英國各界名流暢談房產投資經:倫敦房產最賺錢 比汽車更值得投資

中國有句流行語叫做“你不理財,財不理你”,講的就是一種理財觀念。而在西方,個人財務策劃早已相當成熟,不管你從事什麼行業,不管你的理財金額有多少,不管是社會名流還是平頭百姓,理財可以說是每個人每個家庭都會操心的一件事。

英國各界名流暢談房産投資經

今天,讓我們一起看看英國名人投資房產的心得。從新聞主播到網球大滿貫得主,從喜劇明星到板球隊隊長,聽聽這些英國名人是如何看待房產投資,又如何靠買房賣房發家致富的。

BBC著名新聞主持人Nicholas Owen:我最大的遺憾就是房產投資少了

68歲的Nicholas Owen 是英國BBC和古典音樂廣播台(Classic FM)的著名節目主持人,曾供職於英國獨立電視臺,並任該台英國皇室新聞首席記者等。

“我 人生中最明智和最愚蠢的投資決定都和房子有關。明智的是我早早就還清了兩筆房貸,一次是1980年代,我用在Goldsmith工作的薪水還清了房貸,還 有一筆是我在ITN工作時還清的。所以後來,我就不用再擔心房貸的事了。但我也後悔,房產投資太少。1990年代,本來有機會在倫敦以一個非常划算的價格 買一套房,但是一直猶豫不決。要是當時買了的話,估計現在房產的價值十分可觀了。”

藝術評論家Brian Sewell:房產比汽車更值得投資

Brian Sewell 著名媒體人、藝術評論家,《倫敦標準晚報》(London Evening Standard)專欄作家,因其辛辣尖刻的評論而名聲大噪。曾獲英國最著名藝術獎項“透納獎”。

“我 人生中最成功的一筆房產投資,是1970年代在Westbourne Grove以7000英鎊購買過一棟房子,那對於我來說是經濟狀況上的一次轉折點。在我買後十個月,有一對年青夫婦願意出價14500英鎊購買。成交後, 我不但還清了5000鎊的房貸,短短十個月,還淨賺了7500鎊。

之後,我在Kensington一個僻靜的地方購置了一處大一點的房產,差不多三十年後我賣掉了那所房子,賺了上百倍。之後我又在Wimbledon買了更大的房子,退休後就一直住在這裡。

我覺得資金一定要用來改善你的生活條件,比如說買所更好的房子,或是用作子女教育的儲備金,等等,而不是把錢花在汽車上。”

影視名宿Bill Oddie: 房子30年漲了140多倍

Bill Oddie英國銀屏上的老面孔。因70年代出演BBC喜劇《The Goodies》走紅,後來主持了兩檔BBC錄製的英國野生動植物節目而廣受年青觀眾的喜愛。

“1970 年代時,我的婚姻出現了破裂。於是我在我們房子的旁邊又買了一棟房子。房子的裝飾風格類似情景喜劇裡的場景。我和妻子把兩所房子連通了起來,她住一棟,我 住一棟。我記得,有個朋友給我說過,‘你買房子肯定不會後悔的。’事實也確實是這樣,因為房產升值的很快。幾年後我們離婚了,我們把這兩棟房子都賣了。然 後我花了自己一半的積蓄買了現在住的房子。1980年代初期買的時候,房子是13500英鎊,現在至少可以賣到200萬鎊,漲了140多倍,升值的幅度真 的太不可思議了,要是再升值一點,我就該繳納‘豪宅稅’了。”

英國影視明星Peter Duncan:房子升值賺錢的本事比你大

Peter Duncan 英國男演員,電視節目主持人,曾因主持兒童電視節目Blue Peter和另一檔家庭旅行紀錄片而受到觀眾青睞。

“房 產的投資對於一個人的財富十分關鍵。我認為自己還是眼光不錯的,根據行情的變化,我會找准機會,買賣房產。在我還很年青的時候就買過房子。過去的四十年 裡,我又買賣了四五次房產。房子的改造都是我和我的家人親手完成的。我覺得,房子升值‘賺錢’的本事比我們上班掙錢要多。”

Craig Charles: 有賠有賺的房產投資經歷

50歲的演員Craig Charles,最早是在BBC的科幻喜劇Red Dwarf種扮演Dave Lister而出名,但卻是因為在英劇Coronation Street中扮演Lloyd Mullaney而被更多人所熟知。

“最 失敗的一項投資就是在南安普頓買了一棟房子。那是一個五居室的喬治亞時期的房產,位於Hamble河畔,可以俯瞰Elephant Boat Yard,那曾是電影Howard’s Way的取景地。我買下它時花了86萬英鎊,然後又花了100,000英鎊用來重新翻修。好多年前我就打算把這棟房子轉手了,但是幾年來最高的出價也僅是 72萬英鎊,遠低於我對他的投入,所以直到現在這棟別墅都沒賣出去,只能用來出租。

最明智的投資也是和房子有關的。在上個世紀90年代初期,我在Harpenden買過一棟房子,只用了三年,房價就翻了一倍。”

經濟學家Vicky Pryce: 慶倖自己很早就買了房子

英國經濟學家,曾任英國政府經濟服務部聯合主管。2013年,她和前夫因為妨礙司法公正罪被送進監獄8個月。

“最 明智的投資當然是買房子了。當我加入Williams and Glyn之後,銀行曾經為所有的男性員工提供一個低利率的抵押貸款,大約是0.5%,儘管方式的通貨膨脹率很高。但是除非是單身的女性,或者可以證明自己 不打算生孩子才可以享受同樣的待遇。直到引入了《平等機會法案》,我才通過抵押貸款,以一個很低的利率在West Dulwich買下我的第一處房子。那時我23歲。從那時起,我先後出手了四次投資房產。雖然我的房產升值並不是很多,但是能夠很早的就成為有房一族對我 後來事業上的發展起了很大的幫助作用。”

橄欖球星Ben Cohen:從家人身上學到的理財經驗

Ben Cohen,英式橄欖球運動員。作為一名職業橄欖球運動員,年輕的時候的確可以賺到不少錢,但它是一個有局限性的職業。每個球員的職業生涯都是有限的。

“1990年代末,我曾花了42,500英鎊買下我的第一棟房產,幾年後就以65,000英鎊的價格轉手了。”

Hilary Devey:樂於在世界各地投資房產

Hilary Devey,英國商人、電視人和企業家。因為參與了BBC 2台的電視節目Dragons’ Den而被大家熟知,隨後在轉入BBC 4台之後,主持了一檔新的節目The Intern。

“我現在的家是一棟為愛德華七世建造的房子RangemoreHall,房子很大,大約有16,000平方英尺,共八間臥室,八間衛生間以及13英畝土地。9年前我買下它時大概花費了200萬英鎊。

除了Rangemore Hall,我在倫敦還有一處房子,位於St Katherine碼頭,房子不大,只有4,000平方英尺。目前的價值約為450萬英鎊。

另外我在世界其他國家還有四處房產。因為我非常討厭住酒店,這也是我買下這麼多房產的原因。因為我會想,如果我需要經常去一個地方,那就需要在那裡有一棟屬￿自己的房子。

我在美國佛羅里達南部的棕櫚海灘、西班牙的Altea分別有一棟別墅、在Marrakesh有兩棟別墅。目前,還有兩處房產正在建造中,所用的土地是我6年前買下來的。

我在佛羅里達的房子花費了大約223萬英鎊。雖然我不確定現在這棟別墅的確切價值,但是人們給我的開價都高於我之前的買價。西班牙的別墅花了約一百萬英鎊,目前價值250萬英鎊。而Marrakesh的別墅目前的價值也在400萬英鎊左右。

如果市場持續走好,我想我還會繼續投資房地產的。比如現在,我就在考慮投資克羅地亞和北塞浦路斯。那兩個區域我都非常看好。”

Dominic Cork: 貸款購房成為最明智的投資決定

前板球運動員Dominic Cork,在1992年至2002年間曾代表英國國家隊出場69次。2011年正式退役。

“我做過的最明智決定就是進行投資並在很年輕的時候就申請了抵押貸款買房。當我搬到Derby後,首要任務就是買了我的第一套房子。在投資上面,買車是我做過的最糟糕的決定。我想有很多朋友也做過類似的事。因為,開新車的同時也意味著你就此損失了數千鎊。”

網球大滿貫Virginia Wade:倫敦房產賺的最多

英國前職業網球選手,獲得過三次單打大滿貫和四次雙打大滿貫,也是英國歷史上唯一一位拿下所有大滿貫的職業球手。

“我 在紐約和Fulham各有一套公寓,在肯特有一套家庭房,在巴巴多斯有一套用來出租的別墅。雖然成本早就超過了租金,但好在我不需要還貸款。以前我曾經在 英國做過房產投資,賺的最多的是一處倫敦房產。那還是1977年的事情。當時我在Marylebone High Street買了一棟樓,上面兩層是公寓,底下是商鋪。我記不清在80年代將它轉手時的具體價錢,但是這次投資真的很成功。”

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西班牙豪宅區“鬼城”强烈希望有中國投資者到來

近幾年來,隨著中國房地産市場的過度開發,許多內地城市出現了大量的“鬼城”。最著名的當屬鄂爾多斯市,這個處處充滿土豪氣息的煤炭城市在泡沫散盡後,留下了一座高樓林立却空無一人的“鬼城”。可令人驚奇的是,“鬼城”幷非中國的專利,同樣來到了西班牙。原本人們還會以爲“鬼城”僅僅存在于一些過度開發的濱海小鎮,可是實際却是“鬼城”已經蔓延到了一些大城市,甚至就存在于首都馬德裏。

正如之前當地西班牙居民所說的,在目前的環境下,似乎只有中國人有能力盤活這個區域了

巴爾德貝巴斯(Valdebebas)位于馬德裏市區的東北部,臨近Barajas國際機場。相信喜愛皇馬的球迷都不會對這個地區感到陌生,因爲大名鼎鼎的皇馬訓練基地就位于這個地區。同時在這個區域附近還存在雲集了大量企業的寫字樓以及風景秀美的胡安卡洛斯公園。在馬德裏的市政規劃上,這一區域也是作爲未來中心商務區以及富人住宅區而設計的。但是讓人意想不到的是,這個擁有美好未來的區域如今却有著“鬼城化”的趨勢。這一片規模龐大的高級住宅區目前僅僅有6000名居民,而實際居住于此的居民還不到2000人。

巴爾德貝巴斯的住宅區被細分成了兩個小區域,西區和北區。在西區,至今都還没有一家正式營業的商業機構,近期內也沒有打算入駐的商家。“爲了買一 瓶啤酒我們都不得不開車去北區或者去鄰近的一些區比如Sanchinarro,沒有車在這裏將是寸步難行。我們從來沒有如此强烈的希望能有一個中國人的到來。”一位名叫Pilar的西區居民沮喪的說道。在北區這裏的情况似乎稍微好一點,這裏的居民更多一些,幷且有了兩家雜貨店,據說馬上就會有第三家,當然,這三家無一例外的都是中國人經營的。

除了三家小雜貨店,整個區域僅僅在去年九月份開了一家咖啡館以及十二月份開設了一家藥店。咖啡館的老闆Alejandro坦承,在這裏開店是一種冒險,平時幾乎沒什麽客人,只在周末的時候才會有些人氣,目前階段根本不可能盈利,只能期望于未來這個地段的潜力。

讓當地居民憤怒的不僅僅是生活設施的匱乏,還有公共服務上的欠缺。當地居民介紹說,每年每戶要繳納高達900歐的地租稅(IBI),這在馬德裏算是很高水平的了,可是整個區域却沒有一所學校,沒有一家超市,看病需要去臨近區域的健康中心,街道沒人打掃,公共交通也基本形同虛設。“平時我們只能上網買菜,然後,就只能依靠中國人的雜貨店拯救我們了。”一位名叫Begoña的當地居民無奈的說道。

但是對于國人來講危機似乎就是商機,據瞭解,這一帶的房價在20萬至70萬歐元之間。目前,對于熱衷在西班牙購房的國人來說價格幷不昂貴。而且住宅都是高級住宅小區,房屋質量較好。巴爾德貝巴斯的地理位置非常優越,欠缺的只是人氣,選擇在此投資不失一個明智的舉措。正如之前當地西班牙居民所說的,在目前的環境下,似乎只有中國人有能力盤活這個區域了。

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巴黎尚未實施法國住房買賣新規 “租住”難問題却更深一步

據悉,法國《住房買賣與城建翻修規劃法》(ALUR)規定:從買賣雙方簽署房産銷售意向協議(PROMESSE DE VENTE)起,共同房産的賣主必須向買主提供一系列文件。與此同時,房東和租客在簽署新的租約或更新租約(雙方默認的租約延期不屬于這種情况)時,房租不能超過“房租參考價”的20%,也不能比“參考價”低30%。

法國租房新規或促租金上漲 留法畢業生犯愁“等”不到房

如今,這套法律中涉及房租管理的“明星措施”將于今夏在巴黎實行。

與此同時,巴黎的中介公司Hand Craft & Design的工作人員巴西勒(音譯)也證實,他們早就收到消息,ALUR關于房租的規定將于夏季“登陸”巴黎。

“具體日期還沒有落實,不過,很明顯,其中的條款涉及到成千上萬的房東和房客,大家對措施的生效實施非常關注”。

“不可否認,現在實施地區的買主們和租客們明顯受到影響,本來租房就不是很容易的法國租客們將面臨租房更難租的問題。”法國房地産獨立經紀人Alvis Chen直言。

新規“登陸”巴黎     

關于新規是否要“登陸”巴黎,伊普索斯(IPSOS)民調所還在去年夏季做過一次調查。在名爲ABBE PIERRE基金做的一項調查中,大多數法國人(56%)希望這個機制能够在所有的大城市實行,同時對這項措施在全國範圍遭弃置表示遺憾。

對此,法國政府2014年夏季做出决定:在巴黎只以“試行的名義”實行有關房租管理的規定。房租管理措施主要規定:在簽署新的租約或更新租約(雙方默認的租約延期不屬￿這種情况)時,房租不能超過“房租參考價”的20%,也不能比“參考價”低30%。

與此同時,當地政府也根據地方房租觀察所按房租行情計算出的房租中位數(LE LOYER MEDIAN)確定 “房租參考價”。

法國媒體報道稱,這個房租管理框架還需要政府的相關政令加以補充,才能發揮其效力。這道政令應確定當房租金額超過“房租參考價”20%時,在何種情况下,允許房東收取“房租補足金”。

然而,巴黎住房事務部近日指出:相關政令去年遭憲法委員會駁回,新的文本目前交行政法院審核,應于5月時公布。接下來,省長將于6月公布一道命令確定“房租參考價”,然後巴黎將開始實行房租管理措施。

“届時,巴黎所有的房東和房客都可在巴黎地區房租觀察所(OLAP)的網站上查詢首都各個街區按房産類型而定的房租最低和最高‘參考價’。”巴西勒透露,4月份之後,距離開始在巴黎執行“新規”的時間沒有多久,很多房東覺得可以考慮漲價了,“有的甚至來諮詢是否等到政策確定之後再出租?因爲在 房東們看來,巴黎永遠不缺租客,却很怕新政前後帶來的一系列金錢方面的麻煩”。

同時,還有一些業者們對于這項措施是否擴大到大巴黎地區其他城市表示了强烈的關注。對此,當地機構表示,由于缺乏足够的數據,措施擴大化目前未列入議事日程表。

讓住房更難?

不可否認,在ALUR從去年2月份實施至今,對于該政策的爭議一直沒有停止過。

新政剛出臺之時,法國房産經紀人及銷售代理人聯合會(FNAIM)認爲立法人和立法機關想要加强保護共有房産買主的意圖“值得稱贊”,但强調這些新的要求“導致房産交易延宕和程序滯重”。

據瞭解,爲了避免買主碰上意想不到的麻煩,國會最終通過的新住房法規定:在簽署銷售意向協議書或房産實際出售合同時,賣方必須向買方提供一系列附件,包括共有房産管理規定、樓房維修記錄、最近3年的共有房産房主全體會議的議事筆錄以及房産劃分狀况說明書。另外,賣主也必須交給買主有關共有房産財務狀况和賣主在共有房産中的財務義務履行狀况的文件 賣主也必須讓買主知道賣主最近兩年期間向共有房産公司繳納的日常雜費分攤金額與欠繳的餘額。

對于修改過後繼續實施的新政策,專門銷售豪宅和高檔房地産的達尼埃爾·菲奧集團董事長夏爾-馬利·若特拉表示,一筆傳統的買賣從雙方簽署銷售意向協議書起到最終簽訂買賣合同爲止,差不多要3周至4周。

“但隨著新法律的實行,從簽署銷售意向協議書起,就有許多證明文件要備齊,這需要多花3周至4周的時間。”達尼埃爾說。

基·奧蓋房地産中介集團的總經理法布裏斯·阿布拉罕也表示:“首先,共有房産管理公司(SYNDIC)完全未準備好按法律要求提供文件:最勤快的要花10天的時間交出這些文件,慢吞吞的或最不樂意辦事的公司則有可能拖上一個月。”

“這些意見都反映了現實問題。”Alvis指出,ALUR剛剛有意向實施的時候,很多房地産經紀業者已經對此表示一定的抗議,然而在實施之後,這些擔憂都成爲了事實。

“如今,巴黎還未正式實施,租房難、住房難的問題却已經更深一步。”Alvis表示,因爲市場因素,巴黎一直都存在住房難的問題,如果日後新政全面實施的話,無疑會在加長了合約時間的同時,拖累了程序進度。

“保證買主的安全而犧牲更多的時間成本,在我看來是非常不划算的。”Alvis直言。

市場“已經虛弱”

值得一提的是,ALUR開始在巴黎實施的因素也幷非官方說的那樣輕描淡寫。“民意”雖然是推動政策實施的部分因素,但絕對不可能是關鍵因素。

在巴西勒看來,法國政府國內樓市復蘇的期待,以及巴黎大區的二手房價格下跌成爲新政得到進一步推動的真正必要條件。

據瞭解,三年內,巴黎二手房價格下跌超過6%。2015年1月的下跌速度甚至加快了。2014年12月,巴黎房價跌破每平方米8000歐元門檻後,2015年1月每平方米跌至7930歐元,跌幅達2.8%。對于整個法國來說,這樣的情勢非常不妙。

對于如今的法國樓市,在外界看來,已然是趨于“虛弱”。那麽,新政實施究竟給目前的法國樓市帶來哪些影響呢?新政是爲了挽救市場而出臺的麽?

“挽救市場倒不至于。只是在某些程度上,規範了法國房地产市場。”巴西勒表示,時間成本的犧牲肯定會發揮一定作用,這些“繁文縟節”至少讓很多房地産市場的訴訟案能减少一些。

“政府或許覺得,有一個正規可靠的房地産市場環境,能够讓更多的投資者對法國樓市産生興趣。”Alvis指出,至于是否能够讓巴黎乃至法國房價復蘇,法規中的“最低參考價”在某些程度上保證了賣家們的收入和房價下跌的問題,但是不可否認的是,法規真正實施之後,獲得實質利益之前,雙方首先要面對的是複雜的手續和漫長的交易時間。

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國際知名獎學金“羅德基金”首次對華開放

享譽國際的獎學金項目羅德基金會3月30日在北京宣布成立羅德中國獎學金。

這意味著中國成爲第一個不具備任何“英語國家”、“英聯邦國家”或“西方國家”等過往羅德獎學金淵源特色的來源國。

牛津大學“羅德獎”首次對華開放

首次對華開放?

牛津大學羅德學院院長查爾斯·康恩(Charles Conn)對BBC中文網記者說:“羅德獎學金創立進入第二個世紀之後,我們就一直在思考,如何能够使羅德獎更加適應時代的發展。我們越來越意識到新興國家的重要性,而中國無疑是當今世界極爲重要的新興國家。

查爾斯·康恩表示,在過去的兩年間,羅德基金會一直就對華開放進行積極準備。他們與中國著名學府、資助者以及中國外交部和教育部均進行過相關洽談,幷得到了積極響應。

羅德獎學金强調選拔過程的“獨立性”,對于中國學生的選拔遵循其以往的選拔標準。“我們注重智識表現,但更加重視足以體現候選者領導力的其他特質,如關懷他人,具備同理心及社會責任感等。”

但 2009年中國香港地區羅德獎學金得主、本科就讀于北京大學的徐力恒稱,羅德基金會要想在中國選拔出真正優秀的學生,必須要做到像在其他地區那麽嚴謹和公正才 算成功。“我希望羅德獎學金在中國成立及遴選能够得到羅德學者群體和國內外教育界人士的關注,確保它公平公正地順利運作。”

與“中國-牛津”獎學金、清華蘇世民學者項目等其他獎學金項目相比,查爾斯·康恩稱,羅德獎學金與之幷不存在競爭,相反,不同獎學金項目的選拔對象及標準略有不同,彼此之間很友好。

如何申請及選拔?

查爾斯·康恩在接受BBC中文網記者專訪時稱,羅德獎學金的申請沒有學科限制,今年將在中國選拔出3-6名候選人,將于2016年進入牛津大學攻讀研究生課程。

羅德中國項目今年將關注國內五所大學:北京大學、清華大學、復旦大學、上海交通大學以及浙江大學。但同時它也不排斥其他中國大學的本科生甚至在海外留學的中國籍學生。

據介紹,申請者需要提交申請表格、個人簡介及相關推薦信,經過篩選之後,基金會將對候選者進行視頻面試;進入最終面試者,基金會將會邀請7-9名來自不同國家、不同領域、不同背景的專家構成評選委員會,進行最後定奪。

羅 德基金會成立于1903年,是遵守英國殖民時期礦業大亨,擁有當時全世界90%鑽石工業的施素·羅德(Cecil Rhodes)的遺願設立,初衷是培養“爲世界而奮鬥”、“以天下爲己任”、促進國際交流與和平的卓越領袖,目前每年從30個國家及地區評選出83名羅德 學者授予該獎學金。美國著名天文學家埃德溫·哈勃、澳大利亞諾貝爾生理學獎得主霍華德·弗洛裏、前美國總統比爾·克林頓及現澳大利亞總理托尼·阿博特均曾 獲得羅德獎學金的資助。

西班牙投資移民實例三:5萬歐元天價移民手續費背後的故事

董先生,私營業主,近年來一直關注國際移民市場動態。2013年3月經人介紹,董先生聯繫上了馬德裏X律師事務所,該所一位姓吳的顧問向他介紹,非營利移民手續費四千歐元。之前董先生也諮詢過一些大型的事務所,收費都在一萬歐以上。吳解釋是因爲他們事務所專門辦理移民業務,已經辦理了十幾個非營利性移民居留,所以收費便宜。董先生想到第一次移民能省則省總沒錯,就與吳顧問約好,于2013年8月飛到巴塞羅那,支付了相關費用後,開始考察吳顧問推薦的一些房産。

2天來,董先生覺得房子的性價比都不高,故沒有下手購買。于是,吳顧問建議董先生也可以去馬德裏看看,說不定能找到自己中意的房屋。2天后,董先生與吳顧問登上了前往馬德裏的高鐵。吳顧問組織了六套房産供董先生選擇,這次的房源質量普遍比巴塞羅那的好些,董先生有些心動,于是選擇了一套價值20.6萬歐元的房屋,幷支付了兩萬六千歐定金。

房屋定金合同簽署完後,董先生也長舒了一口氣,因爲聽說過移民,買房陷阱多,沒想到自己如此順利就購房成功。董先生在馬德裏停留了一個星期,趁等待從中國的匯款的時機,順利地辦理好了剩餘的手續。

苦等了近一個星期後,董先生收到了國內親屬分筆匯出的餘款, 正當他興沖沖地想要準備支票簽訂正式合同的時候,吳顧問來電說,經過律師的核對,董先生看中的那套公寓有債務糾紛,不能購買,但是經過吳顧問事務所律師的爭取,兩萬六千歐元的定金分毫不少地拿了回來。董先生失望之余,想到吳顧問爲其討還定金有功再三感謝之餘不禁也對他更加信任。眼看自己的簽證臨近過期,董先生沒有時間再尋找其他房屋,于是趕緊在自己回國的當天上午授權了吳顧問爲自己的委托人,全權負責購房。

回國後,董先生接到吳顧問的電話,稱有一套房産和其之前看中的房産相似,經還價,價格爲21.3萬歐元。董先生看過照片後也覺得比較滿意,于是就示意吳顧問購買。隨後吳顧問和他商量開發商因爲給房價打了折扣,所以想少交點稅款,要求在公證書上把價格少寫4萬歐,用現金私下支付,這樣董先生也可以省去四千歐元稅金。董先生辦居留心切就欣然同意了。房産買賣過程中吳顧問共從董先生賬上提取24萬歐元現金。買房手續辦理好後,董先生順利獲得了非營利移民簽證,于今年春天登陸馬德裏。

在前往 X律師事務所領取自己的各項文件時,董先生傻眼了。所有的花費明細只是一張A4打印紙,連事務所的名字都沒有,更不要提公章了。更爲氣憤的是, 吳顧問所謂用現金支付的4萬歐元房款連一張收據都沒有。董先生這才感覺到自己可能被騙了,于是雇用了一名翻譯在網上對比了自己購買的房屋價格發現,在少寫了4萬歐元後,房屋的單價還是遠遠高于同類房屋。董先生再三去X事務所討要說法未果,倒是碰到了幾個也在該事務所辦理移民的客人,經過私下交流,大家發現在吳顧問手下辦理居留者,都被他以房産商避稅,房東要求等理由辦理了陰陽公證書,寫低房價,截留1-5萬歐元不等的現金。自己無憑無據蒸發的4萬歐元加上近1萬元的移民手續費和雜費,近5萬歐元手續費換來的一張居留,董先生的心一下子就凉了。

截止本稿截稿之日,我已經著手對本案取證,經初步調查,所謂的X律師事務所的西語名稱譯爲中文實爲X顧問公司,根本沒有持有律師證,也沒有從事房屋中介的資格。

隨著西班牙投資移民的逐漸升溫,西班牙房地産市場上出現了專門針對中國人的一系列欺詐行爲,中國律師事務所接到了許多相關的諮詢。我們發現,許多僑胞因爲怕影響自己的移民手續,吃了虧却不敢聲張。“我看了你們的報道,才想打個電話問問我被虧掉的錢還有沒有希望”。一位諮詢者說。

在此,我再次提醒想要移民西班牙的廣大同胞:購買房産和辦理移民手續的時候,一定要選擇有資質和有口碑的正規機構, 執業律師把關。有些非法機構低廉的移民費用背後往往暗藏陷阱,貪便宜吃大虧。如果在移民過程中,自己的合法權利被侵犯,蒙受了經濟損失,也不要害怕,西班牙是法制國家,將非法經營活動繩之以法的行爲幷不會因此影響到自己的移民手續。

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或直接郵件至:info@abogadochino.com與季律師零距離溝通

英國印花稅改革滋長豪宅租賃市場 黃金地段業主可要賺大發了

自印花稅政策改革後,大量海外買家涌入租賃市場,使得倫敦的租賃市場迅速升溫。超過200萬的房産增加額外稅收,成爲了豪宅市場揮之不去的陰影,賣家也在觀望市場,期待5月大選後房價會有所好轉。

印花稅的變化尚未在租賃市場造成任何負面影響。但有可能發生租戶延遲買房計劃。買家不願多花錢,賣家更不願降價出售,轉而先放租1~2年,直到買家們接受了印花稅變化之後再做打算。據Savills 數據分析顯示,與同期相比,豪宅的成交量下降了12%,但相反促進了豪宅租賃市場的欣欣向榮。高端市場房屋中介所Douglas Gordon 報告統計,去年12月到今年1月份,豪宅租賃的需求量迅速上漲82%,形成了供不應求的狀態。原本計劃出售的豪宅紛紛轉向租賃市場。

中國人成英國豪宅租賃市場第二大租客

在過去12個月中,海外租客數量劇增,大多從海外移居到倫敦的人口裏,俄羅斯人占最大比重,其次是哈薩克斯坦和烏克蘭。總體來說,俄羅斯人成爲了房屋高端市場的主要租客,而隨著中國獲英國企業家移民簽證人數的增長,中國也成爲了豪宅租賃市場的第二大租客。

過去,倫敦西區僅有10% 的買家和租客是亞洲人,每周支付的租金從1500磅到3000磅不等。如今,一群新的亞洲租客打破以往記錄。在倫敦豪宅黃金地帶Mayfair 區,新建的440戶奢華公寓吸引了大量中國買家和亞洲租客。除了俄羅斯人和中國人,巴西人也成爲了第三大主力軍,根據房屋中介統計,這一群租客更傾向于外觀華麗,配備私人花園的學區房。

地段决定投資回報 法國租客爲主流

對于房主來說,一套2臥的市中心公寓每月租金2000-5000英鎊。如果房産是位于騎士橋(Kinghtsbridge) 梅費爾(Mayfair)此類的黃金中心地段的頂樓公寓,每周租金可達1萬英鎊,三個月租金可達12萬英鎊。在騎士橋(Knightsbridge)一間帶衛生間的臥室,每周租金最少6600英鎊。

儘管一套騎士橋(Knightsbridge) 或梅費爾(Mayfair)的房産每月可收較高租金,但幷不是所有的豪宅房主都願意把房子租出去。對于石油大王Sheikh來說, 12萬英鎊的租金收入只是冰山一角。但房屋中介Harris 總裁認爲,有很大一部分的年輕白領幷不介意將自己的房産租出去與租客共享,或在度假期間將房屋短租,也將是一筆可觀的收入。

倫敦25%的私人租客都是以家庭爲單位,特別是法國租客。因爲2013年法國總統Francois Hollande針對富人的稅收政策,法國富豪們迅速移居到倫敦肯辛頓(south Kensington),靠近法語教學的學校。這些租客的租期相對較長,續約的租客越來越多,租賃活動非常穩定,似乎已經成爲趨勢。

JR Capital 公司投資部總監指出,越來越多的中東投資者進入租賃市場,去年接近年底時,豪宅租賃需求旺盛,倫敦中心地段租賃房源匱乏,這對打算長期投資的業主來說是個好消息,因爲租金將會上漲。Pastor 房屋中介認爲,租賃市場升溫將會是2015年房産市場的主要趨勢,最起碼上半年直到大選以後才會有所改變。

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張思琪剖析英國倫敦房産投資

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倫敦交通局招標火熱進行中 計劃打造地鐵黃金住宅地

日前,倫敦市交通局(TfL)宣布,希望通過合資的形式,和來自全世界的投資者一起,共同開發交通局擁有産權的位于倫敦市區的50到75個地鐵站上蓋物業和地塊。其中三分之二的待開發站點位于倫敦一區和二區的黃金地段。擁有5700公頃土地、437個交通站點和超過3000棟的建築的倫敦市交通局,是倫敦最大的物業地主之一。

倫敦市交通局開啓公開招標活動,希望合資開發商能够在今年11月底前到位

據悉,目前已經有超過50家來自世界各地的企業登記參與資格預審,希望參與倫敦市交通局的這些項目合作。目前報名登記能在繼續。

公開招標11月底結束

據悉,在德勤房地産(Deloitte Real Estate)的支持下,倫敦市交通局已經在2月6日開啓了公開招標活動,幷希望合資開發商能够在今年11月底前到位。

公開招標開始後不到一個月時間,倫敦交通就已經和Development Securities公司于3月初達成了合作協議,將共同改造倫敦泰晤士河南岸Southwark地鐵站附近約1公頃地皮的項目。

多年來,倫敦市交通局一直在緩慢地出售其持有的倫敦黃金地帶地塊或物業資産。但是,最近,倫敦市交通局宣布改變其發展戰略,今後將通過與發展商合資的形式共同開發麾下的物業資産,以便獲得更加長遠穩定的紅利。交通局希望據此在不提高公共交通票價的情况下,能够創造約34億英鎊的新利潤。在交通局確定要開發的 75個站點名單後,他們將開始尋找合作夥伴。而這些項目預計在今後十年內將帶來20億英鎊的價值。

倫敦交通局商業地産部總監Craeme Craig認爲,這種合作開發模式對交通局長久以來管理旗下物業資産的方式是一種根本性地轉變。因爲將來有50到75個交通站點的物業將以合資開發的模式進行,開發面積將會達到1000萬平方英尺。

Craig 表示:“如果我們把所提到的所有交通站點上蓋物業都進行開發,那麽在以後的10年,倫敦交通局共同開發的項目將比其他在倫敦的機構都要多。目前,倫敦交通 局已經任命英國LandSecurities公司的前任首席執行官Francis Salway作爲最近新成立的物業顧問團隊的非執行董事。Francis也會繼續尋找另外的4至5位董事會成員。在倫敦交通局內部,商業地産開發團隊現共 有5名成員,但在未來3到4年內,團隊將不斷擴大,幷計劃增加24名成員。

數十個黃金地塊待開發

Craig 說道:“現在的想法是,要把交通局商業地産部轉變成爲一個開發公司。我們在倫敦有5700公頃的土地,437個交通站點,超過3000棟的建築,這些都是 我們豐厚的資産。我們應該在這些資産的基礎上産生更多的收益。我們的發展機會包括SouthKensington和Northwood地鐵站、Old Street環島一帶、Hammersmith、Vauxhall公交車站、Kidbrooke火車站和Mordentown的黃金地段的改造等等。”

開發商們需要通過競選才能加入交通局的合資開發計劃,幷且只有等到他們成功加入後才會知道到底哪些站點會被開發。每個站點的項目都會有一個小型競選,决定在該處選用哪家開發商。

比如說倫敦市中心St James’s 地鐵站上蓋的一級保護建築曾經是倫敦交通局的總部所在地,這個物業和黃金地塊也會是開發項目之一,但這也取决于哪些開發商能够最後進入到合資開發的企業名單中。

但是,Craig也明確指出,一些大型站點因爲經營性原因將不會在未來10年的開發計劃內。這些被排除的大型站點包括維多利亞汽車站(將作爲縱貫城鐵 Crossrail2的重要施工點),臨近Earls Court占地15公頃的Lille Bridge樞紐站,及占地25公頃的Old Oak Common站點等。三分之二的待開發的站點都是在倫敦一區和二區。不過,Craig也說,這50個待開發的站點名單也是可能會變化的,幷且開發項目也可 能隨時會被加入或移出。

商業價值空間無量

如果能與倫敦交通局合作,那麽就能够共同開發倫敦市中心極具商業價值和升值空間的地塊,這種機會無疑充滿了巨大的吸引力。

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以倫敦交通局剛剛宣布的Southwark地鐵站共同開發項目爲例,這個在Blackfriars路的地塊開發包括三個方面:空置的辦公樓 AlgarveHouse(Development Securities有一份該辦公樓800萬英鎊的期權協議,三月即將執行);交通局擁有的Southwark地鐵站的上蓋地塊,以及由 Southwark區政府擁有的Southwark地鐵站附近的一些土地。而改造計劃則是以住宅項目爲主的綜合項目,改造面積達到22.5萬平方英尺,將新建300套住宅以及零售、餐館及公共區域等多項配套設施。Development Securities的主管Julian Barwick表示:“這片區域恰好是在Southwark最有活力的區域幷且發展潜力很大。這個項目可以增進該地區的就業,提供新的住宅、公共區域及娛 樂設施。”

Craig評價這個和Development Securities的合作項目既可以發揮出資産的最大價值也可以爲TfL帶來豐厚回報,而這些回報則可以繼續用來投資交通網絡建設。

他也隨之表示,倫敦交通局的招標活動正在進行中,希望能够與更多開發商們達成類似的合作關係。

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在英國如何順利應對房屋遭遇的“危機”做好“洋”房東?

作爲房東,未雨綢繆很重要。畢竟提前做功課總好過房子出現問題後臨時抱佛脚。雖然房東要操心的事情很多,如果能搶在問題發生前,也是有方法可以幫您减少經濟和情感這兩方面損失的。

如何應對房産可能遭遇的“危機”狀態

現在就爲大家總結一些常見房産“危機”狀况,幷指導您通過提早準備如何來控制這些問題或防止它們從小小的“不便”發展成嚴重的家庭“突發事故”。

水管,燃氣,供暖危機

據英國天然氣公司,排名最靠前的“悲劇”是鍋爐故障(37%),緊隨其後的是排水管堵塞(30%)和電路故障(21%),解决幷維修這些故障的平均花費爲542英鎊。

而供暖和熱水系統都是房東應該負責的部分。

對于租戶提出的任何投訴都不要視而不見。因爲這將造成您不願負擔維修費用的印象,而大的經濟損失往往都來自對這些細節的克扣。

鍋爐,供暖,門窗這些都不是房客需要負責的問題。越快解决,以避免小毛病發展成大問題。在冬季和寒冷的早春,房東需格外注意由低溫引發的問題。而排水管堵塞則不分季節的爲您造成困擾,尤其是進入雨季,則更讓人頭痛。

英國天然氣公司的一名來自Canterbury地區的工程師Chris Brain表示:“在冬季,管道結冰對于那些來自寒冷區域的客戶來說將是一個嚴重的問題。”

“管道結冰將導致鍋爐的損壞甚至漏水,因此人們應確保戶外的管道至少包裹上保溫層”

爲了應對這些常見問題,工程師給出了一些建議,指導房東如何照看好自己的房産。對于那些將房産進行出租的房産,由于不是房東本人在此居住,租戶們很可能不會發現一些問題在早期表現出來的現象,也不知道該注意哪些地方。

避免問題和維護房屋同樣是與租戶保持良好關係的關鍵,也是這種長期投資獲得成功的關鍵因素。

1.爲暖氣放氣

保證暖氣處在工作狀態。如果發現散熱器有冷的地方,這表明其內部混入了空氣,這是需要進行放弃,來提高采暖效率。

2.隔絕微風

確保家中的門窗的密封性可以有效的防止暖空氣的流失。對于那些不貼合的門窗,應該及時消滅透風的隱患。作爲房東,可以到DIY商鋪購買一些簡單的工具、材料,這種小問題就可以快速解决了,還不會耗費太多資金。

3.安全居住

確保家裏安裝了一氧化碳報警裝置,且可以正常工作。

4.愛護鍋爐

在冬天到來前,確保你的鍋爐可以正常工作。隨著鍋爐使用年數的增長,不確定因素也會隨之增加。如果家裏有壓力測量儀器,可對鍋爐進行檢查,以確保鍋爐的各項指標正常。

5.包裹水箱幷隔離熱水

大部分DIY商鋪都有出售這種材料,可以用來改造你家的供暖系統幷節約成本。

6.隔離水管

在冬季,管道爆裂對英國家庭來說是最嚴重的問題。爲了防止管道爆裂,可以提前爲全部管道包裹上保溫層。這種材料在大部分DIY店鋪都有出售,而且價格也不貴。

洪水危機

過去5年內,越來越多的洪水灾害意味著目前英格蘭地區有520萬棟房産處在危險之中。如果您居住在高洪水風險地區,那麽一定要提早準備些應對措施。

對任何房産的主人來說,購買住宅保險都是十分必要的。如果您認爲有需要,可以選擇覆蓋洪水灾害的保險。這樣一旦出現由于洪水對房屋造成的損壞,您也可以獲得理賠。此外,如果您的房産不再適宜居住,您還需選擇涉及代替住宅的險種。

此外,您也許還會需要購買財産保險來更換房産中的家具和一些固定設施。

害蟲危機

一旦發現家中有蟲害都是令人頭痛的問題,那麽您該怎麽做呢?這些問題又需要由誰來負責?

然而,許多租約中都沒有提及蟲害問題。如果是這種情况,那麽幾乎可以確定這是房東需要解决的問題。

如果房産是經過裝修的,那麽房東有義務確保房産在租戶首次入住時是適合居住的。如果發現了老鼠或蟲害,租戶有權遷出。

當然,具體問題需要具體分析,主要取决于危害的成因。例如,如果房子出現的老鼠是應爲墻上出現了鼠洞,這種情况是需要由房東來負責的。

然而,如果老鼠是被房子中的垃圾吸引過去的,那麽這需要由租戶來解决。

英國下議院的報告同樣也强調了“害蟲侵擾”將成爲“法定損害”,因爲蟲害將對人體健康造成威脅,而這也意味著根據1990年頒布的環境保護法第82條,租戶可以進行起訴。

如果您的房産遭遇了“害蟲危機”,可以尋求當地政府的支持。當然,尋求滅蟲專家的幫助也是更爲快捷的選擇。

作爲房東,您需要負責的方面包括:

  • 對房産內部的和結構上的問題進行維修
  • 修理供暖和熱水系統
  • 維護浴缸、水槽和其他衛生設備
  • 每年爲家中的天然氣設備取得天然氣安全認證
  • 確保所有的電路綫纜和家用電器使用安全
  • 確保全部家具和裝修是防火安全型材料,且符合歐盟標準
  • 取得能源業績證書
  • 將租戶繳納的押金存入政府提供的監管計劃

作爲租戶,也是有一定責任:

  • 善待你所租住的房産
  • 每月按照約定的時間交納租金
  • 支付各種賬單,如市政稅,電費,水費等。
  • 不得違反租賃條約

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真要投資美國房産 還是得去紐約

2015年前兩個月的紐約,經歷了一場有史以來最低的氣溫和無窮無盡的暴風雪。可是這都沒有讓紐約蓬勃發展的房地産市場因此而戛然而止。

1月底,曼哈頓房産的中間成交價是110萬美金,房屋銷售狀况也較爲良好。標價100萬以下的房子,如果質量好,標價合理,上市2個星期內就一售而空; 40%的交易都在按所要價格或超過所要價格的前提下成交;另外,被好幾位買家同時看上的房屋,最後需通過小型拍賣的形式,賣給出價最高的買家。

曼哈頓、布魯克林和皇后區2014年第四季度房價對比

曼哈頓二手房和新樓盤雙雙創下新高;布魯克林新樓盤價格持續上升,可是二手房有所下降,導致布魯克林總體持平;皇后區正好相反,二手房走上新盤走下,可是由于皇后區二手房市場較爲强勁,總體持上升趨勢。不過,曼哈頓還是紐約市無可替代的領頭羊。

紐約?還是洛杉磯?

經常有客戶讓我在紐約與洛杉磯之間做一個比較。作爲投資,我覺得紐約比洛杉磯是更好的選擇。大家從下圖可以看到曼哈頓房價08年才封頂,而洛杉磯05至06年就已至頂了。曼哈頓2010-2012年低谷的時候,房價比08年跌了15%,而洛杉磯低谷時比2005年跌了超過45%。回望2014年底,曼哈頓房價基本與2008年高峰時持平,而洛杉磯還只恢復到高峰時的88%。房地産有這樣强的抗壓性是紐約多樣化的經濟所支撑起來的。

曼哈頓與倫敦和東京一起,是世界商業的三大調控中心。洛杉磯雖然擁有電影之都好萊塢,可相比較之下,紐約的經濟組織機構更多樣化,人氣也更强。

年輕人都想來紐約追夢。有人說,如果你能在紐約生存下來,就能在世界任何地方生存下來。當然,如果投資不是主要目的,洛杉磯比紐約有其獨特的優點。距中國,比紐約要近幾個小時飛機,節奏比較慢適合生活,氣候更加溫和,等等。總之,兩大城市各有千秋。

紐約新樓盤

紐約的新樓市真的是一片欣欣向榮。去年大概有3000個新單元上市,今年要翻一倍,超過6000個。而就在這6000個單元裏,有超過一半已經被買走。下面我來介紹一個新開發的樓盤:345 Carroll Street.

345 Carrol Street上市已有4個多月,已賣出3/2。這棟嶄新的産權公寓總高5樓,每個單元有至少兩個方向,大片玻璃,陽光充足,有的單元有自己的陽臺或者花園。大樓有24小時門衛,底樓花園和屋頂花台,車庫,自行車庫,健身房,兒童游戲室。大樓設計貫穿新的居住理念:强調人與大自然的協和,把原來的室內空間改建成室外居所(陽臺和花園)。

在紐約這個競爭强烈的市場裏,發展商光是裝修設備用一流的品牌是遠遠不够的。從社區選擇到設計理念都必須時時以客戶的需求爲主。只有站在人們的審美觀和實際需求的前列,一個樓盤才能成爲一個供不應求的好樓盤。

葛宜瑉專欄全集:

葛宜瑉詳解紐約房産市場

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西班牙國籍申請新法案通過 獲取護照程序簡化

3月25日,西班牙國會通過了國籍申請新法案,簡化了獲取西班牙護照的程序。目前,國籍申請新法案還需經過西班牙參議院審核,預計可在未來一個月內正式頒布。

3月25日,西班牙國會通過了國籍申請新法案,簡化了獲取西班牙護照的程序

據西班牙《國家報》報道,1492年被驅逐出境的猶太人後代與西班牙一直有著深深的羈絆,新法案將對他們予以國籍補償。此外,還將免除現居在西班牙的申請者每人75歐元的國籍申請費用。西班牙司法部預計,新法案將爲約9萬想要申請西班牙身份的人提供優惠便利。

司法部公證處主管Javier Gómez Gálligo表示:“儘管新法案免除了申請費,却增加了公正費、考試費等其他費用。”根據新法案要求,申請者必須參加由塞萬提斯學校編寫的社會融入測試。

編寫統一測試題

據歐洲新聞社消息,申請者一共需要參加兩項測試,一項爲語言測試,另一項爲社會融入測試。語言測試要求申請者通過西班牙語A2水平考,官方稱, 這一要求對于拉丁語系國家的公民來說,非常簡單。社會融入測試方面,則一改以往通過每個面試官隨機提問來判定的規則,轉而由塞萬提斯學校編寫官方的統一試題,來對申請者在西班牙的社會融入情况進行考核。

司法部表示,目前,由民事登記處的面試官進行人工審核社會融情况的傳統方式已經不能適應現在的新移民情况,幷且人工很難做到絕對的公平、公正。 例如,此前就有面試官因申請人不認識西班牙的某位影星或球星,就判定該申請人社會融入測試不合格的情况發生。而新的測試形式則能有效杜絕這種外因引起的移民申請被拒。相關負責人也表示,塞萬提斯學校在編寫社會融入試題的同時,可能還會爲所有國籍申請者提供專題複習材料。

網上申請便捷高效

此外,根據新法案,申請者可通過網絡渠道提交材料,簡化人工手續的同時,也將有效縮短申請期。提交材料的網站有西班牙注册商學院維護,西班牙民事登記處管理。申請人可以通過網站提交加入西班牙國籍的意願書,也可以通過傳統渠道,交由民事登記處處理。

據瞭解,一旦民事登記處受理申請,不論通過還是拒絕,管理機構都將在一個月內對申請人予以答覆。而在結果公布以後,民事登記處將在五個工作日內通知申請人。