房地產業內人士自白書
像大多數公司一樣，我們試圖有簡潔的表現，乾淨的小冊子承載著每一個我們希望推動的機會。我們很少（如果有的話）公開一個物業是如何從開始到進入最終市場這一征程的關鍵細節。例如，我們不談論從何處找到房源、房屋曾經的狀況、誰在交易過程中另房產增值，及利潤是如何被分配的。
今天，我將採用我們通常做廣告的方法，向您展示美國房地產業務是如何運作的。它遠比你所看到的純粹的上市房源信息和你所相信的交易歷史，更為複雜和多層次。
想想你最近買的任何一件東西——它可能是一頓飯、一張機票或一件家具。不管是什麼，當最終產品到達到您手中時，各種各樣的專業人士都有賺到生活費。房地產也沒有什麼不同。
在這個特殊的博客裡，我將寫下美國房地產市場裡每一類關鍵參與者的特徵、他們的動機以及他們如何從投資者手中賺到錢。我希望你喜歡。
我喜歡在房地產行業工作，但它可能是一種非常混亂的生意。我在很久以前就領悟到的一點是：那些以最低價買到房產的人，通常值得擁有這些房產，因為他們要承受更多的風險並投入大量的工作。讓我來解釋一下。
有許多不同類型的人涉足房地產。但如果用一句通俗易懂的話來總結，可以說房地產行業是由批發商、房屋修復者（rehabbers）、房地產經紀人和房東，這四類參與者所組成。他們有著非常不同的商業模式和動機。以下是每一類參與者的簡要說明：
第一階段：批發商
批發商就是那種拋頭露面找房子的人——他們在任何可能的地方尋找交易機會。他們中的很多行為你可能已經熟悉，比如在燈柱和街道角落貼上「我們現金買房」的告示。他們中的另外一些人，每月都發出成千上萬相似的信件，試圖找出潛在的賣家和場外交易機會。
一些比較專業的批發商會避開直接營銷，他們熟知當地縣級法院的司法拍賣和Auction.com之類的大公司組織的民辦拍賣的程序，並能辨識其中的陷阱。
雖然方式可能有很大差異，但一個批發商的主要目的還是促成合同交易。一旦做到了這一點，他們的首要任務就變成將地產迅速出售或轉讓給第三方，以獲取利益，然後直接關注下一筆交易。批發商在一個快速、批量化的環境中工作，他們中的大多數人不裝修房子，也不將房子出售給要求更加苛刻的普通公眾。
第二階段：房屋修復者（rehabbers）
這類參與者擅長從批發商處買入原始房屋，然後進行必要的整修，使房屋增值，如更換新屋頂、新電氣系統、新廚房和衛生間等，將房屋升級到可以出租或更宜居的層次。
除了要善於與賣家談判，想在這一領域取得成功的關鍵，是要能夠識別物業的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗費多長時間以及翻新後的實際價值是多少。當然，管理現金流也很重要。反面圖片為近日拍攝，是我們正在翻新的一棟位於夏洛特（Charlotte）的四居室獨棟住宅（single family home）。
第三階段：房地產代理
對房地產代理最好的形容是「中間人」。在大部分的房地產交易來裡，房地產代理是買家和賣家之間的重要橋樑。他們通常在每次買賣中賺取3％-6％的佣金。他們有辦法獲得自己的專屬房源，也能與其他房地產經紀人和經紀公司共享房源。從我們開始推銷美國房產的一刻起，就與經紀人和經紀公司有密切合作。
第四階段：房東
想想這些令人難以置信的統計：美國逾三分之一的住宅物業，都為房東所有。這些業主中，有的是擁有價值數百億美元投資組合的大型對沖基金，還有的是擁有數百萬美元投資組合的專業投資者。
另一部分業主是資金實力相對較小的「大媽大爹」（mom-pop），他們是沉默的大多數，也是我們的主要客戶。這類業主是普通人，有全職工作，他們將房地產視為將額外的現金和儲蓄做生產性利用的一種方式。
通常，他們的計劃是建立一個適度的房地產投資組合，以便生活發生變化時他們能有所依靠，例如遇到退休、或支付大學學費和大筆醫療費用的情況。除了極少數外，大部分業主沒有時間和專業知識，來做批發商和房屋修復者整個工作日做的事情。
典型場景
通常情況下，一個批發商可能從一次美國縣法院的止贖拍賣（foreclosure auctions）中接手一批物業，出售給一位rehabber。後者將房屋翻新，再通過一個房產中介，將房屋出售給買家。產業鏈中的每個人，一路上都在給房屋增值，並都有自己的商業模式。
希望你也會認同，經歷過以上場景的每一個階段，房屋價值變得完全不同。一個有清潔產權（Clean Title）的房屋，可以省去和止贖法院的各種糾纏不清，是值得的。一個完全翻新過的房屋，價值要遠超過一個不適宜居住的爛攤子。無視這一事實，是很多人對網絡信息產生誤解的原因之一。下次你在查看諸如Zillow、Trulia一類網站的「近期出售」信息時，請記住這一點。
最近，有一個客戶指出（通過Zillow），我們認為的一個性價比非常高的房屋，六個月前從止贖拍賣場中30,000美元就被接手了，而三個月前還只值40,000美元，現在卻賣70,000美元。他完全相信，有人被狠狠地宰了一頓。
事實是，這個人也許永遠也不能以30,000美元或類似的價格，接手此處物業。此外，一個花了40,000美元買下該房屋的rehabber，在出售之前，可能已經花了至少15,000美元來進行翻新。對於那些外地的有全職工作的房東，我們的客戶沒有機會來僱傭承包商和管理翻新工作。
那麼，在以上的場景中，誰被宰了？在經過一番研究和投標之後獲利10,000美元的批發商，綁定自己的現金和管理大量翻新工作後掙到15,000美元的rehabber，還是以略低於市場價的價格購買了可以出租的房屋、獲得9％的淨回報的房東？
在我看來，你可能已經猜到了，沒人會做虧本生意。只是不同的參與者，在這個行業的不同領域，做各自的生意。
Colin Murphy专栏全集：
Colin Murphy与美国房产投资
欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或进入Torcana官网了解更多。
美聯儲主席耶倫本週發出了迄今為止最強烈的暗示：他正在準備升息，而其他國家則還在放鬆貨幣政策。美國與歐元區、日本、中國和其他國家的貨幣政策出現分化，美元跳漲，對匯率的影響最為明顯。美元貿易加權指數創下兩個月最大周線漲幅。
光在過去一年裡，美元漲幅就超過20%，所以有些投資者認為，美元或許沒有太大的上漲空間了。匯豐的匯率策略團隊曾在3月表示，美元牛市已經結束；美銀美林本週對全球基金經理的調查顯示，「作多」美元是所有交易中最活躍的。
「現在場內唯一都在賭的是，美元還會漲多少，」一家資本管理公司負責人如是說耶倫上週三在國會發表證詞陳述時稱，將可能「在今年某個時候」上調利率。其評論幫助打壓歐元跌至七周低點1.0850美元，並扶助美元貿易加權指數升至三個月高點附近。
不過，有關美元、英鎊等強勢貨幣的一個悖論是，它使得本國其他資產更加昂貴，出口的競爭力降低，並削弱本國企業的海外盈利能力。所以對於海外投資者來說，在加息前應該抓緊投資時機，無論是向美國投資還是投資美國房地產，可以肯定的是，加息前後的價格差異將使一部分人的海外投資能力變弱。
瑞銀集團下屬旗艦私人銀行的全球首席投資官也警惕強勢美元以及美國收緊貨幣政策對新興市場的影響。「如果資本流出新興市場而進入發達經濟體，那麼我們對新興市場將維持低配。」他說。
然而，全球股市可望維持吸引力，因貨幣政策仍相當寬鬆，美聯儲和英國央行以外的主要央行仍在對市場提供流動性。不過相較於風險大得多的新興國家資產，升息前景使得美國公債收益率仍相對看俏。
美債及歐元區可比公債目前利差約在155個基點。一些較短線的投資者和交易員將伺機押注是美聯儲還是英國央行會先升息，不過大多數分析師認為，美聯儲將領銜率先上調利率。並且為應對美國的加息，全球已有至少37家央行為了刺激成長或對抗通縮而放寬貨幣政策。
根 據路透計算和美國商品期貨交易委員會(CFTC)週五公佈的數據，最近一週匯市投機客增持美元多頭倉位，至約五週來最大。7月14日止當週，美元淨多倉增至272.9億美元，為6月9日以來最高，且為連續第三週增加，此前一週為257.6億美元。做多一種貨幣意味著押注其將會上漲，反之做空的話則是押注該 幣種將下滑。
查看更多美國房地產
瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。