Author: Leanne

英國脫歐在即 中國香港買家入市｜居外專欄

最近，最令筆者留意的新聞是中渝置地主席張松橋家族，購買倫敦市中心，近Hyde Park附近的古老豪華大宅。金額達2.1億英鎊，應該打破倫敦住宅的最高紀錄。

翻查紀錄，中渝置地在2017年已經過有投資倫敦的商業大廈，金額也超過百億！對中渝置地來說，倫敦市場並不陌生，只是這次購入的是住宅，而非商廈。除了中渝置地之外，2018年，新世界地產及長江實業也不約而同，有投資倫敦的寫字樓，金額也是過百億的大額交易。其實，踏入2019年，香港商人投資倫敦也不少，包括李錦記家族、鋪王黎永滔、陳振彬家族、鷹君羅氏家族、永泰鄭氏家族、永光地產譚氏家族，建灝地產及爪哇控股等等，總金額超過400億港元！

其實，英國過去兩年受脫歐的不確定性影響，前景變得不明朗、經濟停滯不前，不少買家都采取觀望，香港買家卻對倫敦物業情有獨鐘。

自2016年，英國的樓價達至高峰，之後樓價出現輕微回調。根據測量師行的報告指出，隨著樓價及英鎊的下跌，香港買家用港幣去買房，過去一年就便宜了12%。如果與5年前相比，更加便宜了約30%。

如無意外，英國會在1月31日正式脫歐。當脫歐完成，前景反而清晰，投資英國物業又要回歸基本分析。

英國房屋供應，長期供不應求的情況跟香港相似。政府公布每年的新增房屋都在20萬間以下。但不少當地專家估計，需求都在30萬間以上。長期的供應缺口，為價格提供穩健基礎！

當今發達國家，都存在針對海外人士置業的特別稅率。香港最高達30%；澳洲墨爾本也有 12%；加拿大溫哥華 20%。反而英國並未有此類稅項。對海外買家來說，絕對是機會難逢。

英國也是香港人升學的首選地區之一。買套房子供子女讀書之用，既可節省租金、之後又可收租，實在一舉多得。以往倫敦的優質地段，非常搶手，很少會在外地推銷。近兩年受脫歐影響，大家的選擇都比過往增加。如果認為倫敦的總價太高，也不妨考慮曼徹斯特（Manchester）。總價港幣300萬左右，租金可達5至6釐。不失為2020年海外置業的首選！

居外網推薦曼徹斯特新興街區皮卡迪利（Piccadilly）的31層住宅項目Oxygen，2臥2衛房價約¥291萬。（點擊圖片查看房源詳情）

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2020年日本房地產投資前景如何？｜居外專欄

為了讓投資人能在日本2020年（奧運年）中更好地掌握房地產投資情況，筆者特意總結了2019年日本房地產市場的主要動向，也簡單預測了下今後的動向。

2019年房地產投資市場走勢

首都圈新建公寓

根據日本房地產經濟研究所的調查結果顯示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的價格在5600萬日元~6500萬日元之間，10月時維持在5992萬日元的高水平，這個金額比去年同月上漲了0.97%。看起來是好事一樁。

但盡管首都圈新建公寓的價格一路高漲，新房的銷售量卻不盡人意。縱觀2019年全年來看，新建公寓的成交率從2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房數量為2007戶，比上月(2359戶)減少了14.9%，比去年同月（2845戶）減少29.5%。

對於日本房產投資者來說，筆者更推薦大家選擇二手房。除了新房價格上漲、銷售量下降以外，在新建公寓高水平價位持續的情況下，人們開始產生了過熱意識。再加上日本10月消費稅進一步增稅變為10%，的確也打擊了一部分投資者的購房意願。對於選擇小戶型公寓的海外投資者來說，消費稅上漲可能對於其房屋總價的變動影響較小，但是如果購置金額比較大的話，消費稅額差異就會非常明顯了。

這裡也需要明確一點，在日本購房的實際費用其實包含了“房屋價格、土地價格”兩部分。而根據消費稅增加導致房屋價格變化的只有房屋建築部分，土地費用不屬於購房消費稅增加的對像。火災地震保險等費用也不屬於增稅對像。因此，消費稅增加對房屋總體價格的增幅遠遠達不到2%。

舉個例子，如果我們購置的是一套大約418萬元人民幣的房屋，由於消費稅增加，投資金額會相差4萬人民幣左右。而這筆支出對比房屋持有階段的房價漲幅以及房租收益而言尚在可接受範圍。

居外網出售日本東京核心區代官山·惠比壽的高級二手公寓，兩室一廳，套內面積57.33㎡，房價約¥440萬。點擊查看房源詳情

首都圈二手公寓

與此相對，根據日本不動產研究所的數據顯示，在新建公寓價格高漲、成交減少、人口湧入的背景下，首都圈的二手公寓因價格適宜、存量更充足等優勢需求堅挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件數成為9,406件，比去年同期增長了8.3％，仍舊保持著較高的水平。

2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均價再次上升，與上個月相比上漲了0.4%，為3697萬日元。東京23區中古公寓均價為5609萬日元，東京都心六區均價與上個⽉月相比上漲0.3%，為8050萬⽇日元。

2020年房地產投資市場前景預測

總體來看，首都圈公寓均價處於合理上漲水平。2020年因首都圈新建公寓高價的影響，新建公寓的成交率可能會進一步下跌。但是二手公寓積極的銷售情況仍將帶動整體房地產市場的上漲。

由於奧運會的原因，2020年首都圈公寓價格在奧運結束後的短期內可能會出現持平或者微跌。奧運會只是一個外部刺激因素，絕不是唯一的判斷標准。

奧運會是短期的，為了迎接奧運的准備卻是長期的。公共基礎設施也隨之不斷完善，而完善程度直接影響著著該地區在國際市場上的競爭力、吸引力。盛大的賽事引來了人流量，那就需要足夠的觀光設施承載，再開發的新建項目提高了居民生活的便利度，從而吸引了更多的人才長期居住……當一個城市各方面發展都躋身國際大都市行列時，未來定會有越來越多的海內外人士置身於此。

而最影響土地價格、公寓價格的其實並非奧運因素，而是人口波動。根據東京都官網公布數據顯示，令和元年（2019年）11⽉1日，東京都的人口推算為13,953,744人。與前一個月相比，總人數增加了10,888人(+0.08%)。目前東京人口增加的主要貢獻區域是東京都23區，人口密度排名前5的區依次為：豐島區、荒川區、台東區、墨田區、新宿區。

日本的人口趨勢呈現出地方人口越來越向東京首都圈內集中的現像，首都圈內外國人人口增幅也很明顯。而東京都千代田區，中央區和港區這三個中心區，未來人口仍將持續大幅增加。作為日本當前唯⼀一保持人口淨流入的地區東京都，總人口增⻓是推動不動產市場良性發展的重要保障。這也是看好東京23區的重要原因之一。

點擊查看更多日本在售房源

總而言之，隨著東京城市功能的不斷發展，人流、物品、金錢消費、文化、大型企業等會也越來越集中在東京，城市經濟規模必將擴大。結合往年的投資分析以及2020年的投資前景展望，推薦大家在日本進行不動產投資時，首要考慮東京。不論是地理位置、還是經濟規模、人口密度等各個方面，東京都占據著絕對優勢。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

columnist

 

 

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

如何在澳洲買地建房？澳洲土地登記的那些事兒｜居外專欄

在澳大利亞，House & Land Package（購地建房）是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。澳大利亞是聯邦制國家，各州擁有獨立的立法權，關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此，雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度（Torrens Title System），但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。

1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度

問：1999年，Ann對自己的土地進行了有效登記，作為合法所有人。2002年，買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同，自此Bob開始長期占有此土地，但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年， Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更，所以又將土地再次變賣給Cindy，而Cindy立即進行了土地登記。那麼，土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢？

答：土地登記為首要法律依據！澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度（不是特侖蘇！），它是澳大利亞現行的土地登記制度。

那麼托倫斯是誰呢？他是南澳大利亞首任土地登記官，他在1858年首創了這一土地登記制度。現在，這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度，目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”，即在完備的法律制度下，士地權利的取得取決於登記，而不是取決於簽訂契約，目的在於提供安全、正確的權利記錄。

政府並不強制當事人申請登記，而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利，則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規，澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場。

因此在以上案例中，基於托倫斯土地登記制度的原理，Cindy應為該土地的合法所有人，而Bob可依法起訴Ann要求合理賠償。

2. 澳大利亞土地登記的所有權種類

問：Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢？有什麼特別規定呢？

答：土地登記所有權形式主要有兩種，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此，Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下：

2.1 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司擁有土地的所有權，並以私人或公司的名義登記造冊，為澳大利亞（昆士蘭州）所有土地權利類型中最高級的形式。

稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產，如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”，但權利不是絕對的，權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。

如州政府保留土地上自然資源（礦產、石油和礦物質）的權利；地方政府可以限制土地的用途；歷史最高水位線以下的土地不能私有；曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。

2.2 州政府所有土地

目前，只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人，稱為“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般為空置地。

政府為了增加州政府收入，鼓勵定居者開發土地，將相當數量的州有土地出租給定居者，形成了現在的“州有租賃士地”（State Leasehold Land）。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同，按合同的約定使用土地並每年交付租金。

州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種，有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同，租金標准不同。例如，用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低，平均為0.04 澳元/公頃·年；用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高，平均是士地價值的5%。

另外，政府為了滿足公共目的需要，保留了部分土地，稱為“保留地”（Reverses），如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。

雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地，但某種意義上保留地歸全體市民所有，政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對，因此，極少有保留地變為自由保有土地的例子。

森林及歷史遺址等用地，歸州政府所有，統稱國家公園和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登記的政府部門和十步流程

問：Cindy從Ann購買了上述土地之後，應該去哪裡進行土地登記？怎麼進行土地登記呢？

答：在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中，土地登記的權力在州政府，土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府，聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關，並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。

以昆士蘭州為例，昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部
（The Department of Natural Resources and Mines）下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區，在全州設有33個辦事機構，主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。

托倫斯土地登記的十大步驟

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

2020年亨利護照指數最新出爐｜居外專欄

英國當地時間1月7日，亨利護照指數（Henley Passport Index）發布了2020年最新排名。

亨利護照指數（Henley Passport Index）是根據各國公民旅行自由度而對各個國家設立的全球排名。該指數由亨利合伙公司於2006年設立，最初的名稱叫亨利合伙公司簽證限制指數，後於2018年1月改為現名。該指數對全球199種護照進行排名，依據是護照持有人可以免簽證訪問的國家的數量。某種護照可以免簽訪問的國家的數量，構成了該護照的免簽分值（護照每獲得一國免簽/落地簽待遇可獲得1分）。

亨利護照指數到現在已經有14年的歷史了。自2006年以來，亨利合伙公司與國際航空運輸協會(IATA)合作，並依據官方數據，分析全球各個國家和地區的簽證法規。這個排行數據是根據全世界各國公民能夠免簽通行的國家和地區的數量進行整體排名，基於國際航空運輸管理局提供的護照和旅游目的地等信息，再通過Henley & Partners顧問公司進一步分析得出。

在移民界，亨利護照指數是一個非常重要的指標。它每年修訂一次，是目前世界上最具權威的護照指數排名之一，被眾多公司和個人用來作為參考資料。

2020年亨利護照指數 具體的排名情況

2020最新的排名中，日本護照以可免簽進入191個國家和地區，獲得191分排名第一。緊隨其後的是新加坡和德國，得分分別是190和189。

該排名從第1名到第10名僅差10分，澳大利亞的2020亨利護照指數排名世界第九，可免簽/落地簽到183個國家或地區。長期以來，澳大利亞護照在國際上被視為“高質量的旅行和身份證件”。

點擊查看居外網上5萬套在售澳洲房源

悉尼科技大學旅游專業的高級講師David Beirman博士說：“一般來說，准入與否與兩個特定國家間的關系好與否密切相關。可以這麼說，澳大利亞被視為’全球好人’，這意味著我們在世界上幾乎每個國家都受到歡迎。”

而中國大陸的排名就相對落後了，榜單位居72位，得分71分。

護照指數與什麼因素相關？

一般來說，一個國家越不發達，自由度越低，發生武裝衝突的風險越大，獲得的免簽證待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和敘利亞護照，都列在榜單最末位置。

根據“亨利及合伙人”發布的《2020亨利護照指數和全球流動報告》中指出：

  • 簽證自由與各種經濟自由指標之間，存在著密切的正相關關系；
  • 簽證自由與政治和人類自由指數之間，也存在顯著的正相關關系。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

英國創新類移民的“通關鑰匙”：背書機構｜居外專欄

根據2019年11月28日，英國內政部（Home Office）發布的2019年3月29日新設立的創新類移民（Innovator Visa）官方數據顯示，截至目前，通過率100%。

為何有如此高的獲批率呢？據專家分析，這可能和背書機構（Endorsing Body）的“保駕護航”有關系。

什麼是背書機構？

眾所周知，5萬鎊起創新移民是取代的20萬鎊企業家移民簽證；而此次變政中增加了一個全新角色： Endorsing Body（背書主體）。

根據《移民條例》附錄W，不管是Start-up創業簽證，還是Innovator創新者簽證，都需要獲得由英國受信任機構的背書。簡言之，就是要先拿到這些機構的“背書信（擔保信）”，才有資格向內政部提出簽證申請。

根據英國內政部的解釋和要求，背書機構的篩選和條件十分嚴苛，總的來說這些機構必須秉承以發展英國經濟，創造本地居民就業，支持創新創業精神的原則。

背書機構如何發揮核心作用？

在最新的Home Office公布的針對Endorsing Body（背書主體）的法案中，對於其職責有明確的定義：“作為背書主體，基於本法案簽發背書，可以有自己的評判衡量標准；未來3年保持聯系（6，12，24個月的節點審核），指導監督企業和申請人。” 因此，我們可以分析出，背書機構發揮著以下三點作用：

門檻：背書機構是英國內政部對投資人設立的最關鍵的重要門檻，申請人想要獲得創新移民簽證的申請資格，就必須首先獲得背書機構的認可。根據移民局的相關要求，創業簽證最核心的資料是背書機構和他們給予的背書信。

審查：背書信的意思，就是為申請人提供保證或擔保的信。由於是創業移民簽證，申請人的商業理念尤為重要；背書機構將圍繞申請人的創新性、可行性和可擴展性的商業想法進行評估。當然，在此基礎上背書機構也可以針對自己的經驗有自己的想法和更詳細的標准。申請人的計劃書符合標准要求後則可以給申請人提供背書信。

持續追蹤：申請人得到背書機構開出的擔保認可後，並不是一勞永逸的。每一份擔保函的有效期為3個月，還想繼續申請綠卡，投資人在獲得擔保信後，仍需維持與背書機構的聯系，接受與背書機構定期追蹤和審核。比如企業經營情況、進度、盈利情況等等，同時背書機構也會為企業提供個性化的發展扶持服務。

從公布的新政數據0拒簽來看，英國內政部通過引入更專業、更高效、指定的背書機構對投資人的商業計劃書進行評估，從結果上看，不僅調動了市場優秀資源，為英國中小企業發展保駕護航，同時也幫助移民申請人降低了投資風險。這對於英國政府、市場和申請人來說是多贏的。

背書機構提供哪些服務？

1) 提供專家一對一的指導服務

在支持創新的高增長業務方面提供行業經驗，幫助企業確認業務範圍，制定戰略目標，帶來更進一步的發展和支持。

2) 提供中間業務相關支持

制定和監控戰略目標，為企業和創新者/投資者提供成功率最高的機會。

3) 提供核心業務的全面支持

確保創新者/投資者步入正軌，符合內政部在英國定居的條件。

4) 可選擇單獨定制服務

在企業未達標的地方，幫助了解根本原因並制定補救措施（在業務範圍內或通過其他支持），以幫助業務重回正軌。

5) 協助機構或私人投資者籌集資金

為投資人提供廣泛的主題和行業專家網絡的訪問權，他們可以在需要時為企業帶來更多能力。

6) 協助進行外彙貨幣管理

始終以“關鍵朋友”的身份為客戶提供在現場決策方面的支持，通過代理人為客戶聯系專業的供應商。

7) 提供專業技術方面的研發支持

無論何時何地，為客戶提供廣泛靈活的選擇，從簡單的Skype會議到需要更多的服務。

8) 知識產權支持

協助知識產權審查、注冊等服務。

另：根據移民局最新的背書機構法案，背書機構可以根據自身情況為所背書的企業提供如上服務，並且按照服務的內容收費。

快速移民，選擇比努力更重要

截止目前，英國內政部正式公布了39家獲得擔保資格的擔保機構，都是在該領域符合條件且專業的機構（後續更新以移民局官網信息為准）。有成熟的商業機構，加速器，孵化器，有銀行機構的加速器，有政府背景的招商機構，還有全球性的孵化器組織。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

新加坡投資移民新政出台 招引全球頂級富豪精英｜居外專欄

“壕”上天際的投資居留計劃出現了——新加坡全球商業投資計劃新政出台。在全球投資移民市場競爭加劇的今天，新加坡在2020年伊始，又投下了一個“重磅”炸彈，全面提升投資移民標准，將引進申請者直接定位在了全球頂級富豪人群。為何這麼說呢，我們可以從該計劃實施部門官方網站提供的信息中找到原因：

從申請條件來看，更是將富豪人群進行了精准定位：

資深企業主：通俗的說就是已經成功完成財富積累的“創一代”，例如：海底撈餐飲股份有限公司董事長張勇。

下一代企業主：這還不是簡單的“富二代”哦，是已經完成企業交棒，並擁有實權的財富主要傳承人，比如：新希望六和董事長劉暢。

快速增長型企業創始人，名副其實精英中的精英，是被全球資本追捧的“新貴一族”。代表人物臉書創始人扎克伯格。

家族理財辦公室負責人，為專業金融投資者設計的申請管道，類似之前由新加坡金融管理局設置的金融投資者計劃，該計劃實施初期申請標准為500萬新幣。隨著申請量激增之後，調整到了1000萬新幣，最終該計劃被終止。

兩此次調整中，對於申請人和附屬申請者的文件沒有大的變化，但從第二部分申請人公司業務與商業計劃書部分進行了細化。

為了避免在企業和資產構成的文件中出現“造假”行為，也將評估機構進行了明確規定，例如：在中國注冊的公司須由中國注冊會計師協會所發布的《2018年會計事務所綜合評價前百家信息》前50家中的一家會計事務所進行審計：
http://www.cicpa.org.cn/BNIE/201806/W020180612523260007725.pdf。

這裡也需要提醒申請者的是，新加坡的永久居民身份和我們理解的“綠卡”還是有很大區別的。哪怕您已經滿足了上述申請標准，並也符合相關的投資要求，千萬要注意未來的續簽問題。當你辦理完所有永久居民手續後，就會獲得永久居民身份證和五年期有效再入境許可證（REP）。

盡管平時幾乎用不到再入境許可證，但其中的關鍵就出在這個許可證上，該准證可讓永久居民在新加坡境外時保留他們的永久居留權，並且是有期限的。

通俗的說，如果你不定期住在新加坡時，一旦這張許可證過期或失效，你的永久居留權也會出現問題。

從根本上解決問題的辦法又會讓來自中國的申請者陷入“兩難”，原因很簡單，中國和新加坡都不承認雙重國籍，想徹底不用再為續簽“頭疼”的辦法只有申請加入新加坡國籍。

 

海外移民及全球資產配置專家陸琦專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

Royal LePage：加拿大春季房價會適度上漲（上）｜居外專欄

Royal LePage建議聯邦政府，如果在2020年進行貸款變革，需要采用區域方法進行抵押壓力測試。

根據2020年1月9日最新發布的Royal LePage 房屋價格調查報告，加拿大的房屋價格在2019年第四季度同比增長2.2％，達到了648,544加元。與2019年第三季度相似，可以看到潛在的購買者正在陸續回歸房地產市場。在2019年上半年，由於貸款政策的改變，大部分買家一直處在觀望之中。

Royal LePage 總裁兼首席執行官Phil Soper 表示：“自十年前經濟大蕭條以來，我們已經成功地應對了全國房地產市場的首次重大調整。” 盡管在2018-19年度經濟衰退期間，買賣房屋的數量有了大幅度的下降，但加拿大的房屋價格卻保持良好，只有安大略省（Ontario）和不列顛哥倫比亞省（British Columbia）經歷了一次個位數的小幅下降。但需要指出的是，這些地區的房屋在2017年外國買家政策和2018年陸續出台的貸款增長之前，經歷了大幅度的上漲，導致房屋本身估值過高。而且價格的波動與這些地區經歷了近年來最嚴重的物價上漲有很大關聯。同時，像溫哥華等地也受到了石油和天然氣行業低迷的影響。

Soper 說：“聯邦政府已經暗示，2020年貸款壓力測試機制可能會發生變化。” 之前的貸款政策暫時迫使買家們遠離了加拿大各地的房地產市場。在大多數情況下，買家已經進行了自我調整，主要體現在考慮不同的戶型和價格區間，這也導致了近幾年公寓市場的火爆。但是當有些家庭在追求擁有自己的夢想房屋時，貸款利率的漲幅仍然是一個重大障礙，這也不得不讓一些購房者望而卻步。” 隨後 Soper 補充說，在全國的不同地區，貸款等政策對於房地產市場的影響截然不同。在一些本身房價並不高，需求量不大的城市，幾乎看不到貸款政策對當地居民的影響。

Soper 說：“我們相信政府高層的決策者具有必要的經驗，可以修改該法案，以滿足當今加拿大廣大購房者的現實需求 – 我們擁有截然不同的經濟體，並需要以此為依據來擴展住房政策的需求。”

Royal LePage 國家房屋價格綜合指數是根據全國64個最大房地產市場的所有權威數據編制而成的。按房屋類型劃分，兩層獨立屋的中位數價格同比上漲2.3％至761,817加元，而平層房屋的中位數價格則微升0.7％至537,622加元。分析的數據包含了二手房和新建房屋的交易，這些交易由Royal LePage的姊妹公司RPS Real Property Solutions提供。

在整個加拿大，公寓仍然是增漲速度最快的住房類型，中位價格同比上漲3.3％至487,525加元。在第四季度中，大多倫多地區的公寓中位數價格同比上漲7.8％，至565,919加元，大蒙特利爾地區的公寓中位數價格同比上漲4.4％，至338,148加元。然而，全國價格上漲被大溫哥華房地產市場的同比下降所抵消，該地區公寓的中位數價格下降了3.4％，至645,607加元。在全國範圍內，公寓市場近年來價格大幅上漲之後，隨著獨立屋和公寓價格之間差距的縮小，獨立屋目前看來更具吸引力。尤其是對於那些尋找更多空間居住正處於家庭成員逐步增長的千禧一代來說，這使得房地產市場的天平逐漸傾斜回獨立屋，而非公寓。

居外推薦加拿大多倫多的5臥5衛獨棟別墅，位於多央街和雪柏大道附近，由四季酒店和度假村的設計建造者打造，算得上世界獨一無二一處豪宅。房價約¥1,865萬。
點擊查看居外房源詳情

同時結合2019年12月時發布的Royal LePage 市場調查報告，經過分析和預測，在沒有新的住房政策變化，加拿大經濟狀況穩定的前提下，加拿大房屋總價格預計到2020年將同比增長3.2％，達到669,800加元。如果政府確實出台貸款相關的政策（如降息），那將繼續引發房地產市場的強勢，漲幅程度將遠遠大於所預測的3.2%這個數字。

在下一周的文章當中，將分別分析加拿大主要城市與地區的現狀和前景。各地受加拿大貸款的影響也各不相同。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

遠走巴哈馬 開啟海島生活｜居外專欄

700x190

沙灘潔白如雪、綠松石色的水域波光粼粼，巴哈馬一直以來都是一個奢華旅游的目的地。現在，隨著政府加大在環保方面的投入，游客們發現巴哈馬的設施變得更加環保，讓人可以更加安心地享受這裡的舒適生活了。

如果您現在還沒決定旅行目的地，陽光明媚的海岸不失為一個明智的選擇，相信您屆時將獲得前所未有的度假體驗。我們正處於旅游的“文藝復興時期”：熱愛探索世界又想躲避喧囂的游客正在尋找原汁原味的、可持續的且別具一格的目的地，簡言之，這些地區可以提供一些您在其他地方找不到的東西。定義“奢華”的因素一直在變化，最新的“奢華”定義似乎引入了脫離互聯網的概念，即游客們擁有這樣一次機會：沉浸在當地的環境中，獲得隱私保障，享受天堂般的氛圍，無論這種體驗持續的時間有多麼短暫。

面對度假生活的這種演變，有一些目的地做好了格外充分的准備，巴哈馬就是其中之一。在擁擠的海灘、拿騷及大巴哈馬的大型度假勝地以外的地區，有著700多座幾乎從未開發過的島嶼，它們被統稱為外島（Out Islands）。對於熱愛加勒比海島嶼生活的人們來說，這些充滿原始特色的小島成為了新的寵兒，其受歡迎程度簡直前所未見。在過去的一年裡，前往這些島嶼的游客猛增了14.9%。長島聖喬治港（Port St George in Long Island）是一個可自我維持的開發項目，它有望保護該地區的自然美景。近期，該項目已成為該地區的首個豪華生態工程海濱目的地，並登上了多家媒體的頭條新聞。

長島是巴哈馬最原始、開發程度最低的島嶼之一，並因其純淨的海岸線、嶙峋的石灰岩峭壁、清幽的沙灘和理想的位置而廣為人知。就在這裡，Star Resort Group集團計劃代表業主——PSG Limited有限公司啟動了聖喬治港項目，其項目資金預算為5億美元。這個綜合用途社區將跨越2.25英裡的長島海岸線，4200英尺的埃克蘇馬海峽（Exuma Sound）海岸線，以及2000英尺的大西洋海岸線，其總面積高達882英畝。

由於開發商將把生態工程和未來適用性的有機融入，該度假村將成為後續豪華旅游目的地開發項目的範例。此項目還將把巴哈馬人民和當地文化納入考慮。開發商StarPort Resorts Inc.公司總裁杜安·格倫瑟（Duane Gerenser）表示，與其他“幽僻豪華度假村的開發項目相比，這一決策顯得非同尋常”。

StarPort Resorts公司副總裁詹姆斯·莫斯（James Moss）評論道：“對於有意體驗真正的巴哈馬風情、享受奢華環境並使用現代設施的群體來說，聖喬治港的綜合用途項目是一大福音。該項目將包括多套豪華住宅，設有640個泊位的碼頭，多家高端五星級酒店，以及18洞高爾夫球場和網球學院等為這類群體量身定制的便利設施。”PSG碼頭位於一片長達一英裡長的弧形海岸上，其規模可以實現更好的防風效果，使船只全年都能停靠在碼頭上，而這在本特定區域中是相當罕見的。該碼頭還將提供全面碼頭服務，如海關、移民咨詢、加油、用品和餐具供應等。最後，碼頭將成為供住戶、度假游客和巴哈馬當地人活動的繁華鄉村中心。

PSG碼頭的面積只占全島的1%，它可以為那些想與周圍環境建立聯系並欣賞島上自然奇觀的人們提供真實的體驗。此外，PSG碼頭還將擁有可幾乎完全脫離電網運行的獨特優勢，並計劃通過產生比可再生能源的所需能量更多的能量，實現零能耗、零水耗以及零廢棄物的“可持續三大目標”。

莫斯補充道：“除了最大程度地實現可持續性目標外，StarPort Resorts Inc.公司正與Studio Hillier推進合作，以便切實履行社會責任。我們將與巴哈馬當地人合作以開展業務，利用便利設施，並與游客和住戶進行互動。項目的規劃將融合巴哈馬傳統設計與現代前沿技術，為所有人創造一段沉浸式的經歷。我們將迎來一個激動人心的時期。”

外島替代方案

阿巴科（Abaco）

阿巴科島以其豐富的珊瑚礁和適合駕駛游艇的環境而聞名。該島嶼計劃建設一個耗資5.8億美元的活躍住宅旅游社區，包括一座五星級住宅度假村和碼頭。在項目推進過程中，政府將對桑迪角簡易機場（Sandy Point airstrip）進行翻修。該項目還涉及桑迪角渡輪碼頭的再開發建設，以及南阿巴科皇後大道的擴建工程。

拉吉德島（Ragged Island）

拉吉德島（Ragged Island）是一座主要由海灘組成、面積僅為9平方英裡的小島。巴哈馬政府已經宣布了一項計劃：配合使用太陽能和可持續淨水系統，將這片島嶼改造成巴哈馬第一智能島。

南伊柳塞拉（South Eleuthera）

迪士尼最近宣布計劃在巴哈馬開發第二家迪士尼樂園，現已購置土地並與巴哈馬政府簽訂了開發協議。巴哈馬總理休伯特·明尼斯（Hubert Minnis）在一份聲明中指出，該項目將“促進群島的發展”，從而向擴大該國經濟、為當地人提供經濟機會的計劃提供了支持。

生態優勢

  • 聖喬治港碼頭即將通過藍旗（Blue Flag）生態認證。通過認證後，聖喬治港碼頭將成為巴哈馬首批獲得這份生態證書的碼頭之一。
  • 作為有史以來的第一個生態工程豪華目的地，PSG計劃實現零能耗、零水耗以及零廢棄物的“可持續三大目標”。
  • 整個項目的基礎設施，包括每棟建築都將整合可持續設施。
  • 該計劃呼吁人們架設微電網，以及由可再生能源驅動的分散化供電系統。例如，將利用某些設備將捕獲太陽能並將其儲存於每一座建築中，從而實現完全脫離電網的目標。
  • 人們還將把雨水收集到蓄水池中，並利用反滲透脫鹽技術來保障清潔淡水的供應。
  • 政府不鼓勵在物業中使用一次性塑料，而汽車也將受到限制。有關部門還將建立一個專門處理食品垃圾的系統，從而減少多余的廢棄物，並為有機水培農場提供新鮮堆肥。

 

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （下）｜居外專欄

文章上半部分回顧了加拿大房地產市場過去的走勢。那麼，究竟是何種因素導致加拿大房市中的旺盛需求呢？我個人認為，大概有以下幾種因素。

1、歷史上持續的低利率導致貸款成本降低，刺激的購房需求的上升

從2017年7月份開始，加拿大中央銀行連續幾次提高其隔夜基准利率水平，到2019年1月9日，該利率水平達到1.75%；與此同時，加拿大中央銀行對申請貸款的壓力測試利率也從2017年的4.64%提高到2019年年初的5.34%的水平。過去一年內，因為市場對加拿大經濟前景並不看好，在2019年夏天，加拿大的政府債券收益率出現倒掛，5年政府債券利率下跌，因此，加拿大中央銀行一改過去曾預測要提高利率的態度為保持現有基准利率不變的政策，同時，房貸利率實際又下降到2017年年初的水平；加拿大中央銀行也將申請房貸的壓力測試利率從原來的5.34%降低到5.19%，實際上放松了申請房屋貸款的要求。

目前，加拿大中央銀行的隔夜基准利率為1.75%。雖然比2017年上半年提高了125個基點；但是，與歷史上的記錄相比，目前的利率水平仍然處於較低水平。要知道在2007年，加拿大中央銀行的隔夜基准利率已經提高到超過4%的水平；那麼，一般購房者從銀行所獲得房貸利率都在6%左右；就是在1990年代，加拿大中央銀行的隔夜利率都在3%以上；2001年“911”事件後，加拿大中央銀行的隔夜利率最低僅為2%。所以說，目前1.75%的利率水平仍然是歷史上比較低的利率水平。這樣，購房者從銀行所獲得的5年固定利率目前可以達到2.60%左右的低水平。

根據目前許多經濟研究機構的預測，因為並不看好2020年加拿大經濟增長前景，所以，在2020年加拿大中央銀行還有可能降低利率；利率水平可能會降低到1.25%的水平。這實際上更刺激了購房者的需求；並推動房屋價格的上漲。

2、外來人口的急劇增長導致了對房屋需求的增加

2016年，加拿大自由黨在聯邦大選中獲勝以後，就宣布在接著的三年內增加移民人口100萬。實際上，這幾年加拿大的新增移民人口已經超過了每年33萬的目標。與此同時，加拿大又大量吸收國際留學生。據統計，2016年國際留學生總數為24萬人（加拿大統計局數據），到了2018年年底這一數字增加了到57萬人，增幅超過一倍。國際留學生的來源國家主要是印度和中國大陸。這些新增人口都對房屋有需求。

點擊查看居外網上在售加拿大房源

3、渥太華經濟穩定和人口快速增長刺激對房屋的需求

作為加拿大的首都，渥太華在過去十多年中人口增長很快。在2011年的人口普查中，該城市的人口比2006年增長了8.8%，超過了同期加拿大和安省人口5.8%左右的增長水平。在2016年的人口普查中，渥太華的人口繼續快速增長，增速為5.9%。大渥太華地區（包括相鄰渥太華河的魁省部分）的人口已經超過一百萬，成為加拿大第四大城市地區。其中，華人社區增長速度更是驚人。根據2011年加拿大的人口普查，從2006年到2011年，華人社區人口以17%的速度增長。這種外來人口的增長勢頭，刺激著對房屋需求的增長。加之華人有對擁有房屋的情節和對房屋投資的偏好；這種市場情緒更是推動了對房屋的需求增長。

與加拿大全國或者安省全省相比，渥太華的就業率比較高，收入比較穩定。在2019年12月，加拿大全國的失業率為5.6%，安省失業率在5.8%左右，而渥太華的失業率在5%以下。作為加拿大的首都和硅谷所在地，渥太華的就業主要分布在政府服務和高新技術兩大行業。這兩大行業在自由黨執政以後，職員的工資收入高，也穩定。這極大地刺激了對房屋投資的需求。特別是對華人社區來說，很多人都從事於IT，或相關行業。即使就業於政府服務業，也從事於IT行業。因為該職業對語言要求低，而對數學或邏輯編程要求高。這正好適合大多數華人的性格。

4、大多倫多地區為年輕人和新移民提供了更多的就業機會，促使對房屋需求的繼續增長

多倫多是北美第四大城市，是加拿大的金融中心，是年輕人和新移民所向往的城市。2016年人口普查數據顯示，多倫多人口為接近3百萬，大多倫多地區(CMA)的人口為580萬；2016年大多倫多的人口比2011年增長6.8%；這超過了同期全加拿大人口平均增長速度，也超過了同期全安省人口平均增長速度。這種人口快速增長勢頭增加了對房屋的需求；進而導致房價的快速上漲。對於投資者而言，看到這種快速上漲的房價，更加劇了投資購房的需求。由此導致房價的循環上漲。在2020年，這種趨勢仍然持續下去。

5、聯邦政府給首次購房者提供的優惠政策將刺激對房屋的需求

面對不斷上漲的房地產市場，為了幫助年輕人能夠盡快擁有自己的房屋，加拿大聯邦政府推出了為首次購房者提供資金自助的政策。該政策包括兩項主要內容：一是，擴大首次購房者從其注冊退休賬戶中提取資金的額度；把原來每人只可以提取25,000加元的限度提高到可以35,000加元；二是政府與購房者共享購房首付資金比例，減輕購房者的籌湊首付資金的壓力。政府給首次購房者可以提供5%-到10%的共享資金比例；（關於這兩項政策的具體內容請詳見前文《加拿大首次購房者的財務緩解福音》）從此，也可以看出來，加拿大聯邦政府一方面似乎在收緊對房地產市場貸款的政策（如實施申請貸款的壓力測試），另一方面，又在適度放松關於購房的有關貸款需求政策。這兩手實際上所要實現的目標是既要收緊房地產市場，壓縮房產泡沫，但又不能采用過緊的政策而導致泡沫破裂。加拿大房地產市場泡沫的破裂將對所有的利益相關方面臨很大的打擊，特別是對金融業更是如此。

過去二十年來，加拿大經濟已經被房地產市場所綁架。房地產市場已經成為加拿大經濟增長的一個引擎。政府和金融機構在極力控制該引擎的速度。但是，面對日益不斷上漲的房價，無論是投資者還是夢想擁有自己房屋的購房者，都希望盡快購買的房屋；這樣，才能獲得投資價值的增長，這樣才能從賬面上節省更多的資金。這種需求意識刺激加拿大房屋繼續上漲。

6、外國人和國際留學生仍然可以獲得購房貸款

在加拿大的非大多倫多和非大溫哥華地區，外國人購買房屋並不需要繳納外國購房稅。外國人，包括國際留學生，只要能夠提供35%或40%的首付資金，並能提供在母國的工作收入證明，也可以從加拿大的金融機構（銀行）申請到房屋貸款。面對不斷上漲房產市場，在加拿大讀書期間，若能同時購買到屬於自己的房產，也被認為是一種很值得的投資選擇。對於資金實力比較豐厚的家庭來說，這種明智的舉措將成更多人的選擇。

雖然從總體來看，無論美國、加拿大、歐洲，還是中國，2020年的經濟表現並不會很理想：英國要執意脫歐，美國把目前中東局勢搞得越加緊張等等，這些因素造就了2020年的經濟形勢並不會很樂觀。但是，人們在現有的收入格局下，對房屋投資需求還將繼續增加。這主要是由於從2008年“金融海嘯”以來，全球各大中央銀行持續“放水”和低利率政策的效果。低利率導致資產價格上漲；全球主要大城市房價上漲就成為必然。當然，中國和加拿大都不例外。

（本文僅作為一般知識信息，不作為任何投資決策或經濟決策的依據。關於投資房地產或房屋貸款事宜，請聯系有關專業人士）

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （上）｜居外專欄

回顧2019年的加拿大房市，得益於樓市的繼續飛漲，業主所持有的房產價值增加了。例如，在多倫多地區的獨立房屋比2018年上漲19.5%；渥太華地區的非公寓類住宅房屋的價格上漲了8.9%；該地區2019年12月份的同類房產的價格同比上漲了10.3%；事實上，過去十年來加拿大的主要城市房產價格一直快速飛漲。

根據加拿大地產協會的統計數據，2019年10月份大溫哥華地區、大多倫多地區、靠近大多倫多地區的大瀑布地區、渥太華地區的房價以及蒙特利爾地區的房價在五年期間上漲了25%到57%（請見下表）。但對於加拿大潛在的購房者來說，上漲的房價正在吞噬其擁有自己房產的夢想。以2019年10月的MLS系統內的平均房價指數與以前相比，以下為加拿大幾個主要城市：

點擊查看居外網上在售加拿大房源

從2010年開始，全球主要經濟研究機構就警告加拿大政府管理部門，警惕房產市場泡沫的破裂；而且過去十年來，這種呼聲就沒有停止過。2016年開始，加拿大聯邦政府開始收緊了金融機構提供房貸的政策，例如，縮短房貸的分攤年限，實施貸款壓力測試；安省對圍繞在大多倫多地區購房的外國購房者實施外國人購房稅，等等；盡管如此，除了大溫哥華地區和大多倫多地區的房市以外，加拿大的房屋價格的上漲步伐並沒有停止，而且像渥太華和蒙特利爾地區房價上漲速度反而加快了。

在2019年，加拿大家庭的債務與收入相比已經達到170%，這是全球少有的最高水平。世界銀行、國際貨幣基金組織和經濟合作組織一再警告市場，注意加拿大的房產泡沫。但是，購房者或者投資客對此警告毫不在意，繼續熱衷在幾個主要城市進行房地產投資。

如果用加拿大的房產價格上漲幅度與經濟增長率相比，那麼，也能看出來，過去十年來加拿大房產價格上漲的非正常性，或者說明顯有泡沫。例如，過去十年來，加拿大的房屋平均價格上漲幅度在6%以上，而同期加拿大的經濟增長速度僅僅保持在2%到3%左右；而一些比較特殊的城市，其房價的上漲幅度已經是數倍於其經濟增長速度。

盡管各方都認識到加拿大的房產市場具有泡沫，但是，目前，包括加拿大全國地產協會、一些主要城市的地產協會和加拿大的幾大商業銀行的研究機構都認為2020年加拿大的房地產市場仍將是賣方市場；與需求相比，加拿大房市的供給仍然短缺，房價仍將保持強勁的增長勢頭。

（本文有關信息僅作為一般知識性介紹，不作為任何經濟決策的依據。關於房屋貸款的有關事宜，請聯系房屋貸款專業人士）

繼續閱讀下篇：【低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （下）】

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。