Author: Jane Yuan

冷靜期，顧名思義，就是給自己更多考慮時間，甚至可以反悔取消合同。在澳大利亞的一些合約簽訂前都會有法定冷靜期，上至結婚登記（一個月零一天的冷靜期），下至買房合同，給予投資者額外時間做决定。然而一旦過了冷靜期，想要違約將會需要付出極大的代價。因此，在冷靜期內考慮清楚自己的選擇至關重要。

法定冷靜期是指該冷靜期是由各法案賦予的，一旦與賣家簽訂購買住宅房屋的售房合同，即合同生效後，就會自動産生冷靜期，無需額外注明。在冷靜期內，賣家是不可以接受其他的買房要求的，而買方可以利用這時間及時獲取法律意見，安排對選中的房屋進行各類檢查（例如蟲害檢查或物業檢查），聯繫貸款銀行辦理相應手續。買家一旦發覺房屋有任何嚴重問題，或是無法辦妥貸款手續，可以及時取消合同，而不至于損失太多。

如果投資者在冷靜期內取消合同，將會損失部分訂金（一般稱爲“小訂”）作爲支付給賣家的賠償。例如在新南威爾士州，將會損失房屋售價的0.25%作爲賠償；在維多利亞州爲房價的0.2%。相比起在冷靜期外違約終止合同損失房價的10%加上額外賠償，而如果在冷靜期內取消合同的話，只需要支付給賣家相對較少的一筆賠償款項。所損失的“小訂”也被看作是限制買家在冷靜期內無故取消合同的一種方式。由此也可看出，澳大利亞法律及售房合同本身對于買家和賣家做出不同的保護，希望在儘量公平的情况下使交易順利完成。

值得注意的是，公開拍賣的房屋沒有法定冷靜期。而澳大利亞各州法定冷靜期的天數也各不相同，例如：新南威爾士州的法定冷靜期爲合同交換後的5個工作日；維多利亞州爲3個工作日；而在西澳的購房合同下是沒有法定冷靜期的。因此，應當在購買房産前獲取相應的法律意見幫助您理解相關法律及合同條款。如果您準備參加公開拍賣，也應當在拍賣前獲取相關法律意見，幷做好相應檢查和貸款等事宜的安排。一旦競拍成功，當場就需和賣家簽訂售房合同。

此外，如果買賣雙方經過協商達成一致，可以取消法定冷靜期。一般這需要買家的律師出具一份法律文件證明買方同意取消法定冷靜期。這也意味著一旦簽訂合同後如果終止合同，投資者可能需要支付給賣家房屋售價的10%加上額外賠償金（視合同具體條款而定）。

而在房事火熱的當下，許多賣家會要求買家同意取消法定冷靜期，才願意接受報價簽訂合同。尤其是購買樓花時，賣家通常都會要求買家取消冷靜期。因爲購買的是樓花，即還未造好的房屋，沒有實體房屋可檢查，而貸款手續也是需要到幾年後房屋正式交割前才需要進行辦理。因此應當在簽訂購買合同前就考慮清楚。當然，也應當委任律師審閱合同條款，以便瞭解自身的權益和責任，幷將可能存在的損失及風險降到最低。

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在澳大利亞，購房合同一般一式兩份，由買賣雙方各簽署一份後相互交換。買家保存賣家簽署的合同，賣家保存買家簽署的合同，稱爲“交換合同”。交換合同的日期即爲合同生效日期。自此，購房合同稱爲一份具有約束力的法律文件。

許多買家在購買澳大利亞房産時可能身在境外，無法飛赴澳大利亞當場簽署合同。那麽如何有效及時的簽署合同確保其約束力呢？一般有兩種簡單的方法。今天我簡單介紹下這兩種方法的利與弊。

一、  簽名影印件

在簽署購房合同前，買家的代理律師會審閱合同條款，幷向買家解釋其中的風險、責任與義務，同時也會與賣家律師進行協商，根據買方的指令提出相應要求，幷根據經驗修改一定的合同條款以保障投資者的權益。

從律師審閱合同到實際交換合同通常需要幾個工作日甚至更多時間，這時買家便可以將簽署好的合同原件特快郵寄給自己的代理律師，以便買賣雙方可以按計劃進行合同交換。 

一般情况下，如果無法及時將簽署好的合同原件郵寄給自己的代理律師，這時，代理律師會事先與賣家律師協商，用買方簽署的合同的影印件進行交換合同，幷在收到自己簽署的合同原件後再交給賣家律師。

這不失爲一個簡單經濟的好方法，却也有一定的風險，因爲，幷非所有的賣家都會答應通過影印件交換合同。一旦賣家拒絕影印件交換的請求，即便買方立即郵寄出所簽署好的合同原件，這幾個工作日的時差之中，看中的房子很有可能會被重新放入市場或被賣給別的買家。因爲此時買家與賣家還未正式交換合同，彼此之間幷無直接的法律關係，賣家幷沒有向買方做出任何承諾。

二、授權委托書 （Power of Attorney）

買家事先可以通過設立一份授權委托書，委任自己在澳大利亞的代理人代表自己簽署購房合同。簡單來說，授權委托書允許買家委任另一人來代表買家管理决定自己的財政事宜（例如管理買家在澳的銀行賬戶等），同時也包括房産事宜。事實上，澳大利亞的很多房産賣家都是通過授權委托書出售其房産的。

舉個例子：

一位房主因工作原因要從澳大利亞搬去美國，計劃出售其住房，但沒人可以確定他的房子何時能够以合理的價格賣掉。也許一周，也許一個月，也許三個月。爲了不影響原有計劃，房主就會在離境前委托代理人，在房産經紀找到適合的買家後隨時可以代表房主簽署合同。 

代理人必須是一位自己信任（例如會計師、律師等）且年滿18歲的成人，因爲一旦授權委托書生效後，代理人的行爲對買家具有法律約束力。澳大利亞的授權委托書分爲幾種不同的類型，授權事宜可以相當廣泛，也可以受到一定的限制。由于授權委托書是一份較爲複雜的法律文件，買家最好在簽署前諮詢獨立的法律意見，確保清楚自己授予代理人的權利。

在新南威爾士州，如果授權委托書涉及房産事宜，則必須到土地局進行登記生效後，代理人才可代表買家簽署購房合同。而買家也必須在一位法定見證人面前親自簽署授權委托書，幷由該法定見證人簽署授權委托書。澳大利亞各州對于法定見證人的要求略有不同，因此買家應趁在澳大利亞境內時準備好授權委托書，方便日後進行買房、貸款、售房等事宜。

如果人在境外，看中一套房産意欲購買，那麽通過簽名影印件交換合同可能更爲直接方便。然而其風險在于，買家可能會因爲耗時較長的原因錯失好房子。而事先準備好的授權委托書恰好彌補了這一風險，使代理人可以及時簽訂合同。當然，簽署授權委托書涉及一定的律師費用及土地局登記費用（約在500澳幣），這也是買家應當考慮的一個因素。

最後，在此提醒各位國內投資者，澳洲的購房合同每個州的要求都不一樣，而且每個房子的合同都會不一樣，這也是爲什麽要讓自己的律師看合同的原因。

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