Author: Shelly

根據仲量聯行的計算，未售出的新高檔私宅單位將從2013年的600多個，增至今年的800多個。受QC條例影響的高檔私宅單位，也從2013年的200多個，增至2014年的近600個。儘管這個數字在去年稍微下滑至近500個，但在今年又回彈至約550個。

由於一系列房地產降溫措施和相關條例在今年產生更大效應，市場分析師認為我國今年將出現更多減價集體出售的新私宅買賣。

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根據仲量聯行（JLL）昨天發佈的2016年新加坡房地產市場展望報告，相對過去三年，今年將有更多未售出的新高檔私宅單位，預計會有更多這類私宅以減價集體出售方式轉手。

根據發展商合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則將面對高額的延長費。

這類延長費是按地段地皮價和未售出單位佔比計算，第一年、第二年和第三年的延長費分別是未售出單位地皮價的8％、16％和24％。在這種情況下，上市發展商可以選擇私有化，成為新加坡公司，也可以減價集體出售單位，以避免支付這筆延長費。

根據仲量聯行的計算，未售出的新高檔私宅單位將從2013年的600多個，增至今年的800多個。受QC條例影響的高檔私宅單位，也從2013年的200多個，增至2014年的近600個。儘管這個數字在去年稍微下滑至近500個，但在今年又回彈至約550個。

與此同時，找尋單一買家集體購買單位的發展商也逐年增加。以這種方式招徠買家的新高檔私宅單位，從2013年的不到50個，增至2014年的200個，今年預計多達500個。

發展商集體出售單位時，一般會給予買家很顯著優惠。過去一年半，集體出售的六個新高檔私宅項目，優惠高達15％至35％。

仲量聯行指出，本地高檔私宅價格如今比其他國際城市低了40％至50％，比倫敦和紐約便宜約80％至90％，比中國香港便宜160％。

另一方面，額外買家印花稅（ABSD）也將影響發展商。政府在2011底推出該措施，規定發展商須在五年內完成私宅項目並將所有單位賣出。若期限後仍有賣不出的單位，發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％，ABSD在2013年初又上調至15％。

從2011年底算起，今年底將有第一批私宅期滿，發展商將面臨支付額ABSD情況。與QC條例不同的是，就算項目只有一個未售出單位，發展商也須支付額外買家印花稅。

仲量聯行預計，本地整體高檔和大眾私宅價格會在今年繼續下滑5％至10％，並預計明年觸底。該行認為，本地住宅的可負擔性，已接近2003年經濟萎縮時的水平。這是因為國人收入在2003年至2015年增長90％，同期的高檔和大眾住宅價格則增長70％至80％。

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（據新加坡早報）

去年私宅市場雖仍疲弱，整體表現卻比2014年有所進步，發展商共賣出7529個新私宅單位，比2014年全年的新私宅銷量略高2.9％。但是，與2013年賣出的1萬4948個單位相比較，則減少了大約50％。

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研究員：今年銷量可能不如2015年

據市區重建局昨天發表的最新數據顯示，發展商在去年12月售出的新私宅單位回落至384個，比11月份的759個減少近50％。

高緯（Cushman & Wakefield）環球研究主管李敏雯說：「這似乎顯示，需求已經平穩下來，並且從過去的每年1萬至1萬2000個單位的水平，下調至現在的每年大約7000個單位。」

由於政府已經減少供地，因此，她認為今年可能推出市場銷售的99年地契新私宅單位約5886個，絕大多數是在郊外或市區邊緣。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋說，由於推出的新單位較少，今年私宅銷量可能不如2015年，買家可能轉向二手市場或者已經推出但未售出的單位。「我們預計2016年的新私宅銷量將介於6000至7000個單位。」

不過，仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝的看法是，雖然降溫措施和利率上調將繼續影響買氣，但經濟放緩的力道還是最重要的決定因素。

他說：「如果經濟只是稍微放緩，不會對需求帶來顯著影響，今年還是有可能售出7500至8500個新單位。較低的價格也會吸引更多買家進場；但經濟要是嚴重下挫，便會導致買家持謹慎態度、降低需求。」

博納產業集團總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）則認為，只要房屋政策不改變，今年將是另一個艱難的年份。他說，今年首兩個月的新私宅市場還是會維持淡靜，市場可能要到3月當大巴窯一個重頭的新項目推出時，才會再次「動」起來。

他說，去年12月的銷量回落，估計與季節性的佳節原因，還包括降溫措施的影響。「許多買家都會在這個時候出國旅遊，並且等到新的一年才落實購屋決定。」

上 個月賣得最好的項目，包括博雅居（The Poiz Residences，64個單位，中位尺價1430元）、Sky Vue（20個單位，中位尺價1571元）、綠盛邨（Botanique＠Bartley，17個單位，中位尺價1302元）、麗湖景 （Lakeville，16個單位，中位尺價1265元）和鑫豐銀河灣（Kingsford Waterbay，14個單位，中位尺價1149元）。

執 行共管公寓（Executive Condominium,簡稱EC）市場則維持淡靜，去年12月只賣出124個單位，比11月減少33％。雅尚苑（The Brownstone）賣出20個單位，中位尺價814元；The Terrace賣出15個單位，中位尺價788元；Sol Acres賣出14個單位，中位尺價796元。

縱觀2015年，發展商總共賣出2562個新EC單位，少於推出的3750個新單位。

去年12月，發展商推出的新私宅單位，若不包括EC，只有173個。整個2015年推出的新私宅單位達7032個，比2014年減少7％。

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（據新加坡早房網）

新加坡私宅租金止跌回升，去年12月份私宅租金比之前一個月微升0.1％，終止非有地私宅租金連續10個月的跌勢。

不過分析師指出，0.1％增幅不足以說明租金市場已觸底反彈。有分析師還預測，今年私宅租金會繼續下行5％至8％。

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根據房地產交易網站SRX昨天發佈的房地產租金數據，引領12月私宅租金上揚的為核心中央區（CCR）項目，租金上升了1％，此外，中央區以外（OCR）的私宅租金上升0.1％。不過，其他中央區（RCR）私宅項目的租金仍處於跌勢，在12月下跌0.6％。

同比而言，去年12月私宅租金下跌5.4％，這與前年5.2％的租金跌幅大致相同。

就出租私宅單位數量方面，12月份出租單位減少7％，從去年11月的3325個單位，在12月跌至3093個單位。但與前年同期相比，12月出租單位則是高出了6.4％。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋指出，去年私宅租賃活動較前年增加，一方面是因為有更多租戶要求12個月較短租期，另一方面也是私宅供應量增加，推動租賃活動。

隨著今年更多私宅項目完工，市場預計增加2萬2000個新私宅單位，黃顯洋認為這將使私宅業主在吸引租戶方面，面對更激烈競爭，進而導致租金下跌。

黃顯洋說：「不必對去年12月的0.1％租金上揚有太多解讀，因為這漲幅微乎其微，無法證明租金市場已開始有起色。事實上，今年私宅租金市場預料會因供應量大增而繼續下跌。」

ERA產業主要執行員林東榮也預測，受到私宅供應量增加和政府收緊移民著政策等因素影響，今年私宅租金估計下跌5％至8％。

「特別是許多完工項目都屬於中央區以外的大眾私宅項目，所以這類別的私宅租金下跌壓力最大。」

SRX昨天也發佈的組屋租金數據，12月份組屋整體租金環比下跌0.6％。跌幅較大的為四房式、五房式組屋，租金同比減少0.8％，三房式組屋租金下跌0.6％。公寓式組屋租金則持平。

12月份出租的組屋單位有1790個，較11月份的1817個，增加1.5％。　　林東榮指出，組屋租賃活動增加，說明了組屋租賃需求仍然強勁。

他說：「現在一些外派人士的住屋津貼配套縮減，一些人轉而考慮租組屋，而非私人公寓，這多少也帶動組屋租賃需求。」

展望今年組屋租金走勢，林東榮認為出租組屋數量應會維持在去年水平，但租金將受私宅租金疲弱影響而持續下跌。

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（據新加坡早房網）