政策的调整，独栋别墅的销量占库存比已经来到了新的区间，市场处于平衡区域。联排别墅和公寓则在经历了一定打压之后反弹回到了卖家市场。说明政府加税的目的已经基本实现，顶端市场的投机泡沫被挤出，很多买家从独栋别墅这一市场撤出，或选择观望，或转投联排与公寓市场。相对便宜的联排与公寓市场的反弹则代表了强劲的市场刚需与较为理智的投资行为。

按照这样的形势预测，温哥华独栋别墅处于平衡市场，房价将大体维持现在水平；在受到买家大力追捧的公寓市场，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，恐将再次带来过热担忧。

图二：大温哥华房市销量占库存比

加税后的多伦多房市——温哥华重演

随着温哥华房市进入新的稳定期，让我们将目光转向刚加税不到一年的多伦多地区。同温哥华一样，多伦多房市也经历了加税之后短暂的剧烈调整期，但如果以温哥华的现状来预测，多伦多房市接下来的走势似乎也比较清楚了。

图三：多伦多和温哥华整体房价指数环比变化

按图3所示，房价指数走势上来看，温哥华整体房价在加税后第六个月开始反弹，并在之后逐渐加速，直到稳定在目前2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华几乎如出一辙，只是反应幅度更加剧烈。2017年9月，也就是加税后的第五个月，多伦多房价指数环比下跌0.6%，跌幅较之前已经明显缩小。虽然加税对多伦多房价影响要比温哥华来的更大，但是多伦多整体房价反弹预计也会在接下来几个月内发生。

于温哥华类似，目前多伦多房市无论别墅还是公寓市场都在经历着剧烈的调整。从图4的销量占库存比来看，大多伦多地区四种户型的住宅在2017年3月的销量都纷纷高于当月的活跃房源，这意味着市场上的房源尚不足以维持一个月的需求，其中双拼别墅与联排公寓的房源只能满足一半的市场需求，火热程度可见一斑。从4月加税开始，这四种房型的销量占库存比开始急速下降，3个月后就已经进入了相对稳定的阶段。多伦多房地产经纪人协会2017年10月的最新数据来看，当地独栋别墅市场经过几个月的调整已经稳定地处于卖家市场跟平衡市场边缘，近期房价预计将基本持平，环比涨跌幅度都会比较小。另外三种房型已经有明显的反弹趋势，从销量占库存比来看，都已回到了卖家市场的区域，房价将很快进入持续上涨的通道。

与同样处于加税后六个月（2017年2月）的大温哥华房市相比，大多伦多不同房型间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要好于温哥华，而公寓市场的表现则比同期的温哥华市场要冷清一些。这在一定程度上是因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多地区。大温哥华区独栋别墅的均价要达到公寓均价的3倍左右，而在大多伦多，独栋别墅价格一般只有公寓的2倍多。当市场受到15%附加税挤压的时候，买家购买的房子越贵，需要额外支付的成本就越高，也就会有更多的买家选择较便宜的房型。相比温哥华独栋别墅市场受到的严重打击，多伦多的独栋别墅并没有跌入买家市场，其他房型的市场也在稳步前行，但尚未迎来加税前的火热行情。

从目前的销量占库存比来看，多伦多独栋别墅处于平衡市场与卖家市场的边缘，房价预计仍会有小幅回升；在日渐回暖的双拼、联排与公寓市场，卖家市场的抬头趋势明显，房价很可能在未来几个月开始加速增长，但涨幅将处于合理范围。

图四：大多伦多房市销量占库存比

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市场不稳定因素仍在——加拿大央行加息与贷款限制

不过，加拿大央行连续在7月与9月两次加息，银行借贷利率已经随之上升。目前加拿大经济指标良好，大部分媒体与行业预测今年还会有第三次加息。走高的房贷利率必定会影响一部分观望者的入市时间。加拿大财务机构主管办公室（OSFI）最新出台的贷款限制政策要求从2018年1月起将加息压力测试的范围从低首付购房者（20%一下）跨达到所有房贷申请者，以证明可他们在未来继续加息的市场环境下也依然具备偿还能力。这一举措可能会将一部分置换房买家挡在市场以外。相信一部分买家会赶在再次加息与明年新的压力测试实行之前签订合约，这会对之后的市场活动与房价产生一定负面影响。一旦加拿大央行连续加息，受刚需买家欢迎的公寓和联排市场可能会受到更大影响。在这样的情况下，多伦多房市所需要的复苏期可能就会长于温哥华市场的7个月了。

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不惧15%转让税海外买家悄悄返回温哥华 | 加拿大

加拿大BC省政府刚刚发布的房地产交易数据显示，在省政府实施针对海外买家征收15%转让税政策之后一度纷纷退市的海外买家又陆陆续续返回大温地区：在今年9月该地区6,105宗交易中，涉及海外买家的交易占了约5%的比例，比今年4月的数字翻了整整一倍，当时海外买家的交易量仅占全部交易的2.5%。

不过，今年9月的数字比BC省府实施新税之前还是差了不少。根据BC财政厅长早前提供的数据，2016年6月到8月1日，海外买家涉及的交易占大温地区全部房屋交易量的13.2%。而政府是从8月2日开始实施15%的转让税，该政策立即取得立竿见影的效果，不仅令温哥华的房屋销量大降，而且房价也随之下跌。

今年年初，蒙特利尔银行（BMO）的经济学家Nesbitt Burns所做的专项研究显示，对外国买家征收转让税的政策已经取预期效果，也就是把温哥华不断飙升的房价拉下来。BMO的首席经济学家Douglas Porter也指出，通过数月的观察与研究，现在有足够证据解释为何温哥华房价急降和多伦多持续上升的原因，大温地区的房价是政府的加税政策拖下来的。

Porter用下图对上述结论进行解释：图中列出三个城市从2013年到2016年的房价变化曲线，竖线代表BC省府实施转让税之后的情况。对照温哥华，多伦多和BC首府维多利亚（Victoria）都是未对海外买家进行干预的城市，它们的房价照升不误，而温哥华的房价则开始下滑。

多伦多、温哥华和维多利亚2013年到2016年的房价变化曲线图：

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15%的税难挡海外买家热情

就在今年6月，专营豪宅的苏富比国际加拿大区总裁亨德森（Brad Henderson）就认为，15%的转让税无法阻挡海外买家对温哥华和多伦多两地房市的热情。因为这两大城市亚裔多、生活和投资障碍低，因此仍是他们最青睐的对象。

一系列个案显示，即使BC和安省先后实施15%的转让税，但海外投资人仍然最喜欢温哥华和多伦多，像蒙特利尔、卡尔加里虽然也有投资潜力，这里的房市也开始回暖，但在海外买家眼中，后者仍然属于二线城市，根本入不了他们的法眼。

对海外投资人而言，他们最看重的是房价增长的潜力及前景，无论温哥华，还是多伦多，其房屋供应量远不如蒙特利尔和卡尔加里等城市，而需求量则不断增加。何况，温哥华和多伦多的经济发展向好，就业市场强劲，成为房地产市场稳定的重要保障。

弃还是留？BC新政府对海外买家税犹豫不决

针对海外买家征收15%转让税的政策由BC前自由党政府推出，但自由党在省选中失败，新民主党上台执政。虽然出台海外买家税的初衷是为了遏制飞涨的房价，提高居民的房屋负担能力，但根据大温地产局的数据，到今年8月温哥华普通房屋的价格仍然超过$100万。

在今年4月至9月间，BC省房屋交易总量为84,139套，其中有2.8%涉及海外买家，交易总价值约为$20亿。同期内，列治文（Richmond）的海外买家交易占到8%，而维多利亚和Capital Regional District两个地区则为4.3%。

BC新民主党政府表示，他们正在审议与海外买家有关的房地产数据，以及前自由党政府首次购房者免息贷款项目，以便确定是保留或修订这些政策，还是干脆废除这两项政策。

来源：加国无忧

责任编辑：Shelly Du

10月租金上涨领跑者休闲之都维多利亚 | 加拿大

根据房屋网站PadMapper的加拿大分部10月16日发布的最新租房数据，10月份加拿大25个城市里，有15个城市的房租上涨，7个下降，3个城市没有变化。

租金最高的几个城市在排行榜里基本没有变化，租金中低区间的城市变动较大。

与去年同期相比，前十位的城市租金上涨剧烈，下面一起看看您所在的城市有哪些动向。

加拿大房屋（一室户）租金前十城市排名：

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最贵的5个租房市场

1. 不列颠哥伦比亚省温哥华市，仍然是加拿大租金最贵的城市，本月一居室租金增速位列全国第二，比上月增长5%，达到 $2,120。两居室租金增速平缓，上升了1.3%，达到$3,200。

2. 安省多伦多市，一居室租金接近$2,000，比上月略涨0.5%，达到$1,940。两居室租金下降0.4%，达到 $2,430。

3. 安省巴里市，一居室租金上升4.2%，达到$1,250；两居室租金上升4.8%达到 $1,520。

4. 魁省蒙特利尔市，一居室租金月升3.4% 达到 $1,230；两居室租金上升3.3% 达到$1,570。

5. 英属哥伦比亚省维多利亚市，一居室租金上涨速度全国最快，飙升5.2% 至 $1,210；两居室租金月升幅 4.7% 达到 $1,560。

本月的显著变化：

上升的地区

哈利法克斯：排位上升一位，进入前十个租金最贵的城市，与汉密尔顿不分上下，一居室租金上涨2% 至 $1,020。两居室月租金上升4.5%至 $1,170。

汉密尔顿：与哈利法克斯相仿，也位居第十位。一居室月租涨 2% 至 $1,020 ；两居室月租金上升4.2% 至 $1,250。

安省 St. Catharines：一居室租金增速位列第三，月租上涨4.7%至$900，位列排行榜第16位，两居室月租上涨0.8% 至 $1,260。

下降的地区

安省奥沙瓦市，下降一位，成为全国第九贵城市，一居室月租下降1.9% 至$1,030，两居室价格上升3.3% 至 $1,250。

萨省里贾纳市，下降三位，位列排行榜第13，一居室月租下降 3% 至 $980。

安省金士顿市，一居室月租比上月下降的幅度最大，降幅达 5.1%, 至 $940，位列全国第14；两居室价格也下降5% 至 $1,130。

PadMapper的数据取自加拿大数十万的房租要价，按照计算得出的中位数来给全国25个人口最多的城市排名，反映加拿大主要城市租房行情。该报告数据不涵盖短租和Airbnb的租金数据。

相关资讯：9月多伦多房市速递：总体涨幅放缓，Condo涨势惊人！

来源：加国无忧

责任编辑：Shelly Du