Tag: 澳洲买房

澳洲置业 悉尼四郊区今年房价增长看好

去年的房市房价增长大，但今年也有一些郊区值得买家和卖家留意。

悉尼东南将建起轻轨，一些郊区的房产也会因此被带旺。随着买家越来越往外走，一些靠近海滩、市中心的郊区也会颇受青睐。

  • Kingsford和Kensington

Kingsford和Kensington都离新南威尔士大学较近，离悉尼CBD仅8公里，也有公交车前往市中心和Bondi Junction及东南郊区。

去年，Kingsford的房价增长了28.3%，中价至186万澳元。Kensington房价中值为191.05万，房价增长率为6.1%。

Laing + Simmons Kingsford的负责人Nicholas Efrossynis称，这两个郊区都有增长潜力，有些用户今年得到的土地估值价格几乎是上年的两倍。部分房产的土地税也会提高，这将使租金也提升。同时，他说，当地的轻轨也会带旺房价。

  • Randwick

去年，该区卖了151套独栋屋和462套公寓，房价中值为210万，今年估计还会继续延续辉煌。

Belle Property Randwick的负责人Shane Vincent说，轻轨的建设将会吸引更多买家。届时人们去医院、大学都更方便了，更多人会愿意前来居住和工作。

他说，该区的公寓需求将继续强盛。随着Anzac Pde被划分为高密度住宅区，住宅需求将更大。此外，当地的投资收益也很高。

  • Botany

Botany现在已经从工业城区转变为颇受家庭欢迎的独立屋热门地区。

去年，该区的独栋屋房价增长为14.8%，房价中值为120万；单元房为16.7%，中值为77万。据悉，该地离市中心仅11公里。

Ray White Green Square/Botany的中介Patrick Byron称，该郊区靠近东区海滩，近年来又得到美化提升，很吸引买家。一些东区的买家也前来这里购房。

邻近的郊区，Pagewood和Mascot的房价中值分别是$155万和$119万，两区都是去年悉尼东南部的房价高增长地区。

 

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（据澳洲新快网）

澳房產時代結束房市在降溫 供需平衡來臨

HSBC的澳洲和新西蘭地區首席經濟學家布勞森（Paul Bloxham）稱，房市降溫，房地產行業今年對澳洲經濟增長的貢獻將是最少。

布勞森說，如果現在獲批的建設仍繼續，今年年底前，房市將達到「平衡」，供應和需求將能相滿足。

在週二的經濟匯報上，他說道：「房地產時代結束了。房市在降溫，服務業在增長並創造崗位。但是房市面臨暴跌的風險不大。」

據悉，在過去四年，悉尼房價增長了46%，墨爾本的增長了32%，但澳洲審慎監管局對投資型房產的限貸政策已在起效，遏制了房價的過快增長。

布勞森說，房地產建設的數量不會減少，但也不會像過去四年那麼多，「2017年就不一樣了，房地產建設將不會是貢獻因素。」

但在今年年底前，澳洲總體上仍是供不應求，部分地區會供應過多。新州仍將是供應不足，但墨爾本和布里斯班地區已出現供應過多。

布勞森還說，雖然人口增長下降了，但房市需求在年底前不會有太大變化；基於目前的通脹水平，利息不太可能上升。

他還說，中國買家的需求仍會繼續，除非中國經濟嚴重惡化。

週二的數據顯示，中國去年GDP增長率為6.9%，出現下降。

澳元兌人民幣的較低匯率將繼續刺激中國對澳洲產品尤其是服務業的需求。

 

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（據澳洲新快網）

澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政以來已過了月余，審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局（ATO）。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。

澳洲買房許可的申請表格與過去基本保持一致，需要申請人的如下具體信息：

  • 購房者姓名（需與護照信息一致）；
  • 購房者現住址、電話、郵箱（注意必須提供住址的郵編）；
  • 購房者護照號碼及澳洲有效簽證信息；
  • 所購物業具體地址及房價；
  • 如以前在澳購買過物業，需提供之前物業的FIRB許可編號。

因此，買家應保存好自己所有的FIRB許可，以便日後購房能夠提供相應信息。在遞交申請表格後，會生成一個18位的申請號。同時，還會生成一個19位的付款編號。買家需要及時安排支付申請費，並在付款時注明該19位的付款編號，以便ATO及時查賬。

值得注意的是，遞交申請表並不表示該申請已被接受。ATO將會在收到申請費後才會開始正式受理該申請。目前ATO對於申請費支付的受理時間為5個工作日，即從買家支付申請費之日起要預留出5個工作日的時間給ATO查賬記賬，然後才可以計算申請受理開始的日期。因此，買家在付款時一定要認真注明付款編號，以免延誤ATO查賬及申請審批。

此外，目前ATO接受澳洲境內及境外銀行轉賬。對於境外銀行轉賬的買家而言，需要預留出更多的時間給ATO查賬，並計算好落地費及銀行手續費，以免申請費短缺。我們建議買家提前和自己的律師或物業經紀做好彙款安排，例如事先將申請費轉入律師或經紀公司的信托賬號，再由境內銀行轉賬支付給ATO，會為申請節省不少時間，並避免意外情況。

ATO收到款項後，就會開始受理申請。法律規定的受理時間與舊政保持一致，為30天。此外，ATO有權在30天後的10天內再將審批決定通知給買家。因此，從開始准備資料到申請批准，買家要預留出約40-50天的時間。這與過去海外買家的買房許可申請從遞交至批准只需2-3個工作日的局面大相徑庭。

一般開發商都要求買家在出合同後的7-14天內進行合同交換，這對目前需要申請買房許可的買家來說是一個兩難的局面。因此，買家需要提前與自己的地產經紀和律師做好溝通。在這樣的磨合期，需要大家共同的努力並正面看待政府的決策。

從另一方面來說，目前ATO對於買房許可的審查較之以往嚴格了不少。在受理期間，ATO會就所購物業的具體地址，地塊等相關信息進行調查。在確認後才會批准該申請。特別是在申請批准函上會明確注明所購物業的最高金額，並要求申請人在購房成功30天內通知ATO。

此外，ATO工作人員亦表示，遞交的申請表格是由其系統自動分配給各位決策人員，因此在申請被正式分配前，ATO的工作人員也無法獲知會由誰來接管哪位買家的申請。這無疑給查詢工作帶來了一定難度。從目前我所經手的申請來看，從分配到決策人員後至審批下達的速度還是比較快的。

12月時遞交的海外人士買房許可申請，已有不少獲批並成功在12月至1月期間完成合同交換。還未獲批的買家請繼續耐心等待，我們相信在不久的將來，ATO的審批系統及工作人員磨合完整後，審批的速度會較之現在提高許多。

 

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

 

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悉尼房價全年漲11.5% 2016年將繼續“溫和下跌”

悉尼以全年11.5%的漲幅領先全國

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一直為澳洲買房難發愁的悉尼人可能終於等來了轉機，2015年第四季度的房價下跌了，而且分析師預測未來數月樓市將止步不前。

澳洲房產監控和數據統計機構CoreLogic RP Data公司所提供的樓市指數顯示，悉尼市的房產價格在12月份再度下跌1.2%，11月的跌幅為1.4%，是該市場七年來最大的連續兩個月下跌幅度。

數據顯示，墨爾本的房價盡管在12月份上漲了1%，但第四季度價格總體下降1.9%。所有首府城市第四季度房價平均下降1.4%，只有布裡斯班和阿德萊德逆勢上漲。

澳大利亞房價2015年整體上漲7.8%，受到前10個月價格大幅上漲的拉動，悉尼以全年11.5%的漲幅領先全國。

CoreLogic的研究將近期房價下跌歸因於住房承受力壓力、租金收益收窄、較高利率和銀行監管機構APRA實施的法律改革使得房產投資者更難獲取貸款。報告還指出，悉尼的清盤率從2015年6月的80%左右下降至12月份的60%區間。

CoreLogic RP Data研究負責人勞利斯（Tim Lawless）預測，悉尼2016年的房價將進一步“溫和下跌”，但他希望強勁的人口增長和健康的經濟條件能穩定樓價。

勞利斯說那些想淘到廉價好房的人可以選擇西悉尼的廉價城區，因為那些地區不僅可以保值，還可以保持高需求。

 “隨著住房壓力越來越大，那些地區不僅可以提供更可負擔的價位，而且地處戰略性位置，重大交通樞紐將確保當地住房的高需求。”

物業管理公司瑞維特（Ray White）新州首席拍賣師史密斯（Scott Smith）表示，各地清盤率差別巨大，北灘（Northern Beaches）的清盤率仍在80%以上，而悉尼西南部和西部則已經跌至50%左右。

他說買賣行為也因此發生了變化，更多賣家決定通過財產出讓契約完成交易。他還說西悉尼受市場上的大量房屋庫存影響。

“一旦庫存多了，買家可以選擇的房子就更多，問題就更加復雜。他們看房的時間更長，賣家就開始急躁。”

史密斯說1月1日起實施的房屋報價改革會有利於悉尼房價。他說：“從現在起觀察房屋中介如何向買家報價將是一件有趣的事情，你會看見一些非常有趣的術語開始出現。”

從麥格理集團到美銀美林的經濟學家均預計，澳大利亞房價未來兩年將會下降。澳新銀行在11月30日的報告中表示，在不出現經濟滑坡的情況下，“強勁的潛在需求”可能會讓主要首府城市的房價跌幅控制在10%以內。

澳大利亞央行上周發布的數據顯示，在截至11月30日的12個月內，澳大利亞投資型抵押貸款增速回落到9.1%的17個月低點。澳大利亞央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）在12月1日的聲明中表示，面向投資型購房者的貸款增速已經回落，各項監督措施正在幫助遏制可能來自於房地產市場的風險。澳大利亞央行12月1日決定將基准利率維持在2%的歷史低點不變。

悉尼12月份住宅價格中值為80萬澳元。相比之下，墨爾本為61萬澳元，首府城市的綜合水平為59.5萬澳元。

（據澳洲新快網）

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應對澳洲新政 買房—先拍房還是先申請FIRB?

澳洲房產，12月1日之後，澳洲對於海外人士在澳投資的審批制度有了大幅的改動。澳洲海外投資審批委員會已經公佈了這次的審批細則和具體流程。

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1.海外人士在澳能買什麼樣的房?

根據澳大利亞的外國投資制度，海外人士在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批。所謂海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士，包括持有澳洲臨時簽證的臨時居民在內（通常為持有超過12個月有效簽證的居民，包括163，188，457及學生簽證等）。

澳洲購買住宅類房產分為以下兩大類：

(1) 新建住宅（包括新房和樓花）與空地；

海外人士在申請和購買新的住宅和空置住宅用地開發前必須經過外資審批。申請購買新的住房，通常無條件批准。如申請購買空置土地，建設需在四年內完成。如土地上已建立住宅，一般不會被視為閒置土地。新的住房建好後，可被出租，出售，或由外國投資者自己使用。

(2) 二手房產

海外人士一般被禁止購買澳大利亞已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一棟二手房作為個人居住用途（並且僅能夠作為自己居住用途），但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。

外資控股公司也通常被禁止購買二手房，但是外國公司有大量的澳大利亞業務可為澳大利亞的員工提供及購買已建住房。

如果海外人士意圖購買二手房屋並且進行推到重建的，通常會被要求推倒後所建房屋的數量要大於之前房屋的數量。（即推倒一棟必須要建兩棟以上）

在這裡需要明確的是，所謂海外人士購房申請，除部分特定情形下，其申請是單獨針對一棟特定房產的，即每購買一棟房產前，就要重新申請一次。

2.什麼條件可以豁免?

新政策下，原有的豁免申請條件依然存在，並且持有澳洲永居簽證的配偶作為共同共有人購買房屋現在也可以免於申請：

1) 澳大利亞公民在購買住宅房地產不需要審批，無論他們是否居住在澳大利亞；

2) 新西蘭公民，澳大利亞永久居留簽證的持有人也免除審批要求；

3) 澳大利亞公民，新西蘭公民，澳大利亞永久簽證持有者的配偶在作為共同共有人(joint tenants)購買住宅房地產的時候，不需要進行審批。

3.新政策下FIRB審批的申請程序

申請時間是多長? 在新政策下，海外人士購房的申請時間與原政策沒有太大變化，一般購買住宅或空地，都是必須在簽訂無條件合同前申請。

這裡所謂簽訂無條件合同即為Unconditional合同，簡而言之，這類合同一旦簽訂，其中不帶有任何條件性條款（如Subject to Finance的貸款條款，subject to building inspection的房屋結構調查條款及Subject to FIRB的海外人士購房申請條款）。

這樣看來，以前先簽合同後申請FIRB的做法在新政策下一樣是可以實現的，但是合同中必須要加入條件性條款，並且保證在FIRB審批批准前該條件還有效。

審批週期多長?

在新政策下，審批週期通常為30天法定期限，即從申請遞交並且支付申請費後的30天內，審批人員會完成審批。另還有10天時間可以將決定通知申請人。

這樣算來，整體審批週期就長達40天之久，此外特殊情況下或者申請較為複雜的情況下，審批週期還可能延長。

申請費用及申請種類

新政策下，海外人士在申請購房批準時必須支付申請費用，該費用同時適用於新房、空地及二手房。

4.關於違規處罰 新政策下，此次違規的處罰力度相當大，對於沒有申請FIRB審批的個人買家，除了依照房產市場價一定比例給予民事處罰外，刑事處罰則最高可達＄127,500的罰款，並最高處以3年的監禁。除此之外，其他協助購買者違反FIRB規定的第三方也可能會受到相應的處罰。

總結

從上文的簡述中，大家可以看出，新政策出台後，相應的FIRB監管力度已經大大增強，加之FIRB與ATO聯網後，其查處違規違法購買者的能力也會得到提升。對於在12月1日後購買澳洲房產的海外投資者而言，正確的進行FIRB申請，並且把握好申請購房與簽訂購房合同之間的時機與關係就顯得相當重要了。如果申請不力，輕則浪費了不菲的申請費用，重則會受到高額的罰金甚至於刑事處罰。

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（據鉅亨網）

聖誕前悉尼房市再添大單 中國香港客砸8百萬購悉尼豪宅

悉尼曼利（Manly）豪宅市場今年趕在房市結束前再添一筆大單——8百萬的水邊豪宅成交。據悉，該房是屬於班尼特夫婦（Barry Bennett和Margaret）的。買家來自中國香港。

聖誕前悉尼房市再添大單 中國香港客砸8百萬購悉尼豪宅

該房佔地1120平方米，原屋主在2001年買入後，曾委託Rob Harrington and Associates來重新設計房子。

班尼特在Waillea以470萬澳元買下一公寓後，在2013年掛牌出售上述的豪宅。

夫婦倆後來搬到了Fairlight，在那裡4月時他們花了550萬購買了一頂層公寓。該公寓可以飽覽海港景色。

曼利的最高紀錄是在2009年時創下的。當時，富豪Greg Poche和Kay van Norton從華裔開發商Stanley Quek和Marcus Chang手中買下了位於Addison路的空置大宅。

鄰近郊區Freshwater的最高紀錄則是一500萬房產，買家是BT Financial的高層Michael Miller。

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（據新快網）

澳幣貶值和較低利率推動了海外澳人回國大購房

聖誕季往往是淡季，一些房產中介都非常有空，然而，今年聖誕季，有些中介卻還得工作。

McGrath中介庫布斯（Michael Coombs）就得工作到新年，迎接海外澳人，幫他們安排度假住所和在悉尼和墨爾本買房。

澳幣貶值和較低利率推動了海外澳人回國大購房

庫布斯說：「我得接待至少十幾名海外澳人買家，他們有的是通過中介找房，有的是老客戶，填補了節假日市場的空缺。」

在過去24個月，庫布斯收到的海外澳人詢盤增加了25%；今年12月的詢盤量也比去年同期增長了10%。

據悉，澳幣貶值和較低利率推動了海外澳人，他們買比較大的房子和投資性房產。

他們的購買範圍擴充到了北灘的Church Point，該地離悉尼CBD有32公里遠。

McGrath中介麥格拉斯（Jillian McGrath）說，他收到的詢盤增長了10%，曾將McCarrs Creek 路54號的水邊住宅以340萬元賣給了在東京工作的海外澳人。

據悉，買家從東京飛回澳，並通過視頻購買了這套房。他們說，若非澳元貶值和利率低，他們也不會買房。

在過去六個月，澳幣從78美分跌至73美分，一度跌破70。海外澳人對房產的需求也大增。

在悉尼Paddington，一中國香港的海外澳人在一個月內兩次以170萬左右買下Ormond街的兩排屋。

中介威廉姆斯（Evan Williams）稱，買家是僅通過視頻就決定買下的。

威廉姆斯稱，今年12月，他收到的詢盤比去年同期上升了25%。

據悉，悉尼下北岸則沒有那麼受海外澳人喜歡，這裡仍被當地買家佔據。

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（據新快網）

澳元一夜大升 但明年或创新低

ThinkForex的市場分析師辛普森（Matt Simpson）說，2016年澳元被看跌，或破新紀錄。而在一夜間，澳元也上漲了，今早為72.30美分。

澳元上漲也與中國政府在週一的發言有關，後者稱不會讓經濟下跌太多。

澳元一夜大升 但明年或創新低
澳元一夜大升 但明年或創新低

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辛普森說，在明年，澳元很可能創下自由浮動以來的紀錄，如果它再次以赤字收盤。「離明年只有一週的時間了，很有可能澳元連續第三年再次以赤字收盤。」

「最近幾週，澳元堅韌，與多年來的低迷作抗爭，但隨著大宗商品走低，美元可能加強，澳元重回弱勢只是時間上的問題了。」

他也說道，美聯儲利率提升也會支撐美元，有望創下數年來的高位。

「美元更強會給大宗商品價格施加更大壓力，而後者已經處於熊市中，且無探底的跡象。」

「此外，人們也不要忘記中國這一重要角色。它是澳洲的主要貿易夥伴，但中國的進口市場卻在縮減，這使大宗商品的下行更加惡化。這些都對澳洲經濟有影響。目前，澳洲的非礦業產業急需增長。」

此外，澳聯儲任何鬆緩消息都會使澳元更加疲弱，使其再創新低。

「澳元明年升值也不是完全不可能，只是不太可能。雖然現在前景慘淡，我猜測澳元仍會保持在60美分以上，收盤價約在63-64美分。」

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（據澳洲新快網）

澳洲新州2017年7月起將對有房者征緊急服務稅

澳洲新州財長貝瑞吉克蓮（GladyBerejiklian）表示，大部分的新州家庭將在政府引入「緊急服務房產稅（emergency services property levy）」後變得比以前富裕。

新州2017年7月起將對有房者征緊急服務稅

貝瑞吉克蓮還宣佈所有的房屋擁有者將從2017年7月開始支付這項新稅，平均每年大約160元，而現行系統則是向保險公司徵稅來資助消防員和州政府緊急服務人員的開銷。

她表示，現行系統使得（保險公司）不斷推高保費，這意味著那些給自己的財產投保的人替那些沒有投保的人「買單」，這是十分不公平的。她認為在推行這個緊急服務房產稅後，對大眾來說更公平。

具體的稅率將在未來18個月裡出台，但是貝瑞吉克蓮表示至少有75%的屋主會從中受益。

「如果你給你的財產投保了，你就會受益。你將會支付更少的保費，並且我們即將新徵的稅費將遠低於你們節省下來的保費。我們不是為了賺錢才這麼做的，我們只是想更公平些。」

新州財長貝瑞吉克蓮表示，預計每年居民們能節省下來40元。

費爾斯教授將監控新稅

受新州政府委任，費爾斯（Allan Fels）教授將監控這個新稅，來確保節省下來的錢能真正回到投保人手中。

貝瑞吉克蓮表示費爾斯教授和他的副手卡曾斯（David Cousins）教授，將有權利對拒絕下調保費的保險公司進行最高1000萬元的罰款。

新州緊急服務廳廳長埃利奧特（David Elliot）表示，所有曾受益於緊急服務的業主應該在此刻做出貢獻。

他表示：「澳人不喜歡『逃避責任的人（指不投保的人）』……但是這項新政可以保證大家都支付了自己應該付的那部分。」

貝瑞吉克蓮表示，較低的保費會鼓勵越來越多的人給自己的財產投保。但是新州的反對黨卻指責當局在「毫無預警的情況下」推出此項新稅。

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（據新快網）