独立屋

大多伦多地区华人区独立屋均价猛跌万锦跌47万 | 加拿大

根据多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）刚刚发布的数据，今年2月份大多伦多地区房屋销量继续下滑，比去年同期下滑34.9%，各类房屋均价降至$767,818，比去年同期下跌12.4%。

与去年同期相比，所有房屋类型中只有Condo价格上升，同比涨幅为10.1%，独立屋降17.2%，半独立屋和镇屋均价则分别下降8.6%和2.9%。

约克区一年净减$34万降幅最大

如前所述，今年2月份GTA地区除Condo价格上升之外，其它类型房屋的价格均下降，而华人聚居的一些地区房价的跌幅更大，尤其是独立屋和半独立屋。

以独立屋为例，包括密市等三市在内的皮尔区均价为：$915,210，一年之间净减$71,058，跌幅为7.2%；而在有九市的约克区独立屋均价：$1,120,429，一年净减$345,807，跌幅高达23.58%；多伦多市均价为：$1,282,240，一年净减$291,382，也跌了18.51%：

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华人区独立屋均价猛跌万锦跌47万烈市跌40万

如果与2017年2月比较，华人区独立屋价格下滑显著，其中密市按月净跌13万，下降幅度为10.79%；万锦净跌47万8千多，跌幅27.62%；烈治文山则净跌40万8千多，跌幅则为22.98%：

华人区独栋别墅价格按月反弹

尽管与一年前相比，华人区独栋别墅均价猛跌，万锦跌了差不多$48万，烈市跌了近$41万，但与今年1月份相比，华人区独立屋价格出现反弹势头。

在多伦多大区的三大华人区，若与今年1月比较，2月份密市独立屋价格净增$68,260，上升6.68%；万锦净增$32,593，上升2.67%；烈市则净增$47,376，上升3.59%：

来源：加拿大家园

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政府调控降温措施显效温哥华独栋别墅销量大跌40% | 加拿大

据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)刚刚公佈的地产月报，若与去年同期相比，今年2月份大温地区独栋别墅（又称 “独立屋”）销量大跌近40%，淮确讲为39.4%。

大温地产局主席 Jill Oudil对加拿大赫芬顿邮报( HuffPost Canad)表示，大温地区的独栋别墅交易最近一直比较平淡，可以说目前该板块进入买家市场阶段。

Oudil认为大温地区独栋别墅板块交易量大跌至少与三个因素有关，那就是省府新征收的海外买家税、按揭利率提升，以及联邦政府更严格的压力测试。

但这位主席也直言，独栋别墅价格涨得太快、太高也是重要原因。今年2月份大温地区独栋别墅平均价格仍然超过 $160万，过去5年以来已经涨了77%。

但现在独栋别墅的价格涨不上去了，今年2月份的基淮价格与前一个月持平，而过去6个月以来，均价已经下跌0.8%。

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Condo（各护有独立产权的公寓）板块一枝独秀

这位主席还说，大温地区的独立屋价格太高，把买家都推到了Condo市场，令其一枝独秀。

她说2月份Condo市场不仅买卖红火，而且房价还在往上走。不过无论交易量，还是房价，都出现了开始放缓的迹象。就交易量而言，今年2月份比去年同期下滑7.1%，但其幅度比独立屋小很多。

大温房产局REBGV的月报还显示，2月份Condo基淮价格为$682,800，比一年前上涨27.2%，比上一个月则上涨2.6%，足见其涨势已经变缓慢。

新政府的辣招影响几何?

就在上月下旬，BC省NDP新政府公佈上台之后的第一个材政预算案，计画3年内新增$52亿的支出以及$55亿的徵税计画。在徵税项中，新政府不仅将海外买家税税率从15%增至20%，同时将徵税的地域范围扩大，而且把$300万以上房屋超过$300万部分的物业转移税从3%升至5%。此外，新政府还将在今秋推出一个新的税项——一投机税(Speculation Tax)。

以一幢售价$350万的物业为例，其物业转让税为$93,000;若买主是海外买家，则要再交$700,000的税，因为这个税项已从2月21日开始提高至20%。

大温房产局主席Oudil就此评论说，目前不清楚新政策对温哥华乃至大温地区的房市影响如何，但仅就海外买家税税率增至20%这一点而言，应该不会有太大影响。

TD银行在最近一份报告中分析说，NDP新政府的新政策显然对房市有影响，估计会把今年的房价下压5%左右。

延伸阅读

居外网CEO 认为加拿大房市根源问题在于政策而非国际买家

多伦多房市开年受挫 BC 省海外买家附加税升至20%

来源：加拿大家园 iask.ca

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房贷新规已生效 2018年温哥华房市开局不易 | 加拿大

2018年1月1日起，加拿大金融机构监管方OSFI的“压力测试”房贷新政正式生效，要求无保险贷款购房（即首付至少达到20%）的民众需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款。专家认为，该政策在抑制购买力丶降低房市风险之余，可能会进一步推高房产买家对公寓和城市屋的需求量。

新政规定，无保险贷款购房者需证明有能力承付个人所获现行利率上加2%的贷款利率，或加拿大央行的五年期固定利率，二者中以较高利率为准。但与同一贷方更新现有贷款时，无需进行此压力测试。

更严格的房贷新规则旨在保障借贷双方。“更高的利率标准意味着以相同的收入，你将借到更少的钱，”UBC房地产经济学家萨默维尔（Tsomer Somerville）说。以前，只有保险借款人才必须通过“压力测试”。

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1月1日起加拿大房贷新政正式生效，要求无保险贷款购房民众需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款

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新政影响程度不一

温哥华地产经纪克里斯·瑞恩（Chris Ryan）对CBC表示，首次购房的年轻买家是遭受新政冲击最大的购房群体，而独立屋则是受影响最大的房产种类。“那些想买250万的房子的人，现在就要把目标下调到190万左右。所以每个人的（购房能力）都会下降一些。”他说。

加拿大人的债务水平达到了历史最高水平。“虽然这对于借款人，特别是年轻人来说是困难的，但是联邦监管机构希望在危机发生前就注意大局，采取行动，“萨默维尔说。

卖家也将受到冲击

瑞恩还指出，在压力测试新政之下，购房者会倾向于能产生更多租金回报的房产，例如包含地下室套房的独立屋。“那些没有套房或后巷屋的独立屋会变得更难卖一点。”他说。

地产专家还预测，随着房产买家购买力下滑，价格偏低的公寓和联排别墅市场将面临更大的需求量。

加拿大房贷新政正式生效，预计公寓将面临更大的需求量。图为居外网上出售的温哥华1卧1卫全新公寓，带高端装修

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加拿大央行在2017年末指出，城市家庭债务过高和房市过热依然是加国经济面临的最大风险，出台压力测试新规即意在缓解这一风险，但其实际效果仍有待观察。

原文来源：CBC News
责任编译：Zoe Chan

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多伦多风水旺宅：为你带来和谐幸福的私人自然绿洲 | 加拿大

如果将住宅延伸到家的概念，那么它不再只是一个地点、一座房子，它是最自在的私密空间，是另一种享受人生的方式。这座位于加拿大多伦多的独一无二的定制式宏伟住宅，专为具备高雅品味、独需最佳品质且重视独特性和绝对私密性的客户量身打造。

多伦多怡陶碧谷独一无二的定制式宏伟住宅“18A Westmount Park Road” — 多伦多怡陶碧谷独一无二的定制式宏伟住宅“**18A Westmount Park Road**”

怡陶碧谷（Etobicoke）中心的私人自然绿洲

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“18A Westmount Park Road”住宅距离街道220英尺，坐落在一个郁郁葱葱的僻静峡谷中，面积达1.32英亩 — “**18A Westmount Park Road**”住宅距离街道220英尺，坐落在一个郁郁葱葱的僻静峡谷中，面积达1.32英亩

如果需要出行，这里的地理位置也十分便利，可轻松通往主要高速公路（427、401、403、410、407、404、伊利沙伯皇后道），距离多伦多皮尔逊国际机场12分钟，距离多伦多市中心、金融区、多伦多大学18分钟。周边的购物商场、高档餐厅及高级私立学校等公共设施、消费场所亦一应俱全。

风水认证：来自大自然的正能量

风水专家来到这所住宅，对它的环境赞不绝口。窗外的树林、流水，让整个室内空间气运流通，消除任何可能带来停滞的陈旧能量。参天古树与山谷景观，吸引带来强大的土地能量。整个住宅呈稳定的方形结构，没有狭窄的角落吸纳阴性负面能量。景观良好，气息畅通，积极的环境带来吉祥好运的正能量。

如果说风水上唯一一点令人在意的，便是倾斜的地段可能会导致能源下降、流失。但贴心的业主已经通过有效的照明、良好的景观解决了这一问题。朝屋顶线照射的泛光灯提升了家庭能量，防止气流滚落。住宅周围的巨石与碎石设计，创造出更多的稳定性，用以接受吸纳能量。

屋内设计也尽量规避能量流失折损，楼梯并不是朝向门口，而是偏向一旁，入口处一个水晶重新定向能源，避免了任何能源冲突，平衡阴阳能量。开放式概念与不同位置的指定功能区域，使得气流均匀地流过，而不是迅速分散变弱。每个区域都有容气功能。大窗户是家里的眼睛，让气运进入房间，木质地板增添了温暖气息，木纹减缓能量流失。

从风水角度来看，这所住宅在接收自然正能量，循环代谢负能量，积聚良好气运上，达到极好的平衡，在这里安家，无论是事业、家庭，还是子女前程，都会焕发生机，顺风顺水。

主卧室是一件艺术品！窗户朝向美丽山沟，自然采光充足，早上醒来感觉就像退隐到树林深处

与自然共呼吸的摩登之家

得天独厚的自然环境，为这座住宅的设计提供了丰富的创意灵感。设计师弗兰克·劳埃德·赖特（Frank Lloyd Wright）便提出“邀请自然进家”的想法，以此为灵感，进行居家设计。无论是客厅、浴室、健身房、酒吧……大窗户无处不在，窗外处处皆风景，供您阅读四季的画册。

眼中是最原始最本真的自然风光，身体感受的却是最先进最人性化的智能家居生活。16HD摄像头，5个Wi-Fi热点，32个专业级8“天花板扬声器，33个智能开关，意大利顶级卫浴，贝塔祖尼（Bertazoni，意大利顶级电器品牌）燃气灶，美诺（Miele）冰箱，冰柜，葡萄酒冷却器，烤箱，蒸笼……您将激动万分地把这个温馨、舒适、充满吸引力的地方称为梦幻之家。

18A Westmount Park Road“邀请自然进家”——温馨舒适，焕发生机 — **18A Westmount Park Road**“邀请自然进家”——温馨舒适，焕发生机

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（本文内容资料由客户提供）

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11月大多伦多新屋销售放缓独栋住宅狂挫82% | 加拿大

大多伦多区建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)宣布，11月大多伦多地区新屋销售步伐放缓。

该机构建筑业及土地发展协会昨宣布，11月大多伦多地区新屋销售步伐放缓，销量中占比最高为公寓，而独栋单户家庭住宅(single-family homes)销售量明显降低，独栋单户家庭别墅的建设量在11月也同比下降75%，低于过去十年平均建设量（1319栋在建）。

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11月大多伦多新屋销售放缓独立屋联排住宅狂挫82% | 加拿大 — 11月大多伦多地区新屋销售步伐放缓，其中大厦柏文销售强劲的势头放慢，而低栋单一家庭住宅(single-family homes)销售量明显降低

根据BILD市场调查公司Altus Group的统计数据，今年11月大多区新屋销售量为3,473间，其中91%(3,161个单位)为公寓、联排别墅（town house）和跃层公寓(loft units)，与去年同期相比，这类型房产销量下降8%，但依然高于过去10年平均销售量(2,465个单位)28%。

而独栋单户家庭住宅包括独立屋、半独立屋和联排住宅等，销售只占9%(312栋)，比去年同期下降82%。今年以来截至11月底，多伦多大区销售新屋42,992间，其中独栋单户家庭住宅销量为7,455栋，仅总体销售量比重17.3%。

BILD前主席兼首席执行官Bryan Tuckey表示：“独栋单户家庭住宅仍然是购房者的首选，当前销量下降并不是市民不愿购买，而是其价格高昂得难以负担。”

居外网海外房产分析师杨嘉锡认为多伦多这样的走势其实已经被预见到。“这和温哥华加税后走势相似，价格较贵的独户家庭住宅市场遇冷，公寓则成为更多人的选择。进入2018年，加拿大购房者将会面临房贷成本升高与贷款申请难度加大，一部分人的购房预算预计会减少，单一家庭住宅的冷淡预计还要持续一段时间。”

来源：

https://www.thestar.com/business/2017/12/27/new-build-single-family-home-sales-hit-17-year-low.html

http://www.newswire.ca/news-releases/gtas-new-home-market-slows-as-prices-remain-high-in-november-665730463.html

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多伦多房市红火结束2017 公寓同比价格狂涨16.4%！| 加拿大

根据多伦多地产协会最新的报告，在过去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地产交易。这一数字较之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，则下降了13.3%。新上线房源于11月达到14,349套（栋），相比去年11月增长了37.2%。

地产协会主席Syrianos表示， “我们看到，今年秋季，GTA居民的购房需求正在逐步上升，而且还超过了正常的季节性趋势。与当初温哥华所经历的情况类似，安省公平住房计划，和海外买家税所造成的影响正在减弱。更重要的是，即将于明年1月生效的新的抵押贷款规范，也将促使一些家庭加快他们的购房决定。”

根据地产局的数据，房价指数(HPI)综合基准价格在2017年11月较去年同期上涨了8.4%。与去年同期相比，所有房屋类型的均价下降了2%。这很大程度上是因为相对于去年11月，今年11月的独立屋销售所占的比例较小。在价格增长方面，高密度住宅类型的价格涨幅仍然是一马当先。与2016年11月相比，公寓的均价成两位数上涨。

多伦多地产协会市场分析部主任，Jason Mercer 表示：“市场中各个部分的变化情况是不同的。根据今年春季对消费者购房意愿的调查，我们依然相信，目前Townhouse和Condo市场的供求情况要比‘独立屋’和‘半独立屋’市场，来的更加均衡。我们将在明年1月底发布更多关于2018年消费者意向的信息。届时多伦多地产协会，也将发布第三个‘年度市场回顾及展望报告’。”

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋方面，整个大多地区11月独立屋交易3,131宗，数量上较去年同期减少19.1%。独立屋均价$996,527，较同期下降了5.8%。在交易数量上，多伦多市为812套，均价$1,276,184。数量和价格均居于全市之最。位于西部的皮尔区634套，数量上名列第二。

在皮尔区，11月独立屋均价为$897,500，其中Brampton售出352套，数量为全区最多，但均价最低，仅$776,280。密西沙加售出227套，位于第二，但均价最高，为$1,060,211。Caledon

仅售出独立屋55套，均价$1,001,753。

Halton区11月售出独立屋398套，均价$1,050,176。其中Oakville售出138套，均价$1,438,656，两者均位居第一。Burlington售出110套，均价$871,879，均位于第二。Milton售出96套，均价$841,998。Halton Hills仅售出54套，均价$790,683。

半独立屋

半独立屋方面，整个大多地区11月共成交741宗，数量上同比下降6.2%。半独立屋均价$730,668，同比上升1.2%。

多伦多市共售出半独立屋267套，均价为全市最高，为$904,711。

皮尔区共售出半独立屋277套，数量上居全市第一，均价$638,927。其中Brampton售出最多，为158套。但均价最低，为$610,699。密西沙加售出量第二，为109套。但均价最高，为$679,543。Caledon仅售出半独立屋10套，均价$642,230。

Halton区仅售出半独立屋39套。Oakville售出8套，均价最高，为$719,037。Halton Hills仅仅售出2套，均价第二，为$628,450。Milton售出19套，数量上最多，均价第三，为$627,521。最后是Burlington，售出10套，均价仅$555,100。

Condo镇屋

整个大多地区11月售出Townhouse共计558套，较去年同期减少9.3%。Townhouse均价$627,700，较去年同期上涨4.8%。

多伦多市共售出Townhouse 184套，均价$632,713，为全市第一。

西部的皮尔区共售出Townhouse 191套，数量上位居全市第一，均价$515,587。其中密西沙加售出142套，均价$540,345。Brampton售出49套，均价$443,837。Caledon没有交易记录。

Halton区11月仅售出Townhouse 67套，均价$525,580。其中Burlington在数量和价格上均位居第一，售出数量为28套，均价$575,525。Oakville在数量和价格上均位居第二，数量为22套，价格为$519,700。Milton售出10套，均价$458,039。Halton Hills售出7套，均价$440,771。

Condo公寓

11月大多伦多地区售出Condo共计2,210套，数量上较去年同期减少7.9%。但Condo的价格比去年11月却狂升16.4%，达到了$516,965。

多伦多市占据了11月Condo交易数量的三分之二以上，达到了1,606宗，均价为$555,396，同样为全市之首。

皮尔区售出condo 298套，均价$386,182。其中密西沙加售出247套，均价$394,806。Brampton售出51套，均价$344,420。Caledon没有成交记录。

Halton区11月共售出Condo 87套，均价$443,687。其中Oakville售出32套，均价$459,918，价格与数量均位于第一。Burlington售出31套，均价$455,565，数量与价格仅次于Oakville。Milton售出23套，均价$408,083。Halton Hills仅售出一套，价格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均价$698,436。

多伦多市共售出97套，均价$1,002,904。皮尔区售出142套，均价$599,580；Halton区售出114套，均价$646,377。

皮尔区中，Brampton售出最多，为100套，均价$572,286，为全区最低；密西沙加售出26套，均价全区最高，为$688,990；Caledon售出16套，均价$624,881。

Halton区中，Oakville售出47套，数量居于第一，且均价远高于其他地区，达$712,185。Milton销售数量次之，为68套，均价$597,548。Burlington售出17套，均价居于第二，为$613,584。Halton Hills售出8套，为全区最少，且均价最低，为$585,800。

责任编辑：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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2018年加拿大房价将温和缓速上涨 | 加拿大

核心观点

在2017年大力推动住宅建设之后，预计到2019年新屋开工数量都将呈现下滑趋势。
相对于2016年超过535,000套的创纪录水平，MLS（Multiple Listing Service）中现有住宅的成交量预计将在2018年下降。
MLS均价将上涨，但涨幅会比过去四年要慢。市场均价在2017年应该介于493,900美元与511,300美元之间，到2019年预计涨至499,400美元与524,500美元之间。

影响房地产业的趋势

在详细的预测之前，本节回顾了加拿大房地产市场的主要假设。这是加拿大按揭与房屋公司（CMHC）提出以下房屋市场展望的基本要素。

在2017年GDP增长高于预期之后，加拿大经济增幅将放缓至2019年

根据市场的预测均值，CMHC目前假设2017年加拿大实际GDP增长率在2.4％至3.2％之间，2018年为1.2％至2.5％之间。2017年的强劲增长是由于宽松的财政和货币政策，家庭财富和收入的增长。预计到2019年，加拿大经济增长将放缓，因为利率上升，消费的贡献减少，财政政策刺激减弱。不过，商业投资和出口预期加速将缓解一些实际GDP增长的负面压力。 2019年，加拿大GDP的增长预计在1.0％至2.4％之间。

加拿大就业市场形势将继续有所改善

在过去的一年中，整体就业的增长对全职和兼职就业都有积极影响，但兼职就业增长强于全职就业的增长。通常认为兼职工作对住房市场提供的支持较少。即使就业人数增加，实际工作小时数却会下降，导致对住房市场的支持减少。就薪酬水平而言，2017年的加拿大实际平均每周收入与2016年同比下降。

然而根据CMHC的预测，加拿大就业市场状况有望改善。根据市场预测预测，加拿大整体失业率预计在2017年下降至6.5％，2018年下降至6.4％（2016年为7.0％）。另外，预计2017年和2018年时薪增幅（分别为2.7％和3.5％）将比同期物价增幅更高（分别为1.9％和2.2％），这增加了家庭购买力。CMHC预测对平均每周收入今年的增长率为1.0％，2018年和2019年均为1.9％，这种预测将为住房需求增长提供更多支持。

2016大量移民净流入将持续支持2017年新住宅的需求

2016年净移民的历史性高增长继续支持所有住房类型的新房需求。 2015年至2016年，净流入移民人数大约增加了60％，接近了新移民人数的历史纪录。根据最终预测这个数字可能会更接近过去十年的平均水平。

按揭利率预计将逐步上升

预计2017-2019年期间抵押贷款利率将缓慢上涨。这一增长与加拿大的经济状况的预期改善和世界整体利率的增长预期是一致的。在CMHC预测的基准情景中，预计5年期抵押贷款利率在2018年将保持在4.9％-5.7％的范围内，2019年将在5.2％-6.2％的范围内。因此，预计2017-2019年最多增长160个基点。如果在CMHC的预测范围内，那么抵押贷款利率将维持在低于“大萧条”时期的水平。

详细房市展望

到2019年，房市新增供给将开始趋稳

全加拿大新房开工数量将在2017年达到20万套，与去年同期相比有所提升。2017年的预测范围为20.63万至21.49万套新房。

然而，到2019年底，新房开工数量应该比2017年有所下降。2017年第二季度，每万人中待售现房的库存量为4.2个单位，是6年来的最低水平。这一趋势表明，库存管理正在适应市场状况，因此在新房开工数量在短期面临上行压力。

人口的增长和近乎创纪录的移民增长将持续对预测范围内的住房开工产生积极影响。就业应该保持增长，并为新的住房市场新鲜血液，但到2019年底，这种影响应该会削弱。CMHC预测与2017年相比，2018年和2019年的新房开工数开始下降，因为刺激经济的政策将减少，抵押贷款利率逐步增加。因此，住宅建设预计将在2019年年底前平稳，但与之前的预测相比仍然上调。 2018年房屋开工量介于19.22万到20.3万，2019年介于19.23万到20.38万。

预计到2019年，独栋别墅新供给将开始减少

自2016年第一季度以来，独栋别墅的开工数量一直在增加。部分原因是对这类住房的需求增强，因为新建和未售出的单独住房存量持续低迷，特别是在加拿大的一些主要城市，刺激短期内单独住房的开工量。预计为75,900到77,100套新建独栋，而2016年为74,100套。

随着大量的建设会让越来越多的独栋别墅投入市场，与此同时会有更多家庭选择较为便宜的公寓，CMHC预测独栋别墅市场的房价提振是暂时的。独栋别墅的开工数量在2018年预计为66,200到68,400之间，在2019年为66,100到68,900单位。

新建公寓数量将保持强劲增长

新建公寓数量预计今年将增加，并在2019年达到平衡，但预测值仍高于的历史平均水平。

预计潜在的25-34岁首次购房者会放慢脚步，对公寓需求产生负面影响，但人口老龄化导致的需求将部分抵消这种负面影响。

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2018年房价预计继续上涨，但涨幅放缓 | 加拿大 — 加拿大多伦多2卧2卫公寓，开启都市新生活（物业编号：34296625）

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供给过剩仍然可能是一些都会区的问题，与此同时一些较大的都会区及周边地区则正面临公寓空置率以及新建公寓库存的历史性低点。再加上与单独住宅相比公寓成本相对较低，这将对公寓供给带来上行压力。

因此，新建公寓预计于2017年增加，介于128,800和139400之间，在2018年和2019年分别为124,400-136,200单位和123,200-137,800单位。这相比2016年的123,800套有所增加。

成交量预计将在2018年下降，并于2019年底前渐趋稳定

MLS的成交量在2016年创下历史新高，但预计在2017年失去增长动力。而在2018和2019年，MLS的表现预计将回归到与预测宏观经济条件相符合的水平上来。尽管有证据表明很多主要都会区的房产二手房市场存在过热的迹象，但由于近期二手房市场的房源供给量相对于需求量有所增加，过热的现象已经有所缓解。

境外移民的大量涌入在2017年为MLS成交量提供了强大的支持。但这一驱动因素预计在2019年前逐渐消失。此外，预测按揭利率的上升趋势也将给二手房成交量的增长带来一定阻力。

因此，MLS 2017年的成交量预计将在493,900至511,400个单元的区间内。2018年的预测区间为485,6000到504,400。2019年则为484,700到509,900。

二手房价保持上涨势头，但增速放缓

2016年，大多数市场均价的快速增长来源于一个综合性的因素：高端独立住宅在总销售量中的高占比推动了平均房价的上涨。 2017年，单元公寓的销售占比有所增加，而单元公寓的价格通常又比独立住宅的价格相对较低。这就给MLS平均价格施加了一些下行压力。

但另一方面，公寓的需求增长同时也会推动公寓价格的上涨，而独立住宅价格指数则相对于巅峰值有所回落。

虽然MLS的平均房价相较之前峰值（$536,000）有所回落，但2017年仍然将较2016年有所上涨，预计年度平均价格将落在$493,000与$511,3000的区间内。2018年和2019年，预计MSL的最终平均房价区间分别将落在$491,900到$512,100，$499,400到$524,500的区间内。

加拿大各省情况概览

从各省的情况看来，主要的房地产市场变量相较之前的预测数据显得综合性，联系性更强。不列颠哥伦比亚省2018年到2019年新建住房销量增速将放缓，但仍将在历史水平之上。而由于市场供需趋于平衡，该省的房价上涨速度也将放缓。租房需求在该时段会继续保持强势，这将伴随着租金的上涨以及空房率的降低。

艾伯塔和萨斯喀彻温省正在逐渐摆脱2014年石油危机的阴影，这使他们的省际移民人数恢复到正数，这是对房产市场的利好信号。预计未来两年该两省的房产市场条件将从原来对买家有利，逐渐趋向更加平衡的状况。但是，三省中的诸多都会区都存在地产开发过分，这可能导致房价下行。对比上述两省，马尼托巴具有更多样化的经济体系，这让他们在面对像石油危机那样的经济波动时比那些依托石油的省份更加从容。

在安大略省，新建住房数和成交量有下行的趋势。房价依旧在上涨，但涨幅将放缓。租房需求预测将继续增长。按揭成本的提高使新房和二手房的市场需求都有所下降。需求方面的利好因素在于健康的劳动力市场和净移民流入，可能在一定程度上缓解上述的下行压力。

魁北克的房产市场预计在2018年和2019年将会受到强势的就业市场的刺激。因此，当地的二手房供应将会持续收紧，价格也会相应上升。同时，人口老龄化的趋势将对新公寓的供给提供有力的支持。

大西洋地区，新建住房数，MLS的销量和平均价格都预测在未来两年持续走高。但该地区的经济对出口和低汇率的依赖依旧存在。

未来前景及风险评估

虽然加拿大的房地产市场前景未来还是趋于稳定，但加拿大市场的各种风险依然存在。自上次报告发布以来，各个风险因素暂时保持稳定。

全球影响

商业投资的不景气意味着加拿大的公司缺乏足够的生产能力来面对出口需求。这将主要影响到几个依赖出口的省份。
一个潜在的利好因素是美国GDP的增涨，经济向好，从而利好加拿大的净出口，就业率以及真实GDP数据。

家庭负债

近期消费者信心增强，国内消费提升。居民消费的提升会刺激GDP以及房地产市场，但另一方面也意味着已经拥有很高负债水平的家庭变得更加脆弱。家庭负债水平一直是加拿大经济的一个不确定因素，使得居民对经济或者利率的波动更加敏感。如果利率和失业率飙升，一些高负债的家庭可能被迫变卖资产，包括他们的房子。这会给房产市场施加下行压力。

房产估值过高

在温哥华，多伦多等大城市及其周边地区，一些基础的经济社会变量，比如收入和人口，并没有与房价的增长实现同步。房产市场如何对这样的不平衡自我调整充满了不确定性。如果实际房价和市场均衡房价的不平衡突然失控，那么整个市场将会被一致看跌。

考虑到这些因素，我们将预测数据进行了如下调整：

2017年整个国家新建房屋数量区间是190,100 到 231,100，而2018年为176,000到219,200，2019年为275,600到220,400。
MLS的2017年成交量区间为 465,500到539,700。2018年为455,000到535,000，2019年则是452,500到542,000。
房价方面，MLS的2017年均价区间为$478,900到$526,300。2018年预测为$477,000到$527,000，2019年为$482,300到$541,600。

来源：加拿大按揭与房屋公司（CMHC）

翻译：Theo Luo

责任编辑：Adam Yang

排版编辑：Shelly Du

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溫哥華11月樓市火爆：均價上漲14% | 加拿大

溫哥華地產局最新報告：11月均價上漲14%

溫哥華地產局最新數據顯示，11月溫哥華物業均價較去年同期上漲14%，漲幅最大的是公寓和城市屋。

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溫哥華11月樓市火爆：均價上漲14% | 加拿大 — 溫哥華樓市需求強勁 11月銷售升逾兩成（圖片來源於居外網溫哥華真實房源，物業編號：34659642）

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溫哥華地產局指出，上個月本地區物業綜合基價已經上漲到104萬6900加幣，與十月相比上漲0.4個百分點。公寓的價格漲幅最大，目前已經上漲到64萬8200加幣。這個數字比去年11月上漲了23.9%，比今年十月上漲了一個百分點。但是也有觀點認為公寓價格明漲暗跌：

溫哥華公寓未來將持續看漲？看跌？

資料顯示，溫哥華11月份共有4,109套新屋在Multiple Listing Service（MLS）上掛牌出售，相比去年同期增長了30.6%，而比今年10月份則減少了9.5%。總體來看，溫哥華11月份共有8,747套房屋掛牌待售，略比去年同期高出4.3%，但比上月減少了4.3%。而溫哥華哥華地區的本地搜索網站裡面，可以看到大量私下轉售樓花的資訊，甚至出現大部分都是降價出售的情況。

對此地產經紀認為，尤其新上台的卑詩聯合政府對於房地產管控態度強硬，不少人擔心將會有更苛刻的地產政策出台而急忙出手；同時一些留學生因為樓花即將完工，卻仍還沒拿到永久居民身份，不得不付外國買家稅，所以決定先脫手，於是紛紛轉讓手上的樓花。

溫哥華房產市場需求穩定

城市屋的基價從2016年11月至今上漲了17.9%，比十月也上漲了0.3%，目前漲至80萬5200加幣。獨立屋基價目前為160萬8000加幣，年度環比上漲6.1%，但和今年十月相比，則有0.1%的下跌。

2017年11月，本區共售出2795個房屋單位，比去年11月的的2214個單位的銷量上漲了26.2%，但比今年10月的3022個單位有了7.5%的跌幅。上個月的銷量仍然比11月十年的平均銷量高出17%之多。

溫哥華地產局總裁Jill Oudil在聲明中指出，目前市場需求穩定，買家活動超過地產局長期的平均數據，尤其是公寓和城市屋市場。

11月，溫哥華MLS系統新掛牌銷售屋共有4109個，包括獨立屋、城市屋和公寓單位。這個數字比去年11月上漲30.6%，比十月下跌了9.5%。

目前MLS系統共有8747個單位在掛牌銷售，比去年11月和今年10月分別有4.3%的上漲和下跌。

“儘管我們看到目前市場上的掛牌屋數量超過了去年同期，但房源要達到歷史正常水平還有很長的路要走。”Oudil說。

市場的銷售與掛牌比為32%，九月至今上漲了三個百分點。以房屋類型來看，獨立屋的銷售與掛牌比為15.9%，城市屋36.4%，公寓67.8%。

通常，分析人士都認為這個比例下跌到12%以下相當長的一段時間後，才會對房價形成向下的壓力。而如果這個數字超過20%一段時間，則房價就會上漲。

來源：星島日報、加拿大家園綜合

責任編輯：Shelly Du

9月多伦多房市速递：总体涨幅放缓，Condo涨势惊人！| 加拿大

根据多伦多地产协会的报告，9月份大多地区共在交易平台上成交了6379宗交易。这一数字和去年同期相比下降了35%。

9月份，MLS上的新上线房源为16,469套，较去年同期增长了9.4%。地产局主席Tim Syrianos表示：“与去年同期相比，9月份新房上市的情况有所提高，这说明伴随着秋季新上市的房源，市场的活跃程度也将一并提升。根据地产局的调查，购房者在明年的购房意愿依然会十分强劲。在目前所处的今年第四季度，会有一些买家暂时选择离场，并且期待等明年房源供应更加充分时重新返场。”

2017年9月，大多地区的平均房价为775,546美元，较2016年9月上涨2.6%。MLS系统上的综合基准指数（HPI）同比上涨了12.2%。这两个数据差异巨大，其中一个重要原因就是作为均价最高的市场分支，独立屋在总体交易中所占的比重较小。

多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer 表示：“在一个更趋平衡的市场环境下，9月份同比增长速度较去年同期有所放缓。然而公寓市场是一个明显的例外。较之去年同期，公寓的均价和综合基准指数都上涨了超过20%。随着公寓市场的紧俏，正有越来越多的购房者倾向于购买公寓，而这一结果也和今年春天对消费者的市场调查相吻合。

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接下来让我们看看9月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区9月独立屋交易2,780宗，独立屋均价$1,015,067。其中，多伦多地区成交642套，均价$1,355,234。

皮尔区成交554套，均价$870,144。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计314宗交易，但均价最低，仅$766,132。交易数量排第二的是密西沙加，201宗，但均价最高，达到$1,023,207。Caledon地区售出39套独立屋，均价$918,712。

Halton区9月共成交320套独立屋，均价$1,064,585。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出119套，均价$1,393,860。其次是Burlington，售出85套，均价$974,446。Milton位列第三，售出68套，均价$853,790。最后为HaltonHills，售出48套，均价$706,502。

半独立屋

9月大多地区共售出639套半独立屋。皮尔区售出最多，共220套，均价$644,723。其中，Brampton售出137套，均价$619,320。密西沙加售出75套，均价$691,036。Caledon仅售出8套，均价$645,563。

Halton区仅售出41套，均价$658,280。其中Milton售出15套，均价$645,627；Oakville售出10套，均价$746,380；Burlington售出11套，均价$641,264。HaltonHills售出5套，均价$557,480。

Condo镇屋

9月Condo镇屋共售出465套，均价$547,540。密西沙加所在的皮尔区售出最多，达166套，均价$523,434。多伦多市屈居第二，达162套，均价$608,492。

在皮尔区，密西沙加共售出Condo镇屋124套，均价$548,355。Brampton成交42套，均价$449,860。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共47套，均价$493,772。其中Burlington数量最多，为18套，均价$534,806。Oakville售出16套，均价$521,250。Milton成交7套，均价$447,414。HaltonHills成交数量最少，仅6套，均价$351,483。

Condo公寓

大多地区9月Condo公寓共售出1,860套，均价$520,411。其中超过三分之二集中在多伦多，共1,362套，均价$554,069。

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皮尔区的Condo交易数位居第二，为241套，均价$385,588。其中密西沙加位居全区第一，售出208套，均价$393,441。Brampton销售数量位居第二，共33套，均价$336,091。Caledon则没有成交记录。

Halton区9月售出Condo公寓57套。Oakville位居第一，共27套，且均价全区最高，为$606,131。Burlington售出11套，位居第二，均价为$514,755。Milton售出16套，均价$418,219。HaltonHills仅售出3套，价格为$294,500。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

9月，Attached/Row/Townhouse 共售出533套，均价$663,335。

多伦多市共售出68套，均价$867,323。皮尔区售出100套，均价$596,586；Halton区售出109套，均价$649,984。

皮尔区中，Brampton售出最多，为77套，均价$575,910，为全区最低；密西沙加售出16套，均价全区最高，为$693,724；Caledon售出7套，均价$602,000。

Halton区中，Oakville售出30套，但均价远高于其他地区，达$834,767。Milton销售数量最多，为53套，均价$567,817。Burlington售出19套，均价为$618,232。Halton Hills售出7套，为全区最少均价为$566,371。

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独立屋，Condo，联排别墅怎样选？| 美国

在美买房，维修房屋如何抵税？

贷款手续费有多少，具体有哪些收费项目？

美国住宅出租前，要买哪种保险？

从投资房产的角度：是买独立屋(single family house),康斗(condo) 或联排(townhome)好呢？

外国人每年如何报税、交税？税收有哪些类型？

已借三十年的房贷款，想要提前还点，需要注意什么事项？

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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问：在美买房，维修房屋如何抵税？

房屋每年的折旧也可以用来抵税。

比如，花30万美元买一栋房子，其中土地价值5万，房屋25万。虽然房子的实际使用寿命可能很长，但税法上规定房屋的折旧年限为27.5年。

每年报税时，折旧可以抵扣25/27.5万元的应纳税收入。按15%的税率计算，每年大约能少纳税1364美元。

被折旧抵扣的税额会在日后出售房屋时回征。

比如上例，当初30万美元的房产在30年后卖出100万美元。此时房屋的价值已经在27.5年中折旧完毕，税法上的成本只剩土地的价值5万美元。

所以，应纳税收入为增值的70万美元+房屋被折旧的25万美元 = 95万美元（不考虑后文自住房屋的税收优惠）。

无论你当初报税时是否记得抵扣折旧，在你卖房时税务局都会按折旧后的较低成本计算盈利，这种一刀切的行为真是令人无奈。

所以为了避免不必要的支出，请记得在报税时填上摺旧抵扣。

问：贷款手续费有多少，具体有哪些收费项目？

与贷款有关的开销包括以下费用：

手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%

点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%

房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。

信用报告费(Credit Report): $20-60$

处理费(Processing Fee)：$200-$500

纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100

洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20

审批费(Underwriting Fee): $200-$500

文件准备费(Document Preparation) $200-$500

以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。

每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。

因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。

问：出租前，要买哪种保险？

出租屋保险

很多人在美国投资房地产，买了房子自己不住而是租给房客。对于这种出租房子也有专门的保险，叫做出租屋保险。

一般来说保险公司的出租屋保险不承保短期出租的房屋，一两周这种都是没有的，最短期限为一年。

出租屋保险的保障范围

出租屋保险和自住屋保险的区别在于，出租屋保险是房主拥有房屋但租给他人以收取租金。

所以出租屋保险的保障范围主要包括：

第一房屋重建费用

万一碰到一些自然灾害的时候，保险公司应承担房屋重建的费用。包括房子的花草树木，游泳池、围墙以及后院建的Guest House 客房等其他建筑。

第二房租租金损失

如果碰到灾难，比如房屋起火等，房客因此不再租房子，房主所损失的租金Loss Of Rent房租损失这部分也由保险公司理赔，但不包含房客的财物损失。

第三和房屋相关的责任险费用

责任险非常重要，当房主没有住在里面时，房屋内出现一些问题，除房客以外的人受伤等，责任险可以做出相应理赔。

并且责任险还包含和出租屋相关的律师费用、DefenseCost辩护费用，但不包含房客的责任险费用，也就是说如果是房客在出租屋内摔伤，责任险不理赔。

那么，如何购买出租屋保险？

第一步选择有经验的保险经纪，计算出租屋的重建价值

出租屋的重建价钱和购买出租屋的价钱不一定相同。

第二步选择合适的保障内容

比如PersonalInjury个人歧视，如果因为歧视选择房客，比如不想租给怀孕的孕妇、黑人等而被房客起诉。

合适的保险条款可以保障房东利益，保险公司也会对此做出理赔。

第三步选择合适的责任险保额

在出租屋保险中尽量将自己的liability 责任险的部分提高。一般情况下，出租屋保险包含十万美元的责任险保额。

但是有些公司可以把责任险部分提高到100万，也就是说万一房主与房客之间出现纠纷，被房客控告，保险公司可以最高支付100万为房主理赔申述。

第四步选择合适的租金损失保额

因为某些灾难房客搬走了，房主因此所损失的租金，保险公司可以理赔的额度。

第五步选择合适的自负额Deductible

如果是理赔1万元，房主自己的自负额为1000元，那么就有房主支付1000元，保险公司赔付9000元。

自负额越高保费越低；自负额越低保费越高，这个可以自己衡量一下。

房子的保险记录很重要，如果房子的保险记录不好，保险公司可以拒绝承保。

保险公司不是按照赔付的金额来决定，而是看保险记录好不好。

买保险的时候最好要保存相关的签字文件及沟通信件，这样可以避免很多不必要的纠纷和误会。

问：从投资房产的角度：是买独立房(single family home),楼房(condo) 或联排(townhome)好呢？

比较而言，独立房总投资额要高些，多数在17-35万美元之间，但是物有所值，因为面积大，有车库，占地，升值潜力强，适合长租的社区管理费很低，一般一年在$300-600之间，比较容易出租。

但是因为房子大，有草坪，可能还有游泳池，维护和修理费用要高一些。

楼房和连栋房投资少，多数在7-20万美元之间，修理费用相对少，价格便宜的一般房龄老，社区管理费高昂而且不固定，每个月在$250-400之间。

从我们现在管理的房屋看，投资独立房占绝大多数。

问：外国人每年如何报税、交税？税收有哪些类型？

从税法上讲，外国人是指区别于美国公民、美国居民（绿卡持有者）和美国税法居民（在美国居住183天以上的外国人）的个人。

投资房地产涉及的税务主要包括：

房地产税，出租、出售房地产时产生的所得税，房地产买卖时的过户税。

①房地产税（Property Taxes）

是地方政府（郡、市、镇）向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民，每年都要向当地政府缴纳房地产税。

②房地产出租收入所得税（Income Tax on Rental Income）

一旦房产开始出租并产生租金收入，投资者须每年向国税局申报1040 NR税表来报告当年的租金毛收入及各项费用支出，如扣除费用后有净利润，屋主须向国税局纳税。外国投资者的报税期限为下一年的1月1日至6月15日。

大部分外国投资者在房屋出租的开头几年无需交纳任何收入税，因为国税局规定出租房建筑（不包括土地）成本的27.5分之一可算为每年的折旧并作为出租减项之一。

同时，每位外国报税人还享有$3,950的个人免税额。

③出售房地产时产生的所得税（Income Tax on Capital Gain）

外国人出售其在美国拥有的房地产，要按利润缴纳所得税。利润的计算方式为房地产卖价扣除当初买价，装修费，大项维修费，和买卖时所产生的其他费用。

如果拥有房地产不到一年，适用10-35%的累进税率；

如果超过一年，适用15%的长期资本利得税率。

为了防止外国卖家逃税，法律规定买家在向外国卖家购买房地产时，必须从成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。

如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税，再支付最高可达一万美元的罚款。

如果买家买的是自住屋，且房价少于30万元，则买家可以免除扣缴的义务。

在房屋成交的次年年初, 外国卖家要向国税局申报1040NR 表格, 并在附表D上申报上一年房产交易的利润，并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。

如果之前预扣的税款多过应缴税款，外国卖家可以获得退税，反之补缴剩余的税款。

除了联邦所得税，在绝大多数州，外国投资人还要就其利润缴纳州所得税，但是佛州没有州所得税。

④其他税种

美国多数的州，都对房地产交易征收过户税，在佛罗里达，这种税叫Doc. Stamps OnDeed，是一种合同印花税，买方要按房屋购买价格的0.7%缴纳。

如果是贷款购房，买方还要额外按贷款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On Note)。

如果是短租的度假屋，投资人还要每月按租金收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和旅游税(TouristDevelopment Tax)。

⑤外国人报税号（ITIN）

外国投资者购入房地产后，应立即向国税局申请外国人报税号（ITIN），因为每年的个人收入税申报及房屋出售时都会用到ITIN。

如果外国投资者不提供ITIN，国税局规定：无论是物业出租公司还是房客，都必须履行扣缴义务，代扣30%的毛租金并及时上交给国税局。

问：已借三十年的房贷款，想要提前还点，需要注意什么事项？

两个方法更早的付清房贷与节省利息支出

一个方法是提前偿还或者一次付清贷款本金。

另外一个方法就是重新贷款为更短的贷款期和更低的利率。

从提早付本金来说，如果可以提早把贷款付清，可以节省利息开支，剩余的钱可以作其他用途。

如果想提前偿还本金最好在头五年付

如果购房者来说，分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助于缩短供款期。由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。

提早偿还本金并不适合所有人

购房者需要考虑自己的房贷息率。

如果你的房贷利率比较低，那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或者其它息率比较高的债务。

另外，购房者也可以把钱用作其他的投资，比如加大退休计划，或者其他投资产品。房产的用途也在需要的考虑因素之内。

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（据华人生活网）