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不只宜居还保值增值安居悉尼就选这啦｜居外精选

置业悉尼，集稀缺地段、自然景观于一身的悉尼海湾沿岸，是大家最为向往的居住地，不过，昂贵的价格注定了那只能是少数人才能拥有的梦想。还好，“全球最宜居城市”悉尼从来不缺少适合各类人群居住的好地方。对于追求生活品质、低调过日的社会精英来说，像悉尼北岸的林菲尔德（Lindfield，邮编2070）这样环境好、生活便利、学区一流的区域，更是理想的居家目的地。

林菲尔德：悉尼北岸的理想居家之地

大家都知道，悉尼北岸是最受当地人青睐的区域，也是大家俗称的“富人区”。而林菲尔德就位于悉尼的上北岸（Upper North Shore），距离市中心不远，环境清幽、学区好、人口密度低，且当地居民都以高收入的专业人士为主，特别适合爱好家庭生活的精英人群在此安居乐业。

以环境绿化见称的林菲尔德，其住宅区街道两旁种满树木，区域内遍布10多个公园，面积超大的兰湾国家公园（Lane Cove National Park）则紧靠其西边，俨然整个林菲尔德的后花园。区域内没有大型商场，少了一份繁嚣，对于爱好宁静生活的人士来说，反而是一个优点。

林菲尔德距离悉尼CBD西北约13公里，总面积约5平方公里，人口密度为1500人/平方公里，在悉尼算是低密度住宅区。图为当地实景俯瞰图。

林菲尔德（Lindfield）方位图。可清晰看到，其北面是Gordon和Killara；东北方与East Lindfield为邻；东面是Roseville Chase；南面为Roseville和Chatswood；而西边是Macquarie Park和麦觉理大学。

在林菲尔德地区，当地人普遍喜欢面积宽敞、带泳池、花园的独立房，这就是当地最常见的独立房样式，来自Bent Street49号全新独立房实景。

在生活配套上，贯通林菲尔德南北的Pacific Highway是区域内的主要道路，人流较旺，商铺众多，银行、邮局、各式美食餐厅等应有尽有，能满足大家的日常生活所需。此外，林菲尔德紧邻有着“悉尼铜锣湾”之称的车士活（Chatswood），那可是悉尼北岸最大的消费区域，汇聚有大型购物中心、华人经营的酒楼餐馆、各类休闲设施，完全能满足消费娱乐之需！

至于大家最为关注的学区质量，大家尽可放心——林菲尔德近八成住户都是本地家庭常住居民，这一比例远超悉尼平均水平，最大原因遍在于本地拥有一流的学区，各年龄段都拥有排名不错的学校。邻区Killara的著名公立中学Killara High School也覆盖本地区的多个地段。

环境清幽、生活便利、学区好，这使得林菲尔德逐渐成为本地高收入人群聚居的宜居之地。在悉尼“最宜居城区排行榜”上，更是在上北岸26区中位列第三。数据显示，最近五年林菲尔德独立房产（本地区主流住宅类型）房价逐年上涨，均价从2015年的218万澳币，上涨到目前的286万。

毫无疑问，逐年上涨、坚挺的房价走势，也从侧面说明了林菲尔德地区一流的品质！换句话说，购买当地的房产，不仅保值，更能稳定增值，做到自住与投资双丰收。

Bent街全新现代化独立房，不只宜居

目前，在林菲尔德地区，正有一套位于Bent Street49号崭新的现代化独立住宅刚挂牌上市，面积超大、功能全，打算在本地区定居的你可千万别错过了这个机会。一起看看这套住宅都有哪些亮点值得关注：

Bent Street49号独立房所在位置与范围，整个住宅都掩映在四周郁郁葱葱的树林里，环境好，也能避开外部喧嚣、自成一统。

Bent Street49号整体格局，从左至右分别为：整体布局、一楼、二楼布局。

精心的设计与装修，让室内空间的采光好、且与外部私人花园、丛林无缝对接，活在画中、处处是风景。

先看位置，正处于林菲尔德地区中部的Bent Street，一条绿色、清幽的小路上，往右可连通地区主干道、直达市区各地，往左不远便是公园，典型的林菲尔德地区居住环境，安宁而舒适！

由此步行600米，就是火车站和各大商业中心、餐馆、咖啡店。周围各大名校林立，包括著名的 Pymble Ladies’s、Abbotsleigh、Knox Grammar，是实至名归的学区房。

再看设计，作为低密度、高档住宅区，林菲尔德地区多以双层独立房为主，这套位于Bent街49号的全新维多利亚式住宅延续了当地的风格，外观方正、古朴大方，不像悉尼湾上的海滨豪宅那样个性张扬，很好地与精英人士的追求相匹配。

室内设计上，这座崭新的现代住宅经过精心打造，拥有令人惊叹的光线效果和空间感，宽敞明亮的开放式起居室、超大奢华的厨房、可俯瞰游泳池的景观露台，类似这样精彩的设计亮点还有很多。

功能一样都不会少！整个住宅的占地面积达2213平米，拥有超大的室内空间，包括七间双人卧室、两个单人房、5个豪华卧室，足以应付各类居住需求。

室内住宅除外，私家花园、超大双人锁车库、游泳池、景观露台，专用储藏室、监控保安系统，凡是高品质生活应有的各项功能一样也不少！每一处均出自名师设计，品质不凡。

2018年是近年来澳洲房市最为低迷的一年，几乎悉尼所有的区域、所有类型的房产都受到极大的影响，林菲尔德自然也不例外。不过，不同的是，2019年澳洲局势稍有好转时，这里的房价立马快速反弹至今，并即将突破之前的最高点，所以说，购买本地区的房产，还是资产保值、增值的好选择！你还在等什么？欢迎与我们取得联系 https://www.juwai.com/53550242.htm，或致电居外热线400 041 7515垂询。

更多项目实景：

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

疫情将让澳洲房价重回下行通道，现在买房是机会还是坑？

作者：吴将

新冠病毒疫情的全球性大流行，使得澳大利亚房地产市场的交易量大跌，同时房价自去年中期以来强力上涨的趋势也噶然而止。不少机构都认为该国房价会重回跌势，但对于跌幅大小和持续时间则分歧较大。

不过危中有机，目前澳大利亚当地疫情已基本得到控制，而澳元（对美元）汇率依旧在近年来的低位徘徊。作为一个移民输入国和热门的海外房产投资目的地，一旦全球主要经济国家之间的旅行限制得到解除，金融市场回归常态，预计澳大利亚房地产市场将快速回暖。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，2019年澳大利亚房产在居外网用户的询盘排行榜上高居第二，当地舒适的生活环境、优秀的英语教育体系，以及相对较近的距离，都吸引了不少东亚、东南亚的买家前往该国置业、移居和留学。

专家：房价可能会下跌10%

房地产研究机构CoreLogic最新发布的《房屋价值指数》报告显示，4月份澳大利亚房地产市场活动急剧下降，消费者情绪严重减弱，尽管房价并未出现下跌，但涨幅仅0.3%，不如3月份的0.7%，创去年4月份以来最低增速。

CoreLogic的研究部门负责人劳莱斯（Tim Lawless）表示：“尽管房屋价格环比上月略有上升，但自3月中下旬开始因疫情实施社交距离限制和旅行禁令之后，上涨的趋势便明显减弱，消费者情绪逐渐低迷。”当地政府临时禁止了房屋现场拍卖等政策也打击了房市的热度和买卖双方的活跃度，上述报告显示，与去年同期相比，4月底房屋挂牌数量相比下降了35%，比五年平均水平低了43%。

劳莱斯预计，就澳大利亚全国平均水平而言，疫情将使房价从高峰下跌约10%，而租赁市场的跌幅可能会达到15%甚至更多。他认为，当前澳大利亚房价最高的两个城市悉尼和墨尔本具有较高的下行风险，因为这两个城市是海外移民和留学生的主要目的地，因此更容易受到海外投资者因疫情导致的旅行限制而锐减的影响。”

SQM研究公司的创始人克里斯托弗（Louis Christopher）在4月底表示，即使疫情相关的限制令5月份就逐渐被解除，房价也不会马上停止下跌，最早也要到9月~12月才会开始回暖；然而，他还补充道，如果出现第二波疫情高峰，以致于限制令被迫延长至半年之久，那么未来一年澳大利亚房价将暴跌30%，其中大部分下挫会发生在悉尼和墨尔本。

克里斯托弗表示，限制令会持续多久，目前还是未知数，但几个首府城市的租房市场遭到重创的局面已无法避免。他说：“我们将看到空置率大幅上升，同时租金下降。”

SQM的每周租金数据显示，近来悉尼和墨尔本的平均租金分别下降了5%和2%，克里斯托弗预测，受疫情影响“全国出租房的空置率会翻一倍，这对租户来说是件好事，但对房东而言就未必了。”

利好：疫情缓和，利率、汇率均处低谷

根据约翰斯·霍普金斯大学的统计数据，或许是得益于四面环海的特殊地理位置，澳大利亚的疫情相对其他主要经济体而言并不严重，目前总的确诊人数为6779人，其中5782人已治愈，93人死亡。

数据显示，4月11日起至今，澳大利亚每日新增确诊人数均未超过100人，而最近三天（4月29~5月1日）分别只有8、14、12人，仅从已有的数据上看，其第一波疫情已基本得到控制。

墨尔本房地产经纪公司Kay & Burton合伙人兼国际部总监米捷（Jamie Mi）对第一财经记者表示：“当地政府这次对疫情的控制做得不错，目前人心稳定，经济虽然难免也会受到很大影响，但比起其他主要经济体而言，情况已经很好多了。”

她认为，从短期来看，疫情对澳洲的房产确实有影响，但也意味着房源的价格会变得更加合理，“如果疫情能在接下来两个月得到完全的控制，而不会出现第二波高潮，那么年底就可能会看到高端市场的复苏”，同时，未来两年也会吸引更多的海外客户入场。

她还表示，由于当前澳元的汇率仍处于低位，不少亚太地区和美国的客户都在关注当地的高端房产，觉得现在是“换汇转型为房产的好时机”。

事实上，受经济等因素影响，澳大利亚央行近年来屡次降息，也使得澳元对美元的汇率一直处于下行通道。2013年时，澳元对美元还是1比1左右，但现在只有0.6418，今年3月19日甚至一度跌至0.55，为2003年以来的最低。

较低的汇率可以吸引海外投资者，而接近为零的央行政策利率（0.25%）则可以刺激国内的购房者入场。

IQI澳大利亚佩斯分行董事总经理Lily Chong对第一财经记者表示，当前的澳大利亚房市可谓是喜忧参半，有的卖家进入恐慌性抛售模式，有的买家成功抢到了便宜货，也有些人则是按兵不动。Lily Chong认为，目前处于较为有利位置的购房者，是那些有稳定工作和存款的人，由于借贷成本处于有史以来的最低点，他们在进入市场和讨价还价中都可以占据上风。

投资者关注“价廉物美”的地区

CoreLogic的报告显示，悉尼目前仍然是澳大利亚房价最贵的大城市，其房价的中位数近89万澳元（约合397.8万人民币），其次是墨尔本约69.5万澳元和首都堪培拉62.7万澳元，而其他几座大城市，比如布里斯班、阿德莱德、珀斯等均在40~50万澳元之间。

居外网提供的询盘数据显示，墨尔本已超过了悉尼排在了第一位，布里斯班排在第三，西澳地区的珀斯则排在第六位。

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奇米尔对第一财经记者表示，与东海岸的竞争对手悉尼相比，墨尔本吸引了更多的中国买家，同时昆士兰州东南部也越来越受到中国买家的青睐，“2020年第一季度受疫情影响，居外网用户对澳大利亚房产的询盘量与去年同期相比下降了14%，但3月份环比2月份上升15%。最近由于澳元汇率相对人民币、港币和新加坡元贬值很大，按揭利率创新低，吸引了不少海外买家。据澳洲开发商反映，3月以来海外买家活跃度有所增加。”

Lily Chong称，珀斯可能是澳大利亚当前最具投资潜力的城市之一，不仅受到华人投资者的青睐，也受到日本投资者的欢迎。她说：“十几年前，珀斯的房价中位数曾是澳大利亚各州首府城市中最高的。不过，房价在过去5年中经历了必要的调整，加上去年10月起，当地政府为了刺激房市推出了印花税减免计划，使得购房成本大幅降低，因此现在是一个不错的投资机会。”

Lily Chong认为，与其他金融资产类别不同，房地产有着生活必需品的属性，因此波动较小，“从历史上看，不管亚洲金融危机、互联网泡沫、08年金融危机之后，（澳大利亚的）房地产始终引领着经济的反弹。危机过后，经济会复苏，我们会重新回到正常的生活。”

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售澳洲房源，或致电 400-041-7515 谘澳洲留学、移民或房产投资的机会。

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

海外个人银行账户设立实用指南｜居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说，关键且必要的一步就是银行账户设立了，该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。

账户类型

从属性上来说主要分为本地账户和海外账户，顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说，绝大部分选择肯定是一个海外账户（也叫离岸账户）。这两类账户最大的区别就是在归属地上，有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则（Common Reporting Standard，简称CRS）正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求，许多国家推出了税务居民配套的投资方案，即合法的取得当地税号（税号获得并不一定通过移民方式实现，请不要混淆），再进行账户设立。再次提醒一点，这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施，不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制，例如在设立账户当地一些电子支付，包括商户优惠等，但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的，我们拿新加坡汇丰银行（HSBC）举例分别是：

普通个人账户；只提供给当地或持当地长期签证的人士设立，其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户；存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户，特点就是设立流程简单，无需准备太多文件即可申请，非常适合有意愿前往当地工作，生活，学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现，当然必要时客户经理也会参与到服务中来，也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户；该账户是最新的类型，主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点，同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务，以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要，可以避免许多沟通上的障碍，让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候，如果没有专人服务，你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通，一次又一次消磨你的耐心，并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例，因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户：在没有出现Jade尚玉账户之前，高净值人群标配的银行账户就是PB Account，这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现，与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中，有两点比较容易被“吐槽”，第一项就是开户速度，这一个合规流程不仅让客户“头痛”，也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC，不仅需要体现账户申请者大量的个人信息，也需要类似移民一样写一个简介CV。（资金累积的合法过程，资产规模等）目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间，尤其在当下，受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家，私人银行家与风控，风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时，我想客观地说，应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解，并让他能有机会将这份“善意”传递下去，才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题，如果你的账户里从不做任何投资，那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率（例如房贷利率，较低的交易佣金等）。单单一项账户管理费，就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后，没有费用的支持，是难以达到的。

从币种上，也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中，都存在一定的费用和汇率风险，最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了，并在每次又汇款时注意不要给错账户。

从功能上，也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现，当你申请了银行账户一定时间之后，有了一些稳定的消费和收入流水，你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户，你需要时常确定其中的资金余额，确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开，其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆，并产生一定的手续费，当你的投资频率非常高的时候，经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述，而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性，例如夫妻一方在当地生活，而另一方需要往返两国，联名账户无疑给了很大的便利。

一般常见文件清单：
身份证件（例如护照，身份证等）
地址证明（账单，有地址信息的证件等）
名片（建议提供，这样方便银行填写你的工作信息和联络方式）
资产证明（一般来说不用提供，除非你需要贷款或申请私人银行账户）
税号（如没有海外税务身份的中国申请者，就是身份证号）
银行的选择：

在账户设立上，如何挑选一家适合自己的银行呢？关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有：

资产转移
房屋贷款
投资理财
消费
移民，保险等资金过渡
分红及其他收入
……

例如资金流动性较大的账户，比较在意的一定是费用和及时性，费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”，而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构，不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子，海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款，通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候，你可以选择一个固定利率去锁定，而在你摸不清情况，无法判断这个利率未来走势的时候，你可以采用浮动利率。一般来说，如果你选择了浮动利率，就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率，因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时，本地银行的优势会比较大。

最后，我建议不要过多去设立银行账户，这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户，并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

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房东疫情生存攻略：房客是否可以不交房租？｜居外专栏

业主对政府最近宣布六个月不准驱逐租户的政策感到困惑和不安，因为如果业主一直没有租金收入也可能面临财务困难。

虽然澳洲政府表示，他们正在就租金问题制定下一套补助方案，但如果房客不付房租，房东也不知道应该怎么办，因为目前为止也没有明确的法律条款或者行业指南能拿来参照。

有澳洲专家分析，政府有可能要求领取了JobSeeker（失业补助）或者JobKeeper（就业保障补助）的租户，必须要交房租。

Financial Review最近请澳洲相关行业的专业人士给所有业主们一些专业的建议，大家可以参考一下。

房东现在应该做什么？

澳大利亚房地产投资者委员会主席Ben Kingsley表示，房东应在政府发布有关租金减免的更多政策细节之前，推迟减少或增加租金。

他说：“我们告诉投资者，政府将在未来几天，几周或者几个月内会颁布租赁减免方案。如果房东降低租金，在政策出台的第一时间未付的房租可能影响到房东申请的补助金额，之后可能也会影响到业主的补助金额。”

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示，虽然房东现在只能等待政府的进一步政策，但可以趁着这个时候做好预算，这很重要！业主需要知道，如果在未来的六个月房租收入被减少或者完全没有，你是否有足够的资金能够支付这六个月的费用（包括，贷款，成本费用等）。她说：“业主需要和会计师谈谈这些问题，看看这对您的税收状况有什么影响。”

澳大利亚房地产购买者经纪人协会（REBAA）主席Cate Bakos说：投资者需要知道，暂停驱逐执行令不等于租户就可以不付房租。如果房东降了租金或者给出驱逐执行令到期之后，就算租户有经济困难，他们也必须付清房租。

租户应该证明自己的收入损失，找Centrelink寻求补助。

房东应该暂停银行贷款的还款吗？

银行虽然同意让房东暂停最长六个月的贷款还款，但是RateCity研究主管Sally Tindall表示，房东需要了解暂停还款的长期影响，并思考如何最大程度地减少损失。

在这次疫情中，如果你不得不停止还贷，最好能做一个计划，小心这段时间不断累积的成本，尽快恢复贷款的还款，回归到正常的节奏。

暂停还贷应该是投资者最后的选择。

您其实可以和您的银行谈谈，看看还有没有其他选择，包括在有限的时间内降低贷款利率或减少还款。

暂停六个月贷款还款会导致更大金额的还款，因为利息费用已计入贷款金额中。

CBA最近宣布，暂停贷款还款的这六个月期间是不会再收复利的。但是其他银行还没有宣布会这么做。

房东该如何与租户沟通呢？

Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说，房东需要站在对方的立场进行讨论。

“你可以说：’我们现在是同一根绳上的蚂蚱。我有抵押贷款需要还，也需要钱生活下去。你们可以讨论一下现在的问题所在，看看是否可以提供帮助。”

“你可以和双方的会计师一起开个电话会议，这也表明您正在努力帮助他们度过难关，而不仅仅是不闻不问直接拒绝。”

他说：“有些企业并不会受到COVID-19的影响，但仍会要求折扣。如果您认为房客只是在利用这次疫情来讲价，您应该礼貌地拒绝。”

“我个人拥有一家小型超市，超市租户要求我免三个月的租金。我礼貌地拒绝了，因为这段时间其他超市生意都很好，他们的收入怎么可能下降。然后我建议租客应该看看政府向小企业提供的补助，有哪些适合他可以去申请。这样租客就不会再继续追问降租的事情了。”

房东和房客之间该如何协商租金减免？

JobSeeker的补助（以前称为Newstart）在接下来的六个月中将每两周额外支付$550。（财富笔记将会详细解释JobSeeker补助，关注公众号，第一时间获得第一手财务信息！）

布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示，在立法颁布之前，住宅房东和物业管理人员必须继续遵循关于不交租金的正常程序，通过提供通知来补救拖欠租金的违反租赁协议的行为。这将确保业主能够获得保险公司赔款。一旦业主同意优惠租金，保险公司将不会管了。

对于商业房东，他说，这主要取决于租户的生意好坏了。

如果他们的收入下降了而且提供足够的证明，比如因为政府禁令而关闭的健身房，只要你认为疫情过后他们的生意会稳定恢复，那么可以某种形式的减免他们的租金。

他建议业主可以给予租客租金减免，来换取更长的租约期限。

让一个因为禁令关门三个月的企业付租金，其实挺不合理。业主可以暂停支付租金三个月，并让他们选择签署更长的租约-至少延长三到五年，租户以后仍然需要支付延期租金。

这将增强您的长期收入保障，更重要的是，您的租户将继续经营。

业主需要租客提供什么材料？

布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano说除非政府有明确的政策，否则房东应该要求租客提供工资单或者解雇信来确认中止工作。

澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说，房东可以要求租户提供证据，证明他们确实收到疫情的影响去Centrelink申请了失业补助。

Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说，对于商业租户，房东可以要求查看财务报表，证实收入确实有明显减少。商业租赁是因行业而异，因此业主可以根据常识来确定企业是否确实因疫情而遭受损失。

房东需要问租客的问题

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter建议房东应该向租户询问一些问题，这样能更好的帮助他们决定是不是要减免租金。

您是否打算恢复工作后分期偿还未付的租金？
当您在找足以支付租金的工作，找到工作后是否愿意通知房东？
您是否还有其他财产或股票之类的资产可以用来支付部分租金？
您以什么形式寻求政府的补助？

如果房东拒绝提供租金减免怎么办？

有关六个月租客驱逐禁令将如何操作以及房东将如何获得支持或赔偿，政府尚未宣布任何细节。同时，政府鼓励房东和物业经理与面临收入或工作损失的租户合作。

这意味着房东此时没有义务提供任何租金减免或延期。布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前，并没有阻止房东遵循标准的房租拖欠程序的政策。

澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说，要确保所有关于租赁违约的通知，例如租金拖欠，在法律的范围内都应得到处理。

业主直接与房客接触时会遇到麻烦，他始终建议应该交给经验丰富的物业租赁管理经理。

此时更重要的是，房东需要确保在发出通知丶提出要求丶或者通知期限的问题，完全遵守法律条款。

哪些税收优惠能帮助房东？

政府正在考虑采取一系列税收减免措施，包括土地税（land tax）和负扣税（negative gearing），但具体细节尚未公布。

财富笔记会计认为，这没有太多优惠空间。土地税，除了极大型的购物中心可能会涉及到，大部分的商铺本来也不需要交。负扣税，房主没收到房租，这个财年注定要亏损，本来也不用交税，负扣税是否有优惠也没有任何意义。

业主保险会为因COVID-19造成的租金损失赔偿吗？

根据保单，房东保险（landlord insurance）可以承保租金损失或租金违约。但是您需要与您的保险公司核实。

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter说：“目前我们看到许多保险条款都规定只有在租户被法庭驱逐或终止后，或者他们离开时没有通知，并且在撤离后没有警告的情况下拖欠付款，业主才可以索赔。”

“但是，现在的问题是，假设投保时默认的租金收入没有变，如果因为疫情拖欠房租的租户不能被驱逐，那么这种情况不符合保险条款中的租金违约规定。

房东需要马上和保险经纪人或者保险公司确认，这种情况保险是否能得到赔偿。”

押金（Bond）是否提供任何担保？

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示，住宅业主只能从押金中获得四周的租金，不足以支付持续的租金欠款。

他说：“如果业主在租赁期间损坏了他们的租赁财产，他们通常会使用押金。房东购买保险是为了防止拖欠租金。”

对于商业地产，Rethink的O’Neill表示，房东有更大的安全性，因为租户通常会根据租约支付三至六个月的租金作金额为押金。他通常要求租户每年交等同于一个月租金金额的押金。这是为了赔偿我任何潜在的租金损失或财产损失。

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

暴风雨前的平静？澳洲房价可能下挫30%

一位房地产分析师警告说，如果针对新冠病毒的限制措施延长至少六个月，那么最糟糕的情况是房价可能下跌30%。

SQM研究公司（ SQM research）的创始人路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）告诉澳大利亚广播公司ABC的《商业》（The Business ）节目，无论何时取消限制令，房价都会下跌，但这个时间表将对房价下跌的程度产生重大影响。

克里斯托弗表示，如果新冠病毒COVID-19病例继续下降，限制措施在5月份逐步取消，“V型”复苏仍有可能发生，也就是住宅价格在6月份下降，但在9月或12月份开始回暖。

然而，如果第二波病毒出现，限制令获得延长，他预计房价将“大幅下跌”。

他说：“我所说的大幅下降，是指在12个月内下挫30%，其中大部分下挫发生在悉尼和墨尔本”。

“我们并不是说这种情况肯定会发生。这更像是一个警告。如果我们在整六个月内看到这些限制措施保持在目前水平上的话，这种情况就会发生。”

移民人数下降冲击悉尼、墨尔本市场

克里斯托弗表示，悉尼和墨尔本将首当其冲地受到经济低迷的影响，因为这两座城市的房地产市场价格在澳大利亚被高估得最严重，而且比其他任何首府城市都更依赖于净海外移民。

澳大利亚联邦银行的经济学家也预测，悉尼和墨尔本的房地产市场将会受到最严重的打击，因为它们依赖于人口增长和这两地的经济特性。

“新州和维州的经济对受影响最严重的行业的依赖更高，而对一些隔离程度更高的行业（如矿业和农业）的依赖则更小，”联邦银行高级经济学家加雷思·艾尔德（Gareth Aird）说。

在最近的一份分析报告中，联邦银行估计未来6个月，各首府城市的房价将下跌10%（年跌幅为20%），其他经济学家也有类似的预测。

房地产拍卖成交率大幅下降，这是房价下跌的主要指标。（图：ABC News/Stephanie Chalmers）

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然而，艾尔德先生指出，考虑到限制令的时间长度是个未知数，现在就下预测还“非常具有挑战性”。

不管哪种情况发生，路易斯·克里斯托弗说，全国几个最大的首府城市的租房市场将会受到重创。

“我们将看到出租房空置大幅上升，租金下降，”他说。

SQM 研究公司的每周租金数据显示，悉尼和墨尔本的租金分别下降了5%和2%。

克里斯托弗说，每年新住宅的兴建紧跟年度人口增长，净移民人数的下降，以及短期度假出租房转入住房市场，这将会出现约10万套剩余出租房。

“这应该意味着全国出租房空置率会翻一番，这对租户来说是件好事，但对房东来说就不那么好了。”

艾尔德预计，租金下降将导致房价下跌，但他同时也指出，当前各州层面上的政策变化，即在新冠危机期间，因拖欠租金而导致的逐客令将被强行延迟，对一些计划在未来六个月出租投资房的准房东带来了“重大威慑”。

还贷暂缓期结束，“真正的考验”就会到来

核心逻辑（CoreLogic）公司的伊丽莎·欧文（Eliza Owen）说，随着失业、停薪留职及随后收入下降的加剧，以及澳联储行长对20世纪30年代以来最严重的经济收缩发出了警告，房价尚未下跌“似乎很难让人理解”。

“经济的这种极端收缩可能会加剧澳大利亚高额房屋贷款债务的结构性风险，”CoreLogic澳大利亚研究部主管欧文表示。

“2019年12月，买房贷款债务收入比反弹至142.1%创纪录的高点。”

迄今为止，房价下跌尚未成为现实，但增长已经放缓。据CoreLogic的每日房地产价值指数显示，过去四周民用住宅房价的变化为+0.4%。

然而，路易斯·克里斯托弗表示，领先指数指向了即将下降走势。

“过去几周，房地产拍卖成交率直线下降。年初时，这一比例平均在65%至75%之间，”他说。

上周末，各首府城市的房地产拍卖成交率降至30.2%，为CoreLogic记录中的最低水平。

欧文预计，各大银行提供的按揭还款暂缓期将推迟房价下跌的开始，因为上市出售的房地产数量非常少。

在截至4月19日的四周时间里，CoreLogic发现，与一年前相比，新上市房地产数量下挫了28.7%，而房屋总上市量下降了23.8%。

房地产出售已经崩溃，CoreLogic表示，除非迫不得已，否则人们不会将房地产拿出来出售。（图：CoreLogic）

“在当前的大环境下，只有那些必须出售房地产的人才会把房产挂牌出售，因为偿还买房抵押贷款已经不再是负担得起的了。但由于抵押贷款还款中断，处于这种情况下的人数则降到了最低，”她说。

“一旦房地产抵押贷款暂缓期结束，‘真正的考验’就会到来。”

“如果经济在6个月内没有好转，金融监管机构、澳联储和银行业可能会持续延长买房抵押贷款偿还的暂缓期。”

路易斯·克里斯托弗同意，如果经济衰退持续下去，买房抵押贷款减免可能会延长。

“我认为各银行希望避免大规模回购发生……我们认为，在这场危机中，除非我们看到持续12至24个月的大规模经济衰退，否则我们不太可能看到许多强制出售房地产现象。[如果经济衰退持续长时间]，各银行可能不得不转向回购房地产，”他说。

关于居外IQI

居外IQI是一家控股公司，拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售澳洲房源，或致电400-041-7515谘询澳洲移民、留学或房产投资的机会。你还可以联系IQI Global在各地的经纪人，解答问题和预约看房。

来源：ABC中文
责编：Zoe Chan

既能赚钱又能省钱，尽在悉尼六星级社区｜居外精选

最近国内有部关于房子的电视剧《安家》火了。在片中，针对上海这个城市的特点，演员们定制了一个现代、便捷、温馨的家庭式公寓，这个公寓开启了新的居住体验。剧中团队进行着专业的设计、管理、服务，让每一个入住进公寓的人都感受到家的温暖。节能、环保、新颖，这样拥有不一样生活体验的公寓，其实在现实中也存在着。

Meriton出品，必属精品

专业人做专业事，今天给大家推荐的房产叫做Eminence，来自澳大利亚最大的房产开发商Meriton。Meriton专注于品质公寓开发已有57年之久，已在悉尼、布里斯班及黄金海岸建成超过7.5万套品质公寓，更是拥有众多难有来者的记录：

Meriton保持了100%项目完工率
Meriton项目发售前均获得DA，购房者完全避免设计变动风险
Meriton公寓配备进行公寓及公共设施日常维护的专职物业经理

好的开发者，必定带来好的项目。

Eminence，Zetland黄金地的佼佼者

我们知道，地产投资三要素：地段、地段、还是地段！一个好的地段，势必为房产投资带来非常积极的影响。

位于Zetland的Eminence，步行7分钟就能走到Green Square火车站，开车11分钟到悉尼CBD以及Surry Hills，周边没有其他高层楼盘，可以享受无阻视线。楼盘一街之隔就是正在建的古雅玛公园水上运动娱乐中心，要知道，这里是自2000年奥运会以来修建的规模最大的游泳馆。

生活配套在这里也是十分齐全。周围的5个商铺将让住户业主享有全新商圈体验，社区内还将配有幼教中心、近2千平米景观花园以及5星级业主私享设施。

星级公园，节能社区

似乎在每个国家，公寓的电费一直都是居高不下，在澳洲也是如此。不过选择Emnience，电费将不再是您的困扰。

Eminence将突破性地使用热交换技术，在不使用空调的情况下就能为房间室内制冷或取暖，电费消耗的降低将会实际体现在电费账单上——这个楼盘的业主每年电费就能省下400-700美元。成为这里的业主，不仅能靠租金赚钱，公寓自身就可以省下来一大笔电费，这样的房产实在是难得。

由于节能表现突出，这里将成为政府评定的6星级“Green Star”节能社区，在未来10年内得到悉尼市政府甚至会拨款5.4亿澳元给到这里，长远来看城市升级计划价值高达13亿澳元。这也意味着Eminence社区具有极高的升值价值。

风格多样，按需选房

在Zetland无与伦比的开发建造记录让Meriton对当地客户的需求了如指掌，因此Meriton提供了多种形式的物业给到不同需求的业主。

高层物业享有无阻的悉尼CBD风光以及Botany Bay海景，其中顶层大平层将带来Zetland前所未有的最顶级居住体验，每套平层皆采用了顶级用料、超大户型以及屋顶花园；

底层物业则有临街入口，虽为公寓却享有联排别墅一般的居住体验；

不同户型需求的业主选择方式也各有不同：

1房室内51-65平米；
1房带多功能室53-69平米；
2房室内71-101平米；
3 房室内96-136平米；
4房室内155-178平米。

我们来看看Eminence公寓具体的情况：这里拥有悉尼少有的带窗厨房，搭配开放式户型让室内采光更佳，且拥有更好的空气流通，全套进口Miele电器更是提升厨房的使用体验。

周边更有接近2千平米花园、Childcare、带桑拿的恒温泳池、健身房、专职物业经理、安保系统等顶尖设置。该有的现代生活一应俱全。

购房者们可以选择享有悉尼CBD景观的高层公寓，或是低密度的雅静住宅，更有堪称Zetland最奢华的大平层，无论是哪一种需求的购房者，生活需求都能够在Eminence得到满足。

2020年1月至今，Meriton已售出超过200套公寓，这么多人的选择也说明来了Meriton公寓的品质保障。另外，首次购房者印花税减免和现金补助等优惠，也是当下下手悉尼房源的好时机。目前，Eminence虚拟看房体验开启预约，点击：https://www.juwai.com/53212259.htm，便可和Eminence来一个亲密接触，你还等什么？

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

疫情全球大爆发，哪国房市能最快企稳反弹？

全球股市可能已经崩盘，但分析师和中介公司对房地产行业仍然非常乐观——认为这只是投资者度过动荡时期的必经门槛。

房地产专家是一个有韧性的群体。即使是在最坏的情况下也能积极应对，这是大多数成功的经纪人所拥有的技能。那么，他们如何看待新冠状病毒对房地产市场的影响？

澳洲McGrath地产代理公司的创始人兼执行董事约翰-麦格斯（John McGrath）巧妙地将危机期间房地产与金融市场的表现进行比较。

他指出，虽然全球股市跳水，但房地产价值却（相对）保持稳定。“这是因为房地产并不是那么容易交易，因此，当如全球金融危机或新冠肺炎这样的‘黑天鹅’事件出现时，不会有同样的戏剧性反应，扰乱我们的生活，”麦格斯在博客上写道。

他承认，这最终可能会对房地产产生某种影响，尤其是如果病毒导致大规模的工作岗位流失，但“市场上还没有出现恐慌情绪”。

麦格斯接着说，正是“夜能安枕”的因素让房地产如此吸引人。“房产是一种稳定、长期的投资，比起所有其他考虑因素，它更需要时间，才能让房产增值。它是乌龟在赛跑，”他写道。

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根据新加坡城市重建局的数据显示，新加坡的新房销售似乎抵挡住了冠状病毒的阴霾，2月份的新房销售量比一年前猛增了114%以上，而当地的中介公司也同样表现出了乐观情绪。

Edmund Tie的研究和咨询高级总监Alice Tan指出，新加坡新的私人住宅去年比转售单位溢价约40%，预计这种情况将持续下去。

“随着充足的新供应量流入市场，以及在低利率的情况下，2020年的需求将保持稳定，预计一手房市场和转售非土地市场的价格差将保持在40%至45%。”她说。“因此，2020年很有可能超越上一年。”

莱坊新加坡研究部主管李乃佳博士认为，销售量的回升表明，一些买家在购买时考虑到了财富保值的因素。“此外，新楼盘的推出也引发了额外的兴趣，”他补充说。

居外网有大量伦敦豪宅在售，欢迎了解

在房屋销售大幅下滑的英国，第一太平戴维斯认为，英国的房屋销售量可能会出现大幅下滑，但时间很短。该公司表示，未来三个月内，交易水平可能受到的影响最大，但指出，在中国，在流动限制后的三周内，房产交易量或约为零，但在两个月内已恢复到四年平均水平的50%。

第一太平戴维斯表示，交易活动受到抑制可能导致潜在需求的积累，并指出“长期在家工作的经历将促使许多家庭搬家”。

第一太平戴维斯还指出，在大选后更高的政治确定性支撑下，英国的房屋销售活动在2020年的前两个月相对强劲。“随后任何活动的下降，都应该在这种强劲的开局背景下进行解读，”该公司表示。

购房者可能无法亲自看房，但这并没有阻止他们找房。据居外IQI执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）称，2月份居外房产门户网站的活跃度超过了6个月的平均水平。

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在当月搜索量排名前五位的地方中，希腊的房屋搜索量飙升了57.1%，德国的搜索量上升了32.7%，越南的搜索量上升了31.6%。美国（+9.1%）和英国（+6.8%）的兴趣较少。

而一些买家则不顾一切地进行着交易。“例如，我们的团队正在与一位上海的买家合作，她在澳洲珀斯买了一套75万澳元的公寓——房子没看也照样买。她通过电子邮件签了合同。”奇米尔说。

“买家的积极性还是很强的，只是旅行上的实际限制让他们望而却步。”相关文章：【澳洲旅行禁令让中国买家更疯狂】

他认为，当疫情相关限制放松后，驱动中国跨境房产需求的积极因素仍将存在。“因此，交易将恢复到疫情前的水平，随着延期交易的完成，可能会出现暂时性的激增。”奇米尔预期。

从国际买家的角度来看，莱坊律师事务所的凯特-埃弗里特-艾伦（Kate Everett-Allen）对此表示认同。

“虽然全球对新冠疫情的不同反应意味着我们应该谨慎地进行严格的比较，但亚洲的经验表明，一旦新的感染人数下降，活动就会相对迅速地上升——尽管从很低的水平，”她说。

尽管房东们肯定为病毒对零售业租户的影响而深受打击，但高纬环球最近对投资者进行的一项调查显示，人们对商业地产的信心仍然很强。

根据这项专门询问中国大陆商业地产的调查，超过60%的受访者认为，在新冠疫情结束后的6个月内，投资活动会反弹，99%的受访者表示愿意继续在中国投资。

投资者对一线城市的投资热情较高，100%的外资机构受访者表示，他们在未来12个月内计划在上海投资。

不过，总体而言，高纬环球亚太区研究部主管詹姆斯-谢菲尔德（James Shepherd）指出，外资投资者的信心似乎不如本地投资者。

“调查结果显示，国内投资者在项目执行方面比国外投资者更积极主动，更愿意在2020年增加投资预算。”他说。“受新冠疫情爆发的影响，大部分外资企业的项目进度明显放缓，这给内资企业提供了加快收购步伐的机会。”

谢菲尔德补充说，对于总部位于亚洲的投资者来说，中国是他们在亚太地区投资组合配置中的重要组成部分。“我们预计，当疫情形势逐渐明朗化后，市场将出现一系列的投资机会，下半年交易量可能会出现反弹。”他说。

珀斯的伊丽莎白码头（Elizabeth Quay）全景，北望向市中心中央商务区。图：Handout

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来源：南华早报
编译：Zoe Chan

全球最安全国家/地区竟是它！榜首藏在疫情重灾区旁边

2019新型冠状病毒爆发，由於疫情快速扩散，全球各地也都陆续传出确诊案例。近日Deep Knowledge Group网站也公布了“全球疫情最安全的国家/地区”榜单，但没想到第一名却让不少人相当震惊，直呼“不可思议”。

根据Deep Knowledge Group网站报导，其于4月12日公布了一份“全球疫情最安全的国家/地区”的榜单，其中一至五名次序分别为：以色列丶德国丶韩国丶澳洲及中国。

其中，以色列作为最安全的国家，虽名列亚洲确诊数第5位，但在9404名确诊病患中，仅有73名死亡案例，相当於近0.8%的超低死亡率。另外，以犹太教为主的以色列，也针对宗教仪式和典礼也祭出严格规范，并透过锁定患者手机位置制作“追踪地图”，一旦民众的活动范围与确诊病患重叠，就会由手机App跳出警示通知，防疫措施相当新颖。

居外推荐以色列特拉维夫（Tel Aviv）赫兹利亚（Herzliya）的14栋豪华别墅。顶级位置——距离海滩200米；顶级设计——由建筑师大师Orly Shrem设计。3卧3卫房价约¥2,573万。点击图片查看项目详情

值得一提的是，该网站也一并公布“全球疫情安全高风险国家/地区”名单，一至五名分别为：意大利丶美国丶英国丶西班牙及法国，其中美国近期疫情狂烧，确诊数一直不断攀升，而意大利则是传出医疗崩溃的消息，引起当地人民恐慌。

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来源：MSN新闻
责编：Zoe Chan

交易量暴跌，收入骤降，全球房地产经纪人如何面对疫情引发“黑天鹅”？

宵禁、禁足、禁止聚会、商店关门、办公楼无人、工厂停业，受新冠病毒肺炎疫情影响，过去的一个月，全球多数经济体的经济活动都处于停滞或半停滞状态：短期工增加、失业率大涨，经济衰退风险剧增。

在这种情况下，多国的房屋租赁和买卖市场也遭遇了“冰川期”，买家大多会选择持谨慎观望。据评级机构标准普尔估计，全年房地产行业的总销售额将下降15％至20％。疫情引发的交易量大跌，不一定会引起房价大跌，但却会直接导致房地产经纪人收入的下滑。

亚洲房产科技集团居外IQI最新发布的《全球房产经纪人疫情影响调查》报告（下称：报告）显示：全球大多数经纪人预期今年收入将受到负面影响，买家群体的活跃度普遍下降，疫情对房地产市场的影响将会至少持续三个月，但也有不少经纪人认为，对于刚需而言，现在反而是一个很好的入场机会。

居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，如果经济学家们的预测是正确的话，疫情对于经济的影响虽然剧烈，却会是短暂的。他补充道，事实上，在中国的疫情得到控制之后，买家对海外房地产的兴趣再度重燃，“以3月份为例，买家对美国住宅房产的询盘量环比2月份增加了9个百分点，对澳大利亚、泰国、加拿大则分别增加了15、24和62个百分点。数据显示，需求正在回归。”

交易量下降令经纪人担忧收入减少

报告问卷调查了来自全球60多个国家，近千名的房地产经纪人，82%的受访经纪人均表示，新冠病毒的流行将降低他们在2020年的预期收入，其中超过半数认为今年的收入会“大幅降低”。

报告显示，经纪人对收入下降的担忧程度与当地疫情的轻重存在一定相关性。比如，从整体上看，欧美地区的经纪人对于自己收入下降的预期要远高于来自疫情相对较轻的东南亚地区的经纪人。

英国世嘉置业SJW Property的创办人、《英国置业三部曲》的作者Sally Wang对第一财经记者表示，最近伦敦的疫情发展让人觉得英国可能会步意大利的后尘。她称：“因为今年公司增加了人手，所以在疫情大暴发前，业务比去年同期有所增加，但3月中旬伦敦封城之后，业务明显受到了影响，4月份预计也难有起色。”

Sally Wang表示，目前售房业务已经暂停，但租赁业务仍在进行，“毕竟我们要对把房子委托给我们的业主负责”，但因为疫情关系，无法带客户直接看房，而是通过照片或视频的方式发送给有兴趣的租客。

IQI澳大利亚佩斯分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示，毫无疑问，疫情放慢了市场正常的节奏，买卖双方都搁置了决策，“与去年第一季度相比，今年同期的营业额下降了35%。由于旅行限制，有两笔交易因买家无法前往使馆核实文件并签名而被迫延迟。”尽管如此，她表示，由于当前澳元汇率十分划算，仍有不少买家通过网络进行了咨询。

当然，也有一些经纪人认为，疫情对其影响较为有限，比如德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨就对第一财经记者表示，疫情期间德国与房产交易相关的部门工作正常，只是大部分工地暂时关闭。他提到，自己这段时间主要服务的是来自中国的刚需客户，中国人面对病毒时的自我保护意识特别强，都会主动戴口罩并与他人保持距离，因此在看房和交易上并没有遇到太多困难。

采取哪些措施减轻疫情影响？

报告显示，对于疫情可能的持续时间，62%的受访经纪人都认为至少将持续三个月，只有10%的经纪人认为影响将限于两个月或更短。经纪人们普遍认为，疫情对当地买家的影响较小，受到影响的主要是来自海外买家的交易量。为了减少疫情影响，激活市场以保证资金流动性，不少投资热门国家的开发商都祭出了打折营销的手段。

IQI国际业务负责人Mandy Chen对第一财经记者表示，最近东南亚多家开发商都推出了折扣优惠吸引买家，比如在泰国曼谷、柬埔寨金边这些城市都有因疫情而打折的项目在售，除了价格折扣之外，还提供免物业费、免维修基金、免汇款手续费等优惠选项。

Mandy Chen还提到，由于现在大家都在家里闭门不出，对房产有兴趣的买家反而有更多时间在网上查看房源信息，因此在线的咨询服务工作反而更多了。此外，通过网络视频会议软件与买家进行沟通也成了常态。Mandy Chen称：“我们通过视频软件给买家介绍房源，这与线下介绍的体验并没有太大差别，尤其是对当地环境比较熟悉的客户而言”。

墨尔本销售代理Kay & Burton的Jamie Mi在居外直播活动上展示其房源

奇米尔也表示，目前海外房产买家对东南亚地区的咨询活跃度很高。比如，3月28日时，居外网曾做过一次海外房产项目直播展示，在线观看直播的人数接近十万，而这可能与疫情导致近来东南亚国家货币对美元汇率普遍大幅下滑有关。深入了解：【居外网海外房产线上讲座浏览量超过9.3万人次】

Lily Chong也对第一财经记者表示，疫情之下，直接和客户面对面交谈并在线下展示房源受到了大幅限制。因此，她所在的公司为经纪人提供了在线培训和讲座，教他们使用视频、数字化等在线的方式展示房源以及和客户线上沟通的技巧。另外，Lily Chong还提到，有在专门花时间研究各国政府推出的刺激计划和援助信息，并与客户共享其中的重要信息，以期可以互惠互利。

经纪人认为现在适合买房，但对卖房意见不一

报告的调查结果显示，全球经纪人对于疫情期间是否适合卖房存在分歧，约有39%的经纪人认为时机合适，不过也有同样比例的经纪人持反对意见。由于当前买家多持观望态度，需求被暂时压制，卖家想要脱手房产可能不得不降价或提供其他激励交易的手段。

与卖房的情况不同，大多数经纪人（68%）都认为现在是买房的好时机，认为不好的仅有9%。

比如孙杨就对第一财经记者表示，对于刚需客户而言，现在是一个很好的买房机会，德国大城市房产供不应求的情况并未发生根本的转变，市场需求只是受到疫情的暂时抑制，只要经济没有陷入长期的衰退，需求很快就会反弹。

奇米尔也认为，根据大多数观察家预计，第二季度全球经济将出现严重的收缩，但第三季度将迎来迅速反弹，重新上升的市场和经济将给房地产投资者提供更多的购买理由。”

房地产咨询管理公司仲量联行（JLL）研究部门副总监惠顿（Nick Whitten）认为，自从英国政府宣布未来几个月暂停所有抵押贷款的还款以来，房产持有者没有太大理由要在此时卖房，而一旦疫情的冲击结束，由于供应不足，房产的价格将会快速上涨，就像2009年金融危机之后的那样。惠顿预计下半年市场就将完全复苏，并维持其对今年英国房价上涨1%的预期。

报告显示，对于市场的长期前景，大多数经纪人都保持着信心，当前个别地区的打折销售也只是暂时现象，预计疫情危机过后，价格和交易量都会快速反弹。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

悉尼华人地产鄙视链

有人的地方就有江湖，有人的地方就有鄙视链。

读者朋友这是你们一直要求，但我一直没写的文章。不是我不想写，而是我不敢写。不懂我说什么的朋友请看这篇文章的姐妹篇《悉尼华人鄙视链–20年的更替和轮换》。

上一篇《悉尼华人鄙视链–20年的更替和轮换》意外备受好评，但引起很多争议，有人说你写这种文章就是挑拨华人族群内部关系，是不是想叫谁鄙视谁关于这一点，我在这里公开说，我的文章过去，现在和以后都会是这种“政治不正确”的文章，因为政治不正确不代表真的”不正确“。

地产鄙视链到底是你鄙视我，我鄙视你？还是哪个区鄙视哪个区呢？是过户律师鄙视卖二手房的，卖二手房鄙视卖楼花的呢？还是东区看不起下北，下北看不起上北，上北看不起2E（ Eastwood & Epping）呢？

如果以上面的信息作为话题，那就落入俗套。鄙视链的背后是不可逆转的趋势，是社会大众骨子里的认知，鄙视链其实是发财链。且听我娓娓道来，我来慢慢和你讲清楚。

首先悉尼从2000年初,一直延续到今天的是

“住Parrmatta河以北对住Parrmatta河以南的鄙视“

虽然上东区也在河的南边，但我们今天所说的范围不包括上东，下北和内西。除了这个范围，外面的世界全部都是我们老百姓的世界，是中产的世界，这个才是我们讨论的范围。

以前有人问我，我住在Hurstville 被人鄙视，难道这里很low吗？

是的，没错。我说的不止是你，而你们南边全部都很low。

这不是我说的，是数据说的。

让我先来问你三组问题

问题一

A区没有火车站，没有商业街，也不接近任何主干道，区内还有一部分国家保障房

B 区有火车站，商场，医院，繁华的商业街和直达市区的快车

在价格差不多的情况下，请问A和B你选谁。

傻子才会有选A对不，记住你的答案，我们接着往下看。

问题二

C区离市区20公里，但树林茂密，很多房子还有火灾隐患，但商场，火车站都有，学校也不错。搭乘火车去市区大约30分钟。

D 区离市区14公里，没有大型商场，但商业街丰富，基本生活需求可以被满足，开车10分钟到海滩，20分钟到机场，医院，学校应有尽有。搭乘火车去市区大约20分钟。

同样价格，请问你买哪？

问题三

E区最大优点公校排名不错，有商场，有直通市区的BUS大约35分钟左右到。E区离市区31公里

F区离市区24公里左右，火车商场样样有，而且开车不超过10分钟可以到海滩和公园。公立学校一般，但也不差，私校学校资源也很丰富。

请问你想去哪？

题目分析

A是 Dundas Valley

B是 Lidcome

两者目前中介价位，

Dundas Valley 111万

Lidcome93万

C是 Hornsby

D是 Kogarah

两者目前中介位接近一样，都是110万

E是 Baulkham Hill

F是 Miranda

两者又是都一样，都是110万。

你们想看一下2003年的中价位数据吗？

Dundas Valley中价位46万‘，

Lidcome39万5

Hornsby 52万，

Kogarah 64万

Baulkaham Hill 50万7，

Miranda 58万7

我多送你一组

Carlingford 2003年60万5千，现在中价位130万. Sylvania（豪宅海景区） 2003年72万5，目前中价位110万。

篇幅的原因不能列举太多，但我看到的是北区一直在超越南区

有人会说学校，学校是原因，但我相信学校没有那么大魅力改变南北的格局。真实的原因你只会在我这里看到，而不是任何其它地方知道。

这是战争带来的人种变化。

1975年世界上有两场战争在进行着，准确说是内战，一个是越南内战，另一个黎巴嫩内战，这期间有大片难民涌入澳洲。以下两张图是悉尼黎巴嫩人和越南人的聚集图，绿色颜越深代表越密集。

地图上可以看出他们都在河的南边，基本集中在一个位置。人无高低贵贱，全看生长环境，但第一代移民的孩子，要不很出色，要不就很容易成为罪犯。他们来自一个完全不同的文化背景，一旦父母文化层次低，就很容易产生身份认同危机，难以融入主流社会。感觉到自己被排斥，然后就组成各种小团体。

他们的孩子在2000年初的时候都成了青壮年，精力最旺盛的时刻。而2000年初是悉尼警力最匮乏的时刻，2004年Redfern土著骚乱，2005年 Crounalla骚乱，和这个原因密不可分。墨尔本的朋友读起当年的新闻，结合现在发生在他们身上的情况会很有亲切感。

2000年初老移民的印象一般是，涉及到枪击的都和中东帮派有关，涉及到毒品的就是越南帮派。

如果你认为我是种族主义者，那我告诉你，最大的种族主义者是澳洲警察，他们把罪犯按照种族来划分，比如说他们就曾经成立了一个”中东有组织犯罪调查组”（Middle Eastern Organised Crime Squad），专门调查中东罪犯。2017年才和帮派犯罪调查组合，并一起办案。

我再附赠一张岛国人分布图

岛国人也以南边也是居多，我在campsie居住时，经常听说过岛国人抢劫的事。

什么主导了悉尼过去十几年的房地产主轴?说不好听的是鄙视链，说好听点是去城市化，使中产纷纷远离市区附近可负担性高的内中环，搬去城乡结合部。悉尼市政府沿着Epping往西一路建设直达Kellyville，Rouse Hill。Kellyville这种鸟不拉屎的地方也有人愿意付一百万，着实要感谢南边的治安给人留下的印象。否则这种地方明显看出来就是高估了。

不过根据周围邻居和朋友交流，最近这几年贼也看到了这个趋势，也开始频繁光顾北边盗窃。任何职业都要顺从趋势。

南边底子好，人家基础设施和交通是先天的好，先天的棒，所以我一直鼓励，南开发，北投资。

住House的鄙视住公寓的

奔驰贵还是Toyota贵？那要看具体情况了，如果奔驰跑了30万公里，还是旧款车，而Toyota是全新的SUV，还升级了，那Toyota就贵。

我记得有一次同学会，大家很久没碰面，寒暄许久中难免会问到你住哪个区。我记得有一对同学，其中一个问对方你住哪，对方答我住在Gordon。问的人流露出羡慕之色，人家紧接着问那你买的House还是公寓，对方答公寓。问问题的人露出一脸轻松之色，因为他住的是House，虽然House在Toongabbie。

住House的人觉得，除了上东，下北内西和宇宙中心Chatswood，我们不管什么House，只要随便一卖，我们想买哪的公寓都可以。当然这也不能说完全不正确。

思潮背后其实是因为公寓的脸基本被接二连三的发生的事丢尽了。就像三鹿奶粉事件永远改变了大众对国产奶粉的看法，Opal tower事件也永远改变了大家对公寓的看法，对公寓生活方式在澳洲的推广，往后开倒车至少退步了10年。

对中产阶级来说，最重要的就是安全感，安全感来自对未来不可知风险的判断，这个判断被打破了，人们就忧心忡忡，不知道未来还有哪样的风险。原来Trust account的钱还是可以动的，原来council验证过后，建筑还是会出问题，原来不按图纸造房子，没什么法律惩罚，信任没了就什么都没了。

2019年开始的反弹，公寓和House完全没有互动，House一飞冲天，纷纷挂上Auction字样，公寓躺在那里写着Private Treaty，双方已经不在一个起跑线上了。关于公寓的负面新闻2014年就有很多暴露出来，只是市场太热而忽略，很多老外几十年前就看过这些事情，对他们来说不过是电影重新循环播放一遍，所以买高密度的都是新移民，吃过一次亏你就加入了老移民的队伍。

朋友2019年做了一亿的房屋贷款，他看到的是85%的首次置业者和投资人还在继续买House。公寓急需名人效应来反转大众认知，这种鄙视链延续下去，公寓会和北美的condo一样，沦为纯投资产品，价值根据租金来计算。

最后的地产鄙视链是华人鄙视华人区

这个世界最歧视华人的其实是华人，最歧视华人区的也是华人。华人对待华人区的态度就像厕所，想方便的时候望眼欲穿，方便完了捂着鼻子巴不得马上离开。刚移民的时候觉得住在华人区好方便，交通发达，买菜便宜，出门没几步就是商场。混熟以后就像对待厕所，用完了以后，巴不得马上离开，Eastwood太low了，Epping公寓盖太多了，Campsie太多干建筑的黑民，Burwood快成中国了， Ashfield老头老太太太多了，Chatswood被没脑子中国人炒高了。

你要情调，你要底蕴，你要风景，还要中国人少点的好学区，少点和你们家孩子的竞争。总之你想静静了，华人区太吵，华人不守规矩，我们这个区华人多了我也要卖房。奇怪的是你远离华人区了，但总想着回国发展。说好了拥抱澳洲价值观，却读不懂悉尼晨锋报的新闻。喜欢民主自由，却看不懂澳洲政治结构和立法体系。

正像有些穷人有钱了急着刷掉自己的发妻，他需要做一些事对我进行宣告，我已经成功了。脱离华人区，也是在宣告我不是新移民，老子现在是地头蛇了。有钱跑上北，没钱跑西北，总之华人区我是不想待了，连投资都不想买在这里。

在澳洲这多年我来告诉你一个事实，华人在我心中就是非常优秀的民族，因为我也是华人，并为此而骄傲。我们聚集在哪个区，哪个区就会出现天翻地覆的变化，不是因为炒房，而是因为我们的消费能力最强，家庭凝聚力最强，所以我们愿意买房。我们选的区一定是学校和交通都很棒的区域。

有的时候真想对澳洲人大声讲，哪个区华人开始多起来，要马上开始介入。大部分时候，华人区才是最值得投资的，看看布里斯本就知道，市区new farm一带的商店半死不活，到了sunnybank的南区就生机勃勃。

华人长期一致看好的区，坏区也会变好区。

结语：

过去澳洲房市的15年就是中产的去城市化，西北借此由农村变为郊区，融入城市的一部分，这三点都有贡献。此文不是叫你买西北，现在已太晚，价格已上去。此文是告诉你要通过观察生活周边生活琐事，抚摸到趋势的脉搏。

有人等待趋势发生，有人让趋势发生，有人好奇趋势到底是如何发生的。

下一个房市15年会更精彩，而一切终究会按照趋势的发展来运作，到时不知你我会在鄙视链的哪一段。

祝愿您看到未来，感谢您的阅读，我是万邦君。

来源：澳洲万邦金融