Author: ZoeChan

“一带一路”创造8万个就业机会 南亚又一片投资热土！

在东西方海运交通的十字路口，它一直是丝绸之路的必经之地。马克•吐温曾描述它：“这里除了雪，什么都有。”

今天，南亚的这颗明珠正百废待兴。在东方大国所倡导的一带一路上，它注定要散发耀眼的光彩。

它就是印度洋海域的斯里兰卡！

｜斯里兰卡耗巨资填海造地 创造超过8万个就业岗位

在首都科伦坡（Colombo）商业中心区的临近海域，紧邻科伦坡国际集装箱码头，一片巨大的填海造地工程是眼下斯里兰卡最大的建筑工地，也是正在兴建的科伦坡港口城。

它将为斯里兰卡填出269公顷的土地面积，是迄今为止斯里兰卡最大的外资直接投资项目，由中国交通建设股份有限公司的全资子公司——中国港湾工程有限责任公司承建。

2014年9月17日，中国国家主席习近平访问斯里兰卡，与斯里兰卡前任总统拉贾帕克萨亲自为这个项目的开工揭幕剪彩。

斯里兰卡前总统马欣达•拉贾帕克萨：我们去过世界上很多地方，所以我们也见过其它国家这样的填海造地工程，现在斯里兰卡也有了这样的项目。在承建方面，我们非常感谢中国的支持，协助我们发展经济建设。

科伦坡港口城项目一级土地开发投资近14亿美元，将带动二级开发超过130亿美元。丝绸之路上的这笔东方投资，将给斯里兰卡创造83,000多个就业机会。

桑吉瓦，中国港湾在职的高级技术人员。他曾被公派留学中国，后在迪拜工作生活了20年。如果不是科伦坡港口城的项目，他很难在斯里兰卡国内找到一个足够国际化又能发挥他专长的工作，中国的这份投资让他能彻底结束海外的漂泊。

中国港湾科伦坡港口城有限责任公机电工程师桑吉瓦：我所有的工作经验几乎都来自海外，斯里兰卡之外的国家。所以我想把这些经验带回到这里，这是我的祖国。我希望能看到我的祖国发展起来。我计划在我的任务完成的时候，带着全家去看看科伦坡港口城。我敢肯定，当项目完工的时候会人山人海，斯里兰卡民众都期盼着看到科伦坡港口城。

尽管今天的科伦坡港口城还在紧张建设中，但显然它已成为一片投资的热土，越来越多的中国民营创业者开始青睐斯里兰卡这片土地。

｜中国化肥远销斯里兰卡 带去的不仅仅是产品 更是技术和友谊

2018年3月1日，科伦坡市中心举行盛大的民众庆典活动。

在游行的队伍中有一张华人面孔，她来自中国，但却有一个斯里兰卡著名的大姓——班达拉奈克。

以班达拉奈克命名的国际会议大厦是上世纪六、七十年代由中国无偿援建的。至今依旧宽敞明亮，坚固如新，它是中斯友谊的见证。

慧敏•班达拉奈克，原名褚慧敏。30多年前，从中国远嫁斯里兰卡，成为班家的成员，加入了斯里兰卡籍。这段人生经历让她自然而然地成为了今天一带一路上中斯商贸合作的桥梁。自2015年以来，褚慧敏被中国民营经济国际合作商会聘请为斯里兰卡及南亚事务高级顾问。

中国民营经济国际合作商会高级顾问褚慧敏：2016年的6月，我们到中国去访问。斯里兰卡主要是以水稻为主。中国有那么多家企业要打进斯里兰卡市场，我就觉得在这里头应该挑一家。

姜升林，山东莱玉化工有限公司董事长。2016年他响应“一带一路”号召，想把山东莱玉远销全球90多个国家的镁盐化肥也推广到斯里兰卡。

经褚慧敏引荐，中国企业家与斯里兰卡全国水稻加工的大户Araliya集团达成了投资合作。

波隆纳鲁沃，斯里兰卡的农业大省。一千五百年前，统治这里的国王建造了一座巨大的人工湖，成为了这一带重要的灌溉水源。波隆纳鲁沃古城被联合国教科文组织定为世界文化遗产。

与姜升林合作的Araliya集团是斯里兰卡本国著名品牌，涉足十二个产业。旗下的水稻加工厂就设在波隆纳鲁沃。如今，Araliya集团的主席西里塞纳先生的水稻加工厂在斯里兰卡占全国大米市场份额的50%。

山东莱玉化工有限公司董事长姜升林：他说中国有很多的化肥厂也来找他，但都没有接受。因为他们只是来卖化肥的，但你们不一样，你们是给我们提供技术，我们是共赢。

丝绸之路上流转的不仅是财富，还有各个民族在不同天地之间独特的生存经验。为了能让斯里兰卡农户接受来自中国的农业技术，姜升林决定用两年时间在当地做试验田，无偿提供镁盐化肥，免费对农户进行培训。

中国民营经济国际合作商会高级顾问褚慧敏：他们做了一年多的试验田，已经在斯里兰卡深得人心了。我相信中国今后会在斯里兰卡的农业方面做出更大的贡献。

印度洋是通向世界七大海域的钥匙，斯里兰卡独特的地理位置使之成为印度洋上的新利益中心，正在吸引着越来越多的投资。

｜中国租借斯里兰卡港口 开启新的发展机遇

汉班托塔港离繁忙的欧洲至远东国际主航线仅10海里。全世界一半以上的集装箱货运、三分之一散货海运和三分之二石油运输都要途径这里，到中国北方港口最多12天，到达中东的迪拜仅5天。

2017年12月9日，斯里兰卡将汉班托塔港租给中国人使用，租期99年。它与科伦坡的大型集装箱货柜码头一南一北遥相呼应，将为21世纪海上丝绸之路提供重要的中转。

正在建设中的斯里兰卡南线高速将于2019年全线贯通。到时候，从汉班托塔港到科伦坡将从原来的4个半小时车程缩短为两个小时，直达科伦坡港口城。

合作、共赢、互利、互惠，一带一路投资所引发的纵深效应和集群效应，正在让斯里兰卡，这座紧邻南亚全球大市场，又沉寂于印度洋汹涌波涛之中的神奇岛国，焕发出宝石一般耀眼的光芒。

无数个体在“一带一路”的倡议下，最终将书写属于这个时代的传奇。

居外【跟随一带一路去看房】专题：

 


来源：央视财经
责编：Zoe Chan

“一带一路”引进投资 带动中国前往柬埔寨旅游人数激增

不可否认的是，柬埔寨成为了中国境外旅游的热门目的地。2018年前7个月，超过100万中国游客前往柬埔寨旅游，同比上涨72.6%。

这一激增趋势得益于柬埔寨和中国日益亲密的友好关系以及随之而来的数十亿美元的中国投资。大多数投资是为了推动中国“一带一路”倡议的发展，该倡议旨在促进欧亚和非洲商业基础设施的建设。但除此以外，大量中国投资还进入了柬埔寨的旅游行业。

其中，最引人瞩目的旅游投资项目当属近期宣布的价值12亿美元的“旅游度假村”（Tourism Vacation Town）项目。该项目旨在打造一个“豪华城市”，集高端酒店和主题公园于一身。这并非天津优联集团在柬埔寨开发的第一个旅游项目。该集团获得了国公省一处土地的99年租期，并在此建立起价值13亿美元的“Dara Sakor”独家项目。

西哈努克过去常把西方游客吸引到海滩，现在中国游客开始为赌博涌至

当然，这些项目仍处于早期阶段。但中国的投资已然为柬埔寨的旅游业发展带来了天翻地覆的变化。西方游客的海边度假目的地西哈努克已经为了迎合中国游客而做出了改变，其对中国游客的吸引力所在并非海岸线，而是其中的赌场。

该城市建有42家注册赌场，还有许多未注册的赌场。这些赌场几乎专门是为中国游客服务的，因此常常雇佣大量的中国员工。此类投资导致了整体房产售价和租金的增加，迫使大量柬埔寨公司和员工退出西哈努克市场。

赌场也是金边旅游业的中坚力量。NagaWorld报道称，2017年赌场收益相比2016年增加了80%，毛利润达到了472万9千美元。

这样规模的资金进入世界上任何一个地方，都会对其产生明显影响。而这对柬埔寨这样的国家而言，更是如此。柬埔寨的名义GDP仅为243.6亿美元，人均GDP为1559美元。2016年，柬埔寨才正式从“最不发达国家”转变为“中等偏下水平收入”国家。

然而，尽管大量的投资无疑能够推动柬埔寨的经济发展，但这也并非“免费的午餐”。中国享有柬埔寨50%外债的债权，中国公司享有对柬埔寨土地几十年的租期，这些都引发了中国能够轻松影响柬埔寨的担忧。延伸阅读：【居外看点：柬埔寨金边，全球增速最快房产市场的背后】

中国“一带一路”尝一下的开发项目在其他国家也引发了担忧。在马来西亚前总理纳吉布·拉扎克（Najib Razak）涉嫌“一马发展”洗钱案的影响下，马来西亚近期喊停了中国公司出资的价值数十亿的开发项目。而柬埔寨总理洪森的影响力才刚刚有所加强，因此中国在柬埔寨的投资可能不会面临其在马来西亚的相同命运。

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来源：精旅传媒
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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一带一路加持，到2025年中国人在马来西亚的投资要翻一番！

“一带一路”倡议势将改变中国人在马来西亚的投资，现在许多房地产投资者正大举入市。

由于其地理位置跨越中国与世界各地之间重要的海上贸易路线，马来西亚将成为中国与“一带一路”沿线65个国家之间的关键枢纽。

居外网预测，在投资市场和教育的推动下，中国对马来西亚住宅房地产的投资可能会在2025年翻一番。这并非不切实际——瑞士信贷集团发布的《2016年全球财富报告》显示，中国大陆有160万名以美元计的百万富翁。

居外网首席执行官罗雪欣（Carrie Law）女士在一份题为《“一带一路”推动中国在马来西亚房地产投资》的报告中表示，“这些百万富翁资金雄厚，是国际房地产的主要购买者。”

该报告还指出，中国购房者目前持有价值13万亿澳元（约合63万亿元人民币）的资产，比2011年的5.3万亿澳元增长约16％。

在全国人口规模上，过去6年内，中国的人均财富翻了两番。目前中国成年人持有的资产中，房地产占了53％。

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2017年上半年，马来西亚房产在居外网上的月均浏览量增长到21.3％，而2016年上半年该数据仅为3.7％。自2015年起，马来西亚房产的询价次数增加三倍多；截至2017年上半年，询盘的价格中位数为23.5万美元（约合147.6万元人民币）。

而2017年上半年吸引消费者查询马来西亚房地产的最大动机是：

  • 投资（65.4％）
  • 退休/自住（58.5％）
  • 教育——马来西亚政府希望到2025年每年接待25万名国际学生，比2014年的36,000人增加近7倍

罗女士称，与东南亚的其他地区相比，马来西亚吸引更多的中国购房者。她表示，“这些中国购房者在马来西亚购房是为了自住，包括为他们在马来西亚留学的孩子们购置房产。”

她还补充道，马来西亚吸引的投资型购房者也高于全球平均水平。“马来西亚的中国购房者的需求相对集中，目前只有三座城市是主要的购房目的地。今年到目前为止，吉隆坡占据了买家询价的40％以上，其次是新山和马六甲。

在今年年初的一项调查中，中国海外投资者将住宅物业列为他们最喜爱的资产类别。近四分之三（71.6％）的中国海外投资者在海外拥有住宅物业，超过60％的中国投资者打算在2020年前投资海外房地产。

罗女士表示，“就马来西亚而言，如果宏观市场和监管制度保持乐观，上述的全球趋势将推动中国对当地房产投资的增长。”

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1. 吉隆坡BBCC全新开发城市综合项目

武吉免登城中城（Bukit Bintang City Centre）——吉隆坡金融商务中心地段最振奋人心的城市综合发展项目。占地19.4英亩，集多种城市核心功能于一体，展现热情多元、生气勃勃的新都会样貌，为城市生活带来大革新。

武吉免登城中城发展蓝图
武吉免登城中城发展蓝图

BBCC将含括五项豪华住宅。公寓项目在规划上以打造城内最佳居住选址为目标，除讲究设计质感，也关注居住品质。每座豪华公寓皆配备专属的设施平台，俯瞰座落在购物商场顶部的“城市绿肺”，营造结合时尚设施与自然绿意的都市雅居。此外，区内公寓还建有住户专用入口与门厅等设备，提供一级保安服务，务求入住安心。

LUCENTIA豪华公寓的禅意生活
LUCENTIA豪华公寓的禅意生活
LUCENTIA天际观景台上的高空无边际泳池
LUCENTIA天际观景台上的高空无边际泳池

详细地址：BBCC Sales Gallery, No. 2, Jalan Hang Tuah
建筑面积：80平方米
房型：2卧
车位数量：2个
楼层：共47层
竣工年份：2021
房价：100万—163万令吉（约157万—256万元人民币）
物业编号：38525199

2. 新山中央商务区TriTower Residence

TriTower Residence雄踞马来西亚柔佛州新山中央商务区的核心中心，成熟社区及商圈围绕，著名购物中心、公共交通枢纽站、银行等都近在咫尺。从TriTower Residence步行5分钟内即可抵达未来新加坡-柔佛地铁系统 （新柔地铁）的武吉查卡站。

TriTower Residence由一栋酒店大楼以及两栋相连接的住宅大楼所组成。两栋住宅大楼限建360个单位，款式从单房、双房至三房等应有尽有。住宅大楼每层仅设四个单位，共有四部升降梯。最耀眼的建筑亮点在于第39层、连接两栋住宅大楼的 “空中桥梁” 。住户们可在此享用多种专属的精妙休闲设施，如泳池、健身房、休闲廊等，同时饱览新山市区和柔佛海峡的迷人海滨景色。

建筑面积： 88平方米
土地面积： 8308平方米
房型：2卧2卫1车库
楼层： 共48层
产权：永久地契
房价：117.2万令吉（约184万元人民币）
物业编号：38329874

3. 吉隆坡士布爹谷中城Setia Sky Seputeh

Setia Sky Seputeh位于吉隆坡全新的士布爹谷中城黄金商圈（Mid Valley City），项目为永久产权的度假式低密度住宅，占地高达4.4英亩，仅有290个单位，每层4-6户，每户面积宽敞，约210-280平米，并配有私人电梯间，超大窗户和阳台。占地1.5英亩的度假村主题园林景观，建有吉隆坡最长的空中人造沙滩。

项目所处地理位置优越，正处新金三角地带，可快捷前往首都各个交通和商业中心：与谷中城仅500米；距KL Sentral火车客运中心4公里；距离拟建的隆新高铁（HSR）6公里；距离KLCC 7公里。 

建筑面积：210平方米
房型：3卧4卫
车位数量：3个
楼层：共37层
竣工年份：2020
房价：300万—360万令吉（约471万—565万元人民币）
物业编号：38103672

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原文来源：New Straits Times
翻译：LPS
编辑: Zoe Chan

 

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私藏自然，在这里建造你的理想家园

长期以来，人们买房时总是奉行“地段就是一切”的原则。无论是街区、郊区，还是行政区，我们大多数人都会将地段放在首位，在有限的范围内谨慎地寻找心目中的完美家园。既然如此，何不考虑另一个方案：亲手建造一个能够安放你梦寐以求生活的理想家园？

一片未开垦的土地带给你无限可能，犹如一张白纸任你随心作画。酿酒、养牛，或是在海边享受悠闲的独处，只要你想，就能实现！蘇富比國際房地產为你精选全球3处原生态待售土地，每一处都是绝美自然的私藏。

1. 智利土地：安第斯在东，太平洋在西

这块风景无比壮美的土地来自南美洲的智利共和国，就坐落在巴塔哥尼亚（Patagonia）的门户位置。它占地共计32英亩，拥有4英里长的海滩、27英里长的河岸和一片原始森林，东依雄壮的安第斯山脉，西临浩渺的太平洋，丰富多样的地貌让你能享受不同的生活方式。

生活在这片肥沃的土地上，你可以种植葡萄，打造私人酒庄；你也可以饲养绵羊或其它牲畜，开发天然牧场。此外，绝佳的沿海位置让这里非常适合度假休闲，迎着海风划皮划艇，静静坐在海边岩石上享受垂钓的乐趣，远眺海豚或鲸鱼在浪花中追逐打闹……无论何时，都别忘了给自己一个好心情。

1300万美元（约合9003万元人民币） | 智利蘇富比國際房地產

2. 特克斯&凯科斯群岛土地：私人岛屿上的度假好去处

作为西印度群岛中的英属岛群，特克斯&凯科斯群岛以优越的移民政策及发达的旅游业吸引了不少海内外投资者的目光。这块令人心旷神怡的土地位于群岛里的一座私人岛屿上，私密性绝佳。它依偎在鹦鹉洲（Parrot Cay）的西海岸，面积3.3英亩，是一块稀有的黄金海滨地产。沿岸330英尺长的原始白色沙滩和钻石般清澈的海水，是属于你的海景图，唯有旁边COMO鹦鹉洲豪华度假村的客人才能与你分享。

如果你在寻求一处维护费用低的度假地产或收益性地产，这里就是你的理想选择。COMO鹦鹉洲豪华度假村提供物业管理服务，这意味着无论你在世界哪个角落，你的房产都能得到很好的照料。

 795万美元（约合5506万元人民币） | 特克斯&凯科斯蘇富比國際房地產

3. 昆士兰土地：具备开发收益性地产的巨大潜力

那些向往热带生活的人们可以在这块昆士兰的土地上肆意奔跑。它藏身在澳大利亚玛格内特岛一个平静的小海湾里，由3个地块组成，总面积约1英亩。放眼望去，海滩呈现出未经破坏的原生态面貌，阿尔玛湾沿岸的珊瑚岸礁嶙峋多姿。这里非常适合希望在悠闲环境中保持活跃状态的水上运动爱好者，湛蓝的海水任人遨游。此外，由于靠近热门旅游景点，这块土地还具备了开发收益性地产的巨大潜力。

价格待询 | 昆士兰蘇富比國際房地產

发现了吗？未经开发的土地总有无限可能——只要少许挖掘，你就能发现它们真正的潜力。

还在传统的地段局限里挑拣豪宅？不如选择一块自由与惬意交织的土地，从头开始建造你的理想家园。点击蘇富比國際房地產专页，在全球寻找更多蕴藏完美自然风光的土地。


注： 本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产代理公司蘇富比國際房地產提供

 


译文：吴洁
责编：Zoe Chan

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谁说高净值人士买房不用贷款？｜居外专栏

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无论你的银行存款余额有多少，在英国买房总是伴随着申请按揭贷款的过程。《Abode2第二家》执行主编 Laura Henderson深入研究了那些向富有的国际投资者提供专业抵押贷款的金融机构，并撰写了这篇文章以飨读者。

无论您是打算在市中心买一个临时居所，还是在英国乡村的中央地段买一栋宏伟的豪宅，选择正确的融资方式来确保交易成功都是一个至关重要的环节，而在购置物业组合的初始阶段，这一环节的重要性是其他任何事物都无法比拟的。

很多国际客户在伦敦购置第二甚至第三套住宅作为基本住所，或者供他们的孩子在求学期间居住。然而，如果某住宅的业主显然不会入住且可能将住宅完全用于出租，则贷款机构在审批贷款申请时会保持非常谨慎的态度。

“Victory House”是一座宏伟宽敞的经典住宅，坐落在伦敦的中心地带，就在肯辛顿宫（Kensington Palace）对面，让您体验极致的奢华。居外物业编号：41253139 点击查看房源

Enness私人办公室负责人安东尼奥（Antonio Michael）指出，除了购置多处物业以外，高净值个人通常拥有非常规的收入来源：“业界有一个不言自明的假设，即有钱的客户没有理由申请抵押贷款，而那些有理由这么做的人可以轻易获得融资。

“这两种观点都是错误的。高净值人士通常喜欢保留一定的流动性，而不是将财富全部捆绑到某一项资产上。此外，客户越有钱，他们面临的财务状况越复杂，管理财务的难度就越高。”

低利率还起着十分关键的作用——大多数高净值人士会选择只付息的贷款，因为房产增加的价值可能会超过利息费用，而拥有自由出售财产的权利也为自己留出了一条退路。

英国金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）对高净值抵押贷款客户所下的定义是年净收入至少为30万英镑（约266万元人民币）或净资产价值至少为300万英镑（约2,656万元人民币）的个人。然而，如此庞大的资产规模也构成了借贷方面的困难。

对此，私人银行和资产管理机构Coutts抵押贷款部门主管Alex Lyneel做出了如下解释：“为了评估高净值个人的贷款需求，金融机构需要更深入地了解非标准的收入来源，并使用更为复杂的结构、法律、税收影响和客户生命周期模型来进行决策。值得一提的是，由于职业和所处的阶段有一定的差异，不同客户的生命周期模型可能存在很大的区别。

英国银行业的规则已经更改，申请大规模抵押贷款也不再是随便钻进商业街上的某家支行就能办妥的事了。

“在英国，不同的政府政策导致贷款机构评估抵押贷款申请者可承受性的方式出现了彻底的变化，而这对于那些‘情况特殊’的人而言尤其不便，”安东尼奥解释道。“由于审查要求日益严格，自由职业者、外派员工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申请抵押贷款时常常碰壁——即使他们的银行存款可以充分地证明自己的还款能力也不例外。

解决这一问题的办法来自于英国的私人银行所用的幌子。在英国，私人银行可以提供更灵活的方法。比方说，如果借款人同意让某家英国银行管理一定比例的贷款金额，那私人银行就可以提供额度更高的贷款。

同样，英国的高净值按揭贷款经纪人或私人银行所能提供的最大好处就是为其客户量身打造的专属建议。正如人们所预期的那样，当涉及的贷款金额较高时，风险也会相应提升，因此适当的建议也许可以帮客户节省数百万美元。


责编：Zoe Chan

 

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借｜马来西亚

“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前，我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章，我们将讨论有关“借”的策略。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。

产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款，都是有资产作为抵押的，而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说，投资者的房地产价值，比他们拥有的现金更高。如果没有善用借款这个策略， 产业投资计划很可能就不会成功。而且，银行或贷款机构都十分愿意提供贷款，帮助你购买房产。

此外，一旦你的房地产增值后，你就可进行再融资或套现，这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好，但房产价值还是处于良好水平时，你还可重组债务，让你不会面临太沉重的还贷压力。

所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？

  1. 具有良好财务背景的人

你向银行借了很多钱、买了很多房子后，你就成了银行眼中的高风险份子，尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段，你会难以申请到高额度的贷款（因而导致投资的初期资金较高），或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准，贷款条件也可能会相当苛刻，例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候，银行看重的就不是产业价值，而是你偿还贷款的能力。

这时，如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人，并跟对方达致双赢的合作，这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常，最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们，你可以利用本身累积的投资经验和回酬，向他们提议合作投资计划。

这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者，都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案，因为他们的投资风险，也会因为你参与的减少。

  1. 年龄比你小的人

有经验的产业投资者都知道，产业投资说穿了，其实就是流动现金的游戏。他们都知道，新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加，而且供期也会越短。在此情况下，即使产业的增值前景良好，昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的，特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。

这个时候，你需要“借”新投资伙伴的年龄，他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友，甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限，并减少每月分期付款，让你在租赁市场更具竞争力。

  1. 产业再融资

要怎样用同一个房产来借两次钱？答案是再融资。

今时今日，再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候，再融资对产业投资就会很有利。

你可以用价值已经攀高的房产，向同一家银行申请再融资，或者利用原本那家银行给予的较高估值，向另一家银行申请新的贷款，并解决旧的贷款。

在某些情况下，你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资，但你必须把这个过程中的成本都计算在内。

此外，再融资贷款的部分，通常是归纳为私人贷款，所以偿还期限也较短。

  1. 继续供期

简单来说，房地产领域的“继续供期”就是与一个资金周转不灵的屋主合作，通过合法的程序，达成为该屋主偿还每月分期付款，以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可继续居住在原本房子，而他/她作为投资合资企业的合伙人在保值方面的贡献保持不变。

  1. 其他金融机构

想要申请房屋贷款的时候，除了求助传统银行，你也可以考虑回教银行或其他贷款机构，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至连保险公司也可协助你购屋。

有准证的财务公司也是选择之一，但值得注意的是，这些公司的利息和配套与银行不同。

如果获得的贷款幅度偏低，买家也可以考虑提取公积金来付款。

  1. 支付更多头期

如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金，你可考虑支付比平常10%至20% 更高的首期，因为长期下来，这有助降低你的每月支出，来赚取你想要的回酬率。

至此，产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的，是让你知道市场上其实还有很多的选择，能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。

 

责任编辑：Zoe Chan

 

大马法律界骄子陈佐彬专栏全集

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美国房贷利率创7年来最大涨幅 破5%楼市将加速下行

上周，美国抵押贷款利率接近5%，创7年多以来的最高水平。媒体称，美国房贷率若“破5”，将标志着低迷的住房市场会再次受挫。

当地时间10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至4.9%，创约两年来的最大单周涨幅。一些贷款者和房地产经纪人表示，即使是现在，除最有资格的购房者外，所有支付大额首付的人都面临5%的借款利率。

释放美国经济下滑信号

《每日经济新闻》记者了解到，近几个月来，美国房贷利率一直在小幅上升。达拉斯地区抵押贷款商罗德尼·安德森在接受媒体采访时表示，“我们看到抵押贷款利率开始出现爆炸式上升。”

按历史情况来看，5%的抵押贷款利率并不算高。在2008年金融危机爆发前10年的大部分时间里，美国房贷利率甚至徘徊在5%~7%。但对习惯于以4%或更低利率获得抵押贷款的购房者来说，接近5%的贷款利率让他们猝不及防，他们对现在必须支付的住房贷款价格感到震惊。

媒体援引在线贷款信息网站LendingTreeInc.的数据称，对于一所抵押贷款为25万美元的房屋，5%的利率意味着每月的还款额要增加约150美元（不包括税和保险），而在不到一年前，借款人的月还款利率还不到4%。一些经济学家认为，如果借款人在更高利率环境下买不起房，卖方或需降低房价。

由于楼市表现通常是影响宏观经济的先导指标，房贷利率上升对美国整体经济来说或是一个不好的信号。

记者了解到，今年8月，美国的成屋销售较上年同期有所下降，这也是连续第六个月出现下降。由于住房供应短缺，以及刺激民众购房举措减少，许多美国潜在的购房者都选择了按兵不动。而更高的抵押贷款利率则可能加剧这些潜在购房者的担忧。

“随着利息上涨，借款人会喘不过气来。”房地美首席经济学家山姆·卡特对媒体表示。

不难看出，美国一度炙手可热的房地产市场正显示出降温迹象。房地产经纪公司Your HomeFree总裁比尔·纳尔逊表示，在他工作的片区，降价房屋的数量是即将签订合同房屋数量的两倍以上。

获利房主数量恐创新低

两周前，布拉德和弗吉尼亚·雷丁格在达拉斯市买了一套新房子，他们选择了可调整利率的抵押贷款，这样就可得到4%的贷款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率贷款，他们就必须支付4.5%~5%的贷款利息。

雷丁格称，利率进一步上升的预期促使他迅速购买新房，如果选择固定利率的抵押贷款，他的月还款额就将要高出几百美元。

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《每日经济新闻》记者了解到，可调整利率抵押贷款在一定年限后将重新设定市场利率，通常在期限开始时提供比固定利率抵押贷款更低的利率。一些美国房贷机构表示，随着利率上升，对产品询价的客户数量激增。不过，他们在抵押贷款市场上的份额仍相对较小。据MortgageFinance的行业研究数据，二季度，他们约占抵押贷款来源的12%。

此外，美国近期的宏观经济环境也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率——近期已涨至3.25%，为7年多来的高点。此外，美联储今年已连续三次加息，市场预期美联储在今年12月的议息会议上可能会再次加息。

媒体称，更高的利率可能会扼杀美国的融资热潮。在2008年金融危机爆发后的几年里，再融资热潮的兴起拯救了美国的抵押贷款行业。根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight Inc。的数据，如果美国房贷利率“破5”，那么有资格获得再融资并从中受益的房主将减少到155万人，此数字将较今年年初下降64%，将创下2008年以来的新低。

对首次购房者来说，更高的利率将使他们的购房更困难。卡特表示，房地美支持的贷款中，约有45%是给首次购房者的，高于正常情况下的30%左右，这意味着，利率上升对美国房地产市场的影响可能比以往任何时候都要大。

全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，“由于大部分外国买家在美国是用现金购房，今年以来，按揭利率的持续攀升对他们的影响是正面的。但房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担，从而导致房价上涨速度放缓。”

 

来源：每日经济新闻
责编：Zoe Chan

“买不起学区房，孩子就完蛋了？”——新西兰华人家长的故事

作者：中文先驱特约专栏作家 大狗熊

读公立学校？还是交高额的学费去读私立学校？或者去优质的社区购买价格很高的学区房？三个选择，我们会选哪一个？如果你是孩子的父母，你会怎么选择？

1.

前段时间的一个周末，阳光明媚，天气虽然很凉，但还很适合出门逛逛。我们全家一起出门，去离家不太远的一个新区海边溜跶，顺便看了看一处预约的房子，然后我就郁闷了……

什么情况呢？

我们预约去看的房子，不是在新西兰最常见的 house（独栋）或是 Unit（联排），而是一套 Apartment（公寓）。通常，公寓都是在市内居住的选择，但我们前往看房的 Hobsonville，是奥克兰的新区，类似国内上海的浦东新区，或是北京的望京，规划前景不错，学校的教育资源评分也非常高，因为如此，这个区的房价不便宜，也就是所谓的“学区房”。

我们看的公寓，是一个标准的三口（最多四口）之家能住的两房，楼下客厅饭厅厨房就是一个整间，楼上两间卧室，加上小阳台，没啦。整体空间感觉60-70平方米的样子，比起常见的house面积要小不少，目前价格是67万纽币，大约合人民币330万元左右。同样的价格，在普通的区域（比如我们现在住的西区）应该能买一个house，但在这个区域只能买一个6、70平米的公寓，这就是学区房的价格。如果是你，也有一个小孩之后需要考虑读书，你愿意多花钱为孩子购买一套学区房吗？

这套公寓的主人也是一对青年夫妇，应该是考虑想换套大一些的房子吧。

这就是我在想的问题，因为没有想出答案，所以我郁闷了。

你可能会说，不是说国外都是一样的教育吗？怎么也会有学区房啊？

2.

我之前在国内时，觉得西方是小孩的天堂，学校教育都很棒，小孩没啥压力，也没啥竞争。后来发现是自己想得太天真了。国外的公立教育的确让小孩没啥压力，成天玩，但压力就被转移到了父母身上：这一天到晚只是玩，小学程度了连加法都不教，怎么面对之后社会上的竞争啊？要么就花不菲的费用上私立学校，要么就选择评分和口碑都好的公立学校。大家都想孩子上好学校，但资源有限，而公立学校是根据区域选择的，于是就有了国内的朋友一定不陌生的“学区房”概念。到了新西兰我才知道，这里也有学区房！其实，全世界都有学区房啊。美国加州为什么物价房价那么贵，好学校多就是个重要的因素！

奥克兰的杂志Metro每年都会做一期“奥克兰最佳学校”系列文章，会将学校排名列出，这也会成为很多家长（特别是华人家长）择校的一个重要标准。在新西兰，对学校有一个评分机制：Decile评分。这个评分与学校的教育质量无关，仅是教育部对学校所在社区经济情况的评分，分数越高代表该学校所处社区越富裕，而教育部分配给该学校的资金补助则越少。也就是说，Decile 分越高，说明学校的有钱家长越多。这个指标也就成为卖房中介最为强调的购房因素。简单说，按这个标准，好学校 = 富爸爸多的学校！

最近一期Metro杂志的主题就是“奥克兰最好的学校”，这样的学校排名，父母们当然会非常在意。

Decile这个“社区富裕”指标有没有用且不讨论，但新西兰的奥克兰，或者说世界上大多数城市，一定有学区房。一条街的两边房子，因为不同的学区，价格可能差了十几万。奥克兰最顶级的两所中学——Auckland Grammar和Epsom Girls Grammar周边的学区房，2016 年，典型三居室的房价中位数，已经超过了200万纽币（约 1000 万人民币）的“天价”，而平均房屋租金也超过了700纽币（3,500 元人民币）/ 周。

我们家 Molly 虽然现在才2岁不到，但教育的问题就已经放在了作为父母的熊爸和熊妈面前。到 Molly 开始上学读书的时候，是随遇而安地不考虑评分，读公立学校？还是交高额的学费去读私立学校？或者去优质的社区购买价格很高的学区房？三个选择，我们会选哪一个？如果你是孩子的父母，你会怎么选择？

3.

在继续讲述我的想法之前，我先分享两个我们在奥克兰遇见的华人家长的故事。

第一位，是乘自家的帆船穿越太平洋航海来到新西兰的小波一家。他们家的两个女儿，住在相对狭小的船上空间，读书也并没有在评分特别高的学校，但都知书达礼，有教养程度秒杀我见过的绝大多数国内同龄小孩。“知书达礼” 这个词一点都没夸张：大女儿很早（中学不到）就读完了托尔金的全部作品英文版（包括很晦涩难懂的《精灵宝钻》），自己绘制《魔戒》里白城的图腾雨伞去市集上卖，还在写小说，做志愿者，二女儿也气质出色，小小年纪已经很有穿衣品味了。

两年前我在小波家的船里拍的照片，一家四口，其乐融融。

他们的父母没有在学区房上投资，而是将自己的时间、精力和对于生活的热爱投资给了孩子们。

另一位，是熊爸认识的一位妈妈。这位妈妈坚信学区房是正确且唯一的选择，是孩子的必选出路。但他们家的经济情况目前也很难购买学区房，所以她显得很焦虑。这位妈妈性格比较 “直接”：在公开场合对老公和孩子稍不满意就大声指责，完全没有顾及他们的感受。

好吧，我承认我举的这两个例子描述得太有倾向性了。但我有种不太善意的假设：如果第二个例子里的妈妈购买了学区房，以她目前这种礼貌意识和行为习惯，就读优秀学区培养的小孩未必会比没有学区房的小波两个女儿出色。我们的最终目标，是教育出一个优秀的孩子，买学区房是这个目标的必须条件吗？

其实我想说的是，学区房肯定是给予孩子成长的一个好条件，但不是特别重要的决定条件，更不是唯一的全部。如果一个小孩去一个评分很高的学校读书，但回到学区房的家里冷冷清清，父母也没有更多去陪伴关爱他，而是花所有的时间去赚钱供房，这样的高分学校与孤独童年，对于孩子的人生而言，到底是帮助还是阻碍呢？

国内的地产商已经瞄准了父母对于孩子的关注，这样的广告当然会放大父母们的焦虑。

4.

我当然也会操心Molly之后的教育环境，而学区房贵成这样，不焦虑是不可能的。但我同时也在努力直面自己的内心：读好学校是培养出好孩子的最重要条件吗？我不知道有没有正确的答案。我会努力工作，尽力给她一个良好的教育环境，但我相信，比起学校的教育，家庭的潜移默化影响同样重要甚至更重要；比起和有钱的家长做邻居来影响孩子，更重要的是自己成为孩子的榜样。

如果我想让Molly之后能够关心别人，有一颗善良的心，我需要自己先做到去关心他人，帮助别人。与其对她说一百遍要关心别人的训导，不如带她去做几次志愿者。

如果我想让Molly有融入集体，与人和睦健康相处的性格，我就必须走出自己的宅男世界，去结识更多的朋友，并与他人有更多面对面的相处。在与朋友们的互动中，Molly会观察与模仿着我的模式，我如果能礼貌待人讲规矩，她也自然会培养出相同的习惯。

如果我想让Molly有对于世界充满好奇的眼光，时刻渴望学习，我自己需要先做到对于世界充满好奇。如果一个天天拿着手机玩《王者荣耀》的人对你说，你要好好学习啊，你能听得进去吗？而现实中，很多父母正是这么做的。

你的行动，会成为你孩子的榜样。

孩子学校的伙伴当然很重要，但父母给予他们的影响，其实要更大一些。

5.

话说回学区房，到底买还是不买？

每个家庭的情况不同，需求不同，孩子的特点不同，都需要单独讨论。对于狗熊家来说，可能我们还是会努力工作，争取今后购买学区房。但这只是个人的选择，唯一可以确定的是，作为父母，除了需要在工作上努力给孩子创造一个好的条件之外，更重要的是，需要在你想要孩子具备的那些优秀品质上，同样加倍地努力才行。而不是说，努力赚钱，买套学区房，然后孩子就会自动成为优秀的孩子了。

如果你无法想象出未来是什么样子，那么你如何能创造出一个未来呢？

努力让自己优秀，孩子自然会跟随着你，成为一个优秀的个体。

这也许就是孩子给我们这些作为父母的人的最大礼物：帮助我们成为更好的自己。

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来源：新西兰先驱报中文网
责编：Zoe Chan

出租英国房产，别忘了买份保险｜居外专栏

当你决定将房产出租，从房屋自住者成为房产投资者和房东时，新的责任也就随之而来。其中最关键的一个方面，也是最大的一个改变就是保险。你要考虑的是，如果发生意外，什么样的保险可以为你提供保护？

当房产遭遇火灾、失窃等不幸时，或有人在你的房产中遭遇意外或受伤时，家庭财产保险可以为你提供保护，承担费用。但一旦你的房产成为了出租房产，你成了房东后，家庭财产保险就失效了。这时候，你就要尽快选择能够为房地产投资者和房东的出租房产提供保护的业主保险。

不久前，我的一个客户因调到海外工作而决定将公寓出租，但他却忘了将家庭财产保险换为业主保险。这是一个严重的错误！后来租户在房产中受伤，并向房东索赔。但因为家庭财产保险没有覆盖此类事件，租户发起法律诉讼，房东不得不支付赔偿金。幸好租户没有受到致命伤害，否则房东所要支付的赔偿金可就要贵得多了。

为什么家庭财产保险不为出租房产提供保护？

家庭财产保险主要为独户家庭、屋主自住房产提供保护。一旦出租，房产就不满足上述要求。因此，家庭财产保险部位出租房产提供保护。

房屋一旦出租，承保人承担的风险就相应增加。由于租户不像业主那样对房产保护有加，房屋出租后，承保人常常收到更多的索赔。因此，家庭财产保险不适用于出租房产的房地产投资者。

业主保险

如果你计划出租房产，你需要购买业主保险。一般来说，由于承保范围更广，这一保险的平均费用相比家庭财产保险高出20%。

房东有两种保险组合可供选择：

  1. 业主财产保险组合
  2. 承租人财产保险组合

这一保险为受到大雪、冰雹、风暴、火灾、雷电和其他风险侵袭的房产提供保护。承保范围还包括共租户使用的家庭用品以及割草机、扫雪机等设施。

业主保险还包含责任险。例如，如果租户或其客人在出租房产中受伤，业主保险将承担其产生的医疗和法律费用。在房产因重建或修缮期间而无法出租的情况下，大多数业主保险还会支付这一时间段内的租金。但不同保险承包范围不同，最好的方法就是在买保险前认真阅读具体条款。

如果你想要了解更多信息，咨询哪一款保险产品对你而言最适用，能够为你承担不必要的责任，免除后顾之忧，就请联系伦敦房地产中介Stonelink International。

 


翻译：LPS
责编：Zoe Chan

 

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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非传统留学国为何火起来？

作者：中国人民大学重阳金融研究院副研究员 王鹏

如今，美国、英国、加拿大等传统留学对象国的吸引力有所下降，而捷克、西班牙、沙特等非传统留学对象国，它们日益受到中国留学生和家长们的重视。那么，这其中的原因是什么？中国留学生前往小语种国家留学的利弊是什么？这会成为未来的一种趋势吗？

说到“出国留学”，人们往往首先想到“哈耶牛剑”等欧美发达国家的百年名校。然而，近年来，情况似乎正在变化。有中国留学市场风向标之称的“中国国际教育展”日前在京开幕，来自美国、英国、加拿大、捷克、芬兰等国家和地区的逾500所院校参展。而在展览现场，捷克、西班牙等非传统留学国展区吸引了不少咨询者。这种情形在五年前是不可想象的。

造成这种变化的原因有很多。历经四十年改革开放，尤其是经历过去十多年的留学热潮后，中国家庭视野更开阔、消费更趋理性，以及中外交流的顺畅、频繁，共同造成了上述结果。

改革开放初期，出国留学仅仅是国内极少数精英学生的人生机遇。2008年后，随着中国国力的持续提升、人民生活水平和收入的稳步增高，出国留学逐渐开始从“奢侈品”变成国内中等收入以上人群的“日常用品”。不过，当时人们的眼界还比较狭小。一方面，对外国知之甚少，除了哈佛、牛津等顶级名牌大学如雷贯耳外，很多海外名校，国人并不知晓。另一方面，那个时候的中国家庭，在相当程度上还把送子女出国留学视为一项“面子工程”。因此，他们往往不惜倾全家之力，也要送子女前往收费高昂的欧美名牌大学。

最近十年来，上述情况正在悄然发生改变。中国家庭的眼界越来越开放。除了少数欧美顶尖大学，中国家庭也逐渐开始关注一些在名声上或许没有那么显赫，但在专业领域同样出类拔萃，甚至在业内享有“隐形冠军”美誉的非传统名校。近年来，东欧大学“热”在很大程度上就是得益于这一变化。历史上，捷克工业发达，尤其是精密仪器、军工等产业长期执欧洲之牛耳，丝毫不亚于我们耳熟能详的“瑞士制造”。与此同时，中国家庭的虚荣心在下降，求“实惠”成为家长和子女的共识。在精算“性价比”后，越来越多的家庭把目光锁定在学科有特色、业内口碑好、收费较划算、就业有保障的非传统高校和非传统留学目的国。

布拉格查理大学（Charles University）是捷克乃至中欧最古老的大學，也是捷克最大的大学

当然，坊间对此也颇有疑惑：没有美欧顶级名校的文凭，从这些非典型名校毕业出来的中国学子们，能够在国内外就业市场上找到自己的立足之地吗？笔者认为答案是肯定的。事实上，很多非名校的毕业生无论是在职业技能，还是交际能力上，都丝毫不逊色于那些传统名校的同龄人。今后随着学生和家长对于留学的认识更加理性之后，相信市场、用人单位、企业雇主也会逐渐调整自己的用人偏好，以便通过最高的性价比招募到最适合本单位的人才。

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来源：环球时报
责编：Zoe Chan