美国经济 – Page 5

升息在即？美國房市成有錢人的避風港

美國聯准會七月底曾表示，因就業市場及房市好轉，指標利率近乎零的非常時期快要結束，若經濟如預期般一直改善，最快九月就會升息，美國失業率八月降至五．一％，似乎說明升息確鑿。G20會議聚焦美國聯准會升息可能對全球經濟帶來的壓力，美國其他經濟數據是否也如此支持升息？

美國房產

一般認為，升息將使美國企業的資金成本攀高，不利其經濟復甦。但其實美國升息後，新興的經濟體為了避險，資金將大舉衝向美國，提供美國民間和政府資金需求。在此趨勢下，美國資金充沛，長期利率可望持穩，美元對新興國家貨幣將持續走強。而台幣在央行總裁彭淮南操作下，對美元僅下跌二％，在亞洲仍是強勢貨幣，但以中國台灣目前的經濟景氣恐怕無法長期維持，鴻海、台積電等大企業都在囤積美元。

美國房市需求增加，使新建住宅銷售較去年增加一八．一％，政府發放的建築許可增加三○％，新住宅開工數上升二六．六％，住宅完工數上升二二．二％，建商的信心水準回覆到六十分(五十為基準)，顯示房地產市場信心充足。七月成屋銷售升至八年半來高點，新屋開工也攀升至二○○七年十月來高點，都為房市成長動能正蓄勢待發提供佐證。

S&P/Case Shiller房價指數顯示，美國二十座大城市六月房價比一年前上漲五％，全美房價則成長四．五％，展露房市回溫步調加快的跡象。租金市場平均上漲六．二％，房屋空置率亦由去年第二季七．四％下降至六．八％。

雖然美國經濟好轉，太快升息卻不見得是好事。此決策應為長期性，而非在嘗試後又降息。對於升息的不確定感已經開始反映在美股，九月初美國股市三大指數全數下挫。股市若大跌，經濟增長情勢將褪色。

以目前美股震盪走勢，房地產表現相對穩健，新興市場湧入美國避險資金多在美國購置房地產。據美國房地產經紀人協會NAR統計，外國買家共投資一○四○億美元購買美國房地產。美元存款利率高，金融市場成熟透明，且資產的安全性高，難怪會是目前全球經濟震盪下有錢人的避風港。

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(據今日新聞網報導)

美國8月新增就業17.3萬失業率5.1%創7年最低

美國勞工部週五（9月4日）公佈8月份就業報告。美國非農就業人數8月新增17.3萬，遜於預期，失業率為5.1%，達到7年來新低。同時，美國7月新增就業上修至24.5萬。消息公佈後，美國股指期貨下跌，美元匯率變動不大。

據路透社報導，8月新增就業量是近5個月來的最小數字，但已足夠使失業率由7月的5.3%繼續降至5.1%。

當月，美國人薪資水平漲幅2.2%，與預期持平，但低於美聯儲期望的3.5%的水平。

8月份美國就業數據雖未能達到美聯儲的期望，依然顯示出美國經濟繼續以良好勢頭髮展。

過去12個月中，美國月新增就業人數平均達到24.7萬。

美聯儲何時加息仍充滿猜測

美國8月非農就業報告將是美聯儲9月貨幣政策會議之前的最後一份就業報告，對市場來說意義非凡。分析師之前預估中值顯示，美國8月季調後非農就業人數可能增加22萬，失業率料下降0.1個百分點至5.2%。

分析說，由於8月新增就業低於預期，這可能影響美聯儲打算在兩週後加息的打算。

自2008年經濟危機以來，美國人的薪資漲幅一直緩慢，但這是衡量通貨膨脹的關鍵指標。美聯儲希望美國通脹率和就業增長達到相當水平後，再行加息。

另外，全球經濟增長放緩和近期股市的大動盪更增加了美聯儲延後加息的可能。

美聯儲一旦加息，這將是近10年來首次，也將代表美國經濟的健康發展，對於美國和國際金融市場都將關係重大。目前的分析認為，美聯儲在兩週後加息的可能依舊不夠確定。

8月新增就業分佈

8月新增就業中，健保及社會援助類工作人數新增5.6萬，金融行業新增就業1.9萬，專業領域及商企新增就業3.3萬。

製造業就業數量下降1.7萬，採礦業就業人數下降9,000。

8月美國人時薪小幅增長8美分，比過去12個月提高2.2%，每週平均工作時間增長至34.6小時。

據CNN報導，今年以來，美國新增就業已經達到170萬，預計在年底實現全年新增就業200萬的目標並不困難。

美國招聘公司LaSalle Network經濟分析師金貝爾（Tom Gimbel）表示，通常8月就業報告都會在之後得到上修。

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(互聯網資訊綜合整理)

美聯儲前主席格林斯潘：美國房地產市場正處停滯狀態

美國的房地產行業通常會帶領美國經濟走出衰退，但是這次似乎不同。該行業是美聯儲前主席格林斯潘（Alan Greenspan）目前最大的擔憂。他警告稱，美國房地產市場發展正處於停滯狀態。

美國房地產市場發展正處於停滯狀態

當然，一些城市的建築在增加，房價在上揚，但是美國整體住宅與商業地產並未恢復到大衰退（金融危機）以前的水準。

格林斯潘表示，“美國房地產行業並未觸底，現在正處於長期停滯狀態中。”

他還表示，在大衰退之前，房屋與建築建設佔據美國GDP的8%左右，人們當時預計這將會持續20多年，但是目前該行業僅占GDP的4%左右。

雖然格林斯潘承認最新公佈的房屋數據顯示房地產行業有所改善，但是他指出，獨戶住宅仍只是2006年及之前水準的三分之一。

格林斯潘之所以如此擔憂，是因為從二戰至大衰退之前的這段時間，美國經歷了10次衰退與復蘇的輪回，而房地產行業（包括住宅與非住宅）總是驅動經濟反彈的主要力量。

他的觀點與一些房地產專家不謀而合。

Case-Shiller 房價指數的聯合創建者Karl “Chip” Case去年表示，在經歷了50年相當穩固的增長後，美國房地產行業成為“有風險的事業”（crapshoot）。

他表示，“有關房屋自住率的調查結果比此前任何時候都要糟糕。”

當然，眾所周知，大約10年前，格林斯潘曾警告國會，美國房地產市場有泡沫。

2005年6月9日，他告訴美國國會聯合經濟委員會，“儘管美國全國範圍不太可能出現一個房價泡沫，但是一些地方市場有泡沫跡象，這些地方的房價似乎已上漲到無法持續的水準了。”

該泡沫最終醞釀成了一個巨大危機。太多美國人購買了他們無法償付的房屋。

現在的問題是，美國房地產市場是否真的處於一個“新常態”，或者將會回到危機前水準。

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中國超越墨西哥成美國第一大移民國

在第26屆年度人口研討會上，面對老齡化嚴重及青年一代生育率下降等社會問題，專家學者呼籲將解決問題的重點放在如何吸引其他國家移民方面。中國因在2011年超越墨西哥成為美國第一大移民國而受到關注。

中國在2011年超越墨西哥，成為美國第一大移民國

加州公共政策研究所高級研究員詹森（Hans Johnson）告訴記者，統計數據表明，從亞洲來到加州的移民數量在增加，他們受教育的程度很高，佔據加州最精英人群的一部分，並且H1b簽證持有者的教育程度也很高。詹森遺憾地說，有非常多的學生申請加州的學校，他們非常優秀，他們滿足學校的一切要求，但是學校無法錄取他們，僅僅是因為沒有更多教育資源，我們應該珍惜優秀人才。

南加州政府協會數據分析主管文灝（Frank H.Wen）表示，加州的移民非常多，而且移民成分於十年前發生很大不同，大部分來自亞洲，來自中國。反應出來的現象有兩點：一是亞洲的中產階級大量成長，過去三十年的經濟發展讓中產階級富裕起來，這部分人群對於移民興趣濃厚；二是生育率降低造成人口老齡化問題嚴重，導致年輕人就業量不足。不僅如此，在世界各地，均不同程度出現老齡化導致就業資源不足的問題，因此怎樣吸引新一代移民是各個國家需要思考的問題，因為新一代移民不僅擁有財富，還受過良好教育，是社會發展的主力。

美國經濟大蕭條對於人口出生率和移民數量都產生的嚴重的影響，移民持續減少，新生嬰兒數量下降。文灝說，即便從現在開始人民提高嬰兒出生率，人才的成長和培育需要時間，並不能夠立刻解決目前人口老齡化及用人短缺的問題，因此，怎樣吸引新移民應該成為政策制定方向。人們需要意識到世界各地都會出現人力資源的需求，因此，哪個國家隊政治制度開放度越高，將會直接影響到潛在移民的選擇傾向。

美國唐人街房價日漸看漲華人不堪重負大批遷徙

隨著美國經濟的復蘇，房價開始上漲，華埠也不例外。在旅美僑胞心目中，華埠承載著非同一般的意義。如今，隨著越來越多華人搬離，華埠的明天將如何？

隨著美國經濟的復蘇，房價開始上漲，華埠也不例外

房價上漲成困擾

月薪稅前4000美元，可能供不起美國華埠的一套房子。這不是笑談，5月2日，家住美國匹茲堡華埠的李鋒在接受采訪時稱，自己的稅後收入减去全職太太和兒子在匹茲堡的日常生活費，要在華埠供房是不可能的。

李鋒所說的不是個別現象。近年來，隨著開發商的不斷開發，美國各地華埠地價飛漲，對當地居民造成不小的困擾。

前不久，居住在紐約下東城的居民舉行集會，反對在華埠附近的東河邊建造一棟高達72層的摩天大樓。

“阻止企業貪婪”、“我們不會搬離華埠”，這是今年2月波士頓華埠多家社區團體舉行抗議時的海報內容。

美國某地産網站在其4月份的報告中分析稱， 2010年波士頓華埠房屋有47%被認爲“可以負擔得起”。然而，隨著新工程的建設，今年這一數字下滑至36%。

華埠曾經是很多旅美華人的樂土，不少社保屋或廉租房不僅爲當地華人提供了居所，商鋪還供應著不少相對物美價廉的消費品。然而，華埠及附近一帶不少高價樓的開發帶來連鎖反應，房價飈高，地稅和租金隨之飛漲，不少華人高呼“壓力很大”。

漲價因素較複雜

美國一位華埠地産信托認爲，如果不受到保護，開發商們會“一點點毀掉華埠”，而房價上漲起了推波助瀾的作用。

“華埠房價上漲的大背景無疑是美國經濟的總體復蘇。”美國波特蘭州立大學教授李斧教授接受本報采訪時說，“某些地區房産價格甚至超過次貸危機前。比如在華人聚集的矽谷，現在好校區的房子成交價都在賣家給出的價格之上，就是說大家在搶房。”

李斧認爲，另一個不得不提的原因是來自中國國內的移民數量迅速增加。最新數據顯示，美國華人人口總數已達452萬，是美國亞裔中最大的族群，也是所有少數族裔中僅次于墨西哥人的第二大族群。旅美華人的增長很快，從2011年到2013年增加了30多萬。

“近來，加拿大收緊投資移民政策後，國內投資移民都流向美國的城市西雅圖。電影《北京遇上西雅圖》也大大提高了西雅圖在國內的知名度。隨後，移民又開始流向最近的城市波特蘭，一環接一環。”他說，“移民迅速增加，帶動包括餐飲、超市、會計、法律等在內的華埠服務業，華埠的房地産價格也跟著上漲”。

就職于伊利諾伊州大學芝加哥分校的李霈露接受本報采訪時還指出，隨著生活水平的提升，華人對華埠住宅區治安管理水平的要求也越來越高，相應的，物業費和社區管理費用也升高了。她認爲，漲價可以說是“偶然中的必然”，這符合美國的社會趨勢。

華埠角色在變化

在現實的壓力面前，有不少人選擇搬離華埠，搬到其他社區居住。李鋒就是典型的例子。“其實是不想離開的，熟悉的圈子都在這裏。”面對采訪，李鋒的語氣窘迫中略帶留戀。

有人離開，也有人堅守。居住在芝加哥的李霈露說，她就住在芝加哥華埠。她身邊很多華人都願意住在那裏，原因是華埠內部日益完善的制度給了他們希望。“很多擔憂華埠未來發展的市民組成了一些信托機構。他們正努力解决房價高漲的問題，這給當地居民帶來了希望。”她說。

不過，變化已經在發生。

多年來，一代又一代的華人移民在美國拼搏奮鬥。慢慢地，越來越多的華人開始搬離華埠，融入當地社會。原來，中餐館、主要爲華人服務的會計事務所和律師事務所等集中在華埠。如今，情况也開始有了變化。

“老的華埠一般比較小，而且集中在市中心，過去我們會專門去華埠吃中餐。”李斧說，“不過，現在，新的華埠不在市中心了，而且，新的中餐館也有不少開在了華埠以外的地方。比如，舊金山灣區的大多數中餐館都在華埠之外，舊金山華埠本身旅游意義更大些。”

世界每天都在發展，變化每天都在發生。華埠曾經寄托了海外僑胞對故土的無限眷戀，不過，隨著時間的推移，華埠的角色或許也將經歷一系列變化。

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中國投資者悄入休斯頓房産市場梨城房産漸熱

爲因應中國資金市場的需求，已有許多來自中國大陸的資金悄悄入駐休士頓，其中又以房地産投資項目最受青睞，與其說中國人喜歡炒地皮，不如說中國人理財的方式獨鐘房地産，所以有中國人的地方房地産市場也必定火熱，這種情况舉世皆然，幷非休士頓所獨有。

與其說中國人喜歡炒地皮，不如說中國人理財的方式獨鐘房地産

推薦房源：美國休斯頓房産

8號288公路交接處近將動工

近年來有來自北京在中國香港上市的營建公司悄悄地在8號公路與288公路交接處梨城Pearland，購置了48.5英畝土地，希望能打造成一個多功能永續經營的社區，近期內將舉行動工典禮，消息傳出以後，許多投資人紛紛搶進梨城，希望能搶到好位置，坐看財富累積。

糖城及Katy地區開發近飽和

多來一直刻意經營梨城地産的房地産經紀人孟潔如分析，相對于糖城及Katy地區土地開發已近飽和，投資客轉戰梨城理所當然，梨城（Pearland）位于休士頓市中心正南方向約15哩，距離德州醫學中心僅9哩。梨城大部分地區隸屬Brazoria County，少部分屬于Fort Bend County或者Harris County。梨城有安全的社區、平易近人的房價、優質的學校及優美的田園風光，因此，梨城一直是華人中産階層的購房熱點。

開發潜力很大房産交易增長

而且梨城也是一個快速發展的城市，近年來，住宅房地産交易呈穩步增長態勢。由于梨城有大面積未被開發的土地，房地産開發潜力和空間很大。自美國經濟復蘇以來，新建住宅的開發猶如雨後春笋般興起。

二手房交易也很活躍

不僅提供大量新房，梨城二手房的交易也很活躍。

購房者喜歡選擇的小區多位于8號和Bailey Ave之間，沿288號公路兩邊展開。以288爲界，分東西兩邊，兩邊各有特點。

西邊的小區位于288和Almeda之間，主要有Shadow Creek Ranch，特點是房子比較新，但地産稅較高，學校除了小學和初中還不錯，高中一般；東邊的小區主要位于288和Cullen Parkway之間。小學、初中和高中都不錯，而且小區建設更完善，地産稅也低。小區主要有：Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。

小鎮有時尚風有田園味

去年上半年獨立住宅小區成交中價位在 13.6萬~26萬之間

梨城各主要小區2014年上半年獨立住宅成交情况：Shadow Creek Ranch（271/$26萬), Silverlake (52/$25.9萬), Southdown (39/$15.8萬), Sunrise Park (21/$21萬), Autumn Lake (7/$19.2萬), Country Place (12/$13.6萬)。括號裏是該小區成交房子的數量/中位價。

學校排名呈現穩步上升趨勢

學校：梨城的小學和中學分屬Alvin ISD (288號公路以西) 和Pearland ISD（288號公路以東），普遍都相當不錯，幾乎所有小學都是Examplary或者Recognized，而且學校排名都呈現穩步上升的趨勢，以 Glenda Dawson High School爲例，自2012年的德州第400多名，到2014年躍升爲第120名，被譽爲休士頓地區一所冉冉升起的明星高中。

交通狀况 288高速路往市區

交通：梨城交通狀况一般，有一條288號高速公路通往市區，目前還沒有HOV Lane，也沒有公交綫路。有人在上下班期間走Almeda Rd也是個選擇。

41%家庭年收入超過10萬美元

人口情况：梨城約13.3萬人口，其中白人46.2%，拉丁裔24.5%，非裔17.4%，亞裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增長迅速，過去十年，人口增加142%以上，位居大休士頓地區人口增長速度第三的城市。隨著人口的增加，梨城家庭年收入也一直在穩步增長，2013年的統計結果顯示，41%的家庭年收入超過10萬美元；由于大量的專業人士定居于此，梨城人口受教育水平也相當高，39.6%受過大學教育，18.5%有研究生文憑。梨城的社區也十分安全，2013年聯邦調查局的統計顯示，全年沒有縱火案，搶劫案少于30起。

生活方式中心不同于傳統mall

生活：位于288號公路和FM518的交界處的Town Center是梨城的休閑購物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所謂的生活方式中心，無論從外觀布局還是從內部功能設計上都不同于傳統的mall。梨城的生活方式中心是一個開放式的區域，由四家主體店、衆多的零售店、寫字樓、公寓樓、酒店以及娛樂設施等組成，這裏的商家相對集中，但又不像mall裏高度密集，其間由步行街相連，幷且還建有一個25英畝的湖泊、跑道/自行車道及公園。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所時尚小鎮，既能感受到大城市生活的便利，又可體驗田園生活的悠閑。

北有博物館區南有農場海濱

娛樂：住在梨城選擇就太多了。首先，這裏不僅有五座大型公園，十幾座便利的小區公園，還有三座狗公園，狗公園裏提供訓練狗的敏捷課程、野餐區等；其次，沿288號公路向北驅車9哩，就可進入休士頓著名的博物館區，這裏有藝術博物館、自然科學博物館、兒童博物館等多所博物館；由博物館區步行就可到達 Herman Park和休士頓動物園；再次，從梨城沿288號公路向南驅車10幾哩，就可以到達Alvin的Forberg’s農場，在那裏可以盡情采摘新鮮蔬菜和水果；如果願意，還可以再往南驅車40哩到達Freeport，去海邊游玩。

距離中國城很近十余分鐘即達

另外，梨城距離中國城也很近，開車走8號公路，十餘分鐘即可抵達，所以此地區華人的數量與日俱增，

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美國經濟復蘇全球房地產市場投資暗藏玄機

美元價值的升高將導致多種結果，其中之一就是美國投資者的國際購買力上升。美國經濟復蘇愈發强勁，這也使得消費者信心提升，美國投資者或將開始大規模收購海外房地産資産。毫無疑問，這一策略將産生高度機會主義因素，尤其是在不動産投資信托主導該策略的情况下。據世邦魏理仕近期對全球房地産收益的相關結構研究，投資策略中有玄機。

世邦魏理仕從 MSCI IPD城市數據庫中抽取了26個城市進行樣本調查，依托摩根士丹利資本國際世界指數（MSCI world index）總回報數據作爲全球地産市場代表。受全球化影響，假設存在著一種强勁的共同因素，正在驅動全球各城市地産市場的回報，那麽租賃慣例、規劃限制、自然地理因素、發展階段和産業結構等便可視爲變量，這些變量也意味著各城市個體受到“共同因素”影響的程度各有不同。回歸到2000年至2013年期間全球房地産市場各城市的總回報率，代表著各城市方差的R平方值如下表所示：

全球房地産市場投資暗藏玄機

26個城市的R平方值的平均數爲0.48，這表明全球共同因素是所有這些樣本城市房地産市場回報的重要動力。表中回報方差低于0.4的城市相對較少。有趣的是，在這14年裏，休斯敦、達拉斯、約翰內斯堡和開普敦這些資源型城市受總體經濟趨勢的影響最小。慕尼黑和柏林等德國城市，以及日本東京的房地産市場，則在這10年左右的時間裏呈現了獨立走勢。從經濟角度詮釋，德日經濟通常是聯繫在一起的，出口對于這兩個經濟體意義重大。在此期間這兩個經濟體的反周期表現或與中國的經濟發展趨勢相關，也可能與德日各自的銀行業穩定性有關。

上述數據調查和時間段也暗示著我們或許正在承受著大金融危機帶來的具體影響。列表中不少城市都受到了全球市場總體走勢的强烈影響，都柏林、馬德裏、巴塞羅那、鹿特丹和紐約無不如此，這些城市均受到了金融危機的强烈打擊。而作爲終極國際都會的倫敦則非常接近樣本均值。

世邦魏理仕檢查了各方差等式的餘值，以辨識非全球性的共同因素。研究結果顯示，當移除了全球因素，各地還存在著高度的地方相關係數。這一結果幷不意外。美國各城市相互緊密關聯，而歐洲城市群也是如此。在區域範圍內，地理位置似未影響次級相關係數的强度，舉個例子，北歐城市與南歐城市仍高度相關。這暗示了美國機構和企業或有强烈動機去持有歐洲的房地産資産，反之亦然。另一方面，不少城市似乎想要擺脫這種次級聯繫。英國倫敦就與歐洲和美國關聯薄弱，日本東京也是如此。這似乎也在某種程度上解釋了爲什麽這兩大城市有著如此大規模且流動性强的不動産投資市場。另一種次級聯繫模式以斯堪的納維亞區域的北歐城市爲代表，這些北歐城市相互緊密關聯。南非城市則與澳大利亞有著次級聯繫。

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把握美國度假屋投資熱潮感受加州滑雪別墅風情

2013年，美國房產開始回暖，美國經濟也恢復穩定，關注美國房產投資的人群開始大增，而其中不少人選擇了度假屋，這就造成了美國房產中度假屋的銷量大增，銷量飆升30%。

據美國房產協會最新資料顯示，2013年全美度假屋銷量估計達71萬7000棟，較2012年的55萬3000棟大幅飆升30%。度假屋占去年整體美國房產銷量13%，是2006年以來新高，買家的年齡段都在25~45歲之間。

購買美國房產度假屋的投資者，都是希望擺脫繁忙生活，離家到外面度假，在理想的地方充電、遠足、欣賞自然景觀或滑雪、游泳，還可以沉浸在當地的節慶活動中，以逃離城市生活的喧囂，因而再次掀起美國度假屋購買熱潮。相關預測顯示，2014年仍是投資者的市場。房價飆升、房屋獲得多重出價、現金買家湧現等現象將持續。

尤卡帕滑雪度假別墅 聚精華為一身的建築傑作

聖貝納迪諾縣是美國加利福尼亞州東南部的一個縣，東鄰內華達州和亞利桑那州，東界科羅拉多河。面積5,2073平方公里，是美國本土面積最大的縣（阿拉斯加州的行政區劃為行政區）。聖貝納迪諾縣比美國九個面積最小的州還要大，而且還要比美國面積最小的四個州的面積加起來還要大。另外，聖貝納迪諾縣的面積比波士尼亞和黑塞哥維那以及哥斯大黎加等國家大。

此次居外想要介紹給大家的一棟超大度假屋就位於聖貝納迪諾縣的尤卡帕城。該城建於1989年11月27日，占地面積大約為27.89平方英里 (約72.2平方公里)。

據開發商介紹，這是一套滑雪度假別墅風格住宅，擁有1.6萬平方英尺（約1486平方米）溫馨而考究的生活空間。住宅做工精美，來自全國各地的多名能工巧匠會聚于此，共同打造了這幢建築傑作。

住宅內帶有拱梁、帶供暖系統的石材地板、手工挑選的傢俱和先進的電器，打造出了舒適而現代的生活化空間。建有多個寬敞的開放式生活區、豪華私密的客房、貴賓房和主人歇息區，帶有三個陽臺、一間桑拿房和兩間水療室。

娛樂區所在的樓層無比精美，設有含17個座椅的階梯式觀影區、全尺寸飲料區、桌球室、休息室和商業級健身中心。

該住宅海拔6000英尺（約1828.8 米），占地面積50英畝（約20公頃），享有絕美的風景，環境極為私密。住宅開有兩道安全大門，距棕櫚泉市（Palm Springs）45分鐘路程，棕櫚泉市境內有100多個高爾夫球場。

從本住宅前往洛杉磯需90分鐘，前往拉斯維加斯需3.5小時。住宅帶有全套裝修，為投資者提供了巨大的投資價值。（本文資料由客戶提供）

欲瞭解更多有關該滑雪度假屋詳情，請流覽：http://www.juwai.com/10853044.htm

日不落的曼哈頓房産帝國

在經歷了一個漫長的寒冬後，曼哈頓房産市場熱火朝天，節節高升，不停地刷新新紀錄。據紐約房地産協會調查顯示，曼哈頓第一季度房屋平均成交價較去年同期上漲16.9%，平均房價每平方米房屋售價已達到92332.3 元人民幣。平均成交房價爲$1,733,523.00 (人民幣一千零七十五萬）。

曼哈頓第一季度待售房屋庫存下降到歷史新地點，比如年同期下降13%。房屋出售挂牌時間已從去年同期的137天到如今89天。現在經常發生這種情况，上午約好看房,下午就被告知，有客戶要買了，取消看房。房子出售速度相當迅速。

所有的數據指向了一個事實，曼哈頓是名副其實的僧多粥少。購買力遠遠要大于房源供應數量。曼哈頓的購房者面臨著很大的困難和挑戰。房價從08年以後一直創新高，背後有理可依。

08年金融危機後，地産開發商就停止了新樓盤開發，一直到11年左右才恢復新樓盤開發。之間的空白期，造成了新房供應量急劇下降，同時，本身就數量有限的二手房庫存被進一步消耗。

顯然08年金額危機對美國經濟的創傷不小，但曼哈頓却是能够提供較爲高檔的就業機會唯數不多的城市之一。醫生，銀行家，律師，科技公司（比如穀歌），科技創業者，會計，時尚業吸引了大量全美以致全世界的精英和年輕人。大部分的常春藤大學的畢業人都來到曼哈頓工作。新興的服裝設計師都以紐約曼哈頓爲他們通往世界大本營。曼哈頓的租金隨著需求的進一步加大而義無反顧地往上直沖。一個在曼哈頓地點最普通的大開間每月需要3000美金左右，一房會在4000美金左右。如果是豪華公寓，兩房就會在11000美金一個月以上，三房就在20000美金一個月了。

很多美國人一輩子都在租房。但這個情况在曼哈頓有點變化。曼哈頓是美國買房比租房不划算的極少數城市之一。太貴的租金讓很多人選擇了買房。尤其是近幾年的歷史上最低的利率，能凑個首付貸款買房，是很多美國人的選擇。

說到貸款，就不能不提現金買家了。選擇貸款的買家，很多時候都不能如願。曼哈頓超過60%的都是現金買家使得貸款買家沒有任何優勢。曼哈頓很多的住宅樓對貸款的數量都有限定，不是所有的樓都能貸款。就算是貸款，貸款的數額很多也不能超過房價的70%，或者更少。這也是08年金融危機時，曼哈頓房價仍然堅挺的原因。房屋擁有者的經濟情况都相對較好，沒有急需脫手和需要還貸款的情况。

除了本地人，外國買家對曼哈頓無比青睞。從之前的俄羅斯人，歐洲人，到現在的中國人，加拿大，墨西哥人。世界金融之都的曼哈頓吸引了全世界的富豪和成功人士。全世界就一個曼哈頓。有首耳熟能詳的經典老歌，如果你能在曼哈頓成功，你能在任何地方成功。曼哈頓的魅力是沒有任何一個城市能比的。在曼哈頓有一處房産，是這些富豪和成功人士的身份象徵。相比倫敦，巴黎和中國香港的房價，曼哈頓的房價又是極爲合理，對這些有獨特投資眼光的人士來講，投資曼哈頓有非常大的升值潜力。

在中國的Vogue時尚雜志，有一期把One57公寓大樓作爲了雜志封面。One57是曼哈頓最奢華的五星級住宅樓。買家可以花1千9百萬美元買一個三房或者花5千5百萬美元買下整個81層。中國買家在曼哈頓的購房非常活躍，中國買家已經超越俄羅斯買家，成爲曼哈頓的第一國外購房主力。隨著進一步的改革開放，富裕的中國人很多申請投資移民，在美國EB5的投資移民，很多會選擇曼哈頓房産作爲自住。越來越多的孩子來紐約讀大學，經濟條件好的父母親會購買曼哈頓的房子給孩子住，能省下不菲的租金費用，幷且增值空間又很大。

曼哈頓沒有其他地區所謂的學區房，因爲人口密集，紐約的公立學校幷不怎樣，唯一好的PS6只收上東區靠近中央公園幾條街的住戶。所以，很多經濟條件好的家庭都送孩子去私立學校，而很多著名的私立學校都在曼哈頓，進了這些學校，離進常春藤大學也就不遠了。

曼哈頓的房價是一條街一個價，一棟樓一個價，沒有一個真正的均價。還有一個特點是，在曼哈頓這個寸土寸金的地方，房子面積越大單價越貴。二房的單價往往是一房的兩倍，三房往往是兩房的兩倍，單價成倒金字塔型。

曼哈頓中城西的57街上聚集著世界上最富有的富豪們。下城區（不包括金融區，下東區和Battery Park City)是平均價最貴，庫存量最少的區，很多著名的明星，模特都特別喜歡這個區。傳統的上東區靠近中央公園的樓裏面，繼續住著世代相傳的富人。往西幾條街的Yorkvile, 房價的性價比相對高一點。尤其等二大道的地鐵開通以後，那裏將會更加方便。在上西區在哥倫布廣場和林肯中心的帶動下，也越來越成熟。靠近哥倫比亞大學附近的哈林西區，近年來發展也很快。不同的買家按照自己的喜好和資金選擇不同的區域。中國客戶從傳統的只選擇中央公園南和中城西，已經遍及到曼哈頓各個角落。

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