泰国购房换精英签证,实际怎么操作?|居外专栏

明年1月起到2022年年底,外国人可以通过花费至少1,000万泰铢(约217万元人民币)购买指定房产开发项目中的现房(非在建)就可以获得泰国精英签证。这种叫做“Flex One”的新的会员层级据报道是11月份获批的,旨在向泰国的房地产行业快速地注入资金,而泰国的房地产行业因为疫情一直没有达到2020年的销售预期。

“开发商缺乏现金流,一些开发商债台高筑,精英签证新的会员层级选项可以帮助它们免于裁员,”泰国尊荣卡公共有限公司主席Somchai Soongswang告诉《日本经济新闻亚洲评论》。他同时指出,决定将购买资格限制在现房的目的是消化过剩的房产,迅速地改善现金流状况。11月份的时候,泰国房地产协会发出警告,如果政府不干预,4季度各房产公司数以千计的工作岗位危在旦夕。


实际怎么操作呢?

泰国大型的房产开发商(截至目前已经有至少4家泰国最大的开发商签约了)将购买定价50万泰铢的直通卡(1月起将涨至60万泰铢),把签证和潜在投资者要购买的房产绑定在一起。只要潜在投资者选择投资至少1,000万泰铢,他们就可以选择购买一套或者多套公寓。 但是,只能从同一个开发商那里购买。

如果投资者想把通过买房获得的直通卡进行升级(比如为了更长的居留期限),他们只需要支付直通卡和更高层级会员资格之间的差价

泰国精英签证项目目前有9个不同的会员资格层级选项,活跃会员超过1.1万名。在于9月结束的上一个财年,这个项目吸引了2,674名会员,这是一个创纪录的数字。

泰国精英签证项目各年度签发量(非累计)

签证前景如何?

作为对消息的回应,亚洲最大的在线房产交易平台的负责人对项目未来似乎非常看好

“对申请人来说,这是很吸引人的,因为你的钱购买的资产可以帮你赚取收益,你未来也可以卖掉,”居外IQI的执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)表示。“你当然也可以选择自住。精英签证项目中其它选项都要求你向政府支付不可退还的费用。”

奇米尔先生表示,此举相当于“向因为疫情被淹没在未售房产浪潮中的开发商扔去了一条救生索”,中期来看,他对泰国的房产市场还是很有信心的。“泰国对疫情应对很不错,作为居住地的吸引力增强了。在旅行和贸易恢复正常后,泰国的经济增长很可能大幅度反弹。房产市场的前景很不错。尽管目前房产过剩,但是很多计划中的项目已经暂停了,所以未来几年的供应会受到更大的限制。此举有助于支撑房价。”

不过,他的乐观情绪也有所克制。他指出,只要边境管制仍然存在,我们就不应该对新政策抱太多期望。“除非旅行恢复正常,否则这个签证不会取得太大的成功,仅限于那些已经在泰国生活,然后又希望延长居留期,在疫情背景下去楼市抄底的外国人。”

1,000万泰铢可以在泰国楼市买到什么样的房子呢?目前的话,在曼谷市中心可以买个一个有两间卧室,两间浴室的公寓,在郊区的话,面积则可达250平方米。

12月5日,《投资移民知情者》未能联系上2017年以来就成为项目特许权获得者的恒理合伙人,无法获得它们的评论。

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资产配置与公民身份配置:让收益最大化 防范黑天鹅事件|居外专栏

说到资产配置,任何一个私人银行家都会告诉你避免把所有的鸡蛋放进一个篮子里。疫情显示,这种多样化准则也适用于投资移民。移民顾问是时候向客户灌输公民身份配置和居留解决方案是应对极端情况的第一道防线了,不能仅仅只盯着某一个国家的项目。

毕竟,护照和居留解决方案的多样化配置与股票,固定收入,以及其它投资构成的金融资产多样化配置的目标是一样的:通过将投资分散到不同领域,实现资产的保值增值,有助于抵御突发情况,降低风险。

只有一个公民身份?那你就只有一个篮子

全球聪明的投资移民不想自己过度曝光,问题是如果他们只有一个国家护照的话,过度曝光是难以避免的。就像货币投资的波动可能导致金融投资的波动,难以预料的政治以及社会经济因素对投资移民构成风险。

没有比此次疫情更能说明突发风险的东西了,疫情就是教科书式的黑天鹅事件。投资者将他或者她的未来押注于一本护照,这意味他或者她无法为家庭获得更好的医疗服务和避风港。相比之下,通过多本护照或者多个国家的居留许可,投资移民则可以在疫情期间实现自己的流动性。

“我们在封城前一天拿到了加勒比国家的护照,我们一家才可以在很短的时间内前往一个疫情轻微,医疗服务也不错的安全国家。只有第二公民身份才能让你的家庭得到梦寐以求的安全。”

上述言论出自移民到加勒比国家的俄罗斯客户,他总结出了分散风险的好处,他的家庭恰好在疫情爆发之前就拿到了加勒比国家的护照。即便是在疫情最严重的时候,闭关锁国的各个国家都允许归国的公民入境。你只有拥有另外一个国家的公民身份才能在这样一个危机时期实现国际流动。

疫情证明,第二护照意味着生与死的区别,第二护照使得持有人可以去往医疗更先进的地方。护照和居留身份多样化可以成为每个长期投资者的兵器库中的一个重要武器,以防范具有极端影响的前所未有的风险。

对于那些想在危机时期寻求稳定,安全,以及长期保障的投资者来说,那些推出同买房挂钩的投资移民项目,同时医疗体系又健全的国家证明是可靠的降低风险的工具。

当全世界的富裕家庭考虑将风险分散化,调整投资组合,以应对股市动荡和油价暴跌的时候,居留身份和公民身份规划应当是一个重要考虑方向。

可以从投资组合中部分投资获得收益,不一定要从全部投资中获益

对投资移民专业人士来说,是时候同客户谈谈风险分散化,帮助他们重新评估自己的全球流动方案,保护家人和财富,抵御未来动荡的时候了。通过参与买房的投资移民项目来分散风险可以给很多人带来更多的心里安慰。

就像传统的投资组合多样化将风险分散到不同的资产类别、货币和市场一样,护照和居留身份多样化有助于投资者将风险分散到不同国家。出现疫情,自然灾害,或者其它黑天鹅事件,这种办法允许他们自由迁往医疗服务和基础设施更好的多家。

就像高质量的政府债券一样,世界上最好的护照可以在动荡时期给投资者提供避风港。如果某本护照在危机期间表现不佳,阻碍了持有人全球流动,那么一本避风港护照或者居留身份可以确保投资者留有后手。

对第二公民身份和居留身份进行掂量比较也是要考虑的一件事。持有不同国家不同含金量的护照可以实现互补,一本不行的时候,另外一本可以拿出来。任何一个国家的护照都可能容易受到政治和经济动荡、自然灾害、立法意外变化或疾病爆发的影响。

但是,至少拥有两个国家的公民身份,拥有三个国家的居留身份,可以大幅降低风险。如果你用一本护照到不了某个地方,那么你可以用另外一本。如果都不行,你的第三个办法也受阻的可能性非常低;所有三个办法有可能都不行。但是,即便是各国都在闭关锁国的时候,这种情况也从未发生。

收入增长的潜力是投资者将视野放到某个第二公民身份或者第二居留身份的另外一个理由。

通过居留计划购买的房产组合可以带来租金回报。这样的收益在充满活力,以及快速发展的新兴市场可能高于大部分发达国家。当然了,富裕的欧洲和北美目的地具备的稳定性是新兴市场无法比拟的,但是稳定也意味着风险低——反过来——等同于回报率低。

土耳其这样的国家相较于发达国家的风险更大(货币风险、政治风险、等等),但是收益潜力相应地也更大。如果你把钱借给加拿大公司10年,它每年只会给你0.52%的利息;阿根廷则会支付37.32%的利息,但是能不能还款还很难说。

在每一个资产类别中,不管是债券还是房产,投资者必须做出选择,要么高风险高收益,要么低风险低收益。在居留身份和公民身份这个类别,这种权衡哲学也没什么不同。基金经理也是采取同样的办法,将部分资产投向资金(高风险高收益),部分投向公开交易的股票(中风险中收益),部分投向短期国债(低风险低收益)——都是经过风险权衡的——这样投资者就可以得到西方国家公民身份含金量下跌的风险保护,同时还有机会通过抄底贬值的货币,比如土耳其里拉,购买房产,然后在未来几年让投资翻番。

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定期调整投资组合

也要考虑到长期表现的监管。投资顾问应当和客户建立长期的信任关系,定期帮助他们评估投资组合,看看随着客户生活事件的优先级以及他们目标的变化,有没有必要再次调整或者重新配置。你的孩子很可能决定去你无法自由进出的国家念书;你看重其流动性强而获得护照可能没有这个国家的免签特权。

疫情期间,市场对投资居留项目和投资入籍项目持续不断的兴趣证明,越来越多的有钱人在考虑全球流动性方案,进而让风险分散化。以新冠肺炎疫情为例,小国家,岛屿国家在投资者中间持续走红。疫情期间,我们看到市场对塞浦路斯马耳他的需求稳定,因为它们感染率低,基础设施不错,还有世界级的医疗设施。瓦努阿图也是一样,一直都没有病例。

但是,还是要提醒一句,要想在居留身份和公民身份项目中成为赢家类似于在金融市场中把握时机,这样功利的方法风险很高,很多时候也可能没有效果。毕竟,要在完全未知的风险事件来临之前预测某本护照未来表现如何是不可能的。

所以,更加谨慎的办法就是回到分散化策略,将投资广泛分散,在正确的时间、正确的地点让投资收益最大化。

公民身份和居留许可都是资产。要认识到这一点。

 

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疫情后投资移民趋势何去何从?|居外专栏

当疫情得到了进一步控制之后,几乎所有行业都在尽可能地“复工复产”,走出巨大经济下行的“漩涡”。投资移民行业也无法独善其身,受限与全球通行和社交的限制,2020上半年整个市场几乎都陷入了“停摆”。一方面,目前尽管中国的情况正一步一步走出疫情所带来的阴影,但作为一个高度国际化的行业,全球各国的“自我隔离”还没过去,投资移民行业并没有真正意义上恢复正常。另一方面全球经济受到疫情的影响,几乎所有人的“钱袋子”都或多或少的缩水了,这也会让那些原本计划实施的投资移民计划延期或无期限的“搁浅“。

投资移民行业也是一个擅长唤醒危机意识并提供解决方案的行业,各种机会总是出现在谷底和峰顶,从行业发展的历史上,无论在经济危机或是经济高速增长的年代,都会出现投资移民行业高速发展。今年对于很多人来说都是进入任何行业的最低门槛时刻,大前提是必须掌握行业发展的未来趋势。以下的投资移民趋势解读希望能给大家带来一些思路:

趋势一:投资移民是各国解决债务和财政赤字的创新模式,更多项目将会诞生

新冠病毒疫情是全球经济危机之母,幸运的是,经济危机也是投资移民项目之父,即将爆发的主权债务危机将催生更多的投资移民项目。

受到疫情冲击的各国政府几乎都开启了烧钱模式,从来没有出现像现在这样低收入,也从来没有像现在这样多的支出。

印钱是一个简单粗暴的解决方案,但不可避免会产生通货膨胀和货币贬值。投资移民几乎可以通过身份权益交换,获得海外直接投资,这些资金几乎没有借贷成本,而且也不计入财政预算中。

趋势二:名义居民将会降低,移居迁移将刺激房产市场需求

旅行限制和全球流动性降低导致在疫情前通常被强调的虚拟性迁移的原因——Freedom,或者在中国被广泛定义的“移民不移居”的概念将会弱化。

功能性迁移或者说移居迁移的申请者的增加,无疑会提振“第二家园”本地市场,首当其冲的就是房地产行业。

另一方面,在经济下滑的压力之下,大量优质资产会被打折出售,也将引发一大批“握有充裕资金”的投资者入场。

结论:

  • 房产的市场报价大概率下降;
  • 房产的成交价格肯定下降;
  • 由于量化宽松,先进渐渐失去吸引力;
  • 急需资金的投资移民国家大概率会推出折扣。

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趋势三:全面数字化将成为常态,加密货币或成为下一个“风口”

利用互联网的技术打破社交限制与“居家隔离”问题,大量传统的模式被创新放到了线上(Online)。在营销推广方面,大量的预算从线下转移到了直播,线上活动,互联网广告上,甚至一些高科技手段(VR技术即虚拟现实,实时互动体验等)被运用其中。数字化的申请审理已经不是新鲜事物,我们也看到了开放投资移民各国政府陆续加入到这个行列,无疑在数字化层面“适者生存”。尤其在加勒比海国家——多米尼克,自动化审理体系经受住了2017年飓风和2020年疫情的考验,使该国能够最短时间恢复申请案的审理,使得该地区其他国家移民局纷纷加入到数字化操作行列。

趋势四:创业、创新类别签证将最快“复苏”

企业家/创业类别的移民计划在全球总申请量中占有不可忽视的地位,从数据来看,毫不逊色于投资类别的居留项目,例如2018年各个投资居留项目批准了16,216名主申请人,各个企业家/创业项目批准了15,895名主申请人。

与投资类签证最大的区别在于,企业家/创业签证满足了申请者迁移到移民目的国的需求,更是受到移民目的国政府的欢迎,不仅带来了人口,更是带来了税收和本地经济促动(消费,就业等)。还有一个独特的优势就是在符合申请标准的前提下,能够将投资牢牢的抓在了自己手上,我想没有一个真正的企业家或者创业者能够抵抗。

延伸阅读:【受新冠疫情影响最小的移民签证是哪种?来看谷歌趋势分析

趋势五:卫生保健系统和医疗配套将成为项目成败关键

此次疫情的爆发,也让不少标榜自身公共卫生系统领先的国家尝到了过分自信的“苦果”,打分领先的国家并不代表有足够应对疫情的能力,无疑拥有健全医疗保障的投资移民计划在未来会更受到青睐。不得不提到那些有先见之明的投资移民国家,为了确保新移民不会对公共医疗卫生体系产生巨大负担而推出的医疗保险或是将医疗配套放入到了投资计划中。毫无疑问,新冠病毒的常态化会随着疫苗和药物的开发得以抑制,拥有多一重保障的投资移民计划也将增加,这也是重要的移民福利之一。

延伸阅读:【泰国精英签证拟增添“全包”医疗保险服务

其他方面,我们也看到了例如旅行限制无疑最大挑战了作为投资移民中重要免签因素,让黄金签证和投资入籍的计划大受影响等,疫情终将过去,而终将会迎来市场的反弹,也衷心祝愿大家度过这个“不容易”的2020年,健康平安!

 

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海外个人银行账户设立实用指南|居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说,关键且必要的一步就是银行账户设立了,该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户

账户类型

属性上来说主要分为本地账户和海外账户,顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说,绝大部分选择肯定是一个海外账户(也叫离岸账户)。这两类账户最大的区别就是在归属地上,有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则(Common Reporting Standard,简称CRS)正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求,许多国家推出了税务居民配套的投资方案,即合法的取得当地税号(税号获得并不一定通过移民方式实现,请不要混淆),再进行账户设立。再次提醒一点,这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施,不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制,例如在设立账户当地一些电子支付,包括商户优惠等,但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的,我们拿新加坡汇丰银行(HSBC)举例分别是:

普通个人账户;只提供给当地或持当地长期签证的人士设立,其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户;存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户,特点就是设立流程简单,无需准备太多文件即可申请,非常适合有意愿前往当地工作,生活,学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现,当然必要时客户经理也会参与到服务中来,也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户;该账户是最新的类型,主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点,同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务,以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要,可以避免许多沟通上的障碍,让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候,如果没有专人服务,你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通,一次又一次消磨你的耐心,并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例,因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户:在没有出现Jade尚玉账户之前,高净值人群标配的银行账户就是PB Account,这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现,与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中,有两点比较容易被“吐槽”,第一项就是开户速度,这一个合规流程不仅让客户“头痛”,也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC,不仅需要体现账户申请者大量的个人信息,也需要类似移民一样写一个简介CV。(资金累积的合法过程,资产规模等)目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间,尤其在当下,受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家,私人银行家与风控,风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时,我想客观地说,应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解,并让他能有机会将这份“善意”传递下去,才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题,如果你的账户里从不做任何投资,那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率(例如房贷利率,较低的交易佣金等)。单单一项账户管理费,就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后,没有费用的支持,是难以达到的。

币种上,也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中,都存在一定的费用和汇率风险,最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了,并在每次又汇款时注意不要给错账户。

功能上,也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现,当你申请了银行账户一定时间之后,有了一些稳定的消费和收入流水,你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户,你需要时常确定其中的资金余额,确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开,其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆,并产生一定的手续费,当你的投资频率非常高的时候,经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述,而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性,例如夫妻一方在当地生活,而另一方需要往返两国,联名账户无疑给了很大的便利。

  • 一般常见文件清单:
  • 身份证件(例如护照,身份证等)
  • 地址证明(账单,有地址信息的证件等)
  • 名片(建议提供,这样方便银行填写你的工作信息和联络方式)
  • 资产证明(一般来说不用提供,除非你需要贷款或申请私人银行账户)
  • 税号(如没有海外税务身份的中国申请者,就是身份证号)
  • 银行的选择:

在账户设立上,如何挑选一家适合自己的银行呢?关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有:

  • 资产转移
  • 房屋贷款
  • 投资理财
  • 消费
  • 移民,保险等资金过渡
  • 分红及其他收入
  • ……

例如资金流动性较大的账户,比较在意的一定是费用和及时性,费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”,而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构,不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子,海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款,通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候,你可以选择一个固定利率去锁定,而在你摸不清情况,无法判断这个利率未来走势的时候,你可以采用浮动利率。一般来说,如果你选择了浮动利率,就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率,因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时,本地银行的优势会比较大。

最后,我建议不要过多去设立银行账户,这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户,并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

 

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美国暂停移民入境对EB-5和E2意味着什么?|居外专栏

周一(4月20日)晚上晚些时候,特朗普在华盛顿发推文宣布将签发行政令暂停移民入境,当时并没有更多信息。

周二(4月21日),他对此进行了解释

特朗普此前表示,他希望周三(4月22日)签署行政令,“行政令当时还在起草”。这个暂停令,他解释道,将适用于寻求绿卡的人士,将会延续60天,而不是很多人揣测的120天。他后来也表示,他会在暂停期快要结束的时候对行政令进行审视,以决定是否延期。

“通过暂停移民,我们有助于在经济重开之后让那些失业的美国人先找到工作,”特朗普表示,CNN报道。“让那些在疫情期间失业的美国人被从海外涌来的新移民取代是错误的,也是不公平的。我们必须首先照顾好美国的劳动者。”

“关于哪些人不受暂停令影响的细节很可能于周三晚上或者周四出来,”特朗普当时表示。

暂停令的消息首次曝出来是在周二的欧洲(在特朗普周二晚上作出解释之前),我们当时联系了EB-5和E-2签证的专业人士,就这两个类别的签证会受到什么样的影响对他们进行了采访。

“尽管我还没看到行政令,但是这个行政令似乎很消极,事实上看起来没有想象中的那样极具爆炸性,”EB-5行业最大游说团体美国移民律师协会(IIUSA)主席Bob Kraft说道。

“美国为了抗击新冠疫情动作颇多,已经关闭了边境,除非等到政府已经控制疫情,否则不会重开边境。政府机构由于隔离令已经停止运转了,所以签证的审理也停止了。”

行政令,换句话说,实质性影响不是很大,因为签证的申请早就停止了。

“好消息则是,全世界的国家,包括美国在内,都开始考虑重新开放经济了。值得期待的是,我们不久后就可以回归正常了,” Bob Kraft表示,他同时鼓励那些计划移民美国的人士在此期间继续准备材料,等到移民局重开,就可以尽快审理。

“暂停令的精神和美国政府在这个特殊时期为保护其公民采取的其它行动的精神是一致的。暂停令迟早会撤销的,”Bob Kraft总结道。

专业从事E-2签证的Angie Rupert来自Rupert Law,她指出特朗普以前试图实施海外移民暂停遇到了很多的阻碍,强调他的努力在上诉法院“不断地”遭到冷遇。

“美国法律普遍排斥那种广泛的,不分青红皂白的行政令,”她讲道。“行政令必须‘极具针对性’。那些没有针对性的行政令效果都不好。从总统推文来看,行政令的目的是要帮助美国人就业。EB-5和E-2签证投资者也是创造就业的,请容我大胆推测,我敢说行政令对EB-5和E-2签证投资者来说是一个很好的信号。

Angie Rupert指出,白宫的发言表示行政令将要针对绿卡和工作签证(截至目前来看),投资者签证(比如EB-5和E2)不是这些类别。

E2签证,不同于EB-5,因为它是非移民签证,拿不到永居(绿卡)。因此,E2应该不受行政令的影响。尽管EB-5投资者最终会拿到绿卡(前提是保持投资),他们在I-829获批以及初始签证解除条件之前也拿不到永居身份,拿到永居也是EB-5投资后至少2年了。

一句话,除非行政令延期数年,否则移民禁令不会对目前E2申请或者EB-5申请造成明显影响,虽然行政令对那些目前还在等待I-829裁决的人的来说可能会导致条件解除的延迟。

 

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中国高净值人士的海外房产投资观|居外专栏

在全球疫情加剧的影响下,各类商业活动和旅行都被高度限制了,也正是由于这个原因,让我们有了更多的时间去沉淀和反思一些问题。让我庆幸的是在新加坡能够有了充分的时间访问了来自中国的房产投资前辈,去深入了解到他们是如何看待海外房产投资的。

永久产权永远优于有期限产权。第一个原因:大部分投资会输给时间。绝大多数人没有能力永远在正确的时间点进行投资,所造成的投资损失往往需要时间来弥补。往往高净值投资者拥有超过普通投资者或者金融机构更多的时间来维持一个长期投资项目,所以他们对于投资项目是否能够长期持有非常看重。

第二个原因:稀缺性。在中国,往往可投资类别的房产分为70年产权的民用住宅,50年产权的工业建筑用地和40年产权的商业地产,并不存在有永久产权的类别。这些有期限的房地产让很多投资者担心其未来的稳定性,也造成大部分中国的房地产投资都是一个短期行为,无法满足高净值人群未来财富传承的需求。

优先考虑可以使用金融杠杆工具的房产。目的如下:

降低投资风险:通常银行会对所需要贷款的房产进行评估,无形之中也帮助到投资者来判断房产真正的价值。另一方面尽管付出了贷款利息的成本,但也让一部分投资的风险转移到了银行头上;

降低由于外汇管制而造成的限制:鉴于一些政策上的问题,除非你大部分收入已经在海外或有稳定的海外收入之外,外汇储备将大大影响到你的选择范围,利用银行贷款和其他金融杠杆工具正是解决问题的关键;

可以让投资快速规模化。大部分专业投资者往往在第一次“试水”成功后,会迅速布局更多的同主题投资,实现区域性的复制。

汇率是评判投资时机又一个重要因素。所有的资产配置都不会忽略汇率因素,建议可以将投资本位币设置为美金,紧盯美金和投资目的国的货币走势,这可能会给你带来房产价值之外的收益。

地理位置是永远的主题。我想没有人能否定这一点,也是最不需要花费精力来描述地理位置重要性的。

称职的代理和买房律师为投资带来必要的保障。深谙房产投资的高净值人士,一定会有这样稳定的团队——提供投资情报和完整投资分析的代理,提供尽职调查和合规保障的律师,为售后提供后续服务的专业人士等。我曾经见过一位在新加坡投资超过10套的中国富豪,他提到将不同的任务交给不同专业的人士能够让投资得到最多的建议和更为完善的保护,在考虑投资回报时,不仅看到房产价值的增值,也要能够发现是否有稳定的租金回报来支撑。当然税务因素也是考虑必不可少的,往往通过一些简单的投资结构调整能有效降低成本。

通过参考历史交易记录可以看出投资潜力。当你选择的是“二手房”时,不要忘记问你的代理拿一份历史交易记录,它能够让你从时间和价格中找到线索,看出未来价值投资的趋势。当然如果是向开发商购买时,他们也一定已经准备了一些数据,这是不够的,去调取周边房产的历史交易数据才能够客观地判断。

房产投资的根本是土地,而不是建筑。资深投资者是不会被“样板房”里的豪华装修所迷惑的,那些在土地之上的建筑并不会增值,反而会随着时间折旧贬值。土地的最初价值是投资者根本无法获得的,原因很简单,土地往往是通过国与国付出战争的代价获得的,这也是房产投资为何如此受到投资者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值,也是值得考虑的。有一大部分的房产投资案例中,我们发现很多投资者并不是被投资本身吸引了,最为显著的案例就是移民。投资与移民的完美结合,似乎是一个值得考虑的家庭迁移方案。但请记住一点,这会大大降低投资的回报,毕竟“鱼与熊掌”很难兼得。另外的组合还有“以房养老”,“以房养学”等等。

当然,我认为一定还有更多因素能够影响到投资者,无法一一在此描述完备,希望这些信息能够给准备海外投资的你带来一些帮助。

 

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欧盟公民失去居英权 英国第一层级签证前景看好|居外专栏

英国第一层级投资者签证(Tier 1 Investor Visa)一直都只针对第三方国家的公民,即那些欧盟以外、欧洲经济区以外、瑞士之外的国家的公民。在英国脱欧之前,他们本身有权在英国定居,因此,没必要申请英国的居留许可。

但是,随着英国脱欧,一切都变了,鉴于欧盟/欧洲经济区/瑞士公民不再自动享有在英国定居的权利,第一层级签证在欧洲的市场将会兴起。

英国内政部已经出台了移民新政策。在今年12月31日过渡期结束以后,法国人、德国人、挪威人、冰岛人,还有以前享有优惠待遇的其它兄弟国家公民都成了第三国公民,这意味着他们得到的待遇——从移民角度来看,和中国人、沙特人、或者俄罗斯人没什么两样。唯一的例外是爱尔兰人,后者继续享有在英国的自由流动权利。

想在英国工作,居住,或者学习的欧盟/欧洲经济区/瑞士公民将来都需要签证。

这也意味着英国第一层级投资者签证和创新/创业签证将适用于欧盟公民。想通过投资获得居留权或者永久居留权,欧洲人需要申请第一层级项目,就像第三国公民那样,至少投资200万英镑。

问题是,他们愿意吗?

投资移民新市场

那些一直倾向于第三国(中国,东南亚,前苏联加盟共和国,阿拉伯半岛各国,等等)公民的投资移民服务提供商将会看到一个全新的市场开放。

欧洲和美国的高资产净值人士一直以来都普遍认为是投资移民的次级市场,主要原因有两个:

  • 他们护照的流动性很强;
  • 他们的祖国并没有像中东,俄罗斯/独联体,或者非洲高资产净值人士那样的移民驱动力,比如武装冲突,政治打压,或者教育水平低下。

此外,欧洲人凭借他们的欧盟/欧洲经济区成员国的身份,享有程度极高的定居自由。换句话说,相对来讲,这些地区的投资移民的需求低得多,因为导致移民的条件基本上不具备。

但是,对欧洲人来说,这一切都要变了。

从美国人的投资移民趋势窥探未来欧洲人对英国第一层级项目的兴趣

美国人旅行自由度很高,但由于不是欧盟/欧洲经济区的成员,美国人从来没有自动在英国定居的权利。明年起,欧洲人也是这个待遇。因此,美国高资产净值人士对英国第一层级项目的兴趣可以一定程度预示欧洲人的需求在未来会怎么样演变。

2019年,美国人拿走了7%的第一层级投资者签证,这一份额仅仅低于中国人和俄罗斯人。请注意,美国人离英国的距离要比法国人远得多。预计欧洲高资产净值人士对第一层级签证的相对需求是美国人5到10倍不是没有理由的。

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欧洲(不含英国)的百万富翁大概有1,120万人。这比中国,俄罗斯/独联体,中东,以及东南亚加起来还多。就算只有一小部分欧洲高资产净值人士对英国第一层级项目感兴趣,申请人数量按绝对数量来看也是很大的。

英国是不是准备好了接受欧洲富人?研究数据显示,答案就是响亮的“是”。

2024年以前英国将会吸收150万名百万富翁

莱坊(Knight Frank)在最近发布的《2020财富报告》中表示,生活在英国的高资产净值人士数量在2018年和2019年间增长了3%,从217万人增长到了240万人。在2014年到2019年的5年里,报告作者预计该国的高资产净值人士数量增长了19%。

但是,莱坊预测(基于数千次的采访世界各地的百万富翁,和他们的财富顾问,以及基于数十万的数据),在接下来的5年里,英国的高资产净值人士数量将会增加高达67%,达到373万人,这一增长率将会是5年前的3倍。

一些权威的机构认为,英国百万富翁人数史无前例的增加将会是外国富翁涌入的结果。他们不是来源于“第三国”,而是欧盟,因为英国的百万富翁人群数量从来没有达到过最近这样的程度,即便是新兴经济体的经济以两位数增长。唯一真正的变化是英国脱欧了。

莱坊的态度调查(Attitudes Survey)对这个假设性看法提供了进一步的支持。这个调查是基于620名私人银行家和财富顾问,他们为高资产净值客户管理着超过3.3万亿美元的财富。

在未来一年,世界上哪些国家的高资产净值人士最有可能在英国购买投资性房产?10个地区中有5个地区的受访者表示,他们的客户最有可能在英国购买投资性房产。这包括了英国本身的高资产净值人士,当然更重要的还有欧洲的高资产净值人士。事实上,在10个地区中,有8个地区的高资产净值人士将英国视为购买投资性房产的第一或者第二目的地。

哪些国家的高资产净值人士最有可能在英国购买投资性房产?

居住性房产也是一样的情况,这意味着世界上的百万富翁——尤其是欧洲的,都想在英国待上更长的时间。

哪些国家的客户最有可能在英国购买居住性房产?

欧洲的标杆

英国将继续为世界上的富人提供非常有吸引力的条件,即:领外税收法令、习惯法、财产权,还有,非常可能的,相较于西欧国家的低税率(肯定比法国低)。英国数百年来都是百万富翁们移民的理想目的地;现在英国可以自由地决定自己的规章制度和税率了,她会让自己更有吸引力。

在这个背景下,全球投资移民公司,相较于第三国的客户,现在也更喜欢欧洲的客户,因为他们的申请案更容易审理。欧洲国家在每件事情上都有通用的标准,从懂你的客户(KYC)/反洗钱(AML)到地契。

鉴于欧洲大陆的富人纷纷盯上了经济上、财政上更加自由,但是很快就要和自动居留权说拜拜的这个司法辖区,我们预计对第一层级项目来说,2021将会是史上最火爆的一年。

 

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这9本护照合起来用 就能实现全球旅行自由|居外专栏

即便是含金量最高的那些护照也有大概20个国家没法实现免签入境。要想实现全球自由旅行,至少要几本护照傍身呢?

首先,为了方便分析,我们的方法是把电子签证和落地签视为“免签”。一些读者朋友可能会对这个宽泛的定义不甚满意,欢迎他们按照更严苛的标准提交自己的分析意见。

我们考虑到了恒理合伙人护照指数(Henley & Partners Passport Index)以及阿尔通护照指数(Arton Capital Passport Index)。前者囊括的范围是227个领地,其中28个不是国家。后者只把国家视为评估对象,所以我们分析的时候把28个非国家目的地排除在外了,这样才能做同类对比。

让我们首先看看日本阿联酋护照,因为这两本护照都是含金量很高的护照,它们的免签目的地不怎么重合(高达28个目的地要么允许日本护照免签要么允许阿联酋护照免签),所以说它们互补性很高

举个例子,阿联酋护照可以利用落地签或者电子签证进入很多非洲国家,但是日本护照则需要提前申请签证,但是谈到利用落地签或者电子签证进入拉美和亚洲时,两本护照的情况恰恰相反。

尽管上面两个指数说法不一致——有的说阿联酋护照和日本护照在进入某个特定国家时都不需要护照,有的说其中至少一本需要签证——我们还是尊重疑点利益原则(benefit of the doubt)(注:在暂时无法核实的情况下,姑且认为这本护照不需要签证就可以入境某国)。比如下面的情况:

阿尔通护照指数说,阿联酋护照可以凭借免签/电子签证/落地签入境布基纳法索,布隆迪,刚果(金),尼日尔,南苏丹,但是恒理合伙人护照指数则不这么认为。

阿尔通护照指数说,阿联酋和日本护照都可以凭借落地签入境尼日利亚,但是恒理合伙人护照指数则认为两者都不行。

走向100%免签之路

阿联酋护照和日本护照合起来使用就可以让持有人免签199个国家中的189个(请注意,我们没有纳入非国家的领地,比如圣赫勒拿岛,关岛,或者法属玻里尼西亚)。

手上有了这两本护照,持有人可以入境世界上大概95%的目的地。

剩下的国家——也就是那些阿联酋护照和日本都不能免签入境的国家,分别是:

  • 阿富汗
  • 土库曼斯坦
  • 朝鲜
  • 利比亚
  • 伊拉克
  • 加纳
  • 厄立特里亚
  • 喀麦隆
  • 不丹
  • 阿尔及利亚

那么,问题来了;还要几本护照才能覆盖剩下的这些国家呢?

在这些国家中,世界上没有哪一本护照可以免签入境超过2个。但是,持有乌干达,苏丹,或者埃塞俄比亚护照的人都可以免签入境加纳和厄立特里亚。

有2个国家的公民可以免签入境伊拉克。那就是黎巴嫩和土耳其。土耳其人也可以免签入境利比亚,所以把土耳其护照拉进来就可以再划掉2个国家。

只有这些国家的公民才可以分别免签进入土库曼斯坦和朝鲜;那就是格鲁吉亚和中国。格鲁吉亚人可以免签入境土库曼斯坦,而中国人则可以免签入境朝鲜某些规定的地区,一次待上个几天。所以我们还需要把格鲁吉亚护照和中国护照拉进来才能划掉这两个国家。

现在,6本护照在手——日本,阿联酋,乌干达/苏丹/或者埃塞俄比亚,格鲁吉亚,中国,土耳其——还是不能免签入境的国家有:

  • 阿富汗
  • 喀麦隆
  • 不丹
  • 阿尔及利亚

世界上只有7个国家的公民可以免签入境喀麦隆,但是这7个国家没有一个在这4个当中(也就是不存在1本护照划掉2个国家的问题),也就是说我们需要再拉1本护照到我们的组合当中。有没有1本护照可以划掉剩下4个国家中的至少2个?还真有,只有这一本护照,那就是马里护照,这本护照可以免签入境喀麦隆和阿尔及利亚。这样呢,我们就把马里护照拉进来。

7本护照在手——日本,阿联酋,乌干达/苏丹/或者埃塞俄比亚,格鲁吉亚,中国,土耳其,马里——只剩下阿富汗和不丹搞不定了。

不丹允许3个国家的公民免签入境;印度,孟加拉,以及马尔代夫。鉴于这些国家没有一个可以免签入境阿富汗,所以我们可以随便选一个了(要不然我们可以把不丹和阿富汗一网打尽)。

现在,阿富汗成了最难啃的硬骨头。我们不得不遗憾地说,没有哪个国家的普通护照持有人可以免签入境阿富汗,除非你出生于阿富汗,父母是阿富汗人,或者父母出生在阿富汗。

因此,要想实现100%全球免签旅行,唯一的办法就是你自己成为阿富汗人,或者出生在阿富汗,亦或者父母是阿富汗人。

最后盘算下,要想不提前申请许就可以免签入境世界上100%的国家,你需要下列9大护照:

  • 日本
  • 阿联酋
  • 乌干达/苏丹/或者埃塞俄比亚
  • 土耳其
  • 马里
  • 印度/孟加拉/马尔代夫
  • 中国
  • 格鲁吉亚
  • 阿富汗

如果你本身就是阿富汗人,土库曼人,或者朝鲜人,那你只需要8个。

 

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希腊因疫情关闭各地移民办公室 各国陆续有来?|居外专栏

希腊当局周三(3月11日)宣布了一系列措施遏制新冠疫情,其中就有3月12日起关闭各地区移民办公室,至少到4月10日的决定。

希腊政府表示,等到4月份的时候会再次评估防疫形势。希腊投资者签证专业机构Varnavas Law Firm详细分析了移民办公室关闭将如何中断黄金签证的审理。具体地说,下列流程目前已经走不动了:

  • 无法提交居留许可申请案
  • 无法打指纹
  • 无法领取已经签发的居留许可

中国以外(将会影响投资移民各流程)的遏制措施最早开始于1月,当时瓦努阿图宣布暂停派发护照和暂停举行宣誓仪式。还有其它一些司法辖区也采取了类似的措施。

在我们首次对新冠病毒危机进行报道时,我们曾经写道:“病毒大流行是一个黑天鹅事件,将会彻底重组投资移民行业。不仅仅是在中国”。当时,全球各国当局都有机会采取果断,主动,全面的措施来遏制病毒传播。

遗憾的是,各国当局并没有作出艰难抉择的政治意愿,反而拖延了数周时间,白白浪费了提前预警的机会。机会之窗已经关闭了。全世界的人都在为不可避免的隔离做着各种紧锣密鼓的准备,关门闭户,扫荡卫生纸,在电影网站上继续订阅观看服务。

事情最终肯定会好转的,但是你要预料到接下来至少40天市场中断的极端情况。

覆水难收

希腊在关闭移民办公室的路上不会孤单,确实,大部分国家的公共机构都是这样。即便你的国家今天感染数量有限,但是漫长的潜伏期和大量的无症状感染者都表明我们早就已经错过了(控制疫情的)绝佳时机。控制病毒的伤害是目前最重要的事,这意味着要通过(强制的或者自主的)隔离检疫来阻止人与人之间的传播。非关键的服务——移民案件的审理就是之一——在大部分地方迟早都会予以暂停。

任何欧洲国家都不能幸免于难,甚至北美。别去嘲笑意大利人,因为大概两周之后,被嘲笑的就是我们自己了。

 

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新加坡创新与企业家移民提供什么优势?|居外专栏

不久之前,英国对于各类移民项目进行了调整和优化,一个全新的类别Innovator将替代现有企业家移民(从政府当局来看,这个企业家计划几乎对于英国的经济几乎没有贡献)。其中把创新(申请人要有真实的,原创的商业计划,符合未来或者现行的市场需求,并且/或者带来竞争优势)放在三大评估标准之一。无独有偶,在整理了许多国家关于投资于商业的计划后,我发现英国并不是唯一将创新概念融入到企业家移民的。

在亚洲的花园国家——新加坡,政府也将研究(Research),创新(Innovation),创业(Enterprise)放在了五年科技计划(5-year S&T Plans)里。在新加坡经济发展局(EDB)和联系新加坡(contactsingapore)的网站上,都可以找到于此配套的商业投资签证介绍创业入境准证(EntrePass)

更为巧合的是,这个签证的投资起点也选择了较低的5万新加坡,同时该项目的商业计划书审核部门并不是像全球商业投资者计划(GIP)一样,由联系新加坡来负责,而是由新加坡生产力与创新局(SPRING)来综合评估。

新加坡投资移民计划在成立之初经过几年的快速发展,成为了最受中国超高净值人群的欢迎,但在2011年之后,出现了大量的拒签案例,让国内的移民行业机构和中国申请者“措手不及”。之后这个计划在中国市场基本处于“停滞阶段”,几乎“无人问津”,甚至于有一些被“拒签”的申请者开玩笑,“新加坡真的是高攀不起,你再有钱也没用。”

纵观近五年的中国移民市场,美洲,欧洲,大洋洲各类投资移民计划都是“你方唱罢我登场”,新加坡“悄悄”的淡出中国移民市场。

从去年新加坡核准的永久居民数来看,这一类申请占了绝大多数的比例。但我认为真正可以适合中国企业家应该是创业入境准证,既将家庭移居到新加坡,何不将自己的企业和新加坡的优势产业做一个链接呢?我相信这个项目将在未来,发挥它独特的优势:

  • 申请投资金额合理(5万新币起,甚至都用不了个人购汇额度);
  • 流程简单,过程透明;
  • 风险可控(投资款可根据企业需求自行支配);
  • 配偶和孩子都可以申请亲属准证;

 

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