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在美國，不僅房價連連上漲，連房屋租金水平也在明顯抬升。

美國住宅研究網站RentCafe最新發布的報告顯示，全美6月平均房屋租金創下歷史新高，中小城市的租金漲幅繼續領跑大城市。

具體來看，根據地產數據分析公司Yardi Matrix數據，全美6月平均租金為1,405美元（約9,354元人民幣），同比增長2.9%，為紀錄最高水平。

值得注意的是，租金漲幅最高的前20個城市都是小城市，主要由於人口遷入和經濟走強推動了租金增長。其中，受益於油價上漲，頁岩油產業興盛的城市德州米德蘭市（Midland）和敖德薩（Odessa）領漲，同比漲幅分別達40%和36.6%。漲幅前五名的小城市還包括同比上漲10.2%的加州北部城市蘭卡斯特（Lancaster）、同比上漲9.9%的內華達州西部城市裡諾（Reno）、以及同比上漲9.6%的亞利桑那州的皮奧裡亞（Peoria）。

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大城市方面，曼哈頓和舊金山仍為全美最貴租金的城市，其中，曼哈頓打破了近一年的租金停滯甚至下跌期，6月同比上漲了1.5%，不過，曼哈頓仍位列租金漲幅第二慢的城市。此外，拉斯維加斯再次位列租金漲幅最快的城市，租金同比上漲7％。鳳凰城（Phoenix）和聖地亞哥（San Diego）的房屋租金漲幅分別位列第二和第三，分別同比上漲6.4%和5.4%。

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此外，報告還顯示，6月，在全美250個大城市中，88%的城市租金同比上漲，10%的城市持平，另有2%的城市下跌。

上周，美國租房網站Zumper公布的另一份美國6月租房報告也呈現了相似的結論：美國一線城市和低線城市房價出現分化，低線城市房租暴漲，一線市場反而停滯。

6月份，紐約市一居室公寓房租中位數同比下跌3.1%，報2,860美元，較2016年3月峰值水平下跌15.1%；二居室公寓房租中位數同比下跌3.9%至3,220美元，較2016年3月峰值水平下跌19.1%。而芝加哥一居室公寓房租同比跌10.2%，至1,500美元，較2016年10月的峰值水平跌去26.8%；二居室同比跌15.8%，較2015年9月峰值水平跌去逾三成——31.7%。

相比之下，美國前100房租最貴城市中，位列倒數35個城市的房租卻在穩步攀升。其中24個城市一居室公寓租金同比漲幅達到兩位數； 二居室公寓租金也是類似，這35個城市中，有21個城市二居室公寓租金同比增幅達到兩位數，其中7個增幅超過15%。

下表顯示美國100個最昂貴房屋租賃市場中最具代表性的16強，陰影區域顯示了此前創下的峰值，以及錄得峰值後的走勢，綠漲、紅跌、黑色為持平。

華爾街見聞中提到過，多地房租增幅下滑的原因是供應的增加。為了應對不斷上漲的租金，開發商建造的新公寓數量達到30年之最，這令全美各地市中心區域出現大量高端公寓。RealPage首席經濟學家Greg Willett表示，預計明年開發商將為全美市場新增30萬套公寓。

與此同時，隨著千禧一代進入結婚、生子年齡，他們的買房需求也在增加。根據4月份公布的美國人口普查數據，去年一季度美國新增130萬戶家庭，租房者減少了28.6萬人。

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原文：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

內容撮要：

• 從現在起未來一年內，如果亞馬遜員工陸續到位，與亞馬遜還未打算建立第二總部時相比，納什維爾的租金上漲速度將是Zillow預期的兩倍。
• 在亞馬遜預計再招5萬名員工的影響下，丹佛和洛杉磯的租金也將面臨可觀的上漲。
• 大部分參與分析的市場，其租金增長受亞馬遜影響的程度不如西雅圖那麼顯著。

亞馬遜預計在今年晚些時候宣布其第二總部的所在城市——被選中的城市將迎來5萬多個高薪職位以及隨之而來的大量機會，甚至是潛在的危機。新的就業機會吸引新的居民，這將推動住房市場的需求，並可能抬高住房成本，尤其是租金價格。

根據17個大都市區近年來受亞馬遜第二總部選址影響而經歷租金變化的情況來看，預計納什維爾、丹佛和洛杉磯的租金將面臨最大幅度的上漲；多倫多、芝加哥和印第安納波利斯的租金上漲幅度最小。

Zillow近期訪問了100多位房地產專家，他們將亞特蘭大和北弗吉尼亞州列為最可能當選亞馬遜第二總部的兩大城市。如果當選，這兩大城市的租金都將迎來小幅度上漲——亞特蘭大的租金預計上漲0.4個百分點，包括北弗吉尼亞州在內的華盛頓特區則上漲0.6個百分點。

在過去十年間，亞馬遜從一家初創書商成長為全美著名的零售商之一，為其最初所在地西雅圖帶來了煥然一新的變化。西雅圖一直以來都是全國最熱門的房產市場，盡管近年來除了亞馬遜的成長還有其他許多因素促進了西雅圖房產市場的發展。

競選亞馬遜第二總部的所有區域中，除了兩大區域外，其他城市的租金增長將不會超過西雅圖此前的增長幅度。

在許多方面，影響都很直觀。小型市場和/或歷史上反應度（經濟專業說法為“彈性”）低的住房供應市場將面臨較大幅度的租金增長；大型市場和/或歷史上擴張速度快的住房供應市場則將面臨較小幅度的增長。在勞動力更加多元化的大型市場中，較少的員工需要為了新的工作而重新安置住房，這也可能阻礙租金的增長。

但盡管某些地區的增長幅度小，但並不意味著該地區完全沒有增長。例如在印第安納波利斯，其部分地區的租金可能基本上沒有上漲，因為自住住宅供應量大、價格適中且歷來都積極響應新市場需求。因此，盡管當地租金沒有變動，但該地區的房主和建築商市場仍會因為成為亞馬遜第二總部而十分繁榮。

基於過去的情況進行影響分析

亞馬遜第二總部的建立將會為城市帶來新居民（“員工流入”），對此產生影響的估計是基於過去五年該城市新居民的租賃和購買決定而做出的。此分析忽略了二級影響，例如在亞馬遜第二總部周圍出現的商業集群帶來的員工流入（正如西雅圖的情況一樣）。

Zillow假定每個城市應對需求變化而增加住房的能力與近期的情況相似。在近幾年新來員工的教育程度和工資水平較高的市場上（例如波士頓或華盛頓特區），以上假設具有合理性。但在因亞馬遜第二總部建立而准備前來的員工，與現有勞動力的技能或工資水平差距較大的市場中，以上假設則不夠精准。

換言之：到波士頓為亞馬遜工作的工程師的工資和教育水平與到波士頓為通用電氣工作的工程師可能沒有太大差異。因此，Zillow可以更合理地假設波士頓未來的住房市場受亞馬遜第二總部建立的影響與其最近受其他工人流入的影響情況相似。但幾年前到印第安納波利斯在開利公司制造部門工作的流水線工人可能與未來的亞馬遜工程師存在很大差異，因此要想預計這些新來人員對當地住房市場的影響比較困難。

研究方法

為估計亞馬遜第二總部影響下員工流入對租金的影響，Zillow采用了：

• Zillow租金數據，包括Zillow租金指數下近期和預計的當地租金變化。
• 美國人口普查局的縱向家庭雇主工作變動動態流向圖（Longitudinal Household Employer Dynamics (LEHD) Job-to-Job Flow） 數據
• 美國人口普查局的就業和工資季度普查數據。

Zillow預計亞馬遜需花費約7.5年的時間才能完成5萬名員工的招聘——與亞馬遜在西雅圖總部招聘所花費的時間大致一致，且招聘速度將在7.5年內穩步進行。如果初期招聘快，那麼前幾年租金增長幅度將比較顯著，而隨著招聘速度的減緩，租金增長幅度也隨之下降。

最後，居外網根據以上Zillow的亞馬遜第二總部的房市效應預測結果，為大家推薦3套美國優質在售房源：

1. 田納西州納什維爾的獨立屋

Green Hills最熱門的步行區！可步行到餐廳、購物和特產雜貨店。開放式平面圖，4臥/4浴的房子像新的一樣。硬木石英台面，定制櫥櫃，和其他設計師精選家具；帶壁爐，2車車庫和帶圍欄的後院——僅售76.5萬美元（約¥509萬）。

2. 科羅拉多州丹佛的豪宅

受到丹佛山脈和大平原景觀的啟發，這座獨一無二的住宅由西雅圖建築師Jim Olson設計，用於娛樂和展示藝術品。 這個現代和對稱的建築傑作是由桑德斯（Saunders）建築公司用最好的材料和技術打造。 位於Polo俱樂部3.5英畝的私人土地上，內部設有兩層中央藝術畫廊。家中的瑰寶是通往南部草甸的客廳；樓上4間寬敞的臥室，每間都享有美景；有電梯直達所有樓層。景觀設計非凡，由合作設計西雅圖奧林匹克雕塑公園的Charles Anderson操刀。

3. 佐治亞州亞特蘭大的新建項目No2 Opus Place

No2 Opus Place，是一個激動人心的新型現代文化中心和豪華城市起居，位於亞特蘭大繁榮的市中心。53層樓層飽覽無盡的市區和公園景觀。Opus健康俱樂部共有3層，設有健身設施和度假風格的泳池。項目提供美食餐廳、24小時禮賓服務、水療、放映室、藏書室、品酒休息室、燒烤區和高爾夫模擬器。

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原文作者：Zillow經濟研究主任Aaron Terrazas
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

美國房價走勢2018最新消息：雖然許多市場依然供不應求，2018年1月美國Zillow住房價值指數仍創下15個月來最低的同比增長，房價中位數較去年同期增長6.7％，達到20.76萬美元。

根據Zillow的數據，在美國35個大都會區中，1月份房價表現最好的3個都會區都位於西部：在硅谷科技公司蓬勃發展也不斷抬高著周邊房價。過去一年表現迅猛的聖何塞房價1月同比上漲約22.9%，中位房價已經高達1,202,900美元。拉斯維加斯與西雅圖的房價同比增幅也都超過10%，位列2，3位。

在房價增幅放緩的同時，房貸利率也正在上漲。2018年以來，房貸利率利率穩步上升，目前約為4.23%。在今年的1月1日，信用良好的借款人尚可獲得3.83%的30年期固定房貸利率。

稀缺庫存

雖然房屋價值的增長幅度有所放緩，但是賣家們的要價卻在以更快的速度增長。1月份，Zillow平台上的賣家要價中位數同比上漲8%，高於房屋價值的增幅。導致這一現象的原因之一，就是市場上供不應求的局面給了許多賣家更大的定價空間。

根據NAR的數據，1月份的活躍房源庫存同比下降8.5%，延續了近期的趨勢。上一次的庫存同比增加已經是2014年8月的時候了。

房源數量下降最快的是低價住宅。10萬美元以內的低價住宅活躍房源在1月同比減少了21.5%；20萬至35萬的中等價位住宅活躍房源同比減少了4.1%；50萬至75萬的高價住宅活躍房源同比只下降了2.1%。

新供給方面，新房開工數量在過去一年增長約7% ，這使得一些區域供給短缺的狀況得到了一些改善，但仍不足以滿足目前的市場需求。

租金繼續上升

1月份的Zillow全美租金價值指數同比上漲2.6％，實現連續65個月的租金同比增長。

在35個大都會區中，同樣位於加州的薩克拉門托，河濱市與和西雅圖租金同比增幅最大。薩克拉門托的租金同比攀升8.3%至1845美元; 河濱市的租金同比增長6.3%至1,861美元；西雅圖的租金也同比上漲5.1%，目前的中位價為2,203美元。

 

作者：Adam Yang

責任編輯：Shelly Du

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