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政府放宽按揭保险受保范围，令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位，也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元，可见楼市反应之快。

过去周末，不少业主实时反价或封盘，也令周末周日的二手成交减少了。市场上也有分析员预言楼市已经见底。

楼市转活是不争的事实，但除了直接受惠的上车盘、首置买家之外，下一波受惠的将会是呎价便宜的换楼之选。又再举第一城为例，细单位大多数是一房，呎价最高超过 2 万港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大单位，在 10 月成交了两套，实用面积分别是 800 呎及 853 呎，成交价都是 1,000 万港元。呎价分别只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往换大单位的资金要求很高，购买一千万元的物业，单单首期便需要 500 万港元，卖出细单位套现的资金也许未能足够支付换楼首期。但当子女长大后，细单位地方太细，不足够应用便唯有用 40 万港元首期，用子女名义买入多一个 400 万港元的纳米单位。一个家庭占用两个细单位，令市场严重扭曲。也形成第一城细单位呎价超过 2 万港元；而大单位则严重落后的市场形势。

今天当按揭保险放宽后，一个家庭有子女长大，需要大单位，也可以通过换楼、卖出细单位、换入大单位。同样 1,000 万港元的物业，首期只需 200 万港元，首期大减，固然轻松很多。卖出呎价贵的细单位；买入呎价平的大单位，更加是精明投资之道。

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因此，换楼链将会重新启动，尤其是新界区，呎价便宜的三房单位，将会成为抢手货。相反，新界区的纳米楼，将会是重灾区。以往全靠总价细，才能支持不便宜的呎价。当买家消失了，唯有减价促销，早卖早着。

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香港的社会运动已经持续了 4 个多月，情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少，甚至连前来香港公干人士，也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期，大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。

地产代理面对的情况也是极具挑战性！十月之前，情况还可以，虽然买家的心态转弱，但只要业主肯减价，成交仍然是持续的！但踏入十月份之后，铁路受影响经常停驶、商场内又经常发生暴力场面，令本地人在人生安全也成疑问的情况下，尽量减少外出，睇楼活动也一下子受到最严重影响。

在此背景下，成交当然大跌！十月份第一个周六、日，新盘只有 7 宗成交；上个周末也只有 20 宗。二手方面，每个周末的成交都是单位数。代理行业有近 3 万名从业员，绝大多数都会食白果，全港有3,000多间代理公司，都会出现严重亏蚀。

笔者估计，整个行业在 10 月上半月，佣金收益在 5,000万至 7,000 万之间。以全港超过 700 间代理门店计算，平均每间门店佣金收益只有 1 万元以下，可态连交电费、管理费也不够。此等情境令笔者联想到 2008 年金融海啸情况。当时还会有租赁成交；现在连睇楼也不敢，令买卖跟租赁同时消失了！

当然这边厢本地物业成交大减；但那边厢海外物业的需求却大增。据笔者了解，由于展销需要，酒店的场地也令租金急升。五星级酒店随时标价 10 至 15 万一天场租。虽然费用高昂，仍然被一早抢订一空。

笔者公司一向有做大湾区的物业，成交量也在倍升，得以弥补一下本地佣金的损失。有见及此，笔者也加强海外物业的销售、增加了国际部的人手。先推销加拿大及澳洲的物业，实行多线发展。政治事件会拖延至什么时候，大家都无法估。代理要求生，必须变阵，自求多福。

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