稅收改革致兩成BTL投資者準備退出 | 英國

英國最大的房東組織表示,五分之一的買來租(But to Let, BTL)投資者準備出售他們的房產。

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稅收改革致兩成BTL投資者準備退出 | 英國

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BTL投資者之所以打算退出這個行業,主要是因為新的稅收立法,以及抵押貸款的收緊,使得買來租市場疲軟,投資這項生意變得不再具有吸引力。

Residential Landlord Association是一家代表了5萬名私人產業房東的貿易團體,該團體的最新數據也顯示,有大約一半的房東準備在明年提高房租。

倫敦是遭受這次變化打擊最嚴重的地區,該地區的房產價格高居不下,而租住率卻相對較低,由此導致買來租受益率的降低。

根據數據對比公司Landbay的統計,截至7月為止的前12個月,與去年同期相比,倫敦地區買來租房產的租金下跌了1%。

那些希望繼續從事買來租行業的房東,現在將目光投向了其他地方,比如英格蘭北部城市和蘇格蘭,這些地方的承租率更高,租客的需求也更旺盛。

在截至7月的12個月之中,倫敦之外地區的租金價格上漲了1.6%。英格蘭東部地區的租金上漲幅度最大,為2.4%。

根據抵押貸款協會的數據,2017年買來租投資者購買的房產數量,與前些年相比,有很大的下降。在2017年頭三個月,買來租房東們通過抵押貸款購置的住宅數量為18,100棟,而在2014與2015年,這個數字為27,250棟。

分析人士表示,買來租市場之所以萎靡不振,主要是因為整體房產市場的萎縮,而事實上,政府的稅收改革,是導致市場萎縮的最大因素。

從現在開始,直到2020年,那些處於高所得稅稅率範圍的房東,將不再能夠用他們的收益,來全額或部分償付他們的貸款。他們繳納的所得稅,很有可能會超過買來租房產的租金帶給他們的回報。

此外,若在主要住宅之外購買第二套住房,在印花稅上還額外需要交付3%。

相關資訊:最新全英租賃報告:過去一年哪裡的租金漲幅高?

(據英中時報)

中年人從海外移民至美國 若不報稅損失大 | 美國

中年從海外移民美國的人若有勞務所得,會計師建議每年最好申報所得稅表,因為若達到工作十年累積40個點數,到了至少62歲退休年齡時,除有資格領取社安退休金外,到65歲有資格領取聯邦醫療保險(Medi-care)時,A部份住院險政府還會替當事人支付所有保費,當事人就這部分每月可節省200多元至400多元之間不等的保費。

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中年人從海外移民至美國 若不報稅損失大  |  美國

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會計師楊先生說,2017年每一季勞務所得只要達1300元,就可以獲得政府一個工作點數。也就是說一年只要勞務所得達5200元,就可以累積四個工作點數。十年下來當事人只要累積40個工作點數,62歲想要提前退休,就有資格申請社安退休金,65歲並自動免費獲得政府提供的聯邦醫療保險A部份的住院險。但若有資格申請社安金卻尚未申請,65歲時就須另外申請聯邦醫療保險。

然而實務上,他看到很多從海外移民美國的中年人,明明有勞務所得,如替鄰居照顧小孩,或接送小孩獲有薪酬,卻從未想過申報勞務所得。他們沒想過申報會比不申報划算,因為單是從獲得聯邦醫療保險A部份的免費住院險就很值得。

他並曾有一位客人來此開公司營業,只申報公司所得稅,卻從未發薪給自己,結果也拿不到個人工作的勞務所得點數。

同樣作為會計師的施先生說,在美國65歲以上人士根本買不到私人健保,但有客戶是幫自己子女帶小孩,固然申報有勞務所得,但申報的是Schedule C,不是僱主給的1099表,結果據此申請社安退休金時,被告知沒有資格領取,因為他是照顧自己的孫子女,不是照顧別人的孫子女,也不是基於經營商業托兒所的勞務所得。此人一旦無資格領取社安金,即使是公民或合乎資格的綠卡持有人,65歲時固有資格申請聯邦醫療保險,但保費全部要自己負擔,A部份住院險將無法獲得免費好處。

根據聯邦醫療保險網址,除非是殘障且已領取社安殘障金達24個月,即使不到65歲仍可申請聯邦醫療保險,否則領取資格是公民及在美國居住超過五年的綠卡持有人,只要自己或配偶在美國工作連續十年,至少獲得40個工作點數,年屆65歲時便有資格領取聯邦醫療保險。

做保險經紀的劉女士表示,公民及在美居住超過五年的綠卡持有人若擁有40個工作點數,關鍵是聯邦醫療保險A部份住院險將全部免費。但若未達40點,如不到30點,根據美國中老年人協會(AARP),A部份住院險每月最高須自付411元(2016年)保費,如果是介於30至39點間,每月須自付234元(2014元)保費。

至於聯邦醫療保險B部份看醫師的醫療保險或D部分處方藥計畫,不論如何都需要自掏腰包付保費,因此當事人工作有無滿足40個點數,差別不大。

 (據中國僑網)

在英國哪些收入需繳納稅費?

英國的稅收無處不在,一般和個人相關的稅有以下幾種:個人所得稅,石油稅,增值稅,關稅,消費稅,路稅,社會保險稅,地方稅等。其中屬個人所得稅情況最複雜,注意事項最多。

個人所得稅(Income Tax)顧名思義,就是指為你的個人收入而繳納的稅。繳稅時間是每年的4月6日到次年的4月5日。目前個人所得稅歸英國稅務及海關總署(HM Revenue & Customs)收取和管理。一般來說生活在英國的人,他們的收入從來源來說可以分為兩大部分:英國境內的收入和英國境外的收入。我們在這裡針對這兩種情況的納稅義務具體說一下。

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英國境內的個人收入

英國的稅法規定,任何人在英國的個人收入一般都是需要加納所得稅的。這些收入包括(但不限於):

  • 工資
  • 信託基金所得
  • 股息
  • 大多數儲蓄利息
  • 自雇盈利(包括通過網站或軟件提供服務的利潤所得)
  • 大多數養老金,包括國家養老金,公司和個人養老金和退休年金
  • 部分國家和社會福利
  • 租金所得(除非是和租客一起居住且年租金少於7500鎊)等

以下類型(不限於)是不需要繳納個人所得稅的:

  • 儲蓄津貼下的儲蓄利息
  • 通過免稅賬戶的收入,如個人儲蓄賬戶(ISAS)和國家儲蓄券
  • 公司股息的第一個£5000
  • 部分國家福利
  • 債券或國家彩票
  • 低於7500鎊的房屋租金(但是必須和房客居住在一起)

英國境外的個人收入

以上都是講的在英國境內繳納的個人所得稅。那麼如果你的收入部分,甚至全部都是來自境外的,這樣的情況繳稅方面又是怎麼個說法呢?

來自境外的個人所得收入是指來自英格蘭,蘇格蘭,威爾士和北愛爾蘭之外的任何國家的收入(海峽群島和馬恩島也屬於英國境外)。

一個人的境外收入可以包括下面幾種:

  • 境外工資所得
  • 境外投資和儲蓄利息
  • 境外房產的租金收入
  • 境外養老金所得

對於以上境外收入,你是否應該繳納個人所得稅則完全取決於您是否是英國居民。按照英國稅法,一個人是否是英國居民一般取決於一個人在相關的稅務年度里(也就是從一年的4月6日到下一年的4月5日)在英國所居住的時間。

如果你的情況屬於下列的一種,你自然是屬於英國居民:

  • 如果你在一個稅務年度里在英國所呆的時間達到了183天或者更多;
  • 你唯一的家就在英國(無論是租的,買的)而且你一年中在英國的時間不少於30天。

如果你的情況是屬於下列的一種,你自動就不是英國居民:

  • 你一年中在英國所呆的時間不超過16天;
  • 你全職在海外工作,一年中在英國所呆的時間不超過91天。

按照法律規定,一般只有英國居民才需要對海外收入納稅,而非英國居民不需要對海外收入納稅。比如說美國總統歐巴馬雖然收入也在不低的數字,但是由於他在一年內只有在訪問期間在英國呆上幾天的時間,他在美國的收入是不需要在英國交稅的。但是如果英國現在首相梅姨在美國訪問期間,偷偷地在哪個大學做了一場演講,收入10萬英鎊的話,她就必須為這個收入納稅。

如果你的境外收入被雙重徵稅的話,應該怎麼辦?

一般來說,一個英國居民的境外收入在當地都是需要按照當地的稅法繳納個人所得稅的。那麼這個英國居民在拿到凈工資之後,到了英國按照英國的稅法仍然有可能會被繳納個人所得稅。這樣就出現了雙重繳納的情況。

這時您可以根據法律規定,申請退還部分或全部多繳的稅款。通常申請退稅時,首先需要申請境外稅抵免(Foreign Tax Credit Relief),具體退稅的金額取決於您獲得收入的國家和英國簽訂的“雙重稅收協議”(Double-taxation agreement),但通常如果沒有這樣的協議您還是有機會可以成功申請退稅的。

至於可以退回來的具體金額,可能並不是您多繳那部分的全部金額。如果您獲得收入的國家已經在雙重稅收協議里規定了小額的退稅金額,或者您的境外收入在英國繳納所得稅金額較小,那麼您申請退稅可能就只是您重複多繳的一小部分了。

如果您有多樣收入,如何計算個人所得稅?

一個人如果只有工資收入的話,個人所得稅的計算時比較簡單的。一般來說,僱主在發放工資之前會把僱員的個人所得稅已經扣除了。然而有時候一個人會有多樣收入,比如一個人一年的總工資是18000鎊,房租收入是10000鎊,銀行利息收入是1200鎊。在這些收入中,工資和銀行利息一般都是被扣除所得稅之後再發放給當事人的。那麼像這樣的情況,應該怎樣計算個人所得稅呢?

實際上,這也很簡單。就是把當事人所有稅前收入加在一起,然後減去當事人的年度免稅額(現在是一年10600鎊),然後再按照相應的稅率來計算出當事人所應繳納的總個人所得稅,然後再減去當事人已經被僱主扣走的個人所得稅,銀行扣走的利息稅,就是當事人應該補交的個人所得稅。這個計算過程叫做Annual self assessment return。當事人需要在每年的1月31日前上報給稅務局的。

學生的收入不需要納稅?

好多來英國留學的學生都認為自己的收入不需要繳納個人所得稅。這種理解是錯誤的,任何人在英國的收入都是需要納稅的。學生的收入一般不需要納稅,這是因為按照移民法的要求,學生一般每周只可以工作20個小時(有些人只可以工作10個小時)。他們一年的總收入基本達不到個人10600鎊的免稅額,因此是完全豁免的。

(據英國邦利)

 

泰國主要稅種和稅率簡介

一、泰國稅制框架

泰國稅收的基本法律為《稅收法案》(Renenue Code),該法主要調整個人所得稅、企業所得稅、增值稅、特別營業稅和印花稅。另外,《燃油所得稅法案》管理石油和燃氣的特許經營行為,《海關法案》管理關稅和進出口行為,消費稅和財產稅由其他法律管轄。 泰國的稅收可分為直接稅和間接稅兩大類,直接稅包括個人所得稅、公司所得稅、石油所得稅,間接稅則包括增值稅、特別行業稅、關稅、消費稅、印花稅以及財產稅。從稅收的歸屬來說也可分為兩個部分,即中央稅和地方稅。中央稅佔主導地位,主要分為六大類,地方稅分為兩大類。

中央稅收包括針對收入和利潤徵收的所得稅、以社會保障分配為目的的工資稅、針對財產徵收的房地產轉讓稅、增值稅、消費稅、特別營業稅、撲克牌稅、針對國際貿易和交易徵收的進口關稅、出口稅等。

地方稅收包括對財產課稅和機動車稅。其中財產稅包括針對房地產徵收的房產租賃稅、土地開發稅、房地產轉讓稅,針對貨物和服務業徵收的增值稅附加、特別營業稅附加、部分商品的消費稅附加,以及對使用某種貨物和財產或許可從事某種行為的稅收。

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二、四大主要稅種介紹

1、企業所得稅

在泰國具有法人資格的公司都須依法納稅,納稅比例為凈利潤的30%,每半年繳納一次。基金、聯合會和協會等則繳納凈收入的2%-10%,國際運輸公司和航空業的稅收則為凈收入的3%。未註冊的外國公司或未在泰國註冊的公司只需按在泰國的收入納稅。正常的業務開銷和貶值補貼,按5%-100%不等的比例從凈利潤中扣除。

對外國貸款的利息支付不用徵收公司的所得稅。企業間所得的紅利免徵50%的稅。對於擁有其他公司的股權和在泰國證券交易所上市的公司,所得紅利全部免稅,但要求持股人在接受紅利之前或之後至少持股3個月以上。企業研發成本可以作雙倍扣除,職業培訓成本可以作1.5倍扣除。

註冊資本低於500萬銖的小公司,凈利潤低於100萬銖的,按20%計算繳納所得稅;凈利潤在100-300萬銖的,按25%計算繳納。在泰國證交所登記的公司凈利潤低於3億銖的,按25%計算繳納。設在曼谷的國際金融機構和區域經營總部按合法收入利潤的10%計算繳納。國外來泰投資的公司如果註冊為泰國公司,可以享受多種稅收優惠。

2、個人所得稅

個人所得稅納稅年度為公曆年度。泰國居民或非居民在泰國取得的合法收入或在泰國的資產,均須繳納個人所得稅。稅基為所有應稅收入減去相關費用後的餘額,按從5%到37%的五級超額累進稅率徵收。

按照泰國有關稅法,部分個人所得可以在稅前根據相關標準進行扣除,如租賃收入可根據財產出租的類別,扣除10-30%不等;專業收費中的醫療收入可扣除60%,其他30%,著作權收入、僱傭或服務收入可扣除40%,承包人收入可扣除70%。

3、增值稅

泰國增值稅率的普通稅率為7%。任何年營業額超過120萬泰銖的個人或單位,只要在泰國銷售應稅貨物或提供應稅勞務,都應在泰國繳納增值稅。進口商無論是否在泰國登記,都應繳納增值稅,由海關廳在貨物進口時代征。

免徵增值稅的情況包括年營業額不足120萬泰銖的小企業;銷售或進口未加工的農產品、牲畜以及農用原料,如化肥、種子及化學品等;銷售或進口報紙、雜誌及教科書;審計、法律服務、健康服務及其他專業服務;文化及宗教服務;實行零稅率的貨物或應稅勞務包括出口貨物、泰國提供的但用於國外的勞務、國際運輸航空器或船舶、援外項目項下政府機構或國企提供的貨物或勞務、向聯合國機構或外交機構提供的貨物或勞務、保稅庫或出口加工區之間提供貨物或勞務。

當每個月的進項稅大於銷項稅時,納稅人可以申請退稅,在下個月可返還現金或抵稅。對零稅率貨物來說,納稅人總是享受退稅待遇。與招待費有關的進項稅不得抵扣,但可在計算企業所得稅時作為可扣除費用。

4、特別營業稅

徵收特別營業稅的行業有銀行業、金融業及相關業務、壽險、典當業和經紀業、房地產及其他皇家法案規定的業務。其中,銀行業、金融及相關業務為利息、折舊、服務費、外匯利潤收入的3%,壽險為利息、服務費及其他費用收入的2.5%,典當業經紀業為利息、費用及銷售過期財物收入的2.5%,房地產業為收入總額的3%,回購協議為售價和回購價差額的3%,代理業務為所收利息、折扣、服務費收入的3%。同時在徵收特別營業稅的基礎上還會加收10%的地方稅。

 

(據互聯網綜合整理)

2017年2季度多倫多、溫哥華房市動態:調控政策雙城記 | 加拿大

受15%附加稅影響,多倫多房價第二個月出現環比下跌,銷量也繼續縮水。但與上個月相比,新增房源數減少了四分之壹,表示市場恐慌情緒已經有所降低,市場預期將在接下來幾個月中逐步找到新的平衡。

反觀溫哥華,則已找到新的房市增長動力,房價持續攀升。與受加稅影響較大的別墅市場相比,目前溫哥華公寓市場壹房難求,銷量與活躍房源基本達到1比1的比例,表示著溫哥華公寓正處於供不應求的賣家市場。20170728164136ca

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

英國稅費新政和按揭貸款政策壹起開始有動作了 | 英國

英國在2015年公布了私人買家投資Buy-to-let房產稅費減免改革政策

今年4月開始正式實施了。

同時,從今年起,BTL貸款的壓力測試要求也提高到了5.5%和125%的標準。

可以說對投資Buy to Let的房主有了壹個“雙重打擊”。

今天我們就給大家梳理壹下,這兩個變化對我們有什麼影響呢?

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英國稅費新政和按揭貸款政策壹起開始有動作了 | 英國

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壹、稅費改革

首先,稅費減免改的 新政最終的結果就是:

到2020年,個人持有的房產,貸款利息還款不能用來抵扣房租的盈利,租金全部都要當成盈利計算所得稅。也就是說,Buy to let的出租房貸款利息那壹部分免稅額被限制了。

具體來說,到2020年4月起,對所有房東的免稅稅率從之前分檔的稅率(20%、40%或45%)統壹限制在20%,所有不同等級所得稅繳稅的房東們將全部統壹限制在只能得到房貸免稅20%這壹個比例。

這個政策,從今年的4月開始,逐步實施。

之前的政策下,房東每年支付的貸款利息是可以用來抵消稅單的。

我們這裏給大家提供壹下著名的房貸經紀公司John Charcol給出的算法,例子還算比較 清楚:

很明顯看到,從17年開始逐漸施行的稅費減免限制對房主們的稅後純收入帶來了非常大的影響,純收入從4,716英鎊下降到了768英鎊……

總結壹下要點:

房租收減去可抵扣的支出(像是中介管理費、水電煤氣費)全部計入房東個人的收入,合並其他的個人收入(工資啊,理材的收入啊等)作為征稅的 基數

無論房主的實際邊際稅率多少,房屋貸款利息壹律按照20%的稅率抵扣

新政 從2017年4月開始,每年以25%的比例逐步施行

換句話說,新政對個人房主來說可以說是歧視性稅收對待。

這項新政更是對高所得稅(稅率40%)和最高所得稅(稅率45%)的高收入房東們有重大的影響。

在申報個人所得稅時,房東們將不能將抵押貸款的利息從租金收入中扣除。

換句話來說,租金收入部分同洋需要納稅,而不是將抵押貸款利息扣除之後再進行交稅。

其實,房東們還是有壹些其他的辦法來保證收益的:

1、成立新公司來買房

2、其他零碎的費用抵消:

1)中介費:如果聘請了壹家中介公司來尋找租客或管理房產,需要支付租金的10%-15%作為中介費。假如每月租金為750英鎊,那麼可抵消每年1,350英鎊的中介費。

2)維護和維修:任何維護房產的花費都可以用來抵稅的。但房屋整修,擴建或可增值的改建是不包含在內的。

房屋維修包括修補破損的門窗,修復損壞的櫥具,白色家電,家具,水槽,塗漆,裝飾以及更換或修補屋頂。

3)家具:如果出租房配有家具,有兩個抵消稅款的途徑作為選擇,壹是“日常磨損津貼”,二是更換個別家具的額外費用。

但是從2016年4月起,房東只允許扣除實際產生的費用。因此,如果在日常維護中沒有開銷,則不能要求抵稅。

4)地租和物業費: 如果房產並非永久產權,那麼像土地所有者繳納的地租也可以用來抵稅。

物業費比較常見於公寓房產,且差別較大。基本費用包括清潔,維護,供暖以及公共區域照明所需等費用。

5)其他開銷:出租房屋可能產生的其他費用還包括電話費,信件以及由於出租房屋所產生的交通費。這些都可申請抵稅。

對於海外投資者來說,可根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額,目前為11,000英鎊。超過免稅額的部分,2016/17 稅務年度,如果收入不超過32,000英鎊,個人所得稅稅率為20%;如果收入介於32,001到150,000英鎊,稅率為 40%;若收入超過150,000英鎊,稅率為45%。

如果房東取得的凈年租金收入不超過個人免稅額,則無需在英國繳稅。

二、貸款

接著我們來聊聊貸款的問題。

從今年起,銀行要求房東的租金收入必須至少能夠償付按照5.5%計算的按揭貸款利息的1.25倍。

實際上,很多銀行已經提高到了1.45倍的要求。

這無疑大大增加了房東貸款的杠桿比例,從而影響了房東的收益率。

有兩個很有意思的點:

當貸款產品市場是5年或者更長期限的話,就沒有5%最低利率的要求,而是可以采用實際的利率;

如果使用有限公司貸款的話,銀行要求的租金cover貸款比例比個人房東要低,也就是125%這個政府要求的下限。

如此壹來,對於這兩個變化,Buy to Let房主們會受到的就是凈利閏下降的損失和貸款更為嚴格的局面。

房貸免稅額度減少,直接加重BTL房東的支出,而貸款嚴格也是在租金上有了更高的要求。

那麼,“羊毛出在羊身上”很多專家紛紛表示,這將造成房東增漲房租,最後承擔這個增加的成本的還是需要租房的租護,政府並沒有實質幫助到大城市租房供需不均的問題。無論如何,市場自身會找到壹個合理的市場房租價格,而非房東無謂的漲房租造成的混亂現象。

結尾提示:

今天跟大家聊的是兩個今年開始對Buy to Let投資人的比較明顯的政策上的變化。

對於個人投資者來說,的確會面臨著收益降低,杠桿難度增大的問題。

不過也正如我們在文章裏說到的,可以利用壹些有效合理的避稅手段來避免收益的損失,比如用其它零碎費用抵消。

相關資訊:外國投資人持有英國房產比例 今年來到只剩5%

(據英倫房產圈)

外國買家購房稅費:新州最狠 塔州最寬 | 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道,7月1日實施新規以後,對價格在330萬澳元以上的豪宅買家,新州成為全澳征稅最重的地區。此外,由於澳洲銀行收緊借貸規定、中國政府控制資金外流,加上新州的新規定,中國買家對澳洲房產的投資預計將會有所下降。

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外國買家購房稅費:新州最狠 塔州最寬 | 澳洲
7月1日實施新規以後,對價格在330萬澳元以上的豪宅買家,新州成為全澳征稅最重的地區

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新州,外國買家如果購買300萬澳元以上的房產,要在普通印花稅以外繳納附加費,還要額外支付外國買家印花稅、土地稅以及土地稅的外國買家附加稅。此外,還有外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board)申請費(33400澳元)還有聯邦房產空置稅。

美國高蓋茨律師事務所(K&L Gates)對全澳各個轄區向外國買家征收稅費的情況進行深度分析,發現如果壹名外國買家在新州購買壹套330萬澳元的房產,首年支付稅費總額超過48.3萬澳元;如果買家不在該處房產居住,稅費總額將達到50.2萬澳元。而澳籍買家僅需支付17.8萬澳元。

高蓋茨律師事務所合夥人克裏德蘭(Matthew Cridland)表示,政府有理由對外國投資者征收較重的印花稅和土地稅,因為這樣可以抑制外國對住房的需求,從而減輕房價壓力。不過,他建議政府根據市場情況調整購房附加費,以便市場壹旦出現逆行,可以迅速下調稅費、刺激外國買家投資。

分析顯示,塔州的稅收對外國買家最為友好,而且房價增長也不像悉尼那麽迅速。克裏德蘭指出,全澳房價最高的兩個城市——悉尼和墨爾本,所收取的印花稅也是最高。

他警告,各州的附加稅費並不壹致,帶來不穩定因素、更多風險以及更高的合規支出,或對房產市場構成危險。

澳洲首富、開發商特裏古波夫(Harry Triguboff)本月曾表示,新規定將損害市場。

相關資訊:維州海灘物業便宜且收益高 引投資者搶購

(據澳洲新快網)

在澳洲買房,如何辦理房產過戶?

Part 1  澳洲房產過戶流程

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如何在澳洲投資?澳洲房產過戶流程

Step 1.買方與房產經紀公司簽訂購房協議書,並支付2000-5000澳元訂金(亦為意向金),房產經紀公司會提供收據。

Step 2.在10天內,買方聘請的澳洲房產律師會為買方講解澳洲房產購房合同,合同為全英文版,澳洲房產律師會對合同加以說明,提出專業意見,充分保護買家利益後簽約,簽約的同時簽訂律師代理協議,並付支付律師代理費(澳元),一般為700澳幣左右。

 Step 3. 5-7天後,買方須從銀行彙出10%的首期房款至買方的代理律師賬戶,律師確認無誤後,再存入賣方律師在澳洲的“政府監管的銀行信托帳號”中,待賣方律師收到首期款後,憑公司收據將2000-5000澳元訂金退還給買方。

 Step 4.律師將買房合同交至開發商簽字認可。

 Step 5.澳洲房產交房時間:如果是現房,42天交房。如果是期房,則等到澳洲房產開發商實際交房過戶之前。

 Step 6.房屋完工後:發展商持3項法律文件:a.持牌測量師發放合格證書(p.c.c)(practicalcompletion certificate) b. 政府驗收檢查合格證書(c.c)(codeof compliance) c. 房屋產權證書(c.t)(certificateof title)賣方律師發出正式通知信給買方律師,通知樓已完工。(settlement)。買家律師收到通知後,買家律師辦理產權證,將房款轉入發展商帳戶。發展商收到全部房款,購房手續完成。

 Step 7.付款方式:將尾款的90%(貸款和現金根據購房者的現金流而定),加剩余的50%律師代理費交至買方律師信托銀行帳號,並繳相應的物業印花稅。購買完成。

 

Part 2 房屋過戶前,要准備多少的資金?

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在澳大利亞買房除了支付房價外,還有其他很多需要支付的費用。大多購房者都希望在房屋正式交割前,過戶律師能給予明確的金額以做好充足的准備。那麼在澳洲購房有哪些隱形成本呢?這些零碎的費用又到底是如何計算的呢?

除了房屋的交易價格,在澳洲購房所需要支付的費用主要有以下一些:

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點擊查看各州最新的印花稅:維多利亞州新南威爾士州昆士蘭州西澳洲

相關閱讀:澳大利亞購房成本大解構

 

Part 3  澳洲房產過戶常見問題Q&A

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1、在澳洲房產交易中,什麼是Settlement?

就是正式過戶。當天買家成為房產的主人。

2、我什麼時候Settle將在哪裡寫清楚的?

購房合同。

3、哪些情況可以造成Settle不了的?

A、買家貸款沒有按期審批:買家過失。
B、買賣雙方銀行無法按期預約安排過戶。這種情況可能出現在買賣雙方都有貸款的情況:買家或賣家的過失。
C、律師或者過戶師的過失:買家或賣家的過失。
D、所購房產正在出租,租客延期交房:賣家過失。

4、Settlement日可以提前麼?

可以。只要買賣雙方都同意,貸款等手續就緒後,就可以告知自己的律師和對方律師商量提前settle。

5、因為買家原因無法Settle,我要賠多少錢?

一般按照合同條款走。如果不是Vendor特別讓步,因為買家原因造成settlement延期,買家將按日賠償。聽說過每天$1000左右的。所以基本買家要盡一切努力保證settlement。

6、因為Vendor的原因無法Settle,Vendor會賠我錢麼?

澳洲規則,保證Vendor利益。所以,合同裡面一般會寫,Vendor可以延期多久Settle而不負法律責任的。

7、Settlemen那天,我需要做什麼?

Settlemen當天,律師或者過戶師會代辦一切過戶手續。辦好之後,律師或者過戶師會通知買家:一切搞定,可以到中介那裡拿鑰匙了。房產就是買家的啦。

 

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澳大利亞南澳州最新房產印花稅徵收標準

澳大利亞買房,印花稅是最為重要的交易稅費,由於各個州的房產印花稅稅率不同,為此,居外網特意為大家收集整理新南威爾士州(New South Wales)、維多利亞州(Victoria)、昆士蘭州(Queensland)、西澳州(Western Australia)、南澳州(South Australia)的印花稅稅率,供大家在澳大利亞買房時參考。

南澳新房補助

南澳對新房的首套住房補助為15000澳元,到2017年6月30日之前購買南澳任何地區的新房都可享受到最高15500澳元的印花稅減免。

印花稅佔了你最早在南澳購買房子的最大份額。 你支付的印花稅額直接影響你的購買成本。

請參閱下圖,不同程序下的印花稅金額:

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单位:澳元

 

階段1:沒有開始與建築物有關的工作(0%)。

階段2:公寓的樓板被澆築,外牆已經豎立(20%)。

階段3:公寓的內部框架牆已經豎立,第一個固定管道和電氣已完成(40%)。

階段4:公寓的牆壁和天花板內襯已完成(60%)。

階段5:公寓的細木工,平鋪和第二修理木工已完成(80%)。

階段6:工作已經實際完成,公寓準備佔領(100%)

從上圖可以看出,第一階段的印花稅只是第四階段的一半,所以在早期購買公寓更便宜。

 

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5大避稅方法報你知 赴美置產省很大 | 美國

海外房產業者表示,國外先進國家如美國,只要善用高額免稅項目,海外買房收租稅後得獲利能力更佳。以佛州大城邁阿密(Miami)房價美金175,000元、年租美金12,250元的2房公寓為例,扣除免稅額與折舊額後,首年因含購房成本,分文免繳(多餘的抵稅額度還能延至來年計算),第2年應納稅金也只要美金180元,房東純益上看8萬人民幣。外國房地稅負看似驚人,但只要善用高額免稅項目,有時反而比國內出租稅負輕松,5大避稅方法供想在美國置產的民眾參考:

一、挑選沒有州所得稅的州份

美國所得稅大致分為聯邦所得稅和州所得稅兩種,聯邦所得稅稅率全美統一,且適用外籍人士,而州所得稅目前有7個州免徵,像是:佛羅裡達州、德克薩斯州、華盛頓州等,改用營業稅或消費稅作為財政補充,目前最高的州所得稅是加利福尼亞州,稅率13.3%。

二、中古屋租金所得可列折舊

每年出租房產除了個人免稅額外,翻新中古屋的折舊額也可提報抵稅,計算方法為建築物的鑒價除以美國國稅局認定的使用年限。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

民眾在美國置產收租,要善用合法避稅方法,就能減輕成本壓力
民眾在美國置產收租,要善用合法避稅方法,就能減輕成本壓力

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三、高滿租物業公司吸收稅費

美國的包租代管已行之多年,每年可為房東賺取8~9%淨收益,對於租客穩定、滿租率高的社區,物業公司甚至願意吸收房屋稅、保險費、代管服務費和管理費。

四、以有限公司責任公司名義持有

以有限公司持有美國房產,未來水電、電信、燃料費不僅可合法抵扣,也沒有企業及個人重復課稅問題。

五、赴美賞屋機票錢也能抵稅

保留到美國看房的機票、食宿收據證明,可作為差旅費的底稅之用。

(據自由時報)