Author: Leanne

英国脱欧在即 中国香港买家入市｜居外专栏

最近，最令笔者留意的新闻是中渝置地主席张松桥家族，购买伦敦市中心，近Hyde Park附近的古老豪华大宅。金额达2.1亿英镑，应该打破伦敦住宅的最高纪录。

翻查纪录，中渝置地在2017年已经过有投资伦敦的商业大厦，金额也超过百亿！对中渝置地来说，伦敦市场并不陌生，只是这次购入的是住宅，而非商厦。除了中渝置地之外，2018年，新世界地产及长江实业也不约而同，有投资伦敦的写字楼，金额也是过百亿的大额交易。其实，踏入2019年，香港商人投资伦敦也不少，包括李锦记家族、铺王黎永滔、陈振彬家族、鹰君罗氏家族、永泰郑氏家族、永光地产谭氏家族，建灏地产及爪哇控股等等，总金额超过400亿港元！

其实，英国过去两年受脱欧的不确定性影响，前景变得不明朗、经济停滞不前，不少买家都采取观望，香港买家却对伦敦物业情有独钟。

自2016年，英国的楼价达至高峰，之后楼价出现轻微回调。根据测量师行的报告指出，随着楼价及英镑的下跌，香港买家用港币去买房，过去一年就便宜了12%。如果与5年前相比，更加便宜了约30%。

如无意外，英国会在1月31日正式脱欧。当脱欧完成，前景反而清晰，投资英国物业又要回归基本分析。

英国房屋供应，长期供不应求的情况跟香港相似。政府公布每年的新增房屋都在20万间以下。但不少当地专家估计，需求都在30万间以上。长期的供应缺口，为价格提供稳健基础！

当今发达国家，都存在针对海外人士置业的特别税率。香港最高达30%；澳洲墨尔本也有 12%；加拿大温哥华 20%。反而英国并未有此类税项。对海外买家来说，绝对是机会难逢。

英国也是香港人升学的首选地区之一。买套房子供子女读书之用，既可节省租金、之后又可收租，实在一举多得。以往伦敦的优质地段，非常抢手，很少会在外地推销。近两年受脱欧影响，大家的选择都比过往增加。如果认为伦敦的总价太高，也不妨考虑曼彻斯特（Manchester）。总价港币300万左右，租金可达5至6厘。不失为2020年海外置业的首选！

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“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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2020年日本房地产投资前景如何？｜居外专栏

为了让投资人能在日本2020年（奥运年）中更好地掌握房地产投资情况，笔者特意总结了2019年日本房地产市场的主要动向，也简单预测了下今后的动向。

2019年房地产投资市场走势

首都圈新建公寓

根据日本房地产经济研究所的调查结果显示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的价格在5600万日元~6500万日元之间，10月时维持在5992万日元的高水平，这个金额比去年同月上涨了0.97%。看起来是好事一桩。

但尽管首都圈新建公寓的价格一路高涨，新房的销售量却不尽人意。纵观2019年全年来看，新建公寓的成交率从2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房数量为2007户，比上月(2359户)减少了14.9%，比去年同月（2845户）减少29.5%。

对于日本房产投资者来说，笔者更推荐大家选择二手房。除了新房价格上涨、销售量下降以外，在新建公寓高水平价位持续的情况下，人们开始产生了过热意识。再加上日本10月消费税进一步增税变为10%，的确也打击了一部分投资者的购房意愿。对于选择小户型公寓的海外投资者来说，消费税上涨可能对于其房屋总价的变动影响较小，但是如果购置金额比较大的话，消费税额差异就会非常明显了。

这里也需要明确一点，在日本购房的实际费用其实包含了“房屋价格、土地价格”两部分。而根据消费税增加导致房屋价格变化的只有房屋建筑部分，土地费用不属于购房消费税增加的对象。火灾地震保险等费用也不属于增税对象。因此，消费税增加对房屋总体价格的增幅远远达不到2%。

举个例子，如果我们购置的是一套大约418万元人民币的房屋，由于消费税增加，投资金额会相差4万人民币左右。而这笔支出对比房屋持有阶段的房价涨幅以及房租收益而言尚在可接受范围。

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首都圈二手公寓

与此相对，根据日本不动产研究所的数据显示，在新建公寓价格高涨、成交减少、人口涌入的背景下，首都圈的二手公寓因价格适宜、存量更充足等优势需求坚挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件数成为9,406件，比去年同期增长了8.3％，仍旧保持着较高的水平。

2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均价再次上升，与上个月相比上涨了0.4%，为3697万日元。东京23区中古公寓均价为5609万日元，东京都心六区均价与上个⽉月相比上涨0.3%，为8050万⽇日元。

2020年房地产投资市场前景预测

总体来看，首都圈公寓均价处于合理上涨水平。2020年因首都圈新建公寓高价的影响，新建公寓的成交率可能会进一步下跌。但是二手公寓积极的销售情况仍将带动整体房地产市场的上涨。

由于奥运会的原因，2020年首都圈公寓价格在奥运结束后的短期内可能会出现持平或者微跌。奥运会只是一个外部刺激因素，绝不是唯一的判断标准。

奥运会是短期的，为了迎接奥运的准备却是长期的。公共基础设施也随之不断完善，而完善程度直接影响着着该地区在国际市场上的竞争力、吸引力。盛大的赛事引来了人流量，那就需要足够的观光设施承载，再开发的新建项目提高了居民生活的便利度，从而吸引了更多的人才长期居住……当一个城市各方面发展都跻身国际大都市行列时，未来定会有越来越多的海内外人士置身于此。

而最影响土地价格、公寓价格的其实并非奥运因素，而是人口波动。根据东京都官网公布数据显示，令和元年（2019年）11⽉1日，东京都的人口推算为13,953,744人。与前一个月相比，总人数增加了10,888人(+0.08%)。目前东京人口增加的主要贡献区域是东京都23区，人口密度排名前5的区依次为：丰岛区、荒川区、台东区、墨田区、新宿区。

日本的人口趋势呈现出地方人口越来越向东京首都圈内集中的现象，首都圈内外国人人口增幅也很明显。而东京都千代田区，中央区和港区这三个中心区，未来人口仍将持续大幅增加。作为日本当前唯⼀一保持人口净流入的地区东京都，总人口增⻓是推动不动产市场良性发展的重要保障。这也是看好东京23区的重要原因之一。

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总而言之，随着东京城市功能的不断发展，人流、物品、金钱消费、文化、大型企业等会也越来越集中在东京，城市经济规模必将扩大。结合往年的投资分析以及2020年的投资前景展望，推荐大家在日本进行不动产投资时，首要考虑东京。不论是地理位置、还是经济规模、人口密度等各个方面，东京都占据着绝对优势。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿｜居外专栏

在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。

1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？

答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。

那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。

政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。

因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Cindy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。

2. 澳大利亚土地登记的所有权种类

问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？

答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：

2.1 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。

称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。

如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。

2.2 州政府所有土地

目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。

政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。

州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。

另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。

虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。

森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登记的政府部门和十步流程

问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？

答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。

以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部
（The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。

托伦斯土地登记的十大步骤

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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2020年亨利护照指数最新出炉｜居外专栏

英国当地时间1月7日，亨利护照指数（Henley Passport Index）发布了2020年最新排名。

亨利护照指数（Henley Passport Index）是根据各国公民旅行自由度而对各个国家设立的全球排名。该指数由亨利合伙公司于2006年设立，最初的名称叫亨利合伙公司签证限制指数，后于2018年1月改为现名。该指数对全球199种护照进行排名，依据是护照持有人可以免签证访问的国家的数量。某种护照可以免签访问的国家的数量，构成了该护照的免签分值（护照每获得一国免签/落地签待遇可获得1分）。

亨利护照指数到现在已经有14年的历史了。自2006年以来，亨利合伙公司与国际航空运输协会(IATA)合作，并依据官方数据，分析全球各个国家和地区的签证法规。这个排行数据是根据全世界各国公民能够免签通行的国家和地区的数量进行整体排名，基于国际航空运输管理局提供的护照和旅游目的地等信息，再通过Henley & Partners顾问公司进一步分析得出。

在移民界，亨利护照指数是一个非常重要的指标。它每年修订一次，是目前世界上最具权威的护照指数排名之一，被众多公司和个人用来作为参考资料。

2020年亨利护照指数 具体的排名情况

2020最新的排名中，日本护照以可免签进入191个国家和地区，获得191分排名第一。紧随其后的是新加坡和德国，得分分别是190和189。

该排名从第1名到第10名仅差10分，澳大利亚的2020亨利护照指数排名世界第九，可免签/落地签到183个国家或地区。长期以来，澳大利亚护照在国际上被视为“高质量的旅行和身份证件”。

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悉尼科技大学旅游专业的高级讲师David Beirman博士说：“一般来说，准入与否与两个特定国家间的关系好与否密切相关。可以这么说，澳大利亚被视为’全球好人’，这意味着我们在世界上几乎每个国家都受到欢迎。”

而中国大陆的排名就相对落后了，榜单位居72位，得分71分。

护照指数与什么因素相关？

一般来说，一个国家越不发达，自由度越低，发生武装冲突的风险越大，获得的免签证待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和叙利亚护照，都列在榜单最末位置。

根据“亨利及合伙人”发布的《2020亨利护照指数和全球流动报告》中指出：

  • 签证自由与各种经济自由指标之间，存在着密切的正相关关系；
  • 签证自由与政治和人类自由指数之间，也存在显著的正相关关系。

 

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英国创新类移民的“通关钥匙”：背书机构｜居外专栏

根据2019年11月28日，英国内政部（Home Office）发布的2019年3月29日新设立的创新类移民（Innovator Visa）官方数据显示，截至目前，通过率100%。

为何有如此高的获批率呢？据专家分析，这可能和背书机构（Endorsing Body）的“保驾护航”有关系。

什么是背书机构？

众所周知，5万镑起创新移民是取代的20万镑企业家移民签证；而此次变政中增加了一个全新角色： Endorsing Body（背书主体）。

根据《移民条例》附录W，不管是Start-up创业签证，还是Innovator创新者签证，都需要获得由英国受信任机构的背书。简言之，就是要先拿到这些机构的“背书信（担保信）”，才有资格向内政部提出签证申请。

根据英国内政部的解释和要求，背书机构的筛选和条件十分严苛，总的来说这些机构必须秉承以发展英国经济，创造本地居民就业，支持创新创业精神的原则。

背书机构如何发挥核心作用？

在最新的Home Office公布的针对Endorsing Body（背书主体）的法案中，对于其职责有明确的定义：“作为背书主体，基于本法案签发背书，可以有自己的评判衡量标准；未来3年保持联系（6，12，24个月的节点审核），指导监督企业和申请人。” 因此，我们可以分析出，背书机构发挥着以下三点作用：

门槛：背书机构是英国内政部对投资人设立的最关键的重要门槛，申请人想要获得创新移民签证的申请资格，就必须首先获得背书机构的认可。根据移民局的相关要求，创业签证最核心的资料是背书机构和他们给予的背书信。

审查：背书信的意思，就是为申请人提供保证或担保的信。由于是创业移民签证，申请人的商业理念尤为重要；背书机构将围绕申请人的创新性、可行性和可扩展性的商业想法进行评估。当然，在此基础上背书机构也可以针对自己的经验有自己的想法和更详细的标准。申请人的计划书符合标准要求后则可以给申请人提供背书信。

持续追踪：申请人得到背书机构开出的担保认可后，并不是一劳永逸的。每一份担保函的有效期为3个月，还想继续申请绿卡，投资人在获得担保信后，仍需维持与背书机构的联系，接受与背书机构定期追踪和审核。比如企业经营情况、进度、盈利情况等等，同时背书机构也会为企业提供个性化的发展扶持服务。

从公布的新政数据0拒签来看，英国内政部通过引入更专业、更高效、指定的背书机构对投资人的商业计划书进行评估，从结果上看，不仅调动了市场优秀资源，为英国中小企业发展保驾护航，同时也帮助移民申请人降低了投资风险。这对于英国政府、市场和申请人来说是多赢的。

背书机构提供哪些服务？

1) 提供专家一对一的指导服务

在支持创新的高增长业务方面提供行业经验，帮助企业确认业务范围，制定战略目标，带来更进一步的发展和支持。

2) 提供中间业务相关支持

制定和监控战略目标，为企业和创新者/投资者提供成功率最高的机会。

3) 提供核心业务的全面支持

确保创新者/投资者步入正轨，符合内政部在英国定居的条件。

4) 可选择单独定制服务

在企业未达标的地方，帮助了解根本原因并制定补救措施（在业务范围内或通过其他支持），以帮助业务重回正轨。

5) 协助机构或私人投资者筹集资金

为投资人提供广泛的主题和行业专家网络的访问权，他们可以在需要时为企业带来更多能力。

6) 协助进行外汇货币管理

始终以“关键朋友”的身份为客户提供在现场决策方面的支持，通过代理人为客户联系专业的供应商。

7) 提供专业技术方面的研发支持

无论何时何地，为客户提供广泛灵活的选择，从简单的Skype会议到需要更多的服务。

8) 知识产权支持

协助知识产权审查、注册等服务。

另：根据移民局最新的背书机构法案，背书机构可以根据自身情况为所背书的企业提供如上服务，并且按照服务的内容收费。

快速移民，选择比努力更重要

截止目前，英国内政部正式公布了39家获得担保资格的担保机构，都是在该领域符合条件且专业的机构（后续更新以移民局官网信息为准）。有成熟的商业机构，加速器，孵化器，有银行机构的加速器，有政府背景的招商机构，还有全球性的孵化器组织。

 

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新加坡投资移民新政出台 招引全球顶级富豪精英｜居外专栏

“壕”上天际的投资居留计划出现了——新加坡全球商业投资计划新政出台。在全球投资移民市场竞争加剧的今天，新加坡在2020年伊始，又投下了一个“重磅”炸弹，全面提升投资移民标准，将引进申请者直接定位在了全球顶级富豪人群。为何这么说呢，我们可以从该计划实施部门官方网站提供的信息中找到原因：

从申请条件来看，更是将富豪人群进行了精准定位：

资深企业主：通俗的说就是已经成功完成财富积累的“创一代”，例如：海底捞餐饮股份有限公司董事长张勇。

下一代企业主：这还不是简单的“富二代”哦，是已经完成企业交棒，并拥有实权的财富主要传承人，比如：新希望六和董事长刘畅。

快速增长型企业创始人，名副其实精英中的精英，是被全球资本追捧的“新贵一族”。代表人物脸书创始人扎克伯格。

家族理财办公室负责人，为专业金融投资者设计的申请管道，类似之前由新加坡金融管理局设置的金融投资者计划，该计划实施初期申请标准为500万新币。随着申请量激增之后，调整到了1000万新币，最终该计划被终止。

两此次调整中，对于申请人和附属申请者的文件没有大的变化，但从第二部分申请人公司业务与商业计划书部分进行了细化。

为了避免在企业和资产构成的文件中出现“造假”行为，也将评估机构进行了明确规定，例如：在中国注册的公司须由中国注册会计师协会所发布的《2018年会计事务所综合评价前百家信息》前50家中的一家会计事务所进行审计：
http://www.cicpa.org.cn/BNIE/201806/W020180612523260007725.pdf。

这里也需要提醒申请者的是，新加坡的永久居民身份和我们理解的“绿卡”还是有很大区别的。哪怕您已经满足了上述申请标准，并也符合相关的投资要求，千万要注意未来的续签问题。当你办理完所有永久居民手续后，就会获得永久居民身份证和五年期有效再入境许可证（REP）。

尽管平时几乎用不到再入境许可证，但其中的关键就出在这个许可证上，该准证可让永久居民在新加坡境外时保留他们的永久居留权，并且是有期限的。

通俗的说，如果你不定期住在新加坡时，一旦这张许可证过期或失效，你的永久居留权也会出现问题。

从根本上解决问题的办法又会让来自中国的申请者陷入“两难”，原因很简单，中国和新加坡都不承认双重国籍，想彻底不用再为续签“头疼”的办法只有申请加入新加坡国籍。

 

海外移民及全球资产配置专家陆琦专栏全集

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Royal LePage：加拿大春季房价会适度上涨（上）｜居外专栏

Royal LePage建议联邦政府，如果在2020年进行贷款变革，需要采用区域方法进行抵押压力测试。

根据2020年1月9日最新发布的Royal LePage 房屋价格调查报告，加拿大的房屋价格在2019年第四季度同比增长2.2％，达到了648,544加元。与2019年第三季度相似，可以看到潜在的购买者正在陆续回归房地产市场。在2019年上半年，由于贷款政策的改变，大部分买家一直处在观望之中。

Royal LePage 总裁兼首席执行官Phil Soper 表示：“自十年前经济大萧条以来，我们已经成功地应对了全国房地产市场的首次重大调整。” 尽管在2018-19年度经济衰退期间，买卖房屋的数量有了大幅度的下降，但加拿大的房屋价格却保持良好，只有安大略省（Ontario）和不列颠哥伦比亚省（British Columbia）经历了一次个位数的小幅下降。但需要指出的是，这些地区的房屋在2017年外国买家政策和2018年陆续出台的贷款增长之前，经历了大幅度的上涨，导致房屋本身估值过高。而且价格的波动与这些地区经历了近年来最严重的物价上涨有很大关联。同时，像温哥华等地也受到了石油和天然气行业低迷的影响。

Soper 说：“联邦政府已经暗示，2020年贷款压力测试机制可能会发生变化。” 之前的贷款政策暂时迫使买家们远离了加拿大各地的房地产市场。在大多数情况下，买家已经进行了自我调整，主要体现在考虑不同的户型和价格区间，这也导致了近几年公寓市场的火爆。但是当有些家庭在追求拥有自己的梦想房屋时，贷款利率的涨幅仍然是一个重大障碍，这也不得不让一些购房者望而却步。” 随后 Soper 补充说，在全国的不同地区，贷款等政策对于房地产市场的影响截然不同。在一些本身房价并不高，需求量不大的城市，几乎看不到贷款政策对当地居民的影响。

Soper 说：“我们相信政府高层的决策者具有必要的经验，可以修改该法案，以满足当今加拿大广大购房者的现实需求 – 我们拥有截然不同的经济体，并需要以此为依据来扩展住房政策的需求。”

Royal LePage 国家房屋价格综合指数是根据全国64个最大房地产市场的所有权威数据编制而成的。按房屋类型划分，两层独立屋的中位数价格同比上涨2.3％至761,817加元，而平层房屋的中位数价格则微升0.7％至537,622加元。分析的数据包含了二手房和新建房屋的交易，这些交易由Royal LePage的姊妹公司RPS Real Property Solutions提供。

在整个加拿大，公寓仍然是增涨速度最快的住房类型，中位价格同比上涨3.3％至487,525加元。在第四季度中，大多伦多地区的公寓中位数价格同比上涨7.8％，至565,919加元，大蒙特利尔地区的公寓中位数价格同比上涨4.4％，至338,148加元。然而，全国价格上涨被大温哥华房地产市场的同比下降所抵消，该地区公寓的中位数价格下降了3.4％，至645,607加元。在全国范围内，公寓市场近年来价格大幅上涨之后，随着独立屋和公寓价格之间差距的缩小，独立屋目前看来更具吸引力。尤其是对于那些寻找更多空间居住正处于家庭成员逐步增长的千禧一代来说，这使得房地产市场的天平逐渐倾斜回独立屋，而非公寓。

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同时结合2019年12月时发布的Royal LePage 市场调查报告，经过分析和预测，在没有新的住房政策变化，加拿大经济状况稳定的前提下，加拿大房屋总价格预计到2020年将同比增长3.2％，达到669,800加元。如果政府确实出台贷款相关的政策（如降息），那将继续引发房地产市场的强势，涨幅程度将远远大于所预测的3.2%这个数字。

在下一周的文章当中，将分别分析加拿大主要城市与地区的现状和前景。各地受加拿大贷款的影响也各不相同。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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远走巴哈马 开启海岛生活｜居外专栏

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沙滩洁白如雪、绿松石色的水域波光粼粼，巴哈马一直以来都是一个奢华旅游的目的地。现在，随着政府加大在环保方面的投入，游客们发现巴哈马的设施变得更加环保，让人可以更加安心地享受这里的舒适生活了。

如果您现在还没决定旅行目的地，阳光明媚的海岸不失为一个明智的选择，相信您届时将获得前所未有的度假体验。我们正处于旅游的“文艺复兴时期”：热爱探索世界又想躲避喧嚣的游客正在寻找原汁原味的、可持续的且别具一格的目的地，简言之，这些地区可以提供一些您在其他地方找不到的东西。定义“奢华”的因素一直在变化，最新的“奢华”定义似乎引入了脱离互联网的概念，即游客们拥有这样一次机会：沉浸在当地的环境中，获得隐私保障，享受天堂般的氛围，无论这种体验持续的时间有多么短暂。

面对度假生活的这种演变，有一些目的地做好了格外充分的准备，巴哈马就是其中之一。在拥挤的海滩、拿骚及大巴哈马的大型度假胜地以外的地区，有着700多座几乎从未开发过的岛屿，它们被统称为外岛（Out Islands）。对于热爱加勒比海岛屿生活的人们来说，这些充满原始特色的小岛成为了新的宠儿，其受欢迎程度简直前所未见。在过去的一年里，前往这些岛屿的游客猛增了14.9%。长岛圣乔治港（Port St George in Long Island）是一个可自我维持的开发项目，它有望保护该地区的自然美景。近期，该项目已成为该地区的首个豪华生态工程海滨目的地，并登上了多家媒体的头条新闻。

长岛是巴哈马最原始、开发程度最低的岛屿之一，并因其纯净的海岸线、嶙峋的石灰岩峭壁、清幽的沙滩和理想的位置而广为人知。就在这里，Star Resort Group集团计划代表业主——PSG Limited有限公司启动了圣乔治港项目，其项目资金预算为5亿美元。这个综合用途社区将跨越2.25英里的长岛海岸线，4200英尺的埃克苏马海峡（Exuma Sound）海岸线，以及2000英尺的大西洋海岸线，其总面积高达882英亩。

由于开发商将把生态工程和未来适用性的有机融入，该度假村将成为后续豪华旅游目的地开发项目的范例。此项目还将把巴哈马人民和当地文化纳入考虑。开发商StarPort Resorts Inc.公司总裁杜安·格伦瑟（Duane Gerenser）表示，与其他“幽僻豪华度假村的开发项目相比，这一决策显得非同寻常”。

StarPort Resorts公司副总裁詹姆斯·莫斯（James Moss）评论道：“对于有意体验真正的巴哈马风情、享受奢华环境并使用现代设施的群体来说，圣乔治港的综合用途项目是一大福音。该项目将包括多套豪华住宅，设有640个泊位的码头，多家高端五星级酒店，以及18洞高尔夫球场和网球学院等为这类群体量身定制的便利设施。”PSG码头位于一片长达一英里长的弧形海岸上，其规模可以实现更好的防风效果，使船只全年都能停靠在码头上，而这在本特定区域中是相当罕见的。该码头还将提供全面码头服务，如海关、移民咨询、加油、用品和餐具供应等。最后，码头将成为供住户、度假游客和巴哈马当地人活动的繁华乡村中心。

PSG码头的面积只占全岛的1%，它可以为那些想与周围环境建立联系并欣赏岛上自然奇观的人们提供真实的体验。此外，PSG码头还将拥有可几乎完全脱离电网运行的独特优势，并计划通过产生比可再生能源的所需能量更多的能量，实现零能耗、零水耗以及零废弃物的“可持续三大目标”。

莫斯补充道：“除了最大程度地实现可持续性目标外，StarPort Resorts Inc.公司正与Studio Hillier推进合作，以便切实履行社会责任。我们将与巴哈马当地人合作以开展业务，利用便利设施，并与游客和住户进行互动。项目的规划将融合巴哈马传统设计与现代前沿技术，为所有人创造一段沉浸式的经历。我们将迎来一个激动人心的时期。”

外岛替代方案

阿巴科（Abaco）

阿巴科岛以其丰富的珊瑚礁和适合驾驶游艇的环境而闻名。该岛屿计划建设一个耗资5.8亿美元的活跃住宅旅游社区，包括一座五星级住宅度假村和码头。在项目推进过程中，政府将对桑迪角简易机场（Sandy Point airstrip）进行翻修。该项目还涉及桑迪角渡轮码头的再开发建设，以及南阿巴科皇后大道的扩建工程。

拉吉德岛（Ragged Island）

拉吉德岛（Ragged Island）是一座主要由海滩组成、面积仅为9平方英里的小岛。巴哈马政府已经宣布了一项计划：配合使用太阳能和可持续净水系统，将这片岛屿改造成巴哈马第一智能岛。

南伊柳塞拉（South Eleuthera）

迪士尼最近宣布计划在巴哈马开发第二家迪士尼乐园，现已购置土地并与巴哈马政府签订了开发协议。巴哈马总理休伯特·明尼斯（Hubert Minnis）在一份声明中指出，该项目将“促进群岛的发展”，从而向扩大该国经济、为当地人提供经济机会的计划提供了支持。

生态优势

  • 圣乔治港码头即将通过蓝旗（Blue Flag）生态认证。通过认证后，圣乔治港码头将成为巴哈马首批获得这份生态证书的码头之一。
  • 作为有史以来的第一个生态工程豪华目的地，PSG计划实现零能耗、零水耗以及零废弃物的“可持续三大目标”。
  • 整个项目的基础设施，包括每栋建筑都将整合可持续设施。
  • 该计划呼吁人们架设微电网，以及由可再生能源驱动的分散化供电系统。例如，将利用某些设备将捕获太阳能并将其储存于每一座建筑中，从而实现完全脱离电网的目标。
  • 人们还将把雨水收集到蓄水池中，并利用反渗透脱盐技术来保障清洁淡水的供应。
  • 政府不鼓励在物业中使用一次性塑料，而汽车也将受到限制。有关部门还将建立一个专门处理食品垃圾的系统，从而减少多余的废弃物，并为有机水培农场提供新鲜堆肥。

 

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （下）｜居外专栏

文章上半部分回顾了加拿大房地产市场过去的走势。那么，究竟是何种因素导致加拿大房市中的旺盛需求呢？我个人认为，大概有以下几种因素。

1、历史上持续的低利率导致贷款成本降低，刺激的购房需求的上升

从2017年7月份开始，加拿大中央银行连续几次提高其隔夜基准利率水平，到2019年1月9日，该利率水平达到1.75%；与此同时，加拿大中央银行对申请贷款的压力测试利率也从2017年的4.64%提高到2019年年初的5.34%的水平。过去一年内，因为市场对加拿大经济前景并不看好，在2019年夏天，加拿大的政府债券收益率出现倒挂，5年政府债券利率下跌，因此，加拿大中央银行一改过去曾预测要提高利率的态度为保持现有基准利率不变的政策，同时，房贷利率实际又下降到2017年年初的水平；加拿大中央银行也将申请房贷的压力测试利率从原来的5.34%降低到5.19%，实际上放松了申请房屋贷款的要求。

目前，加拿大中央银行的隔夜基准利率为1.75%。虽然比2017年上半年提高了125个基点；但是，与历史上的记录相比，目前的利率水平仍然处于较低水平。要知道在2007年，加拿大中央银行的隔夜基准利率已经提高到超过4%的水平；那么，一般购房者从银行所获得房贷利率都在6%左右；就是在1990年代，加拿大中央银行的隔夜利率都在3%以上；2001年“911”事件后，加拿大中央银行的隔夜利率最低仅为2%。所以说，目前1.75%的利率水平仍然是历史上比较低的利率水平。这样，购房者从银行所获得的5年固定利率目前可以达到2.60%左右的低水平。

根据目前许多经济研究机构的预测，因为并不看好2020年加拿大经济增长前景，所以，在2020年加拿大中央银行还有可能降低利率；利率水平可能会降低到1.25%的水平。这实际上更刺激了购房者的需求；并推动房屋价格的上涨。

2、外来人口的急剧增长导致了对房屋需求的增加

2016年，加拿大自由党在联邦大选中获胜以后，就宣布在接着的三年内增加移民人口100万。实际上，这几年加拿大的新增移民人口已经超过了每年33万的目标。与此同时，加拿大又大量吸收国际留学生。据统计，2016年国际留学生总数为24万人（加拿大统计局数据），到了2018年年底这一数字增加了到57万人，增幅超过一倍。国际留学生的来源国家主要是印度和中国大陆。这些新增人口都对房屋有需求。

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3、渥太华经济稳定和人口快速增长刺激对房屋的需求

作为加拿大的首都，渥太华在过去十多年中人口增长很快。在2011年的人口普查中，该城市的人口比2006年增长了8.8%，超过了同期加拿大和安省人口5.8%左右的增长水平。在2016年的人口普查中，渥太华的人口继续快速增长，增速为5.9%。大渥太华地区（包括相邻渥太华河的魁省部分）的人口已经超过一百万，成为加拿大第四大城市地区。其中，华人社区增长速度更是惊人。根据2011年加拿大的人口普查，从2006年到2011年，华人社区人口以17%的速度增长。这种外来人口的增长势头，刺激着对房屋需求的增长。加之华人有对拥有房屋的情节和对房屋投资的偏好；这种市场情绪更是推动了对房屋的需求增长。

与加拿大全国或者安省全省相比，渥太华的就业率比较高，收入比较稳定。在2019年12月，加拿大全国的失业率为5.6%，安省失业率在5.8%左右，而渥太华的失业率在5%以下。作为加拿大的首都和硅谷所在地，渥太华的就业主要分布在政府服务和高新技术两大行业。这两大行业在自由党执政以后，职员的工资收入高，也稳定。这极大地刺激了对房屋投资的需求。特别是对华人社区来说，很多人都从事于IT，或相关行业。即使就业于政府服务业，也从事于IT行业。因为该职业对语言要求低，而对数学或逻辑编程要求高。这正好适合大多数华人的性格。

4、大多伦多地区为年轻人和新移民提供了更多的就业机会，促使对房屋需求的继续增长

多伦多是北美第四大城市，是加拿大的金融中心，是年轻人和新移民所向往的城市。2016年人口普查数据显示，多伦多人口为接近3百万，大多伦多地区(CMA)的人口为580万；2016年大多伦多的人口比2011年增长6.8%；这超过了同期全加拿大人口平均增长速度，也超过了同期全安省人口平均增长速度。这种人口快速增长势头增加了对房屋的需求；进而导致房价的快速上涨。对于投资者而言，看到这种快速上涨的房价，更加剧了投资购房的需求。由此导致房价的循环上涨。在2020年，这种趋势仍然持续下去。

5、联邦政府给首次购房者提供的优惠政策将刺激对房屋的需求

面对不断上涨的房地产市场，为了帮助年轻人能够尽快拥有自己的房屋，加拿大联邦政府推出了为首次购房者提供资金自助的政策。该政策包括两项主要内容：一是，扩大首次购房者从其注册退休账户中提取资金的额度；把原来每人只可以提取25,000加元的限度提高到可以35,000加元；二是政府与购房者共享购房首付资金比例，减轻购房者的筹凑首付资金的压力。政府给首次购房者可以提供5%-到10%的共享资金比例；（关于这两项政策的具体内容请详见前文《加拿大首次购房者的财务缓解福音》）从此，也可以看出来，加拿大联邦政府一方面似乎在收紧对房地产市场贷款的政策（如实施申请贷款的压力测试），另一方面，又在适度放松关于购房的有关贷款需求政策。这两手实际上所要实现的目标是既要收紧房地产市场，压缩房产泡沫，但又不能采用过紧的政策而导致泡沫破裂。加拿大房地产市场泡沫的破裂将对所有的利益相关方面临很大的打击，特别是对金融业更是如此。

过去二十年来，加拿大经济已经被房地产市场所绑架。房地产市场已经成为加拿大经济增长的一个引擎。政府和金融机构在极力控制该引擎的速度。但是，面对日益不断上涨的房价，无论是投资者还是梦想拥有自己房屋的购房者，都希望尽快购买的房屋；这样，才能获得投资价值的增长，这样才能从账面上节省更多的资金。这种需求意识刺激加拿大房屋继续上涨。

6、外国人和国际留学生仍然可以获得购房贷款

在加拿大的非大多伦多和非大温哥华地区，外国人购买房屋并不需要缴纳外国购房税。外国人，包括国际留学生，只要能够提供35%或40%的首付资金，并能提供在母国的工作收入证明，也可以从加拿大的金融机构（银行）申请到房屋贷款。面对不断上涨房产市场，在加拿大读书期间，若能同时购买到属于自己的房产，也被认为是一种很值得的投资选择。对于资金实力比较丰厚的家庭来说，这种明智的举措将成更多人的选择。

虽然从总体来看，无论美国、加拿大、欧洲，还是中国，2020年的经济表现并不会很理想：英国要执意脱欧，美国把目前中东局势搞得越加紧张等等，这些因素造就了2020年的经济形势并不会很乐观。但是，人们在现有的收入格局下，对房屋投资需求还将继续增加。这主要是由于从2008年“金融海啸”以来，全球各大中央银行持续“放水”和低利率政策的效果。低利率导致资产价格上涨；全球主要大城市房价上涨就成为必然。当然，中国和加拿大都不例外。

（本文仅作为一般知识信息，不作为任何投资决策或经济决策的依据。关于投资房地产或房屋贷款事宜，请联系有关专业人士）

 

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低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （上）｜居外专栏

回顾2019年的加拿大房市，得益于楼市的继续飞涨，业主所持有的房产价值增加了。例如，在多伦多地区的独立房屋比2018年上涨19.5%；渥太华地区的非公寓类住宅房屋的价格上涨了8.9%；该地区2019年12月份的同类房产的价格同比上涨了10.3%；事实上，过去十年来加拿大的主要城市房产价格一直快速飞涨。

根据加拿大地产协会的统计数据，2019年10月份大温哥华地区、大多伦多地区、靠近大多伦多地区的大瀑布地区、渥太华地区的房价以及蒙特利尔地区的房价在五年期间上涨了25%到57%（请见下表）。但对于加拿大潜在的购房者来说，上涨的房价正在吞噬其拥有自己房产的梦想。以2019年10月的MLS系统内的平均房价指数与以前相比，以下为加拿大几个主要城市：

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从2010年开始，全球主要经济研究机构就警告加拿大政府管理部门，警惕房产市场泡沫的破裂；而且过去十年来，这种呼声就没有停止过。2016年开始，加拿大联邦政府开始收紧了金融机构提供房贷的政策，例如，缩短房贷的分摊年限，实施贷款压力测试；安省对围绕在大多伦多地区购房的外国购房者实施外国人购房税，等等；尽管如此，除了大温哥华地区和大多伦多地区的房市以外，加拿大的房屋价格的上涨步伐并没有停止，而且像渥太华和蒙特利尔地区房价上涨速度反而加快了。

在2019年，加拿大家庭的债务与收入相比已经达到170%，这是全球少有的最高水平。世界银行、国际货币基金组织和经济合作组织一再警告市场，注意加拿大的房产泡沫。但是，购房者或者投资客对此警告毫不在意，继续热衷在几个主要城市进行房地产投资。

如果用加拿大的房产价格上涨幅度与经济增长率相比，那么，也能看出来，过去十年来加拿大房产价格上涨的非正常性，或者说明显有泡沫。例如，过去十年来，加拿大的房屋平均价格上涨幅度在6%以上，而同期加拿大的经济增长速度仅仅保持在2%到3%左右；而一些比较特殊的城市，其房价的上涨幅度已经是数倍于其经济增长速度。

尽管各方都认识到加拿大的房产市场具有泡沫，但是，目前，包括加拿大全国地产协会、一些主要城市的地产协会和加拿大的几大商业银行的研究机构都认为2020年加拿大的房地产市场仍将是卖方市场；与需求相比，加拿大房市的供给仍然短缺，房价仍将保持强劲的增长势头。

（本文有关信息仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款的有关事宜，请联系房屋贷款专业人士）

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