Author: Jane Yuan

300個看房者、25份出價、8輪出價大戰，3月初，這套布魯克林地區的2.5臥共有公寓（condo）在上市僅4天后成交，最終售價比57萬的開價高出數萬美元。地産經紀慶幸道，開價的確低了，但如果開價再高些，最終售價可能就不如現在高了。

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這一幕在大波士頓地區的房地産市場不斷上演。據《波士頓環球報》報道，目前，房市處于低庫存、高熱度的賣方市場，但一些地産經紀却采取看似不可理喻的策略，把售價開得很低。他們以此吸引八方來客，在房屋公展（open house）時造成“哄搶”效果，導致心急的買家們頭腦發熱，拋弃理智，狂熱地沖進“出價大戰”的厮殺中。

波士頓地産經紀人貝茨（David Bates）在自己的新著中特別探討了這種“低開高賣”的文化。他表示，一旦“競價模式”開啓，買家們求勝心切，往往會忽視房屋本身的價值。如果關注房屋價值，應該去協商、談判；如果只是想“贏”，那麽買家會爲了得到房子做任何事。

目前的庫存稀缺更爲這種故意製造的競價大戰創造了條件。據麻州地産經紀人協會的數據顯示，今年2月，全州共有14068棟一家庭屋、3780套 共有公寓在售，這個數據達到該協會自2004年起開始統計相關數據以來的最低值。最高值出現在2006年，那時一家庭和共有公寓的庫存分別是現在的2.7倍和5倍。

房地産數據研究機構沃倫集團（Warren Group）首席執行官沃倫（Timothy Warren）表示，地産競標戰的策略和藝術品拍賣市場相似，開價只是運作一切的開始。開價低幷不意味著廉價出售，有可能賣得比起始價高的更好。哈蒙德地 産公司（Hammond Real Estate）副總經理霍勒倫（Holleran）稱，目前市場中，開價高比開價低風險大，在劍橋或薩莫維爾，如果開價高出正常價格4%，買家差不多就對 你興味索然了。

也有經紀人反對這種售房策略。專精牛頓市和布魯克林市地産的霍洛維茨（Ruth Horowitz）稱，該方法過于迂回，且會打擊一些有誠意的、但不想參與到瘋狂競拍中的買家，還可能讓人遷怒于地産經紀，因爲經紀帶人們去看他們買不起的房子。

那麽問題來了，這種策略真的可行嗎？

先看幾個數據。去年，薩莫維爾市一棟3臥的聯排屋開價119.5萬，成交價135萬；2臥2.5浴的共有公寓開價67.5萬，成交價79.1 萬。劍橋市一棟早期現代風格的別墅開價82.5萬，成交價125萬多；布魯克林一棟1500餘尺的待修房開價100萬，成交價149萬。

衆所周知，房子剛上市時，受到的關注最多；留在市場上時間越長，風險越大。一份基于2014年波士頓共有公寓銷售數據的調查顯示，一周內售出的房子，售價可以達到開價的103%；已在市場中逗留4個月乃至更長的房子，平均只能賣到開價的97%。

那麽房子的挂牌價到底標多少才合適？大波士頓地産經紀人協會主席麥卡錫（David McCarthy）認爲這個問題很難答，因爲低迷的庫存、不斷上漲的價格和從賣出到錄入公共記錄的幾個月時間差都使得近期銷售記錄的參考價值變差。“這是個捉摸不定的市場”，麥卡錫表示。

儘管競價大戰讓賣家和地産經紀笑得合不攏嘴，但給買家帶來實實在在的壓力。米爾頓地區的帕德拉（Becky Padera）一家2年來爲了買房不斷出價，但屢屢受挫，至今仍未成功，這使他們感到很無助。最後，帕德拉夫婦不得不退出這種競賽，然後把原來的房子重新 裝修了一遍。對他們來說，這不是理想的結局，但他們對“競價大戰”已經疲倦、厭煩了。

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房地産業是國民經濟的重要部分，同時也是國家穩定、社會公平的試金石。美國的房地産市場主要依據市場規律運行，市場化程度很高，相關環節基本由市場供求操縱。

縱觀美國近五十年的房地産市場，其住宅價格除周期性波動外，一直比較平穩。幾次大的波動出現在70、80年代和進入新世紀後的首個10年，但每次跌漲大致相當。換句話說，美國房地産在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中，市場規律作用明顯。

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當然，即便市場化程度很高，美國政府對房地産業依然保持政策干預。尤其在居民住房領域，美國政府歷來把確保普通民衆買得起房作爲施政重點。政策的出發點通常是面對中低收入家庭。

利率和稅收是美國進行政策調控的最主要手段。利率上升貸款成本相應增加，地産開發商的利潤空間隨即受到擠壓；同時，美國有50個州開徵房産稅，稅率一般爲1%至3%，住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。與中國不同，在美國買房需要事先聲明房屋用途，因爲“住”和“租”二者的貸款利率不同（對于買賣雙方而言，任何違規行爲後果都十分嚴重）；針對房屋購買和出售時的差價，徵收房地産增值稅；同時實行退稅政策，鼓勵開發商建設廉價房，爲低收入者提供住房。

以美國在2008年經濟危機中的表現爲例：2009年2月，奧巴馬政府出臺了一項高達730億美元的房地産市場救助計劃，目的是避免900萬房主的房 屋被拍賣。同時，政府還特別爲房利美、房地美兩大機構提供2000億美元的救助資金，用來激活房産購買和貸款。此外，政府配套出臺了一系列政策性調整，用 以包括保護消費者、减少銀行高管薪資、提升銀行準備金、擴大對影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯儲權利等。

該計劃主要力圖達到四方面內容：

一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用好的房主獲得“再融資”便利，减少大部分家庭的月供支出；

二，鼓勵房貸機構减“月供”，保障普通家庭穩定。具體措施包括减少房貸相關支出在家庭收入中的比例，儘量使按期繳納適當月供的家庭不至失去房屋，提供債務重組機會，降低家庭月供支出，同時防止投機者利用政府救助牟利；

三，支持房利美和房地美，通過維持較低按揭利率水平，鼓勵中産階級家庭繼續購房，提振市場信心；

四，將那些信譽差的房屋購買者、地産貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。

可以看出，幫助低收入的美國家庭走出債務困境，渡過難關，開發真正有需要的市場源頭，扼制擠壓房地産泡沫是政府調控的核心，事實證明此舉確實行之有效。經過一系列努力，美國房地産市場逐漸穩定回暖，到2012年終于露出曙光，開始復蘇。時至今日，美國房地産市場信心重振，已成爲中國投資人的重要目的地。

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