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新加坡炒房难 中国投资者暂时避险後仍将回归香港

有专家指出，出於新加坡的税制，以及当地多数人口依赖公共住房，使新加坡房价涨幅远低於香港，因此预计香港的社会动荡问题解决後，中国购房者将重返香港房市。图为新加坡金融商业区。

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中国投资者正为应对当前的不稳定而分散投资，新加坡房地产则成为明显的选择，自2019年第2季以来，询问新加坡房地产投资的中国投资者数量已创下历史新高，但有专家指出，出於新加坡的税制，以及当地多数人口依赖公共住房，使新加坡房价涨幅远低於香港，因此预计香港的社会动荡问题解决後，中国购房者仍将重返香港房市。

《CNBC》11月24日报导，中国资金正流入新加坡房市。中国国际房地产网站居外Juwai.com执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，新加坡是亚洲地区的安全港，虽然外国买家在当地购置房产需付20％的税，但当前不稳定的政治和经济环境让中国买家认为，值得为安全而付出额外代价。

奇米尔透露，今年新加坡许多公寓售价都达到或超过730万美元，比2008年以来的任何一年都高，并预计这种趋势，至少将持续到2020年上半。

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高力国际（Colliers）估值和谘询主管Hannah Jeong也称，新加坡因靠近中国，且当地人会说普通话，因而成为在香港置产的临时替代方案，虽然中国有资本流出限制，但共同基金或家族信托（Family Trust）仍能让资本流出中国。

但新加坡法规制定了强力的住房政策，以防止外国投资者和富裕人士推高房价，除了20%的外国买家税，新加坡公民若购买超过一处房屋，将支付12％至15％的额外税款，高力的Jeong也指出，香港大型公寓的价格指数，在过去5年中增长21.9％，从2009年到2019年增长了83.5％，创亚洲最大升值，但同样的数据在新加坡却分别为2.5%和55.4％。

Jeong表示，虽然中国买家在短期内，会一程度提振新加坡的私人住宅市场，但长远而言不会对当地房市产生重大影响，因为新加坡多数人口都依赖公共住房，而香港人严重依赖私人住房。

Jeong称，中国购房者仍然希望，香港房市比其他亚洲城市有更好的资本增值，因此在香港的社会动荡问题解决後，中国买家将重返香港房市。


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来源：自由时报
责编：Zoe Chan

利民措施推出 助港人融入大湾区｜居外专栏

上周香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后，公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的，就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。

在中国各大城市都有限购令，外地人购买房屋，一般需要证明有实际自用需要。同一城市，不同行政区也有不同的规定，简单的只要求工作证明、也有缴纳 5 年社保的纪录。限购政策当然对楼市不利，交投减少、发展商存货增加、自然要减价促销。 一旦新措施推行后，港人可享有内地居民的同等待遇，一定令大家的置业兴趣增加。

珠海就是一个好例子。2018 年限购令下，港人要有 5 年社保纪录才能买房，导致珠海交投一般。但自从今年放宽限购，整个珠海市场都出现翻天覆地的改变。中山也有类似情况，10 月开始也放宽限购了，佛山、广州、江门、惠州都有限购令，新措施一下子完全放宽了 9 个城市。所谓贵有贵买，平有平卖。香港人的选择将会更多。

除此之外，港人的二代回乡证已经享有跟国内身分证一般的电子辨认功能。内地居民只要在手机上购高铁车票，便可以直接入闸，香港人则需持身分证排队取票。往政府部门办公，也可以利用身分证预约或自动取号，非常省时方便，现在方便措施通通可以在港人身上发生。再加上今次连子女读书、开设银行户口都照顾到。进一步利用国内电子支付的方便，令香港人政容易融入大湾区。

笔者明白并非每位港人都愿意回国内发展，但多一个选择，相信不是坏事。尤其是对一些退休人士，大湾区的居住环境比香港舒适、物价水平又较低。现在又放宽了居留限制，令他们又可以继续取得香港的退休保障。

在各式各样的政策配合下，移居大湾区的趋势将会越来越明显。当中的投资机会也自然应运而生，大家宜多加留意研究！

 

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香港降低首期 换楼市场再起动｜居外专栏

政府放宽按揭保险受保范围，令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位，也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元，可见楼市反应之快。

过去周末，不少业主实时反价或封盘，也令周末周日的二手成交减少了。市场上也有分析员预言楼市已经见底。

楼市转活是不争的事实，但除了直接受惠的上车盘、首置买家之外，下一波受惠的将会是呎价便宜的换楼之选。又再举第一城为例，细单位大多数是一房，呎价最高超过 2 万港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大单位，在 10 月成交了两套，实用面积分别是 800 呎及 853 呎，成交价都是 1,000 万港元。呎价分别只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往换大单位的资金要求很高，购买一千万元的物业，单单首期便需要 500 万港元，卖出细单位套现的资金也许未能足够支付换楼首期。但当子女长大后，细单位地方太细，不足够应用便唯有用 40 万港元首期，用子女名义买入多一个 400 万港元的纳米单位。一个家庭占用两个细单位，令市场严重扭曲。也形成第一城细单位呎价超过 2 万港元；而大单位则严重落后的市场形势。

今天当按揭保险放宽后，一个家庭有子女长大，需要大单位，也可以通过换楼、卖出细单位、换入大单位。同样 1,000 万港元的物业，首期只需 200 万港元，首期大减，固然轻松很多。卖出呎价贵的细单位；买入呎价平的大单位，更加是精明投资之道。

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因此，换楼链将会重新启动，尤其是新界区，呎价便宜的三房单位，将会成为抢手货。相反，新界区的纳米楼，将会是重灾区。以往全靠总价细，才能支持不便宜的呎价。当买家消失了，唯有减价促销，早卖早着。

 

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香港放宽按揭保险 一石三鸟效用大｜居外专栏

香港特首林郑月娥在施政报告中，将按揭保险受保的物业上限放宽。以楼价800万港元或以下物业最高按揭成数，可以达到楼价九成；800至1,000万港元也可以达到八成，令买家的首期支出大减。首置买家只要有10%首期，供款能力足够便可晋身业主。

新措施只限现楼，为淡静的二手市场带来非常大的即时刺激，令买家涌现。消息公布后两个星期，单单将军澳的二手成交已经超过200宗，以后买家买楼不需要靠父母，靠自己的能力也可以上车。这个讯息很重要！很正面鼓励年轻人上进，打破宿命，此为新措施的直接效果。

第二效果，就是过去几年，不少首期不足的买家，为了上车，只可选择新楼，利用了发展商提供的高成数按揭置业。此类按揭的低息年期，通常只有两年或三年，之后买家便须支付相当高的利息。今次放宽措施，买家便可以选择将贷款转回银行，享受银行较低的贷款利息。对这类业主，可谓松一口气。否则，便会捱贵息，大大增加他们的负担。

最后一个效果，就是对小商人的帮助。香港未来的经济面临相当大的隐忧，不少餐厅、旅游相关的生意，肯定首当其冲。不少中小企老板都是将自己自住的物业抵押给银行，以获得流动资金。银行眼见贷款商人生意欠佳、物业市场又回落、成交减少，趁抵押物业还有价，随时要求中小企还钱，俗称“Call loan”。今次放宽措施，令物业市场回暖，银行不怕物业贬值，自然容许贷款人多点时间，令中小企老板多点空间去应变。

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当然新措施对笔者所属的地产代理业来说也是及时雨。否则，很多从业员在年底，相信都会加入失业大军。所以，对整个社会的正面效用不少，可谓一石三鸟，对稳定香港的经济有裨益。

 

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在香港“后花园”西贡，享受远离烦嚣的闲适生活｜居外精选

但凡徒步爱好者，一定知道麦理浩径——这条香港著名的徒步线路，以西贡北潭涌为起点，绕过万宜水库，由东向西横贯新界，直抵屯门，十段全长100公里。它不但横跨香港8个郊野公园，沿途还要翻越20多座山头，全程风景各异，不论山岭、岸边、丛林、溪涧，全都美得令人叹为观止。麦理浩径的前三段，也是风景最美的三段，都在香港的西贡。

图片来源：wikipedia

“香港后花园”，远离烦嚣的度假天堂

西贡被称为“香港后花园”，位于新界东部“山和海相遇的地方”。这里地理环境独特，有隐世的迷人海滩、震撼的地质景观、宁静的郊野公园、纯朴的渔村风貌、独特的鲜鱼市场、特色的中西小吃、最鲜的活捉海宴，还有老旧的历史古庙和神秘的荒废旧墟……与拥挤的尖沙咀、铜锣湾不同，西贡就像是忙碌香港的B面，住在这儿，无论是乘船出海还是海边散步，无论是傍晚吹着海风还是入夜吃着海鲜，都可以远离都市的烦嚣，享受别样的悠闲。

图片来源：commons.wikimedia.org

全香港唯一拥有别墅、村屋和海景的地方

与香港其他地方不同，西贡只有低密度楼宇，靠近海岸的居民，甚至拥有自己的游艇。上世纪90年底，很多外国人来到西贡居住，将一间间原本不起眼的村屋，改建成内饰考究，外观精美的创意屋，带动了整个地区发展。倚山而建的别墅更是拥有超一流的海景。

住在西贡，虽然远离喧嚣，但生活仍然相当便利。海鲜街有永远美味爽弹的海鲜，镇中心有提供美味食物的泰国餐馆、欧式小餐馆和当地餐厅。喜爱便利食品的居民也能在这儿找到麦当劳和星巴克。

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谁能想象到，在寸土寸金的香港，在距离中环仅有35分钟车程的西贡大网仔路，竟然有这样的豪华房产。1250平方米的4层独栋别墅，在西贡乃至全香港，都是极罕有的房源。

整栋欧式风格建筑，靠山面海，可俯瞰西贡蜿蜒绵长的海岸线。前院是绝佳的娱乐场所，带有迷人的泳池和烧烤区。后院是一个超大的中式花园，假山水榭，葱郁满眼。全屋九年前翻新，均以最高建筑标准建造。

如您想了解该房产的更多信息，敬请移步至居外官网https://www.juwai.com/51080450.htm查看，或致电居外热线400 041 7515垂询。

 


撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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海外置业需求增加 香港代理变阵求生｜居外专栏

香港的社会运动已经持续了 4 个多月，情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少，甚至连前来香港公干人士，也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期，大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。

地产代理面对的情况也是极具挑战性！十月之前，情况还可以，虽然买家的心态转弱，但只要业主肯减价，成交仍然是持续的！但踏入十月份之后，铁路受影响经常停驶、商场内又经常发生暴力场面，令本地人在人生安全也成疑问的情况下，尽量减少外出，睇楼活动也一下子受到最严重影响。

在此背景下，成交当然大跌！十月份第一个周六、日，新盘只有 7 宗成交；上个周末也只有 20 宗。二手方面，每个周末的成交都是单位数。代理行业有近 3 万名从业员，绝大多数都会食白果，全港有3,000多间代理公司，都会出现严重亏蚀。

笔者估计，整个行业在 10 月上半月，佣金收益在 5,000万至 7,000 万之间。以全港超过 700 间代理门店计算，平均每间门店佣金收益只有 1 万元以下，可态连交电费、管理费也不够。此等情境令笔者联想到 2008 年金融海啸情况。当时还会有租赁成交；现在连睇楼也不敢，令买卖跟租赁同时消失了！

当然这边厢本地物业成交大减；但那边厢海外物业的需求却大增。据笔者了解，由于展销需要，酒店的场地也令租金急升。五星级酒店随时标价 10 至 15 万一天场租。虽然费用高昂，仍然被一早抢订一空。

笔者公司一向有做大湾区的物业，成交量也在倍升，得以弥补一下本地佣金的损失。有见及此，笔者也加强海外物业的销售、增加了国际部的人手。先推销加拿大及澳洲的物业，实行多线发展。政治事件会拖延至什么时候，大家都无法估。代理要求生，必须变阵，自求多福。

 

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2019香港房价预计下降5%或以上

香港当前的政治危机和经济的不确定性，几乎让任何人对中国特别行政区房地产市场的未来感到绝望。但居外网执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmie）认为，事情并不像看上去那么严重。

居外网执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmie）

希米尔先生说：“首先，这是有背景的。2018是香港住宅房地产市场繁荣的一年。这座城市再次获得了“世界上最高估的房地产市场”的称号，这是因为平均房价相对于平均收入来说太高了。

现在，2019年的房地产市场正在受到贸易战和抗议活动的冲击。成交数字在下降，房价已停止攀升，寻求置业的中国内地买家数量下降了20%。

二级市场成交大幅下滑，尤其是豪宅。至少有两位富豪因为放弃购房而损失大笔预定金。一位买家放弃了60万美元的定金，以退出购买，另一人放弃了255000美元。

从所有价格区间来看，住宅月成交量下降了21%。买主们坐以待毙。在居外网，我们相信买家仍然渴望购买。他们没有因为失去兴趣而退缩。相反，他们正等着看现阶段的问题是否会带来市场价格的下滑。

至于房价，香港住宅价格在2019年第一次下降。但根据莱坊的数据显示，6月份的环比跌幅仅为0.8%。很少有分析师认为价格会大幅下跌。最负面的预测是价格将下跌10%，但多数分析师认为，最有可能出现个位数的跌幅。

事实上，人们的共识是，目前的市场放缓是短期的。我不会在这里猜测香港危机的政治解决方案，但像许多人一样，我相信会找到解决办法。一旦危机过去，市场将开始复苏。
这一预测是有据可查的。香港2014年发生抗议活动后，市场迅速反弹。

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进一步乐观的原因之一是住房供应严重短缺，这是该市臭名昭著的负担不起的原因。据估计，未来六年内，赤字总量约为3.8万套。这为潜在的价格下跌提供了底线。

在经历了10年的历史性低利率之后，一些国家的消费者积累了前所未有的家庭债务。在一度谨慎的加拿大，消费者也热衷于房屋净值信贷和抵押贷款。这将家庭债务推高至GDP的100%以上。

相比之下，香港的消费者并没有把债务推到同样的水平。2018年底，香港的家庭债务占GDP的72%。

新闻报道显示，香港政府将在未来12个月为公共住房提供更多的土地。这将导致市场私有住房的建设减少，从而有助于支撑价格。

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总体而言，我们认为，抗议活动和经济放缓将在未来12个月内抑制需求，并将降价幅度控制在5%左右。在低活动环境下，豪宅的价格应该保持相对稳定。

彭博社的Patrick Wong说：从长远来看，最终的风险是香港将失去其作为国际金融重要枢纽的地位。在居外网，我们相信这不会发生。正如我在其他文章中所写的，在中国或亚洲，没有其他城市具有像香港这般与众不同的因素。”

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来源：优资海外
责编：Zoe Chan

投资心法完结篇｜居外专栏

继上一篇《再谈投资心法｜居外专栏》推出之后，过去一个月，笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害，又担心香港未来的稳定与管治 ，希望形势能够尽快平复！

激情过后，不少香港人会感到危机、担心。许多人都会从新审视人生的规划！亦无可避免改变现有的投资及未来的计划！笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外，也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。

最近，乐坛天王黎明自降千万抛售其持有的上水洋房。是否受政治气氛影响？只是巧合而已？还是冰山一角，抛售的业主会陆续有来？若只从供求因素考虑，在低息环境下，香港的楼价很难大跌。但遇上上述问题引发移民潮，又会否令稳如泰山的香港物业市场带来冲击？

香港过去也经历过不少政治及经济危机，例如 1967 年的风波、 1997 年的主权移交、甚至最近 2008 年的金融海啸。楼市虽然也会经历大海浪，最后也能够化险为夷！原本置业机会十分淼茫的准投资者，也许未来一、两年迎来期盼已久的置业机会。如是者，也许应该及早准备，积极汇集市场资讯、伺机出击。相反来说，若对香港前途看淡，也该积极探讨海外置业和生活条件。为未来作部署，最要不得的投资态度是不管身边发生甚么事，一味害怕做决定、害怕投资失利。要知道买有风险；卖有风险。不买不卖也有风险。楼价上升时，就慨叹入市难。楼市调整了，又害怕楼价会继续跌，不敢做决定。结果又错过机会，又要再等下一个週期。

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许多人问笔者，投资必胜之道是甚么？其实是人人都懂的方法：低买高卖！量力而为！问题是我们能否突破股神巴菲特所讲的心魔:贪婪与恐惧。投资的内功心法离不开独立思考、抗衡专家（包括笔者）和朋友的「忠告」。积极搜集资讯、勇敢地作出自己合适的、理性的投资决定及付诸行动！

 

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