加拿大國會:房貸利率將升到4.8% 國民會很慘 | 加拿大

盡管有關利息調漲的預期已經存在很長壹段時間了,但加拿大人似乎還在築高債臺。加拿大國會預算辦公室在最新報告中稱,這正在把本國家庭的財務脆弱性帶至前所未有的水平。

國會預算辦公室報告顯示,2017年第1季度加拿大家庭的債務與可支配收入比,已經攀升至174%。即國民每拿回家100元,就背負上了174元的債務。

該預算監督機構預計,到2018年底,加拿大家庭債務水平將達到180%。

家庭財務脆弱性將史無前例

Global News報導,預算辦公室數據顯示,今年第1季度,每100元可支配收入,加國家庭所欠的本金與利息是14.2元,略高於2015年中期的水平,但從未超過14.9%。

如果加拿大央行目前0.5%的基準利率,至2020年中期被調高至3%,那意味著加國家庭的債務償還比率,在2021年將達到16.3%。即每100元可支配收入,家庭需要用16.3元來歸還所欠的本金與利息。

而這壹比率,最讓加國政策制定者憂心。因為越高,意味著加國家庭更難以抵擋金融沖擊。

報告寫到:“盡管預期利率上調,但由於房價繼續上漲和消費者信心水平攀高,我們預計(加國)家庭將築高債臺。”

隨著未來五年利率回升到更接近“正常”的水平,“未來加國家庭償還債務的能力”將進壹步受壓。

預算辦公室預計,普通加拿大家庭的財務脆弱性將上升到歷史上前所未有的水平。

房貸債務

依據國會預算辦公室,至2021年底,加國房貸利率可能從2.9%上漲至4.8%。 這勢必影響購房者。

當然,絕大多數背負著定期房貸的加拿大人,只有再續房貸時才會感受到更高利率的影響。而4.8%的房貸利率,仍將低於加拿大有史以來5.4%的長期平均水平。

非房貸債務

房貸之外其他貸款的利率,如普通貸款(unsecured lines of credit)和信用卡,可能在2021年底從5.4%漲至7.6%。這將使得該利率非常接近7.7%的歷史平均。

(據加拿大家園)

居外看點:氣候變化下的佛羅裏達 | 美國

全球氣候變化早已不是新聞,但在民主燈塔美國,全球變暖存在與否卻仍然爭議十足。最近幾年,尤其在總統大選之中,環境問題成為了驢象兩黨爭論不休,社會分化的主要議題。

剛剛過去不久的6月1日,特朗普宣布將拋棄巴黎氣候協定,引發世界震動。雖然退出的流程可能比英國脫歐還要復雜,但很顯然,特朗普領導下的美聯邦政府試圖否定氣候變暖的存在性,因此,“視而不見“似乎是他上臺後美聯邦政府的主旋律。特朗普任命的環保署(EPA)署長斯科特-普魯伊特(Scott Pruitt)“懷疑二氧化碳是氣候變化的主要誘因”;之前特朗普曾下行政命令取消減少排放的法律法規;白宮草擬的預算計劃給環保署縮減31%的資金、20%的人力;計劃給海洋和大氣層管理署裁去26%研究資金。筆者認為,特朗普上臺才幾個月,這些倒行逆施的“政策”和決定恐怕不會到此為止。

然而大自然的變化不會因為人類的唇槍舌劍而停歇,氣候變化最直接的後果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四個縣Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach簽訂了壹個氣候變化議定書,其中對當地海平面的上升勢頭進行了預估。下列圖表的綠色虛線是最樂觀預估的,然而,“這樣的情況只會在溫室氣體在符合當前增長趨勢的情況下顯著減少才會發生”。中間藍色陰影的範圍則是更有可能發生的:海平面在2030年時會比1992年高15-25厘米,到2100年時高79-155厘米

佛羅裏達州Key West 附近相對海平面上升預測數據

氣候變化下的佛羅裏達 | 美國
來源:佛羅裏達州東南部區域氣候變化協定

註:IPCC AR5 Median 政府間氣候變化專門委員會第五次報告預測中間值

USACE High 美國陸軍工程師團 預測最高

NOAA High 美國國家海洋氣候局預測最高

值得註意的是,海平面上升的節奏似乎也在加快。“2006年後的上升速度比以往都要快,本地比全球平均快好多,”邁阿密大學海平面上升課題組前帶頭人西蒙-吳道文斯基(Simon Wdowinski)說。1998-2005年間,漲幅是壹年3毫米,2006年後每年上升速度是9毫米。

2015年的統計數據顯示興旺的旅遊業帶動了佛州人口上升。 以佛羅裏達南部都市走廊為例,這條走廊北起朱庇特(Jupiter),南至霍姆斯臺得(Homestead),人口規模全美排名第八。2015年人口規模同比增長8%,幾乎是全美平均人口增速的兩倍 。《自然氣候變化》雜誌的壹篇報告曾指出,佛州可能受氣候變化影響的人口數量全美第壹。

這條都市走廊囊括了像邁阿密 (Miami),勞德代爾堡(Ft. Lauderdale),西棕櫚灘這樣的大城市,壹旦受到洪澇災害,損失必然慘重。美國國家野生動物聯合會(National Wildlife Federation)的壹項報告顯示,邁阿密沿海可能遭受的經濟資產損失冠絕全球,廣州和紐約緊隨其後。

佛羅裏達是眾多富豪鐘意的居住、投資地點,海平面上升,使得佛州南部的房地產業也處於洪水危機當中。在佛州東南部人口最多的邁阿密-戴德(Miami-Dade)縣,僅以2016年第二季度為例,該縣在建人均辦公面積和商品房面積分別達到5.45 平米和6.15平米,2016年該縣人口規模達到271萬。 人口2萬多的Sunny Isles Beach正有8幢高樓拔地而起,該市的房地產凈市值高達100億美金。壹旦海水進犯,這些房屋就真的打水漂了。

佛羅裏達南部百年前還是壹片低窪泥濘的沼澤地。“之所以會有人遷徒到這裏,是因為人們利用水利工程,排澇滅蚊,再裝上空調,就能住人了。”邁阿密-戴德縣修復工作組組長吉姆-莫利(Jim Murley)表示。當時的居民們開鑿地下水道,修建運河排幹了內陸地區,填土擡高地勢建造樓房,可是這些地下水道、運河如今就是雨水潮洪入侵內陸的高速公路。原有的紅樹林早已被砍伐壹空,沙丘也被抹平,天然的防洪屏障早就被人類和人類的建造物取代了。

哪怕沒有洪水,水位上升也影響到了我們日常生活的方方面面。 很多百年前建造的排水系統和海堤都無法面對現如今的挑戰,化糞池、水井等基建設施受到的沖擊直接影響居民生活。“海平面上升的後果在洪水發到妳家門前就已經產生了。”威廉-思危(William Sweet),美國國家海洋與大氣層管理署(NOAA)的海洋學家接受BBC采訪時表示。

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氣候變化下的佛羅裏達 | 美國
特朗普家族的海湖莊園2100年vs 2017年鳥瞰圖效果對比 (繪圖: 氣候中心研究基金會 Nicolay Lamm)

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“海湖莊園(Mar-A-Lago),位於邁阿密北部121公裏的棕櫚灘,常遭遇洪水、海浪襲擊,2017年4月特朗普及家人在此接待中國國家主席習近平。根據位於美國新澤西州的“氣候中心(Climate Central”研究基金會的估算,到2100年海湖莊園每年會有210天被淹沒在3.2米高的水深裏。”

佛羅裏達的建築大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上,沒能漫過堤壩的海水,卻漸漸從馬路底下滲透到城市裏。佛羅裏達南部90%的飲用水取自於地下水層,隨著海水的入侵,淡水資源逐步向內陸退卻。佛州的飲用水供應將面臨很大考驗。

佛羅裏達本來就是經常受颶風暴雨侵襲的重災區,對排水、防洪設施的要求就高。筆者在其北部的南卡讀書時碰到強烈的暴風雨,大雨滂沱電閃雷鳴,雨水砸向窗戶仿佛駭浪驚濤。宿管要求大家在底樓“避難”,這在佛州當地人看來,卻是相當正常。

全美30大可能受海平面極端上升影響人口最多的城市:佛羅裏達19城上榜

氣候變化下的佛羅裏達 | 美國
預測基於2010年全美統計結果與海平面極端上升預測數據對比
來源: “氣候中心”(Climate Central) 研究基金會

當地機構並不是沒有采取行動。“沒有人比南佛州做的還要好,”美國氣候變化官員聯合會的執行總監丹尼爾-克裏格(Daniel Kreeger)說。但問題不是他們光努力就能救回自己的家園,因為答案很簡單,不能。佛州人自己也承認,將來總有壹些地方會變得“不宜”居住。問題在於,在應對氣候變化的時候做什麽能保持整體經濟穩定良好,遊人們還會照常來享受陽光休閑度假。

做出改變需要因地制宜,官員和學者應到實地考察,得出具體方案。而執行起來,則需要所有人,包括但不限於政府官員、納稅人、保險公司、工程師、開發商、城建規劃部門等等有關各方站在同壹角度壹同邁步,向著同壹個方向轉變。

針對海水倒灌進排水系統,水漫馬路甚至居民家中後院,勞德代爾堡自2013年起加裝了單向潮閥,阻擋住海水入侵接到,但還能排出雨水。

加高海堤似乎是最簡便的辦法。壹排31厘米的防護堤要600-2000美金,加高海堤的任務平攤到每家人家頭上大概是23-30米的堤壩。“妳能讓每戶都投入資金嗎?”勞德代爾堡可持續發展小組組長南希-蓋斯曼(Nancy Gassman)說,2016年當地市政府提案說每家在2035年前都要加高各自的堤壩,但是迫於公眾壓力,該計劃最終流產。今年新的法律又對堤壩的高度、質量提出了新的要求,對勞德代爾堡的沿岸居民又帶來考驗。鄰近區域的公眾都在關註該市會如何執行新法律,因為當地相對同樣受影響的周邊市縣更加富裕。如果更富裕的居民都拒絕執行,會對整個地區都會帶來負面影響。

“邁阿密海灘”地方政府計劃把原先的廢水處理廠擡高1.5米,再地下水系統加裝價值40-50千萬美金的水泵,並擡高169公裏長的馬路。但這麽龐大的計劃可想而知在執行時會遇到多大的麻煩。馬路被擡高了,水流向路兩側的低處,被水泵排走。可當水泵出故障或著缺位時,人們的房產很可能受到損失。當地有壹家餐廳去年在發洪災時水泵出現故障,未能及時排走雨水,當時的雨水並不大,可食客們卻被困在了餐廳。老板向“美國洪保險計劃”提交了保險索賠,但被駁回。聯邦緊急事件管理署(FEMA)的理由是:壹切低於街道的,都屬於“地下室”,【他們是不保的】。 當地政府正在與FEMA溝通,以期改變政策,解決類似因為擡高馬路高度引起的保險問題。

佛州西南地區四個縣簽訂了氣候變化議定書,標誌著地方政府真正著手於此,采集數據以采取行動,也標誌著他們意識到了州、聯邦政府的無所作為,也不會有所作為。

佛州現任州長裏克-斯科特(Rick Scott) 是壹名氣候變化懷疑論者。曾有州政府前雇員發聲,在州政府辦公室裏連“氣候變化”這個詞都不能提。這位自2011年上臺的州長將於2018年任期滿兩屆,失去連任機會。對於深陷水災之害的佛羅裏達人而言,對氣候變化做“選擇性忽視”的斯科特的離去,也許預示著能有更多人和機構壹起來應對“氣候變暖”。

參考閱讀鏈接

1)關於“美國房屋保險”,請參閱居外編輯撰寫的 美國買房須知:購房房屋保險需要註意哪些問題?美國買房須知:美國房屋保險分為三種九大類

2) 關於美國的“美國洪保險計劃”,請訪問FEMA項目官網

3) 如在美買房前,需更詳細了解美國各地海平面上升預測數據及影響,可訪問 美國海洋和大氣管理署網站設計專題頁面

 

作者: 居外研究院 實習研究員 常元臻

撰稿日期: 2017/06/11

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

中國留美學生逾期居留 “美漂”七年生活不堪回首 | 美國

據美國《世界日報》報道,“花了好幾十萬赴美國念書,怎麼可能讓自己身份‘黑’掉呢?”聽到中國留學生逾期滯留美國人數居各國留學生之冠時,27歲的陳風(化名)說,這些逾期居留美國的留學生,八成都是像他一樣,從一開始就准備“跳機”的,2011年拿到加州一家“掛靠”學校學生簽證抵達美國後,陳風才到學校念了不到一個月的書,就開始他的“美漂”生涯。

由於學生簽證不允許打工,因此他專門接一些工作條件艱難的工作,“我去過山上種菜,一個小時九美元”,因為當年學生簽證仍必須一年一簽,赴美第二年,自稱自己跟書本不熟的陳風,干脆放棄繼續到學校注冊,喪失學生簽證同時,也正式展開他的全職“黑戶”打工旅程。

2013年加入無證移民行列後,他離開加州,輾轉到美國中西部多家餐館洗碗、清掃廚房、端菜,“反正都拿現金,沒身份也OK”,很快過了幾年時間,他也攢了一些錢,“有的寄回湖南家鄉,有的存起來准備成家”。

工作上不可能洗白身份,年輕的陳風也開始希望借著結婚能夠解決他的身份問題,前後交往幾個女友,最後都因為對方也無合法居留權而分手,去年好不容易認識一位有綠卡的女孩,不過,對方家長要求高額聘金,讓陳風相當頭痛。

中國留學生逾期滯留美國人數居各國留學生之冠
中國留學生逾期滯留美國人數居各國留學生之冠

陳風也征詢過移民律師,即便他的另一半有綠卡,也不能立竿見影地幫他解決身份問題,除非對方是美國公民;因為只有成為公民的配偶,移民法才對以往的逾期居留紀錄既往不咎。

“希望今年年底可以順利存夠錢結婚”,花了七年時間在美國,大部分時間待在餐館廚房或狹小公寓,工作也沒有太大成就,後不後悔當時沒有好好學習,當個模範留學生?陳風說,不願去想“當年該不該”,反正已經走過來了,他只期待可以盡快結婚,安定下來,在美國取得合法身份後,回湖南家鄉看看父母。

(據中國僑網)

【購房紅寶書】多倫多市政規劃2041詳解系列(下)| 加拿大

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上一期【黃嵐地產榜】和大家分享了多倫多市政規劃2041的“區域定位”和“經濟”,本期Daisy黃嵐繼續和大家分享該規劃中的“社區生活”、“交通”、“綠地”、以及“湖濱開發”的部分。

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就社區服務設施的投入來說,一般包括學校、社區中心、公園和文體設施、圖書館等等。這些規劃中的設施投入都是基於各街區的人口增長預測作出的土地預留和規劃。這些設施的投入,使得多倫多市中心不僅僅是加拿大的經濟中心,更是極具都市品質和人性化的生活社區,引領世界宜居城市的潮流。多倫多屢次奪得世界宜居城市前幾名也不是浪得虛名的。

下圖的“社區服務和設施規劃”中詳細標注了未來計劃的社區服務設施。讀者朋友們在考察一個樓盤的時候,不僅要考察樓盤周邊已有的設施,還有必要對比這張未來規劃,衡量一下未來的社區服務和設施是否足夠便利。

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我們再看交通。目前的一條U型的Yonge-Univerity和一條橫向的Bloor-Danforth地鐵線早已捉襟見肘,明顯無法滿足多倫多的交通需求,實在有悖於多倫多國際大都市的市場地位。更是與國內大城市四通八達的軌道交通網絡相距甚遠。在多倫多市政規劃2041中,相關規劃人員必然也留意到了這種強勁需求。在下圖中的多倫多交通投資項目中,我們可以窺見今後20年多倫多新的交通路線圖。這其中包括湖濱的地面線路、疏解線路(Relief Line)、Smart智慧線路、King大街交通遠景規劃等等令人期待的項目。

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城市綠地是衡量一個城市是否宜居的重要一環,和眾多國際大都會一樣,多倫多在綠地方面的建設和投入多年以來有目共睹。從綠地類型來分,多倫多的綠地大致分為大面積綠地、商住混合綠地和街區花園三種。下圖的綠色部分表示多倫多市中心現在和未來的綠地位置,值得購房者們參考。

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最值得一提的是多倫多市已經批准並由市長莊德利親自宣布的Rail Deck (軌道架空)公園規劃項目。該綠地位於Rogers Center(羅渣士中心)西側的鐵路干線上方,未來將創造性地把多倫多多年來黑灰冰冷的入城鐵軌上方修建成花草綠樹的大片綠地公園和步道。整個RailDeck公園的面積達到21英畝,這樣的大手筆投入和顛覆性設計又一次讓多倫多引領了綠色宜居的潮流。

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Rail Deck公園“現在”和“將來”對比

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我們再來說說湖濱。任何一個國際大都市的湖景房都是比較值得關注的高檔住宅。多倫多的湖濱一直是城市規劃部門重點關注的區域。多倫多市政規劃2041一定離不開針對湖濱這張名片的設計和創新。基於此,多倫多市專門成立了湖濱開發部(公司),該機構專門負責以世界一流的前瞻視角和創新美學統籌規劃多倫多湖濱的五個片區:湖濱中央區、東Bayfront區、西Don區、港口區、和湖濱衍生區。最近最值得投資者關注的是Google谷歌公司正積極尋求和多倫多市政府達成一致在東Bayfront區開發Google智慧城市項目。權威財經媒體彭博社(Bloomberg)對此在今年5月8日有專題報道

此智慧城市創新項目一旦落地,將為周邊樓盤乃至整個多倫多市中心打開又一度投資和發展的空間。

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另外,【黃嵐地產榜】對上一期的商業街部分做一個補遺,即多倫多將造史上最大的超2百萬平方英尺的購物商場(比現有的Yorkdale Mall還要大),整個發展項目占地60英畝,位於多倫多市中心Don Valley Pkwy東側的湖濱。這個巨型項目需要12-15年來完成,並勢必對多倫多城市布局的演化產生影響。

上期文章:【購房紅寶書】多倫多市政規劃2041詳解系列(上)

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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想在泰國買房?普吉島是個不錯的選擇 | 海外

普吉島,在泰南地區的旅遊勝地中,普吉無可爭議地是其中的王者,它是泰國的明星景點,因此很多泰國投資房產的投資人都選擇在普吉島進房產投資。(泰國吉普島房價走勢

那麽妳肯定會問了,普吉島跟其它城市相比,有什麽不同麽?下面壹起跟來看看吧!

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普吉島房產購買具有極強的優勢,因為普吉島位於印度洋壹側,與泰國其它海島和海濱城市相比海水顏色更透明。

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平常休息的時候,和泰國人壹樣喜歡去泰國的壹些景點放松放松心情。泰國有眾多的島嶼、美麗的海灘、充滿異域風情的亞熱帶雨林、獨具韻味的城市,都是調節情緒的好去處。很多在國內的朋友們熱衷於冬季來泰國避寒,在海灘上曬曬太陽,在島嶼遊遊泳,溫暖過冬。

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普吉島有泰國第二大國際機場,與國內部分大中城市有直飛航班,交通較便利。

島上有數個高級高爾夫球場,有泰國頂級遊艇俱樂部。但普吉物價較高,生活物價在泰國是最貴的地區之壹。

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島上山多平地少,房產項目供應量有限,因為稀缺所以價格較高同時具備更強的升值潛力,均價在20000人民幣/平方米左右。全屋精裝修帶家具家電,租金比曼谷、芭提雅的高,但是因為普吉島的雨季降雨概率和降雨量太大,所以旅遊淡旺季明顯,淡季(5-11月)出租率較低,選擇帶托管包租的項目可以省卻您不少手續。常見的壹臥室公寓70萬人民幣左右,月租金大約4500元人民幣。

想在泰國買房?普吉島是個不錯的選擇 | 海外

在壹項促進數字信息化投資與未來旅遊業發展的項目中,普吉被列為試點城市,屆時普吉將向創新型智能城市轉型。這是政府實施數字經濟政策的壹項舉措,目前泰國政府已經分別在Sipa(軟件產業促進署)和普吉投資了10億泰銖發展數字信息基礎設施並建立數據中心。

想在泰國買房?普吉島是個不錯的選擇 | 海外

除了要看美景,還要買買買!在普吉島最大購物中心——**百貨,可以買到各種各樣國際化品牌;有著兩百多個店鋪的江西冷購物中心,從名品服飾與化妝品到電子產品,也是琳瑯滿目;普吉島上的珍寶——King power也為遊客們提供眾多免費商品。若想領略地域風情,也可以在普吉步行街邊逛邊玩,在人間天堂,怎麽不做購物狂?

想在泰國買房?普吉島是個不錯的選擇 | 海外
醫療配套方面,泰國在全東南亞地區都是首屈壹指的,醫療設備先進,大部分醫療中心獲國際標準認可,達到國際水平。除醫療水平、醫療設備先進外,服務也很好,且價格低廉。從個人的經歷而言,去普通醫院就診,每次的就診費僅需約15泰銖,包括掛號、診斷和拿藥,去小區診所就診,每次的就診費在30-50泰銖之間。如此低廉的價格,讓我壹度感到驚訝。

再說說泰國的教育,它采用英聯邦教育體系,擁有世界多座國際化的院校。此外,泰國還實行壹種獨特的教育方式——雙聯課程,即將英、美、中、日等國的著名大學的課程部分或全部轉移至泰國分校或合作院校,畢業時由這些名校頒發學歷文憑或學位證書,受國際認可。而且泰國這邊院校是歐美蹺蹺板。總之,在泰國無論是入讀國際化院校,還是參加雙聯課程,孩子的未來是看得見的。

經過壹段時間的接觸了解,對泰國有了很多新的認識,也壹壹消除了來之前的顧慮。通過最新的簽證計劃,父母來了泰國養老可有最高10年的養老簽證(可自由進出泰國無須重復簽證),泰國良好的醫療保險,辦理第三國簽證手續更為簡單等多重福利。順便提壹下,雖然泰國屬於非移民國家,泰國政府為了促進旅遊、發展經濟而出臺的壹項移居政策,申請加入投資移居福利!

在泰國由於專業敏感性,很早就發現了泰國房產市場的投資價值。首先,泰國在東南亞的經濟排名僅在新加坡之後,位列第二位,經濟形勢良好。近年來房價漲幅居全球第8位,租金回報率穩定高達6%-8%。這幾年在泰國親眼見證了當地樓市的蓬勃發展,對泰國房產的升值空間非常看好。除購置房產用於居住外,他投資的幾套房產,收益都還不錯,回報穩定在8%。

想在泰國買房?普吉島是個不錯的選擇 | 海外

最近兩年,發現越來越多的國人開始大量赴泰國,並投資這裏的房產了。由此可見,泰國這個適宜居住養老的國家,這個房產投資價值凸顯的國家,正在被越來越多的人所關註和重視。

因此如果您想選擇泰國置業,首選普吉島,投資、養老、度假您的首選。

(據厚石)

分享一些美國留學如何節省費用的小竅門 | 美國

近來,人民幣彙率不斷下跌,有相關機構預測,按照一個學期15000美元學費,每個月1500美元的生活費來算,人民幣貶值使得在美留學費用每年增加60000元左右。面對著留美費用的不斷上漲,想去美國留學的同學們,該如何將花費降到最低?是申請校內外各種獎學金?還是去打工?又或是通過生活技巧積少成多?今天,下面就與大家分享一些關於留學美國如何節省費用的小竅門。

第一招:地域不同 學費不同

想省學費的學生,可以選擇兩個完全不同的學校,度過自己四年的大學生活。例如,先就讀兩年公立大學,再進入私立大學讀到畢業。這樣做,對那些“沒准備回國進入高校做教授”的學生而言,不會有任何損失。畢業文憑的含金量,以及畢業後申請美國高校研究生時的個人陳述,都與四年在同一所大學學習是一樣的。因為在美國,大學間的轉學現像十分普遍,最初在哪所大學讀書,無關學業與前途。

由於美國大學間的費用差別非常大,赴美留學可以根據學校名氣和地域的不同來選擇學校。美國東北部新英格蘭地區的學費最高,像紐約大學、哈佛大學、康奈爾大學等都在“高價大學”之列,而美國中西部地區的學費就相對較低。

美國大學間的學費差別非常大,中西部地區的學費就相對較低
美國大學間的學費差別非常大,中西部地區的學費就相對較低

第二招:申請獎學金有講究

美國獎學金大體分為3類:和需求無關的獎學金(Need Blind),僅有7所頂級大學有資格提供這類獎學金,它只適用於極其出色的學霸;基於需求的獎學金(Need Based),它更多適用於美國學生;擇優獎學金(Merit Based),這才是與大多數留學生息息相關的部分。

在申請學校時,學生大多需回答兩個與獎學金相關的問題。第一,你是否需要獎學金?在答此問題時,可以填需要。第二,如果學校不能給你獎學金,你是否還願意來?這時,一定要回答:願意。

因為在美國,獎學金是按比例分配的,有時不是申請者不夠資格,而是你選擇的學校或專業太過熱門,申請者過多。但如果你足夠優秀,就算不申請,有的學校還是會給你送來意外之喜。

這樣的事情大多發生在不那麼出名的學校。例如,你的成績可以申請到A水平的學校,但C水平的學校希望你的到來能夠豐富校園文化,創建多樣化課堂,大方地為你開出了全額獎學金。那麼,這時你就要好好思考自己的學業計劃。

如果你是一名本科生,計劃在美國讀完碩士再回國。那麼C類學校就是你的理想選擇。除了醫學和法學專業,學校的名氣對學生申請研究生的影響幾乎為零。美國研究生申請最看重的是大學四年的平均成績。所以,選一個名氣不大但出手大方的學校踏實學習,在研究生時再申請名校,也是不錯的省錢之道。

第三招:教材可先找二手書

在美國,圖書非常昂貴,一些專業書籍動輒上百美元。因此,買書是“沒有其他辦法時的最後選擇”。

建議想要節省書本費的學生,課采取以下步驟:在拿到教授開出的書單後,第一時間衝進圖書館;如果還是沒能快過一些先下手的同學,就登陸學校論壇,尋找二手書;若是連二手書都沒買到,就只能考慮復印了。

其實,新書也不是不可以買,前提是你要小心使用,還要祈禱教授不要與時俱進地在第二年更換教材。那麼,當你結課後,就能很容易地將書賣給學弟學妹了。

同時,在購書前也要多了解信息,尋找其他免費資源。一些美國大學實際上會提供免費的圖書下載地址,只是知道的人有限,大家可以多留意這些信息。

(據搜狐)

西班牙人眼中的“唐人街”:中國人讓這裏恢復生機 | 海外

据报道,近期,西班牙lainformacion.com的记者探访位于马德里市区、被称为“唐人街”的Usera,以“中国老板和西国劳工”的话题切入,向社会展现中西两种文化是如何在这里共存的。

西班牙人眼中的“唐人街”:中国人让这里恢复生机 | 海外

文章称,目前在Usera有超过7000名华人,让这个地方成为了名副其实的“唐人街”。这里有华人经营的菜店、超市、书店、旅行社、餐馆、律师楼、美容院、还有房屋中介等等,而他们的员工大部分是来自Vallecas、Extremadura或者是Albacete的本土西班牙人。

在经济危机的大潮中,不少西班牙人已经开始意识到“跟着中国人有饭吃”。因此,Usera形成了一种有趣的现象:做生意的中国人成了“地主”,来打工的西班牙人倒成了“外国人”。

该媒体记者称,Usera某车行的中国老板今年36岁,来自中国温州,在采访期间他一再对自己说得糟糕的西语表示歉意,但是,他表示自己的西班牙员工非常专业,他对员工们的工作非常满意。

记者又采访了一名在Usera某华人药妆店里工作的西班牙人Judenia,她描述自己的老板是严肃的、谦虚的、素质很高和工作狂。除此之外,她还强调,在Usera大部分中国人已经完全可以和西班牙人、拉美人和睦相处,她还表示,尽管大多数亚洲人很害羞,但是他们人都非常和善。

记者在采访最后偶遇了一位至今都没有离开过Usera的83岁老人,这个老人叫Jose Martin,他在Usera出生,之后在这里成长、发展。

但是,这位老人表示“是中国人拯救了Usera”。为什么呢?因为早在中国人大规模定居在此之前,这里已经渐渐被人遗弃,很多居所都成了空屋甚至被不少OKUPAS(注:占屋者)占领。但是,中国人的到来打破了这里的沉寂,让这里恢复了生机。

(据龙腾海外)

留學生如何在美國貸款買車?| 美國

出發前往美國留學前我們總是滿心憧景,然而初到美國就會發現首先迎接我們的不是豐富多彩的美國生活,而是衣食住行各方面壹大堆的瑣碎問題。和人口密集公共交通發達的中國城市不同,美國地廣人稀而且是壹個車輪上的國家,特別是在像洛杉磯這樣的城市,出行往往是留學生面臨的最大問題。沒有車,不僅出遠門不方便,就連平常的購買生活用品、往返公寓和教學樓都是難事。然而對於可能在國內都沒有買過車的留學生,面對差異巨大的美國汽車市場,買車更是需要多做壹些功課。從回答“留學生如何在美國貸款買車?”這個問題入手,本文希望能對需要買車的留學生們有些幫助。(美國留學貸款

留學生如何在美國貸款買車?| 美國

壹. 如何決定是否貸款買車?

首先我們來看壹下全款購車的好處:

1.全款購車不用付利息

車是消耗品,用的越多、越久就會越貶值。在現代社會,尤其是美國,車已經和人們的生活息息相關,在美國絕大部分城市,沒有車就等於沒有腳。

無論是貸款還是全款買車,汽車在使用過程中都會同樣貶值,但貸款買車則還要額外承擔利息壓力。如果貸款買車之後遇到財務問題沒有能力償還貸款,逾期超過15天就構成違約,不僅會產生違約金,還會對您今後在美國和中國的購房、購車以及壹切與個人信用相關的活動帶來極大的負面影響。如果逾期超過90天,銀行或者車商就會強行將車收走,在本息及逾期造成的滯納金外,還將產生額外的催收費用,壹並由貸款人承擔。全款買車則完全不需要擔心。

2.對車輛擁有絕對的支配權

相比貸款買車,全款買車之後你就徹底擁有了車輛,不僅僅能夠逃離還貸所帶來的風險,而且在需要現金的時候能夠隨時賣車。

貸款購得的車你也可以轉手賣掉,但是在賣車之前必須還清貸款。除了零利率貸款,提前還貸所償還的金額都會比原來購車時的車價高,而零利率貸款十分少見。當然如果貸款購車時利率較低,把每年的通貨膨脹率和銀行的存款利率考慮進去,所償還的貸款利息可以小到忽略不計。

總而言之,全款購車可以免除所有關於還貸的煩惱。沒有月利息,也不用和貸款方打交道。現金購車方便快捷,僅僅需要寫壹張支票,然後車就是你的了。

全款購車的最大缺陷就是你必須要有足夠的現金,也許你買完車後生活質量就會有所下降。對很多人來說,買車畢竟是壹筆龐大的支出,而且不是所有人賬戶裏都有很多現金。

當然,從金融的角度來看,如果你選擇貸款買車,那你銀行的存款會比用現金買車更多,存在銀行裏或者投資壹些低風險的政府債券,每年會收獲1%-3%的利息,這些利息就相當於你購車貸款所要支付的利息,再加上通貨膨脹的影響,未來的債務會貶值(例如:5年後償還$100的債務要比今天償還$100債務劃算,因為今天的$100比五年後的$100更值錢)。所以,從這個意義上說,貸款買車也可以說是壹個劃算的選擇。

那麽,到底在什麽情況下選擇貸款買車更為合適?

貸款買車的首要前提是要有穩定的資金來源還貸,首付完之後你的賬戶上最好有足夠的存款能支付你三到六個月的開銷。這筆錢能夠幫你償還利息,也有可能幫你提前還清貸款,還能防止你遇到信貸危機。

  1. 如果你擅長投資操作,可以選擇貸款買車,騰出投資資金

如果你擅長投資,可以把付完首付剩下來的錢做壹些有長期回報率的投資,來支付車貸利息。

  1. 如果你想買豪車,但是手上現金有限。

相比全款購車,貸款購車無疑選擇的車型範圍更廣。如果你想買豪車但是現金預算有限,只要能保證按時還款,分期購車自然更容易能幫您買到夢寐以求的車輛。

  1. 如果你想在美國長期發展或者有迫切的信用積累需求

美國是壹個信用社會,辦信用卡、租房等等都會受到信用分數的影響,而有計劃的信用消費是提高信用分數十分有效的途徑。如果你畢業後計劃在美國發展或者眼下急需積累信用,通過信用消費購車即貸款購車無疑是壹個兩全其美的選擇。

二、在美國可以通過哪些渠道貸款購車?

美國信用系統完善,信用消費十分普遍,90%的美國本地人都會選擇分期購車。美國的分期購車途徑也比中國豐富得多。

  1. 通過汽車經銷商貸款購車

作為留學生,通過汽車經銷商貸款購車的好處是貸款較容易被批復,利率(APR)和貸款期限(Term)都較為靈活。遇上部分車型促銷或清貨,汽車廠商有時會推出低利率甚至是0利率的優惠活動,這時通過汽車經銷商貸款購車只要擁有壹定的信用記錄就能享受優惠。汽車經銷商壹般也不會像銀行壹樣考察留學生的身份問題,能夠提供較長的貸款期限。

但是,留學生初來乍到不了解美國汽車市場行情,對於汽車經銷商慣用的銷售套路失於防範也是常有的事情。美國車價和中國差距巨大,留學生對車價心理預期過高,加之語言不熟練不會砍價,被賣高價的情況也是屢見不鮮。汽車經銷商可能會以低利率為誘餌但是卻擡高車價,或者借機兜售各種不值當的加裝產品,留學生稍不留心便會被套路。另外,汽車經銷商提供的貸款通常是前期利率較高,後期利率才會降低,這樣壹來如果要提前還款就很不劃算。

  1. 通過銀行或信用社貸款購車

通過銀行貸款購車的好處是不用擔心經銷商那些套路,而且銀行壹般會比較準確的評估車輛的價值並且告訴你是否有被賣高價。另外銀行的利率壹般整個貸款期限內是壹樣,也不用擔心提前還貸的問題。但是對於留學生來說通過銀行或信用社貸款不是很方便,因為銀行會評估你的信用記錄和移民情況,再來決定是否批復貸款、貸款期限和利率。對於剛到美國的留學生,貸款就很難被批復,即便能被批復利率也會很高。對於F1簽證的學生,銀行給的貸款期限也不會超過I-20上寫的最長可在美國居留的時間。

  1. 通過網絡貸款平臺貸款購車

美國也有壹些網絡貸款平臺提供汽車貸款服務,通常批復快、利率低、手續簡單,但因為不是面對面交易,存在較高交易風險,另外也不排除會有詐騙情況發生。

  1. 抵押房產貸款購車

如果你再美國有房產,也可以將房產抵押貸款購車,不僅可以減稅,利率也較低,但是這樣壹來車和房子就綁定了,存在壹定風險。這種渠道在留學生中比較少用,就不贅述了。

  1. 親戚或朋友擔保貸款購車

如果你的信用分數不夠,又想拿到比較低的利率和比較長的貸款期限,也可以請信用記錄較好的親戚或朋友幫忙做擔保。但是做擔保存在風險,除非是關系特別近的直系親屬,壹般人都不會願意替他人做擔保。

  1. 通過專業做留學生購車的機構貸款購車

因為是專門面向留學生的購車服務機構,對於留學生的需求和美國汽車市場壹定都有較深的了解,也能夠代表留學生向汽車經銷商爭取到更低的車價和更有利的貸款條件。

三、在美國貸款購車有哪些常識和註意事項?

  1. 綜合考慮利率、車價、貸款期限和首付(Down Payment)

留學生在購車時往往會被低車價吸引而忽略貸款利率,實際上利率上壹個百分點的差別可能就要多付上千甚至好幾千美金的利息,而要在車價上砍掉上千甚至幾千美金是很困難的事情。所以在貸款購車時壹定要將利率和車價結合起來對比,挑選性價比最高的分期購車渠道。

除了信用分數、所在地區、新車二手車差異,影響利率高低的另壹個重要因素就是貸款期限,貸款期限越長利率越高,所以也要根據自己財務狀況和在美國停留的時間長短來選擇合理的貸款期限。

為了規避不能按時還款帶來的風險,壹定要合理評估自己目前和未來幾年的財務狀況,理性選擇貸款期限以及首付比例。壹般車貸最低的首付比例是四成,如果你手上現金充足,你可以結合你每個月能承擔的還款金額和車價預算來選擇合適的首付比例;如果你手上現金預算有限,也可以結合能承擔的月供和手上的現金預算來制定合理的購車預算。

  1. 貸款購車需要提前做哪些準備?

首先,你需要對意向車型的市場車價有個初步的了解,可以上kbb.com、edmunds.com或汽車經銷商官網輸入Zipcode了解,以防被人賣高價。

其次,確定好了要貸款買車,你需要準備好美國駕照(中國駕照不能貸款買車)、在校證明、護照還有三個月銀行對賬單和地址證明材料。

  1. 哪些情況可能會導致您的貸款申請被拒?

年齡暫不符合借款要求(壹般要求18歲以上),銀行賬戶總額不符合申請條件,材料與實際情況不符等。

最後祝大家都買到稱心如意的好車。

(據旅美汽車)

在北美,生活在城市、小鎮、鄉村的差別大嗎?| 美國

不是所有的美國人都像中國人想像的那樣富有,住別墅,開豪車。恰恰相反,很多美國人還是挺窮的。

大量的美國人賴在家裡,並不是他們不想工作,而是他們沒有工作了。經濟不景氣,失業率攀升。在我住的附近的一個大超市,我聽到這樣的對話:“Are you working?” 而且不止一次。

許多美國人也租房子住,開十幾年的舊車,到二手店買衣服和日用品。我有時問一些美國朋友,想去中國玩嗎?他們說當然想,可是哪有那麼多錢去那麼遠的地方玩啊。

相比之下,我們能來他們國家玩,他們也覺著不可思議啊。能到中國的美國人,都還算是有點錢的美國人了。可能是這個原因,讓中國人覺著美國人都富有。

但是窮歸窮,人家基本的生活質量還是能保證的。絕大大多數人有房子住,有車開,吃飽穿暖,每天能洗上熱水澡。在中國農村,恐怕沒有多少人能做到這點啊。這可能就是中美最大的差異了。

美國的城鄉生活水平相差很少。美國地大物博,人口稀少,很多地方適宜居住卻沒人居住。要是能把三分之一的中國人移民到美國那些荒涼卻易於居住的地方,那能給美國帶來多少就業機會,創造多少繁榮啊。美國政府想不開啊。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

在北美,生活在大城市和小城市,生活質量沒有太大區別
在北美,生活在大城市和小城市生活質量沒有太大區別

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周末和LD買菜回來的路上,又渴又累,就想找個地方坐一坐,喝一杯,隨口問他“去 Tim Hortons 怎麼樣?”LD瞪著我說,“美國沒有Tim Hortons!”

還有一次,說要去買些居家生活用品,我又脫口而出地說,“要不要先去Canadian Tire看一看”,得到的還是那個“你是弱智”的回答眼神,“是啊是啊,你們美國沒有Canadian Tire!”

在北美人們已經習慣了去連鎖商店購物,比如渴了餓了,找Mcdonalds或Tim Hortons;買菜和生活用品,找Walmart, Costco或Canadian Tire;家裡需要修修補補,找Home Depot,Lowe’s 或 Home Hardware;買電腦用品,就去Future Shop 或 Best Buy;買家具,就去Ikea, Brick 或者 Lazboy 逛逛先。(各個商店的列舉都是基於筆者的加拿大生活經驗,有的並不在美國,這樣寫也只是想補充說明文章主題。)

北美的連鎖超市遍布了大小城市的每個角落,真正是解決了當地人民的日常需求。有的大品牌還走國際化路線,都千山萬水地開到了我們偉大的祖國。

北美人喜歡去大型連鎖超市購物,原因一是貨品齊全,二是常有打折,所以去連鎖店購物就成為北美人的購物理念。即便在當地也有很多的個體特色小店,但是實力基本無法與連鎖大店相較抗衡,也都是以新奇便利或物美價廉取勝。

高度發達的國家已經消滅了城鄉差距,生活在大城市和生活在小城市的質量也都差不多。

就像是有很多工作著的北美人,他們喜歡在大城市裡辦公,而後,驅車往返十幾裡,去享受小城市的寧靜;更有很多北美白人精英,他們就住在”窮鄉僻壤“或”鄉下農村“,他們的家,幾乎都是在田園美景環抱下的別致莊園,家家國旗飄揚,各個美不勝收。

價值觀的取向決定了生活態度和高低標准。在北美根本沒有對於大小城市之間的差異歧視。不像在祖國,農村就是愚昧落後的代名詞,而由於大量農民工的進城謀生,而使中國農村土地正在被城鄉接軌的概念慢慢蠶食。

我的朋友瑤曾經說過,在北美,生活在大城市和小城市,生活質量沒有太大區別,一般在大城市裡有的,小城市裡也一樣會有。當時說這話的時候,我剛剛從我們祖國移民加拿大不久,還正在連續不斷地發著北美真像個大農村的驚嘆,還正在有北美可比北京上海差遠了的譏笑嘲諷。

十五年過去了,但等真正接受了工業化發達國家的,城市逐漸鄉村話的價值觀後,我就為我當年的淺薄對比感到臉紅,才恍然大悟地理解到,原來瑤說的話都是對的!

(據搜狐——這才是美國)