在澳洲，政府一向把房地產作為主要的支柱產業大力扶持，其中一項很重要的政策就是鼓勵海外人士購買澳洲房產，以此作為個人投資組合的一部分。那麼，海外買 家在澳洲申請買房貸款可以得到哪些政策支持？貸款的注意事項？貸款的具體流程如何？如何還貸？這都是我們必須去瞭解的，下面跟著居外一起去看。
Tag: 澳洲房产
瑞信：中國人購澳洲房產熱情冷卻 海外購房大跌30%！
瑞士信貸集團（Credit Suisse Group AG）近日的一份報告指出，中國投資者對澳洲房產的強大需求，雖然已經將悉尼的房屋均價推高到近100萬元（澳元，下同），但是近期呈現出疲軟趨勢，中國買家的熱情明顯下降。
瑞信集團的分析師達米安（Damien Boey）和哈桑（Hasan Tevfik）在報告中指出，作為最受中國投資者歡迎的澳洲購房地點——悉尼和墨爾本的房屋拍賣清盤率大幅下跌，這預示著來自海外的富裕買家越來越少。
他們表示，人民幣在今年8月突然貶值，這明顯削弱了消費者的信心和在海外地區購房的熱情。
截止到9月，悉尼房價在過去3年飆升了44%，主要推手是澳洲極低的利率和一大批從中國湧入的買家，他們幾乎“掃蕩了”悉尼1/4的新房。
瑞信的分析師指出：“中國買家對澳洲房產的購買熱情似乎已經消失殆盡。”
報告稱：中國買家熱情下降，在澳洲購房數量銳減最近幾個月，由於買家們處於觀望狀態並且相關的銀行監管機構限制抵押貸款等原因，悉尼房產的拍賣率從年初的逾90%跌到65%左右。
瑞信集團分析師還表示，中國買家“興致不高”或將導致他們今年在全球的購房“胃口不佳”，預計將下降30%左右。
他們說，該數據是通過中國消費者信心和美國房屋（全額用現金購買）銷售量的相關系數計算得出。
今年5月哈桑還在一份報告中指出，預計到2020年，中國買家在澳洲投資房產的支出將翻倍，達到600億元。
他當時還表示，中國買家到2020年或將收購澳洲全國範圍內20%的新房。
瑞信集團分析師在最新的報告中指出，雖然沒有及時和准確的海外買家在澳購房的數據，但是從長遠來看，中國買家海外購房將呈現“上升趨勢”。
（據澳洲新快網）
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澳洲房產投資新規定12月生效，本月申報可減輕處罰
加強澳洲外國投資綱要
今年上半年居外網曾發佈專題，解析「加強澳洲外國投資綱要」對買房者的影響。該專題分析了此次改革的動機，有關購房申報與手續費的具體規定，與對海外買家將產生的影響。所有在澳洲購買住宅房地產的外國投資者（包括臨時居民與非居民）必須申請澳大利亞政府的批准。從2015年12月1日開始，申請收費開始實行新標準，對各類違規者的民事與刑事處罰也將加強。
減輕懲罰期
近日，澳大利亞政府為自願披露違反了澳大利亞的住宅類房產外國投資規定的外國投資者宣佈了一個減輕懲罰期（RPP）。該減輕懲罰期油澳大利亞稅務局（ATO）代表外國投資審查委員會負責執行。所有在澳大利亞已經購置房產但卻未經政府批准的投資者可以在11月30日之前填寫減輕懲罰披露表 。申報之後，投資者可以獲得以下減輕懲罰：
- 可獲得12個月時間進行撤資
- 不會被移交刑事訴訟
新的處罰規定
澳大利亞稅務局利用數據配對系統來識別違反澳大利亞的外國投資規定的行為。如果未經過政府批准的投資者沒有在11月30日之前披露自己的房產，將會面臨以下處罰：
對澳洲購房的影響
1、為海外購房者創造更加公平、輕鬆的置業環境
澳洲聯邦政府出台更嚴格的海外投資者規定，旨在規範海外投資市場，為所有潛在投資者提供一個更加公平的投資環境，減少投資的後顧之憂。艾伯特總理也對新機製表現出極大的信心：「縮緊政策不是將海外資金攔在外面，而是引導他們正確對我們的產業進行投資。」【閱讀原文】
2、申請費不會對買房產生決定性影響
新的規則生效之後，FIRB對海外買家在澳洲買房徵收申請手續費，5000澳元起。不過房地產業界普遍認為，外資購房申請費或許只是「毛毛雨」，海外投資人不會因此「望而卻步」。 【閱讀原文】
總而言之這些政策意在規範市場，而對於在海外置業的投資者來說申請手續與費用也在合理範圍之內。只要廣大投資者在置業之前做好功課，遵守澳洲買房政策，那麼這些政策對個人基本不會產生影響。長期來看，澳洲政府的改革對市場的發展更是有著積極的作用。
澳洲購房FAQ
FIRB是什麼組織？
FIRB是Foreign Investment Review Board的簡稱，中文翻譯為澳洲投資審批委員會。該組織主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目
誰需要申請FIRB許可？
除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申請FIRB購房許可。
哪些外籍人士可以購買二手房？
持有澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士可以購買一套自住二手房，但要在簽證到期離境前3個月，必須出售該二手房。
哪些外籍人士只可以購買新房？
未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等）
新房的定義是什麼？
全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月；
可用於住宅開發的空地，然後在24個月內開工建新房。
FIRB的審批時間有多久？
根據法案規定，國庫部長有30至90天的時間考慮申請並作出決定。
對於普通民用住宅房地產的購買申請，通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。
FIRB新政執行部門有變化嗎？
- FIRB新政將於2015年12月1日開始執行；
- FIRB不再單獨管理，將聯合澳洲稅務局（ATO）一起對住宅類物業進行管理。
申請費有變化嗎？—免費變收費
- 2015年12月1日前購買，沒有申請費；
- 2015年12月1日後： 參見上文圖表。
申請程序有變化嗎？
- 2015年12月1日前，先購買後申請FIRB；
- 2015年12月1日後，先申請FIRB，批准後再購買。
稅費有變化嗎？
- 在2015年7月1日前，沒有不同於本地常駐居民的額外稅費；
- 在2015年7月1日起，在澳洲購買房產的海外投資者，須額外繳納3%的印花稅；
- 在2016年1月1日起，在澳洲購買房產的海外投資者，每年須額外繳納0.5%的地稅。
處罰有什麼變化？
- 2015年12月1日前，對違規者一直未進行處罰；
- 2015年12月1日後，新政後的處罰請見上文圖表。
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中國買家舍棄悉尼豪宅 紛紛熱捧墨爾本房產
據Domain網報道，中國買家紛紛退出悉尼豪宅房市，熱捧墨爾本。
房產中介發現，這個春季海外買家的詢盤量大幅減少，這令人困惑。數據顯示，中國買家對墨爾本Toorak豪宅更感興趣，勝於悉尼的Point Piper。
9月份的數據顯示，中國買家對澳洲500萬澳元以上房產的搜索記錄大增，但卻不是針對悉尼。居外網的數據顯示，中國買家對墨爾本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍。
居外的聯合創始人冼明（Simon Henry）說：“雖然悉尼的一些豪宅依然吸引買家，但墨爾本的詢盤量增長最強勁。截止9月，墨爾本的增長超過了700%，而悉尼仍在原點。”
居外數據顯示，中國買家對墨爾本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍移民部最新的數據也顯示，墨爾本的重大投資者簽證申請更多（SIV）。在截至10月的3個月裡，墨爾本有14份重大投資者簽證申請，而悉尼只有少於5份。
墨爾本Marshall White公司的負責人John Bongiorno稱，如果去年中國買家對墨爾本500萬以上房產的詢盤增了一倍，他不會感到驚訝。
RT Edgar公司的負責人Mark Wridgway稱，他們今年賣出了6套價格在1000萬以上的房產，比去年翻了一倍，並稱約有七成的買家都是中國人。
Melbourne Deluxe Property的負責人Paul Pfeiffer稱，中國買家尤其喜愛Canterbury 房產，在2月份時，在Monomeath Avenue賣出了一套1208萬的房產，後來，陸續有多套1000萬以上的房產被中國買家買走。
然而，自一華裔富豪以7000萬的價格買走小派克（James Packer）在 Vaucluse的房產後，悉尼春季的豪宅市場也表現不錯。中介們也紛紛預測隨著澳元下跌，全球市場動蕩，澳洲房產會更吃香。
但也有悉尼中介表示，豪宅市場大不如前。
AMP Capital的首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）稱，悉尼豪宅房產供應不足或許是市場冷清的原因。
世邦魏理仕（CBRE）主席Justin Brown稱，對於中國買家來說，墨爾本房產的價格要比悉尼更實惠。此外，墨爾本的大學非常受中國買家歡迎，“家人在墨爾本上學，自然就會在那買房。”
Kay and Burton公司的Ross Savas稱，中國買家詢盤量大漲。因為孩子在墨爾本接受教育，再加上澳元下跌，人們更傾向於在墨爾本買房。
（據澳洲新快網）
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悉尼北區優越景觀豪宅：暢享優越自然環境、盡攬開闊海洋美景
Collaroy 有悉尼最好的海灘和稀樹草原，以清新的空氣、便利的交通和優越的生活而著稱，是一個非常好的生活區域。這套富麗堂皇的豪宅，佔據著Collaroy一個獨特而卓越的位置，坐擁360度的絕美風景，讓人忘卻煩擾，盡享悠閒而舒適的生活。
享有悉尼北區絕佳自然環境，飽覽海洋和城市天際線美景
這套出類拔萃的住宅坐擁一覽無餘的開闊全景，海洋、瀉湖和城市天際線的盛大場景均在視野之內。該物業既充滿度假式風情，亦帶有現代化的時尚設計，堪稱是當地最精美優越的大宅之一。
該住宅位於新南威爾士州的科拉洛伊(Collaroy) 居住區內，這裡擁有北岸所慣有的自然環境，除了無限美好的北岸風光，綿長的衝浪沙灘在夏季也絕對不會人滿為患。而且，北區是澳大利亞植被覆蓋率最高的居住區之一，空氣質量和飲用水都是最高標準。
這處獨特大宅同樣為您帶來珍貴投資機會。在2015Domain物業指南名單上，Collaroy地區的物業表現優異。根據Domain集團的數據，去年公寓房價格上升了12.4%，顯著高於整個大悉尼地區的成績，獨立屋漲幅也不錯為9.7%。Domain集團高級經濟學家Andrew Wilson表示，Collaroy將會繼續吸引買家——特別是它北部海濱地區的地理位置和生活方式，一定會獲得更多投資者的青睞。
澳洲買房一定買這種！可無故升值3萬元
一項最新研究發現，獵房族願意為附近有購物場所的澳洲房產多花3萬澳元。怎樣在澳洲買房？
澳洲購房者非常重視房產是否靠近購物場所由美國運通（American Express）委託編撰的《Economy of Shopping Small》報告研究了小企業為澳大利亞本地社區帶來的優勢，發現幾乎一半準備買新房的人都準備付高價購買餐館、商店和其他小企業附近的房子。這些買家說他們願意額外支付4.4%的錢，也就是大概30,486澳元。
進一步分析證實，靠近住房的小企業都能將平均房價提高164澳元。獵房族出於各種原因，非常重視是否靠近本地的購物場所。
近三分之二的受訪者認同，小企業能提升周邊地區的美感，六成人說當地商店能提高生活標準。58%的人認為小企業能以捐獻的形式提供社區支持。
美國運通的發言人Melanie Cochrane表示，研究表明澳洲200萬小企業對於本地業主的意義重大。
Westpac SME經理Julie Rynski補充說，如果當地的商店和企業運營成功，這些城區會變得更加宜居。
正在找房子的Teagan Hickey和Phil Betteridge表示，靠近購物場所是他們選房子的首要考慮。這對夫婦過去8個月一直在悉尼下北岸找房。他們說只考慮步行就能抵達著名商業中心的房子。
（據澳洲新快網）
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阿瓦隆海灘海濱豪宅：面朝大海、放飛心靈的自在樂居
在過去的一年裡，悉尼高端市場有所復甦，精品物業頗受投資者青睞。Avalon Beach因為其標誌型的水濱位置、獨特愜意的生活方式和極具價值的物業而吸引了許多買家的目光。這是一處工藝精美、由建築師設計的海濱住宅，散發出禪宗般的氣質，並且最大限度地享有北阿瓦隆海灘（North Avalon Beach）的美景。
開闊海景悉數入懷，海濱生活悠然暢享
這套別具一格的住宅採用了創意性的設計概念，從每個房間內都能欣賞到卓越的美景，讓居住者面朝大海，愜意舒適。臨窗眺望，海天一色的景緻悉數落入眼底，開闊的視野讓人盡攬自然之美。
Avalon Beach是個十分迷人的地區，擁有沿著Pittwater的長長的海灘，安逸舒適，讓人在此放飛心靈。這裡有很多備受推崇的地段，大部分都濱水，當地物業大多可賞海濱美景或水景，吸引了很多來自內西區，上北區，下北區及東區的買家。
這裡舒心自在的生活吸引了許多人在此置業。住在這片區域，穿過Barrenjoey Road有衝浪學校，及充滿海濱風情的精品店和咖啡廳。大部分的孩子入讀Avalon Public School或Barrenjoey Montessori。對於熱衷於親水生活的人們來說，Avalon Beach沒有過分的喧囂和熱鬧、卻有美不勝收的景緻和豐富多彩的娛樂休閒，絕對是令人心醉的宜居天堂！
頂尖工藝打造而成，禪意氛圍更添靈性
這套住宅整體採用了樸實而潔淨的極簡主義風格。這種巧妙的設計十分注重精緻的細節，而且大量使用了天然材料、特別精緻的澳大利亞硬木地板以及本土和進口石材。設計者匠心獨運，成就了大宅唯美經典的格調，精心打造了一處出類拔萃的理想棲居地。
該大宅佈局靈活，設有多個室內外娛樂和生活區，每個空間都和諧完美。物業安裝有落地式玻璃門，通往庭院四周，而且朝向海灘，讓您時刻可以飽覽曼妙海濱風光。
豪宅採用了雙亭樓式設計，讓正式玻璃庭院直接通往海濱露台和平坦的草坪。住宅擁有兩個客廳，其中一個客廳安裝有Jetmaster牌明火壁爐，另一個客廳安裝有燃氣壁爐。屋內共含3臥4衛，大型臥室均自帶衣帽間——主臥帶有一個辦公室和套內浴室，浴室安裝有大型峇里島風格獨立浴缸以及採用花崗岩材料裝修的蒸汽室。現代風格的卓越廚房配有Gagganeau和Miele牌廚具電器、玻璃牆冷藏室、大型花崗岩廚島，建有一個吧檯區，直通庭院。門前有一個採用本地石材建成的日式花園，別有一番禪意，令居所更添寧靜而充滿靈性的氛圍。
環顧四下，這裡的每個細節都經由精心設計和裝飾，呈現出個性化的定製式風範，品位非凡。物業通體採用定製式木裝修，鋪設特別精選的澳大利亞木地板；此外還大量使用青石、進口花崗岩和大理石材料。整體採用了海洋級裝修，包括鋪設鋅材屋頂。樓下所有浴室都安裝地暖系統；樓上安裝有分區式中央空調。另外，還有與控制室相連接的安防系統、電控大門、全套分區式音響系統。
這是一處非常難得的真正海濱住宅，住宅建築及其設計均時尚而考究。從這裡沿平坦的道路可步行至鎮區內的餐館、咖啡館和電影院。住宅雖然享有開闊的美景，但卻仍然擁有私密的環境。生活在這裡，您和家人都可以安居無憂、從內心真正去感受生活的真諦，面朝大海、自在樂居！
欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/20101286.htm
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澳洲 | 建築估算事務所Craig Hogg剖析澳洲房産投資
投資澳洲房産 如何自己動手計算折舊減稅？
您並不需要擔心復雜的計算。在實踐中，最簡便的方法就是打個電話給造價估算師，以確保您獲得所有合法的折舊減稅。但不少投資者希望自己能夠弄懂這一流程。所以，接下來我們將進行具體的講解。【閱讀原文】
投資澳洲房産如何折舊減稅 真假說法專家逐個拆解
這多年來，我聽到過不少關於折舊減稅，卻令人難以置信的說法。所以，我要在這裡告訴您實事的真相，破除您可能遇到的任何傳言。【閱讀原文】
中國投資者在預定個人房屋折舊減稅報告時該避免哪些問題？
在澳洲，並不是所有房屋的折舊減稅報告是一樣的。那你的房屋折舊表是如何的？本期，我將分享一些在預定折舊減稅報告時應當了解的Tips。【閱讀原文】
投資澳洲房產如何折舊減稅？
在投資澳洲房產的過程中，一定有人會建議你計算一下投資房屋“折舊”後的現金流，或是房產經紀也會在你開新建房屋的時候提出過有關折舊減稅的建議。那麼，什麼是折舊減稅？它能為我們做些什麼？【閱讀原文】
新州維州經濟領跑全澳洲 人口多房產熱是其主因
新州強勁的房地產市場和人口增長，正在不斷穩固其在澳洲經濟中首屈一指的地位。
聯邦證券（CommSec）的最新季度《各州/領地現狀》報告表明，維州僅次於新州，排名第2。這2個位於東南部的大州已經將其他州和領地遠遠地甩在身後了。
此次調查的8個關鍵考核指標包括：經濟增長、零售業支出、設備投資、失業率、基建工程完成量、人口增長、住房貸款和住宅開工率。各州最新的數據跟自身過去10年的平均值作對比，最終得出排名。
最新報告顯示，在全澳經濟表現中，北領地仍然維持在第3位，但是它與前2名的差距明顯拉大。西澳與北領地並列第3，緊隨其後的是昆州、首都領地、南澳和塔州。
聯邦證券的首席經濟學家詹姆士（Craig James）稱，在今年最後一個季度，澳洲整體經濟仍然維持著這種「三層經濟體系」。
人口增長驅動新州經濟
報告顯示，新州的優勢在於人口增長、住房貸款審批和零售業銷售3方面。詹姆士先生表示，在未來一段時間內，新州被其他州/領地趕超的可能性很小。他 說：「新州真正很搶眼的是住房貸款和住宅開工率這些方面，因為（新州）人口增長水平一直高於平均值，所以帶動了房產行業的增長，創造了新的工作機會，降低 了失業率，在真正意義上推動了經濟發展。」
同樣，房產和人口方面的增長也穩固了維州近期的經濟表現。但是這2方面正是北領地極其欠缺的部分。
詹姆士先生表示儘管新州的經濟增長、商業投資和基建工程水平都保持強勁勢頭，但是其他方面的表現差強人意，或限制了新州的表現。
他指出：「北領地的經濟表現十分有趣，因為在8個關鍵指標中，它有3個排在第1位，但是同時也有3個排在最末。」
塔州有望擺脫「末段班」
不斷攀升的失業率和低迷的房產市場給處於「前段班」的西澳帶來不少壓力。詹姆士表示，西澳仍然有強勁的零售業支出、經濟增長和基建工程，但是較高的失業率還是拖了後腿。
「很顯然，礦業投資的熱潮已經褪去，房市也持續疲軟。所以即便西澳在經濟增長等方面仍然保持向上勢頭，但是失業率卻在一步步拖垮經濟。」
相反，塔州卻傳達出不少積極的訊號，特別是在住房建設數據和住房貸款審批等方面。詹姆士表示就目前的形勢來看，塔州很有可能最終擺脫常年最後一名的地位。
首都領地則需要利用自己在房地產市場上的活動和消費者支出方面的改進，來推動自身經濟發展。
詹姆士表示：「首都領地最明顯的優勢就是在住房貸款上，但是我們也看到它在零售業支出等方面的良好表現，其實與新州和維州的差距並不大。」
然而，南澳很有可能成為全澳經濟表現最糟糕的州/領地。詹姆士表示，儘管南澳的人口增長不錯，但是它面臨的真正問題是不斷增加的失業率的威脅。
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（互聯網資訊綜合整理）
澳洲房產市場的「雙面性」再度顯現 經濟前景不確定性升高
澳大利亞時報報導，金融研究機構Macquarie Research在其新近發佈的一份名為「澳大利亞銀行：上升與下跌」的報告中稱「我們的經濟學家團隊預測，按季度計算的房價將從2016年第一季度開始下降，直到2017年第二季度開始恢復。」
澳洲房產市場的「雙面性」再度顯現 經濟前景不確定性升高Macquarie稱「從高峰到低谷，價格將下跌7.5%。」
另外一位經濟學家稱家庭負債過重以及房價放緩對澳大利亞經濟造成的衰退風險將超過中國經濟放緩。
美林銀行（Bank of America Merrill Lynch）的經濟學家Alex Joiner表示，一旦儲備銀行被迫提高利息以限制通貨膨脹，達到歷史高位的欠債，以及房屋建築活動及價格雙雙放緩，可能會進一步擠壓消費以及房地產投資。
但是他也解釋，儘管澳大利亞嚴重依賴中國出口市場以及中國在澳投資，但中國經濟硬著陸的可能很小。東岸城市過熱的房地產市場需求大幅放緩造成經濟衰退的可能更高。
Joiner先生在報告中闡述「我們並不是在預測泡沫會破裂。」
「但是，想像房地產市場硬著陸的可能並不困難。」
「房地產市場硬著陸很顯然會對宏觀經濟造成更大的負面影響。」
他的擔心主要是因為現在的家庭負債方面的一系列數字，而這些數字顯然已經達到歷史最高點。
這些數字包括房價與收入比，它達到了「從未見過」的高度5.5倍，以及家庭債務與國民生產總值比，這達到了「創紀錄高點」133.6%。
對於房屋供應過度，他說「房屋供應過度也是風險之一，人口增長率已經放緩而澳大利亞兩個最大城市的房價對很多人而言高不可及。」
Joiner先生的擔心得到了其他一些經濟學家及分析人士的共鳴。他們認為澳大利亞寄望於住宅房地產建築市場來填補礦業建設繁榮留下的空洞，造成澳大利亞對（房價及建築業）突然下跌產生敏感。
為了抵消澳大利亞儲備銀行歷史地位的基準利率，澳大利亞審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）推出的控制投機式投機的監管措施似乎起到了效果，但可能會造成損害。
「房地產業當然是礦業繁榮過後挑起大梁的唯一產業。」JCP Investment Partners投資部門主管Wes Campbell這樣說「但是這個行業在監管機構推出限制措施以前已經過了高峰期了。」
「監管機構推出的宏觀調控措施包括收緊放貸條件，以及不鼓勵『只還利息貸款』都對房價和信貸市場有負面影響。」
他認為，在澳大利亞25年間沒有衰退後，出現衰退的是「很高」的可能性。
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