歐洲“黃金簽證”有人歡喜有人憂 經濟政策風險和文化困境

近兩年,一些歐洲國家推出的“黃金簽證”吸引了不少人。政策涉及的各類投資中,購買不動産門檻較低,受中國人偏愛。國人腰包鼓了,投資渠道豐富了, 于國于民都是好事,但被“黃金簽證”吸引到歐洲的中國投資客有人享福,也有人上當。投資被騙、貪腐被查等案例,同時揭示出海外投資的複雜性,需令國人提高警惕。

近兩年,一些歐洲國家推出的“黃金簽證”吸引了不少人

誰在歐洲買房?

2012年,葡萄牙向歐盟以外的外國人發放權限更大的簽證,吸引外 國人到當地進行購買地産等投資,這項正式名稱是“黃金居留許可計劃” 的政策也叫“黃金簽證”,等同于“變賣居留權”。歐債危機中,采取類似做法的還有塞浦路斯、希臘、匈牙利、拉脫維亞、西班牙等,目的很簡單,吸引外資,緩 解政府財政困境。

從數字上看,“黃金簽證”確實吸金,葡萄牙尤其收穫大。截至今年2月底,葡萄牙政府用“黃金簽證”吸引外資逾13億歐元,希臘收入超過2億歐元。塞浦路斯地産開發協會數據顯示,過去兩年地産行業吸引外資超過10億歐元。

根據官方統計,希臘近兩年來有500多名外國人獲得“黃金簽證”,俄羅斯人最多,有185人;其次是中國人,119人;埃及人以33人位居第三。截 至2月底,通過購買不動産獲得葡萄牙“黃金簽證”的有2088例,中國人占1777例,遠高于位列第二、僅有74例的巴西。塞浦路斯目前約有1500名中 國人通過投資拿到當地永久居留權。

青睞“黃金簽證”的中國人又是哪些人呢?大多是北京上海等一綫城市的中産階級,年齡基本40多歲,百分之六七十帶著孩子,他們看中的是塞國的教育。

優質教育和晚年安樂是大部分中國人在歐洲買房的動機,投資目的主要是提升生活品質。但今年年初,外媒報道在葡萄牙的一名中國投資客竟是被通緝的貪官,也曝出“黃金簽證”的黑色一面。

歐洲買房有風險

2014年年底,葡萄牙政府因“黃金簽證”爆出醜聞,導致內政部長辭職;同時,中國投資者聲稱在葡買房被騙的消息也見諸報端。這些都提醒著相關中國投資人:歐洲買房畢竟是遠距離大額投資,存在經濟風險、政策風險和文化困境。

如何避免風險?

要找經過認證的房地産公司,多聽取法律專家意見,小心那些聲稱自己辦事效率高的人。

投資海外還不能忽視語言和文化差异。當地分析人士認爲,語言困難不僅影響投資人的决斷,而且會影響購房人移民後的生活,例如葡萄牙就有不少人獲得居留後便打道回府,因爲難忍在异國他鄉無親無故的寂寞。

語言困境在塞浦路斯會好一些,因爲那裏曾是英國殖民地,當地英語教育水平較高,但風險猶存,尤其是涉及塞島北部地區的話就更麻煩。

2014年有中介 推出移民塞島北部項目,僅僅數萬歐元的費用和簡單手續吸引了不少中國人,可據中國駐塞浦路斯大使館提醒,塞浦路斯北部地位特殊,不被國際社會承認,房産産權關係較爲複雜,實屬不宜投資之地。

另外,除了瀏覽中國人在網上分享的購房經驗貼,每個開發商的情况都不能忽視,對于開發項目、資金實力、是否欠銀行貸款或國家稅款等信息都要明察。

“黃金簽證”既然是歐洲國家爲解困而出的新政,政策變動的風險也是事實。例如馬耳他政府迫于輿論壓力于2014年提高了購房入籍的門檻,希臘本想讓外國購房者滿7年後獲得公民身份的法案也因爲新政府上臺懸而未决。

葡萄牙“黃金簽證”貪腐案之後,非但沒有收緊簽證政策,還擬將政策擴大到科研和文化領域。可以預見,歐洲國家對外國投資、尤其是中國投資的需求短期內不會改變。但對“不差錢”的中國人而言,如果認爲只是有錢就可在歐洲享福的話,那就錯了。不管在歐洲或是中國,打造優質生活更需要金錢之外的投入。

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5月英國大選降至 豪宅稅或將16至17年實行

英國將在今年5月迎來大選,只要工党和自由民主黨任意一黨當選,他們將對高價值住宅地産推行一種新的年稅。這兩個黨派對于所謂的“豪宅稅”提案大同小异。工黨擬針對價值逾200萬英鎊的住宅地産徵稅,業主每年需付一定稅費。工党曾提出,持有200~300萬英鎊房産的業主每年應付3000鎊稅費,除此之外則無更進一步的細節透露。

英國工党和自由民主黨對“豪宅稅”的提案大同小异。豪宅稅或將在2016至2017財政年推行。

儘管豪宅稅的理念看上去很簡單,但其中却牽涉了不少複雜問題,相關問題包括:豪宅稅整體設計,高價值地産如何評估,如何募集豪宅稅以及何時推行豪宅稅。

“豪宅稅”總結如下:

第一,  豪宅稅的理念看上去雖然簡單,但推行豪宅稅或將困難重重。

第二,設計及推行一個全新稅種不僅耗資巨大,而且也需消耗時間,因此,財政部也可能通過修改現有稅制來執行。

第三,地方議會稅對于實施豪宅稅可供廣泛參考討論,但地方議會稅是一種地方稅制,而且設置全國性的稅率或將十分棘手。

第四,地方議會稅在理念上與豪宅稅非常相似,但修改地方議會稅使其囊括豪宅稅將十分複雜,且將造成英格蘭2000萬套住宅需重新接受估價。

第五,出于地方議會稅原因重新對房産估價幷非易事,這樣複雜全面的重新估價或將導致意外的、實質性的、再分配的效應發生,且可能導致比原規劃數目更多的房産落入更高的稅段。

第六,構成豪宅稅基礎的最佳候選項是Annual Tax on Enveloped Dwellings(ATED),有趣的是這種稅設立的初衷與豪宅稅大相徑庭。

第七,無論是對個人還是企業而言,豪宅稅所需的主要附加特徵將是ATED的一種延伸,而這些機制將允許豪宅稅對相對更低的收入群體産生延遞。

第八,從現實性考慮,豪宅稅或將在2016至2017財政年推行。

豪宅稅六問六答:

英國將有多少人需支付豪宅稅?

2013年,英政府估計55000套房産將需繳納豪宅 稅,到如今其他專業人士估計數目會更多。2014年約3400套房産以逾200萬英鎊的售價賣出,占銷售總比重約0.4%。按該比例計算,全英業主自用或租出的房産約有2200萬套,這暗示著符合豪宅稅徵稅標準的房産約有82000套,而符合地方議會稅最高稅段的房産約爲136000套。工黨表示,0.5%的住宅符合豪宅稅徵稅標準,該數目約爲110000套。

業主們將付多少豪宅稅?

工黨已表態稱,價值位于200萬至300萬之間的房産豪宅稅率將爲每年3000鎊,相當于最低稅段的稅率是房産價值的0.1%,稅率將隨房産價值的升高逐級遞增,除此之外,再無確切的稅率信息。在英國持有二套以上住宅的海外業主將需支付更高的豪宅稅。

豪宅稅將募集多少稅費?

工黨擬每年徵收12億英鎊的豪宅稅,預計將有82000套房産背負豪宅稅義務。在這82000套房産中,44%(約36000套)房産落在每年3000鎊的稅段,假設無延遞情况,這部分稅收將達 1.1億英鎊。餘下的46000套房産將産生11億稅收,每套房産的豪宅稅約爲23775鎊。

鑒于房價飛漲,符合豪宅稅標準的房子難道不會越來越多嗎?

工黨已經建議將豪宅稅的徵收門檻設置爲200萬英鎊,且該門檻將隨著“高價值”房産平均房價的上升而升高

豪宅都位于哪裏?

目前看來倫敦占有的逾200萬英鎊的豪宅比例最高,約爲80%,而英格蘭南部則占有16%逾200萬英鎊的豪宅。南部之外唯一一個占有一定比例200萬英鎊以上高價豪宅的區域是西北部。

如果業主無力支付豪宅稅該怎麽辦?他們需要賣掉豪宅嗎?

據工黨提案,若持有房産的業主幷非相對更高稅段的納稅人,則他們可推遲繳納豪宅稅,直至豪宅易手。但工黨幷未明確指出豪宅稅的延期繳納該如何實行。例如,該政策是否具體到家庭、單身者或者有聯合收入的團體。當然,推遲繳納豪宅稅意味著業主在出售豪宅時將面臨高昂的納稅義務。據英國國家統計局(ONS)數據,業主平均占用英國住宅的時長爲11年,這就暗示著累積起來的豪宅稅平均水平至少爲33000鎊。

富豪業主不會試圖規避這項豪宅稅嗎?

富豪可能采用的避稅措施包括將一套符合豪宅標準的房産 分割成更小的房産(例如建一道連接門),將一處房産合法分割成兩個名義不同的部分,如永久業權或租賃營業,又或者是將房産轉作他用如B&B家庭旅館。實現上述避稅措施需以獲得規劃許可爲前提。然而,這些避稅措施的成本或比支付豪宅稅更高。例如,若業主要將一套房産進行次級分割變成兩套房産,則其中 一套房産將在出售時産生價格上的資本增值稅(Capital Gains Tax)。

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英國惠靈頓工學:學生時代是人生最美好時光已不復存在

人們總是說,學生時代是人生最美好的時光,不過英國惠靈頓公學(Wellington College)的校長安東尼·塞爾登(Anthony Seldon)表示,這種日子已經一去不復返了。

在英國,由于考試和排行榜的原因,年輕人受到了“令人無法忍受的壓力”

塞爾登表示,大人們不應該告訴孩子們學生時期最美好,因爲這會讓他們對未來感到擔憂。

他指出,在英國,由于考試和排行榜的原因,年輕人受到了“令人無法忍受的壓力”。

塞爾登在牛津文學節(Oxford Literary Festival)發表講話說,教育當局在孩子身上“使用了殘忍、卑鄙的技倆”,讓孩子感到,只有考試成績好才能證明他們的價值。

塞爾登表示,在惠靈頓公學,他主張在一天的學習中能够包含爲他人著想以及安靜地思考等各方面,幷鼓勵學生尋找自己獨特的智慧。

當被問及是否認爲學生時代是人生最美好的時光的時候,他表示,“這太令人震驚了。告訴孩子們‘你現在在學校裏很不開心,但是未來的情况還會更糟’,這其實是在虐待孩子們。”

他表示,“由于考慮到校長們和老師的事業、學校的排名、政府的策略和在國際上的競爭,我們對孩子們做了很糟糕的事情。”

他還表示,“我們應該讓孩子付出最大努力,幷理解考試幷不是那麽重要。”

英國房産市場是否需要房産監護來”拯救“?

據英國《衛報》報道,英國正處于住房危機之中。倫敦私人住房的平均租金最低已飈升至收入的40%,開發商受利益驅使不斷對社區進行再開發,公益住房的住戶因此被迫搬離住宅,目前倫敦有2.2萬套住宅無人居住。

房産監護産業因住房危機加劇而蓬勃發展。監護人爲住宅的某一部分繳納監護費以確保房産免受損害。許多建築幷非住房,這些建築的監護人也幷非住戶,這意味著這些監護人缺乏合法權益。

2014年,房地産市場的領頭羊Camelot公司的物業管理增加了39%。研究業主權益組織Generation Rent方案的Rex Duis預測,Camelot是倫敦28家雇用了房産監護人的公司之一。此外監護人在英國其他城市也有出現,但數量較少。去年,Orbis安全公司曾預測全英約有4000名房産監護人。

在該行業擴張的同時,業主權益組織呼籲對此進行更多的監管,幷設立專業化的房産監護人公司。在某些情况下,這也涉及到企業重組,强調該公司對住房的負擔能力和監護能力,否則只會是空談。

倫敦房産監護公司(Guardians of London)運營主管Gavin Handman說:“房産監護可能,且應該成爲英國發展健康房地産體系長遠計劃的一部分。”

幷不是所有人都積極看待充滿潜力的房地産監護行業。利茲大學(Leeds University)的Gloria Dawson經過數年的行業調查,在針對房産監護計劃的碩士論文中寫道:“房産監護行業的發展趨勢有可能導致住房合同的不穩定性。”她强調了監護人可在2周內被更換,而實際上時間可能還會更短,相當于監護公司明確告知監護人他們沒有任何權益。

Camelot于二十世紀90年代初期在荷蘭成立時,就宣稱自己提供的服務旨在幫助消費者以更低廉的價格購房,産生的是積極的作用,但其主要目的是爲財産保值。直到今天Camelot也表示他們依然“以財産保值爲主”,幾乎所有的其他監護公司也是如此。

因此,自稱有負擔能力的住房供應商帶有機會主義色彩:只要消費者需要購房,他們就能在市場中獲利。

事實上,目前安全公司可以越過住房供應商來爲消費者提供住房,此舉引發了擔憂。Dawson對房産監護的有效性表示懷疑,她認爲這種方式具有局限性,監護人在法律上幷不是住戶,因此他們無法享有住戶應有的權益。

Dawson認爲,目前許多監護人幷沒有受到財産安全的威脅,同時受益于該計劃的靈活性。但荷蘭活動團體Union of Precarious Tenants提出一項爭議,此類公司通過提供負擔能力和靈活性來換取住戶的權益,房産監護使這些權益價值化,幷造成了損害。若房産監護計劃進一步參與到住房體系中,這一重要問題就會突顯出來,消費者會意識到他們只有一個選擇:一些人將很快會因沒有住戶權益而無法購房。

有證據表明,一些房産監護公司試圖進一步模糊安全公司和住房供應商之間的界限。倫敦房産監護公司的Handman表示,他曾與住房部長討論過爲政府住房提供監護的可能性。他說:“倫敦房産監護公司希望政府能意識到幷證明房産監護是幫助消費者購房的可靠方式,同時還能幫助政府和其他住房協會减輕負擔。”

此舉對Dawson敲響了警鐘,他認爲該建議不可靠, 同時還會埋下隱患。他說:“土地使用權、物理安全以及房屋性能的局限性,意味著房産監護幷不適用于大多數消費者。如果你關注目前的倫敦住房改革就會發現,在安全性、地段和房屋性能方面都主要面向家庭,而房産監護幷不能滿足這些需求。”

Dawson還指出,地方政府有責任提供適當的公益住房。根據倫敦房産監護公司的計劃,大批公益住房住戶或將因房産監護而被剝奪真正的住房權益。

儘管如此,但Duis和Dawson都認爲應該還有其他更好的方式來解决閑置住房和消費者負擔能力不足等問題,同時不會損害住戶的合法權益。Dawson說短期合作住房是解决方案之一,歷史上曾使用這種方式解决閑置住房。

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華人移民律師劉鵬解讀英國移民新政策

每年4月6日,內政部移民政策和實施細則都會進行一輪變動。今年4月6日漸近,內政部又 要動哪兒?哪些人群、機構、行業又將受影響?政策爲什麽這麽變?大選之年,變動反映出英國政府對移民問題怎樣布局?

每年4月6日,英国内政部移民政策和实施细则都会进行一轮变动。

英語考試只認雅思三一

本科以上畢業證仍爲有力證明

2月20日,內政部網站公布了其承認的英語考試成績名單,僅保留了雅思和倫敦三一學院的英語考試,此前名單在列的培生PTE考試、City and Guilds考試及劍橋英語等本土英文考試全部被斃。2015年4月6日起,申請來英留學者,只能提交雅思或倫敦三一學院的考試成績。不過表格也明確了過渡期,在2015年4月5日前取得的其他英語考試成績,可使用到2015年11月5日。

2014年2月,英國爆出托業考試替考醜聞。隨後,內政部將提供該考試的美國ETS從 認可的外語考試成績名單中剔除,幷取消了57所私立院校的簽證擔保人資格。資深移民律師劉鵬(Peter Liu)告訴《英中時報》,在他看來,今年4月後實施的簡化名單,無疑是這輪運動的進一步清理。

受華人關注的是,申請永居者亦需提供英語能力水平的證據。此前,英國大學本科以上的畢業證即可證明申請者的英文水平已達到至少B2水平(相當于雅思各項5.5分)。今後,大學畢業證依然可作爲英語語言能力證明嗎?

劉鵬律師解讀說,企業家移民及永居申請,要求申請者英文水平達到B1,即相當于雅思各項4分,遠低于英國大學本科學歷的英文水平。所以2015年4月6日後,受英國移民局認可的英國大學(大部分university畢業證都被接受,但 college需再次確認)本科以上畢業證,依然可用于這些類別的簽證申請。

有英語培訓機構專家認爲,考試類目精簡後,也將清理一批提供不再被需要的考試的培訓機構的業務,考生目標更清晰,也算是一項利好。

企業家真實性考察貫穿始終

學生畢業後留英選擇“仍有空間”

2013年PSW簽證關閉後,Tier 1企業家簽證成爲一些畢業生留英的重要途徑。不過,由于企業家簽證易被濫用,這項簽證細節一直在完善。2015年4月6日起,該簽證政策最重大的變化,是 真實性考察將由原來的只針對初次申請者,改爲將延續到續簽及第五年轉永居。申請到簽證幷不意味著高枕無憂,在持有該簽證的5年內,你會一直受到移民局對你 進行的商業活動真實性的考察。

此外,提交商業計劃,4月6日後也成爲必須。此前這通常都是放到補充材料中“錦上添 花”的。可見,對商業計劃本身的質量,要求也越來越高了。劉鵬律師建議:對一些有錢但沒有創業經驗的年輕創業者來說,加入合適的項目成爲“英國合夥人”, 成爲一個高效的選擇。他建議申請者尋找英國政府指定的創業園區及優秀的初創企業,通過合作取得共贏。

有畢業生覺得,PSW取消後,如果畢業後不能立馬找到工作,或資金不足無法通過其他途 徑留下,留英“福利”少了很多。有分析文章認爲,和一些國家推出留學生畢業後可留在當地一定時間的舉措相比,英國留學優勢較先前失去了一定吸引力。對此, 劉鵬律師認爲,大部分T4學生簽證的非課程時間,學生有權全職工作。以來英讀研究生的留學生爲例,課程時間爲每年的9月到來年的9月,而學生簽證的時間會 多給半年,直到第三年的1月底。這多出來的時間,恰恰可以對留學生進行“分流篩選”:有留英意願、有能力的學生,會早早開始尋找工作機會、創業機會。而事 實證明,這部分學生留下來的幾率也更高。

劉鵬律師說,雖PSW已關閉,但T5短期工作類型及T1畢業生企業家簽證類型,都對留 學生開放。英國政府一直致力于將真正的人才留下。這兩類簽證的開放,恰恰體現了英國政府對“真正人才”定義的升級:相較PSW,僅僅拿到一張畢業證書還不 足以證明你是一個優秀的人才,你需要的是尋找到實際工作機會的能力;或更進一步,有一個好的商業構思,爲英國本地市場提供就業機會。

積分制簽證被拒將不能上訴

旨在打擊濫用上訴權凑永居者

爲打擊一些持有學生簽證者逾期滯留的狀况,2014年10月20日開始,內政府針對學 生簽證做了重大修改:在境內學生簽證或學生家屬陪伴簽證申請被拒,將不再有上訴權,只能申請行政覆議。今年3月2日後,這個影響範圍擴大到所有積分制簽證 或其陪伴簽證。行政覆議的申請提出後,移民局一般會在28天內處理;覆議不能提交新證據。

有華人擔心,行政覆議期間在英國待著合不合法?上訴權本是確保公平的,取消掉是不是有 失公平?劉鵬律師分析,行政覆議期間,申請人在英國仍然是合法居留。反觀之前,部分申請人濫用上訴權,即使由于自身的問題,如提供假材料,錯交漏交材料, 對移民法規不瞭解導致的拒簽,許多申請人仍抱僥幸心理去上訴,拖延居英時間,尤其是有永居打算的申請者。在英國,上訴案需要至少3-6個月的審理時間,在這段漫長的期間裏,政府需耗費大量人力物力;另一方面,逾期滯留的申請人也可能會給政府帶來相應負擔。因此,政府縮緊上訴政策,同時又確保覆議權,總體看是公平合理的。

投資移民政策又將調整     

200萬鎊需提前抵英開戶

繼2014年11月6日100萬鎊投資移民“漲價”爲200萬鎊後,今年4月6日起的變更則是,申請人要先在英國開設銀行賬戶,持有銀行賬單或證明信,才能提交簽證申請。這意味著,過去很多申請人幷不需要提前來英做先期準備,以後這一趟是免不了了。利好則是,除“漲價”和資金提前到位之外,新政策取消了投資的補倉要求,從而使整個投資過程更加合理,也相應降低了投資人的資金風險。

劉鵬律師分析說,根據實操經驗,“漲價”後會有一段時間的冷靜期(2015年第一季度官方數據還未公布),但這個冷靜期會很快過去,希望移民英國的高淨值人士依然會開始行動。

他表示,從他接觸到的大部分移民英國的高淨值人士來看,移民英國主要爲孩子教育,除此之外,英國的綜合實力在全球範圍內的排名,也是跟其他國家相比最大的吸引力之一。

政策宗旨:只吸納 “真正人才”

大選在即:管控移民聲浪甚囂塵上

距英國大選還有約兩個月。2月底,英國統計局公布季度性報告:到2014年9月,英國 的淨移民數爲29.8萬人,比聯合政府2010年上臺時的數字高出5.4萬。這也是自2005年來最高的數字。數據細化了移民來向:即便受制于複雜的簽證 限制,歐盟外移民還是進來了4.9萬人;而完全可以自由流動的歐盟移民,則來了4.3萬人。這給首相卡梅倫先前“沒有如果、沒有但是,一定要削减至五位數 (10萬人以下)”的目標,結結實實扇了個大嘴巴。

牛津“移民觀察”機構指出,英國經濟增長、失業率降低的表現,使移民削减的目標難以完成。該機構主席瑪德琳•桑普頓稱,要是英國經濟比歐盟別的國家差,移民自然就不會涌進來。

政界紛紛批評首相的目標不切實際,弱化了政府乃至保守黨自己的公信力。面對尷尬,政府最大的動作便是拿海外學生開刀,同時,家庭移民和專門來英國蹭福利的那些移民,也受到一定擠壓。不過,商界、教育界人士及工党三番五次警告,移民應區分對待:對低技能移民應限制,對非法移民應嚴格執法。無論如何,驅趕對英國經濟尤其是教育産業做出貢獻的國際學生,是飲鴆止渴。

安全和移民部部長詹姆斯•布羅肯希爾表示,相比海外學生,更棘手的原因來自于歐盟移民 自由的流動,以及來英後輕鬆享受到政府福利。首相官方發言人也說,政府將在避免歐盟移民享受到福利和稅收抵免上落力,讓“來英打工”對他們失去吸引力。不過,對五位數的移民目標,保守黨目前仍保持口風不變。

綜上,一方面,政府對中國學生和旅游者示好,希望吸引更多的學生和旅客;另一方面,大選在即,各政黨管控移民的言論又甚囂塵上。根據從業多年的觀察和總結,劉鵬律師認爲,無論哪個政黨上臺,英國想要看到的都是更活躍的經濟、更高的就業率。對學生簽證、旅游簽證這些沒有永居導向的簽證來說,更多的短期移民來英,都將促進英國的經濟發展及就業率的提升。而另一方面,政府在持續收緊具有永居導向的各類簽證類型,如投資簽證、企業家簽證及工作簽證等。這些簽證類型的收緊,都將最終對于長期移民進行更嚴格的篩選,以確保能够留在英國的移民能真正爲英國經濟做出貢獻。今時今日,英國政府對“真正人才”的定義有所升級,不同簽證類型的收緊和放鬆幷不矛盾,都出于同樣一個初衷。

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意大利房地産市場終于死灰復燃

意大利房地産市場在經歷了幾年的不景氣之後,終于開始回暖,這主要歸功于房貸利率的優惠。目前,意大利各大城市房價的下降基本已經停止,成交量開始輕微回升,供給和需求之間的差距减小。意大利幾家最優秀的傳統銀行及網上銀行也針對主要的三大類不同人群的貸款需求,做出了相應的貸款方案。

意大利房地産市場在經歷了幾年的不景氣之後,終于開始回暖

房産市場出現轉暖三個信號

專家認爲,房地産市場熊轉牛的幾個信號在意大利均已出現:一是交易量輕微增長,二是貸款的申請與發放增長,三是房産價格下降幅度幾乎爲零。

意大利房地産市場在經歷了幾年的不景氣之後,終于開始回暖,但是整個市場仍然很脆弱,這是因爲市場的鞏固需要經濟的復蘇來支持,現在房産市場的回暖主要是靠向家庭提供流動資金,讓其能够以八年來最低的價格購買房屋。

晚郵報報道,房産市場惡性循環結束的信號有三個:第一個信號是2014年的房屋交易量有輕微增長,相對于2013年增長了3.6%,第二個是貸款的申請與發放都增長了兩位數,第三個信號是房産市場衰退結束時期出現的典型信號,所有的專家都認同這一點:價格的下降幅度非常小。在幾個主要的大城市,至少對于高級公寓,已經停止了。數據顯示,供給和需求之間的差距仍然不小,但是對于價格高的公寓而言,供需差距正在减小。

米蘭的20個代表區域裏,對于裝修過的房子,賣方和買房需求的差距爲10.3%,對于舊房子的供需差距爲16.3%。在市中心黃金地段,或者在擁有經濟實惠且質量較高的新建築的郊區,供需差距爲6%,這個數字一般都出現在市場繁榮時期。羅馬也與米蘭一樣:對于已裝修過的房子,供需差距爲9.9%,幾乎在所有區域都一樣,而舊房子的供需差距爲15.7%。在都靈,對于高品質房子的供需差距平均爲8.6%(城中心則爲5%),舊房子的供需差距爲 12.5%。那不勒斯的新裝修過的房子與舊房子的供需差距分別爲7.9%及15.4%。這些數據由casa.it門戶網站向晚郵報經濟版提供。供需差距的統計是通過對比房屋銷售刊登廣告和客戶需求的價格得出的。

意大利各大城市房地産形勢

意大利各大城市的房地産市場情况各异,但總體形勢開始好轉。米蘭受世博影響最早開始復蘇,但價格仍有小幅下降;羅馬市中心區域的房地産價格降幅居首,受到市場青睞;都靈租房市場活躍,房地産價格也在小幅下降;那不勒斯是意大利八大主要城市中唯一房屋交易量和房産的價格都下降的城市。

米蘭:價格下降銷售增加

也許是受即將來臨的米蘭世博會影響,米蘭房地産市場的復蘇爲意大利之首:連續七個季度交易量都在增長(年增長5%),2014年末米蘭周圍地區房屋交易量也開始增長(+2.1%)。但是價格却持續小幅下降。房地産交易所提供數據顯示:2014年新建的能源性能良好的住宅價格下降了1.9%,對于最新的、新裝修的、年代久遠的和有價值的房子,價格下降2.5%,對于舊房子或者有待重新裝修的房子,價格下降2.7%。由Nomisma公司統計的一個有趣的數據顯示在城市中尋找房子的人中,將近一半的人都會選擇購買房屋,而非租住,而在2013年,購買房屋的人勉强超過三分之一。博洛尼亞研究所評出米蘭最有意思的房地産方面的創舉:在以前的米蘭博覽會所在地(現在此地的City Life計劃已經竣工)有兩項舉措:博覽會酒店將變成一座擁有110個單元的高層住宅樓,米蘭前Portello區的ParcoVittoria完工,這裏有可能成爲AC米蘭足球隊的球場。

羅馬:市中心房價下降

根據Nomisma公司的數據,2014年末羅馬黃金區域的房價按年度計算平均下降了3.8%,如果只考慮半年的房價則下降1.4%。買主最青睞的 區域是市中心,因爲房價比城市的其它區下降幅度更大(-4.9%),房屋的供需價格的差距也减小了。還需要考慮到的一個方面是:國土局對羅馬的黃金區域的房産進行了地域分級,這導致了稅收的指數增長,尤其是對于不滿足主要住宅的必要條件的房産,這也促進了房屋的銷售。羅馬最有意思的房地産工程是 Tiburtina火車站區域的重建以及在羅馬郊區重建Corviale區的計劃。

都靈:租房市場繁榮

都靈,第四季度房屋交易量破紀錄地增長了17.6%,全年交易量也因此增長了5.4%,連都靈周邊地區交易量都增長了2.6%。Nomisma公布 的數據顯示,在2014年下半年,黃金區域(供需差距减少到5%)房價略有上升(+0.2),在城市其它區域房價下降了約2%。

按年計算下降4%。在都靈,四分之三的尋找房子的人都選擇租房子,相對于其它意大利城市而言,這個比例相當高,因爲都靈是皮埃蒙特大區的首府,這裏的大學吸引來很多年輕人,在都靈總是很容易找到房租合理的房子。在Continassa區新建尤文圖斯足球隊球場的計劃是都靈房地産工程中最受矚目的,這將帶給Continassa區新的商機——將建立一個購物中心和總面積爲7000平方米的住宅區。

那不勒斯:價格下降交易量下降

那不勒斯是意大利八大主要城市中唯一一個房屋交易量下降的城市(-3.7%),但是全省的房屋交易量顯著上升(+5.2%)。那不勒斯作爲坎帕尼亞大區的首府,它的問題在于對中産階層供應的房屋緊缺,所以人們只能到坎帕尼亞大區其它城市購買房屋。2014下半年在市中心及黃金地段,房價下降了 0.2%~0.4%,在其它區域下降了1.4%~2.6%。根據Nomisma的數據:按年計算平均下降3.4%。那不勒斯最受關注的工程是那不勒斯腓特 烈二世大學收購了Cirio大區,幷將其改建。

銀行不同貸款利率大比拼

傳統銀行和網上銀行針對各種類型的借貸人員提供不同利率的貸款。德國品質與金融研究所分析了意大利的傳統和網上銀行後,到3月4日止,有4家傳統銀行和3家網上銀行的利率爲最優惠。

晚郵報報道,傳統銀行中CariparmaCréditAgricole、IntesaSanpaolo、BancoPopolareeDeutscheBank及網上銀行 IWBank,Webank和CheBanca!給需要貸款的客人提供的條件最爲優惠,這是德國品質與金融研究所提供的2015年的研究結果。

這項研究針對三種不同類型的潜在債務人—政府職員、自雇人士及單身青年(根據其總額、工作、收入、住房的地理位置、現金出資比例的不同而區分),對比他們的固定及浮動利率的年利率(Taeg)而制定出的分類。數據于3月4日被收集。傳統銀行中固定利率對三類人群都最優惠的是 Cariparma銀行,利率爲3.12%至3.47%。網上銀行中最優惠的是IWBank,利率爲3.3%至3.52%。浮動利率中,傳統銀行中BNL 最佳,其年利率爲1.98%,排名第二的是BancoPopolare,年利率(Taeg)爲2.06%。針對第三類人群—單身青年,IntesaSanpaolo獲得第一,年利率(Taeg)也爲2.06%。

網上銀行浮動利率中,對于第一類人群—政府職員,Hellobank!以1.90%的利率拔得頭籌。對于第二類人群—自雇人士,利率最低的是Webank(2.08%),對于第三類人群—單身青年,最實惠的是CheBanca!(2.18%)。

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世通投資創始人Andrea.Faini解析意大利房産投資

“橫貫城鐵”周邊房價增長82% 直至2018年英國房價預上漲15.2%

據萊坊(Knight Frank)最新發布的一份報告顯示,自2008年7月正式啓動建設至2014年第四季度,大倫敦地區的橫貫城鐵(Crossrail)邦德街車站周邊步行10分鐘範圍的房産價值已增長82%,位居橫貫城鐵沿綫個站點周邊房價上漲之首,遠遠超出距離站點超過10分鐘行程的43%的漲幅。

萊坊最新的報告顯示,在該時期內,橫貫城鐵沿綫車站周邊的房價增長都高于周邊區域。倫敦中心區車站周邊步行10分鐘範圍內的房價漲幅最高,平均爲 57%。萊坊剛剛更新發布橫貫城鐵指數(Crossrail Index)顯示,全綫平均而言,每年房價增幅比周邊區域的大行情的額外增幅爲5%。

倫敦西郊的Acton車站在過去6年內的房價增幅爲77%,是倫敦市中心之外漲幅最大的站點,比同區域房價的平均增幅高出33%。

在橫貫城鐵東部沿綫,距市中心距離相同的車站區域,同期增長21%,與各自周邊市場相比,平均的突出優勢爲3%。

橫貫城鐵西部沿綫各站點周邊步行15分鐘範圍內房産的價格與2008年相比,漲幅爲28%,同期跑贏周邊市場6%。

萊坊預測,從現在到2018年底,倫敦核心區的房價上漲爲15.2%,而倫敦整體漲幅預計爲18%。預計橫貫城鐵沿綫車站周邊的房價漲幅都將跑贏當地市場。

萊坊國際英國住宅研究部負責人Gráinne Gilmore對此評價道:“據我們的調查顯示,中心沿綫站點的房價將持續走强。然而,在過去12個月內,倫敦“漣漪”效應初步展現,倫敦核心區的周邊區 域價格强勢上漲。這將促進東西部橫貫城鐵沿綫站點房價的額外上漲,尤其是至今表現不佳以及未來幾年內將有新房交付的區域。

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英國學生考前臨時抱佛脚 失眠成常態

英國學生快要迎來夏季考試高峰,調查顯示許多中學生已經開始因爲憂慮和壓力而失眠。

英國學生快要迎來夏季考試高峰,調查顯示許多中學生已經開始因爲憂慮和壓力而失眠

調查顯示,在考試舉行前的一個月,每天睡眠只有5至6個小時的中學生人數加倍,許多人說他們因爲擔憂或壓力而失眠。

英國睡眠協會(Sleep Council)詢問了1,000名青少年發現,有10%的受訪者平常日子睡5至6小時,但是考前一個月,睡5至6小時的人增加爲20%。

調查還顯示,平常日子睡眠6至7小時的人有26%,但考前一個月,能睡6至7小時的人下降爲20%。

平常日子能睡7至8小時,或是8小時以上的比例,到了考前一個月睡眠也减少了。

臨時惡補

有幾乎一半(48%)的受訪者承認,他們有時候將必須複習的功課全部集中在一個晚上複習,甚至有7.8%的人表示他們總是這麽做。

調查也表明,考試壓力影響青少年睡眠品質,有超過四分之一的受訪者表示,他們因爲憂慮和壓力一夜醒來好幾次,或是提早醒來。

睡眠協會表示,“調查顯示考試壓力導致學生失眠,其結果是他們的身心沒有獲得充分休息,影響他們身體功能和考試時的表現。”

“睡眠充足質量好能促進大腦功能,改善記憶力,白天學習的內容記得更清楚,有利成績表現。”

英國投資移民新政實施後中國投資者還能購房移民嗎?

集深厚文化底蘊、先進教育水平、優美生活環境和領先綜合實力的英國,近年來成爲最受歡迎的移民目的地之一。然而對于國內的高資産人群來說,投資移民不僅僅在于5年後可拿到英國綠卡,投資回報率也其主要原因。是選擇投資回報低的政府債券,還是風險較高的股票,以及如何能在通往英國綠卡的路上“名利雙收”,成爲 了大部分有意移民英國人群的重要考慮點。

投資移民基本要求

  • 非歐洲公民
  • 投資200萬鎊在國債、政府債券、公司或股票市場
  • 5年後申請永久權(滿足額外要求)

注:若采取加速路綫,則爲2~3年

  • 獲永居1年後可得英國國籍

過往三年政策變化

  • 投資移民項目自2008年推出至今
  • 期間2014年11月6日起實施新政策:

時間關鍵節點1: 2014116

2014116日起生效的移民新政正式確認投資移民漲價至200萬英鎊。同時,投資金額的全部都必須用于購買在英正常運營的公司股票或債務,以及英國國債,取消25%資金用于投資房産的選項(100%投資債券和股票);取消投資補倉要求。

時間關鍵節點2: 201546

將于2015年4月6日起生效的移民新政,增加了在提交簽證之前必須開設受英國監管的投資賬戶的要求。同時,進一步確認所有涉及房産投資、房産管理或房産開發的項目都不被認可,商業收入必須由提供産品或服務而來,而非通過房産增值。

2015年政策趨勢預測

除投資門檻被提高以及對于真實投資活動的確保,近幾年的投資移民政策變動還表達了保守黨對于其投資移民項目的目標,即:

鼓勵多元化的投資策略,而非以國債爲絕對主導的策略(取消補倉要求,鼓勵投資者積極投資較高回報較高風險的金融産品);

取消了維持投資市值的規定;

確保投資者在整個投資期中,持有符合要求的投資産品(取消20%用于存款及購房的選項,以及進一步對房産類投資進行限制)。

自2010年5月起英國保守黨聯合執政,內政部就對移民政策進行了一系列的調整和修補:移民門檻提高,對于來英投資及創業的真實性考察更加嚴格。保守黨對于外來移民的甄選于合理範圍內提高標準,體現保守黨的一貫謹慎作風。

臨近2015英國大選,就目前的形勢來看,保守黨繼續執政的可能性依舊很高,若保守黨繼續執政,我預計移民政策只會在現有的基礎上更加趨于嚴謹。對于投資者來說,如何在更加嚴格的簽證政策之下,在獲得綠卡的同時也獲得最大的利益,變成了最重要的問題之一。

那麽是否有高回報、低風險又滿足簽證政策的投資形式呢?答案是有的。

高利益低風險的移民方法:酒店投資

在討論“購房移民”這種投資方式之前,首先澄清一個概念:投資酒店與購買房産不同。因爲酒店將以一個注册公司的形式存在,因此酒店投資屬￿投資在英的公司,幷不屬￿房産管理、房産開發的範疇,因此在移民條例的接受範圍之內。

通過這種途徑來英投資的T1 Investor簽證持有者,將資金投入注册成爲公司的酒店,由酒店提供的服務而産生的利益而獲利。

注:不能購買土地來建設賓館以滿足投資移民的申請條件!

近年來,隨著英國對外放寬旅游類簽證、大量吸引游客,旅游業迅速發展,成爲英國最重要的經濟産業之一,酒店産業也隨之蓬勃發展。對于投資移民申請者來說,投資酒店可謂是一種在移民條例接受範圍之內具有可觀收益和可控風險的投資方式。

个人建議

英國投資移民簽證類型自出臺至今,經歷了多次政策調整,這也是移民局不斷修補法律漏洞、規範簽證系統的行爲。對于申請者來說,移民申請看似更加困難,但從另外一個角度來講,更加合理的條款將對已進入英國的移民者的利益起到更全面的保護作用——尤其是對于高資産人群來說,新的移民條例也將確保投資者更好地選取合理的投資方式以保證投資利益最大化。

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論感興趣,有疑問的讀者也可加【劉律師微信】:LIU07888088168進行探討。

38%威爾士各大學留學生畢業後選擇創業 創造了1720個就業機會

作爲英國的一部分,威爾士有自己獨特的文化和歷史。威爾士的歷史可以追溯到數千年前,據信英國史上第一家大學就出現在六世紀威爾士的格拉莫根。

海外留學生的到來還爲威爾士創造了1720個就業機會

選擇到威爾士讀書除了能給留學期間增添不少獨到之處外,坐落在威爾士的各大學在學術和高等教育方面也都有很强實力。

資 料顯示,坐落在威爾士的大學有11家,其中有10%的學生來自于歐盟以外的國家。在這些大學中,有30家中心被評爲優秀、91個專業在研究方面達到四星以 上的標準,有66個專業在教學質量方面達到優秀。卡迪夫大學是“羅素集團大學”之一,該組織代表著全英國高等教育最高水準的20所院校。

據一項獨立調查結果,在威爾士讀大學的學生比英國其它各地擁有更高的生活質量。很多學校的校園都處于風景優美的鄉間或海邊,地理位置優越。

曾在威爾士讀書的名人也不在少數,如英國著名少兒作家達爾(Roald Dahl)、著名藝人湯姆-瓊斯、霍普金斯爵士和澤塔瓊斯等等。

在2012年,到威爾士讀大學的國際學生超過了25000人,他們給威爾士的經濟和當地文化也産生很大影響。最新數字顯示,威爾士各大學的國際收入達到2.18億英鎊,海外留學生的到來還爲威爾士創造了1720個就業機會。

同時,威爾士各大學在對海外留學生的支持方面也受到贊譽,這其中包括就讀前階段和畢業後對留學生的支持。

38%在威爾士讀大學的留學生在畢業後選擇創業,幷通過各種方式在全球範圍內,與威爾士建立聯繫。

斯旺西大學今年秋季即將開放的“科學創新穀”就是一例。該創新穀耗資4.5億英鎊,該大學副校長戴維斯教授(Professor Richard B Davies)評價說,這將“在威爾士更加激勵創新和經濟發展”。

英國電訊業億萬富翁馬修斯爵士(Sir Terry Matthews)就是斯旺西大學的一名校友,他對該校的發展充滿信心。

他認爲,斯旺西大學將在軟件方面培養更多優秀的畢業生和創業者,幷將在軟件業提升到“世界級”的水平。