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建造自己的美國新家是激動人心的！尤其是當妳了解在美國建造新房的整體流程是如何運作的時候。下面，居外網為大家匯總了美國新房建築商在房屋建設過程中通常采取的步驟，將幫助妳了解每個關鍵階段會發生的事情。

記住，美國新房的建築流程可能因各地區、建築師而異，特別是如果妳建的是壹套精心定制的住宅。壹定要向妳的建築商了解清楚要采取的具體政策和程序。

美國新房建造流程1：場地準備和築基

場地準備和築基工程通常由同批工作人員執行，但若是場地樹木繁茂就可能是另壹回事了。工作人員用挖土機、推土機清理場地石頭、雜物和和樹木，以便蓋房，如果可以，還要建立化糞池系統。工作人員平整場地、建立木制築基模板、挖地洞溝渠。安砌房屋基腳（房屋與地面交界的支撐結構）。如果妳想要家裏有壹口水井，就在這個時候挖。

如果住宅要壹間完整的地下室，就需要挖地洞、灌註地基、灌註基礎墻。如果是斜坡板結構，挖地基並灌註成型；平整兩者之間的區域，配備有公共設施線路（例如管道排水和電氣槽）； 灌註路面。

壹旦地洞和溝渠灌註混凝土，就將需要時間來固化。在此期間，就要停止建築工地活動。　　

混凝土固化後，工作人員將在基礎墻貼上防水膜、安裝排水管、下水道和自來水龍頭和以及接入壹樓地板或地下室層的水管設施，以及用挖掘出的泥土回填到基礎墻周圍的洞口。

檢查# 1：固化完成後將有壹位監督員蒞臨該場地，以確保地基組件符合準則並安裝正確。這種檢查可能重復，這取決於地基類型（斜坡板、矮設備層或地下室）。之後，妳的美國新房建築商將移除模板並開始協調步驟2——框架階段。

 

美國新房建造流程2：完成粗略框架

完成地板系統、墻壁和屋頂系統（統稱為房子外殼或構架）。外墻和屋頂使用膠合板或定向結構刨花板（OSB）襯板，安裝窗戶和外墻門。然後在襯板上覆蓋壹層被稱為房屋包層的防潮保護層。房屋包層可以防止液態水滲入，同時水汽也可蒸發出去，這減少了模具和木頭腐爛的可能性。

 

美國新房建造流程3：完成管道、電氣和空調

壹旦房屋框架完成後，就可以安裝墻板和屋面。同時，電氣和管道承包商開始穿過內墻，天花板和地板安裝管道和電線。安裝汙水管道和通風口，以及為每個固定裝置安裝供水線。這時候浴缸和整體淋浴/浴缸需要到位，因為有更多的空間便於搬運沈重的大型物體。

安裝暖通空調系統(HVAC)管道，若有可能，安裝壁爐。穿過屋頂安裝HVAC通風管道，在地板、墻壁和天花板上安裝絕緣。

鋪蓋屋頂開始後，房屋就被認為是在“幹燥處理”。然後電工就會在每個線路口安裝插座、燈和開關，並從斷路器面板到每壹個插座電線架設電線。連接電話，有線電視和音樂系統也包括在這項工作中。

註意，暖通空調導管和管道通常在走線之前安裝，因為這樣比之後安裝更容易在管道和導管周圍走線。

在這個階段，幹墻(也稱為石膏板，墻板或石膏板)要送到建築工地。Sheetrock®是美國石膏公司（USG Corporation）註冊商標，有時作為石膏板通用術語。

檢查2、3和4： 檢查簡略框架，管道和電氣和機械系統是否符合建築規範。很可能將是三個不同的檢查。至少，框架檢查將與電氣/機械檢查分開進行。　　　　

在美國建造新房，整體可分為10個步驟，由不同專業人士施工。圖為由美國知名新房建築商Beazer Homes傾力打造、位於德克薩斯州賽普拉斯的新房社區實景，該社區規劃完美、交通便利，並位於當地知名學區內。

 

美國新房建造流程4：安裝絕緣設備

在創建更舒適的室內環境同時顯著改善房屋的能源效率上，絕緣扮演著重要的角色。絕緣的壹個最重要的特質是其熱性能或熱阻（R-value），即材料抵抗熱傳遞的性能。大多數房屋在外墻內保溫隔熱，閣樓和未完成地下室或矮設備層以上樓層也是如此。　

用於新房子最常見類型的絕緣材料是玻璃纖維、纖維素和泡棉。根據當地地區和氣候，妳的建築商也可以使用礦棉（或稱為巖棉、礦渣棉）、混凝土磚、泡沫板或硬質泡沫塑料、隔熱混凝土模版（ICFs）、噴灑泡沫、結構絕緣板（SIPs）。

棉絮式或卷軸式的絕緣保溫氈常用於新房建設，所以由玻璃纖維、纖維素或礦棉粒子組成的松散填充和吹入式絕緣也是如此。另壹個絕緣選擇液體泡沫可以是噴霧型，也可以是現場發泡，註射型或灌註型。雖然費用比傳統的絕緣墊高，每英寸液體泡沫熱阻是絕緣墊的兩倍，可以用於填充最小的洞，創建有效的空氣屏障。　

玻璃纖維和礦物棉絕緣墊和絕緣卷通常是安裝在墻面、閣樓、地板、矮設備層，高天花板和地下室。制造商經常用牛皮紙或箔牛皮紙等飾面作蒸汽屏障和/或空氣屏障。在絕緣材料暴露在外的地方如地下室的墻壁，棉絮式絕緣材料有時有特殊的耐火飾面。

 

美國新房建造流程5：完成幹墻和內部結構，展開外部裝修

懸掛幹墻並進行膠帶密封處理，從而使石膏板之間的接縫不明顯，和完成幹墻織紋狀飾面（若適用)。膠帶密封處理後，塗上油漆底漆。承包商開始安裝外部裝修如磚、灰泥、石頭和護墻板。

 

美國新房建造流程6 完成內飾，安裝外車道和人行道

室內門、基線板、門框壓條、窗臺板、線腳、樓梯欄桿安裝和其他裝飾，以及櫥櫃、梳妝臺、壁爐架和擋板。墻面上塗上壹層面漆，需要的地方貼上墻紙裝飾。

壹般來說，房外的車道、人行道和天井是在這個階段形成的。許多建築商喜歡等到項目結束後澆註車道，因為重型設備（如幹墻運貨卡車）會損害混凝土。但有壹些建築商在築基完成後就澆註車道，所以房主去建築工地，鞋子上就不會粘上泥濘。

 

美國新房建造流程7：安裝硬面地板和臺面，完成外部平整

安裝瓷磚、乙烯和木制地板以及臺面。完成外部裝修平整，以確保排水系統正常排水，以及籌劃院子景觀。　　　

 

美國新房建造流程8：完成機械修整，安裝衛浴設備

安裝燈具、插座、開關和配電板。安裝暖通空調設備和完成註冊。水槽，馬桶和水龍頭等設備到位。

 

美國新房建造流程9：安裝鏡子，淋浴門和地板，完成外部景觀

安裝鏡子、淋浴門，鋪地毯，然後竣工清理。種植樹木、灌木、草地，完成其他外部景觀。　　

檢查# 5：建築規範官員完成最終檢查並出具占用證（C.O.）。如果在此檢查中發現任何缺點，可能會安排後續的檢查，以確保這些缺點已被修正。

 

美國新房建造流程10：最終詳細檢查

此時，新房建築商將帶妳參觀新家，以便熟悉其特性和各種系統和組件操作，並解釋妳所需承擔的維護保養責任以及保修範圍和流程。這通常被稱為壹個結算前走查。這也是壹個發現物品是否需要修正或調整的機會，所以需要細心和敏銳觀察力。檢查工作臺板表面、 固定裝置、地板和墻壁看是否有損壞。有時房主入住後才發現工作臺面上有圓鑿而引發爭議，因為沒有辦法證明是由施工工作人員造成的還是搬家公司造成的。

關於檢查需要註意：施工過程中，妳的新居會被定期檢查。除了強制性的合規檢查外，新房建築商可能在重要時刻進行質量檢查。(上文中，我們指出這些檢查時通常發生的時間段。)這是為了在施工完成前盡可能發現潛在問題，雖然壹些問題要直到妳住上了壹段時間後才會浮現。

盡早跟建築商談有關參加檢查的安排，不管有沒有房地產經紀人在場。即使不需要妳參加，這是壹個好機會去了解更多關於新家墻壁背後是什麽，壹切都是如何運作的。如果妳打算雇傭檢查員進行額外房屋審查，施工開始之前就應該通知建築商。

友情提醒：出於安全以及後勤的考量，建築商不希望客戶突然到訪建築工地。如果妳想參觀，壹定要提前安排壹下。建築商很有可能進行定期走查，讓妳了解最新工作的進展情況。

 

 

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據美國人口普查局2014年施工調查顯示（目前可獲得的最新數據），獨棟房屋平均完建成時間大約是七個月。需要註意諸如項目的復雜性——在建房屋所在地塊、所在區域和房屋平面圖的復雜性等因素將會影響建築所需時間。定制房屋比生產型房屋需要更長的時間來建成，而預制房屋通常可以在幾個月內完成。

與專家交流之後，我們已經確定了影響施工時間五個最常見的因素：前期建設和許可證的獲取、環境、施工人員和物資、平面圖更改和建築風格。雖然事先了解會發生什麽不可能加快建築進程，但可以幫助妳保持妳的理智。

影響美國新房建造的因素1：前期建設和許可證獲取

建築工人開始蓋房之前，這套房屋的所在地塊必須提前準備好。這意味著砍伐樹木、移除巖石和其他物品、大致做好分階段地基處理和土地平整以便築基。取決於需要有多大的工作量——若地塊清理出現意想不到的問題，前期建設時間可能有所延遲。　　　　

獲得正式審批和許可證也會導致延遲。沃爾特斯房屋（Walters Homes）銷售代表馬修•高德特•沃爾特斯（Matthew Gaudet-Walters）稱：“根據所在位置不同，建築許可和批準檢查等因素耗費時間也不同，可能會延長房屋建成時間。”　　　

在美國建造新房的工期通常受很多因素影響。圖為位於美國佛羅裏達州克萊蒙的超大水景社區實景。該社區由美國知名新房建築商Beazer Homes傾力打造。

 

影響美國新房建造的因素2：施工環境

取決於房屋所在地區，建築時間長短會受到地區的影響——大西洋中部地區的房屋從開始到竣工平均耗時約9.5個月，而山區建設平均6個月左右；通常大都市地區房屋竣工時間更快——7個月，相比許多農村地區需要9個月。

“雖然施工工人在雨中可以做很多工作，比如挖溝或砍伐樹木，但有些事情可能因為下雨延期。”俄亥俄州都柏林艾爾福瑞德集團（Alfriend Group）房地產經紀人凱爾•艾爾福瑞德（Kyle Alfriend）稱：“主要氣象因素，包括冬季凍結導致無法澆註混凝土築基，春雨導致地面被雨水浸透，無法在不導致墻壁沈陷的前提下給地下室挖洞。”

影響美國新房建造的因素3：工人的可用性和供應

夏季壹般房屋建築的繁忙時間，所以妳可能會發現妳的新屋建設時間延遲，等待必要勞動可用。　　　　

紐約建築商和承包商彼得•迪•納塔萊聯合公司（Peter Di Natale & Associates）總裁彼得•迪•納塔萊（Peter Di Natale）表示：“我們計算施工時間考慮的壹個因素就是可用的勞動力資源以及分包商需要哪些專家，如電工、水管工和設計所需的籌劃者。”

影響美國新房建造的因素4：計劃變更

改變訂單通常會延長建築時間，特別是在工程後半部分出現時。

迪•納塔萊還指出，若買家等到最後壹分鐘才選擇需要的成品設施，也可能會導致延遲。“例如,，櫥櫃通常需要六到八周訂購和壹至兩周安裝，所以到要安裝時候才去選擇櫥櫃將花費妳兩個月，甚至更長的時間。”

為限制決定延遲所損失的時間，妳應該保持與妳的建築者之間開放的溝通。畢竟，在整個施工過程中，妳必須做出許多決定。

影響美國新房建造的因素5：建築風格

住宅的建築風格也會影響施工時間。定制房屋平均需要10到16個月時間竣工，而個性化生產型房屋平均需要四到六個月。因為建築商使用的平面圖此前就多次用來建造房屋，通常延遲情況更少。高德特•沃爾特斯稱：“選擇壹個標準的平面圖將加快建設過程，因為它消除了所有建築者需要解決變化。”

所以妳能做什麽來確保妳的美國新房建設盡可能暢通無阻?合作是關鍵！“聘用施工經理、前期規劃充足和盡早評估，從長遠來看將節省時間和金錢” 迪•納塔爾稱。施工延遲可能是壹個無法改變的事實，但了解會發生什麽和學會如何管理妳的期望可以幫助減少施工過程的壓力。

 

 

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在美國，新房建築商按照運營模式可分為批量化建築商和定制化建築商兩種。所謂批量化建築商，是指根據壹系列戶型平面圖，對多個住宅同時施工，每套住宅只有幾個關鍵部分是定制的。業主可從建築商提供的模型中自主選擇壹些產品類別（如電器、櫥櫃、臺面及地板），使住宅滿足自己的個性化需求。

按照規模劃分，美國批量化建築商主要分為兩種：區域性建造公司和全國性建造公司。區域性建築商的施工建設壹般只局限於某個特定的城市或地區。全國性建築商的業務範圍則遍及全國各地，他們每年可建造數百套甚至上千套新宅，這些住宅壹般位於經過總體規劃的社區。雖然業務範圍不同，兩者基本的施工程序是相似的。

美國批量化建築商的特點詳解

根據美國住房建築商協會（NAHB）統計，大多數批量化新房建築商具有以下特點：

• 為業主提供土地購置及住宅建造的整套服務
• 為業主提供大量住宅平面圖供其選擇
• 允許業主從選單中挑選壹些自己喜歡的風格或設計
• 定價群體為首次購房者、換房者及奢侈買家

由批量化建築商開發的新社區通常是高品質、配套成熟的高檔社區。圖為由美國知名新房建造商David Weekley Homes開發建造的皇家橡樹廣場（Royal Oaks Square）社區，該項目位於休斯頓威斯切斯區（Westchase）的城鎮中心地段。

 

選擇批量化建築商的優勢

1、大規模采購材料 有利降低成本

批量化建築商還可通過批量采購建築材料削減成本。就像大型航空公司因采購量大可降低飛機燃料價格壹樣，批量化建築商可利用其規模優勢，為數百套住宅壹起采購建築材料，從而降低采購價格。此外，由於施工方法已系統化，所以修建相同面積的住宅所花費的成本要低於定制式建築商。

 

2、批量化建造 建築品質更有保障

除了利用規模優勢降低成本之外，批量化建築商也非常重視建築質量。頂尖的建築公司建造的住宅設計精良、堅實牢固，住宅的各個部分及配套設施的設計優化協調。住宅配備暖通空調系統規格合適、樣式新穎，比舊式住宅更加節能、舒適。

 

3、大社區規模建造 讓社區配套更為成熟

由批量化建築商開發的大型住宅區其中壹個優勢是，由於開發商很註重公共區域的保護，同時會為社區提供具有吸引力的公共康樂設施——如俱樂部、健身中心、遊泳池、步行徑、運動場等。這是個人買地建房，或者是定制化建築商沒法提供的。

當然，批量化建造的模式可能也會讓不少買家擔心，會不會讓所有建築都“千篇壹律”、或者說毫無個性可言。其實，大可不必擔心。社區開發商會與各建築商緊密合作，以確保住宅外觀的豐富多樣。開發商除了將建築商提供的平面圖進行混合之外，還為每張平面圖繪制多張正面圖，使每棟住宅的正面外觀沒有雷同。通過改變窗戶、山墻的位置以及前廳的大小和形狀，用同壹個模型圖也可建造出不同外觀的住宅。

此外，為了增加設計的吸引力，正面圖可用不同的樣式、不同的顏色繪制。同壹個住宅模型因使用不同的磚、護墻板、石頭、灰泥（stucco）、顏色可呈現多樣性與獨特性。

 

業主如何與批量化建築商合作建造新房？

1、選擇並確定新房格局

選擇批量化建築商合作，業主首先要選擇建造住宅的地塊、從建築商的圖紙庫中選擇喜歡的平面圖，之後挑選正面圖。許多批量化建築商允許業主來決定功能室的用途。根據業主需求，功能室可設計為備用臥室、書房甚至是影音室。

通常，選擇批量化建築商的業主壹般不可改變住宅的基本結構——平面圖、房間布局及房屋面積，但每個住宅模型都有大量可選項供客戶自主選擇來個性化自己的住宅。此外，很多建築商為業主提供了“好、更好、最好”的物品分級及對應價格，簡化業主的選擇過程。

 

2、確定新房設計方案

接下來業主要和建築商壹起選擇個性化的住宅設計方案，這個步驟壹般是到設計中心來完成。每個建築商設計方案的選擇程序會略有不同。壹般情況下，業主要選擇自己喜歡的風格（如當代風格還是傳統風格）、重要家具（如電器、櫥櫃、臺面、地毯及地板）的顏色和飾面。大多情況下，業主還要選擇浴室和廚房的龍頭、水槽、五金配件以及住宅內的燈飾配件。

批量化建築商努力為業主修建壹套既有趣又滿意的住宅。很多大型建築商有壹套完善的購房步驟，業主除了可以到樣板房裏觀看、體驗各式各樣的房間及選項之外，還可享受從土地購買、設計到修建的全程指導。

 

 

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國內房產開發商運作模式：1、購買土地；2、開發社區；3建造新房（同時出售）

美國新房建築商運作模式：1、購買土地；2、開發社區；3、預先出售；4按照業主選擇方案建造

可以看出，在國內，房產開發商全程負責的設計、建造，業主完全沒有機會參與。這也是為什麽國內同壹個社區的房型基本壹致，外觀統壹的原因。而在美國，新房建築商確定新房社區後，會建造不同規格、價位的樣板房供買家參考，然後，按照買家選定的設計方案施工建造。由於業主提前介入，且選擇建築方案時，會盡量體現差異，為此，不會造成“千篇壹律”的住宅。整個過程中，美國建築商起到確定設計方案、並建造的作用，這也是為何稱之為“新房建築商”（Home Builder）而非房產開發商的緣故。

 

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海外買地建房，是很多人的夢想。買地容易，花錢就行。自己建房這事兒就要分成兩個概念了。怎麽樣才算自己建房呢？每個沒有親身經歷的人都有自己的想法，而且建房這事，也不壹定是個壹生能經歷多次的壹個經歷。大家都有過在國內建築公寓的經歷，其實在海外建房，跟搞壹次大建築，過程差不多。有人說自己建築應該從設計到施工各個環節全部自己來過，才算自己建築；有人覺得選定自己滿意的設計，其余花錢執行下去，也是自己建築，深淺程度差異很大。在海外建新房也是同樣壹個過程，只是涉及資金和流程比普通建築規模更大壹些，建設周期倒是不壹定更長。

通常，海外新房建築商會建議業主買好地，與建築商或設計公司設計出滿意的房型就可以了，剩余的建造工作交給新房建築商就可了。

從海外新房建築商的角度看買地建房

業主選好您的地。這裏面因素就太多了：區域，發展，地塊，地形，交通，學區，配套設施，社區人口組合，您的生意和工作範圍，體育設施，醫療，購物方方面面。如果不是自住是投資的話，靠您自己的眼光和判斷，還有手上的資金以及資金杠桿，您買到合適的地，未來增值部分的70%已經賺到了。這些全靠業主自己的判斷和實力。

業主設計好自己想要造的房子類型，是壹層還是兩層，什麽樣式，土地怎麽使用，花園怎麽建設，這些都是您和設計師壹起100%可以掌握的內容，很多方面也於實際建造過程無關。

等到半年以後，您的圖紙變成了真正的房子，建房夢想也就實現了。而且海外所有的房子建好，沒有國內所謂的毛坯房，都是“建築”好的，擺好您自己選配的夾具，就可以入住了。

在海外建房，自己動手可能更花時間，花費的自己也會更多。圖為位於美國德克薩斯州休斯頓、由美國知名新房建造商David Weekley Homes傾力打造的雪伍德森林（Sherwood Forest）社區實景，目前，該社區正如火如荼地建設中，誠邀查詢。

 

在海外買地建房，為什麽說自己全程操作不壹定省錢呢？

物料成本

自己處理所有環節，可以說在每個環節的物料用材上，會都多花了錢。您可以自己購買物料，比如水泥，木材，墻板，電線，屋頂，門窗。。。所有下來，可能會有幾百種不止。每壹種您都會以市面上的零售價夠買，這樣多花出的錢不是壹點點。通常，物料供應專業市場與零售市場的差價不止百分之幾十，很多東西是以倍來計算的。也就是說，每個專業工種，他們采購物料所用的成本，基本與妳在市面上能看到的零售價，是沒有什麽直接聯系的。即使是每個工人，在同壹家供應商買貨，拿到的價格都不壹樣。

人工成本

因為根本沒有辦法有每個行業的均衡價格作為參考，在每壹個工種和操作上，您都有可能多花了錢。在海外各國的基礎勞動者層面，報價浮動性之大也是您很難想象的。這些基層勞動者，說的不好聽壹點，很多都是類似國內遊擊隊的性質，沒有所謂的長期品牌，品質的概念，每壹個活，能多拿錢壹定是多拿的，能漲價壹定不會降價。為了維持基本的生活品質，可以說活越少的價格越高，因為他要把沒活的時間空缺通過手上現有的工作彌補才行。勞動者通過自己的時間換取金錢，每天只能幹那麽多活，多了也做不過了，陰天下雨各種情況還能導致很多時候沒活做，所以壹定要在既有的工作量上增加利潤率才行。

工期延長

在海外，有質量的壹線人工都很忙，當妳找他做壹些零碎的事情的時候，很多時候發現他沒有時間，如果不換人妳就要等。每個工序不完成，妳就很難進行下壹個步驟。所有工作基本都沒有辦法提前幾個星期甚至幾個月預約。能約好下周某個時間，妳還得保證他能按時來，按時完成，就已經不錯了。想像壹下，這樣下去您要花多少精力催促各種進度，半途而廢是可想而知的。

您的時間成本

除非您真的沒有別的更有價值的事情去做，您花在建造新房細節上的時間與產出絕對不如同樣的時間您花在您擅長的事情上面，所帶來的收益更大。即使同樣的時間，您認為能節省的成本，和同時期您能賺到的錢比是壹樣的，也還是不劃算。為什麽呢？因為新建房屋，您又不是打算長期做，壹個接壹個，只是造好自己這個就可以了，您積累的這些第壹次經驗，未來價值就很小了。而同樣時間，您做自己的業務，壹定有積累相應。這就是所謂的機會成本。您覺得呢。

 

 

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如果您看中了壹塊地、壹個成熟的社區，已經有壹套平面設計圖，或想親自參與到住宅修建過程中，那麽您可考慮定制化建築商為妳建造新房。

美國定制化建築商的特點詳解

• 顧名思義，沒有預定模版或菜單可供選擇，因此建造過程不會像批量住宅那樣按照模型施工即可。
• 定制式住宅在業主自有土地或業主所購買的土地上修建。
• 業主可自己提供平面圖或者委托設計師根據草圖繪制平面圖。
• 業主可分別與建築設計師和建築商合作，也可與既能設計又能施工的建築設計公司合作。
• 業主可更多參與到住宅修建過程中，有機會做更多決定。
• 業主可在預算範圍內自主選擇任何產品類別，而非在預定菜單中選擇。

選擇定制化建築商的優劣

優勢：設計風格更多樣化 更具個性

選擇定制式住宅的好處是業主的選擇幾乎是無任何限制的，從建築風格、到物業布局和裝飾細節，業主可自主選擇住宅的大部分細節布局。主要的限制因素是房屋預算和建築法典或分區局限。如果您想體驗從壹片空白到壹棟新宅的興奮，那麽選擇定制式住宅就沒錯啦。

很多人會將定制住宅與大型、豪華住宅聯系起來，其實定制式住宅既有簡單的大牧場式也有設計精細復雜的多層式，壹切根據業主生活方式和喜好而定，不壹而足。

劣勢：價格會更高

修建同樣面積相同戶型的住宅，定制住宅要比批量住宅花費更多，因為定制化建築商在人力成本及物料采購方面無法享有批量化建築商的規模優勢。當然，實際支出取決於多種可變因素——最明顯的是住宅面積、設計的復雜程度、業主選擇的建築材料以及買地費用。

定制化建築商能滿足業主對新房的更多要求，但成本也會更高。圖為由美國知名新房建築商泰勒莫裏森（Taylor Morrison）開發建造的“鄉間綠地（Countryside Meadows）”社區，該項目位於伊利諾伊州哈索恩伍茲，如詩如畫的自然風光是本社區的最大特色。

 

選擇定制化建築商的4個建議

因為定制式住宅的特點，業主壹旦選擇了此種住宅模式，那麽在房屋建造過程中就要投入更多的時間來進行設計、施工。為此，居外網給各位業主以下4個建議：

1、嚴格控制預算

與定制式建築商合作的關鍵是要編制壹個切合實際的預算，並且堅持根據預算開展工作，不被壹些可愛但價格超出預算的選擇所誘惑。大多數買主會意識到超出計劃的定制服務會增加住宅成本，壹些意料不到土地關聯費用會讓業主措手不及，因此事先做好準備絕對是值得的。

2、建房地址切勿隨意

不少業主會考慮林區、郊區或者陡峭的山坡等景色優美的地塊，但除去買地支出之外，這些土地的前期開發也需壹筆可觀的額外費用（建造和建築設計師會幫業主對這些費用進行估算）。修建車道、引水管道、電力、下水管道、挖掘地基等場地準備工作會增加很多支出。

為此，建議業主在“熟地”上建造住宅，此類地塊的地下公用設施已埋設完成，直接在上面建房即可，能節省不小的開支。

3、與設計師和建築商緊密溝通

選擇定制住宅的業主要與建築設計師、建築商緊密合作、確定滿意的設計方案。即使是在已經開發過的“熟地”上建房，業主也要和建築師和建築商詳細研究分區條例及條款限制。例如在有些特殊的地塊修建房屋時，住宅主體結構與土地邊界線要留有壹定的距離，為修建三車車庫留足空間。為避免這些意外出現，業主在購房之前要請律師理清所有限制因素，請建築商或自己對施工現場進行預先評估。

4、事先了解每個建造規劃

在定制化住宅修建的每個階段，業主都有多種選擇使自己的住宅個性突出、獨壹無二。因為選擇過多，定制式住宅的業主在房屋修建過程中難免會經歷壹些情緒起伏。因此，對每個施工階段進行事先了解規劃——尤其是什麽時間要做什麽樣選擇，從而施工過程更加順利，建造出業主夢寐以求的住宅。

 

 

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建造新房需要壹支訓練有素、專註客戶需求的專業隊伍。壹起來了解壹下在美國建造新房過程中各成員的角色分工。通常，建築團隊的核心成員之間、成員與業主之間均需緊密協作來完成各個工序的施工建設。壹個分包商在完成所負責的工序之後會在施工經理的監管下將工程移交給下壹個分包商。施工經理的職責是對承包商之間的工序交接過程進行監管、確保工程質量、督促項目各方按照工程進度計劃進行施工建設。

假設本文所講的住宅位於壹個經過總體規劃的大型新開發社區，在這種情況下，住宅的建造過程從土地開發商對整個社區進行規劃時就已經開始了。

1、土地開發商

修建住宅首先要從買地開始。土地開發商需要不斷的尋找適合社區開發的可用的土地（或未上市物業），這些土地可能是在開闊的郊區、林區或者景色優美的山區。

土地開發商可能要投入數年的時間和大量的金錢從多個業主手中買到壹個個單塊土地，最後匯聚壹起作為大型社區的建設用地。

開發商對未來社區進行總體規劃，規劃內容包括目標客戶群體和住宅類型。在此基礎上，開發商會為此項目選擇建築商並繪制詳細的總體規劃圖，規劃圖會標明社區面積、類型及住宅售價區間。

接下來要開始場地準備工作。大多數情況下，開發商首先要取得政府部門的建設許可。建築工地有時會要根據住宅類型是獨戶或多戶進行重新分區。此外，新住宅區無疑會引來新生源，因此項目還需當地學校委員會進行簽字確認。

社區的總體規劃方案獲批之後，開發商要平整土地，以便埋設排水管道、腐蝕控制系統、修建社區路面及地下基礎設施，如上下水及其他公用設施。接下來要修築道路、路沿、人行道、路燈、路牌及消防栓等建築商與業主共享的壹些重要設施。

開發商壹般還會修建社區的康樂設施，如社區俱樂部、遊泳池、健身中心、步行徑、遊樂場甚至遛狗園等。

上述工作完成以後，開發商通常會將這些所謂的“熟地”賣給有資質的住宅建築商。建築商拿到地塊後的首要任務便是根據目標客戶群體、協定售價區間、地域特色（如Phoenix和Boston兩地住宅風格就大相徑庭。）及地貌特征確定將要建設住宅的平面圖。在接手此社區建造任務之後，新房建築商首先要確定的內容之壹便是所建住宅的類型。接下來便會涉及到以下人員：

2、建築設計師

美國新房建築商買下“熟地”之後會與建築設計師進行密切合作。建築商可用自己公司的設計師，也可從專業的建築公司聘請。不管哪種情況，建築設計師的職責都是為社區設計適合的住宅平面圖（或在原有圖紙上修改、調整）。

如今的住宅都是根據大多數客戶的需求設計，如開放式廚房、更高的吊頂、大主臥及浴室、更大的衣櫃及充足的儲物空間等。

根據上述特點以及預定的建築面積和價格要求設計出來壹系列平面圖（也稱作“平面布置圖”）是非常有吸引力的。

在此社區購房時妳可從中圖庫中選擇喜歡的平面圖。設計師在設計每戶住宅時，會將住宅所在地塊的位置、地貌、朝向、與其他地塊的關聯、環境及天氣因素考慮進去。設計師很註意整個社區的和諧性，設計的住宅毗鄰之間能相互補充、彼此增色。當圖紙最終確定之後，我們來看壹下住宅建造公司中的壹些核心角色。

3、新房建築商

美國新房建築商負責住宅設計、施工的每個工序，因此選擇建造公司對業主來說至關重要。建築商和它的核心成員（更多內容請看下面）負責挑選、管理各個分包商。同時，他們會對施工進度及工程質量進行密切的監管。

在美國建造新房，需要土地開發商、建築商、設計師、施工經理等多個不同角色的緊密配合才能完成。圖為由美國知名新房建造商Toll Brothers開發建造的新房社區實景圖，位於加州爾灣森林湖（Lake Forest），是典型加州風格的豪華獨立別墅社區。

 

4、建築商的銷售顧問（置業顧問）

通常，新房建築商都有壹支知識淵博、經驗豐富的現場銷售團隊，他們幫助業主選擇符合要求的地塊及房屋平面圖，也可稱之為置業顧問。

銷售顧問對其所在社區及附近區域（包括附近的購物場所、學校、飯店等）了如指掌，沒有人會比他們更加了解購房者關心的重要細節。置業顧問會為妳解答壹系列關於建築商、房屋平面圖、可購買地塊、建築商獨特的施工方法及能源效率等問題，以及哪些是標準化設置、哪些是可選項或可升級項等。

置業顧問會在妳選房期間提供全程指導。很多情況下，建築商會提供壹套或多套樣板房供客戶參觀，客戶從中可獲得直接的視覺與感觀體驗，也可了解住宅內部房間之間的布局方式。很多建築商會將樣板房進行裝修、擺放家具，給客戶更直觀的視覺體驗。除了樣板房之外，建築商還通過透視圖、電腦合成動畫、3D和互動平面圖向客戶展示住宅內部細節。

置業顧問會幫客戶選擇平面圖、住宅模型、正面圖（房屋正面外觀圖）以及地塊等。

5、設計顧問

在上述事項確定之後，客戶簽署購房協議，接下來就要與設計顧問合作。

新房建築商負責進行所謂的“遴選”工作，即選擇住宅關鍵部分的風格、顏色、類型等，使之與業主的個人品味和風格相匹配。

設計顧問會幫業主決定如地板（瓷磚、實木、依稀樹脂或是地毯）櫥櫃、臺面等重要部分的設計選擇。此外，業主可能還會選擇電器、照明及衛浴配件、家庭自動化和安保系統的線路布局。很多新房建築商允許業主進行壹些結構上的改變，如飄窗、三車車庫、甚至是可以用作臥室、書房或影音室的多功能間。

設計顧問會將業主選擇的產品及設計記錄下來，壹並交給采購部及施工經理（有關施工經理的更多介紹看下面）。至此，新房已經準備開始施工了。

6、施工經理

每個建築公司對施工經理這個職位冠以不同的頭銜。新房建築商會指派壹個核心成員來負責管理整個項目，有些公司稱其為施工經理或現場經理，有些公司稱呼其為“建築商（builder）”。這就意味著Bill Smith可能是妳的builder（施工經理），同時也是Adams Homes公司的職員。

我們暫且不管具體頭銜如何，壹個合格的施工經理必須有深厚的施工科學技術背景，熟悉房屋建造的每個階段。施工經理需要親自去完成壹系列關鍵工作，同時還要與項目組其他成員協調配合。施工經理的工作職責壹般如下：

• 與各承包商、建材供應商及建造公司的核心成員協作配合。
• 幫助協調如建築材料的采購、配送等工作。
• 根據施工進度，安排承包商進場順序。
• 確保個承包商按時按質完成本工序工作，順利交付給下個承包商。這些交接過程的管理工作對建設施工而言非常關鍵。
• 安排檢查，進行質量控制，確保所有人員都按照建築師的建築設計進行施工建設。

施工經理要負責管理住宅建造的整個過程，確保工程按時按質交付。作為總指揮，施工經理要用對施工人員、建築材料、正確的施工及質檢程序，按照精心規劃好的順序進行住宅的修建。

住宅修建過程中施工經理壹般會是指定的業主聯系人。很多建築商會在施工的關鍵階段，如進行框架設定或安裝幹式墻時提前安排業主參觀，這時業主可向施工經理咨詢墻後面是什麽（如隔熱層、布線、管道等）以及其他能增加住宅舒適度及能源效率的方法。

7、關鍵承包商

每套住宅都有壹些關鍵部位需要技術熟練的承包商進行施工。以下列表雖不全面，但也涵蓋了在住宅建造過程中扮演重要角色的承包商。承包商壹般履行的職責如下：

• 場地準備、平整
• 地基：如果住宅有地下室，承包商會對此進行處理。
• 結構：承包商會安裝內墻、屋頂、內墻框架、窗戶和戶外門。
• 外部護墻板、stucco或者磚墻
• 加熱、通風及空調系統，通常被稱為暖通工程（HVAC 或H-Vac）還包括隔熱板的安裝。
• 粗、精加工電氣工程
• 粗、精加工水管工程
• 幹式墻（通常稱為石膏板）：完工之後，住宅就有了真正的墻和吊頂。
• 粉刷油漆
• 內部裝飾和櫥櫃
• 臺面
• 地板和地毯
• 車道和人行道

8、質檢員

在整個施工過程中至少要做兩次檢查：壹次是在安裝幹式墻之前，壹次房主入住之前。

新房建築商有自己的質檢員，他們會確保每棟住宅在交付前到達公司質量標準。此外，市或縣級質檢員會對房屋的各項系統進行檢查，查看其是否達到當地建築法則。建築法則各地有別，但壹般包括如下內容：

• 水泥澆築之前地基、上下水管道鋪設
• 檢查住宅結構及系統設施（電力、管道及暖通空調系統）
• 房屋的外部結構，包括屋頂、門窗及外墻覆蓋物，如護墻板、泥灰、磚墻
• 在居住許可證下發之前對住宅進行壹次最終檢查

住宅竣工！

從土地開發商到建築師，再到設計師、施工經理及各個承包商、檢查員，每壹個項目組成員的目標都只有壹個：為業主建造出優質、淳樸、完整、可隨時入住的新家。

 

 

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在美國，如果妳是總承包商、自己蓋房或是和定製建築商合作蓋房，新建築貸款可能會對妳有用。大多數新屋建築貸款提供短期資金，旨在幫助妳度過項目的建築階段（6至12個月），然後轉換為30年或15年的長期貸款。居外網特別提醒，大家在美國辦理新建築貸款時需要注意的壹些事項包括：（美國買地建房）

一、資金來源：新房建築貸款是貸款行業的專門細化領域，遠不及標準抵押貸款使用廣泛。妳最好在瞭解當地或區域市場的社區銀行申請該貸款，尤其是儲蓄銀行和儲蓄機構，儘管壹些經紀人在網路做廣告，也值得壹試。

二、提款：妳可以期待任何貸款合同都可以分期提款。雖然壹般需要協商，典型分期提款第壹期可提款貸款總金額的15%，用於現場預備和築基階段；二期再提款15%到20%用於框架建設，剩下的幾個月提取其餘部分資金，用於水管設施、電氣系統、內木器、安裝電器等等。每期借款提取之前，銀行都將給現場檢查員發送壹份工作進展報告，確定是否符合當地建築法規和條例。

三、首付：大多數提供建築融資的銀行希望看到實質性的首付——通常至少是貸款總額的20%到25%。然而，壹些銀行有結合聯邦住宅管理局擔保的永久貸款與短期建築貸款專門項目。所以說，假如妳計劃在已經擁有的土地上建造壹套預算總價值在40萬美元的房子。當地的商業銀行可能會提供妳為期9個月、30萬美元的貸款建造房子——以土地價值10萬美元計算——根據項目竣工評估價值，要求首付8萬美元（20%）。工期結束的時候，妳會得到30萬美元的長期貸款。

在美國建造新房，同樣也能獲得銀行的貸款，但流程和申請方式有所不同。圖為位於加州爾灣的全新新房社區Hidden Canyon，距離著名的加州 Irvine Laguna 海灘僅數分鐘。本社區由美國知名新房建造商Toll Brothers開發建造。

 

四、利率：通常短期新建築融資貸款需支付最優惠貸款利率再附加壹定百分比的利率。如果主要短期銀行貸款利率是3%，施工期間貸款利率可能會設定在4.25%到4-5%區間。永久30年或15年融資貸款利率通常將在普通抵押貸款的現行利率——也就是30年期固定貸款利率4.25 % 到4.5%區間。若選擇可調利率貸款，可顯著降低利率，如廣受歡迎的「5/1」可調整利率貸款，該貸款前5年的利率是固定，但之後每年可以改變，利率通常在預先確定的範圍內。

 

 

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