美国买房 – Page 12

關於在紐約置產時如何購買保險的幾個要點

基本要點是，在美國，保險單涵蓋財產保險和責任保險。財產保險針對的是對財物或公寓本身的有形損壞，責任保險針對的是對被保險人提起的訴訟，無論是在房產內部還是外部。了解如何選擇保險很重要，因為雖然價格方面需要著重考量，但如果房產所在地因遭遇焚毀而必須從頭重建的話，足夠的承保範圍也很重要。在美國，必須遵守建築法規，產權公寓和合作公寓在這種情況下需要及時、恰當地重建。對被保險人來說，選擇在價格和承保範圍之間適度平衡的保險單非常重要。

在美國，訴訟很重要。美國是一個喜歡通過訴訟解決問題的國家，尤其是在經濟低迷的情況下，人們都在想方設法撈錢——這些人總是對金錢趨之若鶩。我能舉出的關於訴訟最基本的例子是在公寓內滑倒。對像包括在大型派對上飲了酒或未飲酒的朋友、UPS送貨員、公寓管理員、地產經紀等。這些人在公寓內滑倒並摔傷的話，會選擇起訴屋主。在這種情況下，對方律師可以選擇查看資產清單，包括所有儲蓄賬戶、退休金賬戶、當前已購房產及其他財產等（通常僅包括在美財產）。理想的情況是，被保險人/屋主的保險金能夠抵消所有賠償金額。

房屋保險單的處理流程很簡單。它要求就房產和屋主進行初步會談，並根據在美房產的多少設定48到72小時的周轉時間。我知道在美國辦理房產過戶時需要購買保險，我希望您可以盡可能容易地辦理過戶。

為何選擇代理商而不是State Farm保險公司或Allstate保險公司？

通過代理商投保和直接向State Farm保險公司或Allstate保險公司投保有一些不同。我們稱State Farm保險公司或Allstate保險公司為“直營商”，也就是說他們只銷售自己的產品。這些公司能夠迎合大眾，在大都市區以外是最有競爭力的保險供應商。但他們在公司或其他實體投保、高保額個人投保、客戶服務、理賠服務或專屬保險經紀方面存在局限。

你正在進行房屋翻修或改建嗎？

在房屋改建方面有一點需要注意。如果屋主正在進行房屋改建的話，他們需要簽訂改建保險單（稱為改建者風險保單）。該保險單區別於屋主保險單，是特別針對房屋改建的，因為改建中的房屋風險敞口更高。如果常規保險公司的調查員發現屋主在沒有簽訂改建保險單的情況下進行房屋改造的話，屋主保險單將立即作廢，直至改造完成。保險公司僅在房屋改造開始前提供改建保險單——一旦改造開始，他們將不再承擔風險，因為風險敞口已經存在，訴訟也可能已經展開。

原文由Kai的合作伙伴唐娜·霍金斯（Donna Hawkins）撰寫

在美國買房購買保險固然是重要的一環，選擇一位優秀的經紀人其實也是一門藝術！由洛杉磯頂級經紀親自向你授課。【閱讀全文】

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2016年2月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價增速穩定。美國Zillow房屋價值指數顯示，2月份全美房價環比上漲0.2%，同比增長4.3%。2月美國整體房租比去年同期上漲了2.6% ，增長幅度繼續放緩。與此同時，2月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.2%。

2月美國七大都會區房價地圖

2月份除波士頓與舊金山都會區外，各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域依然為近期勢頭強勁底特律和西雅圖都會區。與1月份相比，洛杉磯、波士頓與舊金山都會區均出現環比下滑。

2月美國重點區域房價成交中位數

與上月相同，美國2月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市的房價中位數超過了110萬美元，伯克利與聖馬刁的房價也超過了百萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約84萬美元。爾灣的2月成交價中位數也名列前茅，為76萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然處於無市無價的狀態，2月房價中位數依然不到3.7萬美元。

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美新房銷售表現亮麗激增38.5% 美國房市回春

美國房市一直處於不穩定狀態，然而西部地區今年2月的新屋銷售表現亮麗，可能顯示出美國房地產市場從不穩定狀態進入春天銷售旺季。

美國商務部3月23日表示，新屋銷售較上月上升2%，經季節性調整後換算成年率為51.2萬戶。所有增長都來自於西部地區，整體銷售激增38.5%，這扭轉了1月份32.7%的下跌行情。

美新屋銷售表現亮麗激增38.5% 美國房市回春 — 所有增長都來自於西部地區，整體銷售激增38.5%，這扭轉了1月份32.7%的下跌行情

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這一反彈可能反映了政府月度報告中出現的波動。當前這一階段，專家還不清楚新屋銷售是停滯不前還是處於上升趨勢。

美國住房市場在2016年前兩個月略低於去年同期的銷售步伐。但不管銷售預期情況，建築商信心一直處於穩定狀態。那麼美國房產多少錢呢？

除西部地區外其他地區新屋銷售下滑

今年迄今為止，售價不足20萬美元的新屋銷售量下降，而新屋售價超過40萬美元的中高檔新屋已經上升。在東北部，中西部和南部，2月新屋銷售量下滑，不過，新屋售價中位數較一年前同期上漲2.6%，為30. 14萬美元。

市場仍尚未從近十年前的房市危機中全面反彈。最新新屋銷售數字仍低於52年歷史平均水平的65.52萬戶，這個數字包括郊區的擴建，以及第二次世界大戰後湧入的買家。次級抵押貸款幫助推高至2005年的128萬戶，但隨後不久，美國即跌入大蕭條以來最嚴重的經濟衰退。

2月成屋銷售較上月下降7.1%

美國全國房地產經紀人協會週二表示，成屋銷售較上月下降7.1%，至經季節性調整後換算成年率為508萬戶，而今年1月和去年12月分別為547萬戶和545萬戶。

由於房屋供應有限，價格被推高，從而遏制了銷售。對於成屋而言，2月平均房屋銷售價格為21.08萬美元，比一年前增長4.4%，而成屋上市數量較上年同期下降了1.1%。

美國住宅建築商不太可能緩解供應緊張的局面。他們仍然對房地產市場持樂觀態度，但許多人預計銷量將回落。

美國住宅建築協會/富國銀行週二公佈3月份建商信心指數為58 。該指數高於50，表明更多建築商看好銷售前景。該指數在過去的8個月以來一直維持在60出頭，直到2月份跌破60。

隨著准買家的數量在增加，建築商對當前銷售情況看法保持樂觀。但建築商對未來6個月的銷售前景展望跌至12個月來最低水平。

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（互聯網資訊綜合整理）

美國買房：維州新法出台新房價格可能下降

美国維吉尼亞州州長麥考利夫（Gov. Terry McAuliffe）近日簽署一項法案，要求政府用稅收來進行學校、公園、道路、圖書館和其它公共設施的建造維修，而不是向建築開發商收取額外費用。

許多維州郡政府對這項法案提出了異議。勞登郡負責人蘭德爾（Phyllis Randall）提出，北維地區應該得到法案豁免，向開發商收取這項費用可以幫助該郡持續增長，支付經濟適用房的費用和改善交通路況的費用。勞登郡還要求修改法案，開發商仍然應該負責人行道、公路交匯處、圖書館、老人中心和社區中心的改進，並加強綠化，以彌補附近居民受到噪音污染、環境影響以及房產價值的損失。

費爾法克斯郡和威廉王子郡也反對這項法律。費爾法克斯郡從1970年開始向房地產開發商收取額外費用，以彌補房產開發對交通和環境的影響。費郡目前還在對這項法律進行評估，法案可能影響到2016年7月以後的新房產開發申請。有初步研究認為一些地鐵附近的地區可能不在這項法律的管轄範圍之內。

一些開發商和房地產商以及這項法律的支持者表示，這項法律可能會減少不合理的開發商費用，降低建造成本，從而降低新房價格。

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（互聯網資訊綜合整理）

首次在美國購房最值得考慮的10個城市

最近這兩年，美國住房的貸款利率一直徘徊在歷史低位，而租賃市場報告顯示，過去一年來租房的租金持續上漲，而現在的房價卻趨於穩定。於是，購買房屋就成為許多人資產保值增值的一個重要選擇。那麼，首次購房的地點選在哪裡更好呢？

在美國購買房屋仍然是許多人資產保值增值的重要選擇

CBS（哥倫比亞廣播公司）根據個人理財網SmartAsset公佈的人口超過30萬的美國城市住房承受能力、抵押貸款可操作性以及住房市場的穩定性等多方面的數據，評選出十個首次購房最值得考慮的城市。

一，俄克拉何馬州俄克拉何馬城（Oklahoma City, Oklahoma）

這個城市的房市價格合理，房屋市場在過去4年裡的表現都非常穩定。據Zillow公佈的數據，這裡房產每平方英呎平均價格為77.67元。這意味著購房者會更容易在預算之內找到自己滿意的住房。

二，俄克拉荷馬州塔爾薩市（Tulsa, Oklahoma）

塔爾薩市的住房市場也比較實惠，主要體現在這裡房屋的構的物業價格較低。房價也很便宜，每平方英呎71.83元，是美國房價最低的五個城市之一。

三，印第安納州印第安納波利斯（Indianapolis, Indiana）

印第安納波利斯的房地產市場在美國的大城市中比起來算是相當實惠的，市場穩定性和抵押貸款可操作性也很強。而且這裡的房屋貸款資金比例是全美第七高，達77％。

四，賓夕法尼亞州匹茲堡（Pittsburgh, Pennsylvania）

這座鋼鐵城市的房產市場超級穩定，並因此成為首次購房者首選的五大城市之一。根據FHFA的數據，除檀香山外，匹茲堡的房價自2010年之後從未下降過。

五，得克薩斯州休斯頓（Houston, Texas）

休斯敦的房產市場的優勢，主要體現在這裡的抵押貸款機構多達186家，比其他任何美國城市都多。這意味著休斯敦居民在抵押貸款購房時有更多的選擇。

六，內布拉斯加州奧馬哈（Omaha, Nebraska）

據抵押貸款銀行家協會的數據，奧馬哈的貸款融資比率比任何美國主要城市都高。2014年，道格拉斯縣（奧馬哈所在地）這一比例高達83％，而美國各大城市平均值為69％。

七，堪薩斯州威奇托（Wichita, Kansas）

威奇托的收入與住房成本比率在美國各大城市中排名第二。這個城市因此成為首次購房者首選的十佳城市之一。

八，得克薩斯州聖安東尼奧（San Antonio, Texas）

據FHFA數據，從2014年第三季度至2015年第三季度，聖安東尼奧的房價上漲了8％，從2011年底以來，房價一直呈上升趨勢。而這一地區房價目前仍然是非常實惠的，每平方英呎價格為80.50元。

九，肯塔基州路易斯維爾（Louisville, Kentucky）

邊境城市路易斯維爾是肯塔基州的經濟和文化的中心，這個城市因啟動成本低而成為了年輕人創業的最佳城市，並已連續第二年被評為首次購房者選擇的十大城市之一。

十，得克薩斯州達拉斯、沃思堡（Dallas, Texas and Fort Worth, Texas）

這兩座相鄰的城市的房產，在最近幾年裡都出現了升值。根據FHFA的數據，從2014年第三季度至2015年第三季度達拉斯房價上升了11％，沃思堡為9％。如果這種上漲的趨勢繼續下去，新房主將會從中獲利。

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(互聯網資訊綜合整理)

美國房產經紀協會：94%租戶購房慾望強烈

全國房地產經紀人協會（NAR）近期發佈一份消費者季度調查報告，報告顯示儘管只有半數的受訪者認為當前經濟持續增長，然而幾乎所有的年輕租戶還是希望能夠買房，並且大部分人仍將購房作為實現美國夢的一部分。

美國房產經紀協會：94%租戶購房慾望強烈

NAR 近期發佈的住戶季度調查報告Housing Opportunities and Market Experience（簡稱HOME），主要研究房地產發展趨勢。其中包括對當前租戶和房主購房的意願調查，當前是否是購房或者售房的好時機，以及對房貸市場的經驗與期望。每一季度根據房地產市場實際情況加入新的調查問題。

HOME數據顯示，30歲左右的租戶中，94%希望未來能購房。總體來說，83%的租戶渴望擁有自己的房屋，77%的租戶認為購房是美國夢的一部分。

全國房地產經紀人協會首席經濟學家 LawrenceYun 表示，調查結果顯示普遍認為年輕人不想買房的觀念是不對的，「儘管在金融和房市危機之際進入職場，但是對於絕大多數年輕人來說，能夠買房已然成了個人目標。雖然各種各樣的經濟和私人問題導致大部分年輕人不能輕鬆購房，但是這一潛在需求量極大。」

53%的租戶表示當前未購房的原因是購買力不足，19%的租戶表示租房比購房更具有靈活性。當問及未來購房的主要原因時，租戶表示主要是考慮以後的生活方式。比如結婚生子，退休生活（33%）或者經濟狀況好轉（26%）。

對於首次購房者來說，考慮更多的是租金、房價，住房供給，償還學貸，結婚生子等綜合因素，而不是房屋是否保值。

住戶對經濟發展形勢呈兩極態度

調查報告中的所有住戶（包括租戶和房主），對美國經濟發展形勢呈兩極態度，一半認為經濟發展形勢良好。

租戶對於當前經濟形勢稍顯樂觀，57%的人認為經濟正在持續增長。但是不管是否對美國經濟有信心，認為經濟發展不樂觀的人當中，仍有76%希望能夠購房。

Lawrence Yun表示，2015年全國多數地區就業形勢良好，住宅市場房屋銷售是自經濟危機以來最好的一年。然而，一些地區經濟恢復緩慢，大多數家庭收入不高，所以僅有半數受訪者認為經濟正在持續增長。

極好的財政決策，美國夢的一部分

儘管當前經濟形勢並不明朗，在各年齡階段和教育層次的調查對象中，84%的人仍認為購房是一個好的決定，且76%的人認為這是一個極其明智的決定。85%的人認為購房是他們實現美國夢的一部分。他們購房的主要原因包括，結婚生子（36%），擁有自己的空間（26%）以及退休後的居所（14%）。

購房時機絕佳，貸款幾率不一

NAR報告顯示，82%的房主認為目前是購房的好時期，這樣認為的租戶僅為68%。61%的房主認為目前也是售房的好時期。

根據此報告，65%的人表示不易獲得貸款。年收入3至4萬美元的租戶（10%）很可能貸款不成功，年收入5萬美元以上的人中，51%尚未貸款，但表示對能夠成功獲得貸款充滿信心。總的來說，5%的租戶試著去貸款買房，但是卻未獲批。

房價走向，經濟展望

美國大部分地區房屋銷售持續復甦，89%的調查者表示所在社區房價和去年相比要麼上漲，要麼持平。91%的調查者認為未來半年房價繼續走強。

HOME調查報告還通過住房類型，年齡階段，收入水平和所處地區等方面計算出「月度個人理財指數」。自3月份開始，指數不斷上漲，12月份為目前最高–預計受訪者未來半年經濟狀況會變得更好。當前，租戶、年輕房主以及住在郊區的住戶對未來經濟狀況非常樂觀。

租戶中絕大部分是年輕人，他們對未來更為樂觀。並且多數人準備定居下來，結婚生子，所以購房意願強烈。但是，早日購房主要還是取決於市場上房屋供給量的增多以及個人經濟狀況的提高。

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(據美國房地產報導)

居外課堂：海外買家如何在美國買房貸款

當前，中國「土豪」以豪爽的全現金付款和搶購豪宅而聞名於世。因為方便快捷、且無後顧之憂，部分資金雄厚的投資者都選擇了一次性付清。不過，對於普通投資者來說，如果能通過貸款來購買美國房產，也不是為一個很好的投資手段！下面居外網將為大家解答在美國買房貸款可以得到哪些政策支持？貸款的注意事項？貸款的具體流程如何？如何還款？等相關問題。

居外課堂：海外買家如何在美國買房貸款

海外投資者在美國買房能貸款嗎？當然可以！一般來說，海外買家的貸款首款相對較高，必須高於35%以上，最高可以貸到200萬美元。不過，海外投資者在美國申請貸款的週期會比較長，其中審閱、確定買家的還款能力是關鍵。一旦通過審閱，其操作流程也跟國內差不多。銀行一般會考慮以下七個主要因素，綜合評定以決定是否給予申貸人「預先合格」資格：

一、海外人士能不能在美國申請貸款？

二、美國房屋貸款的類型

美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

短期（3-5年內）來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低。5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對於中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對於追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況進行。

三、在美國怎麼貸款買房？

1、在美國買房貸款時需要哪些證件？

如果大家能夠支付較高的首付比例和貸款利息，那貸款申請在操作層面上所需要的準備和文件大致如下：

2、在美國買房貸款的流程是什麼？

對於買美國房子的中國客戶來講，並不都是全款，有些人也想貸款，那麼中國人買美國房子申請貸款和美國當地人貸款的流程一樣嗎？有一些特殊的要求嗎？我們來看看申請貸款的步驟。

3、在美國買房貸款的相關費用

4、美國買房貸款常用的銀行

如果去銀行，可以選擇幾家同時申請，一般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高一些，大銀行會慢一些。其實關鍵是要多對比，選擇APR最低的美國買房貸款。下面就跟著居外來瞭解下，在美國中國人用的比較多的幾家銀行。

華美銀行：

最大大華人上市銀行，有中文服務，若能提供四成首付款，華美銀行目前可為沒有收入和信用紀錄的購房者提供房貸，而這個首付款可以是其他家庭成員給購屋者的贈與。從16年3月16日開始，首付款必須在銀行存放2個月，才可以貸款。

匯豐銀行：

最高可貸70%。需要在中國或者中國香港開通卓越先鋒貴賓賬戶，3個月之後可在美國申請購房貸款。貴賓賬戶要求存款10萬美金或以上。

花旗銀行：

最高可貸70%。需要在中國或者中國香港開戶1年以上，要求存款5萬美金或以上才可在貸款美國買房。

中國信託及其他美國本地銀行：

最高可貸50%。不需要在中國或者中國香港有銀行賬戶，只需要在美國有銀行賬戶，並且賬戶裡的款項已經在美國存滿1個月或以上才可在貸款美國買房。

Tips：在美國辦理貸款應該注意什麼？

在美國，按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性。目前，在美國絕大對數州，外國人（無美國綠卡）可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要在40-50%，並且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構會額外要求貸款人支付高於市場水平的1-2%的利息。

四、中國貸款買房和美國貸款買房有什麼區別？

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人作買賣交易服務，整體水平很高，職業道德相對於國內房產中介素質要好得多。

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2016年美國房地產最新規定GTO對海外買家的影響分析

2016年1月13日所頒布的目標性地區法令（Geographic Targeting Orders，簡稱GTO）要求部分買家必須提供個人真實身份。此法宗旨並不是要讓紐約房市降溫。隸屬美國財政部旗下的金融刑事執法網（FinCen）表示此項法令是為了防止海外貪污官員和跨國罪犯利用美國豪華地產市場進行洗黑錢的活動。另外，關於房東對個人信息正當的保密需要，據有的律師樓稱，還是可以滿足的。

那麼究竟這道法令具體內容是什麼呢？今天我們就來探討一下。

但凡符合以下所有條件的地產買家在購買房產的時候都必須透露個人的真正身份。這些條件包括：

房產價格在$3,000,000或以上；
所購買房產帶房契，如產權公寓（Condo）和別墅（House），合作公寓（Co-op）不受限制；
全現金交易，無借貸行為；
買家以公司（LLC，Corporation）名義購買並且買家直接或間接持有公司股份25%以上；
房產所在地是紐約曼哈頓和佛羅裡達州的邁阿密。

在美國購買房產都需要購買產權保險，這項法令規定產權保險公司必須使用8300表格提供公司持有者的真實身份。而8300表格必須連同買家的證件，例如護照，駕照等在房屋過戶後30天內提交。現時這項法令在試行階段，試行時間從2016年3月1日到2016年8月26日。值得注意的是房產如果在2016年3月1日後過戶的都需要遵循法令。法令現時只要求產權保險公司旗下所有員工遵守，暫時不涉及地產律師，經紀等其他相關人員。

FIRPTA預扣稅金百分比的變化

對於在美國擁有房產的海外投資者來說應該都對“FIRPTA”不陌生。FIRPTA ”是1980年開始實行的“外籍人士投資房地產的稅務法案”的縮寫（Foreign Investment in Real Property Tax Act），美國聯邦政府制定該法案以向“外籍人士”出售在美所持有房產時征收聯邦稅金。這裡的“外籍人士”，是指既不擁有美國綠卡，也不是美國公民的人。

FIRPTA有趣的地方在於它讓購買方進行代扣代繳。更具體地說，從外籍人士那裡購買房產，買家有義務在過戶時代扣稅金然後繳納給國稅局，以確保外籍人士實際支付了聯邦稅。以前的規定是買家需扣起房產交易價格的10%，但今年新出台的規定要求$1,000,000或以上的房子需扣起房產交易價格的15%作為儲備稅金。這15%仍然只是影響扣起的部分，真正要交納的稅金百分比不變。在國稅局計算好交易中淨收入所需交納的稅金後，他們會把多出來的部分退還給國際賣家。

雖然如此，符合以下任何一個條件的賣家是無需被預扣起稅金的：

賣家向買家提供非外籍人士證明；
賣家在過戶前向國稅局申請“Withholding Certificate”（稅金扣起證明），這證明上會顯示賣家在這項房產交易中實際需要交納的稅金；
房產價格低於$300,000並且買家打算用作自住，非投資性房產。

如果遵循一般的程序，賣家從國稅局那裡收回多交的稅金需時較長，如果過戶時間發生在美國報稅日期剛剛結束後，賣家甚至要等超過1年的時間才能收回款項。專攻房地產的律師提供了一個辦法可以省時省力：首先賣家在過戶前可以向國稅局提交申請“Withholding Certificate”（稅金扣起證明），然後將那10%或15%的預扣稅金放在賣家或買家任何一方的律師銀行賬戶裡。當從國稅局那裡真正獲得稅金扣起證明並獲知真正需要交納稅金的數目後，律師就會把實際數目從儲備稅金中劃出並交予國稅局，剩下的部分立刻退還給賣家。

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葛宜珉詳解紐約房產市場

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2016年1月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價增速穩定。美國Zillow房屋價值指數顯示，1月份全美房價環比上漲0.2%，同比增長4.2%。1月美國整體房租比去年同期上漲了2.9% ，增長幅度繼續放緩。與此同時，1月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.5%。

1月美國七大都會區房價地圖

1月份，各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域依然為近期勢頭強勁底特律和西雅圖都會區。與12月份相比，只有舊金山都會區出現較明顯的環比下滑。

1月美國重點區域房價成交中位數

與上月相同，美國11月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市的房價中位數超過了110萬美元，伯克利的房價也迫近百萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約83萬美元。亨廷頓海灘的1月成交價中位數也名列前茅，為72萬美元。底特律市依然處於無市無價的狀態，1月房價中位數依然不到4萬美元。

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