择校风刮到美国 老美爸妈也头疼学区房 | 美国

在纽约,第8公立学校是公认的好学校。这所涵盖小学和初中、白人学生占多数的学校,有一流的师资、参与度很高的家长、丰富的课程、好学的学生,再加上该校坐落于有着“美国10大最美街区之一”之称、与曼哈顿隔河相望的布鲁克林高地,学校片区内的学区房价格高得令人咋舌。不惜重金住进学区房,本该顺理成章进入好学校,可日前纽约市教育局的一纸提案,却打破了这片好学区令人心醉的宁静。(学区房值得购买吗?)

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美国学区房
美国学区房

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学区改划:巨大鸿沟不易逾越

两个学校的差距太大了。横在两个学校面前不易逾越的鸿沟,是社区和家庭之间巨大的贫富差别和阶层分化。

据悉,因第8公立学校严重超员,学区内持续的房地产开发热潮又不断催生新的就学需求,纽约市教育局遂向管辖该校的第13区社区教育委员会提出方案:将现属第8公立学校学区的两个居民区,即丹波(Dumbo)和威里格山(Vinegar Hill)的大部分区域,改划到附近另一所学校——第307公立学校的学区。

方案如若施行,便意味着,这两个居民区正排队等候第8学校入学名额的50个家庭,眼巴巴的期待将终成泡影,已入住学区的其他众多家庭与他们心仪的名校也从此无缘。更让家长们难以接受的是,第8学校和第307学校的差距实在太大了。

两个学校的差距有多大?先看教学质量与学生表现,以纽约一家教育网站提供的数据为例,在今年纽约州公立学校共同核心标准考核中,第8学校有64%的学生阅读达标;第307学校的同项达标率只有12%。而且,第307学校旷课率奇高:每学年有三分之一的学生旷课超过一个月。

更让人吃惊的是,两个学校相距仅仅一公里多,学生构成却大相径庭。按另一家美国教育网站的统计,第8公立学校白人学生比例为61%;而在第307公立学校,非洲裔和拉丁裔学生占比则高达92%。

再看两个学区的房产状况。第8学校的学区房颇受追捧,这几年房价节节攀升,数百万美元一套的公寓比比皆是;第307学校的许多学生则来自学校街对面、低收入群体租住的法拉格特小区(Farragut Houses)。在以往的新闻报道中,小区的名字不时与贫困、毒品等负面词汇相关联。

学区改划方案一出,许多家长开始抱怨和质疑,有的建起网上群组商议对策;只有少数家长愿意去了解新学校。耐人寻味的是,对新方案,第307学校的家长也有抵触情绪,他们担心,富裕的白人学生的大量涌入,会给学校带来未知的改变。

纽约教育局希望社区教育委员会能在今年11月之前就提案进行投票表决,以使新的学区划界能在2016新学年生效。

横在两个学校面前不易逾越的鸿沟,是社区和家庭之间巨大的贫富差别和阶层分化。如何运用智慧平衡不同的利益诉求,解决难题,对纽约教育管理部门是个挑战,也是创造历史性进步的机遇。

学区边界:阻挡资源公平分布

美国日益激烈的社会竞争,催生了大量不想让孩子输掉的家长,使得“择校风”盛行,好学区的吸引力持续发酵。

“学区房”与教育不平等的相关性,在美国社会引起越来越多的关注。人们开始质问:“为什么必须住进昂贵的房子,才能受到好的教育?”

学区房价格与教育质量到底有怎样的联系?据《华盛顿邮报》报道,在首都华盛顿特区,学生总体阅读测试成绩达到熟练率80%的公立好学校,学区内的三居室房子中位价约为80万美元。相比之下,同是三居室,如果中位价格低于46万美元,其所对应的公立学校学生阅读熟练率会低于45%。如果一个家庭只负担得起低于30万美元的房子,他们的孩子只能去读更差的学校了。

为何房价高的学区教育质量也高?最常见的解释是,美国公立学校办学经费高度依赖学区内所征收的房产税,而房产税的征收额度以房价为基础。因而,学区房价高,房产税收入多,办学经费自然充足;房价低的学区,办学经费难免匮乏。在美国大部分州里,花销最大、最富裕的学区,学生人均开支是花销最少学区的两倍;在有的州,这一比例甚至超过三比一。

“办学经费是重要原因,这是由美国的教育管理体制决定的。美国教育管理权基本在地方行政,教育立法权基本在州,各州又分权到各市镇及学区,美国又是一个特别多元化的社会,各地情况很不一样,谈教育资源的公平化是个相当复杂的问题。而且,在教育的过程中,除了教育投入,其他因素也有很大影响。比如,能负担起好学区房价的家长受教育程度大多较高,对教育更重视,会激励孩子在学业上成功。”波士顿郊区尼德姆镇已退休的高中法语教师克瑞斯蒂娜·米拉比莱(Christine Mirabile)对记者说。

现实的确如此。今日的美国,教育资源的分布,与社会阶层分化的态势相吻合。记者看到,在波士顿富裕的郊区小镇,家长在公立学校有着极高的参与度。大批拥有硕士甚至博士学位的职业女性在成家生子之后辞去高薪工作,做起全职主妇,全身心投入到学校相关事务和孩子的课外活动中。这样的家长教育背景和教育投入,挣扎在生存线上的群体根本无力企及。

“在富裕的好学区,如果家长们认为州政府的拨款不充分,有的家长干脆组织可以免税的非营利组织支持教育,或者直接捐款给学校;在这些学区,有经济实力的纳税人也会根据公立学校的办学需要,组织学区居民表决增加税收,加大对教育的投入力度。可是,在许多经济实力弱的学区,低收入群体,尤其是少数族 裔,即使想要多付税支持本学区的学校,也会因为各种因素困难重重。”居住在西雅图市的英语教师、自由撰稿人安妮·玛丽·利(Anne Marie Leigh)说。

美国日益激烈的社会竞争,催生了大量不想让孩子输掉的家长,使得“择校风”盛行。近些年,因留学移民政策松动,各国“孟母”又纷至沓来,好学区的吸引力持续发酵,不断涨价的学区房,让无力负担的家庭更加无力。

专家支招:打破房价与教育质量的联系

除了给不富裕的家庭和孩子创造更多的机会,政府还应该创建奖励机制,鼓励优秀教师到需要帮助的学校去任教。

“现在,家庭收入对孩子学业成就的影响,几乎与父母教育程度所产生的影响一样大了。”斯坦福大学教育学院研究教育领域贫困和不公平问题的教授肖恩·里尔登(Sean Reardon)教授说。

为促进教育资源的公平流动,弥补教育制度的不足,美国政府和民间正在进行多种努力,社会各界人士也纷纷献计献策。

华盛顿一家杂志新近刊文《打破房价与教育质量的联系》,作者是贾森·贝德克(Jason Bedrick)和林赛M。伯克(Lindsey M. Burke),文中赞扬了华盛顿特区从2003年尝试的“机会奖学金项目”。该项目向低收入家庭学生提供最高12500美元的奖学金,资助他们去私立学校就学。在投入上,相比当地公立学校学生人均投入,更为经济,却让6100多名孩子有了改变命运的机会。

该文还力荐“教育储蓄账户”的进一步推广。与其他类似的金融产品相比,教育储蓄账户的设计更为灵活。家长或其他人为孩子存入的专项教育资金,享受税收上的优惠,可用于孩子从小学到大学任意阶段的多种需求:购买课本、网上课程以及选修公立学校的课程,等等。2011年,亚利桑那州率先启动了针对有特殊需要学生的教育储蓄账户,佛罗里达州、密西西比州和田纳西州紧随其后。今年,内华达州成为向几乎所有公立学校学生推行教育储蓄账户的第一州。

对使用教育储蓄账户的家长,亚利桑拉州作过一项调查。结果显示:在不同分组人群中,家庭年收入在28000美元以下、经济最困难的家庭,表达了最高即89%的满意度。而这一人群中,有67%表示对他们孩子以前就读的公立学校很不满意。

波士顿所在的马萨诸塞州,又被简称为“麻省”或“麻州”,公立教育水平一直在美国名列前茅。在提升经济薄弱地区的教育水平方面,该州有着丰富的探索经验,如积极推进一种公立民营学校类型——公立特许学校的发展。

据麻州中小学教育部专家、教育学博士沈安平介绍,麻州鼓励经济条件低下的社区创办公立特许学校,吸引了一批敢想敢闯的教育工作者投身教育。麻州公立学校目前总在校生为956000多人,已建起公立特许学校81所,特许学校在校生人数37000多人,占麻州公校在校生人数的3.9%。绝大部分特许学校开设在公立教育比较薄弱的城市社区。由于这些学校与其他商业、大学和教育研究机构有多方联系,获得不少支持。许多学校相比同地区的其他公立学校,教育成果明显突出。这些学校不仅提供非常优质的教育,还极尽全力帮助每一个学生获得财务资助和其他帮助,使他们的高中毕业生几乎全部上了大学。

“除了给不富裕的家庭和孩子创造更多的机会,政府还应该创建奖励机制,鼓励优秀教师到需要帮助的学校去任教。”法语教师克瑞斯蒂娜·米拉比莱对记者说。英语教师安妮·玛丽·利也认为,美国应该向芬兰等国家学习,提升教师的待遇和职业荣誉感,鼓励更多优秀的人才投身教育领域。

(据新浪教育)

科技人变心了?告别矽谷,直奔西雅图!| 美国

最近好友的小孩从柏克莱大学电脑研究所毕业,他陆续收到亚马逊丶微软丶脸书丶Google等四家科技公司工作聘书,但他与父母亲难以抉择,究竟该如何选择?
虽然累积近20年创投与房产投资资历,但我的答案并非从公司“未来性”的角度出发,反而是比较四家公司所在地:矽谷西雅图,高科技人才支付房租或房贷後的“可支配所得(disposable income)”高低来提供建议。

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西雅图的工作机会不断增加,新人口持续涌入,使得房价有机会持续攀高,值得投资
西雅图的工作机会不断增加,新人口持续涌入,使得房价有机会持续攀高,值得投资

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根据Linkedln-Zillow最近一期报告指出,科技人若在矽谷所在的湾区(Bay Area)买房,每月薪水支付完房贷後,仅剩下约4,200元美金,剩下的“可支配所得”占月薪约37%;相较在西雅图置产,每月薪水支付完房贷後,仍剩下近6,000元美金,剩下的“可支配所得”占月薪约59%。

若不买房改采租屋,矽谷所在的湾区(Bay Area),科技人每月薪水支付完租金後,剩下约4,000元美金,剩下的“可支配所得”占月薪约35%;相反地若在西雅图租屋,每月薪水支付租金後,仍剩下近5,500元美金,剩下的“可支配所得”占月薪约55%。
可以看出高科技人才在西雅图,不管是买房自住或是租屋,支付房贷或租金後,最後剩下来“可支配所得”都高出待在矽谷1,500~2,000元美金。这说明过去这1丶2年,矽谷房价呈现涨不动丶甚至小幅下修;但西雅图房价年涨超过10%,明显呈现两样情。我认为这样的发展趋势将会持续。

在西雅图,许多电脑软体丶开发和数据工程师大多服务於科技巨头亚马逊和微软。即使总部在矽谷的Google及脸书都在西雅图设有卫星办公室或研发中心,且目前拥有超过1,000人编制,可见许多矽谷高科技公司也看好西雅图有机会形成另一个矽谷的潜力。反观加州矽谷,过去五年间,高科技人才往外州寻找新工作机会的人数却大幅成长67%,想搬离矽谷的人数日渐增多。

所以我的建议是:若是只想担任高科技专业人员,并兼顾生活品质的话,因为在西雅图的“可支配所得”远高过在矽谷,应该先考虑西雅图。但若是要自行创业或是选择加入新创公司一起打拼挂牌上市,不可否认的,矽谷毕竟是美国高科技新创公司的摇篮,容易取得外部投资资金,且新创公司群聚,成功机会较高。

至於是要投资矽谷还是西雅图房产?我个人认为,矽谷湾区房价已经高处不胜寒,下修的机率不低,反而是西雅图的工作机会不断增加,新人口持续涌入,使得房价有机会持续攀高,值得一试。

(据《经济日报》锺仁义。锺仁义即将加入居外【名家专栏】,敬请密切留意。)

美国房价涨幅创三年新高 西海岸房价涨势凶猛 | 美国

一项衡量美国主要城市房价变动的重要指标显示,美国房价正在加速上涨。最新公布的标普/凯斯席勒20个城市房价指数显示,截至2月底的三个月内,全美20个城市房价同比上涨5.9%,高于截至1月底的三个月内5.7%的涨幅,创下2014年7月以来的新高。至此,美国房价已经连续五个月实现同比上涨。(美国房子有多便宜?)

数据显示,美国房地产市场需求仍然火爆,西海岸房价涨势凶猛。2月份西雅图房价环比上涨1.9%,同比上涨12.2%,位居全部20个主要城市之首,旧金山房价环比上涨1.2%,同比上涨6.4%。

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数据显示,美国房地产市场需求仍然火爆,西海岸房价涨势凶猛
数据显示,美国房地产市场需求仍然火爆,西海岸房价涨势凶猛

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另据美国最大的房地产数据平台Zillow发布的最新报告,2月份美国平均房价为每套19.57万美元,同比上涨6.9%。Zillow高级经济学家亚伦·特拉萨斯表示,每年春末夏初是美国传统的购房季。今年,由于史无前例的房源紧张短期内无法得到缓解,加上劳动市场的强劲势头和日益上涨的租金不断推动需求,全美大部分地区极有可能出现激烈竞争。在部分房价较高的市场,涨势已有所放缓,但在房价相对较低的社区,价位依然加速攀升,特别是佛罗里达州以及得克萨斯州的达拉斯市。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示,数据显示美国房价有持续上涨之势。目前为止驱动美国房产市场再创新高的几大因素——购房者高涨的购买需求和供不应求的房源——已根深蒂固,预计未来几个月内,市场仍将保持这一竞争激烈的局面。从长远角度看,房产市场按揭利率提升的可能性极大,提高利率或可缓解飞速上涨的房价,尤其是在房价较高的沿海市场,但同时也会削弱购房者的整体购买力,但利率逐步上升的同时,可供出售的房源却在不断减少。想要一夜之间让整体市场力量发生决定性转变是不可能的。

(据中国证券报)钜亨网

非凡住宅令人惊叹,沉醉在温德米尔的湖光山色之中 | 美国

温德米尔(Windermere)位于西雅图华盛顿湖东北部,是一个独特的、以水滨豪宅而闻名的社区。这片静谧的私人住宅区对高收入、高档次家庭和专业人士颇具吸引力,因为它满足这类人群所看重的安全、舒适、远离尘嚣,但又离市中心不太远。这栋设计新颖的住宅,坐落于温德米尔的一条隐秘巷子内,有着较浅的水滨区域,坐拥幽雅环境,是非常理想的高端住宅

这栋设计新颖的住宅,坐落于西雅图华盛顿湖东北部的温德米尔,有着较浅的水滨区域,坐拥幽雅环境
这栋设计新颖的住宅,坐落于西雅图华盛顿湖东北部的温德米尔,有着较浅的水滨区域,坐拥幽雅环境

绿树成荫景致迷人,湖光山色的宜居之地

这套住宅带您进入一处世外桃源般的生活环境。温德米尔社区的街道可谓绿树成荫,街两边的房屋融合了现代风格和战前建筑,并拥有绝佳的湖光山色。虽为私人社区,但这里的邻里关系却非常亲密、友善。

虽然温德米尔的环境感觉僻静,但实际上,该社区位于西雅图市中心东北仅7英里处。社区以英格兰湖区的温德米尔湖命名,虽地处城市辖区内,却保留着作为一个近郊的宁静魅力。与其南面的另一个颇受欢迎的高档社区劳尔赫斯特(Laurelhurst)的发展相似, 20世纪初,开发商们则看中了这片区域在未来建造水滨住宅的巨大潜质。温德米尔于1910年正式并入西雅图市,跟随着都会区的扩建,这里渐渐发展成一个有吸引力的住宅社区。目前社区占地约1平方英里,居住人口约6,000人,这一人口密度远低于西雅图平均的每平方英里8,161人。

这是一套由拉尔夫安德森设计的西北地区经典当代建筑,房屋经过重新装修
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世界顶级设计的厨房拥有你能想到的一切设备
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套房主卧中设有露天平台,上层还设有两间卧室
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许多细节值得细细品鉴,包括套房主卧中的五分离式卫生间
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作为住宅社区,温德米尔的发展是趋向宜居性,而非商业开发和吸引外来游客。然而,在邻近的大学区仍有许多购物渠道和商业活动。穿过整个社区的主路Sand Point大道,两侧林立着公寓和餐厅。与其平行的伯克吉尔曼步道(Burke-Gilman Trail),则广受喜爱骑车、慢跑、和滑轮的人们所为欢迎。温德米尔当地居民也可以加入私人的温德米尔公园海滩俱乐部,那里设有网球场、船艇码头、以及沙滩休闲区。

加州三市为全美最具竞争力房地产市场 | 美国

美国房地产公司Redfin发布的最新报告显示,在房源不断减少以及房价不断飙升的现状下,加利福尼亚州圣荷西成为全美最具竞争力的住宅房地产市场

据《圣荷西信使报》报道,Redfin的这份报告是对今年3月份的房地产数据进行分析得出。报告分析称,今年3月圣荷西(San José)69.6%的售出住房成交价超出上市价,这一比例位居全美第一。按照同样的标准,全国第二大最具竞争力的住宅房地产市场旧金山(San Francisco),该市3月份有66.7%的售出住房成交价超出上市价。名列榜单第三的是奥克兰(Oakland),3月份有65.9%的售出住房成交价超出上市价。

美国侨报网引述加州房地产中介公司Sereno Group创始人丶首席执行官特拉帕尼(Chris Trapani)说,造成这种现状的原因在于供求关系。他说:“住房房源紧张导致买家之间的竞争愈发激烈,房价就会随之不断上涨。”特拉帕尼指出,春季是房地产市场的周期性旺季。进入春季以来,买家数量不断增加,然而房源仍然处于历史低位,因此,在旧金山湾区南部房地产市场出现成交价超出上市价的现象极为正常。

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在美国加利福尼亚州佩塔卢马一个房地产新区3月27日挂起的广告牌子
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特拉帕尼说,大部分出现“成交价超出上市价”的是150万美元(209万新元)以下的房子。

事实上,“成交价超出上市价”也是一个全国性的趋势。根据Redfin的数据,3月份美国在售房屋数量同比下降13%,房源数量连续第18个月下降。

与此同时,全美房价同比上涨7.5%,房屋中价达到27万3000美元。3月份成交的住房中,近五分之一(19.1%)的房屋在两周内进入交易阶段,其中21.7%的房屋成交价超出上市价。

全美房地产市场中,从上市到交易用时最短的是丹佛西雅图,仅需8天时间。列在后的是奥克兰圣荷西,分别平均需要13天和14天。

湾区房地产市场的供不应求,有目共睹。圣荷西3月份在售房源同比下降25.9%,房屋中价上涨11.3%,达到95万7000美元。在旧金山3月份在售房源同比下降14.2%,房屋中价上涨8.2%,达到118万5000美元。而在奥克兰,3月份在售房源同比下降12.7%,房屋中价上涨11.6%至65万美元。

(据联合早报)

全美10大“完售”城市大揭密 | 美国

英文“Sold Out”,中文翻译为“完售”。顾名思义,就是产品完全销售一空。在房地产业,建案能“完售”不论是对建商丶代销业者或是仲介人员,都是梦寐以求的完美境界。

年初,美国知名房产搜寻网站Realtor.com有篇文章提到:“Sold Out:These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”,译为“完售:美国房屋供给短缺最严重的十个城市”,相当吸引我的眼球。因为美国房价自从2008年发生次贷金融危机开始,房价就像溜滑梯一般骤降。随着美国联准会不断地进行货币宽松政策(俗称QE),房价才从谷底慢慢反弹。虽然美国许多热门地区的房价早就超过前波的高点,例如:旧金山房价超过前波高点约38%,但美国住宅市场有炙手可热到“完售”吗?

该篇文章根据“成屋出售百分比”与“2016年销售房屋总数减少百分比”两项标准,就全美150个房产市场分析比较,列出全美”可供销售房源吃紧”城市前十名。而前十名中,有五个是位於西部沿岸城市,包括西雅图波特兰丶沙加满度丶离旧金山一小时车程的圣罗莎等。

西雅图以其成屋出售百分比不到0.4%最低,也就是1,000间现有成屋中,仅有不到4间愿意出售丶2016年销售房屋总量减少百分比13%最高的两项数据,荣登全美”可供销售房源吃紧”城市的第一名!这五个沿岸城市,房价被归类於传统西岸”强着恒强”群组。

另外,根据西雅图时报的报导,西雅图会发生销售房源窘境,除了因为高科技不断地进驻丶扩充,以亚马逊为代表,吸引大批外地居民迁入,实质需求增加之外。目前大约有65%西雅图地区的土地使用分区,是限制只能用来盖single-family homes(单一家庭透天厝)。

主要是因当地政府不愿意让开发商任意兴建高密度的公寓住宅,影响居民生活品质。当然,西雅图房市也受惠於加拿大温哥华去年开始对外国买家加徵15%印花税之影响,外国投资人转移阵地,班师下移至西雅图,也是导致房源供不应求的主要原因之一。这也难怪西雅图目前的平均房价约62.4万美金远超过前波金融海啸时房价的33%。

另外值得注意的是以底特律为代表的“谷底翻扬组”,这是相对西雅图“强着恒强”群组的对照组。因为底特律房市以”成屋出售百分比仅为1%”与”2016年销售房屋总数减少百分比为25.7%”的数字,位居全美”可供销售房源吃紧”城市的第七名。然而,底特律都会区(metro Detroit)非底特律市(City of Detroit),目前房价平均约13.75万美金,仍低於历史最高房价尚有6%的差距。这代表底特律都会区房价真的走出谷底翻扬,处於”价涨量缩”的初升段行情。

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西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市
西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市

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就全美“可供销售房源吃紧”城市前十名中,令人意外的是,居然也有五个位於美国中西部的内陆城市,包括纽约州的水牛城丶密西根的底特律与大急流城丶印第安那州的韦恩堡丶与股神巴菲特所居住的内布拉斯加州奥哈玛等城市

这五个内陆城市,都是受惠於“产业转型升级”,比如从钢铁丶家具等传统制造业,转型成高科技大数据资料处理中心丶太空国防丶医疗丶精致啤酒工厂等附加价值高的产业,故能重新吸引居民搬迁进驻。也因过去数年房价低迷,没有建商愿意建造新房,故需求大於供给,使得房价从谷底持续上扬。

虽然这五个内陆城市,去年平均房价均上涨超过10%,但若与强烈需求端产生的西雅图产生的”供不应求”情形,明显不同;,而内陆城市如底特律都会区,则是因供给端减少产生的”供不应求”的情形。

需求端引起的“供不应求”,房价上涨力道似乎应较为明显。不过,“谷底翻扬组”的房价多约在10~20万美金,仅为”强着恒强”的群组房价动辄50万美金起跳的20%~40%,房价基期相对地低,未来两者房价涨势,各有千秋,尚待後续分晓。

再者,美国住宅房价反弹迄今亦有数年之久,若房产投资人对美国住宅房价居高思危,不坊参考可供销售房源短缺严重的城市,作为优先置产投资的地区。也可避免在这一波房市多头修正丶多杀多时,误判情势而未能享受”房价主升段”行情。

(据联合财经网)

“有土斯有财” 年轻人抢搭美国房市末班车 | 美国

美国那斯达克挂牌丶以房贷与学贷为主的知名网路放贷公司LendingTree执行长Doug Lebda在接受美国媒体专访时表示,持续看好美国住宅後市。根据该公司去年8月至今年2月申请线上房贷者,35岁以下的千禧世代族群,占整体申请房贷者的比率超过30%。

千禧世代申请贷款购买房产,最受年轻人欢迎的城市排名是宾州匹兹堡,有将近一半贷款申请人属35岁以下;至於华人喜爱的城市,如排名第8的芝加哥丶排名第9的旧金山丶排名20的西雅图丶排名53的纽约市以及排名54 的底特律都会区等,35岁以下的千禧世代族群申请人数占整体申请房贷者的比率均超过1/3。由此可见,千禧世代开始积极进入买房自住的行列。

更有趣的是,LendingTree的股价从2012年3月23日的挂牌7.4元美金,涨至2017年3月17日的124元美金,暴涨超过15倍。除了受惠於美国房市的复苏外,也随着房市买家的变化,使其公司营收丶获利水涨船高,进而股价大涨反映。

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根据美国不动产经纪人协会(NAR)的调查结果,有72%认为现在是进场买屋的好时机
根据美国不动产经纪人协会(NAR)的调查结果,有72%认为现在是进场买屋的好时机

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另外,根据美国不动产经纪人协会(NAR)近期发布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience(HOME)——住宅机会与市场看法”调查结果,有72%认为现在是进场买屋的好时机,而且收入越高者,如年薪超过10万美金的受访者,有高达78%的比例认同现在进场。

以区域来看,中西部的受访者,有77%同意现在是进场好时点;西部则有61%同意,比例最低。问及“对未来6个月房价的看法为何?”,有51%认为持续上涨,相较仅有8%认为房价会下跌,或许是因为有超过6成以上认为美国经济正持续变好。

事实上,“有土斯有财”这个观念不只是在华人根深蒂固。根据美国哈佛(Harvard)大学长期实证研究发现,长期拥有房产是累积财富的最好方式之一,而且持有时间越久,财富的“积累效果”越明显。纽约时报先前甚至有专文发表,“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是创造财富的最好方式”,也是持同的观点。

再根据美国人口普查局资料,截至去年第4季,美国整体房屋自有率为63.2%,房屋自有率高低依序为:中西部的68.4%丶南部的65.3%丶东北部的60.4%丶与西部的59%最低。若再从出租空置率来看,截至去年第4季,出租空置率为7.9%,也就是100间出租房产中,仅有8间尚未租出去,维持在过去20年来最低的水准。

就中长期而言,“有土斯有财”这个观念中外皆然。美国住家型房地产後市不容小歔,现在应该仍是置产美国的好时机;更不会发生像几天前,知名财经电视节目耸动的题目“美国商业不动产大卖空”的窘境才是。

(据经济日报)

大陆投资者仍热衷购买境外房产 | 海外

最近有多家外媒报导,即使中共从去年开始加强了资本管控,但是大陆投资者对境外的房地产仍然兴趣不减。美国中国香港英国伦敦新西兰等国家和地区都是大陆买家的青睐之处。

大陆房地产投资者最青睐美国和中国香港

世邦魏理仕近日的数据显示,大陆跨境房地产投资者是亚洲地区最活跃的,大陆投资者2016年的海外房地产投资额高达282亿美元,比2015年增长47%,美国是最吸引大陆投资者的国家,其次是中国香港

《福布斯》(Forbes)网站3月2日报导,大陆房地产网站居外网(Juwai.com)的数据显示,大陆投资者在该网站查询的美国城市,主要包括西雅图洛杉矶纽约旧金山

值得一提的是,最近几个月,西雅图的受青睐程度大幅上升,居外网的大陆投资者西雅图的访问量超过了洛杉矶纽约旧金山等热点城市,去年11月份的访问量增加了125%。

西雅图房价也出现上涨,去年涨幅在16%,但仍低于旧金山洛杉矶等地。

报导中没有提及西雅图房价上涨是否与大陆买家有直接关系,但是西雅图Realogics苏富比国际地产的主管Dean Jone表示,价位越高,大陆买家的占比越高,2014年大陆买家占比四分之一,2015年大约占35%,2016年在热点地区的大陆买家占到一半以上。

目前,西雅图的一些开发商开始安排会讲普通话的销售员,同时在家装计划中考虑到大陆人的情况,比如用来做油烟大菜肴的专用厨房等。

最近有多家海外媒体报导,大陆投资者对境外房地产的兴趣依然很浓厚。图为华盛顿州的最大城市西雅图
最近有多家海外媒体报导,大陆投资者对境外房地产的兴趣依然很浓厚。图为华盛顿州的最大城市西雅图

对于大陆投资者在中国香港的情况,全球知名房地产服务商戴德梁行的数据显示,2016年大陆机构投资者在中国香港地产的投资额高达66亿美元,是2015年的4倍多。

彭博社3月5日的报导中提到,大陆房地产企业一直热衷于投资中国香港土地市场,出价高于原本在港占主导地位的本地开发商,但是市场担忧,这会导致中国香港房价进一步上涨。从去年3月末以来,中国香港的房地产价格已经上涨16%,达到历史新高。

一些赴港购买房地产的投资者,是为了在人民币贬值的情况下,令手中的资金保值。

路透社也曾经分析,大陆投资者热衷海外房地产的原因还包括大陆房价高涨、在一些国家投资房地产可获绿卡、海外房地产保值等。

英国伦敦新西兰也备受瞩目

3月初出炉的莱坊2017年《伦敦报告》中提到,伦敦房地产市场的交易中,73%是海外买家,其中大陆和中国香港的投资份额最大,高达29亿英镑,占海外投资总额的31.2%。

知名房地产投资管理公司仲量联行(JLL)表示,数据显示,2016年在伦敦市中心购买房地产的中国投资者共计花费37.5亿美元,高于在同一地区投资房地产的美国和欧洲买家。

新西兰知名网站Stuff于3月5日报导,大陆的居外网上,大陆投资者对新西兰的访问量在2016年前9个月增加了50%,多个城市的访问量很高。

其中,奥克兰、皇后镇、基督城的访问量最高,其次是奥马鲁,以及惠灵顿、凯利凯利、陶波和克莱德。

互联网资讯综合整理

买房故事:在美国如何抢到“学区房” | 美国

西雅图一家久负盛名的中国餐厅里,我们一家四口饱饱地享用了一顿美餐。这时,全家人终于长长地松了一口气:我们总算在美国抢到了“学区房”!

我们七月份来到西雅图,决定先探探市场行情。经朋友介绍,我们认识了当地一家房地产的经纪人Lisa。根据多年的经验分析,她认为我们拿下这处房子的可能性很大。因为当地学区房竞争最惨烈的时段(今年四、五月份)已经过去,近期有传言美联储贷款利率有上扬的可能,因此部分买家持观望心态。因此,Lisa建议我们报出高于卖方叫价5万美金的价格。行就行,不行也不拼,等来回过几招看看再说。她似乎胸有成足。

当天晚上九点多钟,我老公的手机响了。“What?房子已经卖出去了?”“有买家一次性付现金,成交了。买家的经纪人没有透露具体的成交价格。”老公把经纪人发来的信息又念了一遍。我一时反应不过来,这仗还没开始打,就结束了?我真的闻到了一股浓烈的火药味。

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我们在西雅图只有短短几天的行程,时间非常有限。除了Lisa,朋友又推荐了另一位经纪人Peter,希望能在短时间内找到不同的房源。很快,我们就看中了Peter推荐的一套房子。迫于紧张的市场竞争压力,他先准备好了一份“买房合同”,并让我们预先签好了字,一旦我们作出最后买的决定,便可随时把签好的合同发给卖方。

看房,继续看房。第二天,我们又看中了Lisa推荐的一处房子,就位于那个小、中、高各级学校都名列前茅的S区。这已是我们看中的第三套房子了。经过反复思考和比较,我们觉得这套对我们更合适。于是马上致电Peter终止意向,不再考虑他推荐的那套房。虽然有点不高兴,Peter还是答应了。我们则集中精力准备文件,重新递交新的意向书……一切都按计划有条不紊地进行着。

又要打仗了!这回的仗该怎么打?鉴于S区这个地段比上一个M区更具保值、增值潜力,大家简直都要扑上去抢了。这无疑将是一场恶仗!我们所有人——包括Lisa和她的工作团队——神经都紧张起来。我一直认为,买房是一种缘分。尤其是在目前这种各路买家都势在必得的情况下。大家除了拼资金实力,更要碰点运气了。最后我们商定参与竞价;但是一旦竞争的价格远远超出房子应有的市场价值——即进入恶性竞争的轨道,我们决不恋战。

令人意外的是,这次参与竞争的买家只有四个。而卖方则额外提出,每一个买家必须提供一封信,说明自己为什么要买这个房子。在信中,我们写道:“我们是一个年轻的中国家庭。几年前,我们的儿子就出生在这里,我们也因此和这块土地有了不解之缘。今天,我们踏进这个美丽的房子,立刻被一种熟悉的味道所吸引,那是我们的家的味道……”这种场面真让人不敢相信,我到底是在买房子,还是在参加大公司的面试?我们也不得不承认,在美国,有些事儿不只是有钱就能办成的。

又出事了!就在递交了所有材料的当天,我们意外地收到Peter的邮件,原来虽然我们已告知他终止合作,但他还是把我们预签的那份买房合同发给了卖方。而卖方在没有收到我们所有文件的情况下,也签署了买卖合同。这样一来,从法律上来讲买卖已经成交了!这可怎么办?这件事非常棘手,有那么几次,我们真的觉得没有希望了。整整两天一夜,老公没有合眼,在仔细审核了买房合同等法律文件材料后,他终于找到了快速解决问题的突破口,签署了终止意外成交的买房合同的文件,巧妙、稳妥地将这件事摆平了。

我清楚地记得那个星期五的凌晨,天还没有亮,我们全家四口穿戴整齐,准备开赴向往已久的Mt.Rainier雪山。临出门时,我对老公说:“咱们今天还是别去了。虽然去雪山是我们筹备已久的旅行计划,但今天是出结果的最后一天,在这个节骨眼上,不知道会出什么岔子,还是留下来吧。”真的要感谢我的两个儿子,在这种状况下,他们表现出超乎寻常的理解和宽容。

下午五点钟,一阵急促的手机铃声响起。“Congratulations(祝贺你们)!成功了!”Lisa在电话中抑制不住地兴奋。卖方选择了我们,而房子的价格也没有超出我们预设的底线。

(据侨居网)

奏响自然乐章的理想居所,清新你对生活的体验! | 海外

最近,全球色彩权威与专业色彩标准供应商 PANTONE公布了2017 年的代表色——草木绿。这个代表着希望,生机与活力的颜色,毫无疑问体现的淋漓尽致的便是在家居住宅上。正如这三套位于不同国家的住宅项目:不管是室外开放空间的绿植设计,还是室内墙面或家具的装饰上,都在诠释着今年的流行色,带给人耳目一新的自然感。

生活的五彩从卧室开始

这间住宅位于拉脱维亚的心脏——被誉为世界文化遗产的首都里加的老城,附近是最著名的道家瓦河,一眼望去,落地玻璃营造出水晶宫殿般温暖明亮的空间内,阳光充足,3间卧室和2整套卫浴满足一家人的起居需求。

室内的设计让你一眼就能看到只属于拉脱维亚的五彩斑斓。公寓装修材料全部选自最高品质和领先制造商的昂贵建材,宽敞的卧室直通向阳台,厨房区域采光良好,空间通透。浴室配备有加热地板,除此之外,房子还特别安装有视频监控系统,给你的家和家人提供24小时全天候的安全保障,让你从此没有后顾之忧。

奏响自然乐章的理想居所,清新你对生活的体验! | 海外
这间住宅位于拉脱维亚的心脏——被誉为世界文化遗产的首都里加的老城,附近是最著名的道家瓦河
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落地玻璃营造出水晶宫殿般温暖明亮的空间内,阳光充足,3间卧室和2整套卫浴满足一家人的起居需求
奏响自然乐章的理想居所,清新你对生活的体验! | 海外
公寓装修材料全部选自最高品质和领先制造商的昂贵建材,宽敞的卧室直通向阳台,厨房区域采光良好,空间通透

住宅周边基础设施一应俱全,不管是方便出行的公共交通,日常生活必须的商店超市,还是优质的教育机构,让你的每一天都无忧无虑。在晴朗明媚的休息日,你可以在附近的草坪上和朋友一起野餐,也可以在住宅旁边的儿童游乐场内和孩子一起玩耍,沐浴着和暖的阳光,尽享生活的美妙。

1.450.000 € EUR | Latvia | Baltic Sotheby’s International Realty

21世纪的现代童话城堡

位于南非第二大城市的西开普敦省,以“天堂般的景色”成为旅游的热门之选。雄伟的山脉、绿色的山谷,林中的小溪和美丽的海滩都具有极为迷人的魅力。在这里拥有一处犹如城堡般的住宅,这样的梦想如今也照进了现实。从远处看,这间住宅彷佛是童话世界里才出现的城堡,被青山绿水包围着的住宅自身也成为了一处绝佳的景点,异域风情中融入设计师精心的设计,可谓是匠心独运。

奏响自然乐章的理想居所,清新你对生活的体验! | 海外
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在这里拥有一处犹如城堡般的住宅,这样的梦想如今也照进了现实,从远处看,这间住宅仿佛是童话世界里才出现的城堡
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走进住宅内部,宽敞的内部结构营造出自由奢华的生活空间,欧洲装修风格的卧室,书房,影视娱乐室,大客厅,开放式厨房,多个浴室,拥有足够房间供给客人居住

走进住宅内部,宽敞的内部结构营造出自由奢华的生活空间,欧洲装修风格的卧室,书房,影视娱乐室,大客厅,开放式厨房,多个浴室,拥有足够房间供给客人居住,在材料的使用上选择的各种天然装修材料,花岗岩的台面、木制的屋顶以及百叶窗,再加上住宅本身的结构造型,不仅在视觉给人冲击感,同时又让人觉得舒适而亲密。平时的娱乐设施也一应俱全,不管是庭院内的小型健身游泳池,还是家庭影院,以及推开门就可以欣赏到的花园美景,都是放松身心的好去处。

住宅附带的850平米超大农场内,肥沃的土地上种植有橄榄树,周边已有的橄榄压榨厂也为以后的种植带来了商业价值。私人马厩内一应俱全,完全可以骑上马在一望无际的草坪上驰骋。在这样一处世外桃源般的住宅内,相信能加倍感受到的生活的幸福。

R 39 900 000 ZAR | Western Cape, South Africa | Lew Geffen Sotheby’s International Realty

遇上西雅图的独一无二

曾被《财富》杂志评为“最佳生活工作城市”的西雅图以其优质的经济环境与魅力无限的气候吸引了很多白领、中产,如今西雅图房产已成为市场新宠,很多富裕人群纷纷将移民第一站放到了西雅图,西雅图的影响力也与日俱增。

这处住宅项目是美国西北部建筑风格的现代体现,整体营造出豪华但闲适且充满生机的氛围。近300平的舒适空间内,主客间设施配备齐全,经过翻修的专业厨房拥有开放式的设计,厨房设施应有尽有,有用餐区,储藏室,主人套房带有浴室,方便日常生活。

室内的设计也是别具一格,大面积的采用威尼斯石膏的装修材料。效果独特的同时,也让室内呈现出多层次透明的立体效果。满足用户个性化创意需求的同时,也是时下年轻人中间的潮流之选。

项目地理位置优越,去往市中心和大型超市都是在很近的路程之内。西雅图房产日渐成为美国投资房产的最佳地点,吸引了越来越多的来自世界各地的人群,不管是自住还是投资,将第二家园选择在这里都将是明智之举。

$2,995,000 USD | North Seattle, Washington | Realogics Sotheby’s International Realty

欲进一步瞭解详情,请浏览苏富比国际地产非凡生活博客

(本文内容资料由客户提供)

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