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據美國人口普查局2014年施工調查顯示（目前可獲得的最新數據），獨棟房屋平均完建成時間大約是七個月。需要註意諸如項目的復雜性——在建房屋所在地塊、所在區域和房屋平面圖的復雜性等因素將會影響建築所需時間。定制房屋比生產型房屋需要更長的時間來建成，而預制房屋通常可以在幾個月內完成。

與專家交流之後，我們已經確定了影響施工時間五個最常見的因素：前期建設和許可證的獲取、環境、施工人員和物資、平面圖更改和建築風格。雖然事先了解會發生什麽不可能加快建築進程，但可以幫助妳保持妳的理智。

影響美國新房建造的因素1：前期建設和許可證獲取

建築工人開始蓋房之前，這套房屋的所在地塊必須提前準備好。這意味著砍伐樹木、移除巖石和其他物品、大致做好分階段地基處理和土地平整以便築基。取決於需要有多大的工作量——若地塊清理出現意想不到的問題，前期建設時間可能有所延遲。　　　　

獲得正式審批和許可證也會導致延遲。沃爾特斯房屋（Walters Homes）銷售代表馬修•高德特•沃爾特斯（Matthew Gaudet-Walters）稱：“根據所在位置不同，建築許可和批準檢查等因素耗費時間也不同，可能會延長房屋建成時間。”　　　

在美國建造新房的工期通常受很多因素影響。圖為位於美國佛羅裏達州克萊蒙的超大水景社區實景。該社區由美國知名新房建築商Beazer Homes傾力打造。

 

影響美國新房建造的因素2：施工環境

取決於房屋所在地區，建築時間長短會受到地區的影響——大西洋中部地區的房屋從開始到竣工平均耗時約9.5個月，而山區建設平均6個月左右；通常大都市地區房屋竣工時間更快——7個月，相比許多農村地區需要9個月。

“雖然施工工人在雨中可以做很多工作，比如挖溝或砍伐樹木，但有些事情可能因為下雨延期。”俄亥俄州都柏林艾爾福瑞德集團（Alfriend Group）房地產經紀人凱爾•艾爾福瑞德（Kyle Alfriend）稱：“主要氣象因素，包括冬季凍結導致無法澆註混凝土築基，春雨導致地面被雨水浸透，無法在不導致墻壁沈陷的前提下給地下室挖洞。”

影響美國新房建造的因素3：工人的可用性和供應

夏季壹般房屋建築的繁忙時間，所以妳可能會發現妳的新屋建設時間延遲，等待必要勞動可用。　　　　

紐約建築商和承包商彼得•迪•納塔萊聯合公司（Peter Di Natale & Associates）總裁彼得•迪•納塔萊（Peter Di Natale）表示：“我們計算施工時間考慮的壹個因素就是可用的勞動力資源以及分包商需要哪些專家，如電工、水管工和設計所需的籌劃者。”

影響美國新房建造的因素4：計劃變更

改變訂單通常會延長建築時間，特別是在工程後半部分出現時。

迪•納塔萊還指出，若買家等到最後壹分鐘才選擇需要的成品設施，也可能會導致延遲。“例如,，櫥櫃通常需要六到八周訂購和壹至兩周安裝，所以到要安裝時候才去選擇櫥櫃將花費妳兩個月，甚至更長的時間。”

為限制決定延遲所損失的時間，妳應該保持與妳的建築者之間開放的溝通。畢竟，在整個施工過程中，妳必須做出許多決定。

影響美國新房建造的因素5：建築風格

住宅的建築風格也會影響施工時間。定制房屋平均需要10到16個月時間竣工，而個性化生產型房屋平均需要四到六個月。因為建築商使用的平面圖此前就多次用來建造房屋，通常延遲情況更少。高德特•沃爾特斯稱：“選擇壹個標準的平面圖將加快建設過程，因為它消除了所有建築者需要解決變化。”

所以妳能做什麽來確保妳的美國新房建設盡可能暢通無阻?合作是關鍵！“聘用施工經理、前期規劃充足和盡早評估，從長遠來看將節省時間和金錢” 迪•納塔爾稱。施工延遲可能是壹個無法改變的事實，但了解會發生什麽和學會如何管理妳的期望可以幫助減少施工過程的壓力。

 

 

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在美國，新房建築商按照運營模式可分為批量化建築商和定制化建築商兩種。所謂批量化建築商，是指根據壹系列戶型平面圖，對多個住宅同時施工，每套住宅只有幾個關鍵部分是定制的。業主可從建築商提供的模型中自主選擇壹些產品類別（如電器、櫥櫃、臺面及地板），使住宅滿足自己的個性化需求。

按照規模劃分，美國批量化建築商主要分為兩種：區域性建造公司和全國性建造公司。區域性建築商的施工建設壹般只局限於某個特定的城市或地區。全國性建築商的業務範圍則遍及全國各地，他們每年可建造數百套甚至上千套新宅，這些住宅壹般位於經過總體規劃的社區。雖然業務範圍不同，兩者基本的施工程序是相似的。

美國批量化建築商的特點詳解

根據美國住房建築商協會（NAHB）統計，大多數批量化新房建築商具有以下特點：

• 為業主提供土地購置及住宅建造的整套服務
• 為業主提供大量住宅平面圖供其選擇
• 允許業主從選單中挑選壹些自己喜歡的風格或設計
• 定價群體為首次購房者、換房者及奢侈買家

由批量化建築商開發的新社區通常是高品質、配套成熟的高檔社區。圖為由美國知名新房建造商David Weekley Homes開發建造的皇家橡樹廣場（Royal Oaks Square）社區，該項目位於休斯頓威斯切斯區（Westchase）的城鎮中心地段。

 

選擇批量化建築商的優勢

1、大規模采購材料 有利降低成本

批量化建築商還可通過批量采購建築材料削減成本。就像大型航空公司因采購量大可降低飛機燃料價格壹樣，批量化建築商可利用其規模優勢，為數百套住宅壹起采購建築材料，從而降低采購價格。此外，由於施工方法已系統化，所以修建相同面積的住宅所花費的成本要低於定制式建築商。

 

2、批量化建造 建築品質更有保障

除了利用規模優勢降低成本之外，批量化建築商也非常重視建築質量。頂尖的建築公司建造的住宅設計精良、堅實牢固，住宅的各個部分及配套設施的設計優化協調。住宅配備暖通空調系統規格合適、樣式新穎，比舊式住宅更加節能、舒適。

 

3、大社區規模建造 讓社區配套更為成熟

由批量化建築商開發的大型住宅區其中壹個優勢是，由於開發商很註重公共區域的保護，同時會為社區提供具有吸引力的公共康樂設施——如俱樂部、健身中心、遊泳池、步行徑、運動場等。這是個人買地建房，或者是定制化建築商沒法提供的。

當然，批量化建造的模式可能也會讓不少買家擔心，會不會讓所有建築都“千篇壹律”、或者說毫無個性可言。其實，大可不必擔心。社區開發商會與各建築商緊密合作，以確保住宅外觀的豐富多樣。開發商除了將建築商提供的平面圖進行混合之外，還為每張平面圖繪制多張正面圖，使每棟住宅的正面外觀沒有雷同。通過改變窗戶、山墻的位置以及前廳的大小和形狀，用同壹個模型圖也可建造出不同外觀的住宅。

此外，為了增加設計的吸引力，正面圖可用不同的樣式、不同的顏色繪制。同壹個住宅模型因使用不同的磚、護墻板、石頭、灰泥（stucco）、顏色可呈現多樣性與獨特性。

 

業主如何與批量化建築商合作建造新房？

1、選擇並確定新房格局

選擇批量化建築商合作，業主首先要選擇建造住宅的地塊、從建築商的圖紙庫中選擇喜歡的平面圖，之後挑選正面圖。許多批量化建築商允許業主來決定功能室的用途。根據業主需求，功能室可設計為備用臥室、書房甚至是影音室。

通常，選擇批量化建築商的業主壹般不可改變住宅的基本結構——平面圖、房間布局及房屋面積，但每個住宅模型都有大量可選項供客戶自主選擇來個性化自己的住宅。此外，很多建築商為業主提供了“好、更好、最好”的物品分級及對應價格，簡化業主的選擇過程。

 

2、確定新房設計方案

接下來業主要和建築商壹起選擇個性化的住宅設計方案，這個步驟壹般是到設計中心來完成。每個建築商設計方案的選擇程序會略有不同。壹般情況下，業主要選擇自己喜歡的風格（如當代風格還是傳統風格）、重要家具（如電器、櫥櫃、臺面、地毯及地板）的顏色和飾面。大多情況下，業主還要選擇浴室和廚房的龍頭、水槽、五金配件以及住宅內的燈飾配件。

批量化建築商努力為業主修建壹套既有趣又滿意的住宅。很多大型建築商有壹套完善的購房步驟，業主除了可以到樣板房裏觀看、體驗各式各樣的房間及選項之外，還可享受從土地購買、設計到修建的全程指導。

 

 

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國內房產開發商運作模式：1、購買土地；2、開發社區；3建造新房（同時出售）

美國新房建築商運作模式：1、購買土地；2、開發社區；3、預先出售；4按照業主選擇方案建造

可以看出，在國內，房產開發商全程負責的設計、建造，業主完全沒有機會參與。這也是為什麽國內同壹個社區的房型基本壹致，外觀統壹的原因。而在美國，新房建築商確定新房社區後，會建造不同規格、價位的樣板房供買家參考，然後，按照買家選定的設計方案施工建造。由於業主提前介入，且選擇建築方案時，會盡量體現差異，為此，不會造成“千篇壹律”的住宅。整個過程中，美國建築商起到確定設計方案、並建造的作用，這也是為何稱之為“新房建築商”（Home Builder）而非房產開發商的緣故。

 

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海外買地建房，是很多人的夢想。買地容易，花錢就行。自己建房這事兒就要分成兩個概念了。怎麽樣才算自己建房呢？每個沒有親身經歷的人都有自己的想法，而且建房這事，也不壹定是個壹生能經歷多次的壹個經歷。大家都有過在國內建築公寓的經歷，其實在海外建房，跟搞壹次大建築，過程差不多。有人說自己建築應該從設計到施工各個環節全部自己來過，才算自己建築；有人覺得選定自己滿意的設計，其余花錢執行下去，也是自己建築，深淺程度差異很大。在海外建新房也是同樣壹個過程，只是涉及資金和流程比普通建築規模更大壹些，建設周期倒是不壹定更長。

通常，海外新房建築商會建議業主買好地，與建築商或設計公司設計出滿意的房型就可以了，剩余的建造工作交給新房建築商就可了。

從海外新房建築商的角度看買地建房

業主選好您的地。這裏面因素就太多了：區域，發展，地塊，地形，交通，學區，配套設施，社區人口組合，您的生意和工作範圍，體育設施，醫療，購物方方面面。如果不是自住是投資的話，靠您自己的眼光和判斷，還有手上的資金以及資金杠桿，您買到合適的地，未來增值部分的70%已經賺到了。這些全靠業主自己的判斷和實力。

業主設計好自己想要造的房子類型，是壹層還是兩層，什麽樣式，土地怎麽使用，花園怎麽建設，這些都是您和設計師壹起100%可以掌握的內容，很多方面也於實際建造過程無關。

等到半年以後，您的圖紙變成了真正的房子，建房夢想也就實現了。而且海外所有的房子建好，沒有國內所謂的毛坯房，都是“建築”好的，擺好您自己選配的夾具，就可以入住了。

在海外建房，自己動手可能更花時間，花費的自己也會更多。圖為位於美國德克薩斯州休斯頓、由美國知名新房建造商David Weekley Homes傾力打造的雪伍德森林（Sherwood Forest）社區實景，目前，該社區正如火如荼地建設中，誠邀查詢。

 

在海外買地建房，為什麽說自己全程操作不壹定省錢呢？

物料成本

自己處理所有環節，可以說在每個環節的物料用材上，會都多花了錢。您可以自己購買物料，比如水泥，木材，墻板，電線，屋頂，門窗。。。所有下來，可能會有幾百種不止。每壹種您都會以市面上的零售價夠買，這樣多花出的錢不是壹點點。通常，物料供應專業市場與零售市場的差價不止百分之幾十，很多東西是以倍來計算的。也就是說，每個專業工種，他們采購物料所用的成本，基本與妳在市面上能看到的零售價，是沒有什麽直接聯系的。即使是每個工人，在同壹家供應商買貨，拿到的價格都不壹樣。

人工成本

因為根本沒有辦法有每個行業的均衡價格作為參考，在每壹個工種和操作上，您都有可能多花了錢。在海外各國的基礎勞動者層面，報價浮動性之大也是您很難想象的。這些基層勞動者，說的不好聽壹點，很多都是類似國內遊擊隊的性質，沒有所謂的長期品牌，品質的概念，每壹個活，能多拿錢壹定是多拿的，能漲價壹定不會降價。為了維持基本的生活品質，可以說活越少的價格越高，因為他要把沒活的時間空缺通過手上現有的工作彌補才行。勞動者通過自己的時間換取金錢，每天只能幹那麽多活，多了也做不過了，陰天下雨各種情況還能導致很多時候沒活做，所以壹定要在既有的工作量上增加利潤率才行。

工期延長

在海外，有質量的壹線人工都很忙，當妳找他做壹些零碎的事情的時候，很多時候發現他沒有時間，如果不換人妳就要等。每個工序不完成，妳就很難進行下壹個步驟。所有工作基本都沒有辦法提前幾個星期甚至幾個月預約。能約好下周某個時間，妳還得保證他能按時來，按時完成，就已經不錯了。想像壹下，這樣下去您要花多少精力催促各種進度，半途而廢是可想而知的。

您的時間成本

除非您真的沒有別的更有價值的事情去做，您花在建造新房細節上的時間與產出絕對不如同樣的時間您花在您擅長的事情上面，所帶來的收益更大。即使同樣的時間，您認為能節省的成本，和同時期您能賺到的錢比是壹樣的，也還是不劃算。為什麽呢？因為新建房屋，您又不是打算長期做，壹個接壹個，只是造好自己這個就可以了，您積累的這些第壹次經驗，未來價值就很小了。而同樣時間，您做自己的業務，壹定有積累相應。這就是所謂的機會成本。您覺得呢。

 

 

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如果您看中了壹塊地、壹個成熟的社區，已經有壹套平面設計圖，或想親自參與到住宅修建過程中，那麽您可考慮定制化建築商為妳建造新房。

美國定制化建築商的特點詳解

• 顧名思義，沒有預定模版或菜單可供選擇，因此建造過程不會像批量住宅那樣按照模型施工即可。
• 定制式住宅在業主自有土地或業主所購買的土地上修建。
• 業主可自己提供平面圖或者委托設計師根據草圖繪制平面圖。
• 業主可分別與建築設計師和建築商合作，也可與既能設計又能施工的建築設計公司合作。
• 業主可更多參與到住宅修建過程中，有機會做更多決定。
• 業主可在預算範圍內自主選擇任何產品類別，而非在預定菜單中選擇。

選擇定制化建築商的優劣

優勢：設計風格更多樣化 更具個性

選擇定制式住宅的好處是業主的選擇幾乎是無任何限制的，從建築風格、到物業布局和裝飾細節，業主可自主選擇住宅的大部分細節布局。主要的限制因素是房屋預算和建築法典或分區局限。如果您想體驗從壹片空白到壹棟新宅的興奮，那麽選擇定制式住宅就沒錯啦。

很多人會將定制住宅與大型、豪華住宅聯系起來，其實定制式住宅既有簡單的大牧場式也有設計精細復雜的多層式，壹切根據業主生活方式和喜好而定，不壹而足。

劣勢：價格會更高

修建同樣面積相同戶型的住宅，定制住宅要比批量住宅花費更多，因為定制化建築商在人力成本及物料采購方面無法享有批量化建築商的規模優勢。當然，實際支出取決於多種可變因素——最明顯的是住宅面積、設計的復雜程度、業主選擇的建築材料以及買地費用。

定制化建築商能滿足業主對新房的更多要求，但成本也會更高。圖為由美國知名新房建築商泰勒莫裏森（Taylor Morrison）開發建造的“鄉間綠地（Countryside Meadows）”社區，該項目位於伊利諾伊州哈索恩伍茲，如詩如畫的自然風光是本社區的最大特色。

 

選擇定制化建築商的4個建議

因為定制式住宅的特點，業主壹旦選擇了此種住宅模式，那麽在房屋建造過程中就要投入更多的時間來進行設計、施工。為此，居外網給各位業主以下4個建議：

1、嚴格控制預算

與定制式建築商合作的關鍵是要編制壹個切合實際的預算，並且堅持根據預算開展工作，不被壹些可愛但價格超出預算的選擇所誘惑。大多數買主會意識到超出計劃的定制服務會增加住宅成本，壹些意料不到土地關聯費用會讓業主措手不及，因此事先做好準備絕對是值得的。

2、建房地址切勿隨意

不少業主會考慮林區、郊區或者陡峭的山坡等景色優美的地塊，但除去買地支出之外，這些土地的前期開發也需壹筆可觀的額外費用（建造和建築設計師會幫業主對這些費用進行估算）。修建車道、引水管道、電力、下水管道、挖掘地基等場地準備工作會增加很多支出。

為此，建議業主在“熟地”上建造住宅，此類地塊的地下公用設施已埋設完成，直接在上面建房即可，能節省不小的開支。

3、與設計師和建築商緊密溝通

選擇定制住宅的業主要與建築設計師、建築商緊密合作、確定滿意的設計方案。即使是在已經開發過的“熟地”上建房，業主也要和建築師和建築商詳細研究分區條例及條款限制。例如在有些特殊的地塊修建房屋時，住宅主體結構與土地邊界線要留有壹定的距離，為修建三車車庫留足空間。為避免這些意外出現，業主在購房之前要請律師理清所有限制因素，請建築商或自己對施工現場進行預先評估。

4、事先了解每個建造規劃

在定制化住宅修建的每個階段，業主都有多種選擇使自己的住宅個性突出、獨壹無二。因為選擇過多，定制式住宅的業主在房屋修建過程中難免會經歷壹些情緒起伏。因此，對每個施工階段進行事先了解規劃——尤其是什麽時間要做什麽樣選擇，從而施工過程更加順利，建造出業主夢寐以求的住宅。

 

 

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建造新房需要壹支訓練有素、專註客戶需求的專業隊伍。壹起來了解壹下在美國建造新房過程中各成員的角色分工。通常，建築團隊的核心成員之間、成員與業主之間均需緊密協作來完成各個工序的施工建設。壹個分包商在完成所負責的工序之後會在施工經理的監管下將工程移交給下壹個分包商。施工經理的職責是對承包商之間的工序交接過程進行監管、確保工程質量、督促項目各方按照工程進度計劃進行施工建設。

假設本文所講的住宅位於壹個經過總體規劃的大型新開發社區，在這種情況下，住宅的建造過程從土地開發商對整個社區進行規劃時就已經開始了。

1、土地開發商

修建住宅首先要從買地開始。土地開發商需要不斷的尋找適合社區開發的可用的土地（或未上市物業），這些土地可能是在開闊的郊區、林區或者景色優美的山區。

土地開發商可能要投入數年的時間和大量的金錢從多個業主手中買到壹個個單塊土地，最後匯聚壹起作為大型社區的建設用地。

開發商對未來社區進行總體規劃，規劃內容包括目標客戶群體和住宅類型。在此基礎上，開發商會為此項目選擇建築商並繪制詳細的總體規劃圖，規劃圖會標明社區面積、類型及住宅售價區間。

接下來要開始場地準備工作。大多數情況下，開發商首先要取得政府部門的建設許可。建築工地有時會要根據住宅類型是獨戶或多戶進行重新分區。此外，新住宅區無疑會引來新生源，因此項目還需當地學校委員會進行簽字確認。

社區的總體規劃方案獲批之後，開發商要平整土地，以便埋設排水管道、腐蝕控制系統、修建社區路面及地下基礎設施，如上下水及其他公用設施。接下來要修築道路、路沿、人行道、路燈、路牌及消防栓等建築商與業主共享的壹些重要設施。

開發商壹般還會修建社區的康樂設施，如社區俱樂部、遊泳池、健身中心、步行徑、遊樂場甚至遛狗園等。

上述工作完成以後，開發商通常會將這些所謂的“熟地”賣給有資質的住宅建築商。建築商拿到地塊後的首要任務便是根據目標客戶群體、協定售價區間、地域特色（如Phoenix和Boston兩地住宅風格就大相徑庭。）及地貌特征確定將要建設住宅的平面圖。在接手此社區建造任務之後，新房建築商首先要確定的內容之壹便是所建住宅的類型。接下來便會涉及到以下人員：

2、建築設計師

美國新房建築商買下“熟地”之後會與建築設計師進行密切合作。建築商可用自己公司的設計師，也可從專業的建築公司聘請。不管哪種情況，建築設計師的職責都是為社區設計適合的住宅平面圖（或在原有圖紙上修改、調整）。

如今的住宅都是根據大多數客戶的需求設計，如開放式廚房、更高的吊頂、大主臥及浴室、更大的衣櫃及充足的儲物空間等。

根據上述特點以及預定的建築面積和價格要求設計出來壹系列平面圖（也稱作“平面布置圖”）是非常有吸引力的。

在此社區購房時妳可從中圖庫中選擇喜歡的平面圖。設計師在設計每戶住宅時，會將住宅所在地塊的位置、地貌、朝向、與其他地塊的關聯、環境及天氣因素考慮進去。設計師很註意整個社區的和諧性，設計的住宅毗鄰之間能相互補充、彼此增色。當圖紙最終確定之後，我們來看壹下住宅建造公司中的壹些核心角色。

3、新房建築商

美國新房建築商負責住宅設計、施工的每個工序，因此選擇建造公司對業主來說至關重要。建築商和它的核心成員（更多內容請看下面）負責挑選、管理各個分包商。同時，他們會對施工進度及工程質量進行密切的監管。

在美國建造新房，需要土地開發商、建築商、設計師、施工經理等多個不同角色的緊密配合才能完成。圖為由美國知名新房建造商Toll Brothers開發建造的新房社區實景圖，位於加州爾灣森林湖（Lake Forest），是典型加州風格的豪華獨立別墅社區。

 

4、建築商的銷售顧問（置業顧問）

通常，新房建築商都有壹支知識淵博、經驗豐富的現場銷售團隊，他們幫助業主選擇符合要求的地塊及房屋平面圖，也可稱之為置業顧問。

銷售顧問對其所在社區及附近區域（包括附近的購物場所、學校、飯店等）了如指掌，沒有人會比他們更加了解購房者關心的重要細節。置業顧問會為妳解答壹系列關於建築商、房屋平面圖、可購買地塊、建築商獨特的施工方法及能源效率等問題，以及哪些是標準化設置、哪些是可選項或可升級項等。

置業顧問會在妳選房期間提供全程指導。很多情況下，建築商會提供壹套或多套樣板房供客戶參觀，客戶從中可獲得直接的視覺與感觀體驗，也可了解住宅內部房間之間的布局方式。很多建築商會將樣板房進行裝修、擺放家具，給客戶更直觀的視覺體驗。除了樣板房之外，建築商還通過透視圖、電腦合成動畫、3D和互動平面圖向客戶展示住宅內部細節。

置業顧問會幫客戶選擇平面圖、住宅模型、正面圖（房屋正面外觀圖）以及地塊等。

5、設計顧問

在上述事項確定之後，客戶簽署購房協議，接下來就要與設計顧問合作。

新房建築商負責進行所謂的“遴選”工作，即選擇住宅關鍵部分的風格、顏色、類型等，使之與業主的個人品味和風格相匹配。

設計顧問會幫業主決定如地板（瓷磚、實木、依稀樹脂或是地毯）櫥櫃、臺面等重要部分的設計選擇。此外，業主可能還會選擇電器、照明及衛浴配件、家庭自動化和安保系統的線路布局。很多新房建築商允許業主進行壹些結構上的改變，如飄窗、三車車庫、甚至是可以用作臥室、書房或影音室的多功能間。

設計顧問會將業主選擇的產品及設計記錄下來，壹並交給采購部及施工經理（有關施工經理的更多介紹看下面）。至此，新房已經準備開始施工了。

6、施工經理

每個建築公司對施工經理這個職位冠以不同的頭銜。新房建築商會指派壹個核心成員來負責管理整個項目，有些公司稱其為施工經理或現場經理，有些公司稱呼其為“建築商（builder）”。這就意味著Bill Smith可能是妳的builder（施工經理），同時也是Adams Homes公司的職員。

我們暫且不管具體頭銜如何，壹個合格的施工經理必須有深厚的施工科學技術背景，熟悉房屋建造的每個階段。施工經理需要親自去完成壹系列關鍵工作，同時還要與項目組其他成員協調配合。施工經理的工作職責壹般如下：

• 與各承包商、建材供應商及建造公司的核心成員協作配合。
• 幫助協調如建築材料的采購、配送等工作。
• 根據施工進度，安排承包商進場順序。
• 確保個承包商按時按質完成本工序工作，順利交付給下個承包商。這些交接過程的管理工作對建設施工而言非常關鍵。
• 安排檢查，進行質量控制，確保所有人員都按照建築師的建築設計進行施工建設。

施工經理要負責管理住宅建造的整個過程，確保工程按時按質交付。作為總指揮，施工經理要用對施工人員、建築材料、正確的施工及質檢程序，按照精心規劃好的順序進行住宅的修建。

住宅修建過程中施工經理壹般會是指定的業主聯系人。很多建築商會在施工的關鍵階段，如進行框架設定或安裝幹式墻時提前安排業主參觀，這時業主可向施工經理咨詢墻後面是什麽（如隔熱層、布線、管道等）以及其他能增加住宅舒適度及能源效率的方法。

7、關鍵承包商

每套住宅都有壹些關鍵部位需要技術熟練的承包商進行施工。以下列表雖不全面，但也涵蓋了在住宅建造過程中扮演重要角色的承包商。承包商壹般履行的職責如下：

• 場地準備、平整
• 地基：如果住宅有地下室，承包商會對此進行處理。
• 結構：承包商會安裝內墻、屋頂、內墻框架、窗戶和戶外門。
• 外部護墻板、stucco或者磚墻
• 加熱、通風及空調系統，通常被稱為暖通工程（HVAC 或H-Vac）還包括隔熱板的安裝。
• 粗、精加工電氣工程
• 粗、精加工水管工程
• 幹式墻（通常稱為石膏板）：完工之後，住宅就有了真正的墻和吊頂。
• 粉刷油漆
• 內部裝飾和櫥櫃
• 臺面
• 地板和地毯
• 車道和人行道

8、質檢員

在整個施工過程中至少要做兩次檢查：壹次是在安裝幹式墻之前，壹次房主入住之前。

新房建築商有自己的質檢員，他們會確保每棟住宅在交付前到達公司質量標準。此外，市或縣級質檢員會對房屋的各項系統進行檢查，查看其是否達到當地建築法則。建築法則各地有別，但壹般包括如下內容：

• 水泥澆築之前地基、上下水管道鋪設
• 檢查住宅結構及系統設施（電力、管道及暖通空調系統）
• 房屋的外部結構，包括屋頂、門窗及外墻覆蓋物，如護墻板、泥灰、磚墻
• 在居住許可證下發之前對住宅進行壹次最終檢查

住宅竣工！

從土地開發商到建築師，再到設計師、施工經理及各個承包商、檢查員，每壹個項目組成員的目標都只有壹個：為業主建造出優質、淳樸、完整、可隨時入住的新家。

 

 

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在美國，如果妳是總承包商、自己蓋房或是和定製建築商合作蓋房，新建築貸款可能會對妳有用。大多數新屋建築貸款提供短期資金，旨在幫助妳度過項目的建築階段（6至12個月），然後轉換為30年或15年的長期貸款。居外網特別提醒，大家在美國辦理新建築貸款時需要注意的壹些事項包括：（美國買地建房）

一、資金來源：新房建築貸款是貸款行業的專門細化領域，遠不及標準抵押貸款使用廣泛。妳最好在瞭解當地或區域市場的社區銀行申請該貸款，尤其是儲蓄銀行和儲蓄機構，儘管壹些經紀人在網路做廣告，也值得壹試。

二、提款：妳可以期待任何貸款合同都可以分期提款。雖然壹般需要協商，典型分期提款第壹期可提款貸款總金額的15%，用於現場預備和築基階段；二期再提款15%到20%用於框架建設，剩下的幾個月提取其餘部分資金，用於水管設施、電氣系統、內木器、安裝電器等等。每期借款提取之前，銀行都將給現場檢查員發送壹份工作進展報告，確定是否符合當地建築法規和條例。

三、首付：大多數提供建築融資的銀行希望看到實質性的首付——通常至少是貸款總額的20%到25%。然而，壹些銀行有結合聯邦住宅管理局擔保的永久貸款與短期建築貸款專門項目。所以說，假如妳計劃在已經擁有的土地上建造壹套預算總價值在40萬美元的房子。當地的商業銀行可能會提供妳為期9個月、30萬美元的貸款建造房子——以土地價值10萬美元計算——根據項目竣工評估價值，要求首付8萬美元（20%）。工期結束的時候，妳會得到30萬美元的長期貸款。

在美國建造新房，同樣也能獲得銀行的貸款，但流程和申請方式有所不同。圖為位於加州爾灣的全新新房社區Hidden Canyon，距離著名的加州 Irvine Laguna 海灘僅數分鐘。本社區由美國知名新房建造商Toll Brothers開發建造。

 

四、利率：通常短期新建築融資貸款需支付最優惠貸款利率再附加壹定百分比的利率。如果主要短期銀行貸款利率是3%，施工期間貸款利率可能會設定在4.25%到4-5%區間。永久30年或15年融資貸款利率通常將在普通抵押貸款的現行利率——也就是30年期固定貸款利率4.25 % 到4.5%區間。若選擇可調利率貸款，可顯著降低利率，如廣受歡迎的「5/1」可調整利率貸款，該貸款前5年的利率是固定，但之後每年可以改變，利率通常在預先確定的範圍內。

 

 

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經驗法則往往告訴購買者：從建築商手中購買新房的價格，可能比購買原有社區同等規模的二手房要貴出15%到30%。事實也如此，全美住宅建築商協會（NAHB）在2014年9月報告中就指出，新屋價格中值為25.9萬美元，而現有二手房的價格中值是21.3萬美元。

然而，這樣的價格對比並不全面和客觀。NAHB旗下機構住房創新研究實驗室（Home Innovation Research Labs）市場研究主任埃德•哈德遜（ Ed Hudson）強調，新舊房比價關鍵是確保妳是用蘋果來比較蘋果。“比較房屋價格中值這點很好，但是這些房屋面積相同嗎？有相同的功能嗎？新房通常更寬敞、更現代化。”

新房可以選擇高端升級——如頂級家電或櫥櫃、花崗巖臺面、高密度地毯、硬木地板或最高效率的HVAC系統。此外，新房還需要壹些額外的費用，如新草皮的維護、公用事業和電纜連接費用，也有可能會有房主評估或物業費用。妳也可能感覺需要新家具，壹個新洗衣機/幹衣機、窗簾、綠化、柵欄或壹個新平臺。當然，如果新房建築商允許您自己做壹些竣工工作，則可以進壹步降低成本。 　

此外，建造壹套定制房屋的成本更大。真正意義上定制房屋的建設壹般包括聘用壹名建築師的費用以及建設貸款、許可成本、影響費、預備場地成本、設備連接、人行道、車道和可能的水地或化糞池。埃德•哈德遜（ Ed Hudson）指出，所有條件都相同的情況下，定制房屋成本通常比新屋高出20%至30%。建造壹套定制房屋壹般成本為每平方英尺200美元到400美元。　　　　

雖說建造新房要比購買二手房價格更貴，但綜合考慮，也是值得的。圖為位於美國賓夕法尼亞州格倫米爾斯的新房社區Town Centre Crossing實景圖，該項目由美國知名新房建造商Lennar開發建造。

邀請建築商幫忙 能有效降低建房成本

在非專業人士眼裏，地塊似乎是可以輕易建造的土地，但事實證明不是。不止壹個熱衷買地自建新房的投資者付出慘痛的代價。無知的代價可以說是非常昂貴的，而知識就是力量。　　

特別是如果妳處於偏遠或欠發達地區的土地市場，最好明智地咨詢經驗豐富、了解當地市場、專業強的建築商。邀請壹名建築商幫忙尋找土地，這可以避免很多麻煩，節省妳的金錢——不但可獲得更低的購買價格，而且還幫助您提前更好地了解將土地變成可建造土地的成本。令某個特殊地塊變成可建造地塊所需要的額外現場工作之多令人驚訝，而對購房者而言，這不是顯而易見。

 

 

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當妳在美國選購或打算建造新房時，會有壹個特別重要的決定，就是根據妳的需求和喜歡的房屋類型來選擇正確的新房建築商。幸運的是，這裏有壹些行之有效的方法來加快這個調研和選擇的過程，並確保幫助妳找到壹個適合妳的、優秀的新房建築商來建造妳的房屋。以下是居外網為大家總結的10個步驟：

1、定義妳的需求：雖然壹些建築商承建各種住宅，但也有許多建築商只專註於某種特定類型的房屋、價格範圍或風格。例如，沒有多少公司既能給首次購房者蓋簡易房，又能給富裕的購房者定制價值數百萬美元的豪宅。不同的房屋類型和造價，在建築材料、貿易承包商，甚至建築過程本身，都有很大的不同，要找到適合妳的。

2、從業經驗：每個房屋建築公司(包括當今最有經驗、最著名的公司)都是從建造第壹幢房屋開始的。許多新的房屋建築公司是由來自其他建築商的經驗豐富的老兵組成，不要急於否定新公司——特別是如果他們的團隊裏有經驗豐富的專業人士。但是，確實要找整體比較強的和適合建造妳想要的住宅類型的公司。

3、過去的購房者滿意嗎？許多建築商提供客戶參考和客戶推薦。如果沒有，可以問。然後跟進這些客戶。幾大問題要詢問：妳願意再從這個建築商處購房，或推薦給親密的朋友及家人嗎？別忘了問以前的購房者願意或不願意推薦的主要原因。

4、建築商有執照和保險嗎？並不是每壹個州或地區都要求建築商有許可證，但要確保在需要許可證的地區找有執照的公司。可以問建築商或貿易承包商的保險購買情況，確保在建造過程中他們和妳有購買保險。

5、有合適的設計嗎？如果壹家建築商的整個作品集都是當代風格，那麽將不適合追求非常傳統的妳。反之亦然。雖然很多建築商擅長於多種設計風格和建築細節，壹般來說，要找壹家建築商至少有壹些房屋作品風格是妳想要的。

選好新房建築商，是在美國建造新房的第壹步。圖為由美國知名新房建造商Lennar開發、建造的新房社區Laurel Oaks實景圖，該項目位於位於俄勒岡州希爾斯伯勒。

6、保修和服務：新建築最大的優勢之壹是住宅本身和屋內大部分的產品、系統和組件都是全新的，並在保修期內。妳需要平和接受的是幾年後的壹些重大維修或者更換壹個新的屋頂。另外，可以找壹家可以對房屋結構保修十年或者以上的建築商，理想的話，能夠將保修轉移給以後要購買房屋的新主人。還有，要找那種能在保修期間提供及時周到的服務的建築商，及願意花時間來解說正確的房屋保養和護理方法的建築商。

7、轉售價值：優秀的建築商在業主和房地產經紀人中有很好的聲譽。要找房屋會保值的建築商。當然，過去幾年裏房屋貶值，原因在市場，這在歷史上也不是第壹次。所以，這並不是壹門精確的科學。但是，當妳看到壹個建築商的房屋保值或增值，就是壹個好跡象。同時留意房屋中介廣告上那些有5到7年房齡的房屋掛牌信息上特別提到的建築商名字。房產中介顯然更知道建築商品牌會是壹個很大的亮點。

8、行業參與：並不是每壹家好的建築商都會選擇加入當地的建築商協會，所以不要過分強調這壹點。然而，如果入會，則表明這家建築商願意長期致力於該地區，同時也是壹種對當地社區開發商、建築材料商和承包貿易商的承諾標誌。

9、參觀樣品房/或建築商以前為買家建造的房屋：壹旦妳使用上面的標準縮小了合適建築商的列表後，這是最重要的壹步。沒有什麽可以取代去參觀妳列表上的建築商建造的房屋。可以參觀壹個有家具並裝飾好的對公眾開放的樣品房；或者可以提前預約參觀這個建築商給以前的客戶建造的房屋。無論哪壹種，都需特別觀察房屋的外觀、感覺和質量。

當妳參觀上面所提到的房屋時，需尋找那些表明高質量和註重細節的跡象。還要考慮建築商使用的建築材料：它們是否在質量方面有聲譽的品牌？在通往樣品房的路上，正在建造的房屋怎麽樣？是否也可以看到對品質和細節的要求？

10、最後，查看為建築商工作的人的品質：施工員工是否真誠地對妳和妳的需求感興趣？他們會仔細聽嗎？他們會很好的回答妳的問題嗎？在樣品房、銷售中心和建築商的辦公室，妳與他們交流時，他們是否有禮貌、及時和專業？

通過上面的十個步驟中，妳將選擇到壹個適合妳，滿足妳的需求，與妳壹起建造美國新家的優秀新房建築商。

 

 

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