Author: Adam Chen

最近剛好有客人來咨詢關於加拿大房產增值稅相關的問題，我們發現很多人甚至很多在加拿大已經擁有物業的人，又或是一些入行不久的地產經紀都不是很清楚。今天借這篇文章好好跟大家聊聊加拿大稅務居民和加拿大非稅務居民賣房時關於增值稅的那些事兒。

在開始講賣房相關問題之前，首先，我們要弄清楚一個簡單的問題：

什麽是加拿大居民，什麽是加拿大非居民？

其實很簡單，按照字面上理解就可以：

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。

什麽是加拿大稅務居民，什麽是加拿大非稅務居民？

簡單的理解就是，每年向加拿大政府報稅的就是稅務居民，不報稅的就是非稅務居民。

但是很有意思的是：稅務居民不一定是居民，同時居民也不一定是稅務居民。

按照加拿大稅法，年滿18周歲的非居民1年在加拿大居住超過183天就可以申請報稅號成為加拿大稅務居民，以留學生和持工作簽證在加拿大工作的的人居多。

有些人原本是加拿大居民，後來離開加拿大去其他國家發展，為了不將全球收入向加拿大政府交稅也可以向加拿大申報成為非稅務居民。主要是一些去其他國家發展的加拿大公民。

自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值稅？

加拿大稅務居民的自住房（Principal Residence）在出售時可享受免增值稅的福利，加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利。

加拿大稅務居民可以選擇一套屬於自己居住的房產申報為自住房。物業類型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。

業主需要向稅局提交T2091表格申報該物業作為自住房。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

當加拿大稅務居民賣出其自住房時，可享受自住房免增值稅的福利。申報該物業的銷售情況。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

根據加拿大稅務局（CRA）2016年頒布的新規，從2016年1月1日之後賣掉的自住房必須在下一年向CRA申報才能享受增值免稅政策，在申報時，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，買進賣出年份，房屋地址，居住時間等等。如果您忘記申報，您可能會面臨罰款數千元。

留學生和拿工簽在加拿大工作的人賣掉在加拿大的物業不用交增值稅？

是的，只要是加拿大稅務居民，並且賣出的房產為自住房（Principal Residence）就不需要繳納房產增值稅，留學生和持工簽的業主也是加拿大稅務居民，所以也可以享受免增值稅的福利。

投資房的增值稅交多少，怎麽交？

加拿大稅務居民的投資房（非自住房）在賣出時，如果賣出價格高於買入價格就需要對物業增值部分繳納相應的增值稅。資產增值部分的50%計入個人應稅所得，在報稅時按照個人當年收入的稅率交稅。

需提交給CRA關於增值稅的表格如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利，也可以說加拿大非稅務居民在加拿大擁有的物業只能算是投資房。增值稅的計算方式也是將增值的50%計入納稅人當年收入，按照加拿大稅務局的個人所得稅標準計算所得稅。

加拿大非稅務居民在賣房之前，或者最遲在 Closing Day 後的10天內要向CRA提交T2062表格，申請 Certificate of Compliance。申報遲了會產生罰款，晚一天罰$25，最多罰$2,500。

表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

T2062表格中，要提供預計的賣房價格。如果你在成交之前就已經拿到了CRA的Certificate，但是最後成交時，賣房價格有變動，比最初估計的成交價高，那麽就以最終成交價為準來進行25%的預留。如果在賣房時你還沒有拿到這張Certificate，買家律師則必須預留25%的房款（sales proceeds）作為預留稅款，放到信托賬號Trust Account裏面。在向稅局交過增值稅後會將多扣的部分退還給賣家。（這是因為政府怕非稅務居民賣了房子，拿著房款不交稅就直接消失了。萬一賣家真的跑了，CRA有權讓買家代替完稅。）

加拿大非稅務居民和加拿大稅務居民共同擁有的物業賣房時怎麽辦？能算自住房免增值稅嗎？

經常遇到一些情況，比如：

夫妻二人共同有用的物業，一人為加拿大居民，一人為加拿大非居民。

父母和子女共同擁有的物業，一般可能子女是加拿大居民，父母為加拿大非居民。

或兄弟姐妹或朋友共同擁有的物業，物業產權上的一個或多個業主為加拿大非居民，其余為加拿大居民。

關於共同產權，如果是夫妻共同有，一方為加拿大稅務居民又是自住房，則可向加拿大稅局申報免除房產增值稅。

其他情況，即使是父母與子女共同擁有的物業，只要有一方是加拿大非稅務居民，即使確實是自住房也不能完全享受房產增值稅減免。在物業賣出時需要查看當初購買該物業時的律師文件，按照文件裏面的產權分配比例來計算。比如父母占物業產權的50%，子女占物業產權的50%，父母為加拿大非稅務居民，子女為加拿大稅務居民，該物業為子女的自住房。物業賣出時律師會先扣留非居民的父母的50%房產的25%，直到稅務局完成清稅。子女身為加拿大稅務居民，他的50%則可享受增值稅免稅福利。

這裏關於共同產權物業的增值稅小編只是簡單舉了一個比較常見的例子給大家講解，不同的情況在申報增值稅時各有不同，如果大家確實有這方面的疑問還請務必在賣房前找專業的會計師和律師進行咨詢。

責編：Adam Chen

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……

有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。

3月1日，你的地稅到底漲了多少？
馬上就3月1日了，相信很多有房一族都早早收到了政府來信，告訴你今年你房子的評估價是多少，要收的地稅是多少？特別是前陣子新上任的蒙特利爾女市長Valérie Plante宣布大漲地稅，地稅稅率平均提高3.3%。引起了很多人的不滿。

因為各區情況有所不同，比如 Rosemont-Petite-Patrie 區的增幅是 5.6%，Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension 區的增幅是 5.4%。筆者所在的LaSalle區最低，才0.7％。

雖然市長反復出面解釋，這一漲幅中其中大部分是水稅和各區政府的服務稅，剩下真正的地稅只漲了約1.9％，比預計的通貨膨脹率2.1％還要低。
但不管怎麽樣，這個經過媒體大肆渲染的新聞還是讓人不安，這兩天為這事天天到市政府門口示威的人群有之，更多的人是好好端詳起自己收到的地稅單，思量著到底漲了多少呢？

我也第一次仔細看了一下我的地稅單，都是法語的，好好琢磨了一陣。發現地稅單上可以看到幾個重要信息：

一是房子的政府估價，是去年、今年及明年三年的估價。
二是具體的地稅科目：象我所在的LASALLE就包括
交蒙特利爾市的稅：
TAXE GENERALE：一般稅收
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE L’EAU：與水服務有關的特別稅
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE LA VOIRIE ：與道路服務有關的稅
TAX DE L’EAU, PAR LOGEMENT : 每一戶的水稅
TAXE RELATIVE A LA GESTION DE ECHETS PAR LOGEMENT：每戶須交的廢物管理稅
所在區政府收的稅有：
TAXE RELATIVE AU SERVICE ：市政服務稅
TAXE RELATIVE AUX INVESTISSEMENT 有關投資稅

除了兩項水稅和廢物管理稅是按戶收，其他各項稅收都是在今年房屋市政估價的基礎上按一定比例計算，再加在一起就是所須交納的一年地稅。有的地區區政府還加收了管理稅，有的收了市政工程稅。

象很多人一樣我也想知道今年自己的地稅到底漲了多少？可是發現還真不好算。幸好2月11日CBC的記者在《蒙特利爾的地稅上漲對你意味著什麽？我們做了計算》一文中有了詳細的說明，讓我有所啟發。他們選取了蒙城6個地區不同的房屋：Ahuntsic-Cartierville的兩層聯排屋，Pierrefonds-Roxboro一層樓的獨立屋，Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓（DUPLEX），Verdun三層樓的三房樓（TRIPLEX），Ville-Marie市中心的公寓及Saint-Léonard一層樓的獨立屋，對它們8年以來房屋估價及地稅的變化進行分析。發現因為各區房屋估價上漲，地稅也上漲，但漲幅各不相同，象Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓估價翻了一倍，地稅也漲了80%以上。而市中心的公寓政府估價降了3000元，稅收小小漲了6元。有興趣的朋友可以找到原文再看看。
要提醒朋友們的是，買房時大家可以參考政府估價，畢竟這決定你買下來以後要交多少地稅，但估價並不是買價的唯一考慮因素。另外地稅一般分兩次交納，每年的3月1日和6月1日是到期日。可以上銀行交，也可以直接到所在區政府交納。一般賣家交過的地稅，在房屋買賣交易時由公證師按日子計算，由買家付清自己做房主時該交的那部分地稅。

責編：Adam Chen

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