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中國房地產投資者在澳洲面臨更重征稅各州稅費計算詳解 | 澳洲

內容摘要

目前維多利亞州、新南威爾士州和昆士蘭州都對海外投資者征收房地產印花稅。
新南威爾士州已經當地對期房開發提出新的要求，針對外國人的附加印花稅很快也會再次提高。
聯邦政府實施了“幽靈稅”，取消了資本所得稅豁免制度，並規定了新開發項目中海外所有權不能超過50%的限制。

從2017年7月1日起，新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%，同時，土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面，也出台了更多的法律法規，旨在打壓中國及其他外國投資者。

國家層面有什麼？

幽靈稅（Ghost tax）

繼2016年增收印花稅之後，澳政府在2017年聯邦預算中增加了“幽靈稅”。

如果在房子在一年中被空置6個月以上，那外國投資者將每年要起碼多交5千澳元的附加稅。

資產所得稅豁免被“取消”

自2016年7月1日起，外國投資者在出售房產時，會預扣10%的資產所得稅。然而此規定僅限於價值2百萬澳元及以上的房地產。

從2017年7月1日起，該標准降低至75萬澳元，並提高預扣稅率至12.5%。

這一變化會對在悉尼、墨爾本都市圈置產的外國投資者造成很大的影響，因為當地房價中位數普遍高於75萬澳元。

新開發項目的所有權

如果你在考慮購買公寓期房，那麼這項措施可能影響你的購買資格。因為從2017年7月1日起，新開發項目的海外所有權不得高於50%。

新南威爾士州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房（無論新建或現成）時繳納附加印花稅：

你是外國公民，或澳洲臨時居民；
你在2016年6月21日之後簽訂的買房合同。

除此之外，如果是2017年1月1日之後購買的房地產，你還應再繳一筆土地稅。

這些附加稅不適用於購買商用房地產，如零售店鋪或辦公室。

稅費有多貴？

目前，附加印花稅為4%，土地稅為0.75%。然而，從2017年7月1日起，附加稅會分別漲至8%與2%。

個例分析

在沒有附加印花稅政策的時候，無論中國買家還是澳洲公民，購買新洲一處價值80萬澳元的房地產所產生的印花稅都為31,490澳元。

在目前4%的附加印花稅政策下，中國人或任何外國人則要繳納63,490澳元的印花稅，比以前需多繳32,000澳元。

從7月1日起，外國人應繳的印花稅總共為126,980澳元。

然而… 新南威爾士州並未就此收手

另外，外國投資者在購買期房住宅時不再享受12個月的印花稅延遲期。與50%的項目外籍所有權限制一起，新州和聯邦政府都在想盡一切辦法限制期房投資交易。

Home Loan Experts 建議實時關注新洲稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。

維多利亞州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅：

你是外國公民，或澳洲臨時居民；
你在2015年7月1日後簽訂的買房合同

稅費有多貴？

2015年7月1日附加印花稅生效之前，維州的印花稅是浮動的。價值2萬5千澳元房產產生1.4%印花稅，96萬及以上的則產生5.5%的稅費。

如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之間簽訂的，那麼除了上述稅款，還應再繳納3%的附加印花稅。

意思就是，在新的附加印花稅率下，2016年7月1日之後購買的房地產都會另外產生7%的交易稅。

幸運的是，只有印花稅上漲，而非土地稅。

2017年1月1日後，空置土地稅已經從0.5%漲至1.5%。

個例研究

維州一處價值80萬澳元的房產，標准印花稅為43,070澳元。

如果是外國房主，印花稅則上漲至99,070澳元。

我們建議實時關注維州稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。

昆士蘭州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅：

你是外國公民，或澳洲臨時居民；
你在2016年10月1日後簽訂的買房合同

稅費有多貴？

附加印花稅為3%。

個例研究

之前，昆州一處價值80萬澳元的房產應產生21,850澳元印花稅。

如今印花稅為45,850澳元。

我們建議實時關注昆州稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。

如何避免附加印花稅？

符合以下情況的買家，不用繳納新增的附加印花稅／土地稅：

你是澳洲公民，或澳僑（即在海外生活和工作的澳大利亞公民）。
你是澳洲永久居民。
你以你澳籍／永居配偶的名義置產。

如果以上情形你都不符合，可以考慮在沒有附加稅的州購房：

如果我即將成為永久居民呢？

如果你在考慮成為澳大利亞的永久居民，那麼你確實可以避免澳政府針對外國投資的附加稅。

但是這個情況就相對復雜了：

如果你在昆士蘭或維多利亞購房，交換合同的時候，你本人必須在澳洲，以避免附加印花稅。

在新南威爾士州，交換合同與清算的時候，你本人必須在澳洲，以避免附加印花稅。

在你取得永居身份後，還應至少在澳停留200天。

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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日本 | 在日本買房，要交哪些費用？

每個國家的房產政策都不盡相同，買房時需要繳納的費用也都不一樣。在日本買房，購房時需要以現金支付哪些費用？買房後，除了償還住房貸款外又需要繳哪些費用？這些費用明細在買房之前一定要瞭解清楚，下面，居外便為大家講講在日本買房時的各項費用。（日本買房有什麼條件）

一、購房時，需要繳納哪些費用？

1、中介手續費

中介公司可按客戶要求搜尋優質房產，同時為客戶從賣家爭取有利的成交價格。以上所發生的費用為中介手續費。

2、日本房產稅費

在日本無論是土地或建築物，購買者都可成為房屋的永久擁有者。因此，在購買房產時，需要通過日本政府，將該房產的產權變更到買房者的名下。從此，日本政府會保護買房者所有的產權。此費用基本上為稅，其費用大約為交易價格的１～２％左右。通過此手續，買家的房產權將會被日本政府安全保護，房產繼承時也可受到保障。

二、日本買房購房手續

在日本購房時，通常都是以現金支付首付款（部分房款）和各項購房費用。那麼，在購房手續方面，在什麼情況下大概支付多少呢？下面以購買4000萬日元的房產為例進行介紹。

【設定條件】

貸款條件：銀行住房貸款為3600萬日元，分35年償還。保證金選擇後付方式

固定資產稅估價：土地528.6萬日元，建築物1037.5萬日元

※1 認購金金額根據房產不同而存在差異，有些房產不需要認購金

※2 如首付款金額高於定金，則在交房時支付餘款（首付款－定金）

※3 住房貸款的保證金採取先付時，費用將增加74萬日元

三、購房時支付費用的明細

瞭解了購房時所需費用的標準之後，接下來請詳細核對費用具體用於哪些事項。

四、購房後定期支出的費用

入住後，除償還住房貸款外，還需要為住房的維護和管理支出費用。在制定住房相關資金計劃時，還要考慮到是否有能力同時支付這些費用，這點非常重要。

點擊查看更多日本房源

1、稅金

固定資產稅、都市計劃稅，是對每年1月1日時的房地產的所有人課徵的市區町村稅。每年4月份左右發出通知，從6月份起每年分4次繳納。

如果是新建住宅，在購買後5年內可以享受減稅措施，因此稅額較低，在第6年稅金會增加，這點需注意。

2、每月支付的費用

管理費

管理費，指小區用地和建築物的共用部分（電梯、走廊等）的清掃、檢修、電費等，進行日常定期管理所需的費用。費用交給由小區全體業主組成的「業主委員會」。

該費用通常都是由物業管理公司代為收取。

維修基金

維修基金，是為了讓建築物保持長久，為定期對建築物進行必要的維修而建立的基金。如果維修基金過少，有可能在需要時卻無法充分進行維修。

與管理費一樣，以「業主委員會」的名義進行儲蓄。

停車費等

使用停車場和自行車停放場等小區公共設施時，每月（或以年為單位）要支付使用費。閣樓和私人花園等也視為是公共部分，因此也需要支付使用費。

這些費用充當管理費或維修基金。

近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本「爆買」的報導，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了一項——日本房產！

延伸閱讀：為什麼近年在日投資房產如此火熱

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公寓5年上漲23.7% 日本房市崩盤後的第25年現狀如何？

日本房產投資哪裡最合適？（上）

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避險避稅？父母將澳房登記在子女名下的利與弊 | 澳洲

近半年來，海外人士的貸款限制對澳房市場著實有著不小的衝擊。

不幸的是，彙豐銀行也在約半個月前將申請“海外貸款”的VIP客戶定存條件從3個月延長為6個月；新加坡銀行也聲明將停止向海外收入且購買布裡斯班樓盤的中國大陸買家發放貸款。

“雪中送炭”的是，本人最近聽聞中國銀行有實行“留學生購房可依父母的海外收入申請貸款”的政策，這無疑是在這“海外貸款”限制大環境下的一利好消息，申請條件的關鍵詞大概為：自住房非投資，可最多貸70%，父母還款，父母中一人與留學生必須聯名購房。

本人並不精通貸款業務知識，法律專欄也不探討此部分內容，但引發我思考的是若父母出資買澳房，到底該不該放子女的名字？或者，留學生買房，到底用父母的名字還是自己的名字？相信房產界的朋友一定已經被各位家長詢問過無數次了，那麼此文將著重分析“父母將澳房登記在子女名下的利與弊”。

（除非另有注明，本文討論的“子女”多為在澳留學生或無穩定收入的青少年。）

利？ —— 為什麼一些父母想把澳房登記在子女名下？

規避各種稅費：將房子直接登記在子女名下，相比贈予、繼承或過戶等既省錢又方便，能省下不少稅費，還不用擔心未來澳洲是否有可能會實行遺產稅。如果子女已獲得綠卡，則更可以避免近半年澳洲各州相繼實行的海外人士購房的附加印花稅；

規避家庭破產風險：有些家長從事商業經營活動或政治崗位，在經營良好時提前策劃，以孩子名義購置房產，如果面臨生意失敗，資不抵債等風險，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條後路；

規避FIRB申請費：如果子女已獲得綠卡，則可以免交至少5000澳幣的外資審查委員會的申請費；

規避二手房的購房限制條件：FIRB規定，海外人士購買二手房有不少於12個月的簽證要求。許多在中國工作生活的家長往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達3年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇；

擔心子女的婚姻財產糾紛：因為對澳洲家庭法的不了解，許多家長誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說；

夫妻感情出現危機：夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓，誰也不願在財產上吃虧，此時有些夫妻會共同出於對子女的愛護，從保護子女權益出發，協商將房產登記在子女名下。

弊？ —— 子女作產權人，可能帶來的風險是什麼？

子女買澳房不能貸款：首先，《合同法》規定，未成年子女一般情況下不得獨立簽訂購房合同；此外，買方若為未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款；

子女無法再獲得首次置業補貼或印花稅減免：澳洲政府有系列利好政策來支持與輔助青年人或新移民在澳洲安家置業，提供補貼與稅務減免。如果父母在子女留學時，便與其聯名購房，那麼子女今後將無法獲得再首次置業優惠；

同居視為配偶，對方有權利申請分財產：你或許不知道自己的孩子在澳洲有多會撩漢/妹，你或許也不知道他們已經同居，但在澳洲，同居一樣是法律保護的合法行為，同居一年以上的事實婚姻伴侶享有與婚姻制度下夫妻的同等權益；

留學生報稅問題：若該房產為投資房，那麼租金收入需要作為留學生在澳洲的收入用來報稅，當年收入超過18，200澳幣以上的部分則需要按規定繳稅；此外，將來女子畢業留在澳洲工作的話，未來此房產的租金更要作為收入來繳稅；

父母無權處置房產：子女若作為唯一產權人，父母便不能隨意出售、抵押子女名下的房產。若為未成年人，父母必須保證出售房產是為了未成年人利益的保證書，且出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則，子女可提出異議，認為父母侵犯其合法權益，要求其承擔賠償責任；

父母離婚時易出糾紛：如果夫妻離婚，以子女名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割，那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住，可能會由此引發撫養權爭奪局面；

父母想再收回房屋困難，且無法控制子女成年後擅自處分房產：一句話，多少留學生倒在賭城和美人的石榴裙下？並且，如果子女成年後不履行贍養父母的義務，父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。更需要注意，因為在澳長期生活的子女可能與你的傳統觀念與生活習慣是有很大不同的，實踐中已有在澳子女成年後將房屋出賣，不讓其父母探訪或移民同住的情況發生。

如果現在一定要登記孩子的名字，那麼我該怎麼做？

依以上分析，各個家庭的情況各有不同，難評判利與弊，最好與最壞。一般來說，若父母購買澳房時，要求一定要加孩子的名字，可考慮以下方式：

1) 共同共有 – Joint Tenancy：聯名購房時的一般原則。

“不分你我”：所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔；

“生還原則”（Principle of Survivorship）：共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。

2) 按份共有 – Tenancy in Common

“比例分你我”：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權；

“自由分配”：聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人；

“出資不同”的首選：如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

如果現在沒有登記子女的名字，那麼未來怎麼把房產留給子女最劃算？

1) 在中國：根據中國《物權法》、《繼承法》以及相關法律解釋與稅務制度，一般情況下，在繼承、贈與和買賣三種方式中，購買房產後滿2年再轉賣給子女是將房產留給子女較為劃算的方式：

如果該房產為父母唯一住房，且已滿五年，那麼個人所得稅和營業稅都會減免，只需繳納房屋總額1%的契稅。

相比繼承和贈與，子女向父母購買該房產再出售時，只需再繳出售價1%的契稅和1%的個稅。而通過繼承、贈與獲得的房產在轉讓時要交差價20%的個稅。

以一朋友父母在溫州的房子為例，假設他現在以500萬人民幣的市值向父母通過購買的方式獲得，若3年之後他再以700萬人民幣出售該房產時，通過以下三種方式的稅務分別為：

2) 在澳洲：

讀者思考題：何種方式將澳房留給子女最劃算？
可將答案留言至本人微信（lin61230），有理有據者即可獲30分鐘免費中澳兩國法律咨詢。

注：

澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議；
本文前言內容不構成貸款建議，請依個人情況與銀行或貸款經理確定申請方案；
本文涉及部分貸款業務知識，特此感謝NAB銀行貸款經理Kevin 提供參考信息。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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在美國買房，如何辦理房產過戶？

Part 1 美國買房過戶流程

一、美國房產交易中的過戶日（Closing Date）

過戶日是在買賣雙方達成協議時，在合同中便事先約定好的過戶的日期。（中國人可以在美國買房嗎？）

過戶流程：

1、在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）
2、賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房間鑰匙轉交給買方
3、產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記註冊
4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款餘額等的款項

二、美國房產過戶手續可全程由第三方完成

在美國，甚至大部分海外國家，都沒有類似房產交易中心的結構，其買房交易更多是由雙方協商完成，且不需買賣雙方同時在場。>>>詳細

美國房產過戶流程：簽署產權轉讓書——到政府部門註冊登記

美國西部：一般來說都是由第三方——產權公司（Title Company）來持有資金，簽署產權轉讓書，全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產權公司全權操作。>>>產權公司是如何確保交易安全的？

美國東部：一般來說產權轉移的過程是在一個稱作“結算公司”（Settlement Company）的地方進行的，買賣雙方（包括其經紀人）都集聚一堂，由律師或是結算代理主持，支付款項簽署產權轉讓書，最後前去政府進行產權登記。

三、美國實行契約登記制度，沒有房產證

美國實行的是契約登記制度，買房並沒有類似我們的房產證這類證明。不過，大家這時已經可以在當地政府網站上查詢到房屋的產權信息。美國多數地區都有政府網站，人們登陸政府網站便可方便得查詢到房屋的產權信息。在少數沒有政府網站的地區，人們可以去政府辦公室進行查詢。>>>詳細

Part 2 美國房產過戶費用有哪些？

過戶費(Closing Costs) 是產權從賣家轉移到買家過程中涉及費用的總稱。美國住宅地產的過戶費因售價、地理位置、所在州、時間等因素有很大差異, 平均總費用為$3700, 在房價的5%內浮動。與現金買家相比，貸款購房的投資者需要繳納的過戶費也會更多、更複雜。>>>詳細

*各種費用加起來是房價的2%到4%，這還不包括首付部分

相關閱讀：

房子過戶需要多少錢?房子過戶費怎麼算?

美國買房過戶費用大概是多少？

紐約買房過戶費用是如何計算的？

在紐約置業，有很多購房者對過戶時所繳的費用都大吃一驚，尤其是來自國外的投資客。紐約的過戶費用往往比起其它洲都比較高，可是每個人還得乖乖的承擔這些費用。有很多購買新房的投資客所付的費用更高，到底這些費用是可避免的嗎？>>>詳細

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集：

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

Part 3 如何用過戶費減稅?

購房者可以通過填寫IRS 報稅表格Form 1040 中的Itemized deductions (列舉扣除額) 來降低過戶費總額，達到減稅目的。由於必須在標準扣除額(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列舉扣除額) 兩者中選擇其一，您需要計算好何種報稅方式最優。>>>詳細

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加拿大房產買賣中的額外費用 | 加拿大

在上一期專欄中，我介紹了加拿大房產投資的概況，本期我將介紹有關加拿大房產買賣的額外費用（除房產價格以外）。

稅收

非加拿大居民需要為其在加拿大的收入交納所得稅。稅收的種類和所得稅的申報材料根據收入類型決定。

房產轉讓（購置）稅/土地轉讓費是房產價值的0.5%~2%（亞伯達、新斯科舍農村地區和薩斯喀徹溫省除外）。20萬美元以內的部分稅率是1%，超過部分稅率2%。

購買首套房不需要交納財產轉讓稅（PTT）的情況如下：

加拿大公民或永久性居民，且在全球範圍內沒有購置過房產；
購房之前在房產所在省份居住超過1年；
此前六個月上交過2份報稅單；
購下房產後至少將房產作為主住宅居住一年。首套房購買者還享有一些房產轉讓稅的部分優惠，具體情況按照當地的公平市價而定。

2007年12月，安大略省為首套房買家（高達2000位）免除土地轉讓稅，現在也同樣適用於轉售和新建的房產。從2008年2月以來，多倫多（很可能其他省會城市也會實施類似政策）有自己的土地轉讓稅，為購買轉售和新建房產的首套房買家提供稅收減免。

若購置的是一片空地，必須在一年以內建造房屋，當年買家必須要住在房屋中。

想要免除PTT還要滿足其他條件，所以最好要咨詢律師和公證人。

清稅證明

准備和申報清稅證明的費用由買家支付，費用根據交易情況為300~1000美元不等。

主要住宅不需要交資本收益稅。

商品和勞務稅（GST）稅率5%，適用於新建房屋，一般包括在房產價格之中。如果房產是買家的主要住宅房，那麼350 000美元以下的部分可以申請GST優惠，減稅率高達36%，最高可達6300美元。

稅前（GST）35萬~45萬的房產GST按比例減免。稅前高於45萬的房產不享受GST優惠。經過修繕的二手房和新建房產都享受GST優惠。

截止2013年4月1日，英屬哥倫比亞取消了統一銷售稅（HST），轉而使用GST和省級銷售稅。轉讓規定，包括英屬哥倫比亞交易稅，適用於2013年4月1日仍在進行中的所有交易。適用於交易稅的房產同樣適用於英屬哥倫比亞交易稅。

有關GST的問題參見 Revenue Canada，或咨詢熟悉房產收入稅的會計。

英屬哥倫比亞的省級銷售稅（PST）是7%，一般包含在銷售價之中。

HST（GST和PST的融合）稅率為12%，適用於安大略省、新不倫瑞克省、紐芬蘭、拉布拉多、新斯科舍。2010年6月1日，安大略省實施了聯邦的HST。聯邦的HST適用於大部分的交易，主要是新建房屋，不適用於二手房。不管房產價格如何，新房買家都能享受最高2.4萬美元的優惠。

加拿大房產稅是社區的年費，也就是說每個省稅率都不同。房產稅和PTT的區別在於PTT曾經是省級的稅，發生在房產轉移的交易中，而房產稅是每年交給地方稅務部門的。房產稅是根據省級的評估單位評估的房產價值再通過當地稅收部門規定的目前的稅率進行計算的。房產稅每年都可能不同，但一般都是在0.5%~2.5%之間的。

小結

當地、省級或聯邦政府對海外買家都不會征收額外的稅費。房產轉讓稅、房產稅年費等都是基於同樣的計算方式，適用於所有房產買家。所得稅的交納要看納稅人的國籍或者看納稅人的國家與加拿大是否有稅收協定。

加拿大資深律師Craig Doherty專欄全集

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美國房產過戶時，涉及的稅費有哪些？

一、什麼是過戶費?

過戶費(Closing Costs) 是產權從賣家轉移到買家過程中涉及費用的總稱。美國住宅地產的過戶費因售價、地理位置、所在州、時間等因素有很大差異, 平均總費用為$3700, 在房價的5%內浮動。與現金買家相比，貸款購房的投資者需要繳納的過戶費也會更多、更複雜。

>>>美國置業百科：美國購房流程|美國房貸申請|美國房產稅費

二.美國房產過戶費用有哪些?過戶費包括四個個部分:

<與貸款有關的費用(Items Payable in Connectionwith Loan)

1 貸款銀行預收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)

2 預付一個月的貸款利息

3 貸款保險的總數大約1.5%

4 一年房屋保險

< 中間帳戶預扣款(Reserves Deposited withLender)

1 預扣兩個月的房屋保險費

2 預扣兩個月貸款保險

3 預扣兩到七個月的房地產稅，取決於過戶月份

< 與產權有關的費用(Title Charge)

1 過戶律師費(Settlement Fee)

2 產權檢查費(Title Search)

3 銀行產權保險(Title Insurance Lender’sCoverage)

4 屋主產權保險(Owner’s Coverage)

< 公證等其他費用

1 政府登記稅和過戶稅(Government Recording andTransfer Charges)

2 登記費(Recording Fee)

3 市/郡過戶稅/房產證印花稅(City/CountyTax/Stamps)

4 州過戶稅(State Tax/Stamps)

5 州登記稅(State Recordation Tax)

各種費用加起來是房價的2%到4%，這還不包括首付部分。

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海外置產停看聽專家拆解投資風險 | 海外

去年房市交易量進入相對低點，政府更加強打房力道，造成房市低迷，再加上日圓大幅貶值、美國房地產回溫及開發中國家經濟成長加速等因素，不少民眾在國內投資報酬率越來越低的情況下，紛紛遠赴海外購屋置產，但在開發中國家的高利潤誘因下，往往忽略了其間潛藏的種種風險。

中信房屋總公司商仲部副理王藝樺舉例說，有客戶在國外購買 14 樓的預售屋，等到房屋落成，竟發現物件只到 10 樓，自己購買的房層竟憑空消失，遇到此情況便需打跨國官司，但實際上跨國官司耗時、耗財，更容易申訴無門，遇到此種情況更是有苦說不出。

王藝樺提醒想赴海外投資的民眾，一定要注意當地國家的政經情勢，即政治經濟穩定性，仍要小心開發中國家容易因為政治因素發生政變、或排華運動，對房價都會產生衝擊。下面更列舉五項海外投資容易遇到的風險注意事項，如都能做好准備及相關防範，相信對想在海外置產的投資者來說，也已是走在得利的路上：

1、海外置產交易流程部分

如要購買海外物件，一定要到當地現場實地考察，至少兩至三次，並一定要有當地律師或友人陪同，以免就算合約有中文版本，但無法確認翻譯版本有否落差，更避免未來發生房屋糾紛而申訴無門，勞心又勞財。

2、貸款問題

投資者如果資金不夠龐大，需要融資購買海外房產，可詢問國內大型仲介公司或值得信任的銀行端進行協尋或幫助。

3、選擇法律制度健全國家

外國交易容易產生紛爭，有些開發中國家偏向“人治”而不是“法制”，建議民眾挑選法律制度健全的國家，以免遇到風險，得不償失。

4、相關法規的了解

想投入海外置產前，應做好行前准備，了解兩國是否有所謂的互惠原則，尤其是當地國家的法律規定，不動產的產權更要以合法登記在自己名下的所有權為主，要小心只有地上權和使用權的置產陷阱。

5、購買物件的稅費（率）

購買物件時需花費的代書、印花、契稅或仲介服務費都是投資必須加上的成本，海外物件更無法短期 1~2 年就轉手，相關房屋稅的花費都要持續花上 3~5 年，這些都是投資者必須預先扣除的成本。

（據鉅亨網）

投資美國房產涉及到的各項稅費簡介 | 美國

大家對美國的房產稅都已有所了解，房產稅的稅率各個城市不同，壹般實際所繳稅率為房產價值的0.5-2%左右。不過，除了房產稅外，我們大多數人對於房產出租以及轉售獲利所要繳納以及可以避免的稅務都不熟悉。而對於投資者來說，了解這壹部分的稅務問題對其投資決策也相當重要的。下面，居外網將為大家壹壹介紹。

1、房產租賃收入稅率

首先，在了解“租賃收入報稅”之前，需要先介紹壹下何為“非居民外籍人士”與“外籍人士”的區別。

外籍人士是指非美國公民或非美國國籍人士。非居民外籍人士是指沒有綠卡或不符合長期居住條例的外籍人士。

壹般而言，如果滿足以下情況，非居民外籍人士需要申報美國稅表：

1、非居民外籍人士在美國想或從事貿易

2、非居民外籍人士沒有在美國從事貿易，但是擁有美國收入，且稅務預扣無法滿足當年所需繳納稅款

3、上述1，2項所提及非居民外籍人士的代表人

4、非居民外籍人士的遺產或信托受托人

5、代理非居民外籍人士的個人及財產的美國居民或當地受托人

非居民外籍人士所需申報的美國稅務可以分為以下兩大類：

1、與美國有關聯的貿易收入所得

2、固定的，預知的，年度的，或者周期性的美國收入

如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。

如果做出此選擇，房產相關的開銷可以相應抵扣，只有凈收入才需要被征收稅。此選擇可以根據美國稅法第871(d)條例在申報個人所得稅時提交壹份相應的申明給美國國稅局。

稅率

以下是最新聯邦個人所得稅率，以單身為例：

因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。

2、房產資本利得稅（租/售）

資本利得稅適用於在美國的資本收益所得。壹般而言，對於非居民外籍人士傳統意義上的資本利得稅的稅率是30%，者美國與非居民外籍人士所在國所簽訂的更低的稅務公約，但不適用於根據美國稅法第871(d)條例所申明的房產的資本利得稅。

如果出租房產有根據美國稅法第871(d)條例做出申明，則此房產所產生的收入將視同於與美國有關聯的貿易收入所得，進而能享受與美國居民同等的稅率。

如果出售房產，則需根據持有時間的長短來計算。如果是短期持有，即1年以內或1年，資本利得稅等同於個人所得稅的稅率；如果是長期持有，即壹年以上，則資本利得稅為15%。

值得壹提的是，美國的1031條款簡單來說，當投資人賣出壹處房產後“壹定期限內”，又購買了壹套“類似”的房產，那麽資本利得稅是可以避免的。

3、房產的資本利得稅預扣

根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%。

如果房產賣價低於30萬美金，並且買方購買後將作為自住屋，則無須預扣房產的資本利得稅。此交易如果有資本利得，仍然需要申報及繳相應稅。

此預扣可以在非居民外籍人士申報其當年的個人所得稅時作為稅務預交款項。當非居民外籍人士當年的實際個人所得稅低於所預扣之款項時，多預扣的款項是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士沒有申報個人所得稅，則此款項將全額被美國國稅局作為稅款繳付。

4、遺產稅

當某人死亡，並且其房地產贈送給其他人，該房地產屬於遺產的壹部分。贈與稅不適用於遺產。房地產從死者轉移到新的所有者，應適用遺產稅。遺產無需納稅，除非死者的遺產價值超過了壹定數額。

2013年該數額設定為5,000,000美元。如果該遺產價值超過了5,000,000美元，需填寫遺產納稅申報表並交美國國稅局。遺產繼承者獲得房地產無需為所繼承的房地產繳納所得稅。外國人資產的遺產稅免稅額僅60,000元，超過的部分需要繳遺產稅。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外課堂：在加拿大買房需要交多少稅務費用？

買房子可以算是筆大投資呢，通常人們都要花很長的時間選房、看房與購房。在加拿大第壹次買房子的人們或許搞不太清楚在這裏買房子都需要交什麽費與稅，然而不清楚這些，妳就無法正確的做出購房預算。下面居外列出了投資加拿大房產的各個階段所需要的稅費，試著算壹下買個房子究竟要花多少錢吧。

律師費：加拿大購房的手續由律師全程負責，包括審查業主的業權、物業的抵押權、買賣協議及產權過戶等壹系列工作，收費約$800~$1500。

物業轉讓稅：又稱土地轉讓稅，每次新業主向地產局申請變更屋主時產生的稅收。他是按照物業的“公平市場價值”進行收費，不壹定是實際的成交價。具體計算公式是前20萬繳納1%的PTT；20萬以上的部分繳納2%的PTT。例如，價值15萬的房子繳納$1500的PTT（$150,000×1%）；25萬的房子繳納$3000元的PTT（$200,000×1%+$50,000×2%）。

商品購置消費稅：如果購房者買的是全新的房子，須繳納約為7%的商品購置消費稅，如房價在35萬加元以下，大約可享受36%的免稅。

產權證書費用：如果售房者不支付產權證書費用的話，那麽妳就不得不自己支付了，這部分費用大約在$1000-2000之間。

房屋檢查費：由買主付，價錢根據房價而定，從$300-$500甚至更高，房價越高檢查費越貴。

房屋保險及家庭財產保險：每年的房屋保險費約為房價的0.1%-0.2%，保費的計算取決於房齡，房子的狀況、所處的區域、自住還是出租、保單覆蓋的範圍以及房主過去是否索賠等因素。如果妳需要貸款購買房屋，所有貸款機構都會要求妳購買房屋保險，尤其是火險，並在交房日當天生效，否則妳拿不到貸款的款項。

房屋評估費：所謂房屋評估費就是對妳所買房子的價值進行估計，妳的抵押借貸方可能會要求妳來支付評估費用。這項費用大約在$150-$350。

抵押貸款保險費：如果妳的抵押貸款是首付低於20％的高比率抵押，約為0.75%-3.75%，妳就需要抵押貸款保險，從而支付壹定的保險費。妳的借貸方可能會把保險費加到妳的抵押貸款裏或者要求妳在交易完畢以前付清。

首付款：加拿大買房可以向銀行貸款，但首期款要自己先付。通常是房價的20%，對於沒有工作的新移民，這是最少的，而且通常會要求30%，不同的銀行有不同的規定。如果妳有壹份很好的工作，最低可降到5%，但妳必須購買加拿大按揭貸款保險計劃或GE按揭保險，根據貸款金額和首期付款比例計算保險費，費用壹般在數千元。保險費加在貸款金額中分期支付，首期要在交屋的前幾天準備好。

物業稅/土地稅：當地政府每年會對物業進行估價，並按估價的金額收取物業稅，稅金視乎地點及物業而定，如多倫多地區約為房產估值的1%；而溫哥華地區則是政府每三年評估壹次，約為物業估值的0.5%-0.6%。

物業管理費：物業管理費為$0.42-$0.6/平方尺，新房較低，舊房較貴，壹般共管公寓需支付，獨立屋壹般無此項費用。

房屋出租管理費：投資者業主可以根據自身情況來決定如何出租房屋，壹般，長期居住在加拿大的業主會選擇自己尋找租客；而短期或是不經常居住的業主則會委托房屋托管公司代為管理並進行出租，費用主要按房型和面積而定，月收費由$100-$400不等。

所得稅：在加拿大，租金收入屬於需報稅收入，擁有出租房地產的納稅人應該每年都申報所得。按照2013加拿大聯邦稅收規定，所得稅率按年收入分級，最低為15%，最高為29%，而各省個人所得稅稅率有異。

資本利得稅：是對資本利得（低買高賣資產所獲收益）征稅。常見的資本利得如買賣股票、債券、貴金屬和房地產等所獲得的收益。並不是所有國家都征收資本利得稅。加拿大資本利得的50%按照壹般所得稅稅率進行征稅（另外50%不征稅）。目前，資本利得稅的征收對長期投資資本利得與短期投資資本利得不作區分。某些例外情況，比如出售自己主要居所（primaryresidence）所獲收益，是不被征稅的。

律師費：前面有提到加拿大購房的手續由律師全程負責，轉讓期同樣會有律師全程負責，收費約$800~$1300，依房屋種類與市場不同，收費有所不同。

中介費：大部分中介都是個體營業的，中介費壹般是可以面議的，約成交額的2%-2.5%，壹般在買家的承受範圍之內。不管是登記在哪個中介的房產，買家都可以通過任何壹家中介購買。壹般而言，每壹筆交易都涉及兩家中介——賣方中介和買方中介。

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居外微課堂第十四期：在泰國買房，需要繳納哪些稅費？

在國外買房，除了房子本身的價格外，房產稅費也是一筆不小的開支。在泰國買房之前，瞭解清楚泰國的房產稅費也是一項必要的準備工作。本期居外微課堂，我們將從購置、持有、出售三個階段為大家詳細介紹在泰國置業需要繳納哪些稅費。