Author: Jane Yuan

當你準備投資海外房產時, 你要研究的專案列表之長、之費時足夠讓你準備打仗了。但有時你沒有考慮到的事情卻對你的長期盈利會產生巨大的影響。

下麵列出了每一位房地產投資者都應該注意的6條建議：

• 不要相信彩印冊子上宣稱的回報

我們都閱讀過彩印宣稱冊，印滿了樓盤如何的好以及租金回報如何的高等等盅惑性語言。一般來說建議你核查租金毛入承諾能否實現。這非常容易，你可以google搜索一下“郵遞區號,例如12345地區的2室公寓租金”之類的，做下研究。

純租金收入是對於房產投資者是最重要的。做一個電子錶格，填入你的實際房價和租金毛收入，接著對你的月度費用例如房產稅、管理費、保險和房產管理維護費等結算費用做出估算。這些是固定的費用，但你還有可變的費用呢。一個非常值得稱讚的好辦法就是看看臨時性的修理費用和空置成本，以6周為週期對租金毛收入做個預算。

• 不要不計成本地追求高回報

一定要記住回報和風險正向相關。每一項類別的資產和房產投資都無一例外。低風險高回報房產不可能在市場上買到。要做到低風險高回報，只能通過一段時間的努力為房產附加價值。

擁有最高回的報房產從來不屬最安全的投資，而是風險最大的投資。以我個人經歷來說，你沒有附加任何價值的高回報房產基本總是需要更高的維護費用，更高的管理費用，更頻繁變換的租客，更高的失業率，更大程度的上學不便利，更難招到雇員，更缺乏配套設施，和更難以出手房子。

• 不要試圖削減房產管理費用去獲得高回報

這也是常識。但你還是會發現有很多人由於試圖節省一些小錢而自食其果。

如果有些東西損壞了，把它們修理好吧，因為那些長期租客是不會忍受摳唆無理的房東的。

如果你足夠幸運，有了固定的租客，如果他們想要比市場稍低的價位續租時，有時候是可以同意的。這樣當你不常到場，你不僅在獲得穩定收入而不用不操心的同時，還可以省下些費用和避免空置。

不要害怕給業績良好房產經理人多支付一點費用。總是會有一種新手願意低價攬業務，但他們或許並不擅長房產管理工作。

• 小心虛假回報宣傳的騙局

賣家經常會給買家提供些激勵措施並沒有錯，也非常合理。但是不要假設你的租金收入在激勵過期後還能保持不變。要把收入數字和市場價格和標準費用聯繫著算。（參見以上第3條）。

如果提供租金保證，請仔細閱讀合同印件小字。看看包括空置期和修理維護在內與否。誰能夠真正提供保證？賣家有沒有契約預備金予以保證？

• 文化和人口因素對租金回報和房屋價格產生主要的影響，但很多買房人事先沒有考慮這些

比如說，如果你在大多數人都願意擁有的某個位置購買了出租型房產，之後會怎樣不言而喻？德國是個富裕國家，但德國人卻喜歡租房。而美國人卻為了擁有自己的房產而努力奮鬥。英國人一般也是追求自有住房，但是租房比例在短短幾年間也上升了很多。

人口因素在買房前需要鄭重考慮。不要在一個平均年齡超過50歲的區塊為剛需人口買房。如果市中心人口正在下降（呵呵，底特律），那麼你的潛在租客和接盤者也就在下降。

• 人們對待普通商品和房地產是不一樣的，但這不對

如果蘋果公司決定下月把iPad提價25%，買的人就會減少。如果布魯明黛的所有包打折25%，就會有人在店門口排隊。

房地產卻不是這樣。如果房產價格上升，更多的人就想買，而不是更少。房產價格越高，買房者就越多；房產價格越下跌，買房者也跟著就越少。羊群效應使人們對房價上升趨之若鶩，房價跳水時候，便恐慌性拋售。沃倫·巴菲特說過很多諺語來描述他如何與大多數人行為相反地做出投資。

房產不應該就和其他商品區別對待。我們應該在價格下跌時購房，特別是在市場過度下跌的時候買。如果人們想要在價格上升的時候從我們手裏買房，那麼我們應該賣給他們獲利。你可以在價格再次下跌時買房，不斷地從週期性漲跌中獲利。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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我上周接到一位老朋友的電話。朋友問我能不能幫一位浙江的女士為她的兒子租一套帶傢俱的公寓。這位女士出價2500~3000美元/每月，要一套市中心靠近孩子學校的一居室套房。雖然我想她兒子住一套3000美元的公寓可能不會開心，我還是答應了他。幾天後，我在世界金融中心對面的酒店見到了興奮的W女士和她的兒子。世界金融中心就在2001年遭受恐怖襲擊摧毀的世界貿易中心那裏。

聊了一會兒後，我得知她兒子要上的是佩斯大學。大學並不在市中心，而是在金融區附近。我便給她兒子看了幾個價格區間的房子資訊，他說沒什麼吸引力。他用英語講這些是“dump”(意為：垃圾場）。

這位女士和我又和我討論了一會兒，她表示也許該提高預算額度，或許該考慮買一處房。我看出實際上她根本沒考慮在美國買房，只是想比較一下租售的價格，看看買一處房產能不能省下租金的同時還能有些盈利。去年紐約的公寓房價上升了17%。和其他主要城市相比，紐約仍然是房價較低的城市（參見下表），而經濟卻異常發達。這裏集中了57家大公司，擁有25萬億美元的股票交易市場，是排名其後的10家股票交易所的總和。這裏是全球億萬富翁的集中地。美國的心臟。時尚和傳媒業積聚，聚集了各大電視臺，還有其他許多發達產業。

我對她說在金融區買房確實是很好的投資。儘管這裏是紐約最成熟的街區，但是價位合理。這兒有三個新樓盤，她可以比其他城市更加合理的價格選一處。

她兒子決定放棄一居室，轉而找一處2居室，這樣可以有個室友同住。如果租住，價位遠超了最初的預算，每月要5000~8000美元。我給她找了一處房產，讓她考慮能否購買。如果她買下，按照表格所示，她能在去除所有費用後還有不錯的盈利。按照10%的房價增長率，在去除所有費用後，她還能在四年時間獲得51.2万美元的收益。如果她租房，這期間就要花掉20万美元的租金。

許多正在要把孩子送到美國留學的中國人同樣面臨著同樣的問題要決定。希望這篇文章能夠在這方面提供一些指導。

Danica.Chen專欄全集：

Danica细说纽约房产市场

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曼哈頓豪華住宅的銷售近幾年來增長勢頭强勁。但是最近銷售的數據顯示，華麗的表面下也許問題叢生。高端客戶對豪華住宅的定價有敏感的趨勢。尤其是中城西的57街和高綫公園附近，大量的新樓開發，價格都在400萬美金以上，越來越多的新樓盤會對豪華住宅的銷售有影響。

當然了，喜愛紐約的人對象徵身份和地位的住宅的追求還是無止境的。今年春天，就有兩套住宅樓成交價超過7000萬美金（4億2千萬人民幣。第二季度的銷售數據顯示，豪華住宅的平均價已經達到18.5274/平方米，比去年同期增長48%。平均成交豪華住宅的價格爲725萬美金。（豪華住宅的定義爲成交房裏最貴的10%的那部分房子）。很多銷售經紀警告，如果挂牌價一味的往上增長，那麽買家會越來越多地持觀望態度，從而導致市場的冷却。昂貴的價格，已經使那些相對舊的豪華住宅遇到了銷售困難。一個戰前建的房子，挂牌700萬美金，在四個月內，只有3位買家去看過。相對豪華住宅，紐約普通住宅的銷售速度無比的快，300萬美金以內的房子2個月內就能找到買家，而400萬美金以上的豪華住宅則需要12.5個月來銷售。去年同期豪華住宅的銷售時間爲 8個月。

紐約著名的開發商馬克羅地産已經啓用紐約大型的中介公司幫它來加快銷售它的兩棟新樓盤。分別爲432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.這從側面反應了開發商對銷售速度的擔心。

著名的One 57，紐約目前最貴的大樓，庫存率爲25%，仍有24套房未賣掉。筆者認爲這個現象非常有趣，這和去年的庫存率一樣，表明了2014年One 57沒有任何的新銷售。那麽是否開發商Extell 會用促銷的手段來幫助自己的銷售？值得一提的是，Extell新的開發項目在哈德遜河板塊，開發出租大樓，這個項目被列爲EB5之一。投資移民的人是否要謹慎？

紐約豪宅市場的走勢已經從瘋狂（前18個月）向穩定過度，這無疑是個健康的發展。因爲繼續瘋狂的發展總有一天會使豪華住宅市場疲軟從而拖累整個房産市場。這是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排隊消息，大家擔心近期內，在一定程度上也會影響中國買家的可能性和熱情。

還有一個有趣的現象就是，開發商越來越多的往大戶型房子開發。基本以3房爲主。在紐約，面積越大，單價越貴。在拍地越來越貴的情况下，開發商選擇了大戶型。前幾天筆者就去看了兩個將要在下個星期開盤的新樓的私人預售。最小戶型是3居室，最便宜的房型的價位是480萬美金。不得不感嘆紐約越來越像一個只歡迎超級富豪的城市了。如果一家四口人搬到紐約，那麽最基本的住房預算是400萬美金。

看著一棟一棟的新樓拔地而起，筆者不禁想著這場“音樂會”有多長，如果音樂結束時，誰坐著最後一把椅子？

Lucy.Luo 專欄全集：

紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房産投資

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在上期內容中，我介紹了大樓共有公寓（Condominium）和合作公寓（Cooperative）的區別，以及投資者在兩者間該選擇哪一類來投資（詳情見： http://www.juwai.com/news91680.htm）。本期，我將接著該話題，先分析獨棟別墅與聯體別墅的不同，再逐一揭開這4種房屋類型的投資利弊。

獨棟別墅（House）& 聯體別墅（Townhouse）

• 獨棟別墅，稱爲House，是我們印象中典型的西式地産形態。

從建築本身而言，有著豪華、寬敞的設計空間和綠化環境。除了別墅本身，所占土地、地下和地上空間都属于所有權人。由于曼哈頓寸土寸金，獨立別墅一般常見于曼哈頓以外的郊區。長島（Long Island）、威斯徹斯特郡 (Westchester County)、新澤西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)離紐約較近的學區好的一些鎮爲華人較集中購買獨立別墅的區域。

• 聯體別墅，稱爲Townhouse，爲獨立別墅在人口較密集的城市的折中變异。

聯體別墅的室內設計和空間使用與獨立別墅相似，只是建築上不再具有完全的獨立性。通常，鄰里之間共同擁有一面隔墻，而且外觀設計上保持相似、統一。區別于獨立別墅的另外一點就是聯體別墅通常由“社區”（community）來進行維護和管理。例如，定期對街道、馬路等公共區域進行維護、綠化種植和修剪、垃圾回收處理、冬季除雪等服務。相對的，每位聯體別墅所有人要向社區繳付社區維護費。有些高級社區，還爲聯體別墅所有人提供獨立的運動和娛樂場所，形成俱樂部會員制。

• 獨棟別墅還是聯體別墅？

除了上面提到的地理位置的差异外（曼哈頓 沒有獨棟別墅），獨棟別墅和聯體別墅的區別更多體現在個人偏好。一般來說獨棟別墅擁有自己的前後院，種花栽菜悉聽尊便，左右鄰里相隔較遠，私密性較强。但 需要自己維護打理，工作量較大，責任較多。而聯體別墅的綠化一般由社區統一管理，放弃了個性和獨立的同時却也方便省心。另外在長島等一些郊區還有一種叫Gated Community的獨棟別墅社區，可以兼顧兩者，也很受國內客戶歡迎。

• 大樓共有公寓 VS 獨立別墅

綜上所述，在美購房置業的選擇涉及很多因素，地理位置、交通狀况、學區好壞、安全係數以及個人家庭構成和買房目的等等，我們後續會一一詳細解讀。本篇著重在大樓共有公寓和獨立別墅這兩大最爲普遍受國內客戶歡迎的地産形式中進一步討論一下到底如何選擇才是更好的？

房地産作爲一種不動産投資的普遍手段，一直以來都是熱議的話題。從宏觀上來說，其投資趨勢、市場變化影響著國民固定資産投資、拉動關聯産業的供求；從微觀上說，也直接關係到投資者個人的置業規劃。隨著人民幣兌美元匯率走勢下跌、出國留學和投資移民的趨勢上升，房地産出現了“內冷外熱”的現象。自上世紀九十年代，由一部《北京人在紐約》向國人介紹了紐約——全球經濟、商業和藝術中心。雖然紐約的房地産一直高于美國全國水平，但因爲其得天獨厚的地理位置，普遍被投資者認爲是回報最穩定、最值得投資的市場。根據海外房地産投資者協會Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一項調研，紐約市在過去10年內爲外國人爭相投資的城市之首。

頗具投資價值的紐約房産也相應受到了行業內完善和嚴格的規範化，其市場機制的成熟性在一定程度上規避了“炒房”和“暴利”等風險。作爲初探紐約房産的中國投資人，入市前需要謹慎對待，從瞭解相關法律和程序要求，到熟悉幷遵守行業習俗和慣例，逐步成爲一個成熟的買家和投資者。在此需要提醒大家的是，美國州與州之間相對獨立，不論是地産形態還是交易程序都差异較大，比如以下將要介紹到的合作公寓即爲紐約州特有的地産持有形式。許多州也都不要求買賣雙方聘請律師，而由地産經紀或産權公司獨自處理整個交易。幾乎只有紐約州仍沿襲傳統，把過戶（Closing）做成一個所有人到場“一手交錢一手交鑰匙”的儀式。既然紐約如此特殊，且是海外投資人首選的地産投資及開發的黃金寶地，當然更因爲筆者爲紐約州執業律師，本系列文章皆以紐約州爲例，對想要在美國其他州買房置業的讀者只起參考而非指導作用。

經我所多年爲國內客戶提供房地産法律服務的經驗總結，作爲第一步，投資者需要瞭解當地常見的地産形態，熟悉各地産形態的利弊，從而决定哪種地産形態更符合自己的居住或投資目的。

一．大樓共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

在紐約，公寓分爲大樓共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)兩種，行業內簡稱爲Condo和Co-op。

Co-op

在美國房産發展史上，Co-op以最先的公寓形式出現，所附公寓單位稱爲“Apartment”一般由公司作爲合作公寓的地産持有人，所有公寓單位購房者只通過持有該公司的股份和租約和公司建立租賃關係。單位的面積大小、所在樓層决定了該公寓單位所應有的股份多少。整個公寓由公司制定管理公司進行運營，單位居住者每月向管理公司交付維護費（Maintenance）。

  Condo Condo

 

作爲20世紀後期新型公寓形式于1960年猶他州共有公寓法案開始慢慢普及到全國，所附公寓單位稱爲“Unit”。其産生的模式是一種將獨立別墅和Co-op結合的創新。如同別墅一樣，所有公寓單位購房者完全擁有公寓單位的所有權。同時，爲了體現“共有”的概念，所有單位持有者共同擁有和管理整個公寓大樓，如大樓大廳、電梯、游泳池等公共設施；而每位享有的産權比例是根據各自單位的面積、位置分配的，稱爲“公攤比例”(Common Interest)。更值得一提的，爲了有效地進行公寓大樓管理，單位持有人通過選舉和授權形成“公寓大樓管理委員會”(Condominium Board)，那麽單位所有人只需要每月繳付“公攤費”(Common Charge)以供管理委員會進行大樓共有區域的維修、運營，而公攤費的金額是按照每年運營預算乘以各單位所享有的公攤比例來計算了，這就是借鑒了Co-op的統一管理概念，只不過單位持有人有了更大的自由選舉和管理自主權力。所以，從某種形式上，公寓大樓管理委員會和中國的物業委員會相類似。

Condo還是Co-op?

總得來說，Condo和Co-op最大的區別是産權形式。購買Condo即能獲得該單位的獨立産權；而購買Co-op獲得的是該合作公寓公司的股份。換言之，買Condo即擁有了一份地産，享受該地産上漲所帶來的收益。而Co-op股權幷非地産，即使地産整體價格上揚，仍有可能由于公司內部結構與管理等因素而使所持股份的市場價格低于相應的地産價格。 但正因爲有此點區別，同等條件下，以租賃形式的Co-op價格比Condo更加親民。

然而Condo的審批條件及程序較Co-op申請來說更爲簡單，Co-op的董事會比Condo的董事會（兩者均類似于業主委員會）在拒絕購買申請的權力方面要大得多。Co-op的購房申請一般包括面試環節，董事會在面試時可依據其Co-op公司的管理理念，甚至是董事會成員對個人生活環境的喜好而拒絕申請者。比較極端的案例包括搖滾樂隊成員被拒因爲會吵到鄰居；有三個幼齡兒童的家庭被大多是老年空巢家庭的大樓拒絕；甚至律師被拒因爲擔心其動輒興訴等。Condo的申請則因沒有這一面試環節而被認爲對海外投資者更友好。

從法律層面討論，雖然“購房申請”是這兩類“樓宇公寓”買賣的必經程序之一，但是Condo和Co-op管委會審批的權力不同。Co-op的管委會有絕對的審批“否定權”，一旦被拒則交易不成，賣方須另尋買家。Condo的單位業主自主性更强，管委會擁有的非“否定權”而是“優先購買權”。若其在審理之後不出具“放弃優先購買權”的聲明，則須代替未經通過的購房者向賣方購買該公寓單位。總之， 海外投資者對“購房申請”難易程度的考慮不應僅限于自己購買時通過管委會審核的機率，也應考慮到未來出售時該審查過于繁瑣困難對潜在買家的影響。

本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫

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