2019年倫敦黃金地段房產趨勢 | 居外專欄

回顧2018

2018年的市場既有趣又具有挑戰性,政治因素所帶來的影響比想象中更加廣,政府黨派間的長期政治博弈使情況更加復雜化。這對國內外房產買家和供應商都產生了影響。

英國的住房問題已經成為一項亟待解決的政治議題,英國政府對此不得不作出反應,但所提出的幾項提議都非常草率,導致了隨後提出的幾項更加草率的稅收改革;所有的改革建議都無法從根本上解決房產問題,反而使房產這一重要的經濟命脈發展受阻。這些計劃中的政策使一些開發項目很難拿到建造許可,如具有大型排水系統和地下室的房屋,一些已經得到許可的大型項目也都被政府召回。

倫敦黃金地段的房價下降,是因為房源數量非常低,降幅分別大約在20%-30%之間。在過去一年中倫敦中心地段的買家主要來自中國、印度和中東,與2017年相比有所不同(俄羅斯、烏克蘭,獨聯體國家)。

不同國家的買家對倫敦市中心地段的偏好也有所不同:中國買家對Bishops Avenue和Hampstead這些地段的住宅很感興趣;印度買家中意in Mayfair,、Regents Park和St John’s Wood區域;中東買家除Mayfair、Regents Park外,還偏愛Belgravia和靠近綠化帶的地段。

伦敦市中心的城市天际线

總而言之,2018年的市場極不穩定,供應商和買家的期望總體上存在差異,但令人驚訝的是,依然有一些頂尖高端豪宅被買走。

 2019年走勢一些買家購買倫敦市中心地段的房產,通常是為了每年來英國的短暫居住。無論是出於商業和家庭事務,這些買家總是尋求盡可能地選擇靠近市中心的地段,並確保日常生活的質量與活動都和Mayfair與Knightsbridge的生活水平持平。大多數的房產購買都是因為有需求,需求是購買的原動力。

倫敦市中心黃金地段所在的郵編為SW1W1。但在2019年,隨著Marylebone日益成為黃金地段的中心,因此這一區域在價格增長方面的表現可能會超過SW1W1地區。 這種市場轉變也將對西MaryleboneHyde Park以北的地區產生積極影響,因為價格上漲波及到St George’s Fields, Hyde park GardensBayswater區域。

2019年倫敦市中心的交易量總體上可能略有增加,因為那些自2016年6月開始觀望的買家會進入市場:這可能會導致市中心的租賃房產減少。

最新的政府Westminster規劃討論想要限制新房數量的開發,這一政策試圖解決住房供應問題,但很可能這只會對房地產行業造成另一次攻擊,但很可能只會妨礙。Gary說:“這項政策,會影響到已經批準的預建項目,進而影響開發項目的財務狀況。無論從項目的最終盈利狀況還是國際買家的選擇性方面都造成限制。”

來自中國,印度和中東的買家可能會在2019年繼續活躍於倫敦的高端市場,並且越來越多的來自美國和北美的買家也將加入進來入, 來自這些地區的買家並未在這十幾年來積極參與市場。

長久以來,來自北美的買家似乎對倫敦的市場知之甚少,經常提出一些低級問題,這是由於沒有完全理解英國和歐洲市場所導致的。最近來自該地區的買家變得更加成熟,並重新對英國產生興趣,看好倫敦的房產。這些買家中的許多人經常乘坐私人飛機往返於東西海岸之間,能夠輕松應對時差問題。

英國盡管有自己懸而未決的政治問題,但從全球來看,英國仍然是世界上最穩定和最安全的國家之一:這一點不太可能改變。雖然歐洲買家和投資者可能暫時對英國持謹慎態度,但英國市場對來自全球市場的投資者仍然具有極大的吸引力,其中一些海外買家在2018年進行了幾筆大的交易,並且正在物色2019年的房產購置。

責任編輯:Adam Chen

 

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占用鄰居車位17年 法院判決車位歸使用人所有 | 居外專欄

你是房子的真正主人麽?

在加拿大買房買地,最讓人放心的就是有了真正的永久土地所有權。不像在中國,你買房只買到70年的土地使用權(有的還沒有,因為土地被長期閑置),所以很多人來到加拿大最願意的就是買房買物業,真正當上“地主”的是不是心裏更踏實呢?

2017年4月加拿大聯邦最高法院的一則判決讓許多買房人心裏驚了一下,原來所有權也不是就象寫在物業位置圖(Surveyor Certificate of location)上的那樣保險。即使房屋買賣合同在土地房產局註冊了,有時也不代表你的地主身份真正萬無一失了。

這個產權糾紛發生在魁北克的Alain Ostiguy、Valérie Savard夫婦和他們的鄰居Hélène Allie之間。2011年,Ostiguy夫婦在BROMONT市附近的BROME山邊買下了一幢度假屋。不久他們到新房度假時發現,本屬於他們的4個停車位被鄰居ALLIE夫人的兒子使用。他們幾次向鄰居提出不要再使用自家的停車位,並發出正式的書面通知,但鄰居並不理睬。於是他們向當地法院提出永久禁止令,要求法院支持他們在土地產權局所註冊的房屋產權。但沒想到,被告在反訴中提出按照魁北克民法中第2910條款的“占有者權利”(acquisitive prescription),由於她從1994年起就使用該停車場,所以17年下來,她已經成為停車場的實際所有者。

加拿大聯邦議會

原來根據魁北克民法有關規定,如果你使用一樣東西時間足夠長,你就有可能成為其所有者。這樣的合法占有必須滿足以下幾個條件:“使用”了某個東西10年及以上的話,“使用”過程是無紛爭、公開、持續、明確的。而這類所有權最終需要法庭判決來宣布。

在這個糾紛中,鄰居ALLIE向法院提出有關證據,證明她從1994年開始使用本不屬於她的停車場,但從來沒有人反對過,就這樣她像主人一樣使用了17年,一直是“公開,持續,明確”的,沒有任何紛爭,直到OSTIGUY夫婦作為新主人出現。現在她要求法院承認她才是停車場的主人,盡管她並沒有為此付出一分錢。

這一案件經過長達6年訴訟,至到聯邦最高法庭,終於得出最後的結論:鄰居ALLIE的占有者權利高於Ostiguy夫婦在土地產權局註冊的那張買賣合同,鄰居成了其中一個停車位的新主人,她想要的另一個停車位因為證據不足,法院不予支持。對於Ostiguy夫婦,法官提出的建議則是追訴前房主賠償他賣了這塊並不屬於他的停車場,只要證明前房主在賣房前知道鄰居的這一侵犯行為,卻並沒有及時告訴他們。

這樣出所意料的判決在當時還真引起了很大反響,幾乎所有媒體都爭相刊載。有媒體指出這是魁北克特有的司法體系下特有的法律,對加拿大其它各省都不起作用。但其實類似的這種逆權侵占的法律,在美國、澳州、香港等地都有。美國一些州法律界定,他人不經土地或房屋原業主同意,持續占有土地或房屋超過一定時限後,原業主訴訟權終止,占房者可成為新業主且不付任何代價……這對現在越來越多的海外投資人而言,還真敲起了警鐘。

而對我們這些普通“地主”來說,除了買房時,我們要多留心外,還提醒我們和鄰居的相處也要用一點心。象你家的柵欄如果不在分界線上,多讓給了一些給領居,那塊可多可少的土地一直由鄰居剪草、收拾,懶得打理的你又從來沒有提出過異議,10年以上,那塊地可就真成了領居家的了。

責編:Adam Chen

 

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消費稅增稅對房地產有什麽影響? | 居外專欄

  • 和消增稅的影響

現在,在日本最被引人矚目的話題之一是消費稅的增稅是否會有變動。日本現在是實行8%的消費稅,但內閣已經決定2019年的10月分開始增稅到10%。不過因各種原因,日本之前已經延期了2次消費稅的增稅時期。那具體消費稅的增稅會帶給個人以及企業乃至整個社會帶來什麽樣的影響呢?

◆首先,讓我們先了解一下日本的消費稅的歷史。 

這次消費稅增稅10%是之前在2014年10月份已經做過決定的。由於考慮國內的消費狀況等負面影響推遲到2017年4月。2016年6月又把期間延遲到2019年的10月。不過,2019年4月份的日本地方統一選舉,6月份的大阪G20峰會,7月份的參議院選舉仍然是保留著增稅變更的可能性。

◆消費稅的增稅肯定會有一些正面影響也會有一些負面影響。

《正面影響》

  • 政府稅收增多,穩定
  • 避免偷稅,漏稅
  • 稅收增多可以安定社會保障制度的(包括低所得者的教育無償化等)

面影響》

  • 國民的稅負擔增多,消費相對減少的可能性
  • 中小企業負擔增加,倒產,失業者增多的可能性
  • 惡性循環引起的景氣的倒退可能性

不論是正面還是負面,只要是消費稅增稅,必定會引起很大的影響。

二.消增稅和房地

那消費稅10%會對房地產價格有什麽直接的影響呢?先要理解購買房屋什麽時候有消費稅。這要看賣主是個人還是法人。

接下來,就講一下消費稅課稅時的例子(前提是把現在8%的消費稅增稅到10%)。

價格影響 

  • 房地價格

房地價格=房屋價格×(1+消)+土地價格

房地產價格是由房屋價格和土地價格構成的。因為土地並不屬於消費,所以,也不會存在消費稅。房地產價格當中所謂的消費稅是房屋價格的消費稅。

例如: 房屋價格1000萬日元

稅率8% :1000萬日元×(1+ 8%)=1080萬日元

稅率10%:1000萬日元×(1+10%)=1100萬日元

由此可知,消費稅由8%提生到10%將會帶來20萬日元的負擔。

  • 中介手續費

中介手續費=(房地價格×3%+6萬日元)×(1+消稅)

在購買房地產時,客戶需要向房地產公司交付中介手續費(中介物件)。

例如:房地產價格2000萬日元

稅率8% :(2000萬日元×3%+6萬日元)×(1+ 8%)=712800日元

稅率10%:(2000萬日元×3%+6萬日元)×(1+ 10%)=726000日元

由此可知,消費稅由8%提生到10%將會帶來13200日元的負擔。

除了上述的兩個消費稅,火災保險費,貸款手續費,登記時的司法書士費用等也會受影響。

◆消稅的經過措施

不只是在價格方面會有直接的影響,而且要註意有關時間的限制。一般來講,想要適用8%的消費稅購買房地產的話,需要支付過戶在2019年9月30日之前完成。不過有一些特殊的例外,那就是訂購房屋(日文叫註文住宅)。

訂購房屋可以高度的實現客戶的需求,由於按著客戶的所需而建築設計的房屋。規模/計劃不同,所需的時間也有差距。一般在日本從契約訂購房屋到過戶需要一些建築的時間。所以,到2019年3月31日完成委托契約的話,即使是過戶在2019年10月1日以後,也可以享受8%的消費稅。

◆消費稅增稅的間接影響

為了趕著消費稅增稅之前購買房屋,在上次的1997年和2014年的增稅前,都會有一定的消費者趕著購買房屋,結果形成了增稅之前的一定的價格上升,不過增稅之後而形成價格和契約件數快速下降的局面。這次的增稅也不能否認會有同樣的狀況發生。

總而言之,在日本本國生活的居民購買房屋(自住用)時,即使是增稅也將會享受一些政府準備的減輕負擔制度(例如住宅貸款減稅制度等)。不過外國投資家則購買以及銷售時將會直接受增稅的影響,所以,判斷什麽時候購買以及銷售是非常重要的。

責編:Adam Chen

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奢华物业在悉尼房价下跌时期证明了自身的价值 | 居外专栏

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与2017年10月的峰值相比,澳大利亚2018年的房价下跌超过6%。悉尼房价的下跌幅度更大,约为12%——这让房价持续下跌成为了各大媒体的头条新闻,也为买家带来了利好。然而,尽管悉尼房市依然不景气,但它巩固了自己作为世界超级富豪至爱居住地的地位,创下了豪宅销售的新记录,同时见证了史上第一笔交易额达到上亿澳元的住宅交易。

今年,这座港口城市中价值最高的20笔交易的成交额达到了创纪录的6.75亿澳元,其中包括5笔成交额超过3500万澳元(2500万美元)的交易。在超大额交易方面,悉尼的成绩遥遥领先于全球其他置业目的地。

悉尼在世界各大城市中的超然地位是由著名下北海岸和东侧郊区活跃的交易活动和面向海滩的地段(南至克罗努拉和北至棕榈滩)优势决定的。

例如,截至2018年底,悉尼下北地区的摩斯曼(Mosman)房地产交易总额为14亿美元,超过了全澳大利亚的其他郊区。Core Logic(一家借贷机构)提供的数据显示,沃克卢斯(Vaucluse)和贝尔维尤山(Bellevue Hill)的房地产交易额超过了10亿美元。

莱坊(Knight Frank,一家全球性房地产咨询公司)住宅部门的主管Sarah Harding表示,水景是悉尼吸引世界富豪的一大因素。

“在全球市场上,由于生活方式和相对稳定的政治环境等多种因素,悉尼仍然是高净值个人的首选目的地,”Harding女士说。

该机构的著名房地产代理Ben Collier在2018年经手了数笔规模巨大的房地产交易。他表示,被压抑的需求有助于将市场推向新高。据他所说,这最终鼓励了悉尼最富有的买家购买新住宅。

2019年在悉尼中央商务区(CBD)和克罗努拉外部郊区购房的建议

Domain(一家房地产代理机构)的数据科学家Nicola Powell称,郊区物业的交易前景十分光明:“悉尼的整体房价下跌了4.5%,因此克罗努拉房价适度增长且房价中位数较高的情况反映了该地区物业的抢手程度。

“此外,虽然那里的公寓在物业市场中占了73%,但房价仅下跌了0.9%,远低于悉尼5.1%的总体水平。”

克罗努拉Pulse公司(一家房地产代理)的Blake Spooner和Ben Pike即将出售克罗努拉大街格罗夫纳7号(7 Grosvenor St Cronulla),这是一套采用了前沿设计,可观赏海湾景观,拥有度假风格氛围的物业。这套住宅将于3月7日拍卖。代理人提到,当地和外地买家都对这套房子表现出了浓厚的兴趣。这套住宅功能齐全,既适合想缩小住房规模的人士,也适合年轻家庭。我们之前推出的开放式住宅获得了令人难以置信的热烈回应,我们现在期待着更理想的结果。

克罗努拉Pulse公司房产经纪Blake

责编:Adam Chen

 

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2019,我在蒙城幫你安家創業 | 居外專欄

這會兒正坐在COTE-DE-NEIGES 街邊的一家TIM HORTONS趕稿,早上9點送完孩子,找到這家咖啡店點上一杯熱咖啡 ,一邊碼字,一邊等著11點的參觀預約,準備帶一個客人去蒙特利爾大學邊一個獨立別墅參觀。

坐在這裏真是感慨萬分,就在13年前,我還在窗戶外對面街角的大樓裏上班。那是2005年初,我剛完成3年律師助理專業學習,找到了這家猶太兄弟辦的移民律師事務所上班,從剛開始只能聽,說得很慢,到後來老板頻頻加活,不得不列個長表和老板打打嘴仗,要求他加人……那些事就象昨天剛發生的。幹了兩年,拿著政府補貼生孩子,休了一個長長的產假,老公小店換大店,就走上了和很多當年移民一樣的開店之路。中間多次想著重新回去上班,可是因為孩子,工作時間,及法語的問題,倒底沒有再回去。上班之路就一下10年耽誤下來。總不時拷問自己,當年花那麽多時間學習後悔麽(中間還花3年時間在MCGILL大學完成了一個管理專業的碩士級證書)?

今天再回頭看看開,真沒什麽後悔的,即使沒有上班,我也用我所學的法律知識和房東簽上公平的租約,有理有據地和房東討論他該不該漲價,該不該來修水管,在房東威脅我要上庭告我時,我不著急地告訴他,“理在我這兒,您盡管去!” 還有,讀懂每一份的生意及房子買賣合同,和律師要求刪減或增加相應的條款保護自己的利益,在每一次簽字之前清楚自己的責任和義務……這些都 得益於當年當律師或公證師的老師們一字一句的法律條款詳細解釋。從2017年開始了地產執照學習後,這些優勢就更明顯了。作為地產經紀,房子成交是結果,過程其實更重要,因為這其中包含很多關於法律有關的操作程序,一個不慎,可能買賣合同取消,或者為買家或賣家帶來法律糾紛,將本來一個美好的安家計劃變成了一個可能持續多年的惡夢。所以我們花了大量時間來學習魁北克的合同法,商法,公司法,魁北克地產有關法規政策,具體操作細則,及每一份需要填寫的交易表格中每一條每一款的意思。和我們沒關的,我們也要知道怎樣去找答案,比如找誰辦新的土地證,證書有些概念是什麽意思(解釋有關的產權文件是公證師的事,但我們也得懂一點),如何向市政咨詢及申請改變相關土地用法更改,找誰辦貸款,找誰驗房,房子有問題找哪些專家進一步查驗,誰可以維修,到哪兒買家俱,找誰幫忙搬家,有誰可以做室內設計,手藝好的裝修師傅上哪兒找……由於那三年的法律學習,了解了這個社會基本的運行準則,做起地產經紀也變得更有底氣了。

還有那三年的管理專業學習,學了加拿大的會計,稅法等十幾門課,後來雖然沒有象大多數同學那樣去考會計證書,但在過年10年的生意運營中,我和稅務局,會計師,銀行打交道,自己為員工發工資,交保險,每三個月報GST,QST消費稅,到年底還要給政府報財務報表,損益表,員工工資報稅表……也算是學盡其用了。在做了整整10年雜貨後,2015年我們賣掉所有的雜貨店後,一年多時間的商業考察及找尋,我們找到了市中心的一個62個房間星級賓館,現在由老公和他的合夥人正在努力地經營著……課本上的知識和生意中的實踐相結合,我可以自信地說,想買生意或者大型物業的朋友,我也可以為你們出謀劃策了。

2018年最後的一天,我去看望了兩個去年跟著我買房的客人。一位客人是在LACHINE,排名第一的私立中學Collège Sainte-Anne附近以31.5萬元買到一套3間臥室的公寓房,剛上市第二天就去看了,馬上下OFFER,5天時間買下。現在是父母住著。他高興地告訴我,樓邊馬上就建大超市SUPER C,老人家住著很高興,走路5分鐘就有超市ICA,和其他商店,走個十幾分鐘就是著名的聖勞倫斯河邊公園,風景優美。他們不用每周末帶著父母到處買菜散心,只要高高興興地帶著孩子去過周末就行了。女兒就在SAINT-ANNE中學讀書,萬一有事他們來不及接,還可以直接到外公外婆家作功課。總之,這房他買的十分滿意。

另一個客人在LASALLE區以36萬元買下了一個聯排別墅,全家人已經高興地搬進去,新年在新家請朋友聚會了。見我到了,他們挺高興,告訴我同一條街一模一樣的兩套別墅掛出來賣,價格比他們的高出很多,我拿出手機一查,可不是麽,一個掛著49.9萬元,一個掛著48.9萬元,戶型一模一樣,裝修稍稍好點。我說:“別樂啊,這價定得太高,他不好賣的。不過另一方面確實說明你們的房子漲價了,也就4個月的功夫,漲個2萬元是沒問題。”當家的是個實在人,嘿嘿笑著說,“我們買了就打算好好住著,沒想著賣,這漲價和我們沒關系。”我連說:“可別這麽想問題啊,不是賣了房子才掙錢,房子漲價,你就是不賣,過兩年重新評估做貸款,你就可以多拿出好幾萬元來了,到時想想做點什麽投資都可以啊。”他這才恍然大悟,“嗯,到時再請教你。”我笑了,“行,到時帶你再買房投資或買個生意都行。”

這兩天看到朋友圈一個老友發了網紅復旦大學教授陳果的一個短視頻,在視頻中,她說:人生一世做好兩件就行了,一件是自己好好地活著,另一件就是幫助更多人好好的活著。說得真簡單,但確實是直指人心。2019年開端,我就把它做為我的座右銘吧,希望能通過自己這些年的經歷,幫助更多需要的人找到溫暖的家,掙錢的生意。你們滿意,生活得更美好,是我最大的快樂。

責編:Adam Chen

 

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柯婕魁北克談房說地

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公證師,在地產買賣中必須見的人 | 居外專欄

公證師,其實對於我們中國移民來說都不陌生,因為中國也有啊。不過15年前當我剛開始三年的律師助理學習生涯時,才真正了解了公證師在魁北克的特殊地位。當時上課的老師中有3-4個都是公證師出身,因為當年地產低迷,老師們都紛紛關了辦公室來學校教書了。等2005年我畢業時,地產開始熱火起來,其中大部分又紛紛回去繼續執業了。那時我才發現,原來公證師和地產買賣有著這麽密切的關系啊:).

上面是說笑了,但公證師真是所有不動產買賣中不可避免的人物,不管是自有住宅,還是涉及到不動產轉讓的生意買賣,都必須要在公證師那裏辦理買賣手續。

公證師與律師有什麽不同?

因為魁北克特別的民法體系,加拿大只有魁北克省才有“公證師”這類特別的法律服務人員。但其實公證師和律師一樣,都需要在法學院經過長年專業的法律培訓。只是這些法學院學生在畢業後做出了不同的選擇,有人選擇當律師,有人則決定當公證人。除了不能象律師那樣上庭訴訟外,公證人和律師可以做一樣的事,不過他們大多數專門從事遺囑,婚姻合同和房地產方面的法律服務。

讓我印象很深的是,公證師最重要的特性是公職人員(PUBLIC OFFICER)。這也就意味著他們在處理事務中必須是公正中立的,不偏袒任何一方。所有的公證師都是魁北克省公證師委員會(Chambre des notaries du Quebec) 的一員,現在全省約有3800多名公證師

在房地產交易中,公證師做了哪些事?

在魁北克,房地產交易買賣必須經過公證師確認才有效。一旦買家的OFFER被接受,並完成驗房及貸款等所有條件,那剩下的最後一步就是找公證師,確定最後的交易時間,進行正式買賣合同簽字了。這是購買房屋過程中唯一強制性的法律步驟。在此之前,賣方經紀會把所需要的所有文件交到公證師手裏,由他進行最後的確認。公證師需要進行大量細致周全的調查工作:

  1. 確保清晰的產權。公證師通過調查並確認:

——賣方是該物業的真正所有者
——賣方有權利並有能力出售它
——賣方的配偶或任何其他人必須同意出售

憑借著土地產權證(the certificat of location)公證人還要確認:

—— 土地面積大小是否正確的
—— 該建築物是否正確地處於在待售土地上
—— 鄰居的物業是否侵犯了這個土地
—— 窗戶是否符合法定標準
—— 是否有特別的指控或相關權利可能影響或限制買家對該物業的所有權,例如抵押,判決等。還將核實所有稅款已經支付,並且賣方不欠任何債務。

  1. 起草買賣合同

公證師需要詳細了解買賣雙方的房屋交易信息,所起草的買賣合同包括預購OFFER中的所有內容。公證人需要解釋雙方權利至關重要的條款和條件。

  1. 調整金額:

公證師需要仔細算清買賣雙方即將進行的金額交付細節,並針對具體情況及交易時間對金額進行調整。一般會有一個詳細的金額調整表,說明雙方需要付的有關費用,如首付款,銀行貸款,分擔房產稅,租金,或共有費用等。買方需要在交易時帶上一張空白支票,以及時付清所有款項。

  1. 在土地登記處登記買賣合同

當雙方在買賣合同上簽完字後,為了正式指定買方作為物業的新所有者,公證人需要將買賣合同登記在土地登記處。所有的房地產交易都在土地登記處公開。

誰來選擇公證師?

一般已經建成的房子,在交易中由買家指定公證師。但買新房或是期房時需要用開發商指定公證師。如果買大型包含物業的生意,由賣家貸款一部分給買家,賣家也有權利指定公證師。

公證師的費用大約是多少?

一般1000-2000元不等,如果大型交易,費用更高。其實有時價格並非最重要,而是要找一個有經驗的公證師幫你起草好合同、作好產權檢查最重要。筆者就曾見證過一個酒店買賣合同因為公證師經驗不足,需要多加好幾萬的歡迎稅,後來幾經波折才解決了。所以一個好的公證師非常重要。

當然如果你發現公證師有失職之處,也可以到他們的委員會討個說法。

總而言之,在不動產買賣過程中,公證人扮演著不可缺少的重要角色。在買賣雙方達成共識後,由公證人確保所有與購房有關的書面文件(證書,契約,貸款等)以便完成交易。公證人會檢查合同條款和條件的有效性,並會根據法律作出任何查詢或任何更改以完成交易。但也許更重要的是,公證人負責房地產交易中的所有資金交換。他們與抵押貸款機構密切合作,協助賣方完成原貸款銀行的還款並向政府要求清除借貸記錄,分配完成交易所需的任何資金。一旦最終確定,公證人通常會在48小時內將交易中的任何資金分配給買方和賣方。

責編:Adam Chen

 

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美國新移民提案出爐,EB-5排期是這樣解決的? | 居外專欄

美國總統和國會正在為新的預算撥款案爭論不休之際

一項對職業移民十分友好的提案得到了兩黨的支持!

就綠卡配額的國別限制,推出了改革提案

H.R. 1044 – 高技術移民公平提案

此提案重點在於:

①取消職業移民中的國家配額限制

(包括投資移民EB-5類別)

②將家庭擔保移民綠卡的國家配額

從7%提升至15%

如果此提案獲得通過並簽署成為法律

預計所有積壓的中國EB-5投資人的排期時間將

大大縮減!

這對於遞交很久正在排期等待

成千上萬的EB-5投資人來說

是極大的福音

這將大大加快他們獲得綠卡的速度

解讀:

目前美國投資移民EB-5簽證等待時間變長,主要原因就是需求量/申請人數激增,而美國綠卡為孩子教育、就業發展所創造的價值依舊遠超其他國家,而無語言和居住時間/居住地等要求的“低申請門檻”更符合不少中國家庭的需求。

如國別限制取消,職業類別簽證按照先遞交先分配原則,減少後期加入的非中國大陸申請人的“插隊”情況,那麽目前在排期中的中國投資人的時間可大幅縮短。

那麽這個提案到底會不會通過呢?我們來看一下各方的態度。

1 提案獲得政壇多方勢力支持

提案H.R 1044是由新一屆國會兩黨共同發起(Lofgren議員來自於民主黨,Buck議員來自於共和黨),並且總統特朗普也曾發推文表示,對有才華和高技能的人在美國謀求職業選擇表示鼓勵。而其實在此提案之前的類似提案- H.R. 392- 時候就已經有329位國會議員支持了,這一次更新後的H.R. 1044有望獲得更多國會議員支持。

2 提案背後的推手力量不可小覷

提案H.R. 1044背後遊說的推手,其實是美國的大IT公司,以及他們的目標雇員印度人。

美國的IT行業飛速發展領先全球,但是本土的人力資源遠遠跟不上,因而美國大量雇傭了H-1B留學生甚至海外IT人員,而在其中以印度人為甚。因為有7%的國別限額,使得這些高科技公司的印度員工要長達幾十年才能拿到綠卡,因此十多年來,IT大科技公司為了自己的員工來源,成了推動取消國別限額的積極遊說力量。

印度移民組織推特

但需要註意的是,如果提案H.R. 1044獲得通過,EB-2和EB-3的國家配額限制也將一同取消,也就是意味著將會造成十幾萬甚至更多的印度申請人排在中國留學生的EB-2/EB-3職業類別綠卡申請的前面。對於正在計劃和已經在美國留學的中國學生來說,除了要面對只有9.4%的H1B工作簽證中簽率,之後通過雇主擔保(EB-2/EB-3)獲得綠卡的路會變得更漫長,這也許對中國留學生群體來說不是一個好消息。

3 提案給我們帶來的啟示

然而對於此次提案是否能夠真的取消“國別限制”,推特上的網友們大多保持悲觀情緒。因為一開始設立國家類別的目的就是為了保證美國種族的多樣性;一旦取消了這個限制,與初衷背道而馳,也對於其他國家有不公平待遇的嫌疑。因此這個提案想要闖關國會直至最後成為法律也並非易事。

網友心聲

盡管如此,提案H.R. 1044的提出還是給我們中國EB-5投資人帶來了一些啟示。這次提案H.R. 1044取消國別配額的立法努力,幾乎是整個IT行業和印度人協會在推動。作為利益相關的中國投資人,是不是也應該齊心協力呢?

積極推動任何能夠解決或者減緩排期的提案,是整個EB-5行業所應該做的積極努力。但EB-5行業協會IIUSA抵制了這項可能的排期解決方案。

去年H.R. 392出臺之時,IIUSA保持默不作聲;而今年H.R. 1044新提案出臺,其卻表示出明確反對的態度。這令很多人表示失望,指責其只考慮自身利益。

IIUSA發布的聲明,大意:根據我們的數據分析(19年1月所做的分析報告),一旦取消國別配額,將會使得至少10年內無法為美國創造新EB-5投資,將使得任何新投資置於風險之中。

雖然最終解決EB-5排期問題,在於增加配額,但該提案至少是EB-5改革歷史上重要的一步,有助於顯著緩解中國投資人目前面臨的排期問題。對於IIUSA此番言論,作為移民行業的從業者,我們表示失望。

總結:

如果最終H.R 1044 提案最終可以通過,對於中國投資人來說有以下影響:

  • 已經投資遞交的投資人排期將會有明顯的縮短,最明顯的是2015-2017上半年期間的遞交高峰期的投資人,可以更快獲得綠卡登陸美國,減少隨行申請子女超齡的可能性,50萬投資款也可在符合移民局政策和項目文件要求的情況下縮短投資期。

  • 對於尚未投資和正在觀望的投資人來說,EB-5申請周期也可縮短,並且仍然適合那些希望辦理成本低(約8萬美元),即可全家獲得綠卡的人群需求;同時EB-5也可讓年滿14周歲的孩子作為獨立申請人,符合家庭中父母暫不想申請綠卡的需求。

另外除了老牌“美國綠卡”大戶的EB-5投資移民之外,其實還有“一步到位”的方法——EB-1傑出人才移民。無需投資,沒有居住要求,最快2天獲批,直接獲得永久綠卡。

責編:Adam Chen


外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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2018年日本土地價格最貴是哪裏? | 居外專欄

 

土地價格的一物四價-

長期在日本生活的人都會聽說過日本曾經有過土地的神話。所謂【土地神話】就是指在日本擁有土地,土地價格只會上升不會下降。不過隨著房地產泡沫的結束,這個神話也被打破了。在長達近20(1990~2006)年的時間裏土地的資產總額共減少了1200兆日元(從1990年末的2452兆日元到2006年的1268兆日元※)。※數字來源於內閣府的國民經濟計算

各地區的土地價格是隨著經濟的發展和供給狀況有一些波動,不過一些地區的土地價格則是不被動搖的。那就是東京的銀座和赤阪地區。

在日本每年7月,國土交通省會以當年的1月1日為基準,發布標準地點的土地評價價格。

在2018年國土交通省發布的公示價格中可以知道,在商業地當中最貴的是12年連續蟬聯的京都中央區4-5-6(山野座本店),每平米的價格是5550萬日元。可謂是一寸土地一寸金。

(來源):GINZA KOMPARU STREET)

相比商業地,在住宅地價格最貴的是京都港區赤阪1-14-11物件名:HOMAT ROYAL。每平米的價格是4010萬日元。另外,在全國住宅土地價格排行榜中進前十名的東京都可以說是獨攬一方。

(出所:國土交通省)

在日本,同樣的土地有不一樣的評價價格。不只是一般的客戶不太懂得,作為房地產行業的專業人員也有不懂的人。首先,讓我們看一下土地價格一物四價所指的四價什麽。

  • 實勢價格

實勢價格指的是,實際在土地交易當中成立的價格。沒有特殊的情況下交易價格一般和公示地價不會有太大的相差。不過每一片土地都是獨一無二的,交易價格也由當事人而定,所以交易下來的價格離公示價格偏差甚大也是情有可原的。

  • 公示價格

國土交通省以1月1日為基準,評價標準地點的公示價格。公示價格作為路線價以及固定資產稅評價額的基礎,可以說是一個非常重要的指標。

為了計算遺產稅和贈與稅,國稅廳制定了基準價的路線價。價格大約為公示價格的80%。

  • 固定資產

固定資產稅評價額是市役所等自治體為了計算固定資產稅/登錄許可稅/房地產取得稅而獨自評價的金額。價格大約為公示價格的70%。

以下是可以在網上查找土地價格的有效的網頁。

・公示地價   :http://www.land.mlit.go.jp/webland/

・路線價    :http://www.rosenka.nta.go.jp/

・固定資產評價額:http://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=218

是不是對日本的土地價格有所了解了呢?了解土地價格不只可以計算有關於土地的稅金,而且也可以在購買以及銷售房地產時提供重要的依據。

責編:Adam Chen

 

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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国际建筑师分享为高净值客户打造豪宅的故事

2014 年,戈弗雷先生受世界排名第一的酒店设计公司 HBA(Hirsch Bedner Associates) 的委托,创建了一个专注于高端住宅设计的精品部门–HBA Residential。克里斯在对亚洲文化的热爱的驱动下在新加坡设立了公司总部。2017 年,克里斯在伦敦建立了第二家工作室,旨在为世界上独具慧眼的客户创造独特而有品位的住宅。

当被问及为什么选择把公司总部设立在新加坡时,克里斯说:【阅读原文

高凈值人群對私人定制住宅的需求 | 居外專欄

 

擁有超過 22 年設計經驗的英國建築師克裏斯·戈弗雷(Chris Godfrey)為國際高凈值客 戶提供建築和室內設計服務,五年前開始在亞洲開辟新的旅程,將最好的居住體驗帶到中國。

2014 年,戈弗雷先生受世界排名第一的酒店設計公司 HBA(Hirsch Bedner Associates) 的委托,創建了一個專註於高端住宅設計的精品部門–HBA Residential。克裏斯在對亞洲文化的熱愛的驅動下在新加坡設立了公司總部。2017 年,克裏斯在倫敦建立了第二家工作室,旨在為世界上獨具慧眼的客戶創造獨特而有品位的住宅。

當被問及為什麽選擇把公司總部設立在新加坡時,克裏斯說:“我對亞洲和中國的悠久文化和歷史深深著迷。公司總部位於充滿活力、現代化和具有戰略定位意義的新加坡,這方便我們到訪周邊地區,與客戶溝通。在新加坡,我可以為來自中國大陸香港、印度、俄羅斯和東南亞等地的客戶提供服務。在倫敦,我們為歐洲、中東、非洲和美國東海岸服務。憑借這兩個設置於東方及西方的工作室,我們不僅能夠為亞洲客戶帶來最好的英國設計;還能將我們對歐洲尤其是倫敦的深入了解與我們對中國客戶需求的理解相結合。這種精髓和經驗的結合為我們的客戶帶來了無與倫比的住宅設計服務。“

克裏斯享受為亞洲客戶提供建築和室內設計服務的過程。一方面,他很自豪能將精致的英國建築和室內設計帶到亞洲;另一方面,他沈醉在亞洲不斷研究和學習的過程。

克裏斯贏得了許多中國客戶的信任,這些客戶都是在房地產、金融、零售和其他行業中 成就卓越的風雲人物。他從與這些客戶的討論中受益匪淺。盡管克裏斯已從業二十多年,但他並沒有滿足於自己在業界所獲得的光環與成就。他總是將每位新客戶視為最重要的客戶,每個設計視為一件珍貴的藝術品,並努力地超越自己。

通過這次采訪,讓我們走進克裏斯的設計世界,了解他對高凈值客戶的需求和品位的深入詮釋。

 

  1. 您如何與世界各地的高凈值客戶合作?當您為高凈值客戶設計定制住宅時,他們通常的需求是什麽?

多年來我一直與高凈值客戶合作。每個客戶都是獨一無二的,每個家庭的特征與核心價值觀都不盡相同。然而,所有人都對隱私、舒適感、親切感和安全感有著共同的需求。安全感的泉 源是一個既可以和家人聚在一起、也適合怡然獨處的地方。

我們的客戶都非常精益求精。當與這樣高素質的客戶合作時,我們會通過洞察並超越他們的需求來建立信任。 一開始,我們了解客戶的背景、興趣和抱負,充分全面地理解客戶的個體特征。如果你能明確地知道客戶的需求,你就能滿足這些需求。

 

  1. 與他們合作的最大挑戰是什麽?

在與超高凈值客戶合作時,我們意識到時間永遠是至關重要的,因此我們所做的一切都 必須非常簡潔和精確。我們的客戶眼界開闊、經驗豐富。他們經常接觸到高品質的設計環境, 例如最好的酒店和餐廳等。每個人對奢華的定義不同。是什麽觸發他們的情感?家庭方面的驅動力又是什麽?他們從功能和情感需求上如何看待這個住宅?我們盡量收集並理解這些信息,然後給出我們認為更有共鳴、更觸動人心、更經典的設計。因此,我們的挑戰在於快速而精準地詮釋項目的核心價值。

另一個挑戰是我們總是試圖爭取時間。時間締造品質,而品質是我們一直追求的東西。由於這些高凈值客戶的時間很寶貴,通常我們與客戶直面交流的時間有限,,令打造項目的時間也更為緊湊。

在處理客戶需求時我們要兩方面的衡量。一方面,我們要全面了解客戶,另一方面,我們要保護客戶的隱私。我們的倫敦團隊最近為一位國際商人在倫敦的聖約翰伍德區設計他的宅邸。我們希望為客戶打造一個可以“做回自己”的空間,這與他商業舞臺形象的需求截然不同。我們需要確保提出正確的問題,以便最好地了解他們的獨特情況,同時尊重客戶的隱私。

對我來說,挑戰是鼓舞人心的。我相信設計師應該首先挑戰自己。挑戰越大,項目的結 果就會越好。

  1. 與超凈值客戶合作時,最重要的技能是什麽? 

首先,傾聽是最重要的技能。通過傾聽、詮釋和反饋得出的設計遠遠超過沒有傾聽過程 的直接設計。你不只是遵從別人的需求,你應該加以吸收並創造出一個更高水平的作品反饋給他。奢華的設計是完全主觀的。我們的價值在於原創性,我們只為您創造出屬於您的住 宅。這一切的關鍵是我們如何提煉並創造出既能滿足客戶需求又具有高度原創性的作品。 因此,平衡就是另一項非常重要的技能。

此外,耐心也是必不可少的。這本身不是一個技巧,但耐心對作品的完成度是很有助益的。

  1. 中國客戶與其他國家的客戶之間是否存在明顯差異?

是的,當然有。我經常說,中國的魅力在於它不僅僅是一個國家,它本身就

是一個世界。與其他任何地方不同,它擁有延續了幾千年,從未間斷的歷史傳統。因此,中

國人是非常獨特的。雖然在中國內部的不同地域也存在很大差異,但幾乎所有人都深深紮根 於中國特有的文化中。

我們的客戶非常國際化,與之合作的中國客戶都非常自豪於他們的文化,但同時他們也具備國際化的品位和視野。

但歸根結底,人的本質都是一樣的。當我們設計住宅項目時,我們會遵循人類共通的根本生活原則。人們基本上需要相同的東西:住所、舒適性、安全感以及可以悠然獨處的空間。

除了共通的需求外,當然還有文化因素。我認為客戶與客戶之間有較大的需求差異是正 常的。有些需求非常實際,有些需求是來自於歷史和文化,這些都是要被裝進 “設計熔爐”裏的素材。

  1. 您如何看定制設計與奢侈品牌? 

我一直認為奢華是主觀的,是通過創造提煉出來的而非單純的獲取。對我來說,奢侈品可以是舒適和寧靜。這些原則可以用禪意或極簡主義的方式表現出來,並且仍然是奢華的。奢華也應該是特別打造的,比如是用於展現扣人心弦之景色與光影的窗口,或是提供完美閱讀時光的一把椅子。

對於買得起任何心儀之物的客戶而言,他們對自己的定制住宅有著象Saville Row 西服一樣的高品質追求 ,那正是我們所提供的服務。我們提供的不是現成的采購品組合的作品,而是完全量身打造的定制設計。它就像我們的客戶一樣,是獨一無二的。設計的體驗和過程本身就是奢華。

在我的印象中,奢侈品牌的力量在中國依然有很強的勢頭,但這種趨勢正漸漸讓位於個性化。品牌標簽並不像以前那麽重要,人們越來越欣賞產品的獨特性、起源、工藝和創造,這與我們一直追求的東西是一致的。 

  1. 能否請您分享一下為高凈值客戶創建定制住宅的具體經驗?

我們目前有一個位於上海周邊的項目,客戶是中國著名時裝集團的總裁,他同時也是一名時裝設計師。

客戶在他幼時成長的地方買了一塊土地,並委托我對這座私人宅邸做建築設計和室內設計。他非常英俊,穿著也很有品位。我們一見如故。經過與客戶的深入溝通和接觸,我發現客戶在他的職業生涯中取得了非凡的成就,備受公眾註目。然而,他的內心深處仍然有一片凈土。

客戶選擇在他兒時的故鄉建造一個私人住宅。一方面,他熱愛他的家鄉。另一方面,住 在這裏可以給他帶來童年的美好回憶。

他向我展示了法國路易十四國王的巴洛克式宮殿的照片,並說這是他想要的。圖片上 的宮殿非常古典,滿布華麗的裝飾。但現實生活中,他很現代,衣著也很時髦。我說:“您向我展示的圖片和我眼中的您很不一樣。這就是富人在建房時常有的的概念或誤區 – “每個人都這樣做,所以我也這麽做。”

我說:“您介意我花四周的時間向您展示我認為屬於您的建築嗎?” 然後我離開了一個月,為他量身定制了專屬於他的設計。

我們保持建築物的整體大小,比例都相同,但是刪除了所有不必要的繁復細節,簡化並加強了建築的特色,采用“以簡馭繁”的方法來成就奢華。我們讓住宅更加獨特、更加寧靜、更符合客戶的個性。也讓建築變得更加經典,不會過時,因為它不受任何年代的既定風格所限制。

他無法相信我用富於經驗的判斷詮釋了他,展現了他真正想要但卻無法表達的內容,這讓他印象深刻並且非常滿意。

該項目目前正處於建築動工階段。客戶對初稿設計非常滿意,特別是對奢華設計的解讀,以及將現代元素與他的家族傳承相結合的部分。

克裏斯相信:如果建築師想要創造滿足客戶需求的設計,對客戶從心理上和根本上的了解至關重要,這才可以打造出客戶真正喜愛並世代承傳的住宅。

責編:Adam Chen

國際建築師分享為高凈值客戶打造豪宅的故事

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