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葡萄牙房地产市场温和增长 租赁需求强劲

葡萄牙的房价上涨继续趋于平和，最新的销售市场活动报告显示，2019年2月的询价和交易环比基本没有变化。

然而，根据英国皇家特许测量师学会(RICS)和Confidencial Imobiliario的数据，在租赁市场，里斯本、波尔图和阿尔加维的需求量仍然在加大。

在销售市场，新买家查询指数在过去一个月中保持稳定，但最近五个月以来，该指标从来没有出现过正数。

对于销售合同金额，受访者表示与1月份相比没有变化，但展望未来，受访者对未来三个月的销售预期略为乐观。

市场上的新房源继续短缺，这是过去两年中一直存在的话题。尽管如此，阿尔加维的房源库存在过去的两个月里每个月都有轻微的回升，而里斯本和波尔图的挂牌行情仍在下滑。

经济在过去6个月失去上涨动力，房价增速继续放缓。2月份，13%的受访者表示物价上涨，这是自2016年2月以来的最低水平。

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即便如此，该调查涵盖的三个地区的房价都仍保持一定幅度的上涨，34%的受访者预计未来12个月整体房价将继续以该水平上涨。

与最近普遍平淡的市场基调一致，葡萄牙消费者信心指数（近期价格和销售预期的合并指标）从之前的15下滑至8。

在租赁市场，租户需求增长连续第三个月加速，净增长36％，高于1月份的21％。因此，租金继续上涨，未来三个月的租金料将进一步增长。

市场调研员表示，买家正在预测新房入市对房价整体的影响。 Confidencial Imobiliário的主管Ricardo Guimarães表示，一些人预计新房的到来会推高价格，尽管它会影响供需平衡。

“与此同时，对于其他国家而言，中心地区的价格上涨对二手房市场来说是一个机会，人们开始注意到那里也有投资潜力。”他补充说，“更让人觉得开心的的是，出租房旁边新的公共建设会使租金上涨，并减少出租房屋的数量。

根据RICS首席经济学家Simon Rubinsohn的说法，就业增长数据虽然仍然健康，但在最近几个季度已经有所缓和，这似乎与房地产市场的稳定趋势一致。他表示，虽然调查参与者的预期仍然是积极的，但现在看来市场活动的增长将会更加温和。

 


来源：propertywire
责编：KYRA WANG

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欧洲房市最具吸引力10城：德国4城上榜 没有巴黎

《欧洲时报》刊文称，自2018年6月至9月，在法国“黄马甲”抗议运动之前，PwC专业事务所就房地产投资者对欧洲31个城市的房市观感做了一项调查。调查称，在欧洲最具吸引力的前10个城市中，葡萄牙首都里斯本居榜首，巴黎未上榜。不过，其在投资者眼中的形象已明显改善。2018年，法国房价仍呈涨势，但大巴黎乡村地带价格下跌。

法国巴黎的标志性建筑埃菲尔铁塔被大雾笼罩

文章摘编如下：

里斯本排名第一

榜首是葡萄牙首都里斯本（虽然其2018年第三季度房产投资额只有6亿欧元）。德国的4个城市（柏林、法兰克福、汉堡、慕尼黑）进入前10名，但其房价与2017年相比太贵。

PwC专业事务所房地产业务负责人指出：巴黎不再属于欧洲最具吸引力的前10名城市。自2015年至2017年，巴黎的房产投资总额从135亿欧元降到105亿欧元，减幅22%。2018年第三季度，再减到只有60亿欧元。

尽管如此，在投资额方面，巴黎仍是欧洲第二大房市，落后于伦敦（150多亿欧元）。然而，伦敦完美体现了在实际投资情况和投资者的感觉之间的极大差异。在投资额方面，伦敦仍是欧洲最大的房市。但由于英国面临脱欧，伦敦被认为是欧洲最没有吸引力的城市之一（31个城市中排名第29）。

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延伸阅读：【葡萄牙有望成为2018年全欧洲房价涨幅最大市场】

巴黎仍具吸引力

该负责人指出：“随着民粹主义抬头，政治不稳定成为投资者愈来愈重视的一个标准”。如果法国政府在住房市场和住房法中能够提供良好对策，国际投资者对巴黎房市投资的“不利观感将会迅速消失”。

该负责人还强调：尽管巴黎未进入欧洲最具吸引力城市的前10名，但巴黎的排名进步了3名。近年来，巴黎在投资者眼中的形象已明显改善，一些亚洲和英国投资者都表示，对将来在法国投资非常感兴趣。外国投资者尤其对“大巴黎”建设计划和其350亿欧元的预算非常感兴趣。“这是未来10年的一个重要的投资良机”。延伸阅读：【投资法国房地产‭：如何抓住“大巴黎”计划契机？】

巴黎房价涨幅为法国之最

近几个月来，法国波尔多等城市的房价略有下跌。但总体来说，2018年法国房市并未呈现疲软之势。全年全国房市交易数目应接近2017年的纪录，房价也仍呈涨势。

据最近公布的统计数字，至9月底，法国全国住房交易总数达95.6万笔（套），房价也维持上涨，全国房价平均涨幅为2.9%，这主要归功于房贷利率仍处于低水平。

巴黎市的房价涨幅仍是全国最高。9月底时，巴黎市的房价年涨幅为6.2%。公证人根据目前签署的买房合同预计：2019年1月，巴黎市的平均房价将涨到每平米9670欧元。

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2019年房市有望重新平衡

ORPI房屋销售集团总执行长指出，“我们注意到全国的房价涨幅明显减弱。提供出售的住房数目减少。买主面对高价时，显得愈来愈迟疑。也许2019年房市会开始重新平衡，使低收入家庭可以重新集资实现买房”。

最佳房地产经纪人网站总执行长指出：“根据我们的统计，自2018年年初以来，波尔多是房价唯一下跌的城市”。最近两个月期间，只有3个城市（马赛、尼斯、里尔）的房价略微下跌，但最终算来，只是微跌，不能说是呈现下跌的趋势”。

大巴黎乡村地带价格下跌

巴黎大区是否为法国全国的缩影？在巴黎大区的乡村地带，自2008年以来，房价跌了7.3%。

在小巴黎房价高昂，在其附近有一些比较贫穷、封闭、与外界隔离的地带，这里的房价在最近10年中大幅贬值。这些乡村地带位于巴黎大区的边缘，2008年金融危机时，这些地段的房价曾大幅下跌，至今未恢复到危机之前的水平。据公证人的数据，10年来，这些地段的房价跌了7.3%。而同一时期，巴黎大区城市地带的房价却涨了5.5%。

这些乡村地带占巴黎大区面积60%，人口只占6%。住房主要是独立房屋，买主主要是工人和职员，占三分之二，白领只占三分之一。房主的社会职业状况正好与小巴黎和巴黎郊区城市相反。公证人指出：PROVINS、COULOMMIERS、CROUY-SUR-OURCQ属于房市贬值地带。

法国全国乡村地带也呈现类似的处境。10年来，全国乡村地带的房价贬值6.8%，而同一时期，全国平均房价却涨了7.2%。在房价下跌的背景下，这些房主变穷了。因此，在乡村地带买房更容易，但可能堕入陷阱，房主以后可能不再能够搬家到房价更贵的城市地段。


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来源：中国新闻网
责编：Zoe Chan

2018年葡萄牙房市观察：中国人提交最多黄金签证申请

｜与一年前相比，葡萄牙房市出现了哪些变化？

里斯本（Lisbon）房市和阿尔加维（Algarve）房市存在明显差异，但去年两者的销售量，价格增幅和市场流动性都有所提升。2017年，阿尔加维豪华房产的价格同比上涨6.5%，而里斯本的主流物业价格相比2012年的低位高出了24%。阿尔加维“金三角”从昆塔多拉戈（Quinta do Lago）延伸到了瓦尔多洛博（Vale do Lobo），而阿尔曼西尔（Almancil）仍然是阿尔加维最高档的第二住宅区。价格低于500万欧元的豪华别墅销量可观，而在西海岸波尔蒂芒（Portimão）和萨格雷斯（Sagres）之间的区域内，人们对价格低于120万欧元的别墅有大量的需求。

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｜葡萄牙有哪些吸引人之处?

与许多国家不同，葡萄牙政府没有收紧外籍人士所有权政策，也没有出台增收财产税的规定。相反，葡萄牙不收取遗产税，同时配合两项关键举措的做法在吸引新投资的过程中发挥了至关重要的作用。

首先，根据2009年引入的非惯常居民（NHR）税收规则，外籍人士只需按照20%的较低税率缴纳在葡萄牙进行经济活动的个人所得税，而且还能享受包含养老金在内的各类海外收入免税待遇。

第二项措施——“黄金签证”应该与里斯本房市存在更紧密的联系。政府可以利用黄金签证向欧盟以外的投资者授予居住权（且允许签证持有者跨越申根区，在26个欧盟国家内自由移动）以换取最低为50万欧元的物业投资。该计划自2012年开始实施，现已获得6300多份申请，而且事实证明这项计划特别受中国、俄罗斯和南非投资者欢迎（见图2）。

除了这两项举措外，由于犯罪率低，交通便利，汇集多家国际学校和医疗保健服务完善，里斯本的优秀生活品质也具有强大的吸引力（根据美世咨询公司发布的最新生活品质基准指数，里斯本在450个城市中排名第38）。

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｜葡萄牙经济复苏背后的动力是什么？

葡萄牙在全球金融危机和随后发生的欧元区债务危机中受到了重创。政府实施广泛的结构性改革措施后，葡萄牙就业状况显著改善并推动经济复苏，进而彻底改变了政府的财政状况。葡萄牙年度GDP增长率从2009年的-3%上升至2017的2.7%（见图1）。经济危机激发了人们的创造力和创业精神，从而促使里斯本大力巩固其作为重要技术中心和初创企业中心的声誉。西门子、博世、标致和巴黎银行（BNP Paribas）等企业都在葡萄牙扩大了业务规模，当地企业的信心也在不断增强。

｜哪些证据表明葡萄牙正在吸引更多外国买家？

根据葡萄牙政府提供的数据，自2000年以来，葡萄牙的外籍居民人口已经从20.7万增加到了41.6万。旅游业通常被视为国际人士住房需求的主要风向标，而葡萄牙的外国游客人数于2017年增长了近12%。葡萄牙总共接待了1270万名游客，其中英国、西班牙、德国、法国和巴西游客占总入境人次的57%。

｜谁在购买葡萄牙的物业？

十年前，在阿尔加维置业的买家中有60%的人来自英国和爱尔兰，但随着北欧人（来自斯堪的纳维亚、德国和比荷卢三国的外籍人士）在当地房市表现活跃且英国市场份额持续下降，这一情况发生了显著变化。最引人注目的趋势是过去两年内法国询盘次数激增，而据我们的观察，西班牙也存在着同样的情况。

2012年以前，很少有买家出于投资目的在里斯本置业。2012年政府通过重新平衡租户和房东的权利和责任来推动租金改革后，当地房地产市场才得以进一步开放。因此，开发商和投资者再次对葡萄牙房市产生了浓厚的兴趣。


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来源：莱坊
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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“买房移民”成就葡萄牙房市 今日黄金签证依然火热

Part 1 葡萄牙改革初有成效，成为欧洲最值得投资国家

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1、经济势头良好仍将保持上升趋势

近年来，为提高其竞争力，葡萄牙在劳动力市场、产品市场、公共部门、金融业、司法等领域进行了改革。根据葡萄牙外交部贸易投资促进局投资参赞孔帕蒂表示，葡萄牙的宏观经济环境已呈现出改善的趋势。至2019年，预计投资的年增长率将达到4.3%至4.5%，高于其他欧盟国家的平均水平。

2、良好的营商环境不断吸引投资

根据世界银行发布的《2016年营商报告》，在成立新公司的简易程度上，葡萄牙排名欧盟28个国家第2位，排名世界189国家第13位。 葡萄牙排名全球营商便捷国家第23位。 在葡萄牙，成立一家新公司只需 2天半时间，注册财产只需1天时间。如今，许多跨国公司的葡萄牙子公司就已经决定再投资葡萄牙开展新的项目或扩大生产能力。

3、“买房移民”的黄金政策吸引全球富豪

自2012年葡萄牙开始实行“黄金签证”投资移民以来，这个“买房就移民”的政策因为投资门槛低（最低35万欧元）、操作简单，而备受全球富豪的欢迎。2017年葡萄牙移民局共颁发了1351张黄金居留卡，共吸引了8.44亿欧元的投资。这其中，有7.7亿多的投资额都来源于房地产投资。毫无疑问，2018年，葡萄牙作为欧洲主要移民国家依然将是中国投资人的热门投资、移民国家。

延伸阅读：葡萄牙改革初有成效，四大优势值得您前来投资  

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Part 2  黄金签证，中国人投资葡萄牙首选方式

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截至2018年2月28日，葡萄牙移民局官网关于“黄金签证”政策的落实数据。申请成功的中国家庭数量为3709，占总数的63%，成为最大的来源国。

 

葡萄牙黄金签证

葡萄牙黄金签证申请条件

  1. 主申请人年满18周岁；
  2. 无犯罪记录；
  3. 购买50万欧元以上当地房产；
  4. 投资维持5年以上，便可申请永居；
  5. 居住要求：第一年住7天，之后每两年共居住14天

“买房移民”成功案例：半年不到三代成功移居葡萄牙，因为他做了这个选择

 

 

在人民热情友好、社会包容度高的葡萄牙，来自中国的移民是当地第五大外来移民群体（据2016年官方统计，中国侨民数量为22503人），其中，约1万人聚居在首都里斯本及周边，约6000人聚居在波尔图。自2012年“黄金签证”实施以来，来葡萄牙的中国移民数量再次迎来增长高峰，不同于“侨一代”，新移民主要是通过移民为子女打开通过欧洲高校的大门，本人并不常住于葡萄牙。延伸：看当地人讲述历代中国移民在葡萄牙的故事。

目前移民政策没有产生新的变动，依然是只要购买50万欧元的房产即可申请办理黄金居留卡，同时一人申请，一家三代均可移民。但值得注意的一点是，随着葡萄牙经济的不断恢复，葡萄牙房产价格也都保持着稳定的上涨速度。

 

Part 3  中国买家最喜欢的葡萄牙城市

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OVERSEAS网站对2018年全球最适合退休的城市进行评选，葡萄牙的阿尔加维连续四年位居榜首，里斯本位列第七。

该排行经过全方位的数据评选而定，评选标准大到安全、气候、生活成本、小到娱乐、犯罪率、社区融入，涵盖了大家在海外生活的各个方面。整体而言，葡萄牙整体氛围、环境气候、基础设施都相当不错，能提供良好的生活环境，特别适合享受慢节奏生活的人。对于中国买家来说，其首都里斯本和港口城市波尔图是不错的2个选择，不仅因为这是中国人聚居之地，更因为两个城市是葡萄牙最为重要的经济中心、充满着机遇。

 葡萄牙房产投资

延伸阅读：葡萄牙房市正迅速上涨  里斯本和波尔图销量强劲 

 

1、里斯本

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首都里斯本是最吸引葡萄牙购房移民的城市，也是酒店投资的主要目标城市。作为葡萄牙的首都，同时是葡萄牙的政治、经济、文化和教育中心，这里集中了国内多数的优质资源，也为里斯本地区的房价遥遥领先其他地区奠定了坚实的基础。投资者在这里购房除了用于自住，还可以用于出租，收益率也是相当可观。

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  1. 波尔图

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波尔图是葡萄牙北部一个面向大西洋的港口城市，是葡萄牙的第二大城市，这里的外贸出口额占全国的50%，国民生产总值占全国的1/3。近年来葡萄牙经济的整体复苏带动了外贸进出口的繁荣，波尔图经济跟着东风强势增长，同时也带动了不动产价格的一路上扬，价格较之前增幅明显。

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撰稿：Lisa & V.X
责编：H.Y

 

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学生住房短缺加租金上涨 葡萄牙租房市场现投资契机

根据《晨邮报》（Correio da Manhã）的报道，葡萄牙城镇的租金过高迫使租户放弃独自租赁整套物业，转而租用单独的房间或选择合租。该报刊指出，合租者的平均年龄已经上升至33岁，这表明除了学生以外，部分社会人士也会选择合租。

最近几个月内，葡萄牙物业的房租急剧上升，而租赁市场上的短期租赁合同数量也开始激增，已超越长期租赁合同的笔数。葡萄牙全国租户协会（National Tenants’ Association）表示，租用整套的物业现在已不再是人们心目中的可行方案。根据高力国际（Colliers International）和仲量联行（JLL）等房地产经纪公司的报告，在里斯本（Lisbon）、波尔图（Porto）和阿尔加维（Algarve）的住宅市场上，房地产供应不足正在逐步推高房价和租金。皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors）和调查机构Confidencial Imobiliário编制的月度调查指数证实了上述结论。

预计未来12个月内，葡萄牙物业价格将进一步上涨，其增幅约为4.5%。未来五年内，房价平均增长率预计将提升至5.5%。去年，全葡萄牙房价上涨12.8%，但里斯本中部历史街区的房价同比上涨了21.1%，是2013年增长率的两倍。

Avenida Flats’大楼位于自由大道（Avenida da Liberdade）附近，是里斯本和葡萄牙最重要的大道之一。 自由大道建于1764年，是一个公共步行公园，后来改建成大道。目前，这条大道拥有最独特的品牌，如Gucci、Luis Vuitton、Calvin Klein、Chanel、Prada等，也林立着几家五星级酒店、剧院和电影院。该建筑距离自由大道和Avenida地铁站只有1分钟路程。
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调查员预测，在未来12个月内，波尔图的房价将实现最大增长，而未来五年内，阿尔加维房市将获得最大幅度的增长。

房屋租赁市场上也将出现类似的变化。由于供给不足而需求较大，房屋租金将维持大幅增长趋势。仲量联行曾对葡萄牙里斯本市、波尔图市和科英布拉市的学生住房领域进行调查，而调查报告结论显示，自2010年以来，来葡萄牙留学的外国学生人数增加了一倍有余，而这增大了租赁市场所承受的压力。报告指出，学生专用住房供应是“葡萄牙保持对外国学生的吸引力”的关键因素，但三大大学城仍缺少约1.5万间符合“欧洲质量标准”的卧室，这意味着学生住房的需求量已远远超过供给量。

投资者和开发商可以利用这一机会提出合理的葡萄牙学生住房解决方案。

里斯本和波尔图的相关机构均已就此设计出创新解决方案以满足学生在就读大学期间以及毕业后的需求。30%至40%的留学生希望在完成学业后留在当前城市生活。为响应“鼓励年轻专业人士安身立命”的新政策，创意实验室和创业中心正如雨后春笋般，在里斯本和波尔图市内拔地而起。这些机构可以帮助年轻专业人士建立自己的公司或者在总部设于当地的成熟企业内就职。

从仲量联行的报告总结上看，如今的学生正在寻找由知名开发商打造，采用高品质建材和精良设计且临近休闲娱乐区（包括电影院、会议室、游戏室、温泉浴场、健身房及其他体育设施、零售店和餐馆）的物业。

学生还希望可以享受便利的洗衣、清洁和餐饮服务，且更倾向于住在有门卫看守的住宅当中。物业项目的发展趋势应可以充分地反映这种偏好。因此，葡萄牙的学生专用新住宅应包含“适合不同用途的灵活开放区域”，其建筑应参考模块化结构系统进行设计。仲量联行的研究表明，最重要的一点是，住宅的建设过程应当严格遵守可持续发展原则。

对于专注于住宅市场领域的投资者来说，葡萄牙可以提供很多参与机会。目前，越来越多的外国学生选择来葡萄牙读书，而且打算在毕业后留下来生活，因此多地急缺学生专用住宅。

2016-2017学年，来自178个不同国家的42600名留学生赴葡萄牙求学。从2009至2017年，葡萄牙留学生人数暴涨了119%，其中约51％的国际学生来自葡语国家。里斯本、波尔图和科英布拉（Coimbra）必须为36.2万名学生提供住宿场所。


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来源：Propertyshowrooms.com
翻译：LPS
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启动创新创业签证 无资金门槛可申请创业补助 | 葡萄牙

2018年3月中旬， 葡萄牙正式在线开放了创新创业签证(startup visa)，这次开放是基于葡萄牙总理 Antonio Costa 在2017年11月宣布的政策而实施的。葡萄牙政府意在通过创新创业签证来吸引智力资本、通过引入具有技术创新能力和技术专利的企业家人才来带动葡萄牙的就业市场活力和创造国家财富。 

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波尔图 Canidelo 建面132平米房产，价格约为224万人民币，居外房源编号 38251235

 

不同于传统的投资居留黄金签证计划，葡萄牙此次推出的创新创业签证主要目标是吸引全球的企业家，没有设置最低资金门槛。 

申请该签证的前提条件：

  1. 计划在葡萄牙开展业务的企业家，即使目前尚未开展业务
  2. 已经在所在的国家创业，有计划将企业搬至葡萄牙
  3. 尚无欧洲申根地区居留身份
  4. 在适当条件下，需要按照葡萄牙税务局和社保局要求完成在葡萄牙纳税义务
  5. 无犯罪记录
  6. 年龄大于18岁 
  7. 每位申请者需要在银行账户里有至少5146欧元存块，足以支付一年的生活开销
  8. 申请者需要证明企业经营业务或者创业计划须为高科技领域
  9. 申请者还需要证明上述计划能创造多于企业家自雇的多个就业机会
  10. 计划创立的企业需要选择在葡萄牙的孵化中心，孵化期后3年里，企业有能力获得32.5万欧元的资金，或者年营业额达到50万欧元
  11. 创业过程中，申请者要有能力创立公司独立运营 
  12. 申请者还需从葡萄牙创业孵化中心处拿到意向声明书 

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葡萄牙里斯本房产 建面147平米 约178万人民币 居外房源编号37284029

 

从向欧盟申请补助（无需退还）角度而言， 在葡萄牙创业孵化中心创业的外国企业家可以享受和葡萄牙公民同等的权力。

根据葡萄牙创业网站（Portugal Startups.com)的资讯报道，在该创业项目于3月15日正式在线开放前，葡萄牙政府已经收到了46份创业家签证申请，多数来自巴西的企业家对该签证项目表示了意向兴趣。有71个孵化中心已被授权， 这些孵化中心大多位于里斯本、波尔图、莱里亚（Leiria） 和 阿维罗Aveiro。早在2017年1月，葡萄牙国家政府就与印度政府的招商机构“投资印度”就推动葡萄牙的创业家签证计划达成共同战略合作。

 

编&排：HY

原文链接：

IMI Daily 

Startup Portugal

Portugalstartups.com

 

葡萄牙房市正迅速上涨  里斯本和波尔图销量强劲 | 葡萄牙

经过三年多的萧条之后，葡萄牙的房价在2014年开始复苏。由于需求激增和经济状况改善，葡萄牙的房价继续强劲上涨。 根据全球房地产指南的数据，葡萄牙的房价在2017年11月同比上涨4.84％。

葡萄牙房价
2015年起葡萄牙房价指数走势 来源：tradingeconomics.com

根据全球贸易经济宏观模型和相关分析人士预期，葡萄牙的房价指数有望在本季度末达到121.00点。长期来看，预估这一数值在12个月内将达到127.00点，在2020年达到140.00点。将呈现持续上升的趋势。

当前，葡萄牙大多数城市的房价都呈上涨趋势，里斯本，2017年11月的房地产价格同比上涨4.9％，达到每平方米1,386欧元的价格。阿马多拉在2017年11月份的年度中增幅最高，为12.88％，其次是科英布拉（12.82％），奥迪韦拉什（12.62％），奥埃拉什（12％），卡斯卡伊斯（11.65％），马托西纽什（9.84％），莱里亚（9.83％ ％），洛里什（9.17％），辛特拉（9.01％）和丰沙尔（8.41％）。

Portugal Resident引自1月8日公布的《葡萄牙房屋市场调查报告》数据，预计未来五年，葡萄牙房地产价格将以年平均6％的速度继续增长。

《葡萄牙房屋市场调查报告》还指出，11月份，里斯本，阿尔加维和波尔图地区的房价继续保持上涨趋势，但波尔图增速放缓。在房屋租赁方面，与去年同期相比，11月份，住户需求势头依然存在，但相对较弱。调查结论表示：“这样的结果意味着租金或将继续保持上涨”。

葡萄牙房价
最新里斯本租金收益率

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住宅市场的活力持续超出预期，受到2017年该行业取得的出色业绩的支撑。根据葡萄牙统计局数据，2017年第三季度较上年同期，房产交易总量增加了23%，达到了38,783套，交易总值较上年同期增加了34.4%。里斯本和波尔图的房屋销售数量在今年前九个月增长了约20％。

葡萄牙房价
截止2017年Q3，葡萄牙及重点城市房屋销量数据

 

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撰稿：Lisa
责编：V.X

 

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经济正在复苏的里斯本 精品房产投资项目等你来 | 葡萄牙

文: 葡萄牙房产开发集团 W-Group

对于那些寻求当前及未来稳定收益的投资者而言，葡萄牙里斯本拥有绝佳商机。那在占地9.2万平方公里、人口规模达1千多万(世界银行2016年数据) 的葡萄牙选择房产投资, 究竟该去哪里呢?  W-group 推荐里斯本的三个地区，如下：

首推里斯本的Carnaxide/Alfragide地区，商业和住宅混合社区，因拥有稀缺的大空间物业而成为葡萄牙最炙手可热的地段之一； 第二个区域是里斯本最奢华街区，自由大道 （Avenida da Liberdade），这里是高端优质新建公寓的聚集区，相当于上海的新天地，未来升值及保值功能明显； 第三个区域是里斯本临近河畔的Matinha/Marvila老区，黄金地段，高品质建筑密集区，未来价格上升空间很大。

追求财富显著增长的投资者而言，这些区域蕴含葡萄牙最有吸引力的投资机会。

伊比利亚半岛的葡萄牙经济正在复苏

葡萄牙因多种原因成为具有吸引力的投资国家，全球投资者的目光也开始聚焦于此，部分原因如下：

  • 经济好转，发展前景可观
  • 良好的政治稳定性
  • 百姓热情好客，社会和平、多元化
  • 地理位置居中，与重要地区的经济文化联系紧密
  • 高素质的劳动力

葡萄牙不仅是欧盟成员国之一，还是欧元区成员国和申根国，在欧洲可以无国界自由通行。另外，葡萄牙独特的货币和银行系统有利于大规模交易的进行。

从葡萄牙这个欧洲角落可以打开一扇通往十亿消费者市场的窗口：欧盟、葡萄牙语国家共同体（CPLP）和伊比利亚美洲国家组织（OEI）。CPLP包括安哥拉、莫桑比克和赤道几内亚等国家；而巴西、阿根廷、哥伦比亚、智利、墨西哥和其他南美和北美国家都是OEI的成员。

此外，葡萄牙的气候和硬件设施适合有能力追求慢生活的人士：令人惊叹的海岸线、休闲设施、阳光及其他各种因素使葡萄牙成为名副其实的人间天堂。里斯本一年甚至有270天的阳光。

最重要的是，里斯本的生活成本在全欧洲相对而言合理的多。随着人民币的升值，葡萄牙成为中国人在欧洲投资一个极具吸引力的地方。

英国《金融时报》认为，里斯本是欧洲排名第二的最佳投资城市。在葡萄牙，房产估值在逐年攀升。虽然里斯本的评估价明显高于全葡萄牙平均水平，但与欧洲许多超过负担能力的国家首府城市而言，仍具吸引力。这也是为什么全球网络峰会（Web Summit）会在里斯本举行的原因。

为何投资葡萄牙房地产？

价格：葡萄牙目前的房地产价格似乎处于被低估的状态，根据经合组织（OECD）发布的“聚焦房价报告”（Focus on House Prices）以及国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察（Global Housing Watch）报告显示，里斯本房价在2015年上涨了22.3%，2017年第一季度上涨了7.9%。投资葡萄牙房产，尤其是里斯本及其周边地区房产，我们相信收益前景仍然有上升空间。

黄金签证：这是中国投资者最容易获得的自由出入欧盟地区的签证之一，考虑到葡萄牙护照指数在世界排名第五，这解释了精明的中国人为何会如此热衷葡萄牙的黄金签证。

据国际媒体报道，葡萄牙在中国海外直接投资中排名第四。自2012年启动以来，黄金签证项目已经为葡萄牙带来了17.4亿欧元的房地产投资资金。2015年，葡萄牙的中国游客数量达到了15.5万，比2014年增长了36%，是2012年的两倍多。这些数字的持续增长意味着投资者在葡萄牙投资的满意程度在不断上升，尤其是在利润丰厚的房地产市场方面的投资。

里斯本的三个投资重点区域

1、Carnaxide/Alfragide

Carnaxide/Alfragide毗邻里斯本，可以被视为里斯本的一部分。该区域的潜在投资机会值得各位关注。Carnaxide在行政区划上属于奥埃拉斯（Oeiras），奥埃拉斯是葡萄牙最繁华的城市之一；Alfragide是阿马多拉（Amadora）的一部分，阿马多拉是一个人口密集的城市，其购买能力略高于全国平均水平。这是一个重要的商业及居民区，9公里的范围内集聚了诸多国际及本国知名品牌，如FNAC、 C&A、Springfield、Sacoor Brothers、Zara、Mango、Massimo Dutti、麦当劳、必胜客、沃达丰、梅塞德斯-奔驰和大型超市Jumbo，另外还有葡萄牙拜耳总部和乐华梅兰、宜家、万客隆、沙蒂、史泰博、迪卡侬等大卖场以及假日酒店和宜必思酒店等。

Oeiras 位于里斯本西部，属于大里斯本区
葡萄牙 奥埃拉斯 (Oeiras)
葡萄牙最顶级的零售区Carnaxide/Alfragide
葡萄牙最顶级的零售商业区Carnaxide/Alfragide

在Carnaxide/Alfragide投资房产的一个关键点是其可用房产的稀缺。这个区域很少有商户搬离，而需求却在不断增加，因此任何可用的房产都是非常乐观的投资机会，前景评估十分良好。其他行业对该区域的热衷使得大空间房产的需求日益增加，而这类稀缺的物业只会使投资变得更有价值。

2、里斯本的“第五大道” —- 自由大道（Avenida da Liberdade）

在这座城市的中心地带坐落着葡萄牙最重要的大街——自由大道，该街道设计受巴黎香榭丽舍大道和林荫大道的启发，它拥有悠久的历史、美丽的建筑、花园般的步行道、宽阔的步行区和经典的法式人行道。大道宽90米，长1.1公里，两旁高档奢侈商店林立、酒店优雅迷人，这些使其成为世界上最昂贵的街道之一。据一份国际报告称，自由大道是世界上第35条最昂贵的街道。顶级时尚品牌在这里设有店面，使自由大道成为葡萄牙的“纽约第五大道”，房价却相对低了许多，但增长势头强劲。

葡萄牙最豪华的街道“自由大道”，媲美巴黎香榭丽舍大街
葡萄牙新建高端奢侈品牌街“自由大道”，媲美巴黎香榭丽舍大街

此外，“自由大道” 成为越来越多企业家、艺术家和其他拥有高购买力人士追求的居住地。

3、临河旧工业区 Marvila 的升级改造带来新机会： Matinha

Matinha属于Marvila教区，是一个正在进行深刻改造的老工业区，除了将建筑物和公寓进行修复以获得更高的价格之外，其建筑还需要具备举办商业及文化活动和奢华住宅开发的资格。毗邻河流提升了这些建筑物的价值，因此修复标准也相应提高，这也是该地区成为黄金地段的原因。 目前已引进了一些时尚、艺术画廊、美食、创业中心等项目，吸引了一批拥有巨大购买力的新一代。

前景优秀的房地产投资机会

在里斯本Carnaxide/Alfragide，有一栋可用面积为3,150平米的多功能物业，土地面积7,500平米，有一个私人停车场，可容纳90台车；尽管目前净收益率仅为3.5%，但在7-8年内很容易达到7%。目前收益超过15.8万欧元，年增长率高于通胀率，对欧元区银行间同业拆借利率进行了指数化，从而进一步提高了上述利润。长期租赁合同确保了收入的持续性。这个区域的面积很大，区域内需求稀缺有助于确保未来和当前的收益。就交通便利性而言，这是一个服务健全的地区，与葡萄牙主要国道均有紧密连接，距离里斯本国际机场仅15分钟路程。 

在Carnaxide/Alfragide的创新休闲场所（物业编号：37563810）
在Carnaxide/Alfragide的创新休闲场所（物业编号：37563810）

居外网特意找来葡萄牙当地实业转型的房产投资基金W 集团代理的旗下楼盘，位于里斯本的时尚精品街“自由大道”的高档公寓楼盘，高品质的建筑、尊重当地历史建筑的现代化设计使其成为宝石一般的珍品，这对着眼未来的投资者来说是一个良机。在这条美丽、优雅、充满活力的街道上，尽享品质生活。该公寓因本地区优质房产的稀缺而显得更加珍贵，加上由于葡萄牙房产供不应求以及房价较低，该房产在未来几年肯定会升值。3.5%的潜在净收益率使得此项投资更具吸引力。

自由大道上的新建高端公寓十分罕见，且需求量很大（物业编号：37579109）
自由大道上的新建高端公寓十分罕见，且需求量很大（物业编号：37579109）

此外，葡萄牙房地产投资基金W集团为居外网用户找来里斯本新兴黄金地段Matinha的一套河景办公物业，投资前景极佳，潜在收益率在7%以上，该地区供不应求的形势确保了该物业的长期盈利能力。据实际预测，5年内该物业价值至少会增长60%。

坐落在河边的Matinha/Marvila是个新兴的黄金地段（物业编号：37580230）
Matinha/Marvila的河景办公楼（物业编号：37580230）

欲了解更多房产信息，请浏览葡萄牙房地产投资基金W 集团 在居外网的公司页面 http://www.juwai.com/w-group/，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘。

 

排版：Zoe Chan

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移民丶投资皆宜——里斯本房地产热潮引爆 | 葡萄牙

如果您觉得伦敦房价太贵，但又希望能在充满历史气息丶气候温和丶且环境安全的欧洲城市买一套房产，那座城市就非葡萄牙首都里斯本莫属了。

里斯本的平均房价不仅不足伦敦一半，而且是公认的世界最安全的地区之一。当地不仅古色古香，洋溢着南欧风情，同时生活又不失便利与活力。在众所周知的金融危机中，葡萄牙的经济受挫，但是近几年已明显复苏。

在政府策划及努力之下，房市慢慢回暖，房价也自2010年显着回升，但由於开发程度远不及西欧饱和，故现时价格依然有吸引力，长线更获看好。平均租金回报亦可望达到6%。不过，最为吸引众多华人的还不是这些，而是可与地产挂钩的黄金投资移民计画。

里斯本平均房价不到伦敦一半，而且是世界最安全的地区之一
里斯本平均房价不到伦敦一半，而且是世界最安全的地区之一

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黄金投资移民 性价比高

在葡萄牙购入50万欧元房产的买家可申请黄金居留卡。持卡人及副申请人可在该国生活丶学习和工作，平均每年只需在葡萄牙居住满7天，5年之後即可申请成为永久居民。此後还可以根据规定，按部就班申请加入葡萄牙国籍。葡萄牙是欧盟成员国，葡萄牙公民在欧盟其他国家工作丶学习和生活，享有巨大便利，故其护照似乎较脱欧後的英国“性价比”高。

经济步入 成长阶段

葡萄牙虽然在早些年前发生的经济危机中受到重创，但目前其经济已经逐渐回暖。在2015年第一季度，GDP成长已超越德国和欧洲平均水准。标准普尔丶经合组织等国际机构也纷纷对葡萄牙的经济展望调高了期望值。

安全度高 生活品质佳

2017年，悉尼经济与和平研究所（IEP）根据多项指标对全球144个国家的安全系数进行了排名，葡萄牙高居第三犯罪率低，是非常适合居住的城市。据SAPO新闻报导，葡萄牙国家医疗系统也相对完善，其医疗卫生系统排名超过英国与西班牙，目前被世界卫生组织排在第14位。

气候宜人 葡萄酒天堂

葡萄牙的葡萄酒享有盛名，而且价格低廉。适宜的气候条件使当地出产200多种葡萄。海洋暖流为里斯本和整个葡萄牙带来丰富的水产资源，美味的海鲜驰名世界。 葡萄牙自然不乏米其林星级餐厅丶众多的酒吧和咖啡厅。这里还有诸多水上乐园，是水上运动的天堂。

地产稳步提升 6%租金回报

根据位於里斯本的独立房屋价格统计机构Confidencial Imobiliário的数据，在2012~2016年期间，房产价格上升了35%，并且持续吸引着来自全球各地的投资者。预计在未来5年，房市价格会以每年至少5%的增速持续成长。

位於里斯本繁华地带的新建案租金回报率近6%
位於里斯本繁华地带的新建案租金回报率近6%

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知名地产仲介仲量联行（JLL）的资料显示，里斯本的房价是伦敦的一半。第一太平戴维斯的统计资料指出，买家能以伦敦顶级地产1/5的价格在里斯本购入同类豪宅。黄金签证允许申请人出租房产，里斯本租金回报率有5~6%，提供地产投资与取得海外身分的双重组合。

 

责任编辑：Zoe Chan

来源：互联网资讯综合整理

葡萄牙房产投资全面解析

自葡萄牙推出‘黄金居留法案’以来，葡萄牙房产受到全球各地投资人越来越多的关注和青睐。投资葡萄牙房产，可选物业类型丰富，其主要包括住宅、写字楼、工业地产和商业地产。以下，居外网将着重介绍其市场历年波动概况，分析市场各业态发展动态、投资市场环境及相关政策动向，对葡地产投资热点做一个把握和分享。

葡萄牙房产投资全面解析
葡萄牙房产投资解析

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葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。90年代开始，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡萄牙分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府集中资金投资了许多基础建设，期间地产行业受惠呈现了地产经纪畅旺。但相对于其他欧盟成员国，由于政府保守的政策，葡萄牙房产价格涨幅相当平稳，甚至有被低估。然而2010年葡发生债务危机后，欧洲地产行业整体一路下滑，也因此至今仍有很多投资者对于葡国地产行业持有一个问号。

但其实，相比欧洲大多数国家房产的大起大落，葡萄牙房产即使在债务危机之际，也没有经历暴涨暴跌的情形，没有出现过投资泡沫，适合稳健型、发展型投资。

住宅地产市场

从住宅类别看，主要有旧房翻新、公寓、别墅、廉租房和度假房等。从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万 套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。从需求来看，葡萄牙国土面积较小，核心房产投资城市屈指可数，鉴于空置的房产日渐有限，新房 供应量又少，加之葡萄牙没有拆迁法，推崇以旧养旧，房子不会推到重建，而只是内部翻新，特别是城市老城区地块，买一套少一套的稀缺房源，奠定房价上扬的基础。

以2010年为例，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高。

目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊 政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。

商业地产市场

90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。

写字楼市场

葡萄牙的写字楼主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米。在过去的20年里，里斯本大区的写字楼供应量的增长仅为2% 至3%之间，作为葡萄牙的经济中心区域，历年来大量的企业总部纷纷进入里斯本CBD中央商务区和世博新兴金融区，空置率长期保持在较低水平从租金水平看， 里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，居于欧洲中上水平。

工业地产市场

与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。

大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平 方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，作为后起之秀，在欧洲也是最具竞争力的。

地产投资市场

葡地产投资市场明显分两种群体，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺更感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。而无论工业地产、商业地产，如写字楼和购物中心，均可能有较好的投资回报。

根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和 SantanderTottaGroup。在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占 16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权 的新移民政策，这一法案也已成功吸引包括我国在内的更多的国际投资者，让葡萄牙在住宅市场上也节节攀升。

投资葡萄牙的优势

就目前的发展趋势来看，根据欧洲央行提供的资料，尽管北美和欧洲多数国家的房地产业陷入萧条，但是葡萄牙却是少数的几个房地产价格出现回升的国家之一。2012年，葡萄牙的高档房地产价格还在上涨，而巴黎和罗马的房产价格同期下降了4.5%到15%。

在欧元危机的大背景下，葡萄牙的房产市场可谓是独树一帜。而相比于历史的最高纪录，里斯本的房地产价格已经下降了10%，比金融危机前要便宜得多。在价格刚刚止跌回升之际，正是抄底抢购的最好时机。

在价格方面，目前在整个欧洲，葡萄牙属于房产价格十分低廉的国家，即使是里斯本最贵的地区，房价也只是西欧很多度假胜地的房价的三分之一。但葡萄牙居住环境受欢迎的程度，却是全欧国家中排名前几位的，目前很多欧洲人喜欢来葡萄牙进行房产投资，这已是不争的事实。

据阿尔加维的房产中介反馈，很多英国人愿意在葡萄牙置业定居，他们比较青睐100万欧元左右的别墅。而里斯本高档房产的买家主要是安哥拉人和巴西人，这些人主要因为石油和从事贸易致富，目前安哥拉人和巴西人占据了葡萄牙高档房产市场的30—40%。黄金移民计划推行后，预计会有越来越多的外国人投资葡国房产，例如中国人、巴西人、俄罗斯人，等等。

从经济规律来看，葡萄牙楼价再度大幅下滑的可能性已经不大。在整个欧洲房产市场陷入低谷时，葡萄牙房产仍然保持了强劲的发展势头，价格逆势上涨。一旦投资增多，必会迎来更大的发展机遇。在投资热潮下，预计随着移民新法案的实施以及当地房产供应量增加，葡萄牙房产投资可能将会给投资者带来可观的增值收入及租金收入，投资回报十分值得期待。

里斯本住宅投资风向标

对于购房移民投资者而言，选择一个保值增值，出租自住两相宜的投资标的是一个非常重要的移民环节。而人口持续增长无疑是房价稳定持续上扬、出租有力保障的一个硬指标，里斯本作为葡萄牙的首都和经济、贸易、航运中心，是葡萄牙人口最密集也是人口增长最快的地区，也是房产投资的最佳置业城之一。