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中國建商海外淘金 錢進東南亞 | 海外

中國建商近年來積極走出去，東南亞成為中國建商的首選，包括碧桂園、富力、綠地集團等大陸建商也都瞄准馬來西亞，展開投資布局計畫，其中最受矚目的就是碧桂園在馬來西亞的“森林城市”規畫案，十分轟動。同時，中交房地產、中國港灣工程與中國路橋工程等集團也盯上新加坡，展開插旗動作，另外，包括柬埔寨與印尼等地也都有中國建商的足跡。

2016年中國建商紛紛出海。以萬達、綠地、萬科、碧桂園、招商蛇口為代表，通過收購酒店、辦公大樓與當地機構合作買地開發，投資地產等，足跡遍布“一帶一路”上的俄羅斯、馬來西亞、歐洲、美國等地。其中以“產城一體化”和“立體化綠色智慧城市”為宣傳口號的碧桂園“森林城市”一度成為市場關注焦點。

不少中國建商海外布局，都盯上新加坡，展開插旗動作。圖為新加坡市區外的一些政府組屋及私人住宅
不少中國建商海外布局，都盯上新加坡，展開插旗動作。圖為新加坡市區外的一些政府組屋及私人住宅

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風險更高 熱潮難延續

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，中國海外買房團與開發商們的東南亞熱潮可能會持續到2017年上半年。對應中國中央強力打房，更有機會誘發中國投資客更大力轉向海外買房，估計熱度可延燒到2017年上半年。

不過，中原地產市場研究部總監張大偉認為，這股熱潮很難形成更大規模也難以持續，因為相對歐美、澳洲等成熟市場，東南亞投資的政治、金融、法律等環境風險都是更高的。他說，對於東南亞來說，不具備投資目的地首選的可能性。因為畢竟它的社會經濟發展還不如中國。選擇在東南亞投資還不如在中國非限購城市購買物業，反而更有保值的可能性。

3月6日，馬來西亞總理納吉布（左二）出席碧桂園“森林城市”全球開放盛典
3月6日，馬來西亞總理納吉布（左二）出席碧桂園“森林城市”全球開放盛典

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資本管制 建案傳停售

盡管如此，中國海外買房團依然湧向東南亞等地，尤其在馬來西亞，碧桂園在馬來西亞近資2500億人民幣，在當地填出全球最大的人工島，面積達13.86平方公裡，約等於半個中國澳門，估計開發年限長達20年，也將成為中國建商在海外最大的建案計畫。

不過，這項大投資計畫最近卻因中國資本管制而出現警訊，據側面消息傳出，該建案已停止銷售，因而引發中國投資客的恐慌，碧桂園方面也出面澄清，主要是升級改造，與外彙管制無關。這項規畫當初打出投資移民優惠，曾吸引不少大陸投資客關愛眼神。

目前真實原因仍待確認，但該項目停售將並非海外房產項目中的個案。2016年建商紛紛出海，在境外開發出地產項目後，主要客層還是以中國投資客為主。可是，2017年以來，個人外彙監管封堵漏洞，資金難以流向海外，出海建商或將普遍面臨銷售上的困難。

（據中時電子報）

中國加大資金管制 海外買房投資變得困難 | 海外

中國近來不斷加大力度，阻擋資金外流。影響所及，不但大型併購、收購足球隊變得不容易，就連中國人最愛的海外房地產投資，都出現困難。

據《紐約時報》報導，39 歲的 Kitty Zhu 與數百名投資人，共同在馬來西亞投資壹個房產建案，據開發商表示，當建案完成，這裡將是綠樹成蔭的海濱房屋，也有針對老人及兒童的便利措施。但由於付款在馬來西亞進行，在中國嚴管資金流出之後，付款變得困難。

中國加大資金管制 海外買房投資變得困難 | 馬來西亞
但由於付款在馬來西亞進行，在中國嚴管資金流出之後，買房付款變得困難

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Zhu 表示，她已經付了 33.4 萬美元中的 4.4 萬美元，但管制加大後，她已經失去信心，想要退費，銷售人員卻自此就躲著她。

在中國官方不希望人民幣大貶，加大力度管制資金流出之後，去年底推出各種管制措施，要求境內個人換匯不能用於境外買房及證券投資，防資金「化整為零」偷渡海外。

如此壹來，不僅是大公司，連壹般人都受影響。上周五，在銀行支付卡居領導地位的銀聯海外部門表示，將禁止公司旗下銀行卡，在海外買房。

這類管制料將影響巨大。據房產諮詢公司 Jones Lang LaSalle 數據，中國人去年在海外房產投資了 330 億美元。GMT Research 駐中國香港的分析師 Nigel Stevenson 表示，最大的麻煩在於，許多海外的大型開發案，原本就是針對中國買家，而非當地投資人設計的。

海外國家很多也不喜歡中國人的買房投資。馬來西亞前總理 Mahathir Mohamad 就多次批評，這類大型投資造福了富裕華人，對當地的經濟回報卻相當有限。現任總理納吉 (Najib Razak) 則認為，馬來西亞只是借鏡了杜拜的做法，吸引海外投資人。

《金融時報》近期報導則認為，全球房價飆漲，主要與中國資金有關。這帶來如英國、加拿大溫哥華與澳洲南威爾斯等地，針對外國投資人課徵特殊印花稅。

（據鉅亨網）

馬來西亞央行：外資1月售39億令吉大馬債券 | 海外

馬來西亞國家銀行最新數據顯示，外資在 2017 年首個月內共賣出價值 39 億令吉的大馬債券，這也是外資連續第 3 個月出售手中債券；惟，相比外資在去年 12 月賣掉價值 54 億令吉債券，外資撤離大馬債市的腳步已經有所放緩。（馬來西亞幣對人民幣匯率）

馬來西亞東方日報報導，在外資賣出的 39 億令吉債券中，價值 31 億令吉的債券為政府債券，即大馬政府公債（MGS）和政府投資票據（GII），而外資在去年 12 月售出的政府債券價值 60 億令吉。

加上去年 11 月和 12 月數據，外資過去 3 個月共賣出價值 279 億令吉的政府債券，創下歷史新高。

總體而言，外資所持有的政府債券比率已經從去年 10 月高峰期時的 36%，滑落至今年 1 月時的 31%。

伊斯蘭銀行研究（BIMB Research）分析員表示，外資在 1 月賣出大馬債券的同時，卻買進了 4 億 2000 萬令吉的證券，相比之下，外資在 2016 年最後 2 個月共賣出了 49 億令吉的證券。

「從 1 月的數據來看，外資已開始減緩拋售大馬債券的力度，同時，在連續 4 個月出售大馬證券後，外資也已回流本地股市。」

此外，他指出，因特朗普意外勝選美國總統引發的全球公債收益率上漲現象，在 1 月時進入放緩趨勢。

「美國 10 年期公債的 1 月收益率為 2.453%，和 12 月時的 2.444% 相比，漲幅微小；而大馬公債收益率還遭遇下跌。」

（據鉅亨網）

馬來西亞央行按兵不動 隔夜政策利率維持在3% | 海外

馬來西亞國家銀行3日宣佈按兵不動，維持隔夜政策利率（OPR）在 3%。

國行在貨蔽政策會議後的文告中指出，先進和新興經濟體的經濟活動持續改善，同時全球貿易也呈復甦跡象。在此情況下，亞洲經濟體受惠於較為強勁的外部需求和持續性的國內經濟活動。（馬來西亞幣對人民幣匯率）

馬來西亞東方日報報導，國行文告稱，在 2017 年，全球經濟預期將以稍微快速的步伐擴張。不過，保護主義、地緣政治發展、金融市場波動加居以及大宗商品價格走勢，是全球經濟成長繼續面臨的下行風險。

文告也指出，儘管全球和國內環境充滿挑戰，大馬經濟在 2016 年增長 4.2%。經濟增長主要由私人領域活動以及轉為正面的淨出口額支撐。這股增長趨勢有望在 2017 年延續。

隨著國內需求持續增長，以及外圍因素好轉，將引領大馬經濟取得更好的表現。

國行的文告也表示，2017 年通脹預期走高，反映全球原油價格上漲，直接影響國內的汽油零售價。通脹率料在上半年保持較高水平，隨後才放緩。國內整體通脹將取抉於全球原油價格的未來趨勢。

鑑於穩定的國內需求，成本推動的通脹率預期不會對更廣泛的價格趨勢產生重大影響。核心通脹則預期會小幅增長。

至於令吉匯率，國行在文告中表示，令吉與其他新興市場的貨蔽持續企穩。所實施的金融市場發展措施，對國內金融市場帶來正面的影響。銀行系統的遊資仍然充裕。金融機構也在強穩的資本下運作，而私人界融資也將跟隨經濟活動同步成長。

與此同時，國行稱，目前的隔夜政策利率水平和寬鬆的貨蔽政策立場，足以支撐經濟活動。

國行將繼續評估國內經濟增長和通脹前景所面臨的潛在風險。

（據鉅亨網）

華僑銀行：令吉被低估 馬來西亞今年出口成長3-4% | 海外

假設美國總統川普未落實任何貿易保護政策，華僑銀行經濟學家預測，在電子及電器產品需求回穩和原產品價格走強的帶動下，馬來西亞 2017 年出口將按年成長 3% 至 4%。

馬來西亞東方日報報導，華僑銀行全球市場研究部經濟學家黃敬庭指出，川普上位後立即宣布美國退出跨太平洋夥伴關系（TPP），以及他潛在推行的貿易保護政策，都將繼續左右全球貿易走勢；惟，由中國主導的區域全面經濟夥伴協定（RCEP）料可緩和該影響。

「值得壹提的是，亞洲國家過去 3 個月出口成長均顯回穩，當中，電子及電器產品最大出口國 — 臺灣及韓國的出口數據標青，也預示著電子及電器產品領域需求量趨好，有利於大馬短期出口表現。」大馬統計局將在周三（8 日）公佈 2016 年 12 月份的出口數據。

除了電子及電器產品需求量高企，他補充，原產品價格和成交量走高，都將推動大馬 2017 年的出口表現。黃氏預計，布倫特原油價格在 2017 年杪將處於每桶 65 美元（約 288 令吉）。截至今天下午 5 時，布倫特原油價格報每桶 55.72 美元。（馬來西亞幣對人民幣匯率）

「即使特朗普履行大選宣言，對出口國徵收稅務，大馬所受到的衝擊不會太嚴重。再者，隨著大馬主要貿易夥伴 — 中國的經濟成長穩健，將有助抵消以上衝擊。」但他也提醒，若美國出手對付中國，則另當別論。

大馬對美國的出口量佔國內生產總值（GDP）的 5.8%。

展望未來，隨著內需穩健和出口呈上揚趨勢，黃敬庭估計，馬國 2017 年經濟成長率料為 4.2%。他解釋，勞動市場和薪資增長趨好，將推動家庭消費。他進壹步說，大馬公務員佔總人口的 11%，若公務員薪資調漲，將刺激國內消費。

（據鉅亨網）

馬來西亞去年Q3房價緩升5% 金融危機以來最慢 | 海外

馬來西亞官方數據顯示，2016 年第 3 季，馬國房價升速放緩，不但低於去年同期，亦是金融危機以來最為緩慢的季度。（馬來西亞幣對人民幣匯率）

馬來西亞財政部房產估價及服務局 (JPPH) 公布，馬國去年第 3 季房價年率上升 5.36%，低於去年同期的 7.35%，亦是 2009 年第 3 季以來最慢。該季，馬來西亞全國平均房價為 33.4 萬令吉，而城市最昂貴均價不意外地出現在吉隆坡，平均為 77.2 萬令吉。

以各州來看，房價成長在 5% 以上的包括吉打 (8.8%)、雪蘭我 (7.5%)、森美蘭 (6.8%)、柔佛 (5.5%)、馬六甲 (5.5%) 及吉隆坡 (5.1%)。升幅較溫和的州屬為彭亨 (4.2%)、砂拉越 (3.6%)、檳城 (3.4%)、登嘉樓 (3%) 與霹靂 (2.5%)。唯壹房價下滑的地區則為吉蘭丹，降幅為 0.4%。

在經濟成長緩慢和令吉匯率走軟的大環境下，分析認為，2017 年馬來西亞房市成長仍會持續放緩。萊坊 (Knight Frank Malaysia) 指出，地產商將會面臨需求下降的情況，也需想方設法改善。

投資面來看，賣方的期望價格會回到現實水準，買方也會趁價格下探時尋找更劃算的物件；交易件數可能有所成長，但價格水位將低於市值 10-20% 。

自明年起，馬來西亞政府對價值 100 萬以上令吉房產所課徵印花稅，稅額從 3% 調升至 4%。此政策雖會壓抑未來豪宅需求，但也可能讓高價房產今年加快交易速度，吹起壹股百萬令吉以上房產交易潮。

相關資訊：投資迪拜房產的12個理由

（據鉅亨網）

馬來西亞房市今年預估氣氛仍壓抑 供應過多現警訊 | 海外

馬來西亞房產諮詢公司 Rahim & Co 指出，馬國房市在去年的走低後，預估在未來 12 至 18 個月，整體氣氛仍將十分壓抑。

馬來郵報報導，Rahim & Co 發布對馬國房市今年的展望報告指出，今年仍將屬於買方市場，而地產商要價與屋主出價之間的落差，也還需要壹段整合的時間。

馬來西亞房市今年預估氣氛仍壓抑 供應過多現警訊 | 海外
馬來西亞房產諮詢公司 Rahim & Co 指出，馬國房市在去年的走低後，預估在未來 12 至 18 個月，整體氣氛仍將十分壓抑

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Rahim & Co 報告指出，在生活成本升幅較大的地區，房價能否負擔得起將成為主要考量，且對於年輕家庭而言更是如此。

而地產仲介馬來西亞萊坊 (Knight Frank Malaysia) 稍早報告也表示，在這樣略顯低迷的大環境下，馬國仍有不少高級公寓建案仍在續推。除了去年下半完工的多項建案已將 2265 個物件投入市場，今年上半還會有 7 個案件完工，使高端公寓市場供過於求的情況更趨嚴重。

萊坊並表示，對於高端公寓、商辦而言，去年環境已頗具挑戰性，今年買主也會繼續面臨貸款不易的情況；況且利率可能上升，將會影響投資人重回房市的意願。

在於商用不動產方面，Rahim & Co 也表示可能有供應過量的情形。相對於住家交易件數逐漸下降，在馬國大部份地區，閒置店面仍在持續增加。未來數年內，新購物商場完工將再帶來約 600 萬平方遲的商用空間。

Rahim & Co 預估，市場消化商用空間的速度將會放緩，資本價值與租金面仍將競爭激烈。且由於消費者信心下降，零售店面地產仍將會面臨頗具挑戰性的未來。

馬來西亞當局決定於 2018 年開始實施，對 100 萬令吉以上房產增課印花稅。這項政策可能會推動今年高價房屋的銷售量，並使建商未來的推案路線轉往定價 100 萬令吉以下的較小坪數，或是內裝更簡易的屋型。

（據鉅亨網）

一帶一路機遇：馬來西亞蓄勢待發

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馬來西亞買房靠譜嗎？最近，我在網上看到一篇文章，說馬來西亞是一塊“福地”，因為這個地方沒有颱風、沒有海嘯，也沒有地震，更沒有核電廠。因著她的獨特地理位置，不只讓馬來西亞遠離自然災害，更使她成為東南亞另一個值得投資的國家。

馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心，亦是中國“一帶一路”計畫沿線其中一個最大的國家。馬來西亞是東盟十國中的第三大經濟體，僅次於印尼及泰國，領先新加坡。服務業、工業及農業分別佔該國GDP的55%、36%及9%。主要行業有電子、汽車、棕櫚油加工、建築、金融、保險、房地產、批發零售業。（馬來西亞首都）

馬來西亞毗鄰新加坡，無論語言、文化及政府均與新加坡相近，但新加坡貴為東南亞的經濟“老大哥”，其市場早已成熟飽和，競爭也非常激烈，也許不適合新的投資者貿然加入。相對之下，大馬市場仍存在發展空間，特別在房地產市場方面，新加坡的房價是馬來西亞的70倍，而馬來西亞去年的房價上漲了17%，漲幅是亞洲之冠，值得投資者留意。

馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心
馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心

年輕購買力助推高樓價

馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別（15至64歲），而當地消費開支增加，同時私人儲蓄率下降，令大馬成為消費力強勁的國家。而現時十多至二十多歲的大馬青年，即將成為樓市的主要買家，這些年輕購買力有望成為當地房價上升的催化劑。

為了吸引外國投資者及海外資金，大馬政府推出“馬來西亞第二家園計畫”，顧名思義就是希望投資者把她當成“第二個家”——雖然海外投資者只能投資或購買當地價值100萬馬幣以上的資產，但借貸比率可高達50%至60%，加上沒有限購規定，自由度比大部分國家大，對海外投資者來說，是非常吸引的條件。近年，多家中資大型發展商，包括碧桂園、富力及雅居樂等，紛紛向大馬進發，可見當地的發展可能性。

馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別，推動當地消費力增長
馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別，推動當地消費力增長

令吉下滑 海外投資者愈買愈便宜

除了優秀的投資環境外，馬來西亞的貨幣令吉（Malaysian Ringgit、MYR）持續下滑，對海外投資者而言，馬來西亞資產可謂“愈來愈便宜”。單單以去年11月的令吉兌港元匯價比較，現時令吉已較一年前下跌5%；若以2014年11月的匯率計算，現時令吉更“便宜”了24%——換句話說，假設當地資產價格維持不變，中國香港投資者現在入市的話，比兩年前可謂打了個七六折。在美國預告明年將會升息3次、美元持續走強的情況下，相信令吉跌勢將會持續，繼續利好海外投資者。

馬來西亞最為國人熟識的城市，非首都吉隆坡莫屬。事實上，吉隆坡（Kuala Lumpur）亦是投資馬來西亞樓市的首選。吉隆坡是大馬華人的聚居地，加上大馬政府在2010年公佈了“大吉隆坡計畫”（Greater Kuala Lumpur），銳意要在2020年前，將吉隆坡打造成全球首20個宜居城市之一。加上連接吉隆坡及新加坡的隆新鐵路預計將於2021年啟用，屆時來往新加坡及吉隆坡所需的時間，將由原來的4小時大大縮減至1.5小時。現時吉隆坡的樓價僅僅是新加坡的三分之一，在交通時間減少下，相信吉隆坡的黃金地段如雙子塔一帶將成為搶手貨。

除了吉隆坡外，投資者亦可考慮較冷門的柔佛州依斯干達（Iskandar）及檳城（Penang）。依斯干達是大馬與新加坡兩地積極發展的經濟特區，與新加坡僅一個海港之隔，分為五大旗艦區，其中A區包括著名的旅遊景點樂高樂園（Legoland）、商業辦公室、酒店、購物商場等，著名地產商碧桂園亦在去年底於當地插旗，建設“森林城市”計畫。而一向大受旅客歡迎的度假勝地兼美食天堂檳城，其發展潛力同樣不可忽視，投資者不妨多加留意這兩個地點的發展潛力。

檳城一向受遊客歡迎，樓價或可看高一線
檳城一向受遊客歡迎，樓價或可看高一線

 

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